Справа № 289/1280/25
Номер провадження 2/289/330/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.01.2026 м. Радомишль

Радомишльський районний суд Житомирської області у складі: головуючого судді Мельника О.В., за участю: секретаря судового засідання Писаренко К.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 (місце знаходження / місце проживання: АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_2 (місце знаходження / місце проживання: АДРЕСА_2 ) про визнання дійсним договору купівлі-продажу на житловий будинок, з господарськими спорудами, -

ВСТАНОВИВ:

22 липня 2025 року до суду надійшла вищевказана позовна заява, згідно з якою позивач просить суд: визнати дійсним договір купівлі-продажу від 10 листопада 2003 року, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_1 , за яким позивач придбала житловий будинок АДРЕСА_3 , разом із господарськими спорудами.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 10 листопада 2003 року позивачка з мешканцем с. Вишевичі Житомирського району ОСОБА_3 уклали угоду купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_3 . Вказаний правочин був оформлений в приміщенні Вишевицької сільської ради Житомирського району та у вигляді письмового документа «розписки про отримання грошей» та передані ключі від житлового будинку, та правовстановлюючі документи на будинок. 
Під час укладання вказаного правочину, та проведеного розрахунку продавець ОСОБА_3 взяв на себе зобов`язання, у подальшому підготувати усі документи для нотаріального оформлення купівлі-продажу житлового будинку, зокрема виготовити оновлений технічний паспорт на житловий будинок, у тому числі на присадибну земельну ділянку до цього будинку, та інші оригінали документів для нотаріального оформлення купівлі-продажу житлового будинку, разом із господарськими спорудами. З того часу позивачка проживає в житловому будинку в АДРЕСА_3 . 
Тобто позивачка в зазначений будинок вселилася та почала проживати на підставі письмової розписки ОСОБА_3 , з відома та погодження органу влади Вишевицької сільської ради Житомирського району. Після укладення правочину і написання позивачем розписки, вона неодноразово зверталася до ОСОБА_3 оформити документи, але останні під різними приводами відкладав прибуття до нотаріуса для оформлення документів. Але, ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер. Договір купівлі-продажу будинку належним чином так і не був оформлений.
Указані обставини стали підставою звернення до суду з цим позовом.
Ухвалою суду від 25.07.2025 відкрито провадження у справі та призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.
Позивач в судове засідання з`явилася, подала заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримує та просить їх задоволити. 
Відповідач в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Подав заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги визнав. 
Ухвалою суду від 03.11.2025 закрито проведення підготовчого засідання, призначено справу до судового розгляду по суті.
Дослідивши матеріали справи судом встановлено наступне:
Відповідно до змісту копії розписки, датованої 10 листопада 2003 року, ОСОБА_3 отримав від ОСОБА_1 гроші в сумі 1000,00 грн. за житловий будинок (без зазначення адреси будинку).
ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_3 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть виданого Виконавчим комітетом Вишевицької сільської ради Радомишльського району Житомирської області серії НОМЕР_1 від 05 січня 2015 року, про що зроблено відповідний актовий запис №2.
Згідно довідки № 345 від 16.05.2023 року виданої Виконавчим комітетом Вишевицької сільської ради Житомирського району Житомирської області вбачається, що ОСОБА_1 , дійсно уклала угоду з ОСОБА_4 , який знаходиться на території Вишевицької сільської ради за адресою: АДРЕСА_3 , угоду було укладено в приміщені Вишевицької сільської ради по розписці.
Згідно довідки № 343 від 16.05.2023 року виданої Виконавчим комітетом Вишевицької сільської ради Житомирського району Житомирської області вбачається, що ОСОБА_1 проживає на території Вишевицької сільської ради з 2003 року за адресою: АДРЕСА_3 , веде особисте селянське господарство, обробляє землю, доглядає за обійстям, сплачує комунальні послуги.
Згідно довідки № 1 від 03.01.2024 року виданої Виконавчим комітетом Вишевицької сільської ради Житомирського району Житомирської області вбачається, що ОСОБА_1 , дійсно уклала угоду з ОСОБА_4 , який знаходиться на території Вишевицької сільської ради за адресою: АДРЕСА_3 , угоду було укладено в приміщені Вишевицької сільської ради по розписці.
З виписки з погосподарської книги Вишевицької сільської ради Житомирського району Житомирської області №344 від 16.05.2023 року вбачається, що згідно запису по господарських книг за 1986-2023 рік зроблено запис:
За період 1986-1990 погосподарська книга №5 особовий рахунок № НОМЕР_2 .
За період 1991-1995 погосподарська книга №10 особовий рахунок № НОМЕР_3 .
Голова сім`ї ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 . З цього час голова сім`ї ОСОБА_6 померла ІНФОРМАЦІЯ_3 .
