справа № 758/10055/17 головуючий у суді І інстанції Ларіонова Н.М.
провадження № 22-ц/824/15710/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.

П О С Т А Н О В А
Іменем України

17 грудня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд 
у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О., 
суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,
за участю секретаря Надточий К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 на рішення Подільського районного суду м. Києва від 23 серпня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Ларіонової Н.М. у м. Києві, у справі за позовом заступника керівника Київської місцевої прокуратури № 7, правонаступником якої є Подільська окружна прокуратура міста Києва, в інтересах держави в особі Київської міської ради, до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу та витребування нерухомого майна, -

В С Т А Н О В И В:

В липні 2017 року заступник керівника Київської місцевої прокуратури № 7 в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до суду з позовом, в якому, з урахуванням уточнень просив: 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 08.10.2005 р. № 12011, укладений на користь ОСОБА_4 , щодо нерухомого майна -майна житлової квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 30,3 кв.м.; 
- витребувати у відповідача  ОСОБА_1 на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 819150880000), загальною площею 30,3 кв. м., вартістю 626 60, грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Київською місцевою прокуратурою № 7, під час здійснення процесуального керівництва у кримінальному провадженні № 12016100070000103, відомості щодо якого внесені до Єдиного державного реєстру розслідувань від 06.01.2016 року за фактом вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 190, ч. 4 ст. 364 КК України, встановлено порушення майнових прав територіальної громади міста Києва, а саме вибуття поза волею власника житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 . Відповідно до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 10.12.2010 № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві» будинок АДРЕСА_3 передано до сфери управління Подільської районної в місті Києві державної адміністрації (пункт № 364 додатку № 7 до розпорядження). Таким чином, квартира АДРЕСА_1 належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, віднесена до сфери управління Подільської районної в м. Києві державної адміністрації. Встановлено, що у вказаній квартирі були зареєстровані громадяни ОСОБА_5 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 . За інформацією відділу з питань майна комунальної власності Подільської районної в м. Києві державної адміністрації від 17.05.2017 № 106-25/198 з дня набрання чинності Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» по даний час через відділ з питань майна комунальної власності Подільської районної в місті Києві державної адміністрації приватизація квартири АДРЕСА_1 не здійснювалась, рішення про приватизацію зазначеної квартири Подільською районною в місті Києві державною адміністрацією не приймалось. Разом з тим, встановлено, що квартира АДРЕСА_1 була незаконно зареєстрована на праві власності за іншими фізичними особами. Так, згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що відповідно до договору купівлі продажу квартири від 22 серпня 2008 року, зареєстрованого у реєстрі за № 853, ОСОБА_4 відчужив на користь ОСОБА_7 квартиру АДРЕСА_4 . Згідно з п. 3 вказаного договору, відчужувана квартира нібито належить ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу нерухомості, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 08 жовтня 2005 року за реєстровим № 12011 та зареєстрованого у КП Київське міське бюро технічної інвентаризації 21 жовтня 2005 року у реєстрову книгу № д. 1681-11 за реєстровим № 3420. Проте, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 за реєстровим № 12011 від 08 жовтня 2005 року не посвідчувався. Крім того, відповідно до інформації КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» від 03.05.2017 № 062/14-5162 (И-2017), квартира АДРЕСА_1 на праві власності не реєструвалась. У той же час, ОСОБА_7 , на підставі договору купівлі- продажу квартири від 25 грудня 2015 року, зареєстрованого за № 3126 та посвідченого приватним нотаріусом Кударенко В.М., спірна квартира відчужена на користь ОСОБА_8 (запис про право власності від 25.12.2015 № 12770550). Надалі, ОСОБА_8 спірна квартира відчужена на користь ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 27 травня 2016 року за № 171. В останнє квартира АДРЕСА_1 була відчужена на користь ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 липня 2016 року за реєстровим № 5456. На момент подачі позовної заяви право власності на об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 819150880000) зареєстровано за ОСОБА_1 . Таким чином, вказані договори порушують право власності територіальної громади на спірне майно, оскільки спрямовані на незаконне заволодіння майном територіальної громади міста Києва. Разом з тим, вищевказані договори купівлі-продажу підлягають визнанню судом недійсним, а спірна квартира підлягає витребуванню від ОСОБА_1 на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради. Оскільки оспорюваний правочин нотаріально не посвідчувався, що підтверджується інформацією приватного нотаріуса КМНО Морозовою С.В. від 08 лютого 2018 року № 01-16/105, Київською міською радою рішення про відчуження (приватизацію) спірного майна не приймалось, а тому не було волевиявлення законного власника на відчуження вказаного майна, спірне майно підлягає витребуванні від ОСОБА_1 на підставі ст. 388 ЦК України на користь Київської міської ради, як власника та розпорядника майна територіальної громади міста Києва. Вищезгаданими договорами купівлі-продажу квартири порушено право, зокрема інтереси держави, що полягає у тому, що квартира АДРЕСА_1 , незаконно, без волі власника, вибула з комунальної власності, що позбавляє Київську міську раду ефективно та виключно в інтересах територіальної громади розпоряджатися цим майном, чим завдається шкода державі.
