ПОСТАНОВА 
Іменем України

20 листопада 2025 року       м. Кропивницький

справа № 404/3956/22
провадження № 22-ц/4809/1311/25 

Кропивницький апеляційний суд у складі: 

головуючого судді - Письменного О.А., 
суддів - Дуковського О.Л., Дьомич Л.М.,
при секретарі -  Зайченко В.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Бем Юрій Юрійович, на рішення Фортечного районного суду міста Кропивницького від 26 травня 2025 року (суддя Іванова Н.Ю.) у справі за позовом Кропивницької міської ради до Приватного підприємства «Вагран», ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Березовська Ольга Валеріївна, Державний реєстратор Созонівської сільської ради Кіровоградської області Клюшник Анна Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації,- 

встановив:

У липні 2022 року Кропивницька міська рада звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «Вагран», ОСОБА_1 , в якому просила: 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 27 вересня 2013 року, укладений між Приватним підприємством «Вагран» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Березовською Ольгою Валеріївною та зареєстрований в реєстрі за № 2660; 
- скасувати рішення приватного нотаріуса Кропивницького міського нотаріального округу Березовської Ольги Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 6317532 від 27 вересня 2013 року; 
- скасувати рішення державного реєстратора Созонівської сільської ради Кіровоградської області Клюшник Анни Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 39425807 від 30 січня 2018 року.
В обґрунтування позовних вимог зазначила, що згідно акта від 28 вересня 1979 року Будівельний комбінат «Кіровоградтяжбуд» виступав замовником будівництва гуртожитку на 558 місць, що знаходиться по АДРЕСА_1 ).
10 червня 1987 р. будівельний комбінат «Кіровоградтяжбуд» перетворено в будівельно-монтажний трест «Кіровоградбуд».
На підставі наказу Фонду державного майна України від 28 червня 1994 р. № 43-АТ, в процесі приватизації державний будівельно-монтажний трест «Кіровоградбуд» перетворено в ВАТ «Кіровоградбуд».
Згідно статуту ВАТ «Кіровоградбуд», зареєстрованого 1994 року, його засновником є держава в особі Фонду державного майна України.
За пунктом 3.6. статуту, товариство є власником переданого засновником майна перетвореного державного будівельно-монтажного тресту «Кіровоградбуд», яким зокрема гуртожиток на 558 місць, що знаходиться по АДРЕСА_1.
Наказом ВАТ «Кіровоградбуд» № 15 від 19 лютого 1997 р. створено дочірнє підприємство «Житлово-експлуатаційна контора «ВАТ «Кіровоградбуд» (ДП ЖЕК ВАТ «Кіровоградбуд»), якому передано у власність частину майна для формування статутного фонду.
25 вересня 1997 р. на підставі заяви ВАТ «Кіровоградбуд» до КОБТІ, проведено реєстрацію вказаного гуртожитку за ДП ЖЕК ВАТ «Кіровоградбуд».
11 червня 1997 р. між ДП ЖЕК ВАТ «Кіровоградбуд» та ТОВ «Славія» укладено договір купівлі-продажу гуртожитку по АДРЕСА_1 .
29 листопада 2002 р. ТОВ «Славія» за договором купівлі-продажу продано вищевказаний гуртожиток приватному підприємству «Вагран».
У 2004 році ПП «Вагран» звернулось до Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради з питання зміни статусу гуртожитку по АДРЕСА_1 .
23 червня 2004 р. розглянувши звернення ПП «Вагран», Виконавчим комітетом Кіровоградської міської ради (на сьогоднішній день Виконавчим комітетом Кропивницької міської ради) прийнято рішення № 899 про наступне: надати статус будинку для малих сімей гуртожитку по АДРЕСА_1 ; відділу житла надати ордери на житлові приміщення громадянам, які мешкають у вказаному будинку.
