ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 листопада 2025 року
м. Київ
справа № 759/21728/23
провадження № 61-12004св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Синельникова Є. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі - товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Капітал Фінанс»,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Цимейко Ганна Олегівна, на рішення Святошинського районного суду 
м. Києва у складі судді Журибеди О. М. від 24 липня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду у складі колегії суддів: Музичко С. Г., 
Болотова Є. В., Сушко Л. П., від 20 серпня 2025 року і ухвалив таку постанову.
Зміст заявлених позовних вимог
1.           У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до 
ТОВ «ФК Капітал Фінанс», в якому просила визнати недійсним іпотечне повідомлення, направлене ТОВ «ФК Капітал Фінанс» в порядку статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку», та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер 47484841 від 24 червня 2019 року, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Васильченко О. А. щодо переоформлення права власності на квартиру                   АДРЕСА_1 , на ТОВ «ФК Капітал Фінанс».
2.           На обґрунтування позовних вимог  ОСОБА_1  зазначала, що04 квітня 2008 року між нею та ТОВ «Український промисловий банк» було укладено кредитний договір № 659-100/к-08. Відповідно до умов договору 
ТОВ «Український промисловий банк» передав їй грошові кошти у розмірі 
1 030 200,00 грн, а вона до 29 квітня 2033 року мала повернути борг зі сплатою відсотків. 04 квітня 2008 року з метою забезпечення взятих на себе зобов`язань між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір № 659-100/Zфкіп-08, згідно з умовами якого нею було передано в іпотеку належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1 . На виконання прийнятого 
Національним банком України рішення від 30 квітня 2010 року між 
ТОВ «Укрпомбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено трьохсторонній договір про передачу активів та кредитних зобов`язань ТОВ «Укрпомбанк» на користь 
ПАТ «Дельта Банк».
3.           Позивачка зазначала, що Святошинським районним судом м. Києва 
від 25 січня 2011 року по справі № 2-2538-1/10 ухвалено рішення про стягнення з неї на користь ПАТ «Дельта Банк» суми боргу за кредитним договором у розмірі 1 166 036,46 грн. У подальшому за результатами проведеного електронного аукціону з реалізації права вимоги за кредитним договором покупцем квартири стало ТОВ «ФК Капітал Фінанс». 11 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та         ТОВ «ФК Капітал Фінанс» був укладений договір № 1268/К купівлі-продажу майнових прав, згідно з пунктом 1.1 якого відповідач набув статусу кредитора за кредитним договором № 659-100/ФК-08 від 04 квітня 2008 року. Також,11 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та відповідачем був укладений договір відступлення права вимоги за іпотечним договором № 659-100/2фкін08                                  від 04 квітня 2008 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванченком В. Ю. за реєстровим номером 1256.
4.           Згідно з доводами позивачки, у травні 2019 року на її адресу надійшло іпотечне повідомлення, у якому, серед іншого, було зазначено, що у зв`язку із здійсненням відступлення прав за вищевказаним іпотечним договором до фактора перейшли всі права іпотекодержателя, як сторони за договорами забезпечення, в обсязі і на умовах, що існували на момент набрання чинності договором відступлення прав за іпотечним договором. Відповідно до пунктів 2.4, 2.5 кредитного договору погашення відповідної частини кредиту та нарахованих на дату фактичної сплати відсотків здійснюється позичальником щомісячно у розмірі та строки, визначені у графіку повернення кредиту, шляхом внесення готівки в касу або безготівковим перерахуванням. Враховуючи вищевикладене, керуючись статтями 35 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «ФК Капітал Фінанс» вимагала погасити заборгованість у повному обсязі протягом 30 календарних днів з моменту направлення цього повідомлення у розмірі 2 095 874,44 грн.
5.           Згодом, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позивачці стало відомо, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Васильченко О. А. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47484841 від 25 червня 2019 року та було проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 . Зазначене рішення, на думку позивачки, є таким, що порушує її права та підлягає скасуванню з огляду на те, що іпотечне майно не було оцінене та іпотечне повідомлення є недійсним правочином, оскільки розмір заборгованості у ньому є надуманим та незаконним.
