КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 січня 2026 року 
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 757/9205/25-ц
номер провадження №22-ц/824/3271/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді	Лапчевської О.Ф.,	
суддів	Березовенко Р.В., Мостової Г.І.,	
розглянув у порядку письмового провадження апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 
на рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 вересня 2025 року /суддя Бусик О.Л./
у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» до ОСОБА_1 , третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Імідж фінанс», що діє від свого імені в інтересах та за рахунок венчурного закритого недиверсифікованого пайового інвестиційного фонду «Печерськ Плаза» про стягнення заборгованості за спожиті комунальні послуги, -

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» звернулося з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги за період з 01.11.2021 по 31.12.2024 у розмірі 124 972 грн 77 коп. та судового збору 3028 грн.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 09 вересня 2025 року позов задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» заборгованість за житлово-комунальні послуги у розмірі 124 972 (сто двадцять чотири тисячі дев`ятсот сімдесят дві) грн. 77 коп. та витрати з оплати судового збору в розмірі 3028 (три тисячі двадцять вісім) грн. /т. 2 а.с. 126-132/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, відмовивши у вимогах позову.
На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, суд першої інстанції не дослідив відсутність укладеного письмового договору між сторонами про надання комунальних послуг. Вказував, що відповідно до ст. 633, 634, 641, 642 ЦК України договір приєднання вважається укладеним лише за умови повного акцептування його умов другою стороною. Наголошував, що фактичне користування послугами без підписаної заяви-приєднання (п. 1.7 Договору №52Ж-0111) не породжує договірних зобов`язань. Зазначав, що Акт приймання-передачі квартири в тимчасове користування від 29.09.2021 чітко обмежував обов`язок відповідача сплачувати тимчасові експлуатаційні витрати лише до моменту реєстрації права власності - 07.02.2022 року. Підкреслював, що п. 1.5 цього Акту прямо встановлює строк дії зобов`язань. Доводив, що кошторис витрат на управління будинком не передбачає значної частини спірних нарахувань - послуг охорони, вивезення відходів, утримання котельні, опалення місць загального користування, відшкодування витрат на дизель-генератор, оренди землі. Посилався на п. 33, 39 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених Постановою КМУ №712 від 05.09.2018, які вимагають обов`язкового переліку робіт у кошторисі. Наголошував на повній відсутності актів виконаних робіт, індивідуальних показників лічильників за весь період та інших належних доказів фактичного споживання послуг відповідачем. Позивач не виконав обов`язок деталізації плати у рахунках та повідомлення боржника про заборгованість протягом тривалого часу (ч. 4 ст. 9 Закону «Про житлово-комунальні послуги»). Також вказував на необхідність застосування позовної давності до вимог за період до 07.02.2022 року (ст. 257 ЦК України - три роки, з урахуванням продовження на період карантину та воєнного стану згідно п. 12 Прикінцевих положень ЦК України). Посилався на постанову Верховного Суду від 01.09.2020 у справі №686/6276/19 про неможливість стягнення боргів попередніх власників без прямої домовленості в договорі купівлі-продажу. Зазначав, що рішенням Печерського районного суду від 10.04.2025 у справі №752/12371/24-ц визнано недійсним Договір охорони №11/21-52Ж від 01.11.2021 року, що виключає можливість стягнення відповідних витрат. Підкреслював, що позивач не довів фактичного надання та споживання послуг до моменту набуття права власності відповідачем.
