Справа № 369/3745/24
Провадження № 2/369/1195/26
РІШЕННЯ
Іменем України

09.02.2026         м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:
головуючого судді Пінкевич Н.С.,
при секретарі судових засідань Худинець Д.С
за участі
представника позивача адвоката Зайцева В.В.
представника відповідача адвоката Карапетяна А.Р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:
У березні 2024 року позивач ОСОБА_1 звернулася до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем, як покупцем, та відповідачем, як продавцем, було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 05 серпня 2019 року без нотаріального посвідчення.
Даним договором вони досягли домовленості укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення – квартири в житловому будинку, який знаходиться на стадії будівництва та споруджується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером – 3222487001:01:008:5180. Сторони погодилися, що межі та планування Квартири позначено на викопіюванні з поверхового плану Будинку, що додається до цього Договору, за будівельним АДРЕСА_2 , загальною площею 77,7 кв.м., що знаходиться на третьому проєктному поверсі (надалі «Квартира», площа приміщень, підлягає уточненню за паспортом, виданим бюро технічної інвентаризації, але не повинна відрізнятися більш ніж на 10% (десять відсотків) від площі, зазначеної у цьому пункті).
Відповідач також зобов`язувався ввести будинок в експлуатацію в ІІ кварталі 2020 року, а основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня ведення будинку в експлуатацію. У свою чергу вона повинна передати відповідачу забезпечувальний платіж – грошові кошти в розмірі 1 030 860 грн., який мав зараховуватись у оплату Ціни Квартири, яка відповідно буде вказана в Основному договорі.
На виконання умов договору вона передала відповідачу сума коштів в розмірі 875 660 гривень.
11 червня 2020 року сторони уклали Додаткову угоду до Попереднього договору від 05 серпня 2019 року, за якою продавець зобов?язувався ввести будинок в експлуатацію в ІІІ кварталі 2021 року. Основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня введення Будинку в експлуатацію».
Позивач зазначає, що відповідач не дотримався своїх зобов`язань, а саме не ввів в експлуатацію будинок ні в ІІ кварталі 2020 року ні ІІІ кварталі 2021 року. У зв?язку з цим відносно квартири АДРЕСА_2 , яка мала б знаходитися у цьому будинку, позивач та відповідач не уклали основний договір – купівлі-продажу.
У червні 2023 року позивач отримала від відповідача лист від 22.06.2023, в якому останній повідомив про порушення позивачем п. 4.4. та 4.6. Договору, а саме прострочення оплати платежів. У зв`язку з цим відповідач зазначив про припинення дії Попереднього договору від 05 серпня 2019 року та попросив зв`язатись з ним щодо повернення сплачених за договором коштів.
13 липня 2023 року позивач та відповідач уклали Договір про розірвання попереднього договору від 05 серпня 2019 року, за яким сторони засвідчили, що за взаємною згодою та без будь-якого примусу вони вирішили розірвати Попередній договір від 05 серпня 2019 року, відмовитись від його подальшого виконання з моменту повернення Продавцем останнього платежу згідно з п. 2 цієї Додаткової угоди.
За п. 2 Договору про розірвання попереднього договору, сторони погодили, що продавець повертає покупцю сплачений забезпечувальний платіж в повному обсязі, в сумі що становить 875 660 грн., який був отриманий продавцем від покупця за Договором щодо кв. АДРЕСА_2 та сплачує на користь покупця штраф у розмірі 43 783 грн.
Сторони погодили, що термін сплати загальної суми 919 443 грн відповідач має сплатити на користь покупця до 29 грудня 2023 року (п. 2). Водночас у разі неповернення відповідачем у повному обсязі платежу, зазначеного у п. 2 Договору про розірвання попереднього договору у визначений термін, тягне за собою розірвання Договору про розірвання попереднього договору та повернення сторін у правовідносини, визначеного Договором.
У свою чергу відповідач не дотримався зобов?язань і за Договором про розірвання попереднього договору від 13 липня 2023 року, а саме не повернув позивачу сплачені за попереднім договором грошові кошти у сумі 875 660 грн. 
Посилаючись на нікчемність попереднього договору купівлі-продажу, ст. 625, 1212 ЦК України та практику Верховного Суду, позивач просить суд стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачені за нікчемним правочином - попереднім договором від 05 серпня 2019 року грошові кошти у сумі 875 660 гривень, а також 3% річних у сумі 78 953,34 гривень та інфляційні втрати у сумі 389 504,98 гривень.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 06 березня 2024 року позовну заяву було залишено без руху у зв`язку з несплатою судового збору.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 18 березня 2024 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання.

