ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2025 року 
м. Київ
cправа №  926/3255/24 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників учасників:
позивача - Підгорна Л.Є.
відповідача - Лелюк Х.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Чернівецької міської ради
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 (у складі колегії суддів: Якімець Г.Г. (головуючий), Бойко С.М., Бонк Т.Б.)
та рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025 (суддя Байталюк В.Д.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Цецино Скайлайн"
до Чернівецької міської ради
про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 13.12.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю "Цецино Скайлайн" (далі - ТОВ "Цецино Скайлайн", Позивач) звернулось до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради (далі - Чернівецька міськрада, Відповідач, Скаржник) про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,6545 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07), кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, що розташована у м.  Чернівці по вулиці Прип`ятська, 6-Б, шляхом придбання її у власність у формі викупу під власним нерухомим майном (нежилою будівлею), у запропонованій Позивачем редакції.
1.2. Позовна заява обґрунтована безпідставною бездіяльністю Чернівецької міськради щодо укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, у той час як Позивачем, за його доводами, послідовно і добросовісно вживалися всі необхідні заходи задля укладення такого договору.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2025, позов задоволено в повному обсязі та визнано укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки між ТОВ "Цецино Скайлайн" та Чернівецькою міськрадою з викладенням у резолютивній частині рішення тексту договору.
2.2. Судові рішення мотивовані тим, що бездіяльність та зволікання Чернівецької міськради щодо укладення з Позивачем договору купівлі-продажу є порушенням його правомірних очікувань на отримання у власність земельної ділянки під об`єктом нерухомого майна у порядку, встановленому законом. При цьому суди визнали безпідставною бездіяльність Відповідача щодо неукладення такого договору за одночасної наявності визначених його істотних умов та враховуючи прийняття Чернівецькою міськрадою рішення від 22.12.2018 № 1595 про продаж Позивачу земельної ділянки комунальної власності. 
Суди виснували про чинність звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та його відповідність вимогам закону, а також повну сплату Позивачем вартості вказаної земельної ділянки, що становить 4  049  915 грн.
2.3. Крім того суди відхилили доводи Чернівецької міськради про те, що звіт про експертну грошову оцінку виготовлений не на замовлення органу місцевого самоврядування та не погоджений комісією, спеціально створеною для погодження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок комунальної власності, які продаватимуться громадянам і юридичним особам, а тому не може бути підставою для укладання договору купівлі продажу.
2.4. Чернівецька міськрада з такими судовими рішеннями не погодилася та скористалася правом на їх касаційне оскарження.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
3.1. Касаційне провадження у справі відкрито ухвалою від 13.10.2025 на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та водночас зупинено виконання та дію постанови Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 і рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025 у справі №  926/3255/24 до закінчення їх перегляду в касаційному порядку. 
При цьому Судом встановлено строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 31.10.2025.
3.2. Чернівецька міськрада у своїй касаційній скарзі просить Суд скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025.
3.3. Доводами касаційної скарги Відповідач визначив:
3.3.1. Ухвалення оскаржуваної постанови від 08.09.2025 без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у:
- постановах Верховного Суду від 18.06.2018 у справі №338/180/17, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16, від 14.01.2025 у справі №905/135/22 щодо того, що у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся), оскільки відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору;
- постанові Верховного Суду від 15.07.2020 у справі № 922/3442/19 про те, що можливість вимагати укладення договорів у судовому порядку законодавчо закріплюється тільки щодо певних договорів, обов`язковість укладення яких передбачена законом, оскільки у відповідності з вимогами частини першої статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості;
- ухвалі Верховного Суду від 22.03.2023 у справі № 926/4252/21 щодо необхідності затвердження міською радою договірної ціни продажу земельної ділянки, як доказів погодження істотної умови договору;
- постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 907/825/22 щодо розгляду справи про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки комунальної власності, як спору немайнового характеру.
3.3.2. Відсутність висновку Верховного Суду щодо співвідношення дискреції суду та органів місцевого самоврядування у взаємозв`язку з нормами матеріального права, визначеними статтею 19 Конституції України, статтями 128, 132 Земельного кодексу України, статтею 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" по відношенню до вимог цивільного законодавства, зокрема, статей 627, 638, 641, 642 та 648 Цивільного кодексу України.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Цецино Скайлайн" просить Суд відмовити у її задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.
3.5. 19.11.2025 Судом отримано клопотання Позивача про залишення касаційної скарги Чернівецької міськради без руху з підстав сплати судового збору у недостатньому розмірі.
