Унікальний номер справи 753/22912/23
Номер апеляційного провадження 22-ц/824/1009/2026
Головуючий у суді першої інстанції С. В. Кулик
Суддя - доповідач у суді апеляційної інстанції Л. Д. Поливач

Постанова
Іменем України
04 березня2026 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого Поливач Л. Д. (суддя - доповідач), 
суддів Стрижеуса А. М., Шкоріної О. І. 

секретар судового засідання Комар Л. А.

сторони

позивач   ОСОБА_1 а
відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект»
відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Бі-Майно»

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року, ухвалене у складі судді Кулик С. В., в примішенні Дарницького районного суду м. Києва,

у с т а н о в и в :

У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ТОВ «Кей-Колект», ТОВ «Бі-Майно» про відшкодування збитків завданих покупцю квартири внаслідок витребування квартири. 
В обґрунтування заявлених позовних вимог зазначено, що відповідно до укладеного договору купівлі-продажу від 21.12.2018, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р. О., зареєстрованого за реєстровим номером 7586, позивач набула у власність квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ціною 1 039 000,00 грн. Продавцем нерухомого майна виступало ТОВ «Бі-Майно». Відповідно до п.3 Договору відчужувана квартира належала продавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 17.04.2015 Єгоровою М. Є., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №1444. Право власності на квартиру за продавцем зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.04.2015, номер запису про право власності 9410347. Відповідно до п.7 вказаного договору, укладеного між позивачем та ТОВ «Бі-Майно», від покупця не приховано обставин, які мають значення для укладання цього договору, а також, що ця квартира не перебуває у будь-якому спорі, під забороною або арештом, не обтяжена ніякими іншими зобов`язаннями перед третіми особами, а також що відсутні будь-які права на володіння та користування квартирою у третіх осіб. 
Проте, у жовтні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швець Р. О., третя особа ТОВ «Бі-Майно», про витребування майна з чужого незаконного володіння. В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_2 було зазначено про існування кредитних зобов`язань між ним та ПАТ «УкрСиббанк». В забезпечення виконання кредитних зобов`язань було укладено договір іпотеки, за яким ОСОБА_2 передав в іпотеку банку нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . 12 грудня 2011 року ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» було укладено договір факторингу та договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, за якими права вимоги за Кредитним та іпотечним договорами були передані ТОВ «Кей-Колект». В подальшому він дізнався, що 17 квітня 2015 року в позасудовому порядку державний реєстратор - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Єгорова М. Є. без його згоди провела державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за іпотекодержателем і того ж дня на підставі договору купівлі-продажу ТОВ «Кей-Колект» відчужило спірну квартиру на користь ТОВ «Бі-Майно». Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 13 липня 2018 року було визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Єгорової М. Є. від 17 квітня 2015 року, щодо внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кей-Колект». Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 02.07.2018 було відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_2 до ТОВ «Бі-Майно», треті особи Державна реєстраційна служба України, ТОВ «Кей-Колект» про витребування майна. Постановою Київського апеляційного суду від 13 лютого 2019 року рішення Дарницького районного суду від 02 липня 2018 року було скасовано та прийнято нове рішення, яким витребувано від ТОВ «Бі-Майно» на користь ОСОБА_2 спірну квартиру. Постановою Верховного Суду від 03.06.2020 постанову Київського апеляційного суду від 13 лютого 2019 скасовано, а справу передано на новий апеляційний розгляд. Постановою Київського апеляційного суду від 25.09.2020 рішення Дарницького районного суду від 02 липня 2018 року було залишено без змін.
Таким чином, станом на день укладення договору купівлі-продажу квартири від 21.12.2018 між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ «Бі-Майно», відповідачам було достеменно відомо про те, що існує спір з колишнім власником квартири, ОСОБА_2 . Проте, відповідачі приховали вказані істотні обставини, які могли вплинути на прийняття ОСОБА_1 рішення про придбання зазначеної квартири. Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року було витребувано у ОСОБА_1 та повернуто у власність ОСОБА_2 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначене дає підстави для висновку, що ТОВ «БІ-Майно» здійснило відчуження спірної квартири з метою ускладнити ОСОБА_2 можливість захисту своїх прав як власника квартири. Постановою Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року - без змін.
