Справа № 750/8715/24
Провадження № 2/750/55/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 січня 2026 року м. Чернігів

Деснянський районний суд м. Чернігова в складі:
головуючого судді Слісаря А.В.,
за участю секретаря Примак Т.В.,
позивача та його представника-адвоката Кравченко В.В.,
представника відповідача ПП «Житлоінвест»-адвокат Святна О.В.,
представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Прокоф`єва Б.І., 
представника тетьої особи
розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного підприємства «Житлоінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Банай», приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Карнабеди Тетяни Олександрівни, ОСОБА_1 про визнання майнових прав на нерухоме майно, визнання права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, 
третя особа Акціонерне товариство «Державний Ощадний Банк України»

в с т а н о в и в:

у червні 2024 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Приватного підприємства «Житлоінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Банай», приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Карнабеди Тетяни Олександрівни, ОСОБА_1 про визнання майнових прав на нерухоме майно, визнання права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності та з урахуванням заяви про збільшення та уточнення позовних вимог просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 27 лютого 2024 року між продавцем Приватним підприємством «Житлоінвест» та покупцем Товариством з обмеженою відповідальністю «Банай», який було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Карнабедою Тетяною Олександрівною за реєстровим № 217; скасувати рішення приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Карнабеди Тетяни Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 71797294 від 27 лютого 2024 року, яке стало підставою для винесення запису про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Банай» на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 ; скасувати відомості (запис) про речове право № 53885946 у Державному реєстрі речових прав про державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Банай» на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2860385074100; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 09 липня 2024 року між продавцем Товариством з обмеженою відповідальністю «Банай» та покупцем ОСОБА_3 , який було нотаріально посвідчено Приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Карнабедою Тетяною Олександрівною за реєстровим № 722; скасувати рішення приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Карнабеди Тетяни Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74030582 від 09 липня 2024 року, яке стало підставою для винесення запису про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 ; скасувати відомості (запис) про речове право № 55781356 у Державному реєстрі речових прав про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2860385074100; визнати за ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , майнові права на квартиру   АДРЕСА_2 ; визнати за ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , право власності на новозбудоване житлове приміщення, загальною площею 41,6 м2, квартира АДРЕСА_3 ; стягнути з відповідачів судові витрати. 
Позивач мотивує свої вимоги тим, що 06 січня 2021 року між позивачем та ФОП ОСОБА_4 було укладено попередній договір(договір завдатку) предметом якого було укладення в майбутньому Договір купівлі-продажу однокімнатної квартири на третьому поверсі, загальна площа 41,6 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 . На виконання попереднього договору, позивач сплатив завдаток. У подальшому, 12 січня 2021 року між Приватним підприємством «Житлоінвест» та позивачем було укладено попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого, до 31 грудня 2021 року продавець зобов`язався укласти договір купівлі-продажу квартири за умови введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень, а покупець - оплатити однокімнатну квартиру АДРЕСА_5 Волковича, буд. № 21а в порядку та на умовах, передбачених основним договором. Попереднім договором передбачено, що основний договір купівлі-продажу має бути нотаріально посвідченим. Ціна продажу становить 470595,00 грн. На підтвердження намірів сторін, відповідно до умов попереднього договору, позивач перерахував на розрахунковий рахунок продавця грошові кошти в сумі 234270 грн. За умовами попереднього договору, він діє до моменту укладення основного договору купівлі-продажу. 