3.6. У день судового засідання (03.12.2025) Судом отримано додаткові пояснення ТОВ "Цецино Скайлайн", які долучаються до матеріалів справи, проте залишаються без розгляду в силу приписів статей 118, 161 Господарського процесуального кодексу України.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. ТОВ "Цецино Скайлайн" з 14.11.2018 є власником нерухомого майна (нежитлової будівлі) що розташоване по вул. Прип`ятська, 6-Б в м. Чернівці, на сформованій земельній ділянці площею 0,6545 га кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, яка належить Чернівецькій міськраді.
4.2. 19.11.2018 ТОВ "Цецино Скайлайн" звернулося до Чернівецької міськради з заявою про продаж (викуп) вказаної земельної ділянки під власним нерухомим майном (будівлею).
4.3. За наслідками розгляду заяви Чернівецькою міськрадою 22.12.2018 прийнято рішення № 1595, яким:
- земельну ділянку включено до переліку земель, щодо яких проводитиметься експертна грошова оцінка з метою продажу власникам розташованих на них об`єктів нерухомого майна; 
- вирішено продати товариству вказану земельну ділянку;
- уповноважено профільний департамент укласти договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки та виконати інші дії з метою реалізації права товариства на землю.
4.4. Право комунальної власності на спірну земельну ділянку за Чернівецькою міськрадою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано 27.06.2022.
4.5. На виконання рішення Відповідача від 22.12.2018 і вимог статті 128 Земельного кодексу України між ТОВ "Цецино Скайлайн" і Чернівецькою міськрадою 28.10.2022 укладено договір про сплату авансового внеску за земельну ділянку кадастровий номер 7310136300:22:002:0236, на виконання умов якого товариством сплачені грошові кошти (аванс) у розмірі 879  74,29 грн (10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2022 рік), а в подальшому відповідно до пункту 9 вказаного договору 29.08.2024 проведено доплату у розмірі 183 952,80 грн у зв`язку із зміною нормативної-грошової вартості землі в 2024 році. У подальшому 10.03.2023 Позивач сплатив ще частину вартості земельної ділянки у розмірі 593  148,71 грн. 
4.6. Суди встановили, що сума сплачених товариством коштів Чернівецькій міськраді (з урахуванням авансових платежів) становила 1  656  875,80 грн, що свідчить про виконання ним як договірних зобов`язань, так і вимог закону.
4.7. Проте Відповідач, за висновками судів, припустився зволікання та ухилення від вчинення дій, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу землі, виконання прийнятого рішення міськради, виготовлення документів (звіту про оцінку землі), що необхідний для укладення і посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Суди оцінили як один з доказів тривалої бездіяльності Відповідача факт реєстрації за ним права комунальної власності на землю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно лише у червні 2022 року, тобто майже через 4 роки після прийняття рішення про продаж землі.
4.8. Суди також встановили таку обставину недобросовісної поведінки Відповідача, як приховування ним факту виготовлення звіту про оцінку спірної земельної ділянки від 20.12.2022, про що товариству було повідомлено лише у липні 2024 року.
4.9. 09.09.2024 Позивач вчергове звернувся до Чернівецької міськради з листом щодо укладення договору купівлі-продажу землі, за результатами розгляду якого остання надала відповідь від 30.09.2024 про необхідність повернення товариству сплачених авансових коштів.
4.10. У подальшому ТОВ "Цецино Скайлайн" самостійно замовило звіт про оцінку земельної ділянки як зацікавлена особа (власник нерухомого майна, що знаходиться на вказаній земельній ділянці). 
4.11. Суб`єктом оціночної діяльності було виготовлено Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, згідно якого її вартість станом на 21.10.2024 складає 4  049  915  грн. Строк дії звіту становить 1 рік від дати оцінки. Звіт прорецензовано у встановленому порядку 28.10.2024 та зазначено, що він відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а визначена оцінювачем вартість землі може бути використана з метою її продажу шляхом викупу.
4.12. 19.11.2024 товариство подало до міськради лист-повідомлення із пропозицією укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та запропоновано з`явитися до нотаріуса у визначений час і забезпечити подання Чернівецькою міськрадою нотаріусу необхідних документів для укладення нотаріально посвідченого договору, чого останньою виконано не було.
