ШОСТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД	
Справа № 640/8831/19 Суддя (судді) першої інстанції: Танцюра К.О.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2026 року м. Київ

Колегія суддів Шостого апеляційного адміністративного суду у складі:
судді-доповідача Аліменка В.О., 
суддів Кучми А.Ю., Файдюка В.В.
за участю секретаря Коренко Ю.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 18 червня 2025 р. у справі за адміністративним позовом ОСОБА_1 до Головного управління ДПС у м. Києві про визнання протиправними та скасування дій, податкових повідомлень - рішень

В С Т А Н О В И Л А
До суду надійшов адміністративний позов ОСОБА_1 до Головного управління Державної фіскальної служби у м. Києві, в якому позивач просила:
- визнати протиправним та скасувати наказ № 284 від 11 січня 2019 року "Про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки діяльності фізичної особи платника податків ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) з питань дотримання вимог податкового, валютного та іншого законодавства за період з 01 січня 2016 року по 31 грудня 2017 року", прийнятий Головним управлінням Державної фіскальної служби у м. Києві;
- визнати протиправними дії Головного управлінням Державної фіскальної служби у м. щодо проведення документальної позапланової невиїзної перевірки діяльності фізичної особи платника податків ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) з питань дотримання вимог податкового, валютного та іншого законодавства за період з січня 2016 року по 31 грудня 2017 року;
- визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення - рішення від 25 березня 2019 року № 0020564205, яким застосовано штрафну (фінансову) санкцію у сумі 510,00 грн. прийняте Головним управлінням Державної фіскальної служби у м. Києві;
- визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 0020574205, яким застосовано штрафну (фінансову) санкцію у сумі 340 грн., прийняте Головним управлінням Державної фіскальної служби у м. Києві;
- визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 0020604205 за платежем податку з доходів фізичних осіб, що сплачується фізичними особами за результатами річного декларування за податковим зобов`язанням 6 846 007,86 грн., штрафна санкція, 1 711 501,97 грн., прийняте Головним управлінням Державної фіскальної служби у м. Києві;
- визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 0020664205 за платежем військовий збір за податковим зобов`язанням 570 500, 66 грн., за штрафними (фінансовими) санкціями 142 625, 17 грн., прийняте Головним управлінням Державної фіскальної служби у м. Києві;
- визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 00001074205 збільшено суму грошового зобов`язання за платежем податку на додану вартість у сумі 7 317 675 грн., за штрафними (фінансовими) санкціями 1 829 418, 75 грн., прийняте Головним управлінням Державної фіскальної служби у м. Києві;
- визнати протиправним та скасувати вимогу про сплату боргу (недоїмки) від 25 березня 2019 року № 95 на суму 109 464, 78 грн.
- визнати протиправним та скасувати рішення № 00001064205 про застосування штрафних санкцій за донарахування відповідним органом доходів і зборів або платником своєчасно не нарахованого єдиного внеску у сумі 340 грн.;
- визнати протиправним та скасувати рішення № 0001054205 про застосування штрафних санкцій за донарахування відповідним органом доходів і зборів або платником своєчасно не нарахованого єдиного внеску у сумі у сумі 17553, 80 грн.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що особливості оподаткування операцій із продажу та обміну об`єктів нерухомого майна визначені ст. 172 Податкового кодексу України, положень якої позивач дотримувався та не порушував. Позивач вважає, що норми п.172.2 ст. 172 Податкового кодексу України є спеціальними по відношенню до п. 167.1. ст. 167, п. 177.1. ст. 177 ПК України щодо оподаткування підприємницької діяльності та застосовуються за наведених у п. 172.2. ст. 172 ПК України умов до певного виду операцій (угод), яким (таким операціям) цілком відповідають здійснені позивачкою правочини із продажу квартир. При цьому, гранична межа кількості таких операцій за звітній період чи граничної вартості таких операцій законом якимось чином не обмежена, а тому відсутні і законодавчі обмеження для застосування положень п. 172.2. ст. 172 ПК України при продажі фізичною особою, яка не є підприємцем, більше одного, двох чи трьох об`єктів нерухомості протягом звітного періоду. Позивач вважає, що реєстрація підприємницької діяльності має відбуватися у добровільному, а не примусовому порядку. Як зазначає позивач, фіскальною службою під час проведення перевірки не було враховано, що не будь-яка діяльність платника податків, яка спрямована на отримання ним прибутку (доходу), є підприємницькою (господарською). Виходячи із вищевикладеного, законних підстав для перевірки не було. 
Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 18 червня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з судовим рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Апеляційну скаргу обґрунтовано тим, що рішення суду першої інстанції прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права та неповного з`ясування обставин у справі. Апелянт зазначає, що податковим органом було порушено порядок проведення перевірки, а також не доведено порушення позивачем норм податкового законодавства.
Відповідачем подано відзив на апеляційну скаргу в якому зазначено про безпідставність доводів апеляційної скарги, відсутність підстав для її задоволення та відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню.
Згідно з ст. 317 КАС України, за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції скасовує його та ухвалює нове рішення, якщо визнає, що судом першої інстанції порушено норми матеріального або процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що Головним управлінням Державної фіскальної служби у м. Києві на підставі підпункту 78.1.1 пункту 78.1 статті 78, пункту 79.2 статті 79 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI, наказу від 11 січня 2019 року № 284(а.с.24 т.1) була проведена документальна позапланова невиїзна перевірка діяльності фізичної особи платника податків ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) з питань дотримання вимог податкового, валютного та іншого законодавства за період з 01 січня 2016 року по 31 грудня 2017 року, за результатами якої контролюючим органом було складено акт № 297/26-15- 42-05/3567210009 від 14 лютого 2019 року(а.с.26-52 т.1).
Відповідно до висновків акту № 297/26-15- 42-05/3567210009 від 14 лютого 2019 року були встановлені наступні порушення ОСОБА_1 :
- ст. 58, частини 6 статті 128 Господарського кодексу України № 436-IV від 16 січня 2003 року (надалі - ГК України) шляхом здійснення господарської діяльності без державної реєстрації фізичної особи-підприємця та не забезпечення ведення обліку результатів своєї діяльності відповідно до вимог законодавства;
- ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осібпідприємців та громадських формувань» № 755-IV від 15 травня 2003 року, а саме не подання державному реєстратору документів для державної реєстрації фізичної особи- підприємця;
- підпункту «а» пункту 176.1 пункту 176, пункту 44.1 статті 44 ПК України, а саме не надання книги обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу;
- пункту 177.11 статті 177 з урахуванням вимог підпункту 49.18.5 пункту 49.18 статті 49 ПК України, а саме не подання декларації про майновий стан та доходи за 2016 рік та 2017 рік;
- підпункт 164.2.20 пункту 164.2 статті 164, пункту 167.1 статті 167, пункту 177.2 статті 177 ПК України, що призвело до заниження податку на доходи фізичних осіб за 2016- 2017 року в загальній сумі - 6 846 007, 86 грн. ( в тому числі за 2016 рік в сумі - 260 100, 0 грн., за 2017 рік в сумі - 6 585 907, 86 грн.);
- підпункт 1.2 пункту 16і підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень ПК України, не перераховано до бюджету військового збору за 2016-2017 у загальній сумі 570 500, 66 грн. (в тому числі за 2016 рік - 21 675,0 грн., за 2017 роки - 548 825,66 грн.);
-пункт 1, пункт 4 частини 2 статті 6; пункт 2 частини 1 статті 7; абзац 3 пункту 8 статті 9 Закону України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування» від 08 липня 2010 року № 2464-VI, платником податку ОСОБА_1 не подано звіт з додатком № 1 про суми нарахованого доходу застрахованих осіб та суми нарахованого єдиного внеску за 2016-2017 року до ДПІ у Солом`янському районі ГУ ДФС у м. Києві, та не перераховано до бюджету єдиного внеску за 2016 - 2017 року на загальну суму - 75 592,00 грн. (в тому числі за 2016 рік в сумі - 24 354,0 грн., за 2017 рік в сумі - 51238,0 грн.);
-п. 183.2 статті 183, пункт 187.1 статті 187, пункт 188.1 статті 188, пункт 200.1 статті 200 ПК України, а саме платником податків ОСОБА_1 занижено суму зобов`язань з ПДВ, що підлягає до сплати в період з 01 січня 2017 року по 31 грудня 2017 року на загальну суму - 7 317 675, 0 грн. ( в тому числі в травні 2017 року на суму - 45 240,0 грн., в червні 2017 року на суму - 6 653 784, 0 грн., в липні 2017 року на суму - 38 000,0 грн., в серпні 2017 року на суму - 354 337,0 грн., в жовтні 2017 року на суму - 2 226 314,0 грн.).
Так, у ході перевірки встановлено, що в адміністративних межах населеного пункту АДРЕСА_1 на земельних ділянках із відповідними кадастровими номерами виконувались будівельні роботи з будівництва зблокованого багатоквартирного житлового будинку у складі житлового комплексу ЖК «Viiia Sofiay», за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с.Софіївська Борщагівка, вул.Берегова, замовником будівництва яких є ОСОБА_1 . Відповідно до акту Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Київської області про перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 17.06.2016р. ОСОБА_1 виконуються будівельні роботи з будівництва вищевказаного зблокового багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, без отримання вихідних даних (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), без розробленої установленому порядку проектної документації, та без документу, що надає право на виконання будівельних робіт (декларація про початок виконання будівельних робіт), чим порушено вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Згідно з актом зазначеної інспекції від 10.08.2016р., припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 17.06.2016р. №С-1706/5 та припис про усунення порушень вимог законодавства від 17.06.2016 №С-1706/4 ОСОБА_1 не виконані. Постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 29.01.2018р. та постанову Окружного адміністративного суду м. Києва від 24.05.2017р. у справі №826/12543/16 повністю задоволено адміністративний позов Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області та зобов`язано ОСОБА_1 знести об`єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_1 розташований на земельних ділянках із кадастровими номерами 3222486201:01:038:5026; 3222486201:01:038:5027; 3222486201:01:038:5024; 3222486201:01:038:5028; 3222486201:01:038:5025; 3222486201: 01:038:5029. Проте, не зважаючи на порушення чинного законодавства та незаконність будівництва, без отримання декларації про готовність об`єкта до експлуатації та без присвоєння поштових адрес замовником будівництва ОСОБА_1 було оформлено право власності на багатоквартирні житлові будинки за адресами: АДРЕСА_1 , З-А. 3-Б» 3-В. 3-Г. 3-Д. які у подальшому були поділені на квартири та реалізовані громадянам з ухиленням від сплати податків. В ході проведення перевірки та аналізу документів (договорів-куплі продажу майнових прав, актів приймання-персдачі квартири) наданих головним слідчим управлінням Генеральної прокуратури України було встановлено наступне, громадянкою ОСОБА_1 на етапі будівництва протягом 2016-2017 року, відчужено фізичним особам майнові права на об`єкти нерухомості (квартири) на умові договору купівлі-продажу (перелік яких на ст. 4-14 акту перевірки: 103 об`єкту). Отже, в ході проведення документальної позапланової невиїзної перевірки, згідно наявних матеріалів встановлено, що фізична особа - платник податку ОСОБА_1 отримала дохід від відчуженні фізичним особам продажу майнових прав на об`єкти нерухомості в 2016 році на загальну суму - 1 445 000,0 гри., в 2017 році на загальну суму - 36 588 377.0 грн. Загальна сума отриманого доходу платником податку ОСОБА_2 за 2016р.-2017 р. склала- 38 033 377.0грн
На підставі вищевказаних висновків, контролюючим органом були прийняті наступні рішення:
- податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року №0020564205, яким застосовано штрафну (фінансову) санкцію у сумі 510,00 грн.;
- податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 0020574205, яким застосовано штрафну (фінансову)санкцію у сумі 340 грн.;
- податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 0020604205 за платежем податку з доходів фізичних осіб, що сплачується фізичними особами за результатами річного декларування за податковим зобов`язанням 6 846 007,86 грн., штрафна санкція 1 711 501,97 грн.;
- податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 0020664205 за платежем військовий збір за податковим зобов`язанням 570 500, 66 грн., за штрафними (фінансовими) санкціями 142 625, 17 грн.;
- податкове повідомлення-рішення від 25 березня 2019 року № 00001074205, яким збільшено суму грошового зобов`язання за платежем податку на додану вартість 7 317 675 грн., за штрафними (фінансовими) санкціями 1 829 418, 75 грн.;
- вимога про сплату боргу (недоїмки) від 25 березня 2019 року № 95 на суму 109 464, 78грн.;
- рішення № 00001064205 про застосування штрафних санкцій за донарахування відповідним органом доходів і зборів або платником своєчасно не нарахованого єдиного внеску у сумі 340 грн.;
- рішення № 0001054205 про застосування штрафних санкцій за донарахування відповідним органом доходів і зборів або платником своєчасно не нарахованого єдиного внеску у сумі у сумі 17553, 80 грн(а.с.53-51 т.1).
Вважаючи протиправними та такими, що підлягають до скасування спірні податкові-повідомлення - рішення, вимоги про сплату боргу(недоїмки), рішення, позивач звернувся з даним позовом до суду.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що у спірному випадку контролюючим органом правомірно встановлено, що за результатами документальної позапланової невиїзної перевірки, встановлено заниження ОСОБА_1 податкових зобов`язань по податку на додану вартість, що підлягають декларуванню та сплаті до бюджету.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Правовідносини, які виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов`язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства регулюється Податковим кодексом України (далі - ПК України).
Згідно з пп. 20.1.4 п. 20.1 ст. 20 ПК України контролюючі органи мають право проводити відповідно до законодавства перевірки і звірки платників податків (крім Національного банку України), у тому числі після проведення процедур митного контролю та/або митного оформлення.
Відповідно до ст. 62 ПК України одним із способів здійснення податкового контролю є перевірки та звірки відповідно до вимог цього Кодексу, а також перевірки щодо дотримання законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи у порядку, встановленому законами України, що регулюють відповідну сферу правовідносин.
Пунктом 75.1 статті 75 ПК України передбачено, що контролюючі органи мають право проводити камеральні, документальні (планові або позапланові; виїзні або невиїзні) та фактичні перевірки.
Згідно з пп. 75.1.2 п. 75.1 ст. 75 ПК України документальною перевіркою вважається перевірка, предметом якої є своєчасність, достовірність, повнота нарахування та сплати усіх передбачених цим Кодексом податків та зборів, а також дотримання валютного та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, дотримання роботодавцем законодавства щодо укладення трудового договору, оформлення трудових відносин з працівниками (найманими особами) та яка проводиться на підставі податкових декларацій (розрахунків), фінансової, статистичної та іншої звітності, регістрів податкового та бухгалтерського обліку, ведення яких передбачено законом, первинних документів, які використовуються в бухгалтерському та податковому обліку і пов`язані з нарахуванням і сплатою податків та зборів, виконанням вимог іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, а також отриманих в установленому законодавством порядку контролюючим органом документів та податкової інформації, у тому числі за результатами перевірок інших платників податків.
Документальна позапланова перевірка не передбачається у плані роботи контролюючого органу і проводиться за наявності хоча б однієї з підстав, визначених цим Кодексом.
Документальною невиїзною перевіркою вважається перевірка, яка проводиться в приміщенні контролюючого органу.
Пункт 78.1 статті 78 ПК України визначає вичерпний перелік підстав для здійснення документальної позапланової перевірки.
Зокрема, відповідно до пп. 78.1.2, пп. 78.1.13 п. 78.1 ст. 78 ПК України документальна позапланова перевірка здійснюється за наявності хоча б однієї з таких підстав:
- платником податків не подано в установлений законом строк податкову декларацію, розрахунки, звіт про контрольовані операції або документацію з трансфертного ціноутворення, якщо їх подання передбачено законом;
- у разі отримання інформації про ухилення податковим агентом від оподаткування виплаченої (нарахованої) найманим особам (у тому числі без документального оформлення) заробітної плати, пасивних доходів, додаткових благ, інших виплат та відшкодувань, що підлягають оподаткуванню, у тому числі внаслідок неукладення платником податків трудових договорів з найманими особами згідно із законом, а також здійснення особою господарської діяльності без державної реєстрації. Така перевірка проводиться виключно з питань, що стали підставою для проведення такої перевірки.
При цьому, пунктом 78.4 ст. 78 ПК визначено, що про проведення документальної позапланової перевірки керівник (його заступник або уповноважена особа) контролюючого органу приймає рішення, яке оформлюється наказом.
Згідно з п. 79.1 ст. 79 ПК України документальна невиїзна перевірка здійснюється у разі прийняття керівником (його заступником або уповноваженою особою) контролюючого органу рішення про її проведення та за наявності підстав для проведення документальної перевірки, визначених статтями 77 та 78 цього Кодексу.
Відповідно до п. 79.2 ст. 79 ПК України документальна позапланова невиїзна перевірка проводиться посадовими особами контролюючого органу виключно на підставі рішення керівника (його заступника або уповноваженої особи) контролюючого органу, оформленого наказом, та за умови вручення платнику податків (його представнику) у порядку, визначеному статтею 42 цього Кодексу, копії наказу про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки та письмового повідомлення про дату початку та місце проведення такої перевірки.
Виконання умов цієї статті надає посадовим особам контролюючого органу право розпочати проведення документальної невиїзної перевірки.
Право платника оскаржувати рішення контролюючого органу про проведення перевірки стосовно нього не залежить від виду перевірки. Реалізація такого права за відсутності обов`язку у контролюючого органу повідомляти про перевірку до її проведення була б неможливою.
Сам вид перевірки (позапланова невиїзна), без надання платнику податків права на подання відповідних пояснень та документів, що стосуються предмету перевірки, позбавляє контролюючий орган можливості об`єктивно здійснити аналіз законності діяльності такого платника й дійти обґрунтованих висновків стосовно податкового правопорушення.
Окрім того, незважаючи на проголошену пунктом 79.3 статті 79 Податкового кодексу України необов`язковість присутності платника податків під час проведення документальних невиїзних перевірок, останній має право бути присутнім. Такий висновок узгоджується з приписами підпункту 17.1.6 пункту 17.1 статті 17 названого Кодексу, який встановлює, що платник податків має право бути присутнім під час проведення перевірок та надавати пояснення з питань, що виникають під час таких перевірок, ознайомлюватися та отримувати акти (довідки) перевірок, проведених контролюючими органами, перед підписанням актів (довідок) про проведення перевірки, у разі наявності зауважень щодо змісту (тексту) складених актів (довідок) підписувати їх із застереженням та подавати контролюючому органу письмові заперечення в порядку, встановленому цим Кодексом.
При цьому, відповідно до п. 42.2 ст. 42 ПК України документи вважаються належним чином врученими, якщо вони надіслані у порядку, визначеному пунктом 42.4 цієї статті, надіслані за адресою (місцезнаходженням, податковою адресою) платника податків рекомендованим листом з повідомленням про вручення або особисто вручені платнику податків (його представнику).
Аналіз наведених норм свідчить про те, що з наказом про перевірку, відомостями про дату її початку та місце проведення платник має бути ознайомлений у встановлений законом спосіб до її початку. Невиконання вимог п. 79.2 ст. 79 ПК України щодо пред`явлення або надіслання у випадках, визначених цим Кодексом, копії наказу про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки та письмового повідомлення про дату початку та місце проведення такої перевірки призводить до визнання перевірки незаконною та відсутності правових наслідків такої.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.01.2018 у справі № 1570/7146/12, від 06.03.2018 у справі № 805/2307/17-а, від 05.05.2018 справа № 810/3188/17, від 02.05.2018 справа № 804/3006/17.
Так, у спірному випадку встановлено, що в адміністративних межах населеного пункту АДРЕСА_1 на земельних ділянках із відповідними кадастровими номерами виконувались будівельні роботи з будівництва зблокованого багатоквартирного житлового будинку у складі житлового комплексу ЖК «Viiia Sofiay», за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с.Софіївська Борщагівка, вул.Берегова, замовником будівництва яких є ОСОБА_1 .
Відповідно до акту Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Київської області про перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 17.06.2016р. ОСОБА_1 виконуються будівельні роботи з будівництва вищевказаного зблокового багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, без отримання вихідних даних (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), без розробленої установленому порядку проектної документації, та без документу, що надає право на виконання будівельних робіт (декларація про початок виконання будівельних робіт), чим порушено вимоги Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»(а.с.72-73 т.2).
Згідно з актом зазначеної інспекції від 10.08.2016р., припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 17.06.2016р. №С-1706/5 та припис про усунення порушень вимог законодавства від 17.06.2016 №С-1706/4 ОСОБА_1 не виконані(а.с.74-79 т.2).
Постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 24.05.2017р. у справі №826/12543/16, задоволено адміністративний позов Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області та зобов`язано ОСОБА_1 знести об`єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_1 розташований на земельних ділянках із кадастровими номерами 3222486201:01:038:5026; 3222486201:01:038:5027; 3222486201:01:038:5024; 3222486201:01:038:5028; 3222486201:01:038:5025; 3222486201: 01:038:5029 (а.с. 82-84 т.2)
ОСОБА_1 було оформлено право власності на багатоквартирні житлові будинки за адресами: АДРЕСА_1 , З-А. 3-Б» 3-В. 3-Г. 3-Д., які у подальшому були поділені на квартири та реалізовані громадянам з ухиленням від сплати податків.
В ході проведення перевірки та аналізу документів (договорів - купівлі продажу майнових прав, актів приймання-передачі квартири) наданих головним слідчим управлінням Генеральної прокуратури України, контролюючим органом було встановлено, що ОСОБА_1 на етапі будівництва протягом 2016-2017 року, відчужено фізичним особам майнові права на об`єкти нерухомості (квартири) на умові договору купівлі-продажу (а.с. 4-14 акту перевірки).
Наведені обставини слугували підставою для проведення документальної позапланової невиїзної перевірки фізичної особи - платника податків ОСОБА_1 .
Наказ №284 від 11.01.2019 повністю відповідає вимогам статті 81 Податкового кодексу України.
Відповідно до пп. 20.1.6, пп. 20.1.7 п. 20.1 ст. 20 ПК України закріплено, зокрема, наступні права контролюючого органу: запитувати та вивчати під час проведення перевірок первинні документи, що використовуються в бухгалтерському обліку, регістри, фінансову, статистичну та іншу звітність, пов`язану з обчисленням і сплатою податків, зборів, платежів, виконанням вимог законодавства, контроль за додержанням якого покладено на контролюючі органи; отримувати від платників податків, платників єдиного внеску та надавати у межах, передбачених законом, документи в електронному вигляді; За змістом п. 85.8 ст. 85 цього Кодексу передбачено, що посадова (службова) особа контролюючого органу, яка проводить перевірку, у випадках, передбачених цим Кодексом, має право отримувати від платника податків або його законних представників копії документів, що належать до предмета перевірки. Такі копії повинні бути засвідчені підписом платника податків або його посадової особи та скріплені печаткою (за наявності).
Аналіз наведених вище норм дає підстави для висновку, що праву контролюючого органу запитувати необхідні документи кореспондує обов`язок платника податків надати посадовим (службовим) особам контролюючих органів у повному обсязі всі документи, що належать або пов`язані з предметом перевірки.
При цьому, такий обов`язок виникає у платника податків після початку перевірки незалежно від наявності або відсутності запиту контролюючого органу.
ГУ ДПС у м. Києві на адресу позивача було надіслано запит за № 65686/Д/26-15-42- 05-27 від 29.10.2018р. платнику податків ОСОБА_1 про надання інформації та документальне підтвердження з питань отримання доходу від операцій з продажу нерухомого майна майнових прав за період 01.01.2016р. - 31.12.2017р. із зазначенням переліку документів, які необхідно було надати до податкового органу (договір купівлі-продажу, платіжні документи, тощо) та лист не було вручено платнику податків, та повернуто до ГУ ДФС у м.Києві, у зв`язку із закінченням терміну зберігання - 14.11.2018р., фізичною особою - платником податків ОСОБА_1 не було надано до перевірки інших первинних документів. 
З огляду на вказане вище, позивача було повідомлено про обов`язок надати всі документи, що стосуються предмета перевірки та перевіряємого періоду, у строки та спосіб встановлені законом.
Доказів подання будь-яких документів, необхідних для проведення документальної позапланової невиїзної перевірки до ГУ ДПС у м. Києві ОСОБА_1 не надано.
Згідно з п. 177.1 ст. 177 ПК України доходи фізичних осіб - підприємців, отримані протягом календарного року від провадження господарської діяльності, оподатковуються за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.
Відповідно до п. 167.1 ст. 167 ПК України ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.5 цієї статті) у тому числі, але не виключно у формі: заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв`язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами.
Пунктом 177.2 ст. 177 ПК України визначено, що об`єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов`язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи - підприємця.
З аналізу наведених вище норм податкового законодавства випливає, що розмір ставки податку та порядок сплати визначається в залежності від статусу такого платника, що є відмінними для фізичних осіб та фізичних осіб-підприємців. При цьому, положення статті 177 ПК України застосовуються виключно щодо фізичних осіб-підприємців.
Нормами п.п. «а» п.176.1 ст.176 ПК України визначено, що платники податку зобов`язані вести облік доходів і витрат в обсягах, необхідних для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу, у разі якщо такий платник податку зобов`язаний відповідно до цього розділу подавати декларацію або має право на таке подання з метою повернення надміру сплачених податків, у тому числі при застосуванні права на податкову знижку.
Згідно з п.179.1 ст.179 ПК України платник податку зобов`язаний подавати річну декларацію про майновий стан і доходи (податкову декларацію) відповідно до цього Кодексу. У той же час положеннями п.179.2 ст.179 ПК України передбачено, що відповідно до цього розділу обов`язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок відповідно до цього розділу.
Водночас, юридичний статус «фізична особа-підприємець» сам по собі ніяким чином не обмежує будь-яких прав фізичної особи, які випливають з її цивільної право- та дієздатності.
Стаття 24 Цивільного кодексу України встановлює, що фізичною особою як учасником цивільних відносин визнається людина, яка набуває цивільної правоздатності у момент її народження.
Цивільний кодекс України (стаття 50) передбачає право фізичної особи на здійснення нею підприємницької діяльності, не забороненої законом. Фізична особа здійснює своє право на підприємницьку діяльність за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом. Інформація про державну реєстрацію фізичних осіб-підприємців є відкритою.
Стаття 51 Цивільного кодексу України передбачає, що до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, що регулюють підприємницьку діяльність юридичних осіб, якщо інше не встановлено законом або не випливає із суті відносин.
Отже, при здійсненні фізичною особою підприємницької діяльності необхідно чітко розмежувати, в яких відносинах фізична особа виступає як підприємець, а в яких - як фізична особа.
Відповідно до підпункту 14.1.36 пункту 14.1 статті 14 ПК України господарська діяльність - діяльність особи, що пов`язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами.
Згідно з частиною 2 статті 3 ГК України господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб`єкти підприємництва - підприємцями.
За своєю правовою природою підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (стаття 42 ГК України).
Отже, підприємницькою діяльністю можна вважати сукупність постійно або систематично здійснюваних дій щодо виробництва матеріальних і нематеріальних благ, реалізації товарів, виконання робіт або надання послуг з метою отримання прибутку.
Аналізуючи ознаки притаманні підприємницькій діяльності, можна зробити висновок про те, що остання передбачає систематичне прийняття особою самостійних рішень щодо здійснення операцій, спрямованих на отримання прибутку, що супроводжується прийняттям взятих на себе ризиків, що пов`язані з такою діяльністю.
Колегія суддів зазначає, що громадянин, який бажає реалізувати своє конституційне право на підприємницьку діяльність, стає суб`єктом підприємництва після проходження відповідних реєстраційних та інших передбачених законодавством процедур.
Згідно з частиною 1 статті 128 ГК України громадянин визнається суб`єктом господарювання у разі 1) здійснення ним підприємницької діяльності 2) за умови державної реєстрації його як підприємця без статусу юридичної особи відповідно до статті 58 цього Кодексу.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 55 ГК України, громадяни України визнаються учасниками господарських відносин (тобто є суб`єктами господарювання) за умови їх державної реєстрації як підприємців.
Статтею 58 ГК України встановлено, що суб`єкт господарювання підлягає державній реєстрації як юридична особа чи фізична особа підприємець у порядку, визначеному законом.
При цьому, така реєстрація має відбуватися в добровільному, а не примусовому порядку.
Відповідно до частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» державна реєстрація проводиться за заявницьким принципом.
Тобто, реєстрація фізичної особи підприємцем проводиться лише за наявності відповідного наміру (волевиявлення), який реалізується шляхом подання відповідної заяви.
На підставі вище зазначеного, законодавством України не передбачено надання фізичній особі статусу фізичної особи-підприємця в обхід встановленій процедурі, в тому числі й за рішенням будь-якого суб`єкта владних повноважень (в даному випадку органу ДПС).
Вчинення таких дій суб`єктом владних повноважень безумовно свідчить про порушення принципу належного урядування та безпідставне втручання до майнових прав фізичної особи.
Порядок оподаткування операцій з продажу об`єктів нерухомого майна у період, що охоплювався проведеною документальною перевіркою регламентувався статтею 172 ПК України.
У відповідності до пункту 172.3 статті 172 ПК України дохід від продажу об`єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об`єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
Згідно з підпунктом 14.1.180 пункту 14.1 статті 14 ПК України податковий агент щодо податку на доходи фізичних осіб - юридична особа (її філія, відділення, інший відокремлений підрозділ), самозайнята особа, представництво нерезидента - юридичної особи, інвестор (оператор) за угодою про розподіл продукції, які незалежно від організаційно-правового статусу та способу оподаткування іншими податками та/або форми нарахування (виплати, надання) доходу (у грошовій або негрошовій формі) зобов`язані нараховувати, утримувати та сплачувати податок, передбачений розділом IV цього Кодексу, до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходів, що виплачуються такій особі, вести податковий облік, подавати податкову звітність контролюючим органам та нести відповідальність за порушення його норм в порядку, передбаченому статтею 18 та розділом IV цього Кодексу.
Отже, відповідальність за порушення норм Кодексу в разі здійснення особою функцій податкового агента покладається саме на цю особу.
Нормами пункту 18.1 статті 18 ПК України встановлено, що податковим агентом визнається особа, на яку цим Кодексом покладається обов`язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків
З аналізу наведених вище норм податкового законодавства вбачається, що розмір ставки податку та порядок сплати визначається в залежності від статусу такого платника, що є відмінними для фізичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
При цьому, положення статті 177 ПК України застосовуються виключно щодо фізичних осіб-підприємців.
Враховуючи, що позивач є фізичною особою та не зареєстрований в якості фізичної особи-підприємця, усі договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна укладалися ним саме як фізичною особою, висновок податкового органу про порушення позивачем пункту 177.2 статті 177 ПК України, що призвело до заниження податку на доходи фізичних осіб є помилковим, оскільки за відсутності факту реєстрації позивача в якості фізичної особи-підприємця, норми цієї статті до нього застосованими бути не можуть.
Посилання відповідача на те, що діяльність позивача щодо продажу об`єктів нерухомості має ознаки підприємницької, не спростовує той факт, що позивач не зареєстрований як фізична особа-підприємець.
Заборони щодо продажу фізичними особами протягом року більше як одного об`єкта нерухомого майна діюче законодавство не передбачає, а лише встановлює для цього відповідний режим оподаткування, передбачений статтею 172 ПК України, який в даному випадку позивачем був дотриманий.
Враховуючи недоведеність відповідачем правомірності збільшення суми оподатковуваного доходу позивача за відповідний період, беручи до увагу встановлені судом обставини відсутності у позивача статусу фізичної особи-підприємця, і, як наслідок, статусу платника єдиного внеску, колегія суддів дійшла до висновку про неправомірність донарахування позивачу суми єдиного внеску на вказану суму доходу.