Позивач вказує на те, ТОВ «Бі-Майно» не могло вчиняти правочин щодо відчуження квартири, оскільки його право власності на квартиру вже було скасоване рішенням суду. Разом з тим за відсутності доказів обізнаності ОСОБА_1 щодо вказаних обставин, вона є добросовісним набувачем майна. Оскільки спірна квартира вибула з володіння позивача поза його волею, то відповідно до положень статті 388 ЦК України таке майно може бути витребуване від добросовісного набувача.
Постановою Верховного Суду від 22.03.2023 рішення Дарницького районного суду міста Києва від 14 липня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 грудня 2021 року в частині вирішення позову ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Р. О. про витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано і ухвалено в цій частині нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову до приватного нотаріуса. В частині вирішення позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння змінено в редакції цієї постанови. Зі змісту вказаного рішення вбачається, що, ТОВ «Кей-Колект» не мало права продавати вищезгадану квартиру ТОВ «Бі-Майно», а останнє, у свою чергу, - відчужувати це майно на користь відповідача ОСОБА_1 . Також постановою Верховного Суду визначено право ОСОБА_1 на захист порушених прав внаслідок витребування з її власності квартири шляхом пред?явлення позову до продавця про стягнення сплачених нею за договором купівлі-продажу грошових коштів.
Посилаючись на вказані обставини, позивач просила суд стягнути солідарно з ТОВ «Бі-Майно» та ТОВ «Кей-Колект» на її користь збитки у розмірі ринкової вартості квартири у сумі 3 383 798,00 грн та судові витрати.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року позов    ОСОБА_1 до ТОВ«Кей-Колект», ТОВ«Бі-Майно» про відшкодування збитків завданих покупцю квартири внаслідок витребування квартири задоволеночастково.
Стягнутоз ТОВ«Бі-Майно» на користь   ОСОБА_1 грошові кошти у якості відшкодування збитків у розмірі 1298 750,00 грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 5150,60 грн.
В іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовлено.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду  ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин справи, невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову. Судові витрати покласти на відповідача. 
В обгрунтування доводів апеляційної скарги зазначила, що суд першої інстанції при визначенні розміру збитків, заподіяних внаслідок відчуження квартири у покупця, безпідставно застосував п. 12 Договору купівлі - продажу від 21.12.2018, оскільки зазначене суперечить правовим висновкам, які містяться в постанові Верховного Суду від 03.07.2023 у справі № 369/6092/20.
Також вказала, що суд першої інстанції безпідставно не вбачав підстав для солідарного стягнення збитків, заподіяних позивачці внаслідок відчуження квартири у покупця з ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно», оскільки у судових рішеннях, про які позивач зазначала у позові було встановлено приховування відповідачами від позивача важливих обставин щодо спірної квартири. Крім того зазначила, що важливе значення для визначення солідарної відповідальності є той факт, що у даний час іпотекодержателем квартири є ТОВ «Кей- Колект», яке було обізнано про незаконність проведення первинного відчуження спірної квартири.
У судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 - адвокат Князьський О. С. підтримав подану апеляційну скаргу, просив задовольнити на підставі викладених в ній доводів.
Представник ТОВ «Кей-Колект» - адвокат Пилипенко С. В., який брав участь у судовому засіланні у режимі відеоконференції, заперечував проти задоволення апеляційної скарги, рішення суду першої інстанції просив залишити без змін як законне та обгрунтоване. 
ТОВ «Бі-Майно» в судове засідання явку свого представника не забезпечило, про час, дату та місце розгляду справи Товариство повідомлене належним чином, що підтверджується зворотнім повідомленням про вручення поштового відправлення.
Будь - яких заяв або клопотань від відповідача до суду апеляційної інстанції станом на день розгляду справи не надходило.
Відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК неявка сторін, або інших учасників справи належним чином повідомлених про час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Суд вважав за можливе розглянути дану справу за відсутності представника відповідача ТОВ «Бі-Майно», оскільки його неявка не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність та обґрунтованість рішення суду в межах його апеляційного оскарження, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав. 
Відповідно до ч. ч. 2, 4 ст. 263 ЦПК України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із ч. 1, ч. 2 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Проте рішення Дарницького районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року таким вимогам закону повністю не відповідає.
Так, перегляд судових рішень в апеляційному та касаційному порядку гарантує відновлення порушених прав і охоронюваних законом інтересів людини і громадянина (абзац третій підпункту 3.1 пункту 3 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 11 грудня 2007 року № 11-рп/2007).