4.13. Як зазначили суди попередніх інстанцій, зволікання Відповідача в укладанні договору купівлі-продажу землі порушує право Позивача на набуття у власність нерухомого майна, продаж якого, за встановленими обставинами справи, є обов`язком Відповідача. Таке порушення полягає також у невиконанні Відповідачем власного рішення від 22.12.2018 №  1595 про продаж землі та безпідставному ігноруванні звернень товариства з укладанням договору купівлі-продажу земельної ділянки під власною будівлею, при тому що Позивачем вартість земельної ділянки сплачена у повному обсязі.
4.14. Задля захисту свого порушеного права ТОВ "Цецино Скайлайн" звернулось до суду з позовом у цій справі про визнання укладеним між сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки шляхом придбання її у власність у формі викупу під власним нерухомим майном (нежилою будівлею) в редакції позивача.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга Чернівецької міської ради підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.3. Як неодноразово зазначав Верховний Суд, касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, які наведені скаржником і стали підставою для відкриття касаційного провадження. При цьому самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначається підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема, статтею 287 Господарського процесуального кодексу України (що визначено самим скаржником), покладається на скаржника. Такі висновки викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 17.01.2023 у справі №910/20309/21, від 01.05.2024 у справі №  910/9635/22, від 20.08.2025 у справі № 910/12093/24. 
5.4. Предметом касаційного розгляду у цій справі № 926/3255/24 є постанова суду апеляційної інстанції, якою залишено без змін рішення місцевого господарського суду про визнання укладеним між сторонами (Відповідачем та Позивачем у цій справі) договору купівлі-продажу земельної ділянки. 
Також Чернівецька міськрада не погоджується з розподілом судом першої інстанції судових витрат у вигляді стягнення з неї на користь Позивача сплаченого судового збору у сумі, яка підлягає сплаті як за вирішення майнового спору (1,5% вартості земельної ділянки замість 1 розміру прожиткового мінімуму, або 60  748,72  грн замість 3028 грн).
5.5. В такий спосіб на вирішення суду касаційної інстанції поставлено питання про наявність/відсутність підстав, доведених матеріалами справи та встановлених судами попередніх інстанцій, для визнання укладеним у судовому порядку договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки між Чернівецькою міськрадою та ТОВ "Цецино Скайлайн" та про характер спору (майновий/немайновий). 
5.6. Переглянувши справу у межах доводів та вимог касаційної скарги, на підставі встановлених фактичних обставин справи колегія суддів зазначає наступне.
5.7. Земля в Україні є основним національним багатством і перебуває під особливою охороною держави. Відповідно до Конституції України земля, її надра, водні ресурси та інші природні ресурси на території України є власністю українського народу.
5.8. За приписами статей 2, 3 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них.
Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Земельні відносини, що виникають при використанні надр, лісів, вод, а також рослинного і тваринного світу, атмосферного повітря, регулюються цим Кодексом, нормативно-правовими актами про надра, ліси, води, рослинний і тваринний світ, атмосферне повітря, якщо вони не суперечать цьому Кодексу.
5.9. Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
У свою чергу статті 144 Конституції України, статті 12, 128 Земельного кодексу України, пункт 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" відносять вирішення питань про передачу землі у власність до виключної компетенції міських, селищних та сільських рад.
5.10. Згідно з загальними нормами цивільного права, зокрема частини першої статей 15, 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
5.11. Земельним кодексом України як спеціальним законом у сфері регулювання земельних відносин визначено порядок набуття права власності юридичних осіб на землю.
Так підстави набуття права власності на землю наведені у статті 116 Земельного кодексу України, відповідно до норм якої громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Згідно з частиною першою статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Частиною першою статті 127 Земельного кодексу України передбачено, що органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
Частинами першою-третьою статті 128 Земельного кодексу України встановлено, що продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. До заяви (клопотання) додаються: а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд); б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу. 
У свою чергу закон зобов`язує орган державної влади або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглянути заяву та прийняти рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
Відповідно до частин сьомої-восьмої статті 128, статті 132 Земельного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб`єктами господарювання, які є суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки. Угоди про перехід права власності повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім`я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) права та обов`язки сторін; ж) кадастровий номер земельної ділянки; з) момент переходу права власності на земельну ділянку.
5.12. Дослідивши доданий до позовної заяви проект договору купівлі-продажу суди попередніх інстанцій обґрунтовано виснували, що він містить всі умови та відомості, передбачені статтею 132 Земельного кодексу України.
