ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"20" січня 2026 р. Справа№ 910/1330/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Коробенка Г.П.
суддів: Кравчука Г.А. 
Сибіги О.М. 

за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.
за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 20.01.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз"
на рішення Господарського суду міста Києва
від 15.07.2025 (повний текст складено та підписано 24.07.2025)
у справі №910/1330/25 (суддя Карабань Я.А.)
за позовом Київської міської ради 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" 
про стягнення 611 120,51 грн
ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Київська міська рада (надалі - позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" (надалі-відповідач) про стягнення суми безпідставно збережених грошових коштів у розмірі 1 314 311,60грн за користування земельною ділянкою площею 0,3488 га кадастровий номер 8000000000:78:055:0033 на вулиці Пріорській, 14 в Оболонському районі міста Києва за період з 26.10.2021 по 31.05.2023.
Позовні вимоги, з посиланням на ст.15, 16, 1212 Цивільного кодексу України, ст.79-1, 93, 116, 120, 122, 123, 124, 152, 206 Земельного кодексу України, ст.14, 284 Податкового кодексу України, мотивовані тим, що відповідач набувши право власності на нерухоме майно по вулиці Пріорській, 14 в Оболонському районі міста Києва, що розташоване на земельній ділянці комунальної власності загальною площею 0,3488 га за кадастровим номером 8000000000:78:055:0033, своєчасно не оформив та не зареєстрував речові права на земельну ділянку, не вносив плату за користування нею, внаслідок чого за період з 26.10.2021 по 31.05.2023 безпідставно зберіг грошові кошти у вигляді орендної плати.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.07.2025 позов задоволено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" на користь Київської міської ради 611 120 грн 51 коп. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою та 7 333 грн 45 коп. судового збору.
Приймаючи оскаржуване рішення суд дійшов висновку, що відповідач, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою площею 0,3488 га кадастровий номер 8000000000:78:055:0033 на вулиці Пріорській, 14 в Оболонському районі міста Києва, без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київради, фактично зберіг в себе кошти, які мав сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Київради. Суд також дійшов висновку, що з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог від 13.05.2025, обґрунтованою до стягнення є сума безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,3488 га кадастровий номер 8000000000:78:055:0033 на вулиці Пріорській, 14 в Оболонському районі міста Києва в розмірі 611 120,51 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 15.07.2025 у справі №910/1330/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийнято місцевим судом з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. При цьому скаржник стверджує про наявність у нього права на застосування податкової пільги, передбаченої підпунктом 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України.
Скаржник також зазначає, що норми підпункту 69.14 підрозділу 10 розділу XX ПК України стосуються земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб. Тобто, законодавець не визначав, що зазначена норма застосовується виключно до юридичних та фізичних осіб, які мають в користуванні земельні ділянки, право на користування яких зареєстроване в ДРРП. В той же час, відповідач був фактичним користувачем оспорюваної земельної ділянки.

Узагальнені доводи та заперечення сторін

13.08.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
Позивач, з-поміж іншого, наголошує на тому, що до спірних правовідносин зі стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою взагалі не можуть бути застосовані норми підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення"Податкового кодексу України. Позивач зазначає, що Київська міська рада правомірно включила період з 01.03.2022 по 31.12.2022 до своїх розрахунків суми, яка підлягає стягненню в межах даної справи, адже відповідач в цей період не являвся власником, постійним користувачем або орендарем земельної ділянки.
18.08.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу, в якій останній заперечив доводи позивача, наведені у відзиві та підтримав свою позицію, викладену в апеляційній скарзі.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги, заяв та клопотань

