ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 610/60/25 Головуючий суддя І інстанції Тімонова В. М.
Провадження № 22-ц/818/415/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2026 року       м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Мальованого Ю.М., Пилипчук Н.П.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Оріщенко Наталії Сергіївни на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 28 травня 2025 року по справі № 610/60/25 за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки,- 

в с т а н о в и в :

09.01.2025 до Балаклійського районного суду Харківської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 , від імені якої діяла її представниця - адвокат Оріщенко Наталія Сергіївна, в якій вона просила: 
- про стягнення з Відповідача заборгованість за Договором оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007 зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки у загальному розмірі 2165,67 грн., а також пені в розмірі 100,91 грн., інфляційні втрати у розмірі 187,96 грн., три проценти річних 63,88 грн. усього - 2518,42 грн; 
- розірвати Договір оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007 з урахуванням Додаткової угоди №1 від 17.03.2010 до договору оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007 на земельну ділянку, площею 0.7328 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0140; та стягнути судові витрати.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 29.11.2017 державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області Голуб В.М., ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка, площею 0,7328 га з кадастровим номером 6320282400:04:000:0140, яка розташована на території Гусарівської сільської ради Балаклійського району Харківської області. Право власності позивача на вище вказану земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 29.11.2017 за № 23637173.
Позивач успадкувала вказану земельну ділянку від свого померлого чоловіка ОСОБА_2 , який в свою чергу був спадкоємцем своєї матері – ОСОБА_3 .
Між попереднім власником земельної ділянки, ОСОБА_3 та Відповідачем - Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «ГУСАРІВСЬКЕ» було укладено Договір оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007.
Право оренди на підставі вище вказаного договору оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що внесено запис про інше речове право за №25996726. Строк оренди 20 років.
19.12.2017 року між Позивачем та Відповідачем була укладена Додаткова угода №1 до Договору оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007 відповідно до якої абзац 1 Договору викладено в наступній редакції: «Власник земельної ділянки ОСОБА_1 , що зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №105565865, виданого 29.11.2017 р., що іменований далі як «Орендодавець» і діє відповідно до чинного законодавства України, - з одного боку, та СТОВ «Гусарівське», в особі директора Вовченка Віктора Миколайовича, діючого на підставі статуту СТОВ «Гусарівське», що іменований далі як «Орендар», з другого боку, уклали цей договір про нижченаведене.». Також, Додатковою угодою №1 Договору оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007 абзац 1 Розділу 4 Договору оренди викладено в наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій і/або натуральній формі та розмірі 3,0% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, визначеної на дату розрахунків, і становить – 755, 95 грн. на рік з урахуванням прибуткового податку». Втім, позивач три роки поспіль не отримує від відповідача орендну плату за користування спірною земельною ділянкою, а саме за 2022, 2023 та за 2024 роки.
Оскільки відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки у визначені договором строки, договір оренди підлягає розірванню за рішенням суду.
28.05.2025 представником позивача подано заяву про зменшення позовних вимог. Було зазначено, що с. Гусарівка Ізюмського району Харківської області та прилеглі земельні ділянки з 02.03.2022 до 29.03.2022 знаходилися під тимчасовою окупацією російськими військовими, а з 24.02.2022 до 12.09.2022 відносилися до територій активних бойових дій, тому юридично обґрунтованим є стягнення орендної плати з відповідача лише за період з 01.01.2022 до 23.02.2022 та з 13.09.2022 до 31.12.2022 (усього за 163 дні), коли відповідач об`єктивно не був позбавлений можливості використовувати земельну ділянку. 
Крім того, після відкриття провадження у справі в березні 2025 року відповідач СТОВ «ГУСАРІВСЬКЕ» виплатило позивачу орендну плату за земельну ділянку за 2024 рік. 
Тому щодо суми заборгованості з виплати орендної плати за 2024 рік, а саме в розмірі 746,03 грн, позивач претензій та вимог до СТОВ «ГУСАРІВСЬКЕ» не має, а отже в цій частині відмовляється від позову. 
Остаточно просила суд стягнути з СТОВ «ГУСАРІВСЬКЕ» заборгованість з виплати орендної плати за 2022 рік в розмірі 316,99 грн., орендної плати за 2023 рік - 709,82 грн; пеню за несвоєчасну виплату орендної плати за 2023 рік - 100,91 грн; інфляційні втрати за несвоєчасну виплату орендної плати за 2022 рік - 50,88 грн; інфляційні втрати за несвоєчасну виплату орендної плати за 2023 рік - 74,03 грн; 3% річних за несвоєчасну виплату орендної плати за 2022 рік - 19,02 грн; 3% річних за несвоєчасну виплату орендної плати за 2023 рік - 21,29 грн., усього 1 292,94 грн. до стягнення; розірвати Договір оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007, з урахуванням Додаткової угоди №1 від 17.03.2010 до договору оренди земельної ділянки №163/1 від 28.03.2007, на земельну ділянку, площею 0.7328 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0140; стягнути судові витрати з Відповідача.
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 28 травня 2025 року позов задоволено частково.
