Провадження № 2/470/38/26
Справа № 470/1055/25

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2026 року с-ще Березнегувате

Березнегуватський районний суд Миколаївської області у складі:
головуючого судді Лусти С.А.,
за участю секретаря судового засідання Дячук А.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду с-ща Березнегувате в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним,

ВСТАНОВИВ:

20 листопада 2025 року позивачка звернулася до Березнегуватського районного суду з позовом до відповідачки про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на житловий будинок.
В позові зазначила, що 04 лютого 2005 року вона уклала з відповідачкою договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами в простій письмовій формі, у формі розписки. Згідно даного договору вона придбала у відповідачки житловий будинок по АДРЕСА_1 . Вказаний житловий будинок належав відповідачці на праві власності на підставі договору купівлі-продажу серії АВВ№ 772754 від 20 листопада 1999 року. Земельна ділянка на якій розташований житловий будинок не приватизована. На момент укладення договору посвідчити його нотаріально не було можливості, оскільки на той час нотаріус в районі не працював. На даний час відповідачка відмовляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а тому вона змушена звернутися до суду з відповідним позовом.
Ухвалою суду від 06 січня 2026 року провадження у справі за позовною вимогою позивачки про визнання права власності на житловий будинок було закрито, у зв`язку з відмовою позивачки від вказаної позовної вимоги. 
Позивачка в судове засідання направила заяву про розгляд справи за її відсутності та підтримання позовних вимог (а.с.65).
Відповідачка в судове засідання не з`явилася, також направила заяву про розгляд справи за її відсутності та визнання позовних вимог позивачки (а.с.57).
Оскільки сторони в судове засідання не з`явилися, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється, що відповідає вимогам ч.2 ст.247 ЦПК України.
Дослідивши докази у справі, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
Так з матеріалів справи вбачається, що позивачка ОСОБА_1 з 12 грудня 2006 року зареєстрована по АДРЕСА_1 , однак фактично проживає по АДРЕСА_2 . Вказане підтверджується копією паспорта позивачки НОМЕР_1 , виданого Нижньосірогозьким РВ УМВС України в Херсонській області 25 вересня 2001 року та копією довідки про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи від 15 серпня 2022 року (а.с.4-10).
Згідно довідки № 37 від 05 лютого 2024 року, наданої комунальним підприємством "Березнегуватське бюро технічної інвентаризації" Березнегуватської селищної ради, право власності на майно, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1 до 01 січня 2013 року зареєстровано не було (а.с.14).
За даними договору купівлі-продажу, посвідченого державним нотаріусом Березнегуватської державної нотаріальної контори 20 листопада 1999 року, реєстровий номер 928, зареєстрованого в Березнегуватській філії Миколаївського МБТІ 10 березня 2000 року, відповідачка є власником житлового будинку з надвірними спорудами в с. Пришиб Березнегуватського району Миколаївської області, однак якого саме та за якою адресою вказаний будинок знаходиться, у вказаному договорі не зазначено (а.с.15-16).
У відповідності до розписки від 04 лютого 2005 року, відповідачка ОСОБА_2 отримала від позивачки ОСОБА_1 21640,00 грн. за будинок по АДРЕСА_1 , однак у зв`язку з чим вказана розписка була написана, з чого складається вказаний будинок, яка його загальна та житлова площа, що входить до складу зазначеного будинку, у вказаній розписці не вказано (а.с.13).
05 серпня 2025 року позивачка звернулася до відповідачки з листом-претензією, в якому просила її з`явитися до Березнегуватської державної нотаріальної контори для оформлення договору купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 , однак договір між ними укладено не було (а.с.11-12,21-22).
Позивачка вважає, що між нею та відповідачкою було укладено договір купівлі-продажу вказаного житлового будинку у простій письмовій формі, між ними було обумовлено всі істотні умови договору, відбулося його повне виконання, а відповідачка відмовляється оформити договір в нотаріальному порядку, тому вона і звернулася до суду з даним позовом. 
Однак, статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
За змістом статті 328 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частин 3, 4 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації.
Судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності.
Відповідно до частини п`ятої статті 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. 