Позивач вказав, що у зв`язку зі зміною статусу вказаного будинку (з гуртожитку на будинок для малих сімей), 14 жовтня 2004 року Виконавчий комітет Кіровоградської міської ради прийняв рішення за № 1546, яким вирішив: погасити на приватне підприємство «Вагран» договір купівлі-продажу від 29 листопада 2002 р. на цілу будівлю гуртожитку по АДРЕСА_1 ; оформити право власності на цілий будинок по АДРЕСА_1 за приватним підприємством «Вагран»; управлінню містобудування, архітектури, екології та земельних відносин направити дане рішення до ОКП «Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» для підготовки, за зверненням замовника, документів та свідоцтва про право власності на цілий будинок по АДРЕСА_1 приватному підприємству «Вагран».
На підставі вказаних рішень 20 жовтня 2004 р. Виконавчим комітетом Кіровоградської міської ради видано ПП «Вагран» свідоцтво про право власності на майно за № НОМЕР_1 та ПП «Вагран» здійснено реєстрацію його права власності на цілий будинок по АДРЕСА_1 .
В подальшому, враховуючи систематичні, численні колективні заяви мешканців будинку по АДРЕСА_1 щодо незаконних дій ПП «Вагран», а також викладені вище обставини, Кіровоградською міською радою проведено перевірку законності прийняття рішень виконавчого комітету Кіровоградської міської ради: від 23 червня 2004 року № 899 «Про надання статусу будинку для малих сімей гуртожитку по АДРЕСА_1 »; від 14 жовтня 2004 року № 1546 «Про погашення та зміну правовстановлюючого документа на цілу будівлю гуртожитку по АДРЕСА_1 ».
За наслідками проведеної перевірки встановлено недотримання відповідачем вимог чинного законодавства при їх прийнятті, у зв`язку з чим 24 лютого 2015 р. Кіровоградською міською радою прийнято рішення № 3956, яким було вирішено: скасувати п.1 рішення виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 23 червня 2004 р. № 899 «Про надання статусу будинку для малих сімей гуртожитку по АДРЕСА_1 »; скасувати рішення виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 14 жовтня 2004 р. № 1546 «Про погашення та зміну правовстановлювального документа на цілу будівлю гуртожитку по АДРЕСА_1 ».
Не погоджуючись з прийнятим рішенням Кіровоградської міської ради № 3956, ПП «Вагран» звернулось до Ленінського районного суду міста Кіровограда з позовною заявою про його скасування. Ленінський районний суд міста Кіровограда у справі № 405/2652/15-а прийняв постанову від 30 листопада 2015 р. про відмову ПП «Вагран» в задоволенні позовних вимог в обсязі, що набрала законної сили 22 березня 2016 р. 
Господарський суд Кіровоградської області у справі № 912/2899/19 ухвалив рішення від 04 вересня 2020 р. про визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності на будівлю по АДРЕСА_1 видане Приватному підприємству «Вагран» 20 жовтня 2004 року за № 651. Рішення набрало законної сили 13 січня 2021 року.
Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 06 серпня 2021 по справі № 912/1380/21 зобов`язано Приватне підприємство «Вагран» на без компенсаційній основі передати гуртожиток, який розташований за адресою: 25028, м. Кропивницький, проспект Університетський, 21 до територіальної громади міста Кропивницький в особі Кропивницької міської ради. Дане рішення набрало законної сили 03 вересня 2021 року.
Актом передачі від 26 квітня 2022 року державним виконавцем відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Кіровоградській області Південно-Східного міжрегіонального управління юстиції (м. Дніпро) залучено та передано Кропивницькій міській раді гуртожиток по просп. Університетському, 21 в місті Кропивницькому.
Рішенням Кропивницької міської ради від 12 травня 2022 року № 1243 «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитку по АДРЕСА_1 » надано згоду на прийняття до комунальної власності Кропивницької міської територіальної громади житлового комплексу гуртожитку по АДРЕСА_1 .
Додатково зазначеним рішенням вирішено: залишити житловий комплекс гуртожитку у статусі гуртожитку та дозволити приватизацію його приміщень; затверджено Тимчасовий порядок надання ордерів у житловому комплексі гуртожитку по АДРЕСА_1 .