5.13. Також суди встановили, що Чернівецька міська рада погодила викуп спірної земельної ділянки, прийнявши рішення від 22.12.2018 № 1595, надавши дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та уповноваживши департамент містобудівного комплексу та земельних відносин укласти договір про оплату авансового внеску. Більше того, Чернівецькою міською радою було оплачено роботи з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за рахунок внесеного Позивачем авансу.
5.14. З урахуванням зазначених положень чинного законодавства та з огляду на встановлені у справі обставини суди попередніх інстанцій відзначили, що рішення комісії з погодження звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок комунальної власності, створеної розпорядженням Чернівецького міського голови, є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства України.
5.15. Верховний Суд з такими висновками погоджується та зазначає, що рішення вказаної комісії не може бути підставою для неукладення міською радою договору купівлі-продажу. Більше того, правовідносини у справі виникли на підставі саме рішення міської ради про продаж земельної ділянки, яке є чинним, не скасоване та не визнано незаконним/недійсним у передбаченому законом порядку. 
Водночас будь-якого рішення про відмову у продажі Позивачу земельної ділянки Чернівецька міськрада (уповноважений законом представницький орган власника землі) не приймала.
5.16. В такий спосіб Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про дотримання встановленого статтею 128 Земельного кодексу України порядку визначення ціни продажу земельної ділянки та відповідність умов проєкту доданого до позовної заяви договору купівлі-продажу вимогам закону.
5.17. Також обґрунтованою є оцінка судами наданого Позивачем звіту про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, який містить висновок рецензента про, зокрема, відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та правильність визначення вартості землі, яка може бути використана з метою її продажу шляхом викупу.
5.18. Колегія суддів зазначає, що Скаржником не спростовано висновки судів попередніх інстанцій про наявність у Позивача права замовляти звіт про експертну грошову оцінку спірної земельної ділянки, так як з огляду на норми статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення такої оцінки земель поряд з рішенням органу виконавчої влади або місцевого самоврядування є також договір, який укладається заінтересованими особами. За таких обставин, а також за умов тривалого ухилення Чернівецької міськради від укладення договору, ТОВ "Цецино Скайлайн" як зацікавлена особа мало право самостійно замовити та отримати звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, на якій знаходяться належні йому на праві власності об`єкти нерухомого майна.
Наведене спростовує відповідні доводи Скаржника.
5.19. Частиною першою статті 641 Цивільного кодексу України передбачено, що пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.
Ця норма застосована судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин та спростовує доводи Чернівецької міськради про можливість укладення договору купівлі-продажу виключно за її ініціативою.
5.20. За обставинами справи Позивач звернувся до Відповідача із пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, а оскільки останній від такого укладення ухилився, Позивач звернувся з відповідним позовом до суду.
Як вже зазначав Верховний Суд, рішення Чернівецької міської ради про відмову Позивачу в продажі спірної земельної ділянки не приймалося. За таких обставин ТОВ "Цецино Скайлайн" правильно обрано спосіб захисту порушеного права у вигляді визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки за рішенням суду.
5.21. Вищенаведене у сукупності свідчить про наявність у Позивача підстав вважати, що Чернівецька міськрада мала обумовлене приписами статей 116, 128 Земельного кодексу України волевиявлення на продаж земельної ділянки (ухвалення рішення про продаж, замовлення грошової оцінки спірної земельної ділянки та відсутність рішення про відмову у продажі).
5.22. В такий спосіб ТОВ "Цецино Скайлайн", добросовісно виконавши свої обов`язки задля укладення правочину, мало обґрунтовані ймовірні очікування відповідної добросовісної поведінки і від іншої сторони, тобто розраховувало на вчинення органом місцевого самоврядування відповідних дій на виконання своїх зобов`язань. 
5.23. За таких обставин суди встановили, що Позивач до моменту звернення до суду своєю добросовісною поведінкою тривалий час намагався добровільно вирішити всі пов`язані з укладенням договору питання, а Відповідач, у свою чергу, як недобросовісна сторона не здійснив жодних дій задля договірного врегулювання існуючих між сторонами відносин. Оскільки очікування Позивача на добросовісну поведінку Відповідача не були реалізовані, він звернувся до суду з позовом у цій справі.
5.24. При цьому Верховний Суд враховує принцип "належного урядування", який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок, а державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
5.25. Також Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
5.26. Зважаючи на вищевикладене колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про визнання безпідставною відмови Відповідача в укладенні договору купівлі-продажу за наявності всіх визначених його істотних умов, зокрема враховуючи прийняття Чернівецькою міською радою рішення від 22.12.2018 про продаж Позивачу земельної ділянки комунальної власності. За вказаних обставин така бездіяльність та зволікання Відповідача щодо укладення договору купівлі-продажу є порушенням правомірних очікувань Позивача на отримання у власність земельної ділянки в порядку, встановленому чинним законодавством України. 