Рішенням  Подільського районного суду м. Києва від 23 серпня 2024 року позов заступника керівника Київської місцевої прокуратури № 7, правонаступником якої є Подільська окружна прокуратура міста Києва, в інтересах держави в особі Київської міської ради задоволено. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
В апеляційній скарзі  ОСОБА_1  просить скасувати рішення суду першої інстанції через невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволені позову відмовити в повному обсязі. 
В обґрунтування доводів апеляційної скарги  ОСОБА_1 вказує, що позивачем не було надано жодних доказів, які підтверджують право комунальної власності на спірне майно. У матеріалах справи наявні тільки рішення Київської міської ради № 284/5096 від 02.12.2010 року «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» із Переліками об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Києва, що розміщені в Голосіївському, Подільському та Святошинському районах станом на 01 жовтня 2010 року, Перелік підприємств, організацій та установ, майно яких віднесено до сфери управління Подільської районної в місті Києві державної адміністрації, станом на 01 жовтня 2010 року та Розпорядження виконавчого органу Київської міської ради № 1112, «Про питання організації управління районами в місті Києві», Розпорядження виконавчого органу Київської міської ради № 121 від 31 січня 2011 року «Про реалізацію районними в місті Києві державними адміністраціями окремих повноважень». Витяг про державну реєстрацію права власності на спірне майно суду надано не було. Подані позивачем документи не є правовстановлюючими, та не підтверджують права власності територіальної громади міста Києва на спірне майно ні на момент укладення правочину, що оспорюється, ні на даний час, та не відповідають вимогам ст. 328 ЦК України. Таким чином факт того, що об`єкт комунальної власності територіальної громади м. Києва, а саме: квартири АДРЕСА_1 на момент укладення оспорюваного правочину (договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_5 від 08.10.2005 року № 12011 укладеного на користь ОСОБА_4 ) не може вважатися доведеним, враховуючи вище зазначені обставини. Враховуючи наведене, можна дійти висновку, що якби Київська міська рада належним чином, відповідно до вимог ст. 317 ЦКУ, здійснювала володіння, користування на розпорядження спірним майном, а також виконувала обов`язки, які на неї покладаються згідно п. 4 ст. 319 ЦКУ («власність зобов`язує»), то факт вибуття з комунальної власності спірного майна, квартири АДРЕСА_1 , був би встановлений ще з моменту укладання первісного договору купівлі-продажу квартири від 08 жовтня 2005 року на користь ОСОБА_4 , а також - в подальшому, при укладанні наступних договорів щодо спірного майна - 22 серпня 2008 року, 25 грудня 2015 року, 27 травня 2016 року та 11 липня 2016 року. Починаючи з 08 жовтня 2005 року, спірне майно є приватною власністю. Тягар утримання майна був покладений на ОСОБА_4 з моменту укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , засвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Морозовою С.В. Відповідач, ОСОБА_1 є добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_1 - Б у зв`язку з тим, що одержав її у власність на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 липня 2016 року, який був нотаріально посвідченим нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. ОСОБА_1 не знав і не міг знати про те, що оспорюване майно, як зазначає позивач, незаконно вибуло із власності Подільської районної в місті Києві державної адміністрації. Звертає увагу суду, що позивачем не оспорюється добросовісність набуття права власності ОСОБА_1 на оспорюване майно (квартири АДРЕСА_1 . Позивач посилається лише на те, що майно вибуло з права комунальної власності за відсутності волевиявлення Київської міської ради, проте не надає належних тому доказів.
