Справа № 490/9814/25
н\п 2/490/1238/2026

Центральний районний суд м. Миколаєва

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2026 року    м. Миколаїв

Центральний районний суд м.Миколаєва у складі головуючого судді Саламатіна О.В., за участю секретаря судового засідання Рябой Д.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Миколаєві цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Товарна Біржа "Нерухомість-Миколаїв", про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
ВСТАНОВИВ:

21.11.2025 року до Центрального районного суду м. Миколаєва надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Товарна Біржа "Нерухомість-Миколаїв", про визнання дійсним договору купівлі – продажу нерухомого майна №1-383, а саме недобудованого житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 560 кв.м. від 16.12.1999 року, який укладено між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 та посвідчений Товарною Біржою «Нерухомість-Миколаїв», з моменту його укладення.
В обґрунтування вимог позивачка зазначає, що 16.12.1999 року між ОСОБА_2 (від імені якого згідно довіреності діяв ОСОБА_3 ) та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі – продажу №1-383 недобудованого житлового будинку готовністю 60% за адресою: АДРЕСА_1 , площею 560 кв.м. 
Згідно укладеного договору фактична ціна на момент продажу складала 1700 (одна тисяча сімсот) гривень. Договір купівлі продажу у відповідності з вимогами, встановленими ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» було зареєстровано Товарною Біржою «Нерухомість-Миколаїв» у «Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю» за №1-383 від 16.12.1999 року. 
Умови договору, як Продавцем та Покупцем повністю виконані, а саме Відповідачем був звільнений будинок, передані ключі, а Позивачем (Покупцем) передано кошти за недобудований житловий будинок у повному розмірі. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. Вказані обставини свідчать про те, що Позивач та Відповідач не тільки домовилися між собою щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна, а й повністю виконали всі умови даного договору, однак нотаріально його не засвідчили.
На час укладення договору в грудні місяці 1999 року ні Позивач, ні Відповідач не знали, що правочин, у відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки оформляючи його на товарній біржі були ознайомлені із застереженням в договорі про те, що нотаріальному посвідченню він не підлягає. На той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст. 15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.
Житловий будинок використовувався покупцем з моменту укладення договору, Позивач зареєстрована з 2003 року за вказаною адресою, регулярно сплачує комунальні платежі та утримує житловий будинок в належному санітарно-технічному стані. З відповіді на запит Комунального Підприємства «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» від 12.08.2025р. вбачається, що станом на 28.12.2012 року право власності на нерухоме майно в КП «ММБТІ» не зареєстровано.
З метою оформлення права власності на вищевказаний будинок, Позивачем було з`ясовано, що у відповідності зі статтею 227 ЦК (УРСР 1963 року) договір купівлі – продажу житлового будинку повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недотримання вказаної вимоги тягне недійсність договору. Оскільки, сторони досягли домовленостей та повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», а Продавець ухиляється від нотаріального оформлення угоди, єдиним шляхом захисту майнових прав є звернення до суду. У зв`язку з тим, що вирішити вказане питання у позасудовому порядку не має змоги Позивач вимушений звернутися до суду з позовною заявою про визнання договору купівлі – продажу дійсним.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.11.2025 року головуючим суддею по даній справі визначено суддю Саламатіна О.В.
21.11.2025 року матеріали справи передано для розгляду судді.
Ухвалою Центрального районного суду м. Миколаєва від 26.11.2025 року вищезазначену позовну заяву було залишено без руху.
01.12.2025 року позивачкою були усунуті недоліки позовної заяви.
Ухвалою судді від 16.12.2025 року прийнято до свого провадження цивільну справу за вказаним позовом, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін та призначено судове засідання для розгляду справи по суті.
В судові засідання 20.01.2026 року, 19.02.2026 року та 01.04.2026 року відповідач та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, які повідомлені судом про розгляд справи належним чином (відповідач - з урахуванням положень частини десятої статті 187 ЦПК України) не з`явилися, про наявність поважних причин, які перешкоджають явці в судове засідання суду не повідомили, відзив та пояснення щодо позову не надали.
Позивачка в судове засідання 01.04.2026 року не з`явилася, 19.02.2026 року представниця позивачки надала суду заяву про розгляд справи за відсутності позивачки та її представниці, позов підтримує в повному обсязі.
Дослідивши письмові матеріали справи та докази, що містяться в ній, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно зі ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
