ОКРЕМА ДУМКА
судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Ступак О. В.
до постанови Верховного Суду від 28 січня 2026 року у справі № 441/3106/24(провадження № 61-15161св25)
1. 28 січня 2026 року Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду розглянув справу за позовом Пустомитівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Городоцької міської ради Львівської області до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, розірвання договору оренди землі, розірвання договору оренди водного об`єкту, зобов`язання повернути земельну ділянку в комплексі з водним об`єктом.
2. Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду в цій справі прийняв постанову, якою касаційну скаргу Львівської обласної прокуратури задовольнив, постанову Львівського апеляційного суду від 23 жовтня 2025 року скасував, а рішення Городоцького районного суду Львівської області 
від 04 червня 2025 року залишив у силі.
3. З результатом вирішення судом касаційної інстанції цієї справи не погоджуюсь, а тому відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) викладаю свою окрему думку з таких міркувань.
Історія справи
4. У грудні 2024 року Пустомитівська окружна прокуратура в інтересах держави в особі Городоцької міської ради Львівської області звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, розірвання договору оренди землі, розірвання договору оренди водного об`єкту, зобов`язання повернути земельну ділянку в комплексі з водним об`єктом.
5. На обґрунтування позовних вимог прокурор зазначав, що рішенням Угрівської сільської ради Городоцького району Львівської області № 638 
від 23 грудня 2008 року затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 6,645 га в оренду громадянину ОСОБА_1 для ведення товарного рибного господарства у с. Угри та передано останньому у довгострокову оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 6,645 га в с. Угри для ведення товарного рибного господарства.
6. На підставі цього рішення 20 лютого 2009 року між Угрівською сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 31 березня 2009 року у Городоцькому районному відділі Львівської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» за 
№ 04.09.450.00003.
7. В подальшому між Городоцькою районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 укладено договір оренди водного об`єкта загальнодержавного значення № 3 від 08 лютого 2013 року, за умовами якого у платне строкове користування передано водний об`єкт площею водного дзеркала 2,2983 га з метою риборозведення, розташований на території Угрівської сільської ради Городоцького району Львівської області.
8. Однак, на підставі договору суборенди від 27 квітня 2024 року частину зазначеної вище земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом для рибогосподарських потреб передано в суборенду ОСОБА_2 . 
9. Посилався на те, що чинним законодавством заборонена передача орендованих водних об`єктів у користування третім особам, тобто у суборенду. Крім того, сам по собі факт укладення договору суборенди свідчить про те, що орендар не мав на меті використовувати вищезазначений водний об`єкт за призначенням згідно з умовами договору оренди. Водний об`єкт надано для риборозведення, що потребує дозволів на спеціальне водокористування, а відсутність у відповідачів дозвільних документів свідчить про відсутність наміру використовувати надану в оренду земельну ділянку за цільовим призначенням, що є підставою для розірвання договору оренди.
10. Враховуючи наведене, прокурор просив суд: 
- визнати недійним договір суборенди частини водного об`єкта загальнодержавного значення від 27 квітня 2024 року, який укладено щодо земельної ділянки площею 5,4450 га кадастровий № 4620988000:22:000:0004 у комплексі з водним об`єктом, що розташована за адресою: Львівська область, Львівський район за межами с. Угри, між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
- розірвати договір оренди від 12 лютого 2009 року про передачу в оренду земельної ділянки водного фонду кадастровий № 4620988000:22:000:0004 площею 5,4450 га, укладений між Угрівською сільською радою Городоцького району Львівської області та ОСОБА_1 , зареєстрований 31 березня 
2009 року у Городоцькому районному відділі Львівської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» за № 04.09.450.00003;
- розірвати договір оренди водного об`єкта № 3 від 08 лютого 2013 року про передачу в оренду водного об`єкта площею водного дзеркала 2,2938 га, укладений між Городоцькою районною державною адміністрацією Львівської області та ОСОБА_1 ;
- зобов`язати ОСОБА_2 повернути Городоцькій міській раді земельну ділянку площею 5,4450 га кадастровий № 4620988000:22:000:0004 у комплексі з розташованим на ній водним об`єктом;
- зобов`язати ОСОБА_1 повернути Городоцькій міській раді Львівської області земельну ділянку площею 5,4450 га кадастровий 
№ 4620988000:22:000:0004 у комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.