6.           Також позивачка вказує, що іпотечне повідомлення є фіктивним, оскільки в ньому відповідач попереджає її про задоволення своїх вимог шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу, але відповідач не здійснив продаж предмета іпотеки, а набув його у власність.
7.           З урахуванням зазначених обставин,  ОСОБА_1  просила позов задовольнити: визнати недійсним іпотечне повідомлення, направлене 
ТОВ «ФК Капітал Фінанс» в порядку статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку (вих. № 04-05/19 від 02 травня 2019 року) на її адресу; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер 47484841 від 24 червня 2019 року, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Васильченко О. А. щодо переоформлення права власності на квартиру АДРЕСА_1 , на                                     ТОВ «ФК Капітал Фінанс».
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
8.           Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 24 липня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
9.           Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що іпотечне повідомлення не є правочином, а є письмовою вимогою про усунення порушення у зобов`язанні, з якою позивач може погодитися і як наслідок сплатити вказану у повідомленні суму, або не погодитися. Суд також вважав, що під час реєстрації спірного об`єкту нерухомості дотримано вимоги пункту 6 постанови Кабінету Міністрів України               № 1127 від 25 грудня 2015 року. Неправильність розрахунку боргу позивачки за кредитним договором не доведені жодними доказами. Вимоги пункту 61 постанови Кабінету Міністрів України № 1127 від 25грудня 2015 року під час реєстрації спірного об`єкту нерухомості дотримані.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
10.        Постановою Київського апеляційного суду від 20 серпня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Святошинського районного суду міста Києва від 24 липня 2024 року - без змін.
11.        Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, оскілки позивачкою не надано суду доказів на спростування факту отримання нею письмової вимоги банку про усунення порушень, а саме іпотечного повідомлення. Порушень вимог пункту 61 постанови Кабінету Міністрів України 
№ 1127 від 25 грудня 2015 року під час реєстрації спірного об`єкту нерухомості судом не встановлено.
Узагальнені доводи касаційної скарги
12.        У вересні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат 
Цимейко Г. О. звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 24 липня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 серпня 2025 року, у якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить суд скасувати оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове судове рішення, яким її позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
13.        Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявниця зазначає неправильне застосування судами норм матеріального і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 квітня 2023 року у справі № 910/4518/16, від 05 червня 2024 року у справі № 910/14524/22, від 13 березня 2024 року у справі 
№ 201/15228/17, від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 21 грудня 2022 року у справі 
№ 914/2350/18 (914/608/20) (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України). Крім того указує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо юридичної природи повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, направлення якого передбачено статтею 35 Закону України «Про іпотеку» (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
14.        Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що суди попередніх дійшли неправильних висновків про неефективний спосіб захисту порушених прав, оскільки задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності призведе до відновлення порушених прав позивачки і не потребує застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності. 
15.        Заявниця вказує, що однією з підстав позову було посилання на відсутність проведення іпотекодержателем оцінки предмета іпотеки, як того вимагає          стаття 37 Закону України «Про іпотеку». 
16.        Стверджує, що під час розгляду цієї справи наголошувалося на тому, що в направленому іпотекодержателем (відповідачем) іпотечному повідомленні останній вимагав повернення завищеної суми заборгованості, оскільки ним було незаконно нараховано проценти та пеню. Умовами договору кредиту не було встановлено порядку нарахування процентів, як міри відповідальності, за період після закінчення строку кредитування або після пред`явлення вимоги про дострокове погашення кредиту. Також відповідачем незаконно нараховано пеню.
17.        Відповідно до доводів касаційної скарги, іпотечне повідомлення (письмова вимога про усунення порушення) є правочином, оскільки є дією відповідача, спрямованою на набуття права на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки.
18.        Також всупереч змісту іпотечного повідомлення відповідач не здійснив продаж предмета іпотеки (судовий захист прав іпотекодержателя), а набув його у власність (позасудовий спосіб захисту прав іпотекодержателя). Спосіб стягнення на предмет іпотеки впливає як на права іпотекодавця, так і на його поведінку.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
19.     Ухвалою Верховного Суду від 26 вересня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 759/21728/23 та витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.