У відзиві на апеляційну скаргу Подільська окружна прокуратура м. Києва, вказує, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, не мають законодавчого обґрунтування, через що скарга не може бути задоволена, судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та ухвалено рішення з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права. 
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити, виходячи з наступного. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 86641265 від 10 травня 2017 року, квартира за адресою: АДРЕСА_6 , на праві власності належить ОСОБА_1 .
Відповідно до витягу з ЄРДР, що СВ Подільського управління поліції Головного управління Національної поліції в місті Києві проводиться досудове розслідування кримінального провадження № 12016100070000103 відомості щодо якого внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань 06 січня 2015 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 190 КК України, ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та інші невстановлені особи, у невстановлений слідством час та місці шляхом обману, використовуючи підроблені документи заволоділи рядом об`єктів нерухомого майна на території м. Києва та Київської області. В межах даного кримінального провадження 03 лютого 2017 року СВ Подільського УП ГУ НП в місті Києві було розпочато досудове розслідування кримінального правопорушення, передбаченого ст. 364 ч. 2 КК України, за фактом того, що службові особи КП зловживаючи службовим становищем з метою отримання неправомірної вигоди для себе чи іншої фізичної сприяли у відчуженні з комунальної власності об`єктів житлової нерухомості на території м. Києві, що спричинили тяжкі наслідки. 
Вироком Подільського районного суду міста Києва від 07 липня 2017 року затверджено угоду від 30 червня 2017 року про визнання винуватості між прокурором Київської місцевої прокуратури № 7 міста Києва Сезоновим Д.І. та обвинуваченим ОСОБА_10 , згідно якого ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , визнано винним за вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 5 ст. 27, ч. 1 ст. 358 КК України, та призначено узгоджене сторонами покарання, у виді штрафу у розмірі 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що становить 850 грн.
Рішенням Київської міської ради від 27.12.2001 № 208/1642 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів та м. Києва» житловий будинок АДРЕСА_3 включено до переліку об`єктів права комунальної власності територіальної громади (п. 424 додатку 8 до вказаного рішення).
Рішенням Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5069 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста» будинок АДРЕСА_3 включений до переліку об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва.
Відповідно до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 10.12.2010 № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві» вказаний будинок передано до сфери управління Подільської районної в місті Києві державної адміністрації.
Згідно довідки КК «Центр комунального сервісу» № 77-1136 від 22 березня 2017 року встановлено, що у вказаній квартирі були зареєстровані громадяни ОСОБА_5 та ОСОБА_6 .
Як вбачається з актового запису про смерть № 176 від 19 вересня 2006 року, виданого відділом реєстрації актів цивільного стану Подільського районного управління юстиції м. Києві від 29 березня 2014 року, ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 та актового запису про смерть № 12800 від 28 липня 2014 року, виданого відділом державної реєстрації смертей ГТУЮ у м. Києві від 02 серпня 2016 року, ОСОБА_6 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Згідно відповіді відділу з питань майна комунальної власності Подільської районної в м. Києві державної адміністрації від 17.05.2017 № 106- 25/198 з дня набрання чинності Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація квартири АДРЕСА_1 , не здійснювалась, рішення про приватизацію відповідним органом не приймалось.
Відповідно до договору купівлі продажу квартири від 22.08.2008 № 853, ОСОБА_4 відчужив на користь ОСОБА_7 спірну квартиру АДРЕСА_1 .
Згідно з п. 3 вказаного договору, відчужувана квартира належить ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу нерухомості, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 08 жовтня 2005 року за реєстровим № 12011 та зареєстрованого у КП Київське міське бюро технічної інвентаризації 21 жовтня 2005 у реєстрову книгу № д. 1681-11 за реєстровим № 3420.
