ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 грудня 2025 року
м. Київ
справа № 523/7737/23
провадження № 61-399св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:  судді-доповідача - Фаловської І. М.
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В., Ситнік О. М.,
учасники справи:
позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ізумруд 2007», відповідач - ОСОБА_1 ,	
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гришко Сергій Олександрович, на рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 18 січня 2024 року у складі судді Дяченко В. Г. та постанову Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2024 року у складі колегії суддів Комлевої О. С., Вадовської Л. М., Сєвєрової Є. С. та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ізумруд 2007» на додаткову постанову Одеського апеляційного суду від 28 січня 2025 року у складі колегії суддів Комлевої О. С., Вадовської Л. М., Сєвєрової Є. С., 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2023 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ізумруд 2007» (далі - ОСББ «Ізумруд 2007») звернулося до суду з позовом до    ОСОБА_1 про визнання правочинів недійсними та скасування державної реєстрації права власності.
Позов мотивовано тим, що 29 січня 2022 року загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку «Ізумруд 2007», оформленими протоколом № 2022/0129, серед іншого, прийнято рішення «Про прийняття співвласниками ОСББ «Ізумруд 2007» рішення про управління житловим комплексом на АДРЕСА_1 самостійно, шляхом самозабезпечення через статутні органи ОСББ з 01 травня 2022 року». 
Під час обробки інформації про будинок та його співвласників було з`ясовано, що ОСОБА_1 є власником приміщень АДРЕСА_2 .
Зазначив, що ці приміщення є допоміжними, тобто такими, що призначені для обслуговування потреб багатоквартирного будинку та не є житловими. З дня введення будинку в експлуатацію вони використовувались за призначенням як допоміжні приміщення, де розташовані технологічні магістралі будинку та вузли технічного забезпечення утримання будинку.
ОСББ «Ізумруд 2007» зазначало, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною сумісною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку на підставі прямої вказівки закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення їх співвласниками будь-яких додаткових дій, отже, неможливим є набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення. 
Позивач вважав, що за таких обставин заявлені вимоги позову є належним та ефективним способом захисту порушеного права співвласників багатоквартирного будинку у користуванні допоміжними приміщеннями.
Посилаючись на викладене, ОСББ «Ізумруд 2007» просило суд:
визнати недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 6-Е у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6E/04-06, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГК «Діамант» (далі - ТОВ «ЮГК «Діамант»); додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6E/04-06; акт приймання-передавання об`єкта від 25 жовтня 2007 року;
скасувати рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37528206, від 11 жовтня 2017 року, 17:13:39, на приміщення 6-Е у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1376330051101;
визнати недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 8-В у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06; акт приймання-передавання об`єкта від 23 жовтня 2007 року;
скасувати рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Ярмошевича Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37348873, від 29 вересня 2017 року, 15:51:33, на приміщення 8-В у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1366277051101;
визнати недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 12-Р у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06; акт приймання-передавання об`єкта від 12 листопада 2007 року;
скасувати рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Бахової В. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37487060, від 10 жовтня 2017 року 09:59:32, на приміщення 12-Р у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1374146951101;
визнати недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 5-М у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06; акт приймання-передавання об`єкта від 12 листопада 2007 року;
скасувати рішення державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Кукліної А. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37527625, від 11 жовтня 2017 року, 16:55:11, на приміщення 5-М у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1376306051101.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Суворовський районний суд м. Одеси рішенням від 18 січня 2024 року позов ОСББ «Ізумруд 2007» задовольнив.
Визнав недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 6-Е у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6E/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6E/04-06; акт приймання-передавання об`єкта інвестору від 25 жовтня 2007 року.
Скасував рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37528206, від 11 жовтня 2017 року, 17:13:39, на приміщення 6-Е у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1376330051101.
Визнав недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 8-В у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06; акт приймання-передавання об`єкта інвестору від 23 жовтня 2007 року.
Скасував рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Ярмошевича Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37348873, від 29 вересня 2017 року, 15:51:33, на приміщення 8-В у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1366277051101.
Визнав недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 12-Р у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06; акт приймання-передавання об`єктів інвестору від 12 листопада 2007 року.