11. Рішенням Городоцького районного суду Львівської області від 04 червня 
2025 року позов Пустомитівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Городоцької міської ради Львівської області задоволено частково.
Розірвано договір оренди земельної ділянки водного фонду, договір оренди водного об`єкта та зобов`язано ОСОБА_1 повернути Городоцькій міській раді Львівської області земельну ділянку площею 5,4450 га з кадастровим номером 4620988000:22:000:0004 у комплексі з розташованим на ній водним об`єктом.
Провадження у справі в частині визнання недійним договору суборенди частини водного об`єкта загальнодержавного значення від 27 квітня 2024 року закрито в зв`язку з відсутністю предмета спору.
12. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що спірна земельна ділянка з розташованим на ній водним об`єктом всупереч вимог чинного законодавства була надана ОСОБА_1 в оренду не як фізичній особі-підприємцю, а як фізичній особі. ОСОБА_1 не надав суду жодного доказу на підтвердження здійснення ним рибогосподарської діяльності, тобто тієї діяльності, для здійснення якої власне і передавалася йому в оренду земельна ділянка з розташованим на ній водним об`єктом. Ураховуючи відсутність у ОСОБА_1 дозвільних документів на здійснення такої діяльності впродовж більше 20 років, відсутність державної реєстрації водного об`єкта в Державному реєстрі рибогосподарських об`єктів (їх частин), передача частини земельної ділянки і водного об`єкта в суборенду, що достатньою мірою підтверджує нецільове використання земельної ділянки з розташованим на ній водним об`єктом, суд дійшов висновку про істотне порушенням умов договору оренди, що є підставою для його розірвання.
13. Водночас, оскільки станом на момент ухвалення рішення у справі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 добровільно розірвали договір суборенди спірної земельної ділянки разом з розташованим на ній водним об`єктом, то суд уважав, що провадження у справі в частині вимоги про визнання недійсним договору суборенди частини земельної ділянки підлягає закриттю за відсутністю предмета спору.
14. Повернення у володіння територіальної громади земельної ділянки та водного об`єкта, розташованого на ній, які протягом тривалого часу використовуються орендарем не за цільовим призначенням, за висновком місцевого суду, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоби таке використання відбувалося за цільовим призначенням. Важливість цих інтересів зумовлюється, зокрема, особливим статусом земельної ділянки - належністю її до земель водного фонду.
15. Постановою Львівського апеляційного суду від 23 жовтня 2025 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задоволено.
Рішення Городоцького районного суду Львівської області від 04 червня 2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
16. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована помилковістю висновків суду першої інстанції про порушення  ОСОБА_1 істотних умов договору оренди, зокрема використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням. Судом апеляційної інстанції враховано, що з 03 вересня 2010 року ОСОБА_1 зареєстрований як фізична особа-підприємець, що здійснює економічну діяльність у сферах рибальства, надання послуг у рибальстві, рибництва, надання послуг у рибництві. Накладними від 21 березня 2022 року, від 05 квітня 2023 року, від 10 квітня 2024 року, від 19 березня 2025 року підтверджується купівля ОСОБА_1 коропа у Фермерського господарства «Теремок», що свідчить про здійснення відповідачем діяльності з риборозведення та відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, переданої в оренду. Крім того, Львівський рибоохоронний патруль повідомив, що дозвіл на спеціальне використання водних біоресурсів не передбачений та не видається. У зв`язку з цим відсутні підстави для розірвання договорів оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку.
17. 02 грудня 2025 року Львівська обласна прокуратура через підсистему «Електронний суд» звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Львівського апеляційного суду від 23 жовтня 
2025 року і залишити в силі рішення Городоцького районного суду Львівської області від 04 червня 2025 року. 
18. Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що заборона передачі в суборенду земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом імперативно визначена в статті 51 ВК України та статті 8 Закону України «Про оренду землі». Порушення орендарем вищевказаних імперативних вимог закону свідчить про істотність порушення, що в свою чергу є достатньою підставою для розірвання договорів оренди в судовому порядку.
19. Прокурор акцентував увагу на тому, що спірна земельна ділянка відноситься до земель водного фонду, є комунальною власністю Городоцької ОТГ Городоцького району Львівської області, а відтак лише Городоцька міська рада, як представник територіальної громади, вправі розпоряджатись вказаною земельною ділянкою в комплексі з водним об`єктом, що розташований на ній. Однак Городоцька міська рада Львівської області, як власник водного об`єкту та земельної ділянки, не надавала згоди на передачу в суборенду частини земельної ділянки та водного об`єкту, що розташований на ній.