Нормами цивільно-процесуального закону визначено обов`язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доводів сторін по справі та доказів, з яких суд виходив при вирішенні спору.
Згідно положень ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі.
За приписами ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частинами першою та другою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Судом встановлено, що 21.12.2018 між ТОВ «Бі-Майно» та      ОСОБА_1 було укладено договір купівлі - продажу квартири, відповідно до умов якого позивач придбала у власність квартиру АДРЕСА_1 , загальноюплощею 63,3 квадратних метра, житлова площа 29,4 квадратних метра. 
У договорі вказано, що відчужувана квартира належить продавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 17.04.2015, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є.,за реєстровим номером №1444 з відповідними змінами. 
Продаж квартири вчинено за домовленістю сторін за 1 039 000,00грн, які отримані продавцем від покупця до підписання вказаного договору. 
Згідно п. 7 укладеного договору, представник продавця стверджує, що від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для укладання цього договору. 
Відповідно до п.12 укладеного договору, у випадку, якщо договір буде розірваний з ініціативи продавця або визнаний недійсним у судовому порядку, продавець зобов`язаний повернути покупцю зазначену в п.4 цього договору суму і сплатити покупцю суму штрафу у сумі 25% від суми зазначеної в п.4 цього договору.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.12.2018, індексний номер: 150734711, квартира АДРЕСА_1 на праві власності належить ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 21.12.2018, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Швець Р.О.
Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 від 20.12.2018, вказана квартира розташовується на 18 поверсі, 22 поверхового будинку, має загальну площу 63,3 кв. м., житлова площа 29,4 кв. м.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 14.07.2021 у справі №375/19588/19 витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,3 кв.м., житлова площа 29,4 кв.м.. Повернуто у власність ОСОБА_2 вказану квартиру. 
Постановою Верховного Суду від 22.03.2023 у справі №375/19588/19 рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14.07.2021 та постанову Київського апеляційного суду від 16.12.2021 в частині вирішення спору ОСОБА_2 до нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швець Р. О. про витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким відмовлено в задоволенні позову до приватного нотаріуса. Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14.07.2021 та постанову Київського апеляційного суду від 16.12.2021 в частині вирішення позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння змінено, викладено їх мотивувальні частини в редакції постанови.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.10.2021, індексний номер: 280181317, квартира АДРЕСА_1 на праві власності належить ОСОБА_2 , на підставі рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14.07.2021.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 13.07.2018 у справі №753/23580/17 визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріусу КМНО Єгорової М. Є., згідно з яким 17.04.2015 внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект» на підставі договору іпотеки №85507 від 16.05.2008.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 02.07.2018 у справі №753/11096/15 було відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ТОВ «Бі-Майно», треті особи Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в м. Києві, Державна реєстраційна служба України, ТОВ «Кей-Колект», приватний нотаріус КМНО Єгорова М. Є. про витребування майна із чужого незаконного володіння та визнання права власності на квартиру.
Постановою Київського апеляційного суду від 13.02.2019 у справі №753/23580/17 рішення Дарницького районного суду м. Києва від 02.07.2018 скасовано та ухвалене нове рішення про задоволення позовних вимог. Витребовано від ТОВ «Бі-Майно» на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 . В решті позову відмовлено. 
Постановою Верховного Суду від 03.06.2020 у справі №753/23580/17 постанову Київського апеляційного суду від 13.02.2019 скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постановою Київського апеляційного суду від 25.09.2020 у справі №753/23580/17 рішення Дарницького районного суду м. Києва від 02.07.2018 залишено без змін.
Згідно звіту про незалежну експертну оцінку двокімнатної квартири загальною площею 63,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 складеного ТОВ «Енфілд Консалт», ринкова вартість об`єкта оцінки, станом на 12.11.2023 становить 3383798,00 грн.
Звертаючись до суду із вказаним позовом ОСОБА_1 вказувала на те, що ТОВ «Бі-Майно» та ТОВ «Кей-Колект» приховали обставини, які могли вплинути на прийняття позивачем рішення про придбання у власність квартири. Внаслідок витребування у неї за судовим рішенням спірної квартири, яка була предметом договору купілі-продажу від 21.12.2018, відповідачами завдано позивачу збитки, які з врахування ринкової вартості квартири, складають 3383798,00 грн.