Скасував рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Бахової В. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37487060, від 10 жовтня 2017 року, 09:59:32, на приміщення 12-Р у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1374146951101.
Визнав недійсними документи, що стали підставою для державної реєстрації права власності на приміщення 5-М у будинку АДРЕСА_1 : договір про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293?5М/04?06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06; акт приймання-передавання об`єкта інвестору від 12 листопада 2007 року.
Скасував рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Кукліної А. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37527625, від 11 жовтня 2017 року, 16:55:11, на приміщення 5-М у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1376306051101.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Суворовський районний суд м. Одеси додатковим рішенням від 26 січня 2024 року стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Ізумруд 2007» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 30 000,00 грн та витрати з оплати висновку експерта у розмірі 10 000,00 грн.
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гришко С. О., оскаржив його до апеляційного суду.
Одеський апеляційний суд постановою від 09 грудня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гришко С. О., залишив без задоволення, рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 18 січня 2024 року залишив без змін.
Задовольняючи позовні вимоги, суд виснував, що нерухоме майно, яке є предметом спірних договорів про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6E/04-06, від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06, від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06, додаткових угод, актів приймання-передавання, укладених між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант», належить до допоміжних приміщень будинку за адресою: АДРЕСА_1 . 
Зазначене майно є спільною сумісною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку на підставі закону, що виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав.
Належність приміщень 6-Е, 8-В, 12-Р, 5-М багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 до допоміжних підтверджується висновком експерта від 21 серпня 2023 року № 27/2023, який не спростований жодними доказами.
Апеляційний суд відхилив доводи відповідача про те, що експертний висновок є недопустимим доказом у справі, оскільки огляд спірних приміщень експертом відбувся без дозволу та присутності ОСОБА_1 як їх власника, з тих підстав, що не встановлено порушення порядку його отримання.
Одеський апеляційний суд додатковою постановою від 28 січня 2025 року заяву ОСББ «Ізумруд 2007» про ухвалення додаткового рішення задовольнив частково.
Стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Ізумруд 2007» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 5 000,00 грн, понесених у суді апеляційної інстанції. 
Вирішуючи заяву ОСББ «Ізумруд 2007» про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, апеляційний суд урахував принцип співмірності та розумності судових витрат, складність справи та обсяг виконаних робіт адвокатом, а також взяв до уваги клопотання відповідача про зменшення витрат на оплату правничої допомоги.
Короткий зміст вимог касаційних скарг та узагальнені доводи осіб, які їх подали
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у січні 2025 року, ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гришко С. О., просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні заявлених позовних вимог ОСББ «Ізумруд 2007», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. До касаційної скарги додано клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.
Як на підставу касаційного оскарження відповідач посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених: 
у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2020 року у справі № 522/25151/14 про те, що підстава недійсності правочину (оспорюваності чи нікчемності) має існувати в момент вчинення правочину;
у постанові Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18 про те, що у такій категорії справ важливо встановити не умови фактичної експлуатації приміщень на момент вирішення справи судом, а їх приналежність до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку з початку будівництва;
у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц про те, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Також заявник посилається на пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України (судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу), а саме вказує, що суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання відповідача про відкладення розгляду справи. 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди, задовольняючи позовні вимоги, не встановили підстав недійсності оспорюваних правочинів станом на час їх укладення, при цьому застосували норми матеріального права, які не підлягали застосуванню до спірних правовідносин.
Вважає, що позивач не довів належними і допустимими доказамите, що спірні приміщення набуті у власність відповідачем за інвестиційними договорами саме як допоміжні, а суди безпідставно дійшли таких висновків.
Зазначає, що висновок експерта, покладений в основу оскаржуваних судових рішень, не можна вважати допустимим доказом у розумінні положень статей 77, 78 ЦПК України, оскільки огляд спірних приміщень експертом відбувся без дозволу та присутності ОСОБА_1 як їх власника.
Вважає, що суди застосували нерелевантні висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19, на яку суди посилались як на приклад правильного застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах, приміщення, які були предметом судового розгляду, були набуті у власність відповідачами шляхом приватизації, а не на підставі інвестиційних договорів як у спірних правовідносинах.