Відповідачем безпідставно нараховано податкові зобов`язання позивачу як фізичній особі-підприємцю, в тому числі з податку на доходи фізичних осіб, єдиному соціальному внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування та штрафних санкціях за відсутності у нього визначеного законом статусу суб`єкта підприємницької діяльності.
Наведені висновки узгоджуються з правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 29.04.2021 у справі №320/6192/19, від 28.05.2021 у справі № 1.380.2019.006091, від 01.10.2025 у справі №320/4714/20.
Стосовно висновків контролюючого органу про порушення позивачем вимог підпункту 49.18.5 пункту 49.18 статті 49 ПК України, яким передбачено обов`язок подання податкових декларацій для платників податку на доходи фізичних осіб-підприємців, колегія суддів дійшла до висновку, що вказана норма застосовується виключно щодо фізичних осіб-підприємців, до яких позивач не відноситься, що виключає можливість застосування до позивача правових наслідків порушень вказаних норм права.
Так, відповідно до підпункту 49.18.5 пункту 49.18 статті 49 ПК України податкові декларації, крім випадків, передбачених цим Кодексом, подаються за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб - підприємців - протягом 40 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) року.
З огляду на відсутність у позивача статусу фізичної особи-підприємця та відсутність обов`язку щодо набуття такого статусу в імперативному порядку, у позивача не виникло обов`язку по поданню податкової декларації.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 01.10.2025 у справі №320/4714/20.
Також колегія суддів зазначає, що представник відповідача посилався на отримання відомостей про кількість договорів із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, однак під час судового засідання не надав доказів нотаріального посвідчення таких договорів. З матеріалів справи вбачається, що йшлося не про договори купівлі-продажу, а про договори відступлення майнових прав, які не були нотаріально посвідчені, а відтак не могли бути внесені до відповідного реєстру.
За таких обставин колегія суддів дійшла до висновку, що податкові повідомлення-рішення від 25.03.2019 №0020564205, № 0020574205, № 0020604205, № 0020664205, №00001074205, вимога про сплату боргу (недоїмки) від 25 березня 2019 року № 95, рішення від 25.03.2019 № 00001064205 та № 00001054205 є протиправними та підлягають скасуванню.
Відповідно до пункту 30 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року, рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя .
Згідно пункту 29 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Ruiz Torija v. Spain» від 9 грудня 1994 року, статтю 6 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов`язку обґрунтовувати рішення може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи
Згідно пункту 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення.
У зв`язку з викладеним, колегія суддів доходить висновку про задоволення позовних вимог.
Відповідно до ч.1 ст.139 КАС України при задоволенні позову сторони, яка не є суб`єктом владних повноважень, всі судові витрати, які підлягають відшкодуванню або оплаті відповідно до положень цього Кодексу, стягуються за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень, що виступав відповідачем у справі, або якщо відповідачем у справі виступала його посадова чи службова особа.
Таким чином, враховуючи задоволення позовних вимог, колегія суддів дійшла до висновку про стягнення на користь позивача суму сплаченого судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги відповідно до приписів ч.1 ст.139 КАС України.
Керуючись ст. ст. 242-244, 250, 271, 272, 286, 308, 311, 315, 317, 321, 322, 325 КАС України, колегія суддів, - 
ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Одеського окружного адміністративного суду від 18 червня 2025 року-скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення - рішення від 25 березня 2019 року № 0020564205, № 0020574205, № 0020604205, № 0020664205, №00001074205.
Визнати протиправним та скасувати вимогу про сплату боргу (недоїмки) від 25 березня 2019 року № 95 на суму 109 464, 78 грн.
Визнати протиправним та скасувати рішення від 25 березня 2025 № 00001064205 та № 00001054205 про застосування штрафних санкцій за донарахування відповідним органом доходів і зборів або платником своєчасно не нарахованого єдиного внеску.
В задоволенні інших позовних вимог - відмовити.
Стягнути за рахунок бюджетних асигнувань Головного управління ДПС у м. Києві (код ЄДРПОУ 44116011) на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_1 ) судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 27854 (двадцять сім тисяч вісімсот п`ятдесят чотири) грн. 50 коп.
Постанова набирає законної сили з дати її ухвалення . Касаційна скарга на рішення суду апеляційної інстанції подається безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строки, визначені ст.ст. 328-331 КАС України.

Суддя-доповідач В.О. Аліменко 

Судді А.Ю. Кучма

В.В. Файдюк

Повне судове рішення складено « 05» лютого 2026 року.