02.12.2022 року позивач звернувся до ПП «Житлоінвест» та просив здійснити перерахунок коштів за купівлю квартири, пропорційно до зміни курсу гривні до долара США, у якій також просив включити до кошторису квартири ціну газовий котел DemirDokum Demrad Atron H-24, вартістю 16500 грн. та детектор для виявлення природного та чадного газів вартістю 830,00 грн., придбаних позивачем за власний рахунок. Листом від 22 грудня 2022 року ПП «Житлоінвест» повідомив позивача, що йому можуть бути повернуті грошові кошти за його заявою. Сертифікатом від 23 грудня 2022 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Чернігівської міської ради засвідчило відповідність закінченого будівництва об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 . 11 квітня 2023 року позивач сплатив ПП «Житлоінвест» грошові кошти на суму 189400,00 грн. та 12 квітня 2023 у розмірі 101000,00 грн. Позивач розпочав виконувати ремонтні роботи у спірній квартирі на які витратив 66500,00 грн. 26 червня 2023 року позивач доплатив ПП «Житлоінвест» за спірну квартиру 35610,00 грн. Позивач сплатив ПП «Житлоінвест» 589430,00 грн. таким чином виконавши у повному обсязі покладені обов`язки за попереднім договором та звернувся з цього приводу до ПП «Житлоінвест» на що отримав відповідь, що попередній договір є нікчемний, оскільки при його укладенні не здійснено його нотаріальне посвідчення, на що позивач запропонував здійснити таке посвідчення на що отримав відповідь, що договірні відносини між ними відсутні, а кошти, що помилково перераховані будуть повернуті у повному обсязі у стислі строки. Вказує, що він як інвестор спірної квартири набув на неї майнові права. На час звернення до суду, власником спірної квартири є ТОВ «Банай». У заяві про збільшення та уточнення позовних вимог, яку позивач подав до суду після відкриття провадження у справі, додатково вказує, що із відзиву відповідача та доданих до нього документів вбачається, що ТОВ «Банай» здійснило відчуження спірної квартири ОСОБА_1 , яка уклала споживчий кредит для купівлі спірної квартири, і ця квартира передана у іпотеку. Іпотекодавець Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України».
Ухвалою суду від 11 липня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
29 липня 2024 року від представника відповідача ПП «Житлоінвест» надійшов відзив на позов згідно якого просить відмовити у задоволенні позову. Відзив мотивує тим, що власником спірної квартири є ОСОБА_1 , а сама квартира перебуває у іпотеці. Іпотекодержатель – АТ «Державний ощадний банк України». Зазначає, що не відомо хто така ФОП ОСОБА_4 , оскільки ПП «Житлоінвест» не передавав їй ніяких майнових прав на спірну квартиру. Попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12 січня 2021 року укладений між ПП «Житлоінвест» та ОСОБА_2 , рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова визнаний нікчемний. Договір інвестування та фінансування спірної квартири ПП «Житлоінвест» з ОСОБА_2 не укладав. Кошти, які позивач перерахував на рахунок ПП «Житлоінвест», останній позбавлений можливості повернути позивачу, оскільки він не надає рахунок на який повертати кошти.
Ухвалою суду від 03 грудня 2024 року відмовлено у задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову.
02 грудня 2024 року надійшли пояснення від представник третьої особи – АТ «Державний ощадний банк України» у яких останній просить відмовити у задоволенні позову. Вказує, що АТ «Державний ощадний банк України» та ОСОБА_1 09 липня 2024 року уклали Договір про споживчий кредит № 65/080-2024, відповідно до якого, ОСОБА_1 було надано кредит для придбання об`єкта нерухомості. Розмір кредиту 600000.00 грн. З метою забезпечення виконання зобов`язання за Кредитним договором було укладено Іпотечний договір, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . На час укладення вказаного Іпотечного договору будь-які обмеження, які б забороняли укладати вказаний договір були відсутні.