Також заявник зазначає, що суди не звернули уваги на неналежний склад відповідачів, зокрема за обов`язкової співучасті обох сторін правочину у спорах про визнання правочину недійсним, суди розглянули справу без участі сторони оспорюваних інвестиційних договорів ТОВ «ЮГК «Діамант».
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у березні 2025 року, ОСББ «Ізумруд 2007» просить скасувати додаткову постанову суду апеляційної інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення заявлених вимог про стягнення судових витрат повністю, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Як на підставу касаційного оскарження судового рішення позивач посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції не взяв до уваги час, витрачений адвокатом на надання послуг, ціну позову та значення спору для позивача.
Доводи інших учасників справи
У лютому 2025 року на адресу Верховного Суду від ОСББ «Ізумруд 2007» надійшов відзив на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в якому викладено заперечення на доводи касаційної скарги, які позивач вважає необґрунтованими та безпідставними, просить відмовити в її задоволенні.
У березні 2025 року ОСББ «Ізумруд 2007» подало до Верховного Суду клопотання про стягнення з ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу у сумі 30 000,00 грн.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 11 січня 2019 року зареєстровано ОСББ «Ізумруд 2007», що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців (а. с. 11-13, т. 1).
28 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 297-8B/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 8-В у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. 
28 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 298-6Е/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6Е/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 6-Е у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. 
13 січня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 299-12P/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 12-Р у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. 
13 січня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 293-5М/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 5-М у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. 
Розпорядженням Суворовської районної адміністрації від 28 вересня 2007 року № 696р затверджено акт приймальної комісії від 27 вересня 2007 року про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - 606-ти квартирного житлового будинку  АДРЕСА_3 . 
Відповідно до технічного паспорта (а. с. 28-38, т. 1) на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , до складу приміщення 6-Е входять приміщення: 199 - бакова, 200 - тех. приміщення, 205 - електрощитові, 20 - коридор; до складу приміщення 8-В входять приміщення: 147 - бакова, 153 - електрощитові, 156 - бойлерна, 155 - коридор; до складу приміщення 12-Р входять приміщення: 95 - бакова, 100 - електрощитові, 103 - бойлерна, 102 - коридор; до складу приміщення 5-М входять приміщення: 41 - бакова, 47 - електрощитова, 50 - бойлерна, 49 - коридор. Приміщення розташовані на цокольному поверсі будинку, мають окремий вхід з двору.
29 вересня 2017 року рішенням державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Ярмошевича Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37348873, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на приміщення АДРЕСА_4 , реєстраційний номер нерухомого майна 1366277051101; підстава внесення запису: договір про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант», додаткова угода до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, акт приймання-передавання об`єкта від 23 жовтня 2007 року.
10 жовтня 2017 року рішенням державного реєстратора юридичного департаменту Одеської міської ради Бахової В. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37487060, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на приміщення 12-Р у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1374146951101; підстава внесення запису: договір про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант», додаткова угода до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06, акт приймання-передавання об`єкта від 12 листопада 2007 року.
11 жовтня 2017 року рішенням державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Кравцан М. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37528206, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на приміщення 6-Е у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1376330051101; підстава внесення запису: договір про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6E/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»); додаткова угода до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6E/04-06; акт приймання-передавання об`єкта від 25 жовтня 2007 року.
11 жовтня 2017 року рішенням державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради Кукліної А. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37527625, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на приміщення 5-М у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1376306051101; підстава внесення запису: договір про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант»; додаткова угода до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06; акт приймання-передавання об`єкта від 12 листопада 2007 року.
Згідно з висновком експерта № 27/2023 року, складеним судовим експертом Чорною Ю. П. 21 серпня 2023 року за результатом проведення будівельно-технічного експертного дослідження: 
1. Нежитлові приміщення 6-Е, а саме: 199 - бакова, площею 97,2 кв. м, 205 - електрощитова, площею 6,0 кв. м, 209 - бойлерна, площею 23,1 кв. м, 207 - коридор, площею 18,2 кв. м, у житловому будинку АДРЕСА_1 належать до допоміжних приміщень житлового будинку.