20. Укладення ОСОБА_1 договору суборенди частини водного об`єкта загальнодержавного значення, на думку прокурора, свідчить про небажання самостійно використовувати орендовану земельну ділянку для цілей, визначених в договорі оренди землі. Вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно не урахував, що саме з вини ОСОБА_1 спірна земельна ділянка, поза волею власника, використовувалася ОСОБА_2 упродовж 
9 місяців.
21. Крім того, факт відсутності у ОСОБА_1 дозвільних документів свідчить про відсутність наміру використовувати надані в оренду земельну ділянку та водний об`єкт за цільовим призначенням - для товарного рибного господарства, що також є підставою для розірвання договору.
Основні мотиви постанови Верховного Суду 
22. Постановою від 28 січня 2026 року Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду касаційну скаргу Львівської обласної прокуратури задовольнив, постанову Львівського апеляційного суду від 23 жовтня 2025 року скасував,а рішення Городоцького районного суду Львівської області 
від 04 червня 2025 року залишив у силі.
23. Постанова мотивована тим, що суд першої інстанції, встановивши, що умовами пункту 8.2 договору оренди водного об`єкта загальнодержавного значення було передбачено обов`язок орендаря не передавати орендований водний об`єкт в суборенду, а умовами пункту 9.2 договору оренди земельної ділянки - виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом, однак ОСОБА_3 27 квітня 2024 року, у порушення зазначених умов договорів, а також приписів частини першої статті 51 ВК України, статей 8, 25 Закону України «Про оренду землі», передав 1/2 частини земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом в суборенду ОСОБА_2 для рибогосподарських потреб, дійшов мотивованого висновку про наявність правових підстав для розірвання зазначених договорів оренди, а також повернення такої земельної ділянки її власнику.
24. Натомість суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду в цій частині, не звернув належної уваги на зазначені вище положення договорів оренди та встановлені судом першої інстанції обставини щодо порушення ОСОБА_1 передбаченої законом заборони на передачу об`єкту оренди у суборенду.
25. Верховний Суд також зауважив, що розірвання договору суборенди 1/2 частини водного об`єкта загальнодержавного значення, укладеного 27 квітня 2024 року, після подання позову у справі, що переглядається в касаційному порядку, не спростовує зазначених вище висновків суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для розірвання договорів оренди у зв`язку з невиконанням орендарем обов`язків, передбачених договором, та порушення.
26. У цьому аспекті колегія суддів звернула увагу на доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 щодо неістотності такого порушення умов договору (тимчасової передачі частини земельної ділянки із розташованим на ній водним об`єктом у суборенду) та його бажання зберегти орендні правовідносини, однак вважала їх необґрунтованими, адже заборона передачі орендованого водного об`єкту в суборенду була чітко передбачена умовами договору про оренду водного об`єкта загальнодержавного значення, а також чинними як на час укладення спірних договорів оренди, так і на час розгляду справи судом імперативними нормами. 
27. Оскільки ОСОБА_1 передав частину земельної ділянки для рибогосподарських потреб (у тому числі ставок площею 2,2983 га) в суборенду іншій особі всупереч імперативній забороні та необхідності забезпечення цільового використання земельної ділянки саме орендарем, суд уважав правильним висновок суду першої інстанції, що порушення орендарем вказаної імперативної заборони, яка встановлена з метою запобігання екологічним ризикам, встановлення контролю за використанням водних ресурсів, є істотним порушенням.
28. Підсумовуючи, Верховний Суд зазначив, що розірвання договорів, як наслідок протиправної поведінки орендаря, ураховуючи вимоги абзацу другого статті 1 Першого протоколу до Конвенції, є не лише передбаченим законом і таким, що переслідує легітимну мету контролю за користуванням цінним майном відповідно до загальних інтересів, але й пропорційним цій меті, оскільки в такий спосіб орендодавець забезпечує відповідний контроль, а орендар, укладаючи договір оренди землі, погодився з відповідними умовами й обмеженнями та має їх дотримуватися.