Частково задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 суд першої інстанції дійшов висновку про те, що відповідно до укладеного між позивачем та ТОВ «Бі-Майно» договору купівлі-продажу вищевказаної квартири від 21.12.2018, її продаж було вчинено за 1 039 000,00 грн. У п.12 вказаного договору сторони передбачили, що у випадку, якщо договір буде розірваний з ініціативи продавця або визнаний недійсним у судовому порядку, продавець зобов`язаний повернути покупцю зазначену в п.4 цього договору суму і сплатити покупцю суму штрафу у сумі 25% від суми зазначеної в п.4 цього договору. Наявність вказаного застереження, яке є нетиповим для договорів купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна, свідчить про те, що сторони були проінформовані про можливі ускладнення із зазначеною квартирою, що спростовує доводи позивача та її представника, щодо приховування відповідачем ТОВ «БІ-Майно» від позивача істотної інформації, яка могла вплинути на бажання позивача придбати зазначену квартиру. Ураховуючи той факт, що сторони є вільним при укладенні договорів, погодили вартість за яку була придбана квартира АДРЕСА_1 , а також можливий штраф у разі розірвання договору або визнання його недійсним, суд вважав, що з ТОВ «Бі-Майно» підлягає стягненню на користь позивача сума, сплачена за договором купівлі-продажу від 21.12.2018, а також штраф погоджений сторонами у п.12 укладеного договору у розмірі 25% від суми за яку була придбана вказана квартира, а всього 1 298 750,00 грн.
При цьому суд враховував, що договір купівлі-продажу квартири від 21.12.2018 було укладено між позивачем та ТОВ «Бі-Майно». ТОВ «Кей-Колект» не було стороною вказаного договору, а тому вимоги про солідарне стягнення з ТОВ «Кей-Колект» завданих позивачу збитків внаслідок витребування квартири, належно не обґрунтовані та є такими що не підлягають задоволенню. Належних та допустимих доказів існування між відповідачами змови з метою введення позивача в оману або приховування від неї важливих обставин, щодо квартири АДРЕСА_1 під час розгляду справи не вставнолено.
Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі встановив фактичні обставини справи в частині позовних вимог ОСОБА_1 пред'явлених до ТОВ «Бі-Майно», що мають суттєве значення для вирішення справи в цій частині позовних вимог, а тому погоджується з доводами апеляційної скарги щодо наявності правових підстав для часткового скасування судового рішення, виходячи з наступного.
Статтями 6, 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. 
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина першастатті 628 ЦК України).
Відповідно достатті 655 ЦК Україниза договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
У разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав (частина перша статті 661 ЦК України).
Тлумачення вказаних норм закону свідчить про те, що положення статті 661 ЦК України є частиною системи правил про наслідки евікції товару (тобто відсудження у покупця придбаного ним майна, товару на підставі того, що продаж був незаконним).
Продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо) (стаття 659 ЦК України).
Це зумовлено тим, що продавець повинен мати право продажу товару (стаття 658 ЦК України) і, відтак, гарантувати покупцю чистоту правового титулу, що його покупець набуває за відповідним договором купівлі-продажу. Якщо продавець цього обов`язку не виконує або виконує його неналежно, то для покупця створюється загроза евікції - вилучення речі у титульного володільця третьою особою, що має на цю річ те чи інше право, яке не погашається встановленням нового правового титулу на річ. Таке право може бути як речовим, так і зобов`язальним, але у будь-якому разі повинно передбачати можливість позбавити покупця володіння річчю на користь носія такого права. Віндикація є одним з характерних і найпоширеніших (але далеко не єдино можливим) варіантів евікції речі.
Унаслідок евікції покупець позбавляється можливості панування над річчю в обсязі, що набувався ним на підставі відповідного договору купівлі-продажу, або обмежується в такому пануванні. А тому не має значення, чи річ витребувана у набувача (покупця) у цілому, чи він лише позбавився статусу одноосібного власника і натомість став співвласником, речі у певній частці (чи навіть в режимі спільної часткової власності). 
Відтак, у будь-якому з наведених варіантів є підстави для стягнення збитків із продавця за правиламистатті 661 ЦК України.
У статті 661 ЦК Українизаконодавець закріпив право покупця вимагати від продавця відшкодування збитків, завданих продавцю евікцією товару.
При цьому спеціальних правил щодо визначення складу та розміру таких збитків стаття 661 ЦК Українине містить, фактично відсилаючи до загальних положень статей 22 і 623 ЦК України.
