П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

8 грудня 2025 року  місто Київ 
справа № 756/161/23
провадження № 22-ц/824/9804/2025 

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Шкоріної О.І., суддів - Поливач Л.Д., Стрижеуса А.М., за участю секретаря судового засідання Онопрієнко К.С.,

сторони:
позивач - ОСОБА_1 
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «КУА «Імідж Фінанс»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 

на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 6 березня 2024 року, ухвалене у складі судді Яценко Н.О.,-  
ВСТАНОВИВ:

У січні 2023 року позивач звернувся до суду з позовом до ТОВ «КУА «Імідж Фінанс», в якому просив відшкодувати позивачу пеню за прострочення введення будинку в експлуатацію.
Позов обґрунтовано тим, що позивач є спадкоємцем об`єкта нерухомості, який знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . До моменту вступу в силу законного рішення про спадкування позивачем належним чином виконувалися умови інвестиційного договору № 4-191-138.
Відповідно до п.3 підпункту 3.1 Договору запланований термін введення об`єкта нерухомості в експлуатацію ІV квартал 2018 року.
Відповідно до письмової відповіді відповідача, на запит державного нотаріуса від 06.04.2020, згідно з умовами інвестиційного договору інвестором сплачено загальну суму інвестиційних внесків в повному обсязі в розмірі 1530615,68 грн.
Відповідно до умов Договору пункт 5 підпункт 5.5 та пункт 6 підпункт 6.3.3. право власності може бути оформлене лише у випадку повної сплати відповідно до договору.
За сприяння відповідача, приватного нотаріуса Незнайка Є. та ініціативної групи мешканцями будинку було оформлено право власності, введено об`єкт в експлуатацію та присвоєна юридична адреса.
Право власності на відчужене майно було оформлене 27.04.2021.
Будинок в експлуатацію було введено в І кварталі 2021 року.
Але фактично, станом на 27.12.2022 ключів від помешкання позивач так і не отримав, оскільки будинок перебуває в стадії завершення будівництва.
Позивач неодноразово звертався до відповідача з проханням надати акти звірки взаємо-розрахунків і тільки 01.11.2022 позивачу вдалося отримати дані, в яких відображена заборгованість в розмірі 211 915, 68 грн. В даний момент відповідач наполягає на сплаті заборгованості в розмірі 211 965,68 грн, що на думку позивача є порушенням його прав. За даними відповідача позивачем фактично сплачено лише 1318700 грн.
У позивача відсутнє бажання розірвати договір (почав оплачувати визначену відповідачем заборгованість) з відповідачем та враховуючи заборгованість позивача, яка виникла не з його вини, пропонує взяти за розрахунок суму, яка була сплачена відповідачу в якості першого внеску в розмірі 1130000 грн.
Вважає, що починаючи з 01.01.2019 відповідачем не було виконано своїх зобов`язань визначених у пункті 3 Договору щодо завершення будівництва в запланований термін, тобто інвестиції позивача почали втрачати свої силу, що на думку позивача, є його збитками понесеними внаслідок дій відповідача.
Посилаючись на положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», якою передбачено, що у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством, позивач просить стягнути з відповідача за порушення строків введення будинку в експлуатацію пеню за 731 день в сумі 24780900 грн..
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 06.03.2024 відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс», третя особа: ПрАТ «Енергополь- Україна» про стягнення пені.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 12.06.2024 відмовлено у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 06.03.2024.
Постановою Верховного Суду від 05.03.2025 задоволено касаційну скаргу ОСОБА_1 , ухвалу Київського апеляційного суду від 12.06.2024 скасовано, справу передано до суду апеляційної інстанції для продовження розгляду.
Отже, предметом апеляційного розгляду є рішення Оболонського районного суду м. Києва від 06.03.2024.
Не погоджуючись з рішенням суду, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просив оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити. Апелянт вважає рішення суду таким, що не відповідає нормам матеріального та процесуального права, а також фактичним обставинам справи, оскільки право власності було оформлено 27.04.2021 та цього дня підписано акт прийму-передачі, тим не менш станом на 14.04.2024 ключів від помешкання позивач так і не отримав і будинок в експлуатацію не введено.