Мотиви окремої думки 
29. Звертаючись до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельної ділянки та водного об`єкта, укладених із ОСОБА_1 , прокурор визначив дві основні правові підстави своїх вимог: 1) земельна ділянка та водний об`єкт використовувалися відповідачем не за цільовим призначенням; 2) земельна ділянка та водний об`єкт всупереч вимог закону були передані в суборенду ОСОБА_2 . 
30. Втім, якщо співставити дату пред`явлення прокурором цього позову та обставини, на які він у ньому посилається, то можна зробити висновок, що порушення прав держави прокурор пов`язує саме з передачею земельної ділянки та водного об`єкта в суборенду іншій особі, тобто вчиненням дії, непередбаченої законодавством і умовами договору.
31. Такий висновок випливає з того, що порядок використання ОСОБА_1 земельної ділянки й водного об`єкта за встановленими судами в цій справі обставинами не зазнавав будь-яких змін з моменту укладення договору оренди в лютому 2009 року та до моменту пред`явлення прокурором цього позову в грудні 2024 року, тобто протягом періоду, що охоплює понад 15 років. 
32. Натомість з моменту передачі частини земельної ділянки, на якій розташований об`єкт водного фонду, в суборенду в квітні 2024 року до моменту звернення прокурора до суду з цим позовом минуло менше року.
33. Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції встановив як факт нецільового використання відповідачем земельної ділянки / водного об`єкта, так і безпідставну передачу земельної ділянки в суборенду.
34. Апеляційний суд, скасовуючи таке рішення місцевого суду, зауважив, що з 03 вересня 2010 року ОСОБА_1 зареєстрований як фізична особа-підприємець, що здійснює економічну діяльність у сферах рибальства, надання послуг у рибальстві, рибництва, надання послуг у рибництві. 
Суд установив, що за змістом накладних від 21 березня 2022 року, від 05 квітня 2023 року, від 10 квітня 2024 року, від 19 березня 2025 року прослідковується систематичне придбання ОСОБА_1 коропа у Фермерського господарства «Теремок», що свідчить про здійснення відповідачем діяльності з риборозведення та відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, переданої в оренду. 
Крім того, Львівський рибоохоронний патруль повідомив, що дозвіл на спеціальне використання водних біоресурсів законодавством не передбачений та не видається, у зв`язку з чим відсутня обставина порушення орендарем істотних умов договору оренди. 
Факту порушення відповідачем приписів статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» суд апеляційної інстанції теж не встановив.
35. Верховний Суд у постанові від 28 січня 2026 року, не надаючи оцінки встановленим апеляційним судом обставинам щодо використання відповідачем спірної земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, зосередився на питанні передачі цієї ділянки та водного об`єкта в суборенду.
36. По суті, суд касаційної інстанції визначив обставину передачі спірного нерухомого майна в суборенду самостійною та достатньою підставою для розірвання основних договорів оренди та повернення нерухомого майна територіальній громаді. 
37. У цьому контексті необхідно нагадати норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.
38. Так, загальні положення щодо зміни або розірвання договору містяться в статті 651 ЦК України, за змістом частин першої-третьої якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
39. Оскільки об`єктами оренди в цій справі є земельна ділянка та водойма, то застосуванню до спірних правовідносин підлягають також приписи Закону України «Про оренду землі» та Водного кодексу України (далі - ВК України).
40. Зокрема, в частині першій статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
41. Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
42. За приписами статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
43.  За змістом частини першої статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися 
орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це 
передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. 
Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмове 
повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна 
ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
44. Аналіз наведених норм Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що приписами цього Закону прямо не встановлено, що передача земельної ділянки (у тому числі тієї, на якій розташований водний об`єкт) в суборенду безумовно має наслідком розірвання основного договору оренди землі.
45. Що стосується положень водного законодавства, то згідно з частинами першою, другою статті 51 ВК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, користування на умовах оренди водні об`єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, можуть надаватися водокористувачам лише для риборозведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продукції, а також у лікувальних і оздоровчих цілях.
Передача орендарем права на оренду водного об`єкта (чи його частини) іншим суб`єктам господарювання забороняється. 
46. Норми, яка б прямо вказувала на підстави розірвання договору оренди водного об`єкта, ВК України у відповідній редакції не містив.
47. Водночас актуальна редакція ВК України передбачає, що заборона загального водокористування водними об`єктами, наданими в користування на умовах оренди, та їх нецільове використання є підставою для розірвання договору оренди (частина одинадцята статті 51 ВК України).