27 травня 2022 року державним реєстратором Департаменту надання адміністративних послуг Кропивницької міської ради зареєстровано право комунальної власності за Кропивницькою міською радою.
Після оформлення права комунальної власності на гуртожиток по АДРЕСА_1 , Кропивницькій міській раді стало відомо, що на підставі договору купівлі-продажу від 27 вересня 2013 року Приватне підприємство «Вагран» передав, а фізична особа ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлове приміщення за номером АДРЕСА_1, загальною площею 17,2 кв.м., що знаходиться у будинку за номером АДРЕСА_1 . Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Березовською О.В.
Кропивницька міська рада зазначила, що право користування та проживання в кімнаті АДРЕСА_1 мають ОСОБА_3 та її син ОСОБА_2 , яка зареєстрована в кімнаті АДРЕСА_1 в гуртожитку з 16 жовтня 1990 року, а її син з 17 серпня 2006 року на підставі ордера від 04 жовтня 1990 року № 245. 
Вважає, що договір купівлі - продажу є недійсним з тих підстав, що на час укладення між ПП «Вагран» і ОСОБА_1 оспорюваного договору, право на проживання у кімнаті належало третім особам.
Рішенням Фортечного районного суду міста Кропивницького від 26 травня 2025 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 27 вересня 2013 року, укладений між Приватним підприємством «Вагран» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Березовською О.В., та зареєстрований в реєстрі за № 2660.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Кропивницького міського нотаріального округу Березовської Ольги Валеріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 6317532 від 27 вересня 2013 року.
Скасовано рішення державного реєстратора Созонівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області Клюшник Анни Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 39425807 від 30 січня 2018 року.
Вирішено питання про судові витрати.
В апеляційній скарзі скаржник, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не обґрунтував чим саме порушено право Кропивницької міської ради та третіх осіб - ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладеним договором купівлі-продажу між ним та ПП «Вагран», оскільки треті особи проживають у кімнаті піж номером АДРЕСА_1 , яка знаходиться на шостому поверсі в кінці коридору (кутова) і межує лише з кімнатою під номером АДРЕСА_3, а придбане ним нежитлове приміщення розташовано між кімнатами АДРЕСА_5 та № АДРЕСА_4, у іншому крилі шостого поверху. Вказані обставини підтверджуються висновком експерта, який суд не взяв до уваги при вирішенні справи. 
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, за наявними матеріалами справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом установлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 27 вересня 2013 року Приватне підприємство «Вагран» передало, а фізична особа ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлове приміщення за номером АДРЕСА_1, яке знаходиться у будинку за номером АДРЕСА_1 . Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Березовською О.В.
Згідно акта від 28 вересня 1979 року Будівельний комбінат «Кіровоградтяжбуд» виступав замовником будівництва гуртожитку на 558 місць, що знаходиться по АДРЕСА_1 ).
10 червня 1987 р. будівельний комбінат «Кіровоградтяжбуд» перетворено в будівельно-монтажний трест «Кіровоградбуд».
На підставі наказу Фонду державного майна України від 28 червня 1994 р. № 43-АТ, в процесі приватизації державний будівельно-монтажний трест «Кіровоградбуд» перетворено в ВАТ «Кіровоградбуд».
Згідно статуту ВАТ «Кіровоградбуд», зареєстрованого 1994 року, його засновником є держава в особі Фонду державного майна України.
За пунктом 3.6. статуту, товариство є власником переданого засновником майна перетвореного державного будівельно-монтажного тресту «Кіровоградбуд», яким зокрема гуртожиток на 558 місць, що знаходиться по АДРЕСА_1
Наказом ВАТ «Кіровоградбуд» № 15 від 19 лютого 1997 р. створено дочірнє підприємство «Житлово-експлуатаційна контора «ВАТ «Кіровоградбуд» (ДП ЖЕК ВАТ «Кіровоградбуд»), якому передано у власність частину майна для формування статутного фонду.