2. Нежитлові приміщення 8-В, а саме: 147 - бакова, площею 97,2 кв. м, 153 - електрощитова, площею 6,0 кв. м, 156 - бойлерна, площею 23,1 кв. м, 155 - коридор, площею 31,8 кв. м, у житловому будинку АДРЕСА_1 належать до допоміжних приміщень житлового будинку.
3. Нежитлові приміщення 12-Р, а саме: 95 - бакова, площею 97,7 кв. м, 100 - електрощитова, площею 6,0 кв. м, 103 - бойлерна, площею 23,1 кв. м, 102 - коридор, площею 18,8 кв. м, у житловому будинку АДРЕСА_1 належать до допоміжних приміщень житлового будинку.
4. Нежитлові приміщення 5-М, а саме: 41 - бакова, площею 97,1 кв. м, 47 - електрощитова, площею 6,0 кв. м, 50 - бойлерна, площею 23,1 кв. м, 49 - коридор, площею 18,8 кв. м, у житловому будинку АДРЕСА_1 належать до допоміжних приміщень житлового будинку (а. с. 157-166, т. 2).
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційні скарги підлягають задоволенню частково з таких підстав.
У частині першій статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення не відповідають.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 
У частині першій статті 4 ЦПК України зазначено, що кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17).
Спір у цій справі виник у зв`язку з тим, що, на думку позивача, відчуження спірних приміщень на користь відповідача за інвестиційними договорами, укладеними з ТОВ «ЮГК «Діамант», є незаконним, що порушує права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ «Ізумруд 2007».
Недійсність договору як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто правовим наслідком недійсності договору є за своєю суттю «нівелювання» правового результату, породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу / набуття / зміни / встановлення / припинення прав взагалі) (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
У ЦК України закріплений підхід, за якого оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц).
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що укладені між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» правочини є недійсними, оскільки їх предметом є допоміжні приміщення, набуття права власності на які як на окремий об`єкт нерухомого майна є неможливим.
Колегія суддів вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій під час вирішення справи допустили порушення норм процесуального права, не встановили фактичних обставин справи, які мають значення для її правильного вирішення, що призвело до неправильного вирішення справи з огляду на таке.
Відповідно до сталої практики Верховного Суду підстава недійсності правочину (оспорюваності чи нікчемності) має існувати в момент вчинення правочину (постанова Верховного Суду від 24 квітня 2020 року у справі № 522/25151/14, на яку заявник посилається у касаційній скарзі).
Отже, оцінюючи укладені ОСОБА_1 інвестиційні договори щодо наявності підстав для визнання їх недійсними, підлягала перевірці судом відповідність оспорюваних правочинів актам цивільного законодавства, які діяли на момент їх укладення.
З матеріалів справи убачається, що розпорядженням Суворовської районної адміністрації від 28 вересня 2007 року № 696р затверджено акт приймальної комісії від 27 вересня 2007 року про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - 606-ти квартирного житлового будинку  АДРЕСА_3 . 
28 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 297-8B/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 8-В у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. У договорі зазначено, що технічна характеристика приміщення вказана у Додатку № 1 до договору, який є його невід`ємною частиною.
28 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 298-6Е/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6Е/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 6-Е у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. У договорі зазначено, що технічна характеристика приміщення вказана у Додатку № 1 до договору, який є його невід`ємною частиною.
13 січня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 299-12P/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 12-Р у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. У договорі зазначено, що технічна характеристика приміщення вказана у Додатку № 1 до договору, який є його невід`ємною частиною.
13 січня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГК «Діамант» укладено договір про інвестування будівництва № 293-5М/04-06, додаткову угоду до договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06, предметом яких є нежитлове приміщення 5-М у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 143 кв. м. У договорі зазначено, що технічна характеристика приміщення вказана у Додатку № 1 до договору, який є його невід`ємною частиною.
Водночас, задовольняючи позовні вимоги, суди зробили висновок про невідповідність інвестиційних договорів, укладених у 2006 році, вимогами Закону України від 14 травня 2015 року «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності з 01 липня 2015 року.
Крім того, в оспорюваних договорах про інвестування будівництва, предметом яких є спірні приміщення, зазначено, що технічні характеристики приміщень вказані у Додатках № 1, які є їх невід`ємними частинами.
