ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 643/4384/17 Головуючий суддя І інстанції Новіченко Н. В.
Провадження № 22-ц/818/242/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: купівлі-продажу

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2026 року   м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.,
суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,
за участю секретаря судового засідання Холод М.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» в особі представника Гнатенко Оксани Миколаївни на рішення Салтівського районного суду м. Харкова від 31 квітня 2025 року у справі за позовом Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Салига Наталія Анатоліївна про визнання договору недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,-

в с т а н о в и в :

Акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України» (далі – позивач, Банк) звернулося до Московського районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_1 (далі – відповідач-1), ОСОБА_2 (далі – відповідач-2), відповідно до якого просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку літ. «Д-2» з надвірними будівлями загальною площею 160,4 м.кв., житловою площею 73,2 м.кв., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салига Н.А. 06.07.2016 року за № 1093. 
Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги позивач посилався на те, що 28.12.2007 року між Банком та відповідачем-1 було укладено кредитний договір, в забезпечення виконання якого 10.12.2008 року було укладено іпотечний договір між позивачем та відповідачем-1, предметом іпотеки за яким є житловий будинок літ. «Д-2» з надвірними будівлями загальною площею 160,4 м.кв., житловою площею 73,2 м.кв., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . При цьому, в день укладення договору іпотеки приватним нотаріусом було зареєстровано заборону на відчуження майна.
Однак всупереч умов іпотечного договору, яким встановлено заборону на відчуження відповідачем-1 іпотечного майна, відповідач-1 уклав оспорюваний правочин. Таким чином, в момент укладення договору купівлі-продажу не були додержані вимоги, встановлені ст. 9 Закону України «Про іпотеку» та ст. 586 ЦК України, у зв`язку з чим позивач просив суд визнати його недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України. 
Під час судового розгляду суд залучив до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_3 . 
У подальшому позивач уточнив позовні вимоги та остаточно просив суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку літ. «Д-2» з надвірними будівлями, загальною площею 160,4 кв.м., житловою площею 73,2 кв.м., що знаходиться за адресою : АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салига Наталією Анатоліївною 06.07.2016 за реєстровим №1093;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 30346704 від 06.07.2016 вчинений в 18:06:49, що прийняте приватним нотаріусом Салига Наталією Анатоліївною, Харківського міського нотаріального округу, Харківської області, про державну реєстрацію права власності на житловий будинок, літ. «Д-2» з надвірними будівлями з реєстраційним номером 956286263101, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки 6310137500:04:004:0001, за Суб`єктом ОСОБА_4 , податковий номер НОМЕР_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 30346884 від 06.07.2016 вчинений в 18:19:01, що прийняте приватним нотаріусом Салига Наталією Анатоліївною, Харківського міського нотаріального округу, Харківської області, про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 6310137500:04:004:0001, 0,0549 га для будівництва і обслуговування житлового будинку , господарський будівль і споруд (присадибна ділянка), адреса АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 , податковий номер НОМЕР_1 .
Позивач вважає, що договір купівлі-продажу житлового будинку літери Д-2 з надвірними будівлями, загальною площею 160,4 кв.м., житловою площею 73,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_2 , суперечить положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, є протиправним та фіктивним – був вчинений з метою уникнення відповідальності та унеможливлення виконання судових рішень шляхом звернення стягнення на майно боржника, а тому повинен бути визнаний судом недійсним на підставі ст. ст. 203, 215, 234 ЦК України.
При цьому позивач зазначає, що ОСОБА_3 в силу статті 23 Закону України «Про іпотеку» набув статусу іпотекодавця і разом з цим всі його обов`язки за Іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки, отже, відчуження зазначених предметів іпотеки, які на момент укладання Договору купівлі-продажу перебували в іпотеці, мало здійснюватися виключно за згодою іпотекодержателя АТ "Укрексімбанк".