5.27. За таких обставин колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги Відповідача щодо неможливості укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки без затвердження саме міською радою договірної ціни продажу такої ділянки.
5.28. При цьому, за обставинами справи, вартість спірної земельної ділянки згідно замовленого Чернівецькою міськрадою звіту є меншою, ніж згідно звіту Позивача. Будь-яких інших доказів про нормативну грошову оцінку та/чи вартість спірної земельної ділянки матеріали справи не містять, що спростовує доводи Відповідача про ніби то недоотримання коштів місцевим бюджетом. 
5.29. Колегія суддів додатково звертається до Superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею) - принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, проте знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі №921/158/18, від 22.06.2021 у справі №  200/606/18, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).
5.30. При цьому посилання Чернівецької міськради на свої виключні дискреційні повноваження Суд вважає безпідставними з огляду на, зокрема, ухвалене раніше рішення про продаж товариству земельної ділянки.
В такий спосіб, дискреційні повноваження у спірних правовідносинах навіть у випадку їх наявності не можуть використовуватися свавільно та без дотримання загальних засад добросовісності, справедливості та розумності.  
5.31. В такий спосіб, за встановлених судами обставин справи (поведінки сторін у спірних правовідносинах, зокрема прийняття Чернівецькою міськрадою рішення про продаж земельної ділянки, відсутності її дискреційних повноважень щодо відмови у продажі земельної ділянки власнику нерухомого майна у встановленому законом порядку та тривале ухилення нею від виконання свого обов`язку, яке вочевидь не відповідає критерію розумності) Позивач не мав іншого способу захисту своїх прав, ніж звернення до суду з позовом про визнання договору укладеним за рішенням суду. Такі позиції викладено у постановах Верховного Суду у справі № 911/1770/21 (щодо належного способу захисту у подібному випадку), у справі №  904/186/23 (щодо неможливості передачі земельної ділянки, на якій розташоване спірне майно, іншій особі), у справах №  906/1314/21 та № 910/12093/24 (щодо належної та добросовісної поведінки органу місцевого самоврядування) 
Наведене спростовує доводи касаційної скарги Чернівецької міської ради про відсутність висновку Верховного Суду щодо співвідношення дискреції суду та органу місцевого самоврядування.
5.32. Колегія суддів наголошує, що обставини кожної справи є унікальними, а висновки Верховного Суду не мають універсального характеру та застосовуються з урахуванням обставин справи. При цьому, у випадку наявності подібного спору, орган державної влади або місцевого самоврядування не позбавлений можливості як доводити відсутність свого обов`язку щодо продажу земельної ділянки, зокрема, внаслідок відсутності у особи права на викуп земельної ділянки (наприклад, у випадку якщо придбане нерухоме майно має ознаки самочинного будівництва), недотримання власником нерухомого майна процедури подання документів для отримання земельної ділянки або їх неповноти, необґрунтованості розміру земельної ділянки (наприклад, її формування у значно більшому розмірі аніж необхідно для використання та обслуговування придбаного об`єкта нерухомого майна, або для іншої мети, що суперечитиме вимогам статті 134 Земельного кодексу України) тощо, так і заперечувати окремі умови договору (зокрема щодо ціни договору).
У подібних випадках кожна сторона з урахуванням змісту статей 13, 14 Господарського процесуального кодексу України повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом та несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
В свою чергу суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
5.33. Водночас у справі, що розглядається, судами з урахуванням поданих сторонами доказів не тільки не встановлено наявності таких обставин, а й зроблено висновок щодо їх відсутності, який Чернівецька міськрада не спростувала, посилаючись лише на наявність у неї дискреційних повноважень у цьому питанні. Такої ж позиції Чернівецька міськрада дотримується і в касаційній скарзі. Інших доводів, що могли б слугувати підставою для задоволення касаційної скарги та скасування судових рішень у справі, теж не встановлено.
5.34. В такий спосіб у цій частині доводи касаційної скарги Чернівецької міськради не знайшли свого підтвердження у ході касаційного розгляду справи, тому підстав для її задоволення в частині позовної вимоги не вбачається. Як наслідок, оскаржувані судові рішення у цій частині підлягають залишенню в силі.