13 червня 2024 року до суду надійшов відзив на позов. Не погоджуючись з доводами позову, відповідач наголошує, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права. Зазначає, що чинним законодавством передбачений спеціальний спосіб захисту при недійсності правочину, а саме реституція. В той же час, позивачем було заявлено вимогу про повернення безпідставно одержаного майна, що є неналежним способом захисту у даних правовідносинах, у разі посилання сторони позивача на нікчемність правочинів. Оскільки законодавством встановлений окремий, відмінний за своєю природою від кондикційного позову спосіб захисту у вигляді реституції, застування положень ст. 1212 ЦК України виключається.
Стороною позивача не надано жодного доказу на підтвердження отримання відповідачем вимоги, на яку вона посилається, а отже строк перебігу початку її виконання відповідно до ч. 2 ст. 530 ЦК України на час подачі позову не почався. І, як наслідок, на час подачі позовної заяви, у відповідача був відсутній обов`язок щодо повернення позивачу коштів.
Заперечує проти стягнення 3% річних та інфляційних втрат, оскільки вимога про повернення коштів, як стверджує сам позивач, була заявлена 02 лютого 2024 року, при цьому стороною позивача не надано належних доказів щодо її направлення та отримання стороною відповідача. Тому, навіть у разі отримання вимоги, на яку посилається сторона позивача, строк її виконання не міг настати раніше 09 лютого 2024 року. Отже, порушеним зобов`язання могло б вважатися не раніше 10 лютого 2024 року. Також відповідач надає альтернативний розрахунок заборгованості, але зазначає, що це не є підтвердженням існування зобов?язання відповідача щодо сплати трьох відсотків річних та інфляційних втрат та факту отримання вимоги від позивача про повернення коштів.
Заявляє про пропущення позивачем строку позовної давності, у зв?язку з чим подає відповідне клопотання. Відповідач вказує, що відповідно до чинної судової практики строк позовної давності про повернення грошових коштів в разі нікчемності правочину слід відраховувати від дати підписання попереднього договору від 05 серпня 2019 року, додаткової угоди від 05 серпня 2019 року. Таким чином, встановлений законодавством трирічний строк позовної давності сплинув 05 серпня 2022 року.
Також відповідач посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 № 2024/02.0-7.1. і вказує, що навіть при наявності обов`язку відповідача щодо повернення грошових коштів позивачу, наведені вище форс-мажорні обставини, які призводять до неможливості виконання договору про розірвання попереднього договору від 13 липня 2023 року, що не залежать від волі відповідача. Підстави, що вплинула на невиконання договору про розірвання попереднього договору, виникли та існували поза межами волі відповідача, відповідач не міг їх передбачити, контролювати та вплинути на них, що виключає відповідальність відповідача за порушення зобов`язання.

28 жовтня 2024 року до суду надійшла відповідь на відзив. Додатково позивач вказав, що для повернення виконаного за недійсним правочином у разі, коли тільки одна із сторін здійснила його виконання, правила статті 216 ЦК України не застосовуються, а повернення виконаного здійснюється на підставі положень глави 83 «Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави» ЦК України. Також вказує, що оскільки відповідач набув від позивача майно (грошові кошти) за нікчемним правочином, у нього виник обов`язок повернути позивачу таке майно з дати його отримання, незалежно від того, чи вживали сторони заходів досудового врегулювання спору (надсилання вимог, претензій тощо).
Щодо 3% річних та інфляційних втрат позивач зазначає, що оскільки позивач передавав грошові кошти відповідачу згідно нікчемного правочину, останній безпідставно користувався ними ще з дати укладення договору – 05 серпня 2019 року. З огляду на це, відповідач був зобов?язаний їх одразу повернути позивачу, чого не зробив по сьогодні. Водночас оскільки на такі вимоги поширюється позовна давність у 3 роки (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.11.2019 у справі № 127/15672/16-ц), позивач просить стягнути ці суми починаючи з 28 лютого 2021 року. Станом на 28 лютого 2021 року відповідач безпідставно користувався грошовими коштами у розмірі 875 660 гривень, які сплатив йому позивач. Отже, розрахунок 3% річних та інфляційних втрат здійснюється з 28 лютого 2021 року та виходячи з суми у розмірі 875 660 гривень.