Таким чином, ОСОБА_3 в момент вчинення Договору купівлі-продажу недодержані вимоги, встановлені ст. 9 Закону України «Про іпотеку» та ст. 586 ЦК України, а отже такий Договір купівлі-продажу є недійсними з підстав, передбачених ст. ст. 203, 215 ЦК України (зміст правочину не може суперечити іншим актам цивільного законодавства, зокрема, приписам п. 3 ч. 3 статті 9 Закону України "Про іпотеку" та ч. 2 ст. 586 ЦК України) та ст. 12 Закону України "Про іпотеку".
Також позивач вважає укладений правочин фіктивним та таким, що порушує його законні права, оскільки дії сторін під час його укладення направлені не на реальне настання правових наслідків, обумовлених спірним договором, а на фіктивний перехід права власності на майно, з метою приховання цього майна від наступного звернення стягнення в рахунок виконання рішення суду про стягнення з відповідача грошових коштів, що є підставою для визнання договору недійсним відповідно до статті 234 ЦК України.
При цьому, позивач зауважує, що у договорі купівлі- продажу від 30.06.2016 року, укладеного продавцем ОСОБА_1 та покупцем ОСОБА_3 , продаж нерухомого майна за домовленістю сторін вчинено за 1 869 380, 00 грн., з яких продаж житлового будинку за домовленістю сторін вчинено за 1 726 080, 00 грн., та продаж земельної ділянки за домовленістю сторін вчинено за 143 289, 00 грн. Через шість днів було укладено наступний договір купівлі-продажу від 06.07.2016 року між продавцем ОСОБА_3 та Покупцем ОСОБА_2 , який є предметом цього позову. Відповідно до п. 7 Договору купівлі - продажу від 06.07.2016 року продаж нерухомого майна за домовленістю сторін вчинено за 315 889, 00 грн., з яких продаж житлового будинку за домовленістю сторін вчинено за 172 600, 00 грн., та продаж земельної ділянки за домовленістю сторін вчинено за 143 289, 00 грн. 05 травня 2017 року (майже через рік) було укладено договір купівлі продажу між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 . Відповідно до п. 5 договору купівлі- продажу продаж нерухомого майна за домовленістю сторін вчинено за 2 190 416, 00 грн.
Водночас, позивач не погоджується з вартістю нерухомого майна яка зазначена в договорі купівлі-продажу від 06.07.2016 року укладеного між продавцем ОСОБА_3 та Покупцем ОСОБА_2 . За висновками судово – оціночної будівельної експертизи №17363/18802, складеної 17.08.2018 року, ринкова вартість житлового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 складає 2 233 706, 00 грн. Таким чином позивач вважає, що вартість умисно занижена з метою заниження податкових зобов`язань, що в свою чергу також свідчить про фіктивність правочину та укладення його виключно з метою приховування майна від звернення стягнення на нього.
З огляду на вищевикладене позивач вважає договір купівлі-продажу від 06.07.2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , недійсним, фіктивним та протиправним оскільки іпотечний договір було зареєстровано в Державному реєстру іпотек, тобто його укладенням створені цивільні права та обов`язки, а враховуючи, що майно, яке було предметом іпотеки відчужено без письмової згоди іпотекодержателя шляхом незаконного вилучення запису про обтяження іпотекою спірного нерухомого майна.
Рішенням Московського районного суду м.Харкова від 31 березня 2025 року позов АТ «Державний експортно-імпортний банк України» залишено без задоволення.
В апеляційній скарзі представник позивача – адвокат Гнатенко О.М.  посилаючись на порушення судом норм процесуального і матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове рішення яким задовольнити позовні вимоги.
Скарга мотивована тим, що позивач заперечує дійсність правочину і вважає, що права та охоронювані законом інтереси АТ «Укрексімбанк» порушує цей правочин, оскільки відповідно до пункту 3 частини 3 статті 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право відчужувати предмет іпотеки виключно на підставі згоди іпотекодержателя.