Положення частини третьоїстатті 623 ЦК Україниконкретизують загальний принцип повного відшкодування (частина третя статті 22 ЦК України), а тому є справедливими й для будь-яких інших правовідносин, крім зобов`язальних. Оскільки у будь-якому випадку йдеться про те, що кредитор має отримати рішення про присудження відшкодування, реальна грошова цінність якого є адекватною економічній ситуації в суспільстві та цінності відповідних матеріальних благ на момент ухвалення судом відповідного рішення. При ухваленні рішення про стягнення збитків, суд має найбільш повно відновити порушене право кредитора.
Отже, суд має підстави визначити розмір збитків саме за правилами другого речення частини третьоїстатті 623 ЦК України, якщо на момент ухвалення рішення відповідні ціни істотно зросли порівняно із датою подачі позову. Але застосування цього правила здійснюється не за ініціативою суду (що було б порушенням: принципу диспозитивності процесу), а лише за позовом кредитора (позивача).
Розмір збитків у разі вилучення товару за рішенням суду визначається судом за правилами частини третьої статті 623 ЦК України: якщо вимога кредитора не була задоволена боржником добровільно, то збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували у місці, де зобов`язання має бути виконане, на день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення, керуючись при цьому загальними принципами повного відшкодування збитків, справедливості, добросовісності та розумності.
Такі правові висновки викладено у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03 липня 2023 року у справі № 369/6092/20 (провадження № 61-1447сво22).
У справі, що переглядається суд першої інстанції не взяв до уваги зазначені норми закону та правові висновки Верховного Суду, а тому помилкового не врахував, що збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитор у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Вирішуючи спір, суд апеляційної інстанці дійшов висновку про те, що покупець (позивач) на час укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , не знала і не могла знати про наявність підстав, які виникли до її продажу, для вилучення у неї в подальшому придбаної квартири за рішенням суду на користь третіх осіб (попереднього власника квартири).
Таким чином, ТОВ «Бі-Майно»», як продавець спірного нерухомого майна, має відшкодувати ОСОБА_1 завдані їй збитки відповідно до положень статті 661 ЦК України, з урахуваннямчастини третьої статті 623 ЦК України, у вигляді дійсної вартості майна, а саме у розмірі ринкової вартості на день пред`явлення позову. 
Отже, продавець товару, вилученого за рішенням суду, повинен відшкодувати покупцю збитки у вигляді дійсної вартості майна, тобто з урахуванням ринкових цін, що існували у місці, де зобов`язання має бути виконане, на день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом, а не на день придбання майна.
При зверненні до суду із цим позовом ОСОБА_1 було надано звіт про незалежну експертну оцінку двокімнатної квартири загальною площею 63,3 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , складеного ТОВ «Енфілд Консалт», відповідно до якого ринкова вартість об`єкта нерухомості станом на 12.11.2023 (час пре`ядвлення позову) становить 3 383 798,00 грн.
Колегія суддів вважає, що у даній справі суд першої інстанції безпідставно застосував до спірних правовідносин положення п. 12 договору купівлі - продажу, оскільки цим застереженням сторони погодили, що у випадку, якщо даний договір буде розірваний з ініціативи продавця або визнаний недійсним у судовому порядку, продавець зобов?язаний повернути покупцю зазначену в п. 4 цього договору суму і сплатити покупцю суму штрафу в розмірі 25% від суми, зазначеної в п. 4 цього договору. 
Однак, у данном випадку договір купівлі-продажу від 21.12.2018, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р. О., зареєстрований за реєстровим номером 7586, у судовому порядку недійсним не визнався. Також такий договір не був розірваний з ініціативи продавця.
Натомість спріну квартиру було витребувано її первісним власником з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 у зв`язку із тим, що ТОВ «Кей-Колект» не мало законного права відчужувати квартиру ТОВ «Бі-Майно», а останнє, у свою чергу, відчужувати це майно на користь ОСОБА_1 .
Таким чином, позбавлення покупця права власності на квартиру відбулося не у зв`язку із обставинами, які сторони договору обумовили у пункті 12 договору купівлі - продажу квартири від 21.12.2028. 
Відтак суд повинен був задовольнити вимогу позивача про відшкодування збитків покупцю (позивачу) за рахунок продавця ТОВ «Бі-Майно», беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення, в межах заявлених позивачем вимог, тобто у розмірі 3 383 798,00 грн, що підтверджується звітом про оцінку вартості нерухомого майна, якому суд апеляційної інстанції надає правову оцінку в розумінністатті 89 ЦПК України.
Відповідачем не спростовано належними та допустимими доказами, що є його процесуальним обов`язком (статті 12, 81 ЦПК України), визначеної позивачем ринкової вартості спірної квартири.
Такі висновки суду апеляційної інстанції узгоджуються з вищенаведеними нормами права та сталою судовою практикою Верховного Суду.
