ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Постанова
іменем України
справа № 650/3451/25 
провадження № 22-ц/819/495/26

15 квітня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий: Бездрабко В.О. (суддя – доповідач),
судді: Базіль Л.В.,
Радченко С.В.,
секретар судового засідання: Середюк О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 січня 2026 року, постановлене під головуванням судді Хомик І.І., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,
встановив:
Зміст позовних вимог
В травні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі.
Позов мотивований тим, що згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 15 жовтня 2020 року позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:010:0012 площею 8,5283 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області
15 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 (спадкодавцем позивача) та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» був укладений договір оренди землі, за яким власник на умовах платності та строковості передав товариству в оренду належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення. 
Додатковою угодою від 28 липня 2017 року, укладеною між ОСОБА_2 , ПП«ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», право оренди земельної ділянки перейшло до відповідача; строк дії договору оренди подовжено до 19 квітня 2023 року.
31 травня 2019 року сторонами укладено додаткову угоду, за умовами якої договір оренди викладено в новій редакції, зокрема, в договорі узгоджено наступні умови: строк дії договору оренди продовжений до 30 листопада 2028 року (пункт 3.1); орендна плата складає 5,48% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди (пункт 4.1). 
Відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 39 136,71 грн. 
З початку агресії російської федерації проти України та до дня подачі позовної заяви ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» не вчинилось дій щодо повідомлення позивача про причини не виконання умов договору оренди, пов`язаних з невиплатою орендної плати.
Всупереч умовам договору, а саме, що земельна ділянка передавалася відповідачу в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва для вирощування сільгосппродукції, земельна ділянка не оброблена, перебуває в забур`яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості.
Згідно договору купівлі - продажу права оренди від 17 квітня 2025 року, право оренди належної позивачу земельної ділянки відчужено ТОВ «ПЕРЕМОГА–ПЛЮС», яке також не приступило до використання об`єкту оренди за цільовим призначенням. 
В той же час іншими орендарями земельних ділянок в межах територіальної громади району, зокрема ТОВ «Додола 2021» та ТОВ «Агро Лайф 2023», проводяться сільськогосподарські роботи на орендованих ділянках та сплачується орендна плата за землю. 
Посилаючись на систематичну невиплату орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідачів щодо виконання умов договору, що свідчить про істотне порушення умов оренди, позивач, з урахуванням уточнених позовних вимог, просила розірвати договір оренди землі від 15 жовтня 2015 року, укладений між спадкодавцем позивача ОСОБА_2 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025 року), номер запису про право (в державному реєстрі прав) 31931853, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:010:0012; вирішити питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 січня 2026 року позов ОСОБА_1 задоволений частково.
Розірвано договір оренди землі від 15 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 (спадкоємцем якої є ОСОБА_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС АГРОПРОДУКТ» (новий орендар ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі продажу права оренди від 17.04.2025 року), номер запису про право (в державному реєстрі прав) 31931853 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:010:0012.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 575,00 грн. 
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належним чином не виконував взяті на себе зобов`язання за договором оренди землі, що проявилося у систематичній невиплаті орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки та є підставами для дострокового розірвання договору оренди.
Орендарем не надано доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка належна позивачу не могла бути використані товариством за цільовим призначенням протягом зазначеного періоду. Орендар не повідомив позивача про наявність обставин, які унеможливлювали виконання договірних зобов`язань, не надав доказів наявності причинно-наслідкового зв`язку між запровадженим в країні воєнним станом та неможливістю обробітку землі.
Суд не прийняв до уваги надане товариством розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», як таке що не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань по сплаті орендної плати за 2022–2024 роки. Відповідач не надав доказів затвердження цього розпорядження на сесії обласної ради та набрання ним чинності в установленому порядку. 
Вирішуючи справу, суд врахував лист-довідку Новорайської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області №01-12/1023/25 від 08 травня 2025 року, згідно якої Новорайською СВА не приймалися розпорядження щодо визнання орендованих товариством земельних ділянок (в т.ч і спірної) непридатними для використання. Крім того, на території Новорайської СВА інші землекористувачі на даний час використовують свої власні або орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Суд визнав неприйнятним посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28 грудня 2022 року № 2924/02.1-7.1 про визнання військової агресії рф проти України, як обставини непереборної сили, що звільняє товариство від обов`язку виконання зобов`язань по нарахуванню та виплаті орендної плати за 2022-2024 роки, за відсутності підтвердження факту, що орендар опинився в ситуації неможливості виконання зобов`язань протягом зазначеного періоду внаслідок військової агресії.