Вважає, що обраний спосіб захисту порушеного права цілком належним.
Вказує, що предметом розгляду даної справи є виключно факт визнання оспорюваного правочину недійсним. Відповідно до усталеної судової практики у справах про визнання правочинів (договорів) недійсними предметом спору є саме дійсність чи недійсність договору – тобто відповідність його умов вимогам чинного на момент укладення цього договору законодавства.
Оскільки предметом даного спору є саме питання визнання недійсності правочину, тому на думку позивача не було підстав для відмови у задоволенні цілком обґрунтованого позову з підстав, які не стосуються предмета судового розгляду.
Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, розглянула справу за відсутності учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, які не з`явилися у судове засідання, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає її розгляду. 
Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що у даному випадку, відповідач-1 (іпотекодавець) відчужив предмет іпотеки на користь ОСОБА_3 , який у подальшому уклав оспорюваний договір купівлі-продажу предмета іпотеки із ОСОБА_2 (відповідач-2).
Водночас, ОСОБА_2 також здійснила відчуження майна на користь ОСОБА_5 (третя особа-2), яка і є власником цього майна на підставі договору купівлі-продажу від 05.07.2017 року. 
Тобто, внаслідок укладання декількох правочинів з відчуження предмета іпотеки його власники неодноразово змінювались і кінцевим власником спірного нерухомого майна є ОСОБА_5 , яка має статус третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору. 
За таких обставин, саме по собі задоволення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку літери Д-2 з надвірними будівлями, загальною площею 160,4 кв.м., житловою площею 73,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_2 , який є лише одним у ланцюгу правочинів з відчуження предмета іпотеки, жодним чином не призведе до відновлення прав позивача як іпотекодержателя за іпотечним договором № 68708Z35 від 10.12.2008 року, і є неефективним способом захисту. 
Ані у поданих заявах по суті справи, ані в ході судового розгляду позивач не зазначив та не обґрунтував яким саме чином задоволення судом заявленого ним позову призведе до відновлення його прав як іпотекодержателя.
Зважаючи на те, що обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові, суд не вважає за необхідне давати відповідь на кожен аргумент учасників справи, з огляду на висновки Європейського Суду з прав людини у справах "Проніна проти України", "Руїз Торіха проти Іспанії" (хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент), оскільки неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
З огляду на вищевикладене суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову про визнання договору недійсним та похідних від нього вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень через обрання позивачем неналежного способу захисту.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.
Судом першої інстанції встановлені наступні обставини.

28.12.2007 року між позивачем (Банк) та ОСОБА_6 (Позичальник) було укладено Кредитний договір № 6807С135, відповідно до умов якого Банк надає Позичальнику кредит в сумі 1 717 000, 00 грн. з кінцевою датою погашення 27 грудня 2026 року для оплати придбання нерухомого майна: житлового будинку з прибудовами літ. Д-2, льох. Літ. Е, огорожа № 4-6, замощення літ. І, баня літ. Ж, альтанка літ. З, загальною площею 160, 0 кв.м. та нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому – земельної ділянки загальною площею 0,0549 га, кадастровий номер 6310137500:04:004:0001, цільовим призначенням «будівництво і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд», яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , вартістю 2 500 000, 00 грн.
10.12.2008 року між позивачем, ОСОБА_6 та відповідачем-1 укладено Договір про переведення боргу (заміну боржника), згідно з яким ОСОБА_6 перевів на відповідача-1 грошові зобов`язання, що виникли та виникнуть у майбутньому за Кредитним договором № 6807С135 від 28.12.2007.