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.08.2025 апеляційну скаргу у справі №910/1330/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Кравчук Г.А., Тарасенко К.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" на рішення Господарського суду міста Києва від 15.07.2025 у справі №910/1330/25. Судове засідання призначено на 18.09.2025. Витребувано матеріали справи №910/1330/25 з Господарського суду міста Києва.
28.08.2025 матеріали справи №910/1330/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.
У судовому засіданні 18.09.2025 оголошено переву до 21.10.2025.
09.10.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійши додаткові пояснення у справі.
У зв`язку з перебуванням судді Кравчука Г.А. на лікарняному, судове засідання призначене на 21.10.2025 не відбулось.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.10.2025 розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" на рішення Господарського суду міста Києва від 15.07.2025 у справі №910/1330/25, призначено на 18.11.2025.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 18.11.2025, у зв`язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/1330/25.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 18.11.2025, справу №910/1330/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Кравчук Г.А., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.11.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" на рішення Господарського суду міста Києва від 15.07.2025 у справі №910/1330/25, колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач) судді Кравчук Г.А., Сибіга О.М., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.11.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 09.12.2025.
У судовому засіданні 09.12.2025 оголошено переву до 13.01.2026.
12.01.2026 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшли пояснення у справі.
У судовому засіданні 13.01.2026 оголошено переву до 20.01.2026.
У судовому засіданні 20.01.2026 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судове засідання 20.01.2026 з`явився представник позивача, який надав свої пояснення. Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений у судовому засіданні, що відбулося 13.01.2026.
Оскільки явка представників сторін в судове засідання не була визнана обов`язковою, зважаючи на те, що відповідач був повідомлений про місце, дату і час судового розгляду, а також враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються наданими ним процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" за відсутності представника відповідача.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 03.02.2025 №411188528 за відповідачем зареєстровано право власності на нерухоме майно - будівля "А", об`єкт нежитлової нерухомості, загальною площею 2251,5 кв.м, розташованої за адресою: місто Київ, вулиця Полупанова (вулиця Пріорська), 14, реєстраційний номер об`єкта 794871580000, номер відомостей про речове право 39705919, яке належить відповідачу з на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15.12.2020, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмух Б.Л., за реєстровим номером 1233.
Рішенням ІІ сесії ІХ скликання Київської міської ради від 16.12.2021 №4156/4197 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Пріорській, 14 в Оболонському районі міста Києва" вирішено затвердити документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки відповідачу для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі за адресою: вул. Пріорська, 14, у Оболонському районі міста Києва та передати відповідачу, за умови виконання п.3 цього рішення, в оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,3488 га (кадастровий номер 8000000000:78:055:0033) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (код виду цільового призначення - 03.10, для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку) на вул. Пріорській, 14 в Оболонському районі міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна (право власності зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.12.2020, номер запису про право власності 39705919) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), заява ДЦ від 17.11.2021 №50030-006429578-031-03, справа №490413196).
На підставі вказаного рішення 31.05.2023 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки.
Згідно п. 1.1 договору орендодавець (позивач), на підставі рішення позивача від 16.12.2021 за №4156/4197, передає, а орендар (відповідач) приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором, для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі.
Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".
Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється згідно з Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" одночасно з державною реєстрацією права оренди.
Відповідно до положень п.2.1 договору об`єктом оренди відповідно до відомостей з Державного земельного кадастру, рішення позивача від 16.12.2021 №4156/4197 та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер 8000000000:78:055:0033; місце розташування - вулиця Пріорська, 14 в Оболонському районі міста Києва; категорія земель 0 землі житлової та громадської забудови; цільове призначення - 0310 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отримання прибутку (для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі); розмір (площа) - 0,3488га.
Строк дії договору 15 років (п. 3.1 договору).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.02.2025 №411189209 право власності на зазначену земельну ділянку зареєстровано за позивачем 31.05.2023, а право оренди за відповідачем на підставі договору оренди 31.05.2023.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що відповідач з моменту набуття права власності на нерухоме майно (15.12.2020) по день укладання договору оренди земельної ділянки з позивачем (31.05.2023), не оформив право власності або користування на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:78:055:0033, площею 2251,5 кв.м, розташованої за адресою: місто Київ, вулиця Полупанова (вулиця Пріорська), 14, та використовував її без достатніх правових підстав, не сплачуючи орендну плату, що за переконанням позивача є підставою для стягнення з останнього безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України за період з 26.10.2021 (з моменту реєстрації земельної ділянки) по 31.05.2023 (до моменту укладання із позивачем договору оренди земельної ділянки.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на те, що у позивача були відсутні підстави для нарахування сум за користування земельною ділянкою як за період з 01.03.2022 по 31.05.2022, оскільки у цей період згідно рішення позивача від 09.12.2021 №3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" (зі змінами, внесеними, зокрема рішенням позивача від 13.09.2022 №5449/5490) орендна плата не нараховувалася, так і до кінця 2022 року, оскільки згідно з підпунктом 69.14 п. 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України (в редакції Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно" № 3050-IX від 11.04.2023, який набрав законної сили 06.05.2023) за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів сторін