Відзив на касаційну скаргу не надходив
Фактичні обставини справи, встановлені судами
20.        04 квітня 2008 року між ТОВ «Український промисловий банк» та 
ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 659-100/ФК-08, відповідно до умов якого позивачка отримала кредит у розмірі 1 030 200,00 грн. На строк до
29 березня 2033 року зі сплатою процентів 12,00 % річних.
21.        Для забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором, 
04 квітня 2008 року між позивачкою та банком було укладено іпотечний договір № 659-100/Zфкіп-08, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І. С., зареєстрований реєстрі за № 2042, згідно з яким позивачка надала в якості забезпечення зобов`язань спірне нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 та сторони цього договору оцінили предмет іпотеки у 1 212 000,00 грн.
22.        На виконання прийнятого Національним банком України рішення 
від 30 червня 2010 року між ТОВ «Укрпомбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено трьохсторонній договір про передачу активів та кредитних зобов`язань Укрпромбанка на користь ПАТ «Дельта Банк».
23.        Заочним рішенням Святошинського районного суду міста Києва 
від 25 січня 2011 року у справі № 2-2538-1/10 позов ПАТ «Дельта Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 солідарно на користь ПАТ «Дельта Банк» заборгованість у розмірі 1 164 216,46 грн, судові витрати у розмірі 
1 820,00 грн.
24.        В подальшому за результатами проведеного електронного аукціону з реалізації права вимоги за кредитним договором, покупцем лоту стало                            ТОВ «ФК Капітал Фінанс».
25.        11 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК Капітал Фінанс» був укладений договір № 1268/к купівлі-продажу майнових прав, згідно з пунктом 1.1 якого відповідач набув статусу кредитора за кредитним договором № 659-100/ФК-08 від 04 квітня 2008 року.
26.        11 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК Капітал Фінанс» був укладений договір відступлення права вимоги за іпотечним договором № 659-100/2фкін-08 від 04 квітня 2008 року, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванченком В. Ю. за реєстровим номером № 1256.
27.        02 травня 2019 року за № 04-05/19 ТОВ «ФК Капітал Фінанс» на адресу ОСОБА_1 направлено іпотечне повідомлення в порядку статей 37, 38 «Про іпотеку», згідно з яким товариство вимагало погасити заборгованість в повному обсязі протягом 30 календарних днів з моменту направлення цього повідомлення у розмірі 2 093 874,44 грн, а саме: 1 016 474,00 грн - сума боргу за тілом кредиту, 459 533,76 грн - проценти за користування кредитними коштами, 
617 866,68 грн - пеня.
28.        У вказаному іпотечному повідомленні, вказано, що у разі невиконання позивачкою вищевказаної вимоги ТОВ «ФК Капітал Фінанс» буде змушено звернути стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , в порядку, передбаченому статтею 3 кредитного договору та статтями 37, 38 Закону України «Про іпотеку» задовольнити свої вимоги за рахунок продажу предмету іпотеки.
29.        Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16 жовтня 2019 року № 184937876 за ТОВ «ФК Капітал Фінанс» зареєстровано право власності на об`єкт квартиру АДРЕСА_1 , підстава виникнення права власності: акт приймання-передачі кредитної справи, серії та номер: б/н, видавник ПАТ «Дельта Банк»/ТОВ «ФК Капітал Фінанс», іпотечний договір, серія та номер 2041, виданий 04 квітня 2008 року, видавник Кравченко І. С., приватний нотаріус Київського нотаріального округу; договір відступлення права вимоги, серія та номер 1256, виданий 11 квітня 2019 року, видавник: Іванченко В. Ю., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
30.        Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга до задоволення не підлягає.
31.        Згідно з пунктами 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
32.        Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
33.        Відповідно до частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
34.        Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
35.        Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної у позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
36.        Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
37.        Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
38.        У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року 
у справі № 925/642/19 зазначено, що позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюється судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
39.        Частиною першою статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
40.        Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
41.        Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
42.        У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
43.        Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
44.        Одним із видів порушення зобов`язання є прострочення - невиконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк.
45.        Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
46.        Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
47.        Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
48.        У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша 
статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
49.        Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
50.        Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» уразі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
51.        Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 04 квітня 2008 року, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.