Водночас у матеріалах справи відсутні Додатки № 1 до договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 297-8B/04-06, договору про інвестування будівництва від 28 грудня 2006 року № 298-6Е/04-06, договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 299-12P/04-06 та договору про інвестування будівництва від 13 січня 2006 року № 293-5М/04-06.
У постанові Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, на яку посилається заявник у касаційній скарзі, зазначено про те, що у спірних правовідносинах важливо встановити приналежність приміщень до допоміжних у багатоквартирному будинку саме з початку будівництва. При цьому їх фактичне самовільне переобладнання іншими особами з метою використання за іншим функціональним призначенням не змінює правового статусу цих приміщень.
У цьому контексті заслуговують на увагу доводи ОСОБА_1 , які не отримали жодної правової оцінки суду апеляційної інстанції, про те, що функціональне призначення спірних приміщень має бути встановлено станом на час введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, в якому вони знаходяться, та на час укладення інвестиційних договорів щодо цих приміщень. 
Отже, підлягали перевірці судом обставини належності спірних приміщень до допоміжних у структурі багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 станом на час його введення в експлуатацію та на час укладення оспорюваних інвестиційних договорів. 
З огляду на викладене суди дійшли передчасних висновків про недійсність оспорюваних правочинів, оскільки застосували норми матеріального права, які не були чинними на час їх укладення, а також не дослідили належним чином наявних в матеріалах справи документів, які стали підставою для державної реєстрації права власності на спірні приміщення за відповідачем.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 звертав увагу суду на допущені місцевим судом порушення норм процесуального права та помилкового застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Посилався на те, що у справах за позовом заінтересованої особи про визнання правочину недійсним сторони цього правочину мають бути залучені відповідачами, проте ТОВ «ЮГК «Діамант» не залучено до участі у справі.
Верховний Суд у своїх постановах, зокрема від 23 вересня 2020 року в справі № 175/1753/17, від 20 травня 2020 року в справі № 591/4618/16-ц, від 27 серпня 2020 року в справі № 371/986/16-ц, зазначив: «Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи, чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що правові наслідки вчинення недійсного правочину насамперед стосуються прав та інтересів осіб, які є сторонами за таким договором.
Таким чином, під час вирішення спорів щодо встановлення недійсності правочину судам необхідно перевірити склад учасників процесу та з`ясувати коло осіб, на яке поширюються наслідки недійсності укладеного правочину.».
Отже, наслідком недійсності оспорюваних інвестиційних договорів, укладених між підрядником ТОВ «ЮГК «Діамант» та інвестором ОСОБА_1 , можуть бути, зокрема, вимоги майнового характеру інвестора до ТОВ «ЮГК «Діамант», яке не брало участі у справі, не могло користуватись правами, наданими учаснику справи згідно зі статтею 43 ЦПК України.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з мотивувальної частини із зазначенням, зокрема, мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.
Касаційний суд зауважує, що законодавець імперативно визначив необхідність здійснювати відхилення доводу (аргументу) апеляційної скарги чи відзиву, з яким апеляційний суд не погоджується. При цьому не має значення, чи стосується такий довід (аргумент) судового рішення по суті, чи тільки процесуального питання (постанови Верховного Суду від 10 січня 2024 року в справі № 501/1672/22, від 17 січня 2024 року в справі № 441/1159/21).
Суд апеляційної інстанції не навів мотивів щодо відхилення доводів апеляційної скарги про те, що ТОВ «ЮГК «Діамант» не залучено до участі у справі, не з`ясував коло осіб, на яке поширюються наслідки недійсності оспорюваних правочинів.
Лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд може вирішувати питання про обґрунтованість чи необґрунтованість позовних вимог.
Обов`язком позивача є самостійне визначення позовних вимог, наведення правових підстав позову, а обов`язком суду є надання правової кваліфікації відносинам сторін та правових норм, які підлягають застосуванню для вирішення спору.
Крім того, суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки доводам  ОСОБА_1 про те, що висновок експерта від 21 серпня 2023 року № 27/2023 року складений з порушенням приписів Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 08 жовтня 1998 року, зокрема, що огляд спірних приміщень експертом відбувся без дозволу та присутності ОСОБА_1 як їх власника.