5.35. Щодо доводів касаційної скарги про розподіл судових витрат Суд зазначає наступне.
Під немайновим позовом слід розуміти вимогу про захист права або інтересу, об`єктом якої є благо, що не піддається грошовій оцінці.
Предметом позову у цій справі є вимога про визнання укладеним договору; підставою позову є ухилення Відповідача від укладення такого договору у добровільному порядку за одночасного виконання Позивачем всіх необхідних для такого укладення умов. Зокрема Позивачем завчасно сплачено визначену у встановленому порядку вартість спірної земельної ділянки, тому на момент звернення до суду з позовом його порушене право потребує захисту саме шляхом визнання укладеним договору купівлі-продажу, що не потребує матеріальних витрат чи/та будь-якої зміни матеріального становища (складу майна) сторін. Тобто об`єктом вимоги Позивача є дія зобов`язаної сторони (Чернівецької міськради), що не піддається грошовій (вартісній) оцінці. Подібні висновки викладено у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.12.2020 у справі № 905/105/20.
В такий спосіб колегія суддів погоджується з наведеними Скаржником доводами щодо немайнового характеру позовної вимоги ТОВ "Цецино Скайлайн" у цій справі, оскільки спірні правовідносини мають бути врегульовані у договірний спосіб.
Відповідно до частини першої статті 4 Закону України "Про судовий збір" судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду
Ставка судового збору за подання позовної заяви немайнового характеру становить 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб (підпункт 2 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України "Про судовий збір").
У справі, що розглядається, Позивач звернувся до суду 13.12.2024, тому сума судового збору має справлятися з урахуванням розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб станом на 01.01.2024, що згідно зі статтею 7 Закону України "Про Державний бюджет України на 2024 рік" становив 3028 грн.
Відтак, виходячи з положень наведених норм законодавчих актів, за подання позову у даній справі про визнання укладеним договору до сплати підлягає судовий збір у розмірі 3028 грн.
За таких обставин фактична сплата ТОВ "Цецино Скайлайн" при зверненні до суду судового збору у більшому розмірі (60  748,72 грн) не є підставою для стягнення з Відповідача у порядку розподілу судових витрат саме такої суми.
5.36. З урахуванням викладеного Верховний Суд приходить до висновку про обґрунтованість доводів касаційної скарги Чернівецької міської ради у цій частині та, як наслідок, про необхідність зміни оскаржуваного рішення місцевого господарського суду у відповідній частині.
Водночас Позивач (платник судового збору) не позбавлений права звернутися до Господарського суду Чернівецької області з відповідним клопотанням про повернення з Державного бюджету надмірно сплаченого судового збору. 
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.
6.4. За змістом статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних підстав.
6.5. Згідно з пунктом 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
6.6. Відповідно до частин першої та четвертої статті 311 Господарського процесуального кодексу України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
6.7. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що касаційна скарга Чернівецької міської ради підлягає задоволенню в частині розподілу судового збору за подання позову до суду першої інстанції, та приходить до висновку про зміну мотивувальної частини рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025  у цій частині та необхідності викладення пункту 3 резолютивної частини цього рішення у відповідній редакції.
6.8. Водночас інші доводи Скаржника не підтвердилися та не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій по суті спору, а тому в цій частині касаційну скаргу Чернівецької міської ради слід залишити без задоволення.
6.9. Частиною третьою статті 332 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд касаційної інстанції в постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
7. Розподіл судових витрат
7.1. Судові витрати у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції покладаються на Скаржника, оскільки касаційна скарга в частині оскарження судових рішень щодо суті позовних вимог залишається без задоволення.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 311, 314, 315, 317, 332 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Чернівецької міської ради задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025 у справі №   926/3255/24 змінити у мотивувальній частині щодо розподілу судового збору та змінити пункт 3 резолютивної частини цього рішення, виклавши його у наступній редакції:
"3. Стягнути з Чернівецької міської ради (58002, м. Чернівці, Центральна площа, 1, код у ЄДРПОУ 36068147) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Цецино Скайлайн" (58004, м. Чернівці вул. Цецинська, 21, код у ЄДРПОУ 41712958) судовий збір в сумі 3028 грн.".
В іншій частині рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025 у справі №   926/3255/24 залишити без змін.
3. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 у справі №  926/3255/24 залишити без змін. 
4. Поновити виконання та дію постанови Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2025 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 18.04.2025 у справі №   926/3255/24.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                В. Зуєв

Судді                                                                                          І. Берднік

І. Міщенко