25 вересня 1997 р. на підставі заяви ВАТ «Кіровоградбуд» до КОБТІ, проведено реєстрацію вказаного гуртожитку за ДП ЖЕК ВАТ «Кіровоградбуд».
11 червня 1997 р. між ДП ЖЕК ВАТ «Кіровоградбуд» та ТОВ «Славія» укладено договір купівлі-продажу гуртожитку по АДРЕСА_1 .
29 листопада 2002 р. ТОВ «Славія» за договором купівлі-продажу продано вищевказаний гуртожиток приватному підприємству «Вагран».
В 2004 році ПП «Вагран» звернулось до Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради з питання зміни статусу гуртожитку по АДРЕСА_1 .
23 червня 2004 р. розглянувши звернення ПП «Вагран», Виконавчим комітетом Кіровоградської міської ради (на сьогоднішній день Виконавчим комітетом Кропивницької міської ради) прийнято рішення № 899 про наступне: надати статус будинку для малих сімей гуртожитку по АДРЕСА_1 ; відділу житла надати ордери на житлові приміщення громадянам, які мешкають у вказаному будинку.
Враховуючи зміну статусу вказаного будинку (з гуртожитку на будинок для малих сімей) 14 жовтня 2004 р. Виконавчий комітет Кіровоградської міської ради (на сьогоднішній день Виконавчий комітет Міської ради міста Кропивницького) прийняв рішення за № 1546, яким вирішив: погасити на приватне підприємство «Вагран» договір купівлі-продажу від 29 листопада 2002 р. на цілу будівлю гуртожитку по АДРЕСА_1 ; оформити право власності на цілий будинок по АДРЕСА_1 за приватним підприємством «Вагран»; управлінню містобудування, архітектури, екології та земельних відносин направити дане рішення до ОКП «Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» для підготовки, за зверненням замовника, документів та свідоцтва про право власності на цілий будинок по АДРЕСА_1 приватному підприємству «Вагран».
На підставі вказаних рішень 20 жовтня 2004 р. Виконавчим комітетом Кіровоградської міської ради (на сьогоднішній день Виконавчим комітетом Міської ради міста Кропивницького) видано ПП «Вагран» свідоцтво про право власності на майно за № НОМЕР_1 та ПП «Вагран» здійснено реєстрацію його права власності на цілий будинок по АДРЕСА_1 .
Кіровоградською міською радою проведено перевірку законності прийняття рішень Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради: від 23 червня 2004 року № 899 «Про надання статусу будинку для малих сімей гуртожитку по АДРЕСА_1 »; від 14 жовтня 2004 року № 1546 «Про погашення та зміну правовстановлювального документа на цілу будівлю гуртожитку по АДРЕСА_1 ».
За наслідками проведеної перевірки встановлено обставини недотримання відповідачем вимог чинного законодавства при їх прийнятті, у зв`язку з чим 24 лютого 2015 р. Кіровоградською міською радою прийнято рішення № 3956, яким було вирішено: скасувати п. 1 рішення виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 23 червня 2004 р. № 899 «Про надання статусу будинку для малих сімей гуртожитку по АДРЕСА_1 »; скасувати рішення виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 14 жовтня 2004 р. № 1546 «Про погашення та зміну правовстановлювального документа на цілу будівлю гуртожитку по АДРЕСА_1 ».
Не погоджуючись з прийнятим рішенням Кіровоградської міської ради № 3956 ПП «Вагран» звернулось до Ленінського районного суду міста Кіровограда з позовною заявою про його скасування. Ленінський районний суд міста Кіровограда у справі № 405/2652/15-а прийняв постанову від 30 листопада 2015 р. про відмову ПП «Вагран» в задоволенні позовних вимог в обсязі, що набрала законної сили 22 березня 2016 р. 
Господарський суд Кіровоградської області у справі № 912/2899/19 ухвалив рішення від 04 вересня 2020 р. про визнання недійсним та скасування свідоцтво про право власності на будівлю по АДРЕСА_1 видане Приватному підприємству «Вагран» 20 жовтня 2004 року за № 651. Рішення набрало законної сили 13 січня 2021 року.