48. Тобто законодавець у процесі динамічного розвитку законодавства не передбачив, що передача водного об`єкта в суборенду створює обов`язкові наслідки для орендаря саме у вигляді розірвання основного договору оренди.
49. З огляду на викладене, обставина передачі ОСОБА_1 частини земельної ділянки та водойми в суборенду ОСОБА_2 повинна оцінюватися судами саме в контексті загальних приписів цивільного законодавства щодо підстав зміни або розірвання договору в судовому порядку, зокрема, а саме істотності допущених орендарем порушень умов договору.
50. У справі, яка переглядається, такою умовою договору є 
пункт 8.2 укладеного сторонами договору оренди водного об`єкта загальнодержавного значення, яким передбачено обов`язок орендаря не передавати спірне нерухоме майно в суборенду.
51. Необхідно зауважити, що питання застосування статті 651 ЦК України (зокрема, в частині висновку про істотність порушень умов договору) в правовідносинах щодо оренди землі вже було предметом дослідження Великою Палатою Верховного Суду.
52. Постійно діючий колегіальний орган Верховного Суду зазначав, що порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
53. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
54. У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає в тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
55. Повертаючись до обставин справи, яка переглядається, відхиляючи доводи відповідача про неістотність допущених порушень, Верховний Суд послався винятково на те, що заборона передачі земельної ділянки в комплексі з водним об`єктом у суборенду прямо передбачена як вимогами закону, так і умовами укладеного сторонами договору, і таке порушення спричинило використання нерухомого майна особою, якій орган місцевого самоврядування відповідного дозволу не надавав.
56. Втім, задовольняючи позов частково, місцевий суд, з яким погодився суд касаційної інстанції, не оцінював обставину користування земельною ділянкою та водним об`єктом в період з квітня 2024 року до січня 2025 року в контексті того, яких саме збитків зазнав орендодавець унаслідок передачі частини орендованого майна в суборенду іншому суб`єкту.
57. Істотними умовами договору оренди землі за приписами статті 15 Закону України «Про оренду землі» є:об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм 
платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та 
відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. 
58.  Очевидно, що на питання об`єкта, ціни та строку дії договору факт передачі майна в суборенду не впливає. Судами також не встановлено, що особа, якій земельна ділянка та водойма передана в суборенду, використовувала це нерухоме майно всупереч з його цільовим призначенням або не дотримувалась умов збереження об`єкта оренди. Крім того, встановлено, що на момент розгляду справи така суборенда вже була припинена. 
59. Уважаю, що позивач не довів (і, насправді, не намагався довести), що користування частиною спірного нерухомого майна іншою особою протягом 9 місяців негативно вплинуло на стан земельної ділянки чи об`єкта водного фонду. 
60. Переконана, що внаслідок передачі майна в суборенду, яка станом на розгляд справи припинена, територіальна громада небула взагалі позбавлена того, на що вона розраховувала під час укладення договору, оскільки такі очікування в момент оформлення договірних відносин полягали насамперед в отриманні орендної плати та збереженні об`єктів оренди і такі аспекти очікувань територіальної громади за встановлених судами обставин негативного впливу не зазнали.
61. Хоча орендарем і допущено формальне порушення умов договору, проте таке порушення не може бути кваліфіковане як істотне з огляду на те, що лише частина орендованого об`єкта передана в суборенду, порушення тривало невеликий проміжок часу (9 місяців) у порівнянні з загальним строком договору оренди (з 2009 року), порушення самостійно усунуто орендарем, жодних негативних наслідків для об`єкта оренди судом не встановлено, не встановлено також і нецільове використання земельної ділянки, проте таке порушення не могло мати своїм наслідком розірвання договорів оренди. 
62. Необхідно нагадати, що одним із проявів закріпленого на рівні Конституції України принципу верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, звичаї, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості - ідеї права, яка значною мірою отримала відображення в Конституції України. Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права (пункт 4.1 Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004).
63. За таких обставин, керуючись однією з аксіом цивільного судочинства: «Placuit in omnibus rebus praecipuum esse iustitiae aequitatisque quam stricti iuris rationem», що означає «У всіх юридичних справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням права», уважаю, що у Верховного Суду були наявні всі підстави для залишення касаційної скарги прокурора без задоволення, а оскаржуваної постанови апеляційного суду - без змін. 

Суддя О. В. Ступак