СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 січня 2026 року м. Харків Справа №922/3157/25 

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Хачатрян В.С., суддя Гетьман Р.А., суддя Россолов В.В.,
за участю секретаря судового засідання Ярош В.В.,
за участю представників:
позивача – Бенденжук Л.О. (самопредставництво), посвідчення №2662 дійсне до 31.12.2030 року, витяг з ЄДР ЮО, ФОП та ГФ станом на 14.01.2026 року;
відповідача – Лазебник А.Ю. (адвокат), ордер серія ВІ№1364445 від 15.01.2026 року, свідоцтво серія ПТ№4482 від 15.01.2026 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача – Харківської міської ради (вх.№2630Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 року у справі №922/3157/25,
за позовом Харківської міської ради (місцезнаходження: 61003, м. Харків, м-н Конституції, 7; код ЄДРПОУ: 04059243),
до Товариства з обмеженою відповідальністю «БМВ Лізинг» (місцезнаходження: 61037. м. Харків, вул. Морозова,2/4; код ЄДРПОУ: 31643019),
про стягнення 1978042,68 грн,-

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2025 року Харківська міська рада (позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «БМВ Лізинг» (відповідач), в якій просив стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1978042,68 грн за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044 за період з 18.03.2021 року по 28.02.2022 року.
Також позивач просив суд покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «БМВ Лізинг» витрати зі сплати судового збору у сумі 29670,64 грн.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 року у справі №922/3157/25 (повний текст складено 19.11.2025 року, суддя Рильова В.В.) у задоволені позову відмовлено в повному обсязі.
Позивач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився та звернувся до суду апеляційної інстанції зі скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції при прийнятті рішення норм права, на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також на невідповідність висновків суду обставинам справи, просить:
- скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 року у справі №922/3157/25 та прийняти нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити;
- судові витрати покласти на відповідача.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що принцип платного використання землі передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Скаржник вказує, що ТОВ «БМВ Лізинг» у спірний період не було власником та постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не було суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата. Харківська міська рада вважає, що відповідно до ч. 2 ст. 1212 ЦК України, положення глави 83 цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Отже, у даному випадку обов`язок відповідача сплатити суму безпідставно збережених коштів виникає в силу самого користування ним спірною земельною ділянкою без сплати орендної плати, і не залежить від того чи сталося це внаслідок поведінки набувача, потерпілого чи інших осіб, або сталось поза їх волею.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.01.2026 року відкрито апеляційне провадження за скаргою позивача – Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 року у справі №922/3157/25. Встановлено строк протягом якого відповідач має право подати до суду відзив на апеляційну скаргу, а також встановлено строк протягом якого учасники справи мають право подати до суду клопотання, заяви, документи та докази в обґрунтування своєї позиції по справі; справу призначено до розгляду в судове засідання і роз`яснено шляхи реалізації права учасників справи на участь у судовому засіданні, а також шляхи реалізації права учасників справи на подання документів до суду засобами електронного зв`язку. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/3157/25.
Вказана ухвала суду була направлена до електронного кабінету користувача через систему Електронний суд, і отримана ними 02.01.2026 року.
06.01.2026 року матеріали справи №922/3157/25 на вимогу надійшли до Східного апеляційного господарського суду.
Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу (вх.№736 від 19.01.2026 року), в якому зазначає, що згоден з рішенням господарського суду першої інстанції, вважає його обґрунтованим та законним, прийнятим при об`єктивному та повному досліджені всіх матеріалів справи, без порушення матеріального чи процесуального права, у зв`язку з чим просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення. 
У судовому засіданні 26.01.2026 року представник позивача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги у повному обсязі і наполягав на її задоволенні. Представник відповідача проти позиції апелянта заперечував з підстав викладених у відзиві.
У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч. 1 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення. 
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26.08.2025 року №4440970956 право власності на нежитлові будівлі за адресою: м. Харків, просп. Олександрівський, 99, зареєстровано на:
1. літ. «Е-1» загальною площею 25,8 кв.м, літ. «В-І» загальною площею 25,8 кв.м, літ. «Д-1» загальною площею 25.8 кв.м:
- з 22.05.2020 року по 08.02.2024 року за ТОВ «БМВ Лізинг» на підставі дублікату договору купівлі-продажу №573 від 04.02.2011 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Корнійчуком О.В., договору про внесення змін до договору купівлі-продажу №111 від 03.03.2011 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Корнійчуком О.В.;
- з 08.02.2024 року по теперішній час за ТОВ СП «Фрегат» на підставі договору купівлі-продажу №145 від 08.02.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю.