Суд першої інстанції критично оцінив посилання відповідача на можливе потенційне забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, за відсутності належних та допустимих доказів щодо проведення орендарем обстеження ділянки та виявлення вибухонебезпечних предметів, які б унеможливлювали використання землі за цільовим призначенням.
Доводи апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду від 28 січня 2026 року, ТОВ «ЮТС – АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Скаржник зазначив, що між ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем існують правовідносини з оренди землі сільськогосподарського призначення. З 24 лютого 2022 року у зв`язку зі збройною агресією рф частина території України, включаючи Херсонську область та земельні ділянки Бериславського району, були тимчасово окуповані, у зв`язку з чим ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» не мало можливості здійснювати господарську діяльність на орендованих ділянках. Після звільнення території Новорайської селищної громади Херсонської області підприємство не припустило до оброблення земель сільськогосподарського призначення, оскільки земельні угіддя забрудненні/потенційно забрудненні вибухонебезпечними предметами. 
Суд безпідставно не прийняв до уваги лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія рф проти України, а також той факт, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період 2022 року, і є територією, на якій можливим є ведення бойових дій.
Суд необґрунтовано залишив поза увагою приписи Закону України від 11 квітня 2023 року №3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно", який набрав чинності 06 травня 2023 року та яким внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України в частині того, що тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.
Скаржник виснував, що у зв`язку з імовірним забрудненням земельної ділянки позивача вибухонебезпечними предметами орендар був позбавлений можливості використовувати землю за цільовим призначенням, проводити посівну та збиральну кампанії у 2023–2024 роках, а відтак в силу частини шостої статті 762 ЦК України має бути звільненим від сплати орендної плати, що унеможливлює розірвання договору оренди землі.
В ході розгляду справи суд першої інстанції припустився істотних процесуальних порушень, пов`язаних з порушенням порядку розгляду заяви про відвід головуючому-судді, що є безумовною підставою для скасування судового рішення. 
Правова позиція інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , просив скаргу залишити без задоволення, вказавши про законність та обґрунтованість рішення суду від 28 січня 2026 року. Адвокат просив провести розгляд справи за відсутності позивача та його представника.
Розгляд справи апеляційним судом
В судове засідання суду апеляційної інстанції представники сторін не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином згідно приписів частини шостої статті 128 ЦПК України, що підтверджується довідками про доставку судових повісток до електронних кабінетів сторін та рекомендованим листом з повідомленням про відсутність ТОВ «ПЕРЕМОГА -ПЛЮС» за адресою місцезнаходження (пункт 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України).
Згідно з частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зі змісту зазначеної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Ураховуючи наведене, баланс інтересів учасників справи у як найшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду цієї справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 15 жовтня 2020 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:010:0012 площею 8,5283 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с. 12).
15 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 (спадкодавцем позивача) та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» був укладений договір оренди землі, за яким власник передав товариству в оренду належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Сторонами визначено розмір орендної плати на рівні 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5951,47 грн. за повний рік оренди. Пунктом 4.4 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем з 01 серпня до 31 грудня кожного року оренди. Згідно пункту 3.1 строк дії договору становить на 7 років (а.с. 15-16). 
Додатковою угодою від 28 липня 2017 року, укладеною між ОСОБА_2 , ПП«ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», право оренди земельної ділянки перейшло до відповідача; строк дії договору оренди подовжено до 19 квітня 2023 року (а.с. 19-21).
31 травня 2019 року сторонами укладено додаткову угоду, за умовами якої договір оренди викладено в новій редакції, зокрема, в договорі узгоджено наступні умови: строк дії договору оренди подовжено до 30 листопада 2028 року (пункт 3.1); орендна плата складає 5,48% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди (пункт 4.1) та вноситься до 31 грудня кожного року. Нормативна грошова оцінка встановлена у розмірі 238058,74 грн.(а.с. 17). 
У зв`язку зі зміною орендодавця, 18 листопада 2020 року між позивачем та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду, якою умови договору оренди землі для нового орендодавця залишено без змін та доповнень (а.с. 18).