Вважає, що мало місце зловживання правом у зв`язку з підписання додаткових угод з відповідачем; оформивши право власності ще 27.04.2021 для уникнення відповідальності та фактично увівши будинок в експлуатацію протягом трьох років обмежує права позивача.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «КУА «ІФ» адвокат Кузьмічов О.Д. просив в задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 06.03.2024 відмовити. Зокрема, зазначає про те, що відповідач передав квартиру позивачеві у строки, передбачені п.4.2 інвестиційного договору.
У запереченнях на відзив ОСОБА_1 заперечував проти позиції, яка викладені представником відповідача у відзиві. Доводи відповідача є безпідставними, так як правова позиція останнього заснована на помилковому тлумаченні норм чинного законодавства та ігнорування фактичних обставин.
Третя особа правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалися.
У судовому засіданні ОСОБА_1 просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким його позовні вимоги задовольнити. 
У судовому засіданні представник відповідача адвокат Кузьмічов О.Д. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції як законне і обґрунтоване залишити без змін.
Представник третьої особи ПрАТ «Енергополь - Україна» в судове засідання не з'явився, був повідомлений про місце, день і час розгляду справи шляхом направлення судового повідомлення до електронного кабінету юридичної особи, що підтверджується звітом про доставку вихідної кореспонденції Київського апеляційного суду, про причини своєї неявки суд не повідомив. Зважаючи на вимоги ч.2 ст.372 ЦПК України, колегія суддів вважала за можливе розглянути справу у відсутність представника третьої особи.
Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, вивчивши та обговоривши наявні докази по справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах вимог та доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов таких висновків.
Згідно ч. ч. 1, 2, 3 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до положень ч. ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.
Судом установлено, що 04.09.2018 між ОСОБА_2 та ТОВ «Компанія з управління активами «ІМІДЖ ФІНАНС», що діє в інтересах та за рахунок Венчурного закритого недиверсифікованого пайового інвестиційного фонду «МІНІСТЕРСЬКИЙ», уклали договір інвестування квартири АДРЕСА_2 . Ціна договору 1530615 грн. 68 коп. Запланований термін введення Об`єкта нерухомості в експлуатацію ІV квартал 2018 року.
20.03.2020 державний нотаріус Іванківської районної державної нотаріальної контори, видала свідоцтво про право на спадщину за заповітом після смерті ОСОБА_2 , його сину, позивачу по справі ОСОБА_1 .
Спадщина, на яку видане це свідоцтво складається з: суми інвестиційних внесків в розмірі 1530615,68 грн., що належало померлому - ОСОБА_2 (інвестору), згідно укладеного 04.09.2018 інвестиційного договору № 4-191-138 з ТОВ «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс».
10.11.2020 ТОВ відповідальністю «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 1.
10.11.2020 була укладена додаткова угода № 2 до інвестиційного договору № 4-191-138 від 04.09.2018, відповідно до якої ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Імідж Фінанс», що діє від свого імені в інтересах та за рахунок Венчурного закритого недиверсифікованого пайового інвестиційного фонду «Міністерський», визначили термін введення об`єкта нерухомого майна в експлуатацію 4-й квартал 2020 року.
Крім того, з додаткової угоди вбачається, що фонд в строк до 31.01.2021 зобов'язується надіслати інвестору повідомлення про оформлення права власності на квартиру та видачу ключів.
У разі не підписання акту прийняття-передачі об'єкта нерухомості в строк до 31.01.2021 з вини забудовника ( відсутність водопостачання, відсутність електропостачання, непрацюючі ліфти, не відповідність об'єкта нерухомості технічним характеристикам, які були заявлені в основному договорі), Фонд здійснює компенсацію в розмірі 0,5% від сплаченої інвестором суми за кожен місяць затримки підписання акту прийняття-передачі на розрахунковий рахунок інвестора, який вказується окремо. У разі не підписання акту прийняття-передачі об'єкта нерухомості з вини інвестора, компенсація в розмірі 0,5% від сплаченої інвестором суми за кожен місяць затримки підписання акту прийняття - передачі Фонд не здійснює.
Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з недоведеності позовних вимог. Зокрема суд зазначив, що зі змісту додаткового договору № 2 убачається, що сторони погодили термін введення об`єкта в експлуатацію 4-й квартал 2020 року.