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 25 грудня 2015 року № 3126 ОСОБА_7 відчужив на користь ОСОБА_8 спірну квартиру АДРЕСА_1 , згідно з п. 3 вказаного договору право власності на квартиру зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Державним реєстратором-приватним нотаріусом Кударенко В.М., від 25 грудня 2015 року, Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 819150880000, індексний номер витягу: 50918955.
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири 27 травня 2016 року за № 171 ОСОБА_8 відчужила спірну квартиру АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_3 , посвідчено приватним нотаріусом КМНО Пірієвою О.С.
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 11 липня 2016 року № 5456 ОСОБА_3 відчужила на користь ОСОБА_1 спірну квартиру АДРЕСА_1 , посвідчено приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П., зареєстровано в реєстрі за № 5453, запис про право власності від 11 липня 2016 року № 15338065.
Згідно відповіді Подільської районної в м. Києві державної адміністрації від 17 травня 2017 року № 106- 25/198 вбачається, що рішення про приватизацію відповідним органом не приймалось.
Згідно інформації Київського міського бюро технічної інвентаризації від 03 травня 2017 року № 062/14- 5162, квартира АДРЕСА_1 на праві власності за будь-ким не реєструвалась.
Згідно інформації приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Морозової від 08 лютого 2018 року, вбачається, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 за реєстровим № 12011 від 08 жовтня 2005 року нею не посвідчувався, крім того відповідь приватного нотаріуса Морозової С.В. оформлена відповідно до вимог Правил ведення нотаріального діловодства, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 № 3253/5.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що у ОСОБА_4 були відсутні законні підстави набуття права власності на спірне майно, а тому підстави для його відчуження, та подальша державна реєстрація правочинів стосовно цього майна за іншими набувачами не є самостійним підтвердженням прав особи на об`єкт нерухомості. Таким чином, квартира АДРЕСА_1 є комунальною власністю та належить територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, оскільки нею вказане майно не відчужувалося, право власності територіальної громади міста Києва на вказане майно не припинялося.
Апеляційний суд не погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Статтею 41 Конституції України та статтею 319 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним і право розпоряджатися майном належить лише власникові майна.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Підстави набуття права власності визначені у статті 328 ЦК України, згідно з якою право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Враховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, в який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
Згідно зі статтею 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Тлумачення статті 330 ЦК України свідчить, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.
Власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» практика Європейського суду з прав людини є обов`язковою для застосування судами України як джерела права.
Національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).
Втручання держави у право на мирне володіння майном є предметом регулювання статті 1 Першого протоколу. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними із втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що ставиться для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
При цьому ЄСПЛ у питаннях оцінки пропорційності, як і в питаннях наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Тож для розкриття критерію пропорційності вагоме значення має визначення судами добросовісності / недобросовісності набувача майна.
У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок, що «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».
Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки обставин добросовісності / недобросовісності набувача, що має важливе значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право власності набувача майна, а також за відсутності наведення належних мотивів стосовно практики ЄСПЛ з питання втручання держави у право власності, не можуть вважатися такими, що відповідають нормам справедливого судового розгляду згідно зі статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства України.
Верховний Суд у постановах від 18 березня 2020 року у справі № 199/7375/16 та від 20 травня 2020 року у справі № 199/8047/16 дійшов висновків, що «конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною. Тому задоволення віндикаційного позову і витребування спірної нерухомості у відповідача як добросовісного набувача на користь міської ради призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод».
Саме держава як учасник відповідних правовідносин повинна нести ризик незаконного відчуження майна, оскільки має спеціальні механізми для запобігання цьому. Такий розподіл ризиків між власником і добросовісним набувачем був би невиправданим, якби мова йшла про приватну власність. Оскільки приватний власник майна так само як і його добросовісний набувач не повинен відповідати за помилки, «допущені в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном». Такими, як вбачається, є зокрема, процедури нотаріального посвідчення правочинів з нерухомістю та державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Крім того, позбавлення власності так само покладатиме на приватного власника надмірний тягар, пов`язаний з втратою майна та відсутністю дієвих механізмів отримання компенсації за втрачене майно.
У частині третій статті 12 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частини перша та друга статті 77 ЦПК України).