2. літ. «Г -І» загальною площею 47, 2 кв.м:
- з 22.05.2020 року по 08.02.2024 року за ТОВ «БМВ Лізинг» на підставі договору купівлі-продажу №1716 від 29.03.2007 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гібадуловою Л.А.;
- з 08.02.2024 року по теперішній час за ТОВ СП «Фрегат» на підставі договору купівлі-продажу №145 від 08.02.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю.
3. літ. «А-4» загальною площею 4 827,9 кв.м:
- з 07.05.2013 року по 08.02.2024 року за ТОВ «БМВ Лізинг» на підставі договору купівлі-продаж №7479 від 01.09.2008 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Корнійчуком О.В.;
- з 08.02.2024 року по теперішній час за ТОВ СП «Фрегат» на підставі договору купівлі-продажу №145 від 08.02.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю.;
4. літ. «Ж-3» загальною площею 213,2 кв.м:
- з 07.05.2013 року по 08.02.2024 року за ТОВ «БМВ Лізинг» на підставі рішення постійнодіючого Третейського суду при Асоціації «Газові трейдери України» №03/07 від 18.06.2007 року, ухвали Господарського суду Харківської області від 04.07.2007 року №50/131-07, наказу Господарського суду Харківської області від 04.07.2007 року №50/131-07;
- з 08.02.2024 року по теперішній час за ТОВ СП «Фрегат» на підставі договору купівлі-продажу №145 від 08.02.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю.;
5. літ. «Б- 1» загальною площею 32,7 кв.м:
- з 04.02.2016 року по 08.02.2024 року за ТОВ «БМВ Лізинг» на підставі договору купівлі-продажу №99 від 04.02.2016 року;
- з 08.02.2024 року по теперішній час за ТОВ СП «Фрегат» на підставі договору купівлі-продажу №145 від 08.02.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю.
Вищевказані нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26.08.2025 року №440971195 право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044 загальною площею 0,3832 Олександрівському, 99 у м. Харкові
-з 22.01.2024 року по 08.02.2024 року зареєстровано за ТОВ «БМВ Лізинг» на підставі договору купівлі-продажу №16 від 10.01.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Васіковою Ю.В.;
- з 08.02.2024 року по теперішній час за ТОВ СП «Фрегат» на підставі договору купівлі-продажу №145 від 08.02.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю.
У червні 2020 року ТОВ «БМВ Лізинг» звернулося до органу місцевого самоврядування з заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,3810 га за адресою по просп. Олександрівському, 99.
Пунктом 34 додатку №1 до рішення сесії Харківської міської ради від 19.08.2020 року №2235/20 ТОВ «БМВ Лізинг» надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно 0,3810 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-4, Ж-3, Б-1, Г-1, Е-1, В-1, Д-1 (торгівельно-офісного призначення) по просп. Олександрівському, 99.
На виконання зазначеного рішення було розроблено та затверджено проект землеустрою по відведенню зазначеної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру номер НВ-6315059372021 від 23.03.2021 року площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044 складає 0,3832 га. Цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку). Вид використання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-4, Ж-3, Б-1, Г-1, Е-1, В-1, Д-1 (торгівельно-офісного призначення).
10.08.2021 року між Харківською міською радою та ТОВ «БМВ Лізинг» укладено договір про внесення авансового внеску. Відповідно до п. 2.1. договору розмір авансового внеску складає 799940,10 грн. Зазначена сума сплачена відповідачем на рахунок позивача відповідно до платіжного доручення №2290 від 11.08.2021 року.
Рішенням 20 сесії Харківської міської ради 8 скликання №481/23 від 22.11.2023 року (п. 4 додатку №1) ухвалено продати відповідачу земельну ділянку площею 0,3832 га з кадастровим номером 6210138200:03:027:0044 за адресою просп. Олександрівський, 99 в м. Харкові за ціною продажу 3962000,00 грн.
