14.01.26
22-ц/812/159/26
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 січня 2026 року м. Миколаїв 

справа №487/3376/25 
провадження №22-ц/812/159/26 

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах: 
головуючого – Локтіонової О. В.,
суддів – Крамаренко Т. В., Ямкової О. О.,
із секретарем судового засідання – Лівшенком О. С.,
без участі учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , яка подана через її представника ОСОБА_2 , на рішення Заводського районного суду м.Миколаєва від 10 вересня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Кузьменка В. В. у приміщенні суду у м. Миколаєві, за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_6 та Універсальна товарна біржа «Фенікс», про визнання договору купівлі-продажу дійсним, 

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2025 року ОСОБА_1 через представника звернулася до суду з вказаним вище позовом, який обґрунтовувала наступним.
Позивачка зазначала, що 17 жовтня 2001 року на Універсальній товарній біржі «Фенікс» вона придбала у ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 квартиру АДРЕСА_1 .
Вказаний договір було зареєстровано на товарній біржі в журналі реєстрації біржових операцій з нерухомістю за № НОМЕР_1 , а також у КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» 31.10.2001 за реєстровим номером №18241.
Сторонами були виконані усі суттєві умови договору. Відповідачі передали їй у володіння та користування квартиру, а вона сплатила їм її вартість.
Позивачка вказувала, що має намір розпорядитися квартирою, але не має змоги цього зробити без визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним.
Посилаючись на зазначені обставини, а також те, що відповідачі ухиляються від нотаріального посвідчення угоди, позивачка просила визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна №628 від 17 жовтня 2001 року, укладений на Універсальній товарній біржі «Фенікс» між нею та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 .

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Заводського районного суду м.Миколаєва від 10 вересня 2025 року ОСОБА_1 у задоволенні позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивачка не довела своїх вимог, оскільки є недоліки договору. Суд вказав, що спірний договір має реєстровий №18241, проте, КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» повідомило суд, що реєстрація права власності у БТІ була здійснена за реєстровим №18978. Також суд зазначив, що відбиток штампу реєстраційного напису на договорі купівлі-продажу не відповідає відбитку, який проставлявся на договорах у 2001 році.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 через представника подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просила рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення її позовних вимог.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, ОСОБА_1 вказувала, що внесення достовірних та правильних записів у договори купівлі-продажу покладається на власників майна та працівників підприємств, які взяли на себе зобов`язання щодо укладення та реєстрації договорів купівлі-продажу. 
Апелянт зазначала, що договір купівлі-продажу спірної квартири був укладений на товарній біржі та зареєстрований у БТІ. Проте не був нотаріально посвідчений через ухилення відповідачів від цього, а тому є підстави для задоволення її позову. 
Вважала необґрунтованим твердження суду про те, що відбиток штампу реєстраційного напису на договорі не відповідає відбитку, який проставлявся на договорах у 2001 році без посилання на нормативно-правові акти або на будь-які інші джерела права, якими врегульовано форми штампу реєстраційного напису.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Згідно з договором купівлі-продажу нерухомого майна №628 від 17.10.2001, укладеного на Універсальній товарній біржі «Фенікс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 продали, а ОСОБА_1 придбала квартиру АДРЕСА_1 . Квартира продана за 1700 грн, які були отримані продавцями до підписання договору.
На вказаному договорі міститься реєстраційний напис про те, що зазначена вище квартира зареєстрована у Миколаївському міжміському бюро технічної інвентаризації на праві приватної власності за ОСОБА_1 та записана в реєстрову книгу №106 за реєстровим номером 18241, дата реєстрації – 31 жовтня 2001 р.
Відповідно до повідомлень КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» від 30.07.2025 та 19.08.2025 квартира АДРЕСА_1 зареєстрована на праві власності за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №628 від 17.10.2001, укладеного на Універсальній товарній біржі «Фенікс», зареєстрована у КП «ММБТІ» 31.10.2001 за реєстровим №18978. 

Позиція апеляційного суду та нормативно-правове обґрунтування

Відповідно до вимог статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
У відповідності до статті 5 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року (далі – ЦК України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на Універсальній товарній біржі «Фенікс» 17 жовтня 2001 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі – ЦК Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу».
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.
Набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
Положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року у справі №205/8493/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі №754/1466/15-ц, від 21 липня 2021 року у справі №640/3509/19, від 28 березня 2023 року у справі №521/4839/21).
Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року №3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року №13 та від 25 травня 1998 року №15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.
Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі.
Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду – на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі №640/3509/19.
Згідно з частиною другою статті 47 ЦК Української РСР, якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 47 ЦК Української РСР та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 47 ЦК Української РСР.
Відповідно до статей 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що позивачка не довела своїх вимог, оскільки є недоліки договору. Суд вказав, що спірний договір має реєстровий №18241, проте, КП «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» повідомило суд, що реєстрація права власності у БТІ була здійснена за реєстровим №18978. Також суд зазначив, що відбиток штампу реєстраційного напису на договорі купівлі-продажу не відповідає відбитку, який проставлявся на договорах у 2001 році.
Колегія суддів погоджується з висновком суду про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , однак з інших мотивів.
Досліджені докази свідчать, що позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 47 ЦК УРСР.
За таких обставин відсутні передбачені законом підстави для визнання договору купівлі-продажу від 17 жовтня 2001 року дійсним, оскільки матеріали справи не містять доказів того, що відповідачі ухилилися від нотаріального посвідчення спірного договору та що така можливість була втрачена. 

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).
Відповідно до вимог статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
З огляду на вищевказане, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення суду – зміні з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Керуючись ст.374, 376, 382 ЦПК України, суд 

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана через її представника ОСОБА_2 , задовольнити частково.
Рішення Заводського районного суду м.Миколаєва від 10 вересня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий О. В. Локтіонова

Судді Т. В. Крамаренко

О. О. Ямкова 

Повне судове рішення складено 15 січня 2026 року.