Суд вважав, що вимоги позивача про стягнення пені з відповідача на підставі положень пункту 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», яка розрахована у сумі 24 780 900 грн. за період з 01.01.2019 по 01.01.2021 (731 день), не підлягають задоволенню, оскільки додатковою угодою сторони змінили строки виконання зобов`язання - оформлення права власності, та в разі не підписання акту прийняття-передачі об`єкта нерухомості в строк до 31.01.2021 з вини забудовника штрафні санкції підлягають застосуванню відповідно до умов додаткової угоди № 2 від 10.11.2020 лише після 31.01. 2021.
Перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла до таких висновків.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
У частині першій статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина першої статті 638 ЦК України зазначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Положення частини першої статті 509 ЦК України визначають, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Якщо в зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події (частина перша статті 530 ЦК України).
Стаття 611 ЦК України передбачає правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).
Звертаючись до суду із позовом, позивач посилався на порушення позивачем строку введення будинку в експлуатацію, яке було заплановано на 4 квартал 2-018 року, а тому вважав, що він має право на стягнення з відповідача пені на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Приписи статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлюють права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг).
Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.
Як вбачається з матеріалів справ додатковим договором № 2 сторони погодили термін введення об`єкта в експлуатацію 4-й квартал 2020 року.
З додаткової угоди убачається, що фонд в строк до 31.01.2021 зобов`язується надіслати інвестору повідомлення про оформлення права власності на квартиру та видачу ключів.
У разі не підписання акту прийняття-передачі об`єкта нерухомості в строк до 31.01.2021 з вини забудовника (відсутність водопостачання, відсутність електропостачання, непрацюючі ліфти, не відповідність об`єкта нерухомості технічним характеристикам які були заявлені в основному договорі), Фонд здійснює компенсацію в розмірі 0,5 % від сплаченої інвестором суми за кожен місяць затримки підписання акту прийняття-передачі на розрахунковий рахунок інвестора, який вказується окремо. У разі не підписання акту прийняття-передачі на розрахунковий рахунок інвестора, який вказується окремо. У разі не підписання акту прийняття-передачі Об`єкта нерухомості з вини інвестора, компенсація в розмірі 0,5 % від сплаченої інвестором суми за кожен місяць затримки підписання акту прийняття-передачі Фонд не здійснює.
Тобто, додаткова угода № 2, укладена сторонами 10.11.2020, змінює строки виконання зобов`язань. Строки введення об`єкта в експлуатацію та повідомлення Інвестора про оформлення права власності та видачу ключів були перенесені на пізніший термін, що підтверджується умовами цієї угоди. Згідно з цією угодою, відповідальність за порушення строків застосовується тільки після 31.01.2021, тобто до цього часу вимоги про стягнення пені є безпідставними.
Враховуючи положення статті 530 ЦК України, яка визначає, що зобов`язання підлягає виконанню у строки, встановлені договором, суд першої інстанції правильно вказав, що застосування штрафних санкцій (пеня) можливе тільки після зазначеного строку, а саме після 31.01.2021.
Що стосується вимог позивача щодо зловживання правом з боку відповідача, то такі доводи є оціночними та не підтверджуються належними доказами. Законодавством не передбачено автоматичне визнання додаткових угод недійсними через їх укладення. Факт укладання таких угод є результатом волевиявлення обох сторін, і не є підставою для визнання угоди недійсною або зловживанням правом.
Крім того, додаткова угода № 2 чітко визначає умови, за яких можливе застосування штрафних санкцій, а саме в разі затримки підписання акту приймання-передачі з вини забудовника. Однак до 31.01.2021, тобто до закінчення строку, погодженого додатковою угодою, підстав для застосування штрафних санкцій не було.
З огляду на викладене, суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права, вірно оцінив фактичні обставини справи та дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
Відповідно до положень статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,-

П О С Т А Н О В И В: 

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 6 березня 2024 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.
Повна постанова складена 9 лютого 2026 року.

Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна 

Судді: Л.Д. Поливач 

А.М. Стрижеус