16 грудня 2024 року від представика відповідача ОСОБА_1 до суду надійшов відзив на позов у якому представник відповідача просить відмовити у задоволенні позову, мотивуючи його тим, що укладений між ПП «Житлоінвест» та ОСОБА_2 попередній договір про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12 січня 2021 року нотаріальо не посвідчений, а тому він є нікчемним та не створює будь-яких правових наслідків, а тому відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірну квартиру. Вказує, що спірна квартира була придбана ОСОБА_1 у ТОВ «Банай» за рахунок кредитних коштів отриманих від АТ «Державний ощадний банк України» згідно Договору про споживчий кредит від 09 липня 2024 року та з метою кредитного зобов`язання, ОСОБА_1 уклала з АТ «Державний ощадний банк України» Іпотечний договір, предметом якого є спірна квартира. На момент укладення Іпотечного договору були відсутні будь-які обмеження, які б забороняли або унеможливлювали укладення вказаного договору. Зазначає, що позивач не був та не є власником спірної квартири, а тому відсутні підстави у позивача для її витребування у ОСОБА_1 . Позивачем обрано неналежний спосіб захисту, оскільки задоволення його вимог не відновлять права останнього. Крім того, позивачем не доведено своє право власності на спірну квартиру, що є необхідним для витребування її з незаконного володіння. Вважає, що позивачем не надано жодного належного, допустимого, достатнього та достовірного доказу на підтвердження вимог, а тому відсутні підстави для задоволення позову. Просить стягнути з позивача витрати на професійну правничу допомогу розмір яких складає 12000,00 грн.
Ухвалою суду від 21 січня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд справи по суті. 
Ухвалою суду від 16 вересня 2025 року справа прийнята до розгляду суддея Слісарем А.В. у зв`язку з відставкою судді ОСОБА_5 . 
Ухвалою суду від 26 листопада 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд справи по суті. 
В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали у повному обсязі та просили їх задовольнити з підстав вказаних у позовній заяві та заяві про збільшення та уточнення позовних вимог. Представник позивача наголошував, що попередній договір є за своєю природою інвестиційним договором, а позивач інвестором. 
Представник відповідача ПП «Житлоінвест» у судовому засіданні позов не визнав та просив відмовити у його задоволенні з підстав викладених у відзиві на позов. 
Представник відповідача Калової Л.М. у судовому засіданні позов не визнав та просив відмовити у його задоволенні з підстав викладених у відзиві на позов. 
Представник третьої особи – АТ «Державний ощадний банк України» у судовому засіданні вказав, що позивач обрав не вірний спосіб захисту та просив відмовити у задоволенні позову.
Представник ТОВ «Банай» та приватний нотаріус Карнабеда Т.О. у судове засідання не прибули, про час та місце його проведення повідомлялися належним чином. Заяв та клопотань не подавали. 
Суд, заслухавши вступні слова учасників справи, з`ясувавши обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, та дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються, дійшов наступного висновку.
Судом встановлено, що 12 січня 2021 року Приватне підприємство «Житлоінвест» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) уклали Попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого в строк до 31 грудня 2021 року продавець зобов`язується укласти договір купівлі-продажу (основний договір), за умови введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень, а покупець зобов`язується оплатити: однокімнатну квартиру АДРЕСА_7 , загальною площею 41,1 кв.м., що знаходиться на 3-му поверсі багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими об`єктами соціальної інфраструктури, господарськими приміщеннями по АДРЕСА_6 , в порядку та на умовах, передбачених цим та основним договором. Технічна специфікація квартири наведена в Додатку № 1, що є невід`ємною частиною даного договору(а.с.46-48).
Пунктом 2 Попереднього договору передбачено, що договір купівлі-продажу квартири (основний договір) має бути нотаріально посвідчений. Вартість квартири визначається на момент укладання Договору при курсі НБУ (28 гривень 20 копійок) станом на 12.01.2021 року за одну умовну одиницю і становить 16687,77. 3а умовну одиницю приймається доллар США. Ціна продажу в національній валюті на дату заключення Договору з урахуванням умов п. 2.2. становить – 470595,00 (чотириста сімдесят тисяч п`ятсот дев`яносто п`ять гривень 00 копійок), без ПДВ. У випадку зміни офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ (пункт 2.2. договору), сума, що підлягає сплаті Продавцю за цим договором, підлягає перерахунку пропорційно до зміни курсу станом на день здійснення розрахунку. При цьому вартість не може бути нижчою 470595,00 (чотириста сімдесят тисяч п`ятсот дев`яносто п`ять гривень 00 копійок)
Відповідно до пункту 3 попереднього договору, на підтвердження намірів сторін покупець зобов`язується перерахувати на розрахунковий рахунок продавця суму в розмірі 234270 гривень, що є еквівалентом 8307,45 умовних одиниць до 13 січня 2021 року; а решту коштів 236325 гривень, що є еквівалентом 8380,32 умовних одиниць, сплатити при вводі будинку в експлуатацію. Ціна договору є динамічною.