Позивач звернувся з відзивом на апеляційну скаргу і вказував, що між сторонами склалися фактичні договірні відносини через підписання Акту приймання-передачі від 29.09.2021 року та фактичне користування квартирою відповідачем. Відповідно до ст. 322 ЦК України власник (а з моменту отримання в користування - і тимчасовий користувач) зобов`язаний утримувати майно та нести витрати на нього незалежно від реєстрації права власності. Акт від 29.09.2021 року (п. 1.5, 1.8) поклав на відповідача тимчасові експлуатаційні витрати до моменту оформлення права власності. П. 1.7 Договору №52Ж-0111 передбачає акцептування шляхом вчинення конклюдентних дій (факт отримання послуги, користування будинком). Посилався на висновки Верховного Суду від 20.04.2016 у справі №6-2951цс15 та від 26.09.2018 у справі №750/12850/16-ц про те, що відсутність формального договору не звільняє від оплати фактично спожитих послуг. Зазначав, що кошторис витрат на управління будинком охоплює всі необхідні витрати на утримання будинку та прибудинкової території, включаючи технічне обслуговування ліфтів. Наголошував, що наявність розрахунків заборгованості, виставлених рахунків та показників лічильників є достатніми та належними доказами фактичного споживання послуг (ст. 76, 77, 81 ЦПК України). Доводив, що позовна давність не спливла з урахуванням продовження строків на період карантину та воєнного стану (п. 12 Прикінцевих положень ЦК України). Підкреслював, що визнання недійсним Договору охорони у справі №752/12371/24-ц не впливає на інші послуги та загальний кошторис витрат на управління будинком. Зазначав, що відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону «Про житлово-комунальні послуги» споживач не звільняється від оплати отриманих послуг до укладення договору. Посилався на постанову Верховного Суду від 01.07.2020 у справі №535/757/17 про компенсаційний характер 3 % річних та інфляційних втрат за ст. 625 ЦК України. Факт підписання Акту від 29.09.2021 року обумовлює обізнаність відповідача про обов`язок сплачувати експлуатаційні витрати до реєстрації права власності. Отже, суд першої інстанції правомірно встановив наявність фактичних відносин та обов`язку оплати за весь період.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.
Судом встановлено, що ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» створено відповідно до законодавства України, та діє на підставі Статуту затвердженого рішенням учасника Товариства №1 від 20.07.2020 року.
Відповідно до п. 3.2. Статуту, Товариство має право здійснювати такі види діяльності, зокрема, як: комплексне обслуговування об`єктів; управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту; здійснення поточного та капітального ремонту житлових та нежитлових будівель і приміщень.
Із листопада 2021 року ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» організовує та забезпечує утримання будинку АДРЕСА_1 , який переданий на баланс ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» за Актом приймання-передачі житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового, торговельного призначення та паркінгу для надання послуги з комплексного обслуговування від 01.11.2021 року, укладеного між ТОВ «БУЙФІ ХОЛДІНГ», ТОВ «АЛЬМА ТІН-КИЇВ ПЛЮС» (забудовники).
Між ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» та ТОВ «БУЙФІ ХОЛДІНГ», ТОВ «АЛЬМАТІН-КИІВ ПЛЮС» укладено Договір про надання послуг з управління від 01.09.2021 року, нова редакція від 05.08.2022 року.
Предметом договору є те, що Управитель зобов`язується надавати Замовнику послуги з управління будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а Замовник зобов`язується прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим договором (п. 1.1. Договору).
Пунктом 1.6. Договору передбачено, що договір носить характер публічного договору приєднання. Цей договір укладається сторонами з урахуванням статей 633, 634, 641, 642 ЦК України.
Вказаний договір з додатками було розміщено на веб-сайті https://management.kadorr.com/objects/52, в розділі «52 Жемчужина».
Відповідно до п. 1.7. Договору, фактом приєднання Інвестора, Замовника, які фактично користуються послугами з управління будинком і отримують житлово-комунальну послугу для власних потреб до умов договору (акцептування договору) є вчинення ними будь-яких дій, які свідчать про їх бажання укласти договір, зокрема надання Управителю підписаної заяви-приєднання (додаток 2), сплата рахунка за надані послуги, факт отримання послуги.
Відповідно до п. 3.3.2 Договору ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» взяв на себе зобов`язання забезпечити кваліфіковане надання послуг з управління будинку відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил; п. 3.2.4 забезпечувати належну експлуатацію та утримання будинку, відповідно до його цільового призначення.
Таким чином, ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» сприяє мешканцям будинку в отриманні житлово-комунальних послуг.
Пунктами 3.4.1., 3.4.2. Договору передбачено, що ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ» має право від свого імені вчиняти правочини щодо будинку, необхідні для виконання своїх зобов`язань щодо управління будинком, укладати договори із третіми особами на виконання окремих видів робіт; укладати з підрядниками договори про виконання окремих робіт та надання послуг.
Квартира АДРЕСА_2 , відповідно до Акту приймання-передачі в тимчасове користування від 29.09.2021 року була передана в користування ОСОБА_1 .
Відповідно до п. 1.5 Акту приймання-передачі, тимчасові експлуатаційні витрати, з дати підписання цього Акту і до реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 , а саме витрати відповідно з нормативно-правовими актами в галузі цивільного, житлового законодавства, Закону України «Про житлово-комунальні послуги» за утримання Об`єкту будівництва, прибудинкової території та новозбудованого майна лежать на покупцеві.