За період 1996-2000 погосподарська книга №5 особовий рахунок № НОМЕР_4 .
За період 2001-2005 погосподарська книга №5 особовий рахунок № НОМЕР_5 .
З 20.11.1993 року був зареєстрований та не проживав ОСОБА_2 знявся з реєстрації 01.12.2002 року.
За період 2006-2010 погосподарська книга №5 особовий рахунок № НОМЕР_6 .
За період 2011-2015 погосподарська книга №11 особовий рахунок № НОМЕР_7 .
За період 2016-2023 погосподарська книга №11 особовий рахунок № НОМЕР_8 .
З 2003 року погосподарських книгах записана голова домогосподарства ОСОБА_1 .
Житловий будинок і господарські будівлі та споруди, які розташовані на земельній ділянці 0,2500 га, розташовані за адресою: АДРЕСА_3 .
Відповідно до звіту про оцінку майна, здійснену ТОВ «ПАРТНЕР-ЕКС» на замовлення ОСОБА_1 , ринкова вартість житлового будинку по АДРЕСА_3 , загальною площею 65,1 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами станом на 13.06.2023 року становить 65 300,00 грн..
Твердження позивача про те, що: «За письмовою довідкою № 712/1 від 18.09.2023 року КП «Житомирське обласне БТІ» право власності на житловий будинок АДРЕСА_4 зареєстровано на ОСОБА_3 » - матеріалами справи не підтверджується.
Зі змісту Постанови Житомирського апеляційного суду по справі №289/3071/23 від 02.06.2026 року слідує, що:
«Судом апеляційної інстанції під час розгляду справи встановлено, що право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 , було зареєстровано за ОСОБА_5 на підставі свідоцтва на право особистої власності на жилий будинок, виданого виконкомом Вишевицької сільської ради 04.10.1990 року за №188 (а.с.22).
ІНФОРМАЦІЯ_4 ОСОБА_5 помер, що вбачається із копії свідоцтва про смерть серії НОМЕР_9 від 24.10.1993 року (а.с.120).
Після його смерті щодо його майна була заведена 14 травня 2004 року спадкова справа №257/2004 за заявою його сина ОСОБА_3 .
14 травня 2004 року завідуючим Радомишильською державною нотаріальною конторою Михальовим Г.І. було видано ОСОБА_3 свідоцтво про право на спадщину за законом, яке зареєстроване в реєстрі за №1-810 (а.с.122).
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 05 січня 2015 року (а.с.144 зворот).
22 січня 2015 року за заявою дружини ОСОБА_3 - ОСОБА_7 була заведена спадкова справа №9/2015 (а.с.144).
Згідно довідки Виконавчого комітету Вишевицької сільської ради №34 від 20.01.2015 року вбачається, що ОСОБА_3 на день смерті ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) постійно проживав за адресою: АДРЕСА_5 . Крім померлого в цьому будинку постійно проживала та була зареєстрована на день смерті та протягом шести місяців з дня смерті спадкодавця його дружина ОСОБА_7 .. Крім вище перерахованих більше ніхто постійно не проживав і не був зареєстрований в будинку спадкодавця (а.с.145).
Із спадкової справи вбачається, що дочка ОСОБА_3 – ОСОБА_8 та його син ОСОБА_2 відповідно до заяв від 21.02.2015 року відмовилися від прийняття спадщини після смерті їх батька (а.с.148 зворот, 150).
06 серпня 2015 року та 15 березня 2019 року ОСОБА_7 дружині ОСОБА_3 приватним нотаріусом Радомишльського нотаріального округу Житомирської області Мельниченко Н.С. видані свідоцтва про право на спадщину за законом (а.с.155).
ІНФОРМАЦІЯ_5 ОСОБА_7 померла, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_10 від 09.12.2019 року (а.с.207 зворот).
08 лютого 2020 року за заявою сина ОСОБА_7 – ОСОБА_2 була заведена приватним нотаріусом Радомишльського районного нотаріального округу Камінською Л.В. спадкова справа №43/2020 щодо майна померлої (а.с.204, 206).
Згідно довідки Виконавчого комітету Вишевицької сільської ради №60 від 24.01.2020 року вбачається, що ОСОБА_7 на день смерті ( ІНФОРМАЦІЯ_5 ) постійно проживав за адресою: АДРЕСА_5 . Крім померлої в цьому будинку ніхто постійно не проживав та не був зареєстрований на день смерті та протягом шести місяців з дня смерті спадкодавця (а.с.208).
Відповідно до поданої 08.02.2020 року заяви дочки ОСОБА_7 – ОСОБА_8 , остання відмовилася від прийняття спадщини після смерті матері (а.с.210 зворот).