Відповідно до частини другої статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно зі статтею 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Частиною першою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Встановлено, що на момент укладення 11 липня 2016 року між ОСОБА_11 , ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу спірної квартири АДРЕСА_1 , Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, в тому числі попередні до нього Реєстри прав власності на нерухоме майно, не містили відомостей про право комунальної власності територіальної громади на це майно.
За відсутності іншого, укладаючи правочин, відповідач правомірно покладався на відомості, наявні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і підстав не довіряти цим відомостям у відповідача не було.
У визначеному цивільним процесуальним законодавством порядку позивач не спростував, що відповідач, проявляючи обачність, об`єктивно не міг виявити належність майна до комунальної власності.
Враховуючи те, що ОСОБА_1 є добросовісними набувачем, який на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна придбав спірну квартиру вартістю 626 604,00 грн., апеляційний суд приходить до висновку, що витребування у відповідача на користь позивача цієї квартири без надання відповідачу будь-якої форми компенсації чи відшкодування покладе на нього надмірний індивідуальний тягар, спричинений втратою грошових коштів, який не є пропорційним меті втручання у право особи мирно володіти своїм майном, а саме поновлення права на зазначене майно територіальної громади в особі Київської міської ради.
Така ситуація порушує питання за статтею 1 Першого протоколу до Конвенції у зв`язку з вимогою дотримання суспільних інтересів (див. рішення ЄСПЛ від 11 жовтня 2011 року у справі «Вассалло проти Мальти» («Vassallo v. Malta»), заява № 57862/09, пункт 43,). При цьому суд також розглядатиме пропорційність заходу.
Суд наголошує, що позбавлення власності без виплати суми, обґрунтовано пов`язаної з її вартістю, зазвичай призводить до недотримання необхідного справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи і становить непропорційний тягар для заявника. У контексті скасування помилково наданих майнових прав принцип «належного урядування» може покладати на органи державної влади обов`язок діяти оперативно у виправленні їхньої помилки, а також потребувати виплати адекватної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишнім добросовісним власникам (див., наприклад, згадане рішення у справі «Кривенький проти України» («Kryvenkyy v. Ukraine»), пункт 45 з подальшими посиланнями).
Наведених міркувань достатньо для визнання судом того, що за обставин цієї справи позбавлення відповідача права власності на його квартиру без надання будь-якої форми компенсації чи відшкодування не забезпечило справедливий баланс між вимогами суспільного інтересу, якщо такі були, з одного боку, і правом відповідача на мирне володіння своїм майном, з іншого.
За таких обставин добросовісний набувач не повинен нести ризики, пов`язані з набуттям незаконно відчуженої квартири, а її витребування в світлі вищенаведеної практики ЄСПЛ становитиме для нього індивідуальний та надмірний тягар.
Аналогічна позиція викладене у постанові Верховного Суду від 05 листопада 2025 року у справі № 199/9947/21.
Встановивши вказані обставини справи, апеляційний суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Отже, висновки суду першої інстанції не відповідають фактичним обставинам справи, не ґрунтуються на наявних у справі доказах, зроблені з порушенням норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи та що, у відповідності до ст. 376 ЦПК України є підставою до скасування рішення та ухвалення нового рішення по суті даних позовних вимог.
Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
При подачі апеляційної скарги ОСОБА_1  сплатив судовий збір у розмірі 14 098,59 грн.Оскільки апеляційний суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення вимог апеляційної скарги, сплачений відповідачем судовий збір підлягає стягненню на його користь з позивача. 
На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, - 

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 задовольнити.
Рішення Подільського районного суду м. Києва від 23 серпня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову Київської місцевої прокуратури № 7, правонаступником якої є Подільська окружна прокуратура міста Києва, в інтересах держави в особі Київської міської ради, до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу та витребування нерухомого майна відмовити.
Стягнути з Київської міської прокуратури, місце знаходження: м. Київ, вул. Костянтинівська, кв. 19-б, ідентифікаційний код 02910019 на користь ОСОБА_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_7 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 судовий збір у розмірі 14 098,59 (чотирнадцять тисяч дев`яносто вісім) гривень 59 копійок. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів. 
Повне судове рішення складено 18 грудня 2025 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.