10.12.2008 року між позивачем (іпотекодержатель) та відповідачем-1 ОСОБА_1 (іпотекодавець) було укладено іпотечний договір № 68708Z35, пунктом 1.1. якого передбачено, що іпотекою за цим договором забезпечуються вимоги іпотекодержателя до іпотекодавця за кредитним договором № 6807С135 від 28.12.2007, укладеним між іпотекодавцем та іпотекодержателем, за умовами якого іпотекодержатель при виконанні іпотекодавцем певних умов кредитного договору, надасть іпотекодавцю кредит в сумі 1 694 258, 49 грн., зі строком остаточного повного його погашення до 27.12.2026 включно, зі сплатою процентів та інших платежів на умовах, визначених кредитним договором.
Предметом іпотеки є житловий будинок з надвірними будівлями, загальною площею 160, 0 кв.м., житловою площею 73, 2 кв.м., розташований на зареєстрованій земельній ділянці розміром 549 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 у складі: житловий будинок з прибудовами, літ. «Д-2», цегла, загальною площею 160, 0 кв.м., вартістю 321 528, 00 грн.; льох, літ. «Е», бетон, вартість 13 606, 00 грн.; огорожа, № 5, 7, 8, змішані, вартість 30 067, 00 грн.; замощення, «І», вартість 12 371, 00 грн.; баня, літ. «Ж», дерев., вартість 34 924, 00 грн., альтанка, літ. «З», дерев., вартість 3 614, 00 грн. (п. 1.3. іпотечного договору). 
Заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11.02.2015 у справі № 643/11956/14-ц позовні вимоги ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України» були задоволені частково: у рахунок погашення заборгованості відповідача-1 за кредитним договором № 6807С135 від 28.12.2008 року за період з 28.12.2007 року по 31.07.2014 року в сумі 5 764 287 (п`ять мільйонів сімсот шістдесят чотири тисячі дві вісімдесят сім) гривень 79 копійок для задоволення вимог Публічного акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України», звернуто стягнення на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 160.0 кв.м. житловою площею 73,2 кв.м., який є предметом іпотеки за іпотечним договором № 68708Z35 від 10.12.2008 і належить на праві власності відповідачу-1, шляхом його продажу на публічних торгах за ціною, визначеною на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності. Відповідача-1 виселено з будинку АДРЕСА_1 та вирішено питання щодо розподілу судових витрат у справі. Суд відмовив позивачу в задоволенні іншої частини позовних вимог.
Ухвалою Харківського апеляційного суду від 11.06.2015 заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 11.02.2015 року залишено без змін.
Позивач стверджує, що на підставі постанови від 14.08.2015 про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, винесеної Московським ВДВС Харківського МУЮ у виконавчому провадженні № 48477287 з примусового виконання виконавчого листа, виданого Московським районним судом м. Харкова 23.07.2015 по справі № 643/11956/14-ц, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано обтяження (№ 10843446) у виді арешту нерухомого майна - житлового будинку з надвірними будівлями АДРЕСА_2 . У 2016 році в зв`язку із набранням законної сили судовим рішенням про звернення стягнення на заставлене майно, на яке був накладений арешт у ОСОБА_1 виник злочинний умисел, направлений на вчинення незаконних дій з вищевказаним майном шляхом припинення зареєстрованих щодо нього обтяжень з метою подальшого відчуження цього майна без будь-якого погодження зі стягувачами. Реалізуючи вказаний злочинний умисел, спрямований на відчуження заставленого майна, на яке накладено арешт, діючи з корисливих мотивів, пов`язаних з прагненням уникнути цивільної відповідальності за невиконання фінансових зобов`язань за кредитними договорами, а також всупереч закріплених в іпотечних договорах зобов`язань щодо невідчудження предметів іпотеки без попередньої