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані позивачем пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.
Згідно з положеннями статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Отже, визначаючи суть і характер правовідносин, що виникли між сторонами, варто зазначити, що зобов`язання за підставами виникнення поділяються на договірні та позадоговірні.
Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
У відповідності до частини 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Згідно з частиною 2 статті 1212 ЦК України набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави майно відшкодовується незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Статтею 1214 ЦК України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, адже набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України у редакції, чинній у період виникнення спірних правовідносин) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам (ч.1, 2 ст. 93 ЗК України).
Відповідно до пункту в) частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Частиною 1 статті 120 ЗК України визначено, що у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об`єктів до набувача таких об`єктів, без зміни її цільового призначення.
Згідно з абзацом 1 частини 9 статті 120 ЗК України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
У статті 125 ЗК України закріплено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі №924/856/20.
Набувач нерухомого майна, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшує свої доходи, а власник земельної ділянки (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.
Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, постанові Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17.
Отже, для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0008189012021 від 25.11.2021 державна реєстрація земельної ділянки площею 0,3488 га з кадастровим номером 8000000000:78:055:0033; місце розташування - вулиця Пріорська, 14 в Оболонському районі міста Києва; категорія земель 0 землі житлової та громадської забудови; цільове призначення - 0310 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отримання прибутку (для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі), проведена 26.10.2021, при цьому власником цієї земельної ділянки є територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради.
Матеріалами справи підтверджено, що відповідач є власником нерухомого майна (будівля "А", об`єкт нежитлової нерухомості, загальною площею 2251,5 кв.м, розташованої за адресою: місто Київ, вулиця Полупанова (вулиця Пріорська), 14, реєстраційний номер об`єкта 794871580000, номер відомостей про речове право 39705919, яке належить відповідачу з на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15.12.2020, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дмух Б.Л., за реєстровим номером 1233), розміщеного на відповідній земельній ділянці по вул. Пріорській, 14 у м. Києві.
З матеріалів справи вбачається, що між сторонами договір оренди зазначеної земельної ділянки укладено 31.05.2023 за номером 376 та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право відповідача користування зазначеною земельною ділянкою 31.05.2023.
Таким чином, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування (оренди) зазначеною земельною ділянкою ТОВ "Скайбрідж Пропертіз" у період з 26.10.2022 по 31.05.2023.
Крім того, у матеріалах справи відсутні докази існування на спірній земельній ділянці нерухомого майна, що перебуває у власності інших осіб.
Таким чином, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що відповідач у спірний період користувався земельною ділянкою комунальної власності (кадастровий номер 8000000000:78:055:0033, площею 0,3488 га за адресою: вул. Пріорська, 14 в Оболонському районі міста Києва), на якій розташоване нерухоме майно, що належить Товариству на праві власності, без оформлення правовстановлюючих документів на вказану земельну ділянку.
Згідно із частинами 1-5 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Відповідно земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, Верховним Судом у постановах від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру №НВ-0008189012021 від 25.11.2021 земельна ділянка, на якій розташований об`єкт нерухомого майна ТОВ "Скайбрідж Пропертіз", і за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у вигляді орендної плати, сформована з 26.10.2021 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер 8000000000:78:055:0033, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру, а відтак, може бути об`єктом цивільних прав.
Враховуючи вищевикладене, місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку про те, що відповідач, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою площею 0,3488 га (кадастровий номер 8000000000:78:055:0033) за адресою: вул. Пріорська, 14 в Оболонському районі міста Києва, без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київради, фактично зберіг в себе кошти, які мав сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Київради.
При цьому, відновлення порушених прав позивача за таких обставин і в такий спосіб не створює для відповідача жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які останній мав би сплатити за звичайних умов як і фактичний добросовісний землекористувач із належно оформленими правами на земельну ділянку.
Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. 
Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
При стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Отже витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0008189012021 від 25.11.2021 нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:055:0033 по вулиці Полупанова (вулиця Пріорська), 14 у Оболонському районі міста Києва становить 18 403 120,51 грн (за 2023 рік). Зазначена сума нормативно грошової оцінки земельної ділянки зазначена сторонами в п.2.2 договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до довідки №НГО/2022-39470 про розмір нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки (8000000000:78:055:0033) нормативно грошова оцінка земельної ділянки 8000000000:78:055:0033 по вулиці Полупанова (вулиця Пріорська), 14 у Оболонському районі міста Києва у 2022 році становила 16 002 484,22 грн.
Положенням статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:
Кi = І:100,
де І - індекс споживчих цін за попередній рік.
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель міститься на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповановажений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин, де зазначено таке: "значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічна насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення).