Суд відхиляє доводи ТОВ «Бі-Майно» про те, що воно не може бути відповідальною особою перед позивачем, так як його вину, як продавця спірного майна, не доведено, оскільки такі не мають правового значення при вирішенні даного спору. Товариство відчужило спірну квартиру позивачу на підставі оплатного договору купівлі-продажу і в подальшому квартиру було витребувано у покупця на підставі судового рішення. 
Колегія суддів наголошує, що, з урахуванням вищевказаних норм права та судової практики Верховного Суду, особа, з володіння якого витребувано нерухоме майно, відновлює свої порушені права на підставі частини першої статті 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до особи, в якої було придбано майно, про відшкодування збитків. У свою чергу, товариство не позбавлено можливості відновити своє порушене право, у разі такого порушення, перед`явивши вимогу про відшкодування збитків (стаття 661 ЦК України) до особи, у якої воно придбало це майно.
При цьому колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відсутінсть солідарного обов`язку відповідальності у ТОВ «Кей-Колект» разом з ТОВ «Бі-Майно» відшкодувати позивачу завдані збитки, оскільки ТОВ «Кей-Колект» не було стороною договору купівлі-продажу квартири від 21.12.2018, так як такий договір було укладено між ОСОБА_1 та ТОВ «БІ-Майно». 
Тому позовні вимоги про солідарне стягнення з відповідачів завданих позивачу збитків внаслідок витребування квартири є безпідставними і в цій частині рішення суду є законним і обгрунтованим. 
Належних та допустимих доказів існування між відповідачами змови з метою введення позивача в оману або приховування від неї важливих обставин, щодо квартири АДРЕСА_1 , позивачем суду не надано. 
Таких доказів не здобуто під час перегляду справи апеляційним судом.
Таким чином, встановивши фактичні обставини справи, дослідивши надані сторонами докази у їх сукупності з іншими доказами у справі, надавши їм належну правову оцінку, застосувавши наведені вище положення ЦК України, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для застосування до даних правовідносин п. 12 договору купівлі - продажу квартири від 21.12.2018, оскільки квартира вибула із володіння позивача з інших підстав (витребувана за рішенням суду), які не були обумовлені сторонами у цьому пункті договору, тому завдані позивачу збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували у місці, де зобов`язання має бути виконане, на день пред`явлення позову, що судом першої інстанції помилково не було враховано.
Так, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення згідно пункту 4 частини першоїстатті 376 ЦПК Україниє порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Ураховуючи наведене колегія суддів вважає за необхідне скасувати рішення Дарницького районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Бі-Майно» про відшкодування збитків та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким стягнути з продавця на користь покупця збитки у розмірі ринкової вартості спірного нерухомого майна станом на день подання позову до суду, що становить 3 383 798 гривень 00 копійок.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Кей-Колект» про відшкодування збитків слід залишити без змін з навдених вище підстав.
Питання щодо розподілу судових витрат, пов`язаних із розглядом справи у суді апеляційної інстанції, суд вирішує відповідно до положень статті 141 ЦПК України. 
Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно ч. 1 ч. 2ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Так, за результатами апеляційного перегляду справи апеляційну скаргу позивача задоволено частково, ухвалено судове рішення про стягнення заявленої позивачем суми збитків у повному обсязі, що складає 100 відсотків ціни позову.
Таким чином, з відповідача ТОВ «Бі-Майно» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору за подання позову до суду у розмірі 13 420,00 грн та за подання апеляційної скарги на рішення суду у розмірі 20 130,00 грн, що разом складає 33 550,00 грн.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 386, 389 ЦПК України, суд 

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бі-Майно» про відшкодування збитків та розподілу судових витрат скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення наступного змісту.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бі-Майно» (ЄДРПОУ 39527652, адреса: 01103, м. Київ, провулок Артилерійський, 5-В) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ) збитки у розмірі 3 383 798 (три мільйона триста вісімдесят три тисячі сімсот дев`яносто вісім) гривень 00 копійок.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 31 березня 2025 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про відшкодування збитків залишити без змін.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бі-Майно» (ЄДРПОУ 39527652, адреса: 01103, м. Київ, провулок Артилерійський, 5-В) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ) судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 33 550 (тридцять три тисячі п`ятсот п`ятдесят) гривень 00 копійок.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повна постанова складена 20 березня 2026 року.

Судді

Л. Д. Поливач

А. М. Стрижеус

О. І. Шкоріна