письмової згоди іпотекодержателів, усвідомлюючи протиправність своїх дій та бажаючи настання їх суспільно-небезпечних наслідків, з метою незаконного зняття обтяжень з вищевказаного заставленого нерухомого майна та створення, тим самим, передумов для його подальшого безперешкодного відчуження іншим особам, ОСОБА_1 вступила в злочинну змову з невстановленими особами, та організувала звернення від її імені до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію припинення обтяжень та надання завідомо для неї підробленого документа – постанови про звільнення майна боржника з-під арешту, начебто винесеної державним виконавцем Московського ВДВС Харківського МУЮ Погосян В.В., а в подальшому – відчуження звільненого у такий спосіб від обтяжень майна на ім`я спеціально підшуканих підставних осіб. На підставі вищевказаної підробленої постанови Московського ВДВС Харківського МУЮ з серією та номером ВП № 59782349 державним реєстратором Зміївської міської ради Харківської області Калініною Л.М. 17.06.2016 проведено державну реєстрацію припинення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно усіх зазначених у вищевказаній підробленій постанові, як такі, що начебто скасовані, обтяжень на нерухоме майно, зареєстрованого на праві власності за ОСОБА_1 , що надало ОСОБА_1 можливість безперешкодного розпорядження вказаним майном шляхом вчинення правочинів щодо його відчуження на ім`я підставних осіб. При цьому у подальшому з вказаним державним реєстратором 24.06.2016 проведено державну реєстрацію припинення обтяження номер 485439 житлового будинку АДРЕСА_1 на підставі підробленої постанови Московського ВДВС Харківського МУЮ з серією та номером №59782349 зміст якої доповнено текстом про скасування вищевказаного обтяження. Після цього, 30.06.2016 приватним нотаріусом ХМНО Салигою Н.А. (вул.Сумська,128 м.Харків) посвідчено договір купівлі-продажу (реєстровий №982) будинку по АДРЕСА_1 та земельної ділянки за цією ж адресою (кадастровий номер 6310137500:04:004:0001) між продавцем ОСОБА_1 , від імені якої за довіреністю від 10.06.2016 (реєстровий №826) за винагороду, надану невстановленою слідством особою, діяла необізнана в її злочинних намірах ОСОБА_7 , та спеціально підшуканим для вказаних цілей підставним покупцем ОСОБА_3 , який діяв за винагороду. У подальшому, 06.07.2016 приватним нотаріусом ХМНО Салигою Н.А. (вул. Сумська,128 м. Харків) посвідчено договір купівлі-продажу (реєстровий № 1093) вказаних житлового будинку та земельної ділянки між спеціально підшуканим продавцем ОСОБА_3 , який діяв за винагороду, та спеціально підшуканим для вказаних цілей підставним покупцем ОСОБА_2 05.05.2017 ПН ХМНО Мангушевою О.С. ( АДРЕСА_3 ) посвідчено договір купівлі-продажу (реєстровий №608) вказаних житлового будинку та земельної ділянки між спеціально підшуканими невстановленою особою для вказаних цілей підставним продавцем ОСОБА_2 та підставним покупцем ОСОБА_5 . Своїми діями ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , вчинила кримінальне правопорушення, передбачене ч.3 ст.27, ч.1 ст.33 КК України, тобто організацію незаконних дій, поєднаних з відчуженням заставленого майна, на яке накладено арешт. Вищевказане підтверджується обвинувальним актом у кримінальному провадженні за підозрою у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених ч. 3 ст. 27, ч. 1 ст. 388, ч. 3 ст. 27, ч. 2 ст. 388, ч. 3 ст. 27, ч. 3 ст. 382, ч. 3 ст. 27 ч. 4 ст. 358, ч. 3 ст. 27, ч. 3 ст. 190, ч. 3 ст. 27 ч. 4 ст. 190 КК України внесеного в Єдиний реєстр досудових розслідувань за №12015220470003161 від 08.07.2015. Прокурором Салтівської окружної прокуратури здійснюється підтримання по обвинуваченню ОСОБА_1 у вчиненні кримінальних правопорушень у кримінальному провадженні №12015220470003161 від 08.07.2015.