Отже, нормативно грошова оцінка земельної ділянки за 2021 рік становитиме 14 547 712,93 грн (16 002 484,22 грн / 1,1).
Розрахунок орендної ставки за користування відповідачем земельною ділянкою позивач здійснив у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кожен день оренди відповідного місяця згідно з додатками 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 №3704/3745, рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2023 рік" від 08.12.2022 №5828/5869.
Згідно наведеного позивачем розрахунку за період з 15.12.2020 по 26.10.2021 розмір орендної плати становить 1 314 311,60 грн.
Поряд з цим, матеріали справи свідчать, що 13.05.2025 позивач звернувся до суду першої інстанції із заявою про зменшення позовних вимог, в якій зазначає, що враховуючи здійснені відповідачем платежі в рахунок сплати земельного податку за період з 26.10.2021 по 31.05.2023 на загальну суму 703 191,90 грн, позивач вважає доцільним зменшити суму стягнення з 1 314 311,60 грн до 611 120,51 грн.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок орендної плати за період з 26.10.2021 по 31.05.2023, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що загальний розмір безпідставно збережених коштів за спірний період, становить 716 456,45 грн, який слід розраховувати наступним чином:
1 314 311,60 грн (загальна сума нарахувань за користування земельною ділянкою за період з 26.10.2021 по 31.05.2023) - 201 675,13 грн (сума грошових коштів безпідставно нарахованих позивачем за період 01.03.2022 по 31.05.2022) - 2 520,97 грн (помилково нарахована суму позивачем за один день травня місяця 31.05.2023) = 1 110 115,50 грн;
703 191,09 грн (сума сплат здійснених відповідачем у спірний період) - 309 532,04 грн (сума грошових коштів повернутих податковою службою за спірний період) = 393 659,05 грн.
Разом з тим, враховуючи положення ч. 1 ст. 14 ГПК України, відповідно до яких суд розглядає справу в межах заявлених вимог, а загальний розмір безпідставно збережених коштів, які позивач просить стягнути з відповідача з урахування заяви про зменшення позовних вимог становить 611 120,51 грн, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що правомірність нарахування відповідачу плати за користування земельною ділянкою в сумі 611 120,51 грн.
Таким чином, враховуючи викладене вище, оскільки на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:78:055:0033 знаходиться належне відповідачу на праві власності нерухоме майно та ТОВ "Скайбрідж Пропертіз" у період з 26.10.2021 по 31.05.2023, тобто з моменту формування земельної ділянки і до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно користувалося вказаною земельною ділянкою без достатніх на те правових підстав, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що позовні вимоги Київської міської ради в частині стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 611 120,51 грн підлягають задоволенню.
Щодо доводів апелянта, наведених в апеляційній скарзі про те, що відповідач як фактичний користувач земельної ділянки був звільнений від обов`язку по сплаті орендної плати за землю у 2022 році, колегія суддів зазначає таке.
Пунктом 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" ПК України установлено, що тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24.02.2022 № 2102-ІХ, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у цьому пункті.
Згідно з абзацом 1 підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України за період з 01.03.2022 року до 31.12.2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Колегія суддів не погоджується з доводами апелянта щодо можливості застосування до спірних правовідносин положень пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України, оскільки предметом цього позову є стягнення безпідставно збережених коштів на підставі ст. 1212 ЦК України в розмірі орендної плати.
Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК України).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України у вказаній редакції).
Відповідно до ч. 1 ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов`язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою, тому, оскільки за відповідачем будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пунктів 287.1 ст. 287 ПК України відсутні обов`язки та, відповідно, повноваження на стягнення у судовому порядку податкових зобов`язань зі сплати земельного податку.
З урахуванням системного аналізу змісту ПК України та встановлених судом фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України.
Таким чином, беручи до уваги вищевстановлені обставини того, що в період з 26.10.2021 по 31.05.2023 відповідач на мав статусу постійного землекористувача, власника земельної ділянки чи орендаря, слідує висновок, що відповідач, перебуваючи в статусі фактичного користувача земельної ділянки, не маючи при цьому права власності або постійного користування на неї, не підпадає під правове регулювання наведених норм підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" ПК України.
За наведених обставин, суд першої інстанції правомірно відхилив доводи відповідача щодо можливості застосування до спірних правовідносин положень пп. 69.14 п. 69 підрозділу 10 "Інші перехідні положення" розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України, оскільки пільговий період застосовувався виключно до суб`єктів господарювання, у яких на момент настання цього періоду був укладений та чинний договір оренди земельної ділянки, в той час як у даному випадку відповідачем укладено з позивачем договір оренди земельної ділянки лише 31.05.2023.
Щодо доцільності посилання скаржника на правові висновки Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду викладені в постанові від 28.08.2025 у справі №160/27644/23, колегія суддів зазначає, що такі висновки не є релевантними до спірних правовідносин, оскільки зроблені за інших, ніж у цій справі, обставин та доказів.
Решта викладених в апеляційній скарзі аргументів не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони зводяться виключно до переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на власному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз".
Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі рішення від 15.07.2025 відсутні.
Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарга задоволенню не підлягає.
Колегія суддів погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат, а витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються судом на апелянта, оскільки апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 15.07.2025 у справі №910/1330/25 залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Скайбрідж Пропертіз".
Матеріали справи №910/1330/25 повернути Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 27.01.2026

Головуючий суддя Г.П. Коробенко 

Судді Г.А. Кравчук

О.М. Сибіга