Належна ОСОБА_1 земельна ділянка розташована в адміністративних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська рада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року №309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.
Відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 39 136,71 грн.
З метою спростування доводів орендаря про неможливість використання орендованої ділянки за цільовим призначенням, стороною позивача надано лист ТОВ «Додола 21» від 12 травня 2025 року, з якого встановлено, що у користуванні товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району (Новорайська ОТГ, Борозенська ОТГ, Милівська ОТГ). Після деокупації Херсонщини підприємство відновило та продовжило здійснювати господарську діяльність. У випадку виявлення потенційної загрози забруднення ділянок вибухонебезпечними предметами товариством проводився огляд ділянок. Для цих цілей підприємство співпрацювало на договірній основі з Дочірнім підприємством Державної компанії «Укрспецекспорт» - Державне підприємство «Укроборонсервіс», користувалися послугами гуманітарного розмінування. Вказані обстеження проводяться з початку 2023 року. Орендна плата виплачена повністю згідно договорів оренди приватної та комунальної власності за 2023-2024 року та в окремих випадках за 2025 рік (а.с. 24-25).
Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб – платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 05 травня 2025 року, за період з січня 2022 року по грудень 2024 року орендна плата за користування земельною ділянкою ОСОБА_1 не нараховувалась та не виплачувалась (а.с.27-28).
Лист-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 08 травня 2025 року №01-12/2013/25 свідчить, що станом на 07 травня 2025 року земельні ділянки, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» товариством не використовуються, обробіток землі не здійснюється. Ці ділянки комісією військової адміністрації не обстежувалися та окремими розпорядженнями не визнавалися забрудненими вибухонебезпечними предметами, а вважались такими, що потребують обстеження в зв`язку з тим, що громада вісім місяців 2022 року перебувала в окупації військових рф і на цих землях велися бойові дії.
Після деокупації території (11 листопада 2022 року), незважаючи на проведення обстеження та очищення ділянок спеціальними саперними військами України, ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» так і не почало обробіток земельних угідь, орендна плата власникам землі не сплачується (а.с.26).
Згідно розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року №163; від 06 березня 2024 року №29; від 18 квітня 2024 року №154, ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надавалися пільги з нарахування та сплати місцевих податків та зборів, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року; з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року.
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили. Розпорядження підлягає затвердженню на сесії обласної ради (пункт 2).
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав, 17 квітня 2025 року на підставі договору №1704/25-24 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди належної позивачу земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА –ПЛЮС». 
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права
Згідно частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно частини статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом 2022-2024років не виплачувало орендодавцю орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між сторонами договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договору оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24), підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Орендар не надав суду доказів на підтвердження факту виконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати позивачу за 2022, 2023 та 2024 роки. Крім того, заперечуючи проти задоволення позову вказував на неможливість виконання цих зобов`язань через обставини, які на думку товариства, унеможливлювали виконання зобов`язань поза волею товариства.
В апеляційній скарзі товариство послалося на те, що відсутність сплати орендної плати у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за зазначений період.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
Згідно частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно положень глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.
Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Частиною статті 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
В пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені в частині шостій статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21), у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що в ході розгляду справи ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» доведено факт неможливості використання за цільовим призначенням орендованої земельної ділянки з незалежних від товариства причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали орендарю виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, в період з 09 квітня по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати земельні ділянки для отримання доходів, в 2022 році.
За наведених обставин колегія суддів визнає доведеними доводи апеляційної скарги про відсутність вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік згідно умов договору оренди землі.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які товариство не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період та на неможливість використання орендованої земельної ділянки через її потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами, що унеможливлює проведення обробітку землі.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Оцінивши надані сторонами докази у справі, суд визнає, що належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023, 2024 років, за які відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання земельної ділянки через наведені скаржником обставини, як підстави для застосування вимог частини шостої статті 762 ЦК України, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в установленому процесуальним законом порядку, не надано.
Спірна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій. Тобто бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
Відповідачем не надано доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023-2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання ділянки за цільовим призначенням через військову агресію рф проти України, забруднення ділянки вибухонебезпечними предметами тощо.
Загальне посилання товариства на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області за 2023-2025 роки, якими товариству надавалися податкових пільг зі сплати місцевих податків та зборів, не свідчать про об`єктивну неможливість використання орендованої ділянки за цільовим призначенням протягом 2023-2024 років та не можуть бути підставою для звільнення відповідача від виконання обов`язку зі сплати орендної плати. 
Лист – довідка Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області № 01-12/1023/25 від 08 травня 2025 рокусвідчить, що спірна земельна ділянка 6520685200:04:010:0012 не визнана непридатною для використання.
В апеляційній скарзі товариство зазначило, що наявність форс-мажорних обставин в даному випадку підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.
Проте частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Верховний Суд у постановах від 01 червня 2021 у справі №910/9258/20, від 14 червня 2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.
Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов`язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку. Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.
З огляду на викладене, лист ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022року не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», виданим безпосередньо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».
В апеляційній скарзі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечує наявність у товариства можливості використання орендованих земель у 2023, 2024 роках, пославшись на відсутність доказів проходження процедури очищення території від операторів протимінної діяльності.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що процедура розмінування та приведення після тимчасової окупації військами рф орендованих земельних ділянок у стан придатний для ведення господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів задля забезпечення використання земель. Однак товариство не довело, що ним протягом 2023-2024 років вчинялися всі необхідні та можливі дії для належного виконання умов договору оренди. 
Зібранні у справі докази свідчать, що інші орендарі в межах територіальної громади після деокупації територій відновили господарську діяльність, здійснюють обробіток землі та сплачують орендну плату. В межах гуманітарного розмінування та за окремими договорами проводили обстеження орендованих ділянок та за наявності потенційної загрози забруднення ділянок вибухонебезпечними предметами, їх розмінування.
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на Інтерактивну карту Державної служби з надзвичайних ситуацій щодо виявлення або ймовірного знаходження вибухонебезпечних предметів на землях Новорайської селищної територіальної громади, оскільки ця карта відображає лише актуальну інформацію на час її перегляду та не містить даних щодо спірного періоду. 
Також суд визнає неприйнятними до спірних правовідносин посилання скаржника на положення Закону України від 11 квітня 2023 року №3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно". При цьому апеляційний суд виходить з того, що вказані положення Закону стосуються земельних ділянок державної та комунальної власності, а не приватної власності.
Наведене свідчить, що суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання орендарем умов договору, що є істотним порушенням умов договору. Встановивши дійсні обставини справи та дослідивши надані сторонами докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Разом з цим, апеляційний суд визнає слушними аргументи скаржника щодо неможливості через тимчасову окупацію, використання за призначенням земельних угідь у період 2022 року, і як наслідок виконання зобов`язань зі сплати у 2022 році орендної плати, відповідно до умов договору оренди землі, але ця обставина не вплинула на результат вирішення спору по суті, оскільки встановлене судом першої інстанції систематичне невиконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати мало місце не лише у 2022 році, а й в 2023, 2024 роках, що свідчить про істотне порушення умов договору та є самостійною підставою для його розірвання.
Щодо доводів апеляційної скарги про розгляд справи неповноважним складом суду, а саме суддею Хомик І.І., якій було заявлено відвід і який, на думку скаржника, вирішено з порушенням вимог процесуального законодавства, колегія суддів визнає такі доводи неприйнятними з огляду на те, що заяву про відвід судді вирішено судом першої інстанції в порядку, передбаченому статтею 44 ЦПК України. За змістом частини третьої наведеної норми права, якщо подання скарги, заяви, клопотання визнається зловживанням процесуальними правами, суд з урахуванням обставин справи, має право залишити без розгляду або повернути скаргу, заяву, клопотання.
Крім того, за положеннями пункту 2 частини третьої статті 376 ЦПК України, підставою скасування рішення суду першої інстанції є виключно та обставина, що підстави відводу судді першої інстанції визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, тоді як вбачається зі змісту заяви про відвід судді, заява обґрунтована виключно процесуальними діями судді в інших справах, що за приписами частини четвертої статті 36 ЦПК України не може бути визнано обґрунтованою підставою для відводу суду.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Ураховуючи вищезазначене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" задовольнити частково, рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 січня 2026 року змінити, виключивши з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання орендарем земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:010:0012 у період 2022 року. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, суд

постановив: 
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 листопада 2025 року змінити.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» об`єкту оренди у період 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 23 квітня 2026 року.

Головуючий: В.О. Бездрабко

Судді: Л.В. Базіль 

С.В. Радченко