З матеріалів справи вбачається, що 30.06.2016 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець) було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого: Продавець передає у власність покупця житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами та земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 6310137500:04:004:0001, загальною площею 0,0549 га, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 2 Договору купівлі-продажу на земельній ділянці розташований будинок літ. «Д-2» житловою площею 73,2 кв.м, загальною площею 160,0 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами льох. Літ. «Е», огорожа № 5, 7, 8, замощення № 1, баня літ. «Ж», альтанка літ. «З», а Покупець приймає і сплачує за них обумовлену грошову суму.
Відповідно до п. 3 Договору купівлі-продажу житловий будинок належить Продавцю на праві приватної власності на підставі дублікату Договору купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Самощенко О.А. 10.12.2008 року, за реєстровим № 6182, дублікат видано нотаріусом ХМНО Самощенко О.А. 14.12.2016, за реєстровим № 693. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна дата формування інформаційної довідки 24.06.2016 року, за ОСОБА_1 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 956286263101.
Згідно з п. 4 Договору купівля-продажу земельна ділянка належить Продавцю на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Самощенко О.А. 10.12.2008 року, за реєстровим № 6185, зареєстрованого у Державному реєстрі правочинів № 3265606, на підставі Витягу з Державного реєстру правочинів, виданого приватним нотаріусом ХМНО Самощенко О.А. 10.12.2008 року за № 6821224. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна дата формування інформаційної довідки 23.06.2016 року, за ОСОБА_1 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 955125063101.
06.07.2016 року між ОСОБА_3 (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) було укладено Договір купівлі-продажу, за умовами якого Продавець передає у власність Покупця житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами та земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 6310137500:04:004:0001, загальною площею 0,0549 га, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 2 Договору купівлі-продажу на земельній ділянці розташований житловий будинок літ. «Д-2» житловою площею 73,2 кв.м, загальною площею 160,0 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами льох. Літ. «Е», огорожа № 5, 7, 8, замощення № 1, баня літ. «Ж», альтанка літ. «З», а Покупець приймає і сплачує за них обумовлену грошову суму.
Відповідно до п. 3 Договору купівлі-продажу житловий будинок належить Продавцю на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А. 30.06.2016 року, за реєстровим № 982. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна дата формування інформаційної довідки 24.06.2016 року, за ОСОБА_3 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 956286263101.
Згідно з п. 4 Договору купівлі-продажу земельна ділянка належить Продавцю на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А. 30.06.2016 року, за реєстровим № 982. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна дата формування інформаційної довідки 24.06.2016 року, за ОСОБА_1 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 955125063101.
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30346704 від 06.07.2016 приватним нотаріусом Салигою Н.А., ХМНО, Харківської області проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок, літ. «Д-2» з надвірними будівлями з реєстраційним номером 956286263101, що розташований за адресою АДРЕСА_1 .
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30346884 від 06.07.2016 приватним нотаріусом Салигою Н.А., ХМНО, Харківської області проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з реєстраційним номером 955125063101, що розташований за адресою АДРЕСА_1 .
Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна 06.07.2016 року приватним нотаріусом Салигою Наталією Анатоліївною, Харківський нотаріальний округ, Харківська область на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 1093, виданий 06.07.2016, видавник: ПН ХМНО Салига Н.А. зареєстровано право власності на житловий будинок, літ. «Д-2» з надвірними будівлями, об`єкт житлової нерухомості за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 . Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 30346884 від 06.07.2016, приватний нотаріус Салига Н.А., ХМНО, Харківської області.
05.05.2017 року між ОСОБА_2 (Продавець) та ОСОБА_5 (Покупець) було укладено Договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, за умовами якого Продавець передав, а Покупець прийняв у особисту приватну власність житловий будинок, літ. «Д-2» з надвірними будівлями АДРЕСА_1 , та земельну ділянку № НОМЕР_2 , площею 0,0549 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер земельної ділянки 6310137500:04:004:0001, що розташований по АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 3 Договору купівля-продажу житловий будинок належить Продавцю на праві особистої приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А. 06.07.2016 року, за реєстровим № 1093, Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 62919285, сформованої 06.07.2016 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 956286263101, номер запису про право власності 15276186.