Актом-приймання передачі встановлено (п. 1.8.), що покупець повідомлений, що у зв`язку з необхідністю забезпечення належного управління будинком та забезпечення споживання усіма співвласниками комунальних послуг, що передбачає ведення господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг, продавець взяв на себе зобов`язання щодо визначення управителя до моменту оформлення права власності покупцями у відповідності до чинного законодавства.
З огляду на зазначене, відповідач ОСОБА_1 за період з 01.11.2021 року по 17.12.2024 року, відповідно до підписаного Акту приймання-передачі у тимчасове користування від 29.09.2021 року, виник обов`язок щодо оплати за спожиті житлово-комунальні послуги, саме перед Управителем (ТОВ «КАДОРР ГРУПП МЕНЕДЖМЕНТ КИЇВ) за сприянням якого відповідні послуги були надані відповідачу ОСОБА_1 .
Окрім цього, судом встановлено, що з 17 грудня 2024 року квартира АДРЕСА_2 , відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належить ОСОБА_1 на праві приватної власності.
Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції керувався ст. 322, 382 ЦК України про обов`язок власника утримувати майно; ст. 509, 526, 610-612, 901, 903 ЦК України про виконання зобов`язань та відповідальність за порушення; ст. 1, 5, 7, 9 Закону «Про житлово-комунальні послуги» про визначення послуг та обов`язок оплати; ст. 162 ЖК України про оплату за користування.
Судом першої інстанції зроблено висновок про те, що між сторонами склалися фактичні договірні відносини через конклюдентні дії (споживання послуг), відповідач зобов`язаний оплатити послуги за весь період, розрахунок правильний, позовна давність не спливла.
Доводи апеляційної скарги, не спростовують висновків суду першої інстанції та відхиляються колегією суддів з таких підстав.
Апелянт вказував, що між сторонами відсутній договір про надання комунальних послуг. Однак, відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», споживач не звільняється від оплати отриманих послуг до укладення відповідного договору. Факт відсутності формального договору не є підставою для звільнення від оплати фактично спожитих послуг. Крім того, квартира ним проінвестована, фактичне користування квартирою з 29.09.2021 року підтверджено Актом приймання-передачі в тимчасове користування та отримання послуг з управління будинком свідчать про конклюдентні дії відповідача, що породжують договірні відносини (ст. 642 ЦК України).
Апелянт вказував на обмеження зобов`язань Актом від 29.09.2021 до 07.02.2022 року. Проте, згідно зі ст. 322 ЦК України, обов`язок утримувати майно та нести витрати виникає з моменту фактичного отримання майна в користування, незалежно від реєстрації права власності. Підписання Акту (п. 1.5, 1.8) поклало на відповідача тимчасові експлуатаційні витрати до оформлення права власності. Факт отримання квартири в користування та користування спільним майном будинку підтверджує обов`язок оплати за весь період. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 31.07.2025 у справі №947/25386/23, обов`язок сплати виникає з моменту фактичного користування майном.
Апелянт зазначав, що кошторис не передбачає спірних послуг (охорона, вивезення відходів тощо). Однак, кошторис витрат (додаток до Договору №52Ж-0111) охоплює комплексне обслуговування будинку та прибудинкової території, включаючи технічне обслуговування ліфтів, поточний ремонт спільного майна та інші витрати, необхідні для належного утримання будинку (п. 3.3.2 Договору). Нарахування за кошторисом є правомірними за наявності фактичного надання послуг. 
Відхиляються і доводи апеляційної скарги щодо позовної давності, яка не спливла з урахуванням продовження строків на період карантину та воєнного стану (п. 12 Прикінцевих положень ЦК України).
Визнання недійсним Договору охорони у справі № 752/12371/24-ц не впливає на інші послуги та загальний кошторис витрат на управління будинком. Вказане рішення законної сили не набрало, оскаржується в суді апеляційної інстанції.
Отже, суд першої інстанції правомірно встановив наявність фактичних відносин, обов`язок оплати за весь період та правильність розрахунку заборгованості, яка апелянтом не спростована.
Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.
Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, - 

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 вересня 2025 року - залишити без задоволення.
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 вересня 2025 року - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції касаційному оскарженню не підлягає. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.

Головуючий: Судді: