УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №295/14848/23 Головуючий у 1-й інст. Стрілецька О. В. 
Категорія 40 Доповідач Талько О. Б. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 листопада 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді:         Талько О.Б., 
суддів:                         Коломієць О.С., Григорусь Н.Й.,
за участю секретаря   Антоневської В.В.,  
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 295/14848/23 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Укртехфінанс", ОСОБА_2 , третя особа - державний реєстратор Департаменту реєстрації Житомирської міської ради Шевченко Олександр Вікторович, про скасування рішення про державну реєстрацію прав на іпотечне майно, витребування майна з чужого володіння, за апеляційною  скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Прудникової Наталі Георгіївни, на  рішення Богунського районного суду м. Житомира від 13 березня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Стрілецької О.В.,
ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Коровіна Н.Г., звернулася до суду із позовом, в якому зазначила, що 07.11.2007 року між ОСОБА_1 та ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» був укладений кредитний договір №014/5550/74/123353, згідно з яким банк надав позивачці у користування кредитні кошти у розмірі 280186 грн. 
Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором того ж дня укладено договір іпотеки, згідно з яким ОСОБА_1 передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 .
Крім того, 7 листопада 2007 року між банком та ОСОБА_3 був укладений договір поруки.
У 2007 році у ОСОБА_1 виникли прострочки з виплат за кредитним договором, у зв`язку з чим 4 січня 2011 року ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» на адресу позивачки було направлено вимогу про дострокове повернення кредиту у розмірі 311960,87 грн. заборгованості за тілом кредиту та 5751,26 заборгованості за процентами. 
Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 17 серпня 2012 року з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 стягнуто в солідарному порядку на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором №014/5550/74/123353 від 7 листопада 2007 року у розмірі 235377,55 грн.
Виконавчий лист, який був виданий на підставі вищевказаного рішення, був повернутий стягувачу без виконання.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 324287316 від 28.02.2023 року ОСОБА_1 дізналась, що її право власності на квартиру АДРЕСА_1 , 08.06.2021 року припинено, а набувачем квартири став відповідач ТОВ «Фінансова Компанія «Укртехфінанс».
Також стало відомо про те, що на підставі договору купівлі-продажу від 5 жовтня 2022 року право власності на вказану квартиру перейшло до ОСОБА_2 .
Підстав для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідача не було, позивачка має можливість сплатити заборгованість за кредитом, повідомлень про відступлення права вимоги та про дострокове погашення боргу не отримувала, як і вимог про усунення порушень, а процедура позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки була порушена.
Крім того, приймаючи рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем, державний реєстратор в порушення ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не встановила відповідність заявлених прав та поданих документів вимогам законодавства, а саме реєстратором не встановлено факту виконання умов правочину, з якими закон або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації, не прийняла рішення про відмову у державній реєстрації, оскільки подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
На думку адвоката Коровіної Н.Г., проведення реєстраційних дій щодо перереєстрації права власності на майно відповідачки є незаконним, а відтак підлягає скасуванню.
 Таким чином, з урахуванням уточнених позовних вимог, просила суд скасувати рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 58731000, прийняте 14.06.2021 року  державним реєстратором Виконавчого комітету Житомирської міської ради Житомирської області, щодо реєстрації права власності на квартиру  АДРЕСА_1 , за ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс», виключивши відповідне рішення з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та витребувати з володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 13 березня 2025 року у задоволенні позову відмовлено. 
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Прудникова Н.Г., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити. 
              Зокрема, зазначає, що відомостей про те, що права за іпотечним договором були відступлені ТОВ «Фінансова Компанія «Укртехфінанс», позивачка не отримувала, як і не отримувала повідомлення про перереєстрацію права власності на це майно за ТОВ « ФК « Укртехфінанс».
Зауважує, що на даний час ОСОБА_1 має можливість погасити борг та, отримавши відповідну вимогу про необхідність погашення боргу (із доказами того, відповідачем набуто права за іпотечним боргом та з наданням обгрунтованого розрахунку такої заборгованості), вона б сплатила зазначені кошти з метою уникнення звернення стягнення на іпотечне майно.
Під час розгляду справи державним реєстратором було надано до суду копії матеріалів, на підставі яких проведено реєстраційні дії щодо реєстрації спірного майна за іпотекодержателем.
Суд, прийшовши до висновку щодо законності дій державного реєстратора, не надав оцінки тому факту що, як вбачається з матеріалів реєстраційної справи, на час проведення реєстраційних дій не було надано договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки. Договір іпотеки було укладено між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , із заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки звернувся представник ТОВ «Фінансова Компанія «Укртехфінанс».
Таким чином, при проведенні реєстраційних дій було порушено вимоги ч.3 ст.10, ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення, 10) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з п. 4 ч.1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Окрім того, частиною 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Жодного з зазначених документів для проведення реєстраційних дій за заявою ТО В «Фінансова Компанія «Укртехфінанс» реєстратору надано не було.
Натомість суд не надав жодної оцінки даному факту. 
Таким чином, приймаючи рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем, державний реєстратор, в порушення ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не встановила відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а саме відсутність документів, підтверджуючих позасудову процедуру, документу, підтверджуючого отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушення, та не прийняла рішення про відмову у державній реєстрації на підставі п.4 ч. 1 ст.24 Закону, оскільки подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Отже, прийнявши рішення про державну реєстрацію права власності, індексний номер 58731000, від 14.06.2021 року на нерухоме майно, державний реєстратор порушила права позивачки, оскільки фактично безпідставно позбавила належного їй майна, що є підставою для скасування рішення з витребуванням майна на підставі ст.388 ЦК України у кінцевого набувача.
 Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.
        Судом встановлено, що 7 листопада 2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №014/5550/74/123353, згідно з яким банк надав позивачці кредит у вигляді невідновлювальної кредитної лінії в сумі 280186,00 грн, зі сплатою відсотків за користування кредитними коштами, строком до 7 листопада 2027 року.
7 листопада 2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір, відповідно до умов якого позивачка з метою забезпечення виконання основного зобов`язання за кредитним договором №014/5550/74/123353 , передала в іпотеку банку належну їй квартиру АДРЕСА_1 .
Окрім того, між ВАТ « Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_3 був укладений договір поруки.
Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 17 серпня 2012 року, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 07.09.2012 року, стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість, яка утворилась у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору №014/5550/74/123353 від 7 листопада 2007 року, у розмірі 373719,04 грн.
2 травня 2016 року державним виконавцем Богунського ВДВС м. Житомир винесено постанову про відкриття виконавчого провадження з примусового виконання виконавчого листа, виданого на підставі вказаного рішення суду.
Постановою державного виконавця Богунського ВДВС у м. Житомирі Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції ( м. Хмельницький) від 29 грудня 2020 року зазначений виконавчий лист повернуто стягувачу на підставі п. 2 ч. 1 ст. 37 Закону України «Про виконавче провадження», оскільки під час проведення виконавчих дій встановлено, що боржник не працює, пенсію не отримує, відкритих рахунків у банківських установах немає, майно, на яке може бути звернуто стягнення, відсутнє.
23 грудня 2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та АТ «Оксі Банк» укладений договір відступлення прав вимоги № 114/2-29, за умовами якого АТ «Оксі Банк» набуло право вимоги, у тому числі, за кредитним договором № 014/5550/74/123353 від 07.11.2007 року.
26.12.2019 року між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та AT «Оксі Банк» укладений договір відступлення прав за договорами іпотеки, за умовами якого AT «Оксі Банк» набуло право вимоги, у тому числі, за договором іпотеки від 07.11.2007 року, укладеним з ОСОБА_1 (Том №1 а.с. 227-231).
23.12.2019 року між АТ «Оксі Банк» та ТОВ «ФК «Укртехфінанс» укладений договір відступлення прав вимоги № 114/2-29, за умовами якого ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» набуло право вимоги, в тому числі, за кредитним договором №014/5550/74/123353 від 07.11.2007 року .
26.12.2019 року між AT «Оксі Банк» та ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» укладений договір відступлення прав за договорами іпотеки, за умовами якого ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» набуло право вимоги, у тому числі, за договором іпотеки 07.11.2017 року, укладеним з ОСОБА_1 
26.12.2019 року АТ «Райффайзен Банк Аваль» направлено ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , повідомлення про зміну кредитора за кредитним договором від 07.11.2007 року на АТ «Оксі Банк» із зазначенням реквізитів для погашення заборгованості.
Ухвалою Богунського районного суду Житомира від 21.04.2021 року замінено стягувача з ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» на його правонаступника – ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс», у виконавчому провадженні з виконання виконавчого листа в цивільній справі №2-474/12 за позовом ПАТ «Райффайзен банк Аваль» до ОСОБА_1 та ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за кредитним договором.
28.12.2019 року за вих. №П28-12/19/54-02 ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» направило ОСОБА_1  за адресою:  АДРЕСА_2 , вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором №014/5550/74/123353 від 07.11.2007 року з вимогою в 35-денний строк з дня направлення, але не більше, ніж 30-денний строк з дня її отримання, усунути порушення та сплатити заборгованість за кредитним договором. Також попереджено про те, що у разі невиконання цієї вимоги ТОВ «ФК «Укртехфінанс» розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки відповідно до ст. 37 Закону України "Про іпотеку".
Вказана вимога була направлена рекомендованим листом з описом вкладення 13.05.2020 року, згідно з відміткою на поштовому конверті 04.06.2020 року повернулась відправнику неврученою у зв`язку з закінченням терміну зберігання.
28.10.2020 року за вих. №П258-10/20/54-02 ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» повторно направило ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , а також за адресою: АДРЕСА_3 , вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором № 014/5550/74/123353 від 07.11.2007 року з вимогою в 35-денний строк з дня направлення, але не більше, ніж 30-денний строк з дня її отримання, усунути порушення та сплатити заборгованість за кредитом, яка становить 662738,02 грн. Попереджено про те, що у разі невиконання цієї вимоги ТОВ «ФК «Укртехфінанс» розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки відповідно до п.п. 5.5.1 п.п. 5.5. Розділу 5 Договору іпотеки, який є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки згідно зі ст. 37 Закону України "Про іпотеку".
Вказана вимога була направлена рекомендованими листами з описом вкладень 30.10.2020 року та згідно з відмітками на поштових конвертах повернулись відправнику неврученими у зв`язку із закінченням терміну зберігання.
02.03.2021 року за вих. №99/02/03/21У ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» направило ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , а також за адресою: АДРЕСА_3 , повідомлення про початок процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням відповідно до ст.ст. 23, 33, 35, 36, 37 Закону України "Про іпотеку".
Зазначене повідомлення було направлене рекомендованими листами з описом вкладень 03.03.2021 року, які згідно з відмітками на поштових конвертах повернулись відправнику неврученими у зв`язку із закінченням терміну зберігання.
29.03.2021 року за вих. № 146/29/03/21У ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» вкотре направило ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , а також за адресою: АДРЕСА_3 , повідомлення про початок процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням відповідно до ст.ст. 23, 33, 35, 36, 37 Закону України "Про іпотеку".
Дане повідомлення було направлене рекомендованими листами з описом вкладень 30.03.2021 року, які згідно з відмітками на поштових конвертах також повернулись відправнику неврученими у зв`язку із закінченням терміну зберігання.
08.06.2021 року ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» звернулось до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно.
На підставі рішення державного реєстратора Шевченка О. В. №58731000 від 14 червня 2021 року здійснено державну реєстрацію права власності за ТОВ « ФК « Укртехфінанс» на квартиру АДРЕСА_1 .
На підставі рішення Богунського районного суду м. Житомира від 4 листопада 2021 року за позовом ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» визнано ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , такими, що втратили право на користування житловим приміщенням за адресою: АДРЕСА_3 , яке набрало законної сили.
Також судом першої інстанції встановлено, що 5 жовтня 2022 року між ТОВ «Фінансова компанія «Укртехфінанс» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу, на підставі якого останній набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що для проведення державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК « Укртехфінанс» державному реєстратору був наданий увесь перелік документів, передбачений законодавством для здійснення такої реєстраційної дії.
Суд також відхилив доводи представника позивачки про те, що при проведенні державної реєстрації державному реєстратору не були надані документи, які підтверджують факт отримання ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя, оскільки наявність таких доказів не була безумовною підставою для проведення такої реєстраційної дії з огляду на зміст п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127 ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Колегія суддів погоджується з таким висновком.
Так, частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною першою статті 546 ЦК України, зокрема, передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою.
Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Статтею 610 ЦК України передбачано, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Частинами першою, четвертою статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
За приписами частини першої статті 35 вказаного Закону, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі №757/13243/17 зроблено висновок, що "за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку".
Вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. 
Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя". 
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання".
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
Як вірно зазначив суд першої інстанції, відповідно до п. 1.1 договору іпотеки, укладеного 7 листопада 2007 року між ВАТ « Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , іпотекодержатель має право у випадку невиконання іпотекодавцем своїх зобов`язань за кредитним договором отримати задоволення за рахунок заставленого майна.
Пунктом п.5.1 договору іпотеки передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання, умов кредитного договору або умов цього договору іпотекодержатель направляє іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30 денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
У пункті 12.8 кредитного договору вказано, що листування між сторонами повинно вестись рекомендованою поштою (надсилатись з повідомленнями) на адресу позичальника, яка вказана в договорі (або в листі про останню зміну адреси проживання), в пункті 8.6 договору іпотеки визначено, що сторони погодили, що всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.