Суд має дотримуватися закону, від приписів якого він не може відступити у зв`язку з їх диспозитивністю, і не повинен підміняти його своїм власним висновком. Суд як орган державної влади наділений державою певними функціями і повноваженнями, є джерелом утвердження законності та справедливості.
Порушення такого підходу та, відповідно, ігнорування принципу законності суперечить щонайменше принципам правової визначеності, легітимних очікувань як базовим складовим верховенства права (правовладдя); дискримінує іншу сторону правовідносин.
Ураховуючи особливості правовідносин, що склались між сторонами, апеляційний суд, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про задоволення позову, яке фактично позбавляє ОСОБА_1 права власності, не перевірив правомірність втручання у право відповідача на мирне володіння майном та його відповідність цілям, визначеним у статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
За таких обставин, враховуючи недостатній обсяг встановлених у цій справі фактичних обставин щодо предмета спору, а також невстановлення належного складу відповідачів, на яких поширюються наслідки недійсності оспорюваних правочинів, апеляційний суд зробив передчасний висновок про залишення без змін рішення суду першої інстанції, тому постанова Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2024 року підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Щодо вирішення касаційної скарги ОСББ «Ізумруд 2007» на додаткову постанову Одеського апеляційного суду від 28 січня 2025 року
Оскільки Верховний Суд у цій справі дійшов висновку про необхідність скасування постанови апеляційного суду по суті спору, то додаткову постанову цього суду від 28 січня 2025 року, якою вирішено питання про стягнення судових витрат на правничу допомогу, понесених позивачем у суді апеляційної інстанції, як невід`ємну частину судового рішення також належить скасувати через втрату чинності основного судового рішення, незалежно від доводів і вимог касаційної скарги ОСББ «Ізумруд 2007» та наведених ним підстав оскарження. 
Щодо клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
ОСОБА_1, в інтересах якого діє адвокат Гришко С. О., разом із касаційною скаргою подав до Верховного Суду клопотання про передачу цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з огляду на наявність виключної правової проблеми і необхідності забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, зокрема у подібних правовідносинах, які виникли між ОСББ та власником майна, набутого у власність не шляхом приватизації державного чи комунального майна.
У частині п`ятій статті 403 ЦПК України передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.
Верховний Суд неодноразово вказував, що виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного вимірів. Кількісний ілюструє той факт, що вона наявна не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності. З погляду якісного критерію про виключність правової проблеми свідчать такі обставини, як відсутність сталої судової практики в питаннях, що визначаються як виключна правова проблема; невизначеність на нормативному рівні правових питань, які можуть кваліфікуватися як виключна правова проблема; необхідність застосування аналогії закону чи права; вирішення правової проблеми необхідне для забезпечення принципу пропорційності, тобто належного балансу між інтересами сторін у справі. Метою вирішення виключної правової проблеми є формування єдиної правозастосовної практики та забезпечення розвитку права.
Однак за встановлених обставин у цій справі та враховуючи сталу судову практику щодо порушеного у клопотанні питання, касаційний суд не вбачає у цій справі виключної правової проблеми. При цьому клопотання заявника не містить аргументів щодо необхідності відступлення від висновків, викладених у зазначених постановах Верховного Суду.
Отже, Верховний Суд виснує про відсутність підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
Доводи касаційної скарги  ОСОБА_1 дають підстави для висновку, що постанову апеляційного суду прийнято з порушенням норм процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційні скарги ОСОБА_1 та ОСББ «Ізумруд 2007»  належить задовольнити частково, постанову апеляційного суду та додаткову постанову апеляційного суду скасувати та передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141, 142 ЦПК України. У частинах першій, тринадцятій статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Тому розподіл судових витрат, зокрема, витрат на професійну правничу допомогу, понесених ОСББ «Ізумруд 2007» під час розгляду справи у Верховному Суді, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц).
Керуючись статтями 400, 402, 409, 411 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
У задоволенні клопотання ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гришко Сергій Олександрович, про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити.
Касаційні скарги ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Гришко Сергій Олександрович, та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ізумруд 2007» задовольнити частково.
Постанову Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2024 року та додаткову постанову Одеського апеляційного суду від 28 січня 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач І. М. Фаловська
Судді В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
В. В. Сердюк
О. М. Ситнік