Листом Департамента земельних відносин Харківської міської ради №284/0/225-24 від 17.01.2024 року підтверджується, що відповідачем на рахунок позивача було перераховано остаточну грошову суму у розмірі 3962000,00 грн. 
На підставі зазначеного рішення Харківської міської ради між позивачем та відповідачем - ТОВ «БМВ Лізинг» 10.01.2024 року укладено договір б/н купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,3832 га із земель житлової та громадської забудови по просп. Олександрівському, 99 (кадастровий номер 6310138200:03:027:0044).
Право власності на зазначену земельну ділянку зареєстровано 22.01.2024 року за ТОВ «БМВ Лізинг».
З 08.02.2024 року по теперішній час право власності на зазначену земельну ділянку зареєстровано за ТОВ СП «Фрегат» на підставі договору купівлі-продажу №145 від 08.02.2024 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю.
Звертаючись до суду з позовною заявою, позивач визначив, що ТОВ «БМВ Лізинг» з моменту формування земельної ділянки 18.03.2021 року по дату реєстрації права власності на неї 22.01.2024 року використовувало земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044 за адресою просп. Олексаднрівський, 99 в м. Харкові без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст 125, 126 Земельного Кодексу України. Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 10.07.2025 року №14976/5/20-40-04-07-12 ТОВ «БМВ Лізинг» обліковується платником податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044 за адресою просп. Олександрівський, 99 та за даними податкових декларацій з плати за землю платником задекларовано та сплачено за січень-лютий 2022 року 73327,82 грн. земельного податку. Таким чином позивач вважає, що ТОВ «БМВ Лізинг» у період з 18.03.2022 року по 28.02.2022 року не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки, у зазначений період майно грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 1978042,68 грн.
Суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення виходив з того, що між сторонами склались правовідносини пов`язані з викупом земельної ділянки, що були ініційовані відповідачем та схвалені позивачем. Зокрема вчинялись дії по формуванню земельної ділянки як об`єкта правовідносин, сплаті земельного податку, авансового внеску, придбання земельної ділянки, підписання договору, тощо. Установивши, що користування земельною ділянкою ТОВ «БМВ Лізінг» без укладеного договору оренди землі було зумовлене розпочатою процедурою щодо викупу земельної ділянки, породження учасниками правовідносин певних цивільних прав та обов`язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, який в подальшому був укладений, суд дійшов висновку, що спірне майно не може вважатися набутим чи збереженим відповідачем без достатніх правових підстав, а тому підстави для застосування статті 1212 Цивільного кодексу України відсутні. Отже, враховуючи фактичні обставини справи та норми законодавства, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, з огляду на поведінку сторін в межах правовідносин, пов`язаних з відчуженням земельної ділянки, ініціювання процесу купівлі-продажу спірної земельної ділянки та пов`язані з цим активні дії сторін. 
Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Положення цієї статті застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, та зокрема, застосовуються до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.
Згідно з приписами ч.1 ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт “в” частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України).
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду, зокрема, громадянам та юридичним особам України (частина друга статті 93 ЗК України).
Передання в оренду земельних ділянок комунальної власності громадянам у разі розташування на цих ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), які перебувають у їх власності, здійснюється у порядку, встановленому статтею 123 Земельного кодексу України (частина третя статті 124 цього кодексу).
Надання земельних ділянок комунальної власності в користування здійснюється на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зокрема, у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу й об`єднання) та в інших випадках, якщо ділянка не зареєстрована в Державному земельному кадастрі, і право власності на неї не зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни меж і цільового призначення такої земельної ділянки (частина перша статі 123 Земельного кодексу України).
Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки (частина друга статті 123 Земельного кодексу України).
Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок є різновидом документації із землеустрою (пункт “ґ” частини 2 статті 25 Закону України «Про землеустрій»).
Замовниками документації із землеустрою можуть бути, зокрема, органи місцевого самоврядування, землевласники та землекористувачі (частина перша статті 26 Закону України «Про землеустрій»).