Зазначені вище обставини встановлені постановою Ленінського районного суду міста Кіровограда від 30 листопада 2015 р. по справі № 405/2652/15-а, рішенням господарського суду Кіровоградської області від 07 вересня 2019 року по справі № 912/2899/19 рішенням господарського суду Кіровоградської області від 06 серпня 2021 по справі № 912/1380/21.
Відповідно до ч. 4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 06 серпня 2021 по справі № 912/1380/21 зобов`язано Приватне підприємство «Вагран» на безкомпенсаційній основі передати гуртожиток, який розташований за адресою: 25028, м. Кропивницький, проспект Університетський, 21 до територіальної громади міста Кропивницький в особі Кропивницької міської ради. Дане рішення набрало законної сили 03 вересня 2021 року.
Актом передачі від 26 квітня 2022 року державним виконавцем відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень у Кіровоградській області Південно-Східного міжрегіонального управління юстиції (м. Дніпро) залучено та передано Кропивницькій міській раді гуртожиток по просп. Університетському, 21 в місті Кропивницькому.
Рішенням Кропивницької міської ради від 12 травня 2022 року № 1243 «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитку по АДРЕСА_1 » надано згоду на прийняття до комунальної власності Кропивницької міської територіальної громади житлового комплексу гуртожитку по АДРЕСА_1 . Додатково зазначеним рішенням вирішено: залишити житловий комплекс гуртожитку у статусі гуртожитку та дозволити приватизацію його приміщень; затверджено Тимчасовий порядок надання ордерів у житловому комплексі гуртожитку по АДРЕСА_1 .
27 травня 2022 року державним реєстратором Департаменту надання адміністративних послуг Кропивницької міської ради зареєстровано право комунальної власності за Кропивницькою міською радою.
З постанови Ленінського районного суду міста Кіровограда від 30 листопада 2015 р. по справі № 405/2652/15-а, рішення Господарського суду Кіровоградської області від 07 вересня 2019 року по справі № 912/2899/19, рішення господарського суду Кіровоградської області від 06 серпня 2021 по справі № 912/1380/21 слідує, що гуртожиток по АДРЕСА_1 включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації та в подальшому передано до статутних капіталів інших юридичних осіб зокрема ДП ЖЕК ВАТ «Кіровоградбуд» та відчужено на підставі договорів купівлі-продажу у приватну власність ТОВ «Славія», а також ПП «Вагран».
Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 15 вересня 2011 року у справі за позовом ВАТ «Кіровоградбуд» до ПП «Вагран» про визнання права власності та витребування спірного гуртожитку було встановлено, що ВАТ «Кіровоградбуд» утворився в процесі приватизації державного будівельно-монтажного тресту «Кіровоградбуд», цей гуртожиток був включений у статутний капітал новостовереного товариства. У зв`язку з цим дія Закону від 4 вересня 2008 року № 500 VІ (з наступними змінами) поширюється на гуртожиток, який був переданий ВАТ «Кіровоградбуд» до статутного капіталу ДП «Житлово-експлуатаційна контора», а згодом проданий ТОВ «Славія» на підставі договору купівлі-продажу від 11 червня 1997 року, після чого знову проданий «Вагран» на підставі договору купівлі-продажу від 29 листопада 2002 року. Зміна статусу будівлі з гуртожитку на будинок для малих сімей на підставі п.1 рішення виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 23 червня 2004 року № 899 була здійснена з порушенням законодавства, що встановлено постановою Ленінського районного суду м. Кіровограда від 30 листопада 2015 року. Вказані факти стали підставою для скасування Кіровоградською міською радою п.1 рішення виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 23 червня 2004 року.
Встановивши дані обставини справи, суд першої інстанції дійшов висновку про визнання недійсним договору купівлі-продажу з тих підстав, що укладений між ПП «Вагран» та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу кімнати, суперечить встановленому законом № 500-VI від 04 вересня 2008 року мораторію на відчуження гуртожитків, а також суперечить житловому, цивільному законодавству, а саме невідповідність статусу будівлі фактично існуючому.