11 червня 2020 року сину ОСОБА_7 – ОСОБА_2 приватним нотаріусом Радомишльського районного нотаріального округу Камінською Л.В. видані свідоцтва про право на спадщину за законом (а.с.225-226).
Отже, належним відповідачами в даній справі мають бути правонаступники продавця ОСОБА_3 , який продав набутий у порядку спадкування за законом після смерті ОСОБА_5 будинок та отримав кошти від покупця – ОСОБА_1 .» 
Інших доказів позивачем по справі до суду не надано.
При вирішенні справи суд виходить з наступного:
Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним - частина третя статті 334 ЦК України.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону - частина четверта статі 334 ЦК України.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Згідно зі статтею 638 ЦК України істотною умовою будь-якого договору є предмет договору.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок, про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Оскільки ОСОБА_1 посилається на те, що між нею та ОСОБА_3 10.11.2003 був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку, то питання дійсності цього правочину також регулюється положеннями чинного на той час ЦК Української РСР.
Згідно зі статтею 4 ЦК Української РСР цивільні права та обов`язки виникають, зокрема, з угод, передбачених законом, а також з угод, хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
За вимогами статті 42 ЦК Української РСР угоди могли укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
За змістом статті 44 ЦК Української РСР у письмовій формі повинні укладатися угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців та інші угоди, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми. Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають.
Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнанні такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди (стаття 153 ЦК Української РСР).
Коли сторони домовились укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому обумовленої форми, хоч би за законом для даного виду договорів ця форма і не потребувалась. Якщо згідно з законом або угодою сторін договір повинен бути укладений в письмовій формі, він може бути укладений як шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, так і шляхом обміну листами, телеграмами, телефонограмами та ін., підписаними стороною, яка їх надсилає. В передбачених законом випадках договір може бути укладений шляхом прийняття до виконання замовлення (стаття 154 ЦК Української РСР).
Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 47 ЦК Української РСР передбачалося, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Відповідно до статті 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (частина друга статті 47 ЦК Української РСР).
Ця норма права звільняє сторону правочину від його нотаріального посвідчення лише у разі недобросовісного виконання іншою стороною його умов.
Визнання в судовому порядку правочину дійсним без його нотаріального посвідчення можливо у разі, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, така домовленість підтверджується письмовим доказом, відбулося повне або часткове виконання договору, одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення.
З підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку чи його частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.
Якщо така угода виконана повністю або частково однією зі сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК Української РСР за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 101, 102, 105, 114, 226 ЦК Української РСР).
Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК Української РСР, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
На підтвердження договору купівлі-продажу житлового будинку позивач надала розписку від 10 листопада 2003 року, відповідно до якої ОСОБА_3 отримав від ОСОБА_1 гроші в сумі одна тисяча гривень за житловий будинок.
Однак, ця розписка не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотних умов, що притаманні такому договору та взагалі не містить адреси місцезнаходження будинку.
На цьому зокрема наголошує ВС у своїй постанові від 29 вересня 2025 року у справі № 142/681/23.
Крім цього, суд звертає увагу на те, що право приватної власності на житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , було зареєстровано за ОСОБА_3 і матеріалами справи не підтверджується.
Доказів того, що ОСОБА_3 протягом 12 років ухилявся від нотаріального оформлення угоди, матеріали справи також не містять.
Частиною першою статті 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
Тобто, суд розглядає цивільні справи в межах заявлених позивачем вимог та зазначених і доведених ним обставин.
Позов у цивільному процесі - це письмово оформлена та адресована суду письмова вимога, яка складається з вимоги процесуального характеру (відкрити провадження по справі) і вимоги матеріального характеру (захистити невизнане, оспорюване чи порушене право).
Предмет позову - це матеріальний зміст позовних вимог позивача, що проявляється в матеріально-правовій заінтересованості отримати певне матеріальне благо.
Звертаючись до суду із даним позовом позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 10 листопада 2003 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , за яким позивачем придбаний житловий будинок АДРЕСА_3 .
За результатами розгляду справи суд констатує той факт, що договір купівлі-продажу між позивачем та ОСОБА_3 не укладався, нотаріально не посвідчувався. Державна реєстрація договору не проводилася.
За таких обставин суд приходить до висновку про те, що у суду відсутні підстави для задоволення позовних вимог та визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку із господарськими спорудами по АДРЕСА_3 .
Суд не бере до уваги визнання позову відповідачем, так як вказане суперечить вимога закону.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судові витати у справі, пов`язані зі платою судового збору, при ухвалення рішення про відмову в задоволенні позову, покладаються на позивача.
Керуючись ст. 12, 13, 81, 258-259, 263-265, 273, 280-282, 354 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку, з господарськими спорудами - відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Житомирського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Повний текст рішення виготовлено 03.02.2026.

Суддя Олександр МЕЛЬНИК