Розробники документації із землеустрою (юридичні особи, які мають не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, або фізичні особи-підприємці, які мають такий же статус) зобов`язані виконувати роботи зі складання документації із землеустрою у строк, передбачений договором. Максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору (пункт “г” частини 2 статті 28 Закону України «Про землеустрій»).
Орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про надання земельної ділянки у користування (частина 6 статті 123 Земельного кодексу України).
Разом з тим, судом не встановлено, а матеріали справи не містять доказів про те, що між сторонами виникли відносини пов`язані з укладенням договору оренди, а також обставини безпідставного набуття права на майно.
Натомість, матеріали справи свідчать, що відповідач вживав всіх заходів щодо оформлення права власності на земельну ділянку у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно.
Як вже зазначалось, Харківською міською радою було прийнято рішення від 19.08.2020 року №2235/20 про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд. Згідно п. 34 додатку №1 до вказаного рішення ТОВ «БМВ Лізинг» надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно 0,3810 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. А-4, Ж-3, Б-1, Г-1, Е-1, В-1, Д-1 (торгівельно-офісного призначення) по просп. Олександрівському, 99.
На виконання зазначеного рішення було розроблено та затверджено проект землеустрою по відведенню земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень, зареєстровано земельну ділянку та присвоєно їй кадастровий номер 6310138200:03:027:0044.
У подальшому було погоджено оформлення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки та оформлено такий договір. Здійснено сплату авансового внеску, а після цього укладено договорів купівлі-продажу земельної ділянки та проведено відповідну оплату.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України «Про оренду землі»).
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Установивши, що користування земельною ділянкою відповідачем без укладеного договору оренди землі було зумовлене метою забезпечення породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду приходить до висновку, що спірне майно не може вважатися набутим чи збереженим відповідачами без достатніх правових підстав, а тому підстави для застосування статті 1212 Цивільного кодексу України відсутні. У даних спірних правовідносинах право користування земельною ділянкою вирішувалось у порядку її викупу, а не оформлення користування на умовах оренди, а отже, враховуючи фактичні обставини цієї справи, застосування статті 1212 Цивільного кодексу України до спірних правовідносин є помилковим.
Зазначене ґрунтується на правовій позиції Верхового Суду, висловленій у постанові від 15.10.2019 року у справі №922/1379/18.
Матеріалами справи підтверджується, що позивач взяв на себе зобов`язання продати відповідачу земельну ділянку, на якій розташовані об`єкти нерухомості, що належали відповідачу на праві власності.
Тобто, позивач не мав на меті передавати земельну ділянку в оренду та отримувати за її користування дохід у вигляді орендної плати, а мав намір отримати дохід від її продажу та прийняв на себе зобов`язання щодо її продажу, які зафіксовані у рішеннях, договорах ті підтверджуються відповідними діями сторін.
Матеріали справи свідчать, що користування відповідачем земельною ділянкою без укладеного договору оренди землі було зумовлене метою забезпечення породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки.
Під час розгляду цієї справи встановлено, що відповідачем вживалися всі необхідні заходи щодо оформлення права власності на земельну ділянку у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно.
Наявні в матеріалах справи документи свідчать про те, що здійснені протягом 2020-2024 років дії уповноважених осіб Харківської міської ради, зокрема: ухвалення рішення про надання згоди на розробку проекту щодо відведення земельної ділянки по просп. Олександрівському, 99 у м. Харкові для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель "А-4", Ж-3", "Б-1", "Г-1", "В-1", "Д-1", укладення договору про внесення авансового внеску в рахунок оплати земельної ділянки, ухвалення рішення про оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки та як наслідок підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки - достеменно підтверджують, що Харківська міська рада, отримавши усі необхідні документи для викупу земельної ділянки ще в 2020 році мала намір отримати дохід саме від продажу цієї земельної ділянки, а не від надання її в орендне користування відповідачу.
З огляду на наведене між сторонами у справі склалися правовідносини, пов`язані як з користуванням спірною земельною ділянкою, так і пов`язані з її відчуженням, які врегульовано нормами Цивільного та Земельного кодексів України.
Виходячи з аналізу норм Цивільного, Земельного та Податкового кодексів України, у випадку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки міська рада втрачає своє право на отримання плати за землю у розмірі орендної плати, а отримує право на отримання земельного податку. Натомість дзеркально трансформуються обов`язки іншої сторони правовідносин, яка замість обов`язку щодо сплати орендної плати набуває обов`язку щодо сплати земельного податку.