52.        Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
53.        З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
54.        Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності від 24 червня  2019 року, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
55.        Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Закон № 1952-1V).
56.        Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
57.        За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону № 1952-IV державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
58.        Відповідно до частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
59.        Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Порядок № 1127) Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
60.        Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку № 1127).
61.        Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
62.        Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
63.        У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
64.        Такі правові висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
65.        Суди встановили, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16 жовтня 2019 року № 184937876 за                       ТОВ «Фінансова компанія Капітал Фінанс» зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, квартиру АДРЕСА_1 , підстава виникнення права власності: акт приймання-передачі кредитної справи, серії та номер: б/н, видавник 
ПАТ «Дельта Банк»/ТОВ «Фінансова компанія Капітал Фінанс», іпотечний договір, серія та номер: 2041, виданий 04.04.2008, видавник: Кравченко І. С., приватний нотаріус КМНО; договір відступлення права вимоги, серія та номер: 1256, виданий 11 квітня 2019 року, видавник: Іванченко В. Ю., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
66.        Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
67.        Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
68.        Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).
69.        Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, мотивовано виходив з того, що позивачка не довела порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки (належної її квартири), зокрема положень пункту 61 Порядку № 1127, під час реєстрації приватним нотаріусом спірного об`єкту нерухомості.
70.        Доводи касаційної скарги про те, що під час звернення стягнення на предмет іпотеки було порошено вимоги статей 35-38 Закону України «Про іпотеку» не знайшли свого підтвердження виходячи із наступного.
71.        Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
72.        Зі змісту іпотечного договору від 04 квітня 2008 року встановлено, що пунктом 4 цього договору передбачено право та порядок задоволення вимог іпотекодержателя.
73.        Відповідно до пункту 4.1 цього договору іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, зокрема, якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу за кредитом) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки.
74.        Пунктом 4.2 договору іпотеки визначено, що у випаду порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю (та позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без  задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
75.        Згідно з пунктами 4.3, 4.4 цього договору іпотеки іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених пунктом 4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним з наступних способів, зокрема шляхом прийняття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов`язання. Цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (підпункт 4.4.1 договору).
76.        Пунктом 6.7 договору іпотеки сторони погодили, що всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.
77.        Судами встановлено, що позивачка не заперечувала факт отримання вимоги іпотекодавця, вказувала, що у травні 2019 року на її адресу надійшло іпотечне повідомлення.
78.        У направленому іпотечному повідомленні в порядку статей 37, 38 «Про іпотеку» ТОВ «ФК Капітал Фінанс» вимагало від позивачки погасити заборгованість за кредитним договором.
79.        Позивачка не надала свого розрахунку заборгованості, який би спростовував наявність борг перед кредитором, не надала відомостей про виконання рішення Святошинського районного суду міста Києва від 25 січня                   2011 року у справі № 2-2538-1/10 про стягнення 1 164 216,46 грн
80.        Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій, враховуючи положення 
статей 202, 205 ЦК України, правильно виходили з того, що іпотечне повідомлення не є правочином, а є письмовою вимогою іпотекодавця про усунення порушення зобов`язання, а тому не може бути визнано недійсним.
81.        Разом з тим, суди встановили, що сторони договору іпотеки оцінили предмет іпотеки. Водночас, позивачка не навела відомостей про ринкову вартість предмету іпотеки на момент звернення стягнення на нього, а також не надала доказів на підтвердження цього.
82.        Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційної скарги, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.
83.        Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
84.        Висновки суду апеляційної інстанції, з урахуванням встановлених у цій справі обставин, не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду, на які містяться посилання у касаційній скарзі.
85.        Верховний Суд неодноразово зауважував, що зважаючи на різноманітність правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, враховуючи фактичні обставини, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі  
№ 201/16373/16-ц, від 08 серпня 2023 року у справі № 910/8115/19 (910/13492/21)).
86.        Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
87.        З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування оскаржених судових рішень судів попередніх інстанцій. 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Цимейко Ганна Олегівна, залишити без задоволення.
2.           Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 24 липня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 серпня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді                                                                                       Є. В. Синельников
 
                                                                                                О. М. Осіян
 
                                                                                                В. В. Шипович