Відповідно до статті 657 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно ч.3 ст.640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. 
Цивільним кодексом України передбачено правові наслідки недодержання вимоги щодо нотаріального посвідчення правочину.
Згідно з частиною першою статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
Тобто, у зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з положеннями статей 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
На підтвердження вчинення договору купівлі-продажу позивачкою надано розписку від 04 лютого 2005 року, відповідно до якої відповідачка ОСОБА_2 отримала від позивачки кошти в сумі 21640 грн. за свій будинок, що знаходиться по АДРЕСА_1 .
За позицією позивачки вони з відповідачкою виконали усі істотні умови договору щодо продажу будинку з надвірними будівлями і спорудами: відповідачка отримала від позивачки повну вартість майна, а позивачка отримала ключі від будинку, з 04 лютого 2005 року вона проживає в ньому, зробила в ньому ремонт та привела до ладу господарські споруди, однак відповідачка ухиляється він нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. 
Суд вважає, що надані позивачкою докази не підтверджують факт укладення між нею та відповідачкою договору купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна, оскільки не містять відомостей щодо того, що сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості, зокрема відомостей опису житлового будинку, його загальної та житлової площі, господарських та побутових будівель, які входять до нього, дійсної вартості будинку на час його продажу, ціни договору та строку оплати за ним, із зазначенням усіх притаманних такому договору реквізитів.
Крім того позивачкою взагалі не доведено право власності відповідачки на житловий будинок по АДРЕСА_1 на час написання розписки, оскільки за даними договору купівлі-продажу від 20 листопада 1999 року відповідачка придбала будинок в с. Пришиб Березнегуватського району без визначеної адреси, а за даними комунального підприємства "Березнегуватське бюро технічної інвентаризації" право власності на майно, яке знаходиться по АДРЕСА_1 до 01 січня 2013 року зареєстровано не було.
Розписка від 04 лютого 2005 року, що міститься в матеріалах справи, не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотні умови, що притаманні такому договору. А відтак, не може вважати її належним та допустимим доказом досягнення домовленості між сторонами щодо всіх істотних умов договору.
Позивачка в позові зазначає, що між нею та відповідачкою істотні умови договору купівлі-продажу було узгоджено ще 04 лютого 2005 року та з того періоду відповідачка ухиляється він нотаріального посвідчення договору, однак доказів тому не надає. З матеріалів справи вбачається, що із листом-претензією позивачка звернулася до відповідачки лише в серпні 2025 року, тобто через 20 років після надання відповідачкою розписки, при цьому доказів звернення до нотаріальної контори з документами на житловий будинок та підготовки нотаріусом проекту договору купівлі-продажу будинку суду не надає. Після звернення позивачки до суду з даним позовом відповідачка направила на адресу суду заяву про визнання позовних вимог позивачки. 
За таких умов, на думку суду, сторони не були позбавлені можливості реалізувати свої права відповідно до встановлених на час виникнення спірних правовідносин положень законодавства України, а відтак, наявність перешкод, які б свідчили про неможливість укладення договору відчуження нерухомого майна у передбаченій законом письмовій формі та його нотаріального посвідчення, судом не встановлено.
З огляду на викладене, оскільки між сторонами не було укладено договору купівлі-продажу житлового будинку в письмовій формі, нотаріально його не посвідчено, доказів ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення договору позивачкою не надано, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання такого договору дійсним у судовому порядку, у зв`язку з чим позовні вимоги позивачки є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають. 
Керуючись ст.ст.12, 13, 258, 263-265, 268 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним, відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подачі в 30-денний строк з дня його проголошення апеляційної скарги, а у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення повного тексту рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони: 
Позивачка: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована по АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ;
Відповідачка: ОСОБА_2 , зареєстрована по АДРЕСА_4 .

Повний текст рішення складено 05 лютого 2026 року.

Суддя С.А. Луста