Для правильного вирішення спору, предметом якого є стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів, у разі виникнення між сторонами правовідносин, пов`язаних з оформленням та подальшим відчуженням вказаної земельної ділянки, важливе значення має надання оцінки поведінці учасників таких правовідносин.
Так, право на стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі саме орендної плати на підставі норм ст. 1212 ЦК України виникає у власника земельної ділянки (зокрема відповідної ради) лише у випадку, коли не укладення договору щодо її відчуження є наслідком дій покупця - фактичного користувача, який, в такому разі, не може розраховувати на набуття такої ділянки у власність, а відтак і на виникнення підстав для сплати земельного податку.
При цьому, якщо буде встановлено, що покупець в межах правовідносин, пов`язаних з відчуженням земельної ділянки комунальної форми власності, діяв належним чином відповідно до встановлених актами цивільного законодавства та договором правил поведінки, які відповідають критеріям розумності, добросовісності, справедливості, а натомість дії продавця таким критеріям не відповідали, то така особа (продавець) мала право розраховувати на стягнення з покупця на свою користь суму безпідставно збережених коштів за фактичне користування вказаною ділянкою не в розмірі орендної плати, а в розмірі земельного податку, право на отримання якого було би нею отримано за результатами реалізації сторонами договору своєї правомірної поведінки. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 04.08.2021 у справі №922/3507/20.
Позивач підтвердив, а судом встановлено, що відповідач у 2021 році сплачував в дохід держави земельний податок. При цьому з наданих відповідачем документів вбачається, що земельний податок сплачувався і за спірний період з 18.03.2021 року по 28.02.2022 року.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач здійснював усі необхідні дії пов`язані із вчасним виконанням процедури викупу земельної ділянки, а те, що договір купівлі-продажу було підписано фактично через два місяці після ухвалення органом місцевого самоврядування рішення щодо оформлення договору та перерахування коштів за земельну ділянку, жодним чином не залежало від волі покупця.
В розумінні статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод(далі - Конвенція) до змісту поняття майно до об`єктів права власності можуть належати правомірні очікування/законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу. При цьому правомірні очікування/законні сподівання, у разі, коли вони дійсно мають місце, підлягають захисту навіть тоді, коли не порушено принцип юридичної визначеності.
У справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії» Європейський суд з прав людини постановив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.
Отже відповідач у даному випадку подавши до Харківської міської ради усі необхідні для оформлення викупу землі документи, сплативши авансовий внесок, а згодом повну вартість земельної ділянки, що підтверджується листом Харківської міської ради від 17.01.2024 року №284/0/225-24, правомірно очікував на вчасне та швидке оформлення договору купівлі-продажу.
Крім того, як зазначено вище, Верховним Судом зроблено висновок, що, якщо судами буде встановлено, що покупець в межах правовідносин, пов`язаних з відчуженням земельної ділянки комунальної форми власності діяв належним чином відповідно до встановлених актами цивільного законодавства та договором правил поведінки, які відповідають критеріям розумності, добросовісності, справедливості, а натомість дії продавця таким критеріям не відповідали, то така особа (продавець) мала право розраховувати на стягнення з покупця на свою користь суми безпідставно збережених коштів за фактичне користування вказаною ділянкою не в розмірі орендної плати, а в розмірі земельного податку, право на отримання якого було би нею отримано за результатами реалізації сторонами договору своєї правомірної поведінки.
В той же час, як свідчать надані до справи з боку позивача та відповідача документи, увесь час користування земельною ділянкою ТОВ «БМВ Лізінг» у відповідності до вимог діючого податкового законодавства, сплачувало земельний податок за користування земельною ділянкою, що окремо доводить його добросовісність та вказує на безпідставність заявлених позовних вимог про стягнення з відповідача на користь Харківської міської ради безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 18.03.2021 року по 28.02.2022 року у сумі 1978042,68 грн.