Стягнуто з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки № 163/1 від 28.03.2007 зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки у розмірі 1292,94 грн. 
Стягнуто з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 497,45 грн. 
В іншій частині позову відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Оріщенко Н.С. посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди, та в цій частини позовні вимоги - задовольнити.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що попри встановлення судом першої інстанції факту порушення відповідачем договірних зобов`язань у вигляді систематичної несплати орендної плати за 2022–2023 роки, що саме по собі є підставою для розірвання договору оренди землі, позовну вимогу про розірвання договору оренди залишено без задоволення
Суд першої інстанції, дослідивши надані позивачем докази та розрахунки, дійшов до висновку про їх обґрунтованість й повністю прийняв розрахунок штрафних санкцій. Тим самим суд встановив, що відповідач допустив прострочення виконання зобов`язання зі сплати орендної плати за 2022-2023 роки, що є порушенням умов договору. В той же час, суд не встановив факт прострочення заборгованості зі сплати орендної плати за 2024 рік, у зв`язку із нібито неможливістю встановити строк виконання обов`язку зі сплати орендної плати, що суперечить встановленим до цього судом обставин.
Таким чином, суд, у рішенні Балаклійського районного суду Харківської області встановивши: (а) факт порушення СТОВ «ГУСАРІВСЬКЕ» умов договору оренди земельної ділянки №163/1 щодо сплати орендної плати, а саме за 2022-2023 роки, (б) підстави для нарахування штрафних санкцій, у вигляді пені, інфляційних втрат та 3 % річних, відхилив позовну вимогу позивача про розірвання договору оренди землі у зв`язку із нібито відсутністю систематичної несплати орендної плати. Така оцінка доказів суду є суперечливою, здійсненою із порушенням норм матеріального права, що регулюють питання юридичних наслідків систематичної несплати орендної плати.
Суд першої інстанції необґрунтовано виснував, що за 2022 рік у відповідача була відсутня можливість з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки орендована земельна ділянка відносилася до території тимчасової окупації та активних бойових дій. Так, на обставини тимчасової окупації території, в межах якої розташована належна позивачу земельна ділянка, у 2022 році звертав увагу і сам позивач. За період тимчасової окупації позивачем не висувались вимоги щодо виплати орендної плати. Відповідно до усталеної практики Верховного суду, що сформувалась під час дії воєнного стану на території України, тягар доказування неможливості виконати обов`язок у зв`язку із форс-мажорними обставинами покладається виключно на відповідача, як на сторону, яка порушила зобов`язання.
Таким чином, тягар доказування щодо неможливості виконання зобов`язання зі сплати орендної плати внаслідок обставин форс-мажору (непереборної сили) покладається на відповідача СТОВ «ГУСАРІВСЬКЕ». Лише самі посилання суду першої інстанції на оголошення в Україні з 24 лютого 2022 року воєнного стану та на посилання норм матеріального права, без надання належних доказів на підтвердження дійсної неможливості виконання умов договору оренди землі, є безпідставними. З урахуванням викладених обставин, факт неможливості сплати відповідачем орендної плати за 2022 рік та/або наявності поважних причин щодо прострочення виплати орендної плати не підтверджено належними доказами, а отже, твердження про неможливість виконання зобов`язання з цієї підстави є необґрунтованим. Таким чином, недоведеність факту неможливості виконання зобов`язання з виплати орендної плати у 2022 році у зв`язку з нібито форс-мажором, вказує на помилковість висновків суду першої інстанції щодо неврахування обставин невиплати орендної плати за 2022 рік підстави у підсумуванні кількості (системи) невиплати орендарем орендної плати
На переконання позивача, так само як і за 2023 і за 2024 роки, обставини невиплати орендної плати за 2022 рік мали бути враховані судом у кваліфікації дій відповідача з невиплати орендної плати як таких, що тягнуть за собою можливість розірвання договору оренди.
Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивачки, розглянула справу за відсутності інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, які не з`явилися у судове засідання, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду скарги. 
Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Рішення суду оскаржується лише в частині відмови у позові про розірвання договору оренди, тому в іншій частині рішення суду не перевіряється.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у вказаний вище період 2022 року використання відповідачем об`єкту оренди було неможливим з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Гусарівка Ізюмського району Харківської області в період з 02.03.2022 до 29.03.2022 знаходилися під тимчасовою окупацією російськими військовими, а з 24.02.2022 до 12.09.2022 відносилося до територій активних бойових дій. Отже, в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів.
Крім того, у березні 2025 року відповідач виплатив орендну плату за земельну ділянку за 2024 рік, однак встановити обумовленого Договором строку внесення орендної плати суд не має можливості, оскільки відсутній сам Договір оренди земельної ділянки № 163/1 від 28.03.2007, у Додатковій угоді це не зазначено, а відповідач його не надав на вимогу суду.