З матеріалів справи вбачається, що 16.12.199 року між ОСОБА_2 (від імені якого згідно довіреності діяв ОСОБА_3 ) та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі – продажу №1-383 недобудованого житлового будинку готовністю 60% за адресою: АДРЕСА_1 , площею 560 кв.м. Згідно пункту 1 даного договору продаж здійснено за 1700 (одна тисяча сімсот) гривень, які продавець отримав від покупця до підписання договору, інвентирізаційна вартість вказаної незавершеної будівлі складає 33420 грн. 
Крім того в договорі зазначено, що вказана незакінчена будівля належить продавцю - ОСОБА_2 на підставі: договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої державної нотаріальної контори м. Миколаєва від 10.12.1993 року за реєстровим №1-763, зареєстрованим в Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації від 23.12.1993 року за №161; державного Акта на землю, виданого Тернівською сільською радою Миколаївської області від 26.11.1993 року за №101, зареєстрований в книзі записів державних Актів про право приватної власності на землю за №174 від 09.12.1993 року. 
Також в договорі міститься вказівка, що вказаний договір у відповідності з вимогами, встановленими ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстровано на Товарній Біржі «Нерухомість-Миколаїв» в «Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю» за №1-383 від 16.12.1999 року. 
З відповіді Комунального Підприємства «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» №2-6028 від 12.08.2025р., вбачається, що згідно паперових носіїв інвентаризаційної справи за адресою: АДРЕСА_1 (попередня назва: АДРЕСА_1 , станом на 28.12.2012 року право власності на нерухоме майно в КП «ММБТІ» не зареєстровано, а в матеріалах справи міститься договір купівлі-продажу від 16.12.1990р., №1-383, виданий Товарною Біржею «Нерухомість-Миколаїв», за яким ОСОБА_1 придбано недобудований житловий будинок.
Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Так на момент переходу права власності на спірне майно - 16.12.199 року, правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.
Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
При цьому, статтею 227-1 ЦК УРСР було встановлено, що договір купівлі-продажу будівельних матеріалів, що укладається між громадянами, повинен бути нотаріально посвідчений, крім випадків, коли продавець передає покупцеві майно разом з документом про його придбання в торговельній чи іншій організації. Недодержання цієї вимоги тягне за собою застосування правил, передбачених статтею 48 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 47 УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.
Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Статтею 48 ЦК УРСР було встановлено, що недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей. По недійсній угоді кожна з сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Предметом спірного договору є недобудований житловий будинок готовністю 60% за адресою: АДРЕСА_1 , площею 560 кв.м. 
При цьому, в договорі зазначено, що вказана незакінчена будівля належить продавцю - ОСОБА_2 на підставі: договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої державної нотаріальної контори м. Миколаєва від 10.12.1993 року за реєстровим №1-763, зареєстрованим в Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації від 23.12.1993 року за №161; державного Акта на землю, виданого Тернівською сільською радою Миколаївської області від 26.11.1993 року за №101, зареєстрований в книзі записів державних Актів про право приватної власності на землю за №174 від 09.12.1993 року. 
Так, відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
При цьому, Договір купівлі-продажу від 16.12.1999 року був укладений на Товарній Біржі «Нерухомість-Миколаїв» в «Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю» за №1-383 від 16.12.1999 року. Також, на договорі вчинено Реєстраційний напис КП ММБТІ про реєстрацію земельної ділянки, за реєстровим номером №16 від 31.01.2000 року. 
Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.
У редакції, що діяла на час укладення спірного договору у 1999 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу №1-383 від 16.12.1999 року, за яким ОСОБА_2 (від імені якого згідно довіреності діяв ОСОБА_3 ) продав, а ОСОБА_1 купила недобудоваий житловий будинок готовністю 60% за адресою: АДРЕСА_1 , площею 560 кв.м.
Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі-продажу недобудованого житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 560 кв.м. №1-383 від від 16.12.1999 року, який укладено між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 та посвідчений Товарною Біржою «Нерухомість-Миколаїв», з моменту його укладення.
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 12, 13, 259, 263-265 ЦПК України, суд, 

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Товарна Біржа "Нерухомість-Миколаїв", про визнання договору купівлі-продажу дійсним, задовольнити.
Визнати дійсним договір від 16.12.1999 року за №1-383 купівлі - продажу недобудованого житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 560 кв.м., який укладено між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 та посвідчений Товарною Біржою «Нерухомість-Миколаїв», з моменту його укладення.
Рішення може бути оскаржено до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя Саламатін О.В.