Як встановлено судом першої інстанції, 28 грудня 2019 року та 28 жовтня 2020 року ТОВ "ФК"Укртехфінанс" направлено на адресу позивачки письмові вимоги про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором № 014/5550/74/123353 від 7 листопада 2007 року, попередивши про те, що у разі невиконання зазначених вимог, буде розпочата процедура звернення стягнення на предмет іпотеки, проте всі рекомендовані поштові відправлення повернулись відправнику неврученими у зв`язку із закінченням терміну зберігання (том № 1, а.с. 100, 110, 114, 243-250).
Крім того, ТОВ "ФК "Укртехфінанс" двічі направлено на адресу ОСОБА_1 повідомлення від 2 березня 2021 року та 29 березня 2021 року про початок процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання відповідно до ст.ст. 23, 33, 35, 36, 37 Закону України "Про іпотеку", проте всі рекомендовані поштові відправлення повернулись відправнику неврученими у зв`язку із закінченням терміну зберігання (том №1, а.с. 101-102, 107-108, 110, 112-113, 250; том №2, а.с. 2-6).
Зазначені вимоги та повідомлення були направлені рекомендованою поштовою кореспонденцією з повідомленнями, за адресою: АДРЕСА_2 , яка вказана, як адреса проживання у кредитному договорі та договорі іпотеки, а вимога від 28 жовтня 2020 року та повідомлення від 2 березня 2021року й 29 березня 2021 року також були направлені за місцем розташування іпотечного майна: АДРЕСА_3 .
Таким чином, судом встановлено, що вимоги про усунення порушень та повідомлення про початок процедури звернення стягнення на іпотечне майно були надіслані на адресу ОСОБА_7 , яка особисто вказана нею у кредитному договорі та договорі іпотеки. Доказів того, що позивачка, яка є боржником та іпотекодавцем, письмово повідомляла іпотекодержателя про зміну свого місця проживання, суду не надано.
Враховуючи вказані вище норми матеріального права та умови кредитного договору, договору іпотеки, які були погоджені між сторони, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що ТОВ "ФК "Укртехфінанс" було дотримано процедуру повідомлення ОСОБА_1 про необхідність виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання, відповідно до статті 35 Закону України "Про іпотеку".
Суд першої інстанції, застосувавши правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі № №760/14438/15-ц, обгрунтовано виходив з того, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду. Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно у договорі.»
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Згідно з п. 5.4 вказаного договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду, у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Пунктом 5.5.1 договору іпотеки передбачено, що відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може: згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» набути права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором. В цьому випадку цей договір (застереження п.5.5.1) та є правовою підставою для реєстрації прав власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Отже, сторони обумовили, що цей договір іпотеки є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель має право набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором і є самостійною підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно, яке було передано в іпотеку, в позасудовому порядку.
Суд правомірно відхилив доводи представника позивачки про те, що позасудове врегулювання не відбувалось, а іпотекодержателель отримав право власності на предмет іпотеки в порушення вимог ст.ст. 33, 36, 37 Закону України, оскільки вони спростовуються змістом правових норм, які регулюють спірні правовідносини, а також умовами вказаних договорів кредиту та іпотеки, згідно з якими передбачена можливість позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації 08.06.2021, державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції, чинній станом на 08.06.2021) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
З матеріалів копії реєстраційної справи вбачається, що для проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ "ФК "Укртехфінанс" був наданий повний перелік документів, який передбачений в п. 61 зазначеного вище Порядку, в тому числі, копії рекомендованих поштових відправлень про направлення ОСОБА_1 двох вимог про усунення порушень та двох повідомлень про початок процедури звернення стягнення на іпотечне майно, які повернулись на адресу відправника не врученими у зв`язку із закінченням терміну зберігання.
Обов`язкова наявність письмової вимоги іпотекодержателя не була безумовною підставою для проведення відповідної реєстраційної дії з огляду на зміст п. 61 Порядку № 1127, в редакції, чинній станом на 08.06.2021 року, - звернення до державного реєстратора із заявою про проведення реєстраційної дії.
На момент проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру для проведення державної реєстрації було передбачено подання рекомендованих поштових відправлень про направлення вимог про усунення порушень, які були направлені, проте не були вручені, в тому числі тих, які повернулись відправнику за закінченням терміну зберігання.
Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду про те, що рішення про державну реєстрацію прав від 14.06.2021 року прийнято з додержанням вимог Закону України "Про іпотеку" та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Таким чином, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а судове рішення – без змін. 

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Прудникової Наталі Георгіївни, залишити без задоволення, а рішення Богунського районного суду м. Житомира від 13 березня 2025 року, - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 9 грудня 2025 року.