Апеляційний суд не погоджується з таким висновком суду з огляду на таке. 
Звертаючись до суду з зазначеним позовом, Кропивницька міська рада просила визнати договір купівлі-продажу кімнати АДРЕСА_1 , укладений між ПП «Вагран» та ОСОБА_1 недійсним з тих підстав, що на час укладення оспорюваного правочину у вказаній кімнаті проживала та були зареєстровані треті особи - ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .
Положеннями статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.
Статтею 16 ЦК України передбачено, що визнання правочину недійсним є одним з визначених законом способів захисту цивільних прав та інтересів осіб, а загальні вимоги щодо недійсності правочину встановлені статтею 215 цього Кодексу.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є договори та інші правочини.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення, породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді, коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу.
Тлумачення змісту статей 215, 216 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.
Як убачається з договору купівлі-продажу від 27 вересня 2013 року ОСОБА_1 придбав у ПП «Вагран» нежитлове приміщення за номером АДРЕСА_1 /т. 1 а.с.76 - 77/. 
Згідно додатку № 1 висновку щодо технічної можливості про об`єднання об`єкта нерухомого майна цілих нежитлових приміщень № АДРЕСА_1 - площею 17,2 кв.м. та № АДРЕСА_2 - площею 16,5 кв., придбаних ОСОБА_4 відповідно до договорів купівлі-продажу від 27 вересня 2013 року № 2660 та № 2663, кімната № АДРЕСА_1 розташована поруч з кімнатою № АДРЕСА_2 / т. 1 81,82/.
Згідно довідки № 418 від 25.09.2006 ОСОБА_3 проживає та прописана по АДРЕСА_1 , разом з сином ОСОБА_2 , на підставі ордера 245 від 04.10.1990 /т. 1 а.с.85/.
Відповідно до довідки про реєстрацію місця проживання або місця перебування фізичної особи від 17 липня 2014 року, ОСОБА_3 зареєстрована з 05.05.2006 в АДРЕСА_1 /т.1 а.с.87/. 
Висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 455/24-27 від 20.06.2024 встановлено, за місцем розташування, межування з іншими приміщеннями, площею, конфігурацією нежитлове приміщення загальною площею 17,2 кв.м. по АДРЕСА_1 , яке належить ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу індексований номер 6317532 від 27.09.2013 та житлова кімната АДРЕСА_1 , в якій проживають треті особи - ОСОБА_3 та ОСОБА_2 суттєво відрізняються та є різними приміщеннями /т. 2 а.с. 47-57/.
Також даний факт у судовому засіданні апеляційного суду підтвердила третя особа - ОСОБА_3 .
Отже при укладення оспорюваного правочину не встановлено порушення прав третіх осіб, оскільки ОСОБА_3 та ОСОБА_2 проживають в іншому приміщенні, вказані кімнати хоч і мають один номер, але є різними за місцем розташування, площею та конфігурацією. 
Також слід зазначити, що за змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див.; пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122 гс 18).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див.; пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127 гс 19).
З огляду на викладене, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позову.
За таких обставин, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
За правилами частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, з позивача на користь ОСОБА_1 слід стягнути сплачений ним судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 11 164,50 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд, - 

ухвалив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Бем Юрій Юрійович, задовольнити. 
Рішення Фортечного районного суду міста Кропивницького від 26 травня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову Кропивницької міської ради до Приватного підприємства «Вагран», ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Березовська Ольга Валеріївна, Державний реєстратор Созонівської сільської ради Кіровоградської області Клюшник Анна Олександрівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації - відмовити.
Стягнути з Кропивницької міської ради на користь ОСОБА_1 судовий збір сплачений ним за подання апеляційної скарги в розмірі 11 164,50 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 30.12.2025.

Судді: 

О.А.Письменний О.Л. Дуковський Л.М. Дьомич