Згідно з п. 4 Договору купівля-продажу земельна ділянка належить Продавцю на праві особистої приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А. 06.07.2016 року, за реєстровим № 1093, Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 62919487, сформованої 06.07.2016 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 955125063101, номер запису про право власності 15276249.
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35066108 від 05.05.2017 приватним нотаріусом Мангушевою О.С., ХМНО проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок з реєстраційним номером 956286263101, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , та земельну ділянку з реєстраційним номером 955125063101, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки 6310137500:04:004:0001, за суб`єктом ОСОБА_5 .
Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 377828035 від 09.05.2024 року, право власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, було зареєстровано за ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки № 608 від 05.05.2017 року. 
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 помер (лист Лозівського відділу державної реєстрації актів цивільного стану у Лозівському районі Харківської області № 72/93-10-24-32.16/32.16 від 17.02.2024).
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Способами захисту суб`єктивних прав є закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року в справі № 925/1265/16 (пункт 5.5), від 11 вересня 2019 року в справі № 487/10132/14-ц (пункт 90), від 15 вересня 2020 року в справі № 469/1044/17 (пункт 68)).
Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (пункт 14) та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункт 40)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Відповідають матеріалам справи висновки суду, які доводами скарги не спростовані, що у даному випадку, відповідач-1 (іпотекодавець) відчужив предмет іпотеки на користь ОСОБА_3 , який у подальшому уклав оспорюваний договір купівлі-продажу предмета іпотеки із ОСОБА_2 (відповідач-2).
Водночас, ОСОБА_2 також здійснила відчуження майна на користь ОСОБА_5 (третя особа-2), яка і є власником цього майна на підставі договору купівлі-продажу від 05.07.2017 року.
У справі безспірно встановлено, що внаслідок укладання декількох правочинів з відчуження предмета іпотеки його власники неодноразово змінювались і кінцевим власником спірного нерухомого майна є ОСОБА_5 , яка у даній справі має статус третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
За таких обставин, саме по собі задоволення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку літери Д-2 з надвірними будівлями, загальною площею 160,4 кв.м., житловою площею 73,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_2 , який є лише одним у ланцюгу правочинів з відчуження предмета іпотеки, жодним чином не призведе до відновлення прав позивача як іпотекодержателя за іпотечним договором № 68708Z35 від 10.12.2008 року, і є неефективним способом захисту.
Позивач не навів переконливих аргументів, що задоволення судом заявленого ним позову призведе до відновлення його прав як іпотекодержателя.
При цьому згідно з частинами 1, 2 статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Відтак іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна.
Належним способом захисту прав іпотекодержателя, відомості про право іпотеки якого були безпідставно виключені з відповідних державних реєстрів і який вважає, що іпотека є і залишилася чинною, є вимога про визнання права іпотекодержателя щодо іпотечного майна (див. з цього приводу правові висновки, які були висловлені у постанові КЦС ВС від 11 грудня 2024 року у справі № 521/12780/19, провадження № 61-13314св24).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.
Такий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20).
Аналогічна правова позиція також викладена у постанові Верховного Суду від 23.10.2024 у справі № 703/3302/22.
Зважаючи на те, що обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові, суд не має підстав надавати відповідь на решту аргументів учасників справи, оскільки вони внаслідок такої помилки позивача з обрання способу захисту, та з урахуванням принципу диспозитивності за даних обставин справи не мають юридичного значення. При цьому позивач не позбавлений права звернення до суду з новим предметом позову для захисту свого порушеного права іпотекодержателя.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги є недоведеними та висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» в особі представника Гнатенко Оксани Миколаївни залишити без задоволення.
Рішення Салтівського районного суду м. Харкова від 31 квітня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції. 
Повний текст постанови складений 26 січня 2026 року. 

Головуючий  В.Б.Яцина.

Судді   Ю.М. Мальований.

О.В.Маміна.