У пункті 7 попереднього договору сторони погодили, що укладання основного договору купівлі-продажу обумовлюється Сторонами настанням сукупності таких обставин: завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, підписанням Декларації про готовність об`єкту до експлуатації; здійснення державної реєстрації права власності на квартиру в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень; після повного розрахунку покупця на умовах договору.
Згідно з пунктом 10 попереднього договору зобов`язання, встановлені попереднім договором, припиняються, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
12 січня 2021 року позивач перерахував на розрахунковий рахунок Приватного підприємства «Житлоінвест» грошові кошти в сумі 234270 грн., про що свідчить копія квитанції № 53695132 (а.с. 52).
23 грудня 2022 року багатоквартирний житловий будинок з нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_6 було введено в експлуатацію, про що видано сертифікат № ЧГ122221221432 (а.с. 60-61).
11 квітня 2023 року позивач перерахував на розрахунковий рахунок Приватного підприємства «Житлоінвест» грошові кошти в сумі 189400 грн., 12 квітня 2023 року 101000 грн., 26 червня 2023 року - 29150 грн., що підтверджується копіями квитанцій (а.с. 56-59).
У серпні та вересні 2023 року позивач звертався до Приватного підприємства «Житлоінвест» із заявами у яких просив посвідчити нотаріально попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12 січня 2021 року(а.с.36, 38-39). На що отримав відповідь, що між ними договірні відносини відсутні та помилково перераховані ним кошти будуть повернуті у повному обсязі(а.с.41).
У листі від 11 січня 2024 року № 2 Приватне підприємство «Житлоінвест» повідомило адвоката, що попередній договір № 21-1014-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири від 12 січня 2021 року є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, та не породжує жодних прав та обов`язків сторін. Договірні відносини між сторанами відсутні. Крім того, Приватне підприємство«Житлоінвест» просило надати реквізити для повернення помилково перерахованих коштів та письмову заяву на їх повернення (а.с. 44).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 13 березня 2024 року вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Банай» з 27 лютого 2024 року є власником квартири АДРЕСА_1 (а.с.67).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 22 липня 2024 року вбачається, що ОСОБА_1 з 09 липня 2024 року є власником квартири АДРЕСА_1 . Запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Карнабеди Тетяни Олександрівни. Номер запису про іпотеку 55783652. Іпотекодержатель Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України». Іпотекодавець ОСОБА_1 (а.с.166).
Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 16 квітня 2024 року у справі № 750/1794/24 за позовом ОСОБА_2 до Приватного підприємства «Житлоінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Банай» про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу квартири, яке залишене без змін постановою Чернігівського апеляційного суду, відмовлено у задоволенні позову з тих підстав, що Попередній Договір № 21-1014-ЛД укладений між Приватним підприємством «Житлоінвест» та ОСОБА_2 12 січня 2021 року є нікчемним(а.с.90-94). Суд апеляційної інстанції вказана рішення залишив без змін, що не заперечувалося учасниками справи.
Частиною першою статті 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частинами першою, другою статті 205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до частини другої статті 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
За змістом статей 626, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку(у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку(терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Згідно із абзацом четвертим частини першої статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
У частині третій статті 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Положення статті 657 Цивільного кодексу України встановлюють, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до частини першої статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Таким чином, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, як і основний, має укладатися в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
При цьому, частина перша статті 220 Цивільного кодексу України містить положення про те, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із частиною другою статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. 
Нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 Цивільного кодексу України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (такі висновки викладені Верховним Судом у постановах від 08 лютого 2023 року в справі № 359/12165/14-ц, від 28 вересня 2022 року в справі № 530/1995/18).