Так, якщо судами буде встановлено, що покупець в межах правовідносин, пов`язаних з відчуженням земельної ділянки комунальної форми власності діяв належним чином відповідно до встановлених актами цивільного законодавства та договором правил поведінки, які відповідають критеріям розумності, добросовісності, справедливості, а натомість дії продавця таким критеріям не відповідали, то така особа (продавець) мала право розраховувати на стягнення з покупця на свою користь суми безпідставно збережених коштів за фактичне користування вказаною ділянкою не в розмірі орендної плати, а в розмірі земельного податку, право на отримання якого було би нею отримано за результатами реалізації сторонами договору своєї правомірної поведінки.
Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 04.08.2021 року у справі №922/3507/20 та у постанові від 15.10.2019 року у справі №922/1379/18.
З огляду на встановлені у даній справі обставини, то суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відмову в задоволені позовних вимог з яким погоджується колегія суддів апеляційної інстанції.
Судова колегія також зазначає, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.09.2018 року по справі №925/230/17 зазначила, що зобов`язання сплачувати земельний податок – є податковим зобов`язанням. Чинне законодавством України прямо передбачає суб`єктів владних повноважень, які мають виключне право звертатися до суду про стягнення податків (в тому числі земельного податку), натомість рада не є таким суб`єктом. Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові (аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 25.06.2019 року у справі №922/1500/18 та від 31.10.2019 року у справі №916/1134/18).
Крім того, відповідно до п.14.1.156. Податкового кодексу України податкове зобов`язання - сума коштів, яку платник податків, у тому числі податковий агент, повинен сплатити до відповідного бюджету як податок або збір на підставі, в порядку та строки, визначені податковим законодавством (у тому числі сума коштів, визначена платником податків у податковому векселі та не сплачена в установлений законом строк). 
У поданому позові Харківською міською радою заявлена до стягнення сума, розрахована на підставі вихідних даних щодо розрахунку розміру орендної плати, тоді як сума земельного податку розраховується, виходячи з інших даних. 
Звертаючись до суду з позовом позивач вказав та надав лист Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 10.07.2025 року №14976/5/20-40-04-07-12, в якому зазначено, що ТОВ «БМВ Лізинг» обліковується платником податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044 за адресою просп. Олександрівський, 99 та за даними податкових декларацій з плати за землю платником задекларовано та сплачено за січень-лютий 2022 року 73327,82 грн земельного податку. У той час, відповідачем надано докази сплати земельного податку за 2021 рік. 
Щодо посилань скаржника на судову практику наведену у апеляційній скарзі, колегія суддів зазначає наступне.
Згідно з ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
При цьому, необхідно враховувати правові позиції Верховного Суду щодо тотожності (подібності) правовідносин.
Разом з тим, наведені позивачем висновки Верховного Суду хоча і містять висновки щодо застосування норм права, однак висновки стосуються не подібних (тотожних) правовідносин як у даній справі. Таким чином, наведені апелянтом посилання на висновки Верховного Суду є наразі недоречними.
Зокрема, у наведеному скаржником висновку Верховного Суду у справі №916/3390/21 від 25.04.2023 року судами встановлено факт несплати авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, що унеможливило проведення міською радою закупки послуги з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки для визначення вартості земельної ділянки. У наведених висновках Верховного Суду у справах №922/3208/19 від 07.07.2020 року, №922/3361/19 від 16.09.2020 року сторони не мали на меті оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки (викупу), не вчиняли дій щодо викупу земельної ділянки і між сторонами не велися перемови щодо оформлення земельної ділянки у власність.
Згідно ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Відповідно до статті 55 Конституції України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. 
Відповідно до вимог ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Статтею 86 цього ж кодексу визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Колегія суддів зазначає, що апелянтом по даній справі всупереч приписів ст. 73, 74, 76-79, 86 Господарського процесуального кодексу України не доведено факту, а також не надано належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження своєї позиції по справі.
Статтею 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв`язку з чим апеляційна скарга Харківської міської ради не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 року у справі №922/3157/25 має бути залишене без змін.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 13, 73, 74, 76-79, 126, 129, 240, 269, 270, п.1, ч.1 ст.275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 10.11.2025 року у справі №922/3157/25 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки її оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст складено 05 лютого 2026 року.

Головуючий суддя В.С. Хачатрян

Суддя Р.А. Гетьман 

Суддя В.В. Россолов