Отже, суд дійшов висновку, що за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельними ділянками у період з 24 лютого 2022 року по 12 вересня 2022 року, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги  ОСОБА_1 про розірвання договорів оренди землі відсутні.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди № 163/1 від 28.03.2007 не підлягають задоволенню.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 29.11.2017 державним нотаріусом Балаклійської державної нотаріальної контори Харківської області Голуб В.М., Третьякова є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6320282400:04:000:0140, загальною площею 0,7328 га, яка розташована на території Гусарівської сільської ради Балаклійського району Харківської області (а.с. 18).
Право власності позивача на вище вказану земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 29.11.2017 за № 23637173 (а.с. 19).
На вказану земельну ділянку 28.03.2007 було укладено договір оренди № 163/1 з СТОВ «Гусарівське».
19.12.2007 між ОСОБА_1 і СТОВ "ГУСАРІВСЬКЕ" була укладена додаткова угода № 1 до договору оренди земельної ділянки № 163/1 від 28.03.2007, відповідно до якої абзац 1 Договору викладено в наступній редакції: «Власник земельної ділянки ОСОБА_1 , що зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №105565865, виданого 29.11.2017 р., що іменований далі як «Орендодавець» і діє відповідно до чинного законодавства України, - з одного боку, та СТОВ «Гусарівське», діючого на підставі статуту СТОВ «Гусарівське», що іменований далі як «Орендар», з другого боку, уклали цей договір про нижченаведене:
Абзац Перший Розділу 2 «Об`єкт оренди» Договору оренди викладено в такій редакції зокрема: Грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 25198,28 грн.
Розділ 3 «Строк дії договору»: договір укладений на 20 років.
Абзац 1 Розділу 4 Договору оренди викладено в наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій і/або натуральній формі та розмірі 3,0% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, визначеної на дату розрахунків, і становить – 755, 95 грн. на рік з урахуванням прибуткового податку». (а.с. 20).
02.05.2018 здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, площею 0,7328 га, кадастровий номер 6320282400:04:000:0140 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 40931711 від 04.05.2018) (а.с. 19).
З відповіді ГУ ДПС у Харківській області від 19.12.2024 убачається, що за період 2022-2024 роки ТОВ «Гусарівське» на користь ОСОБА_1 за ознакою 106 «Дохід від надання земельної частки (паю) в лізинг, оренду або суборенди» дохід не нараховувався, ПДФО та військовий збір не сплачувався (а.с. 21).
Відповідно до витягу № НВ-9953968722024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, станом на 2024 рік нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6320282400:04:000:0140 становить 24867,51 грн (а.с. 22).
Згідно з повідомленням Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyi-oczinky-zemel-za-2023-rik/ індексація нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь (рілля) за 2019-2022 не проводилась (коефіцієнт індексації становить 1,0). При цьому, значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051 (а.с. 22 зворот).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с. Гусарівка Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка з 24 лютого 2022 року по 12 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та у зоні активних бойових дій .
З огляду на викладене апеляційний суд вважає обгрунтованим висновок суду першої інстанції про доведення неможливості використання об`єкту оренди з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Гусарівка Балаклійської міської територіальної громади, в період з 02 березня 2022 року по вересень 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в зоні активних бойових дій, в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів збір врожаю та посівну компанію.
Позивачка знала про ці обставини, які унеможливлювали орендарем використання орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору оренди продовж вегетаційного періоду сільськогосподарських культур, посадка та збір врожаю за обставин тимчасової російської окупації був об`єктивно неможливий, тому у позивачка не мала очікувати на отримання орендної плати за 2022 рік. 
Крім того, позивачка всупереч свого процесуального обов`язку не надала до суду першої інстанції договір оренди земельної ділянки, в якому має бути зазначено конкретний строк сплати орендної плати, а тому з урахуванням звернення до суду з цим позовом у січні 2025 року суд обґрунтовано вважав не доведеними легітимні очікування позивачки на отримання орендної плати за 2024 рік на день звернення до суду з позовом. Той факт, що відповідач добровільно сплатив орендну плату за 2022-2024 роки у контексті вказаних обставин справи не є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди, а навпаки свідчить про добросовісну процесуальну поведінку відповідача.
Отже, за таких обставин правильним є висновок суду щодо відсутності у відповідача обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договорами оренди земельної ділянки відповідно до вимог ст. 762 ЦК України, у зв`язку із неможливістю використання орендованої земельної ділянки.
Таким чином, колегія суддів погоджується з тим, що за відсутності підстав для сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати у 2023 році систематичним невиконанням договору. Тому підстав для розірвання договорів оренди землі не вбачається.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги є недоведеними та висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 , адвоката Оріщенко Наталії Сергіївни, залишити без задоволення.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 28 травня 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки залишити без змін.
В іншій частині рішення не оскаржувалось та не переглядалось.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Повний текст постанови складений 09 лютого 2026 року.

Головуючий   В.Б.Яцина.

Судді   Ю.М.Мальований.

Н.П.Пилипчук.