Таким чином, Попередній Договір № 21-1014-ЛД укладений між Приватним підприємством «Житлоінвест» та ОСОБА_2 12 січня 2021 року є нікчемним, оскільки він підлягав нотаріальному посвідченню, чого сторонами дотримано не було. Цей договір не створює юридичних наслідків, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав для сторін такого договору.
Крім того, рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 16 квітня 2024 року у справі № 750/1794/24 за позовом ОСОБА_2 до Приватного підприємства «Житлоінвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Банай» про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу квартири, яке залишене без змін постановою Чернігівського апеляційного суду, відмовлено у задоволенні позову з тих підстав, що Попередній Договір № 21-1014-ЛД укладений між Приватним підприємством «Житлоінвест» та ОСОБА_2 12 січня 2021 року є нікчемним. Дане рішення суд апеляційної інстанції залишив без змін.
Позивач у позовній заяві вказує, що хоча попередній договір є нікчемним, проте позивач, як інвестор, набув майнових прав на новостворену квартиру. Попередній договір укладений позивачем із ПП «Житлоінвест» фактично є інвестиційним договором, оскільки дії позивача, який сплачував кошти за квартиру, фактично свідчать що він інвестував кошти у будівництво квартири.
Щодо такої позиції позивача суд вказує на наступне.
Для того, щоб попередній договір укладений позивачем із ПП «Житлоінвест» за своєю суттю мав ознаки інвестиційного договору, необхідно, щоб правовідносини між сторонами договору та їх фактичні дії відповідали умовам, які передбачені у Законі України «Про інвестиційну діяльність» та Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». 
Відповідно до частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин визначено, що:
-фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва;
-фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ;
Відповідно до п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про інститути спільного інвестування» інститут спільного інвестування це корпоративний або пайовий фонд.
Згідно п. 5 Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, яке затверджене рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку 21 червня 2018 року № 425, емісію цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва, може здійснювати юридична особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва такого об`єкта, або юридична особа, що уклала договір участі у будівництві житла з органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, що мають право власності, оренди чи постійного користування земельною ділянкою, на якій буде розташовано об`єкт житлового будівництва, яким забезпечуватиметься виконання зобов`язань за цільовими облігаціями.
Під час розгляду справи позивачем не було надано доказів створення фонду операції з нерухомістю, або фонду фінансування будівництва, або корпоративного, або пайового фондів через які залучалися кошти для будівництва будинку у якому розташована спірна квартира. Крім того, договором не визначено управителя відповідного фонду.
Враховуючи викладене, суд вважає, що між позивачем та ПП «Житлоінвест» не виникло правовідносин інвестування у будівництво нерухомості, а тому такі твердження позивача та його представника є безпідставними та не підтверджені будь-якими доказами.
Отже, враховуючи, що Попередній Договір № 21-1014-ЛД укладений між Приватним підприємством «Житлоінвест» та ОСОБА_2 12 січня 2021 року є нікчемним, тому для позивача та інших осіб він не створює юридичних наслідків, у тому числі і щодо квартири АДРЕСА_1 , тому будь-які дії з приводу купівлі-продажу та державної реєстрації права власності спірної квартири не порушують прав позивача у зв`язку з чим у задоволенні позову необхідно відмовити у повному обсязі. 
Вирішуючи питання судових витрат, суд враховує наступне. 
Згідно ч.ч. 1,2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог . Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Суд дійшов висновку про відмову у позові, тому судові витрати покладаються на позивача.
На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу відповідачем ОСОБА_1 надано копію договору № 52/24 про надання правничої допомоги від 29 листопада 2024, укладеного між адвокатом Прокоф`євим Богданом Івановичем та ОСОБА_1 , детальним описом робіт виконаних адвокатом та здійснених витрат від 16 грудня 2024 року, квитанцією до прибуткового ордера від 16 грудня 2024 року про сплату адвокату 12000 грн. та копією ордеру. 
На підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу відповідачем ПП «Житлоінвест» надано копію договору про надання професійної правничої допомоги від 18.07.2024 року укладеного між адвокатом Святною Ольгою Володимирівною та приватним підприємством «Житлоінвест», платіжну інструкцію від 27.07.2024 року про сплату адвокату 15000 грн., копію ордера та свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю.
Згідно ч. 2 ст. 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. 
За змістом ч. 4 ст. 137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (наданих послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Згідно п. 9 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» представництво - вид адвокатської діяльності, що полягає в забезпеченні реалізації прав і обов`язків клієнта в цивільному, господарському, адміністративному та конституційному судочинстві, в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами, прав і обов`язків потерпілого під час розгляду справ про адміністративні правопорушення, а також прав і обов`язків потерпілого, цивільного відповідача у кримінальному провадженні.
Стаття 30 ЗУ «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» передбачає, що гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.
Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.
При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація та досвід адвоката, фінансовий стан клієнта й інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним і враховувати витрачений адвокатом час.
Закон України "Про судоустрій і статус суддів" встановлює, що правосуддя в Україні функціонує на засадах верховенства права відповідно до європейських стандартів та спрямоване на забезпечення права кожного на справедливий суд.
Відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.
Відповідно до практики Європейського суду з прав людини, про що, зокрема, відзначено у пункті 95 рішення у справі «Баришевський проти України» (Заява № 71660/11), пункті 80 рішення у справі «Двойних проти України» (Заява № 72277/01), пункті 88 рішення у справі «Меріт проти України» (заява № 66561/01), заявник має право на відшкодування судових та інших витрат лише у разі, якщо доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їх розмір обґрунтованим.
Крім того, у пункті 154 рішення Європейського суду з прав людини у справі Lavents v. Latvia (заява 58442/00) зазначено, що згідно зі статтею 41 Конвенції Суд відшкодовує лише ті витрати, які, як вважається, були фактично і обов`язково понесені та мають розумну суму.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності),а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
Відповідачі ОСОБА_1 та ПП «Житлоінвест» підтвердили факт отримання послуг адвоката та понесені витрати на ці послуги копією договору про надання правничої допомоги та квитанцією до прибуткового ордера про сплату 12000 грн.( ОСОБА_1 ) та платіжною інструкцією про сплату 15000 грн.(ПП «Житлоінвест»), а також обсяг виконаних робіт адвокатом детальним описом робіт виконаних адвокатом та здійснених витрат( ОСОБА_1 ), а у договорі укладеного ПП`Житлоінвест» з адвокатом, встановлений фіксований розмір гонорару, тому суд вважає, що в даній конкретній справі витрати на правничу допомогу на вище вказані суми є реальними та підтвердженими матеріалами справи, а тому підлягають стягненню з позивача на користь відповідачів ПП «Житлоінвест» та відповідно ОСОБА_1 . 
Вирішуючи даний спір, суд враховує усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною.
Враховуючи викладене, керуючись статтями 2, 12, 13, 81, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд -

у х в а л и в :

у задоволенні позову ОСОБА_2 ( АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до Приватного підприємства «Житлоінвест»(м. Чернігів, вул. Мстиславська, 9 оф. 210, код ЄДРПОУ 36430901), Товариства з обмеженою відповідальністю «Банай»(м. Чернігів, вул. Бандери Степана, 10-А, код ЄДРПОУ 30648058), приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Карнабеди Тетяни Олександрівни(м. Чернігів, вул. Попова, 31б), ОСОБА_1 ( АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_2 ) про визнання майнових прав на нерухоме майно, визнання права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, третя особа Акціонерне товариство «Державний Ощадний Банк України» - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь приватного підприємства «Житлоінвест» 15000,00 грн. на відшкодування судових витрат на правничу допомогу. 
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 12000,00 грн. на відшкодування судових витрат на правничу допомогу. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Чернігівського апеляційного суду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя  А.В. Слісар