Стосовно строку позовної давності позивач, посилаючись на Додаткову угоду до Попереднього договору від 05 серпня 2019 року, Договір про розірвання Попереднього договору від 05 серпня 2019 року, вказує що строк позовної давності перервався і його було продовжено до 13 липня 2026 року. Крім того, у період з 11 березня 2020 року по 27 червня 2023 року строки позовної давності були продовжені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30 березня 2020 року № 540-IX, а тому позивачем не допущено пропуску такого строку. Також позивач акцентує увагу, що повномасштабна агресія РФ проти України та введення на території України правового режиму воєнного стану не може вважатися форс-мажорною обставиною в контексті спірних правовідносин, оскільки така обставина не була для сторін непередбачуваною а формальне посилання на лист ТПП не є достатнім.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 жовтня 2024 року закрито підготовче засідання, призначено справу до розгляду.
У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив задовольнити позов.
У судовому засіданні представник відповідача заперечував з приводу задоволення позову та просив відмовити у задоволенні позову.

Суд, заслухавши пояснення сторін та їх представників, з`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджені тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, дійшов до наступних висновків.
Стаття 627 ЦК України визначає що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Стаття 657 ЦК України передбачає що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (частини третя та четверта статті 334 ЦК).
У свою чергу, статтею 182 ЦК передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно п. 13 Постанови пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 № 9, з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Нікчемним є правочин, недійсність якого встановлена законом, і визнання такого договору недійсним судом не вимагається (абз. 1 ч. 2 ст. 215 ЦК України).
Враховуючи вищенаведені положення цивільного законодавства в їх сукупності та взаємному зв`язку слід дійти висновку, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, а у разі недотримання цієї вимоги закону, є нікчемним.
Судом встановлено, що 05 серпня 2019 року між позивачем, як покупцем, та відповідачем, як продавцем, було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна без нотаріального посвідчення.
Згідно п. 1.1. Договору, сторони зобов?язуються в майбутньому, на умовах і в порядку визначених цим Договором, укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу (надалі – «Основний договір») житлового приміщення – квартири (надалі – «Квартира») в житловому будинку (надалі – «Будинок»), який знаходиться на стадії будівництва та споруджується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером – 3222487001:01:008:5180. Сторони погодилися, що межі та планування Квартири позначено на викопіюванні з поверхового плану Будинку, що додається до цього Договору, за будівельним АДРЕСА_2 , загальною площею 77,7 кв.м., що знаходиться на третьому проєктному поверсі (надалі «Квартира», площа приміщень, підлягає уточненню за паспортом, виданим бюро технічної інвентаризації, але не повинна відрізнятися більш ніж на 10% (десять відсотків) від площі, зазначеної у цьому пункті).
Враховуючи вищенаведене, основний договір, який повинен був бути укладений між сторонами, є договір купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно чинного законодавства підлягає нотаріальному посвідченню. Оскільки попередній договір не був посвідчений нотаріально, згідно ч. 2 ст. 215, ч. 1 ст. 220 та ст. 657 ЦК України він є нікчемним, оскільки його недійсність встановлена законом.
Відповідно до ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16-ц (провадження № 61-5800зпв18) зроблено висновок, що «нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. З позицій юридичної техніки така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) вказано, що: «такий спосіб захисту, як встановлення нікчемності правочину, також не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом…»; «…за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».
У пунктах 69-73 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц зазначено, що кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16 ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 на виконання умов нікчемного правочину – попереднього договору від 05 серпня 2019 року, сплатила на користь відповідача грошові кошти у розмірі 875 660 гривень. Відповідач у погоджений строк не ввів житловий будинок, стосовно якого мав бути укладений договір купівлі-продажу, в експлуатацію. Враховуючи те, що попередній договір є нікчемним, відповідач має повернути позивачу сплачені ним 875 660 гривень.
При цьому суд зауважує, що для повернення виконаного за недійсним правочином у разі, коли тільки одна із сторін здійснила його виконання, правила статті 216 ЦК України не застосовуються, а повернення виконаного здійснюється на підставі положень глави 83 «Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави» ЦК України.
Частинами 1, 2 статті 1212 ЦК України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.
Зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна, б) набуття або збереження за рахунок іншої особи, в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочину або інших підстав, передбаченихстаттею 11 ЦК України).
Об`єктивними умовами виникнення зобов`язань із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави виступають: 1) набуття або збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) шкода у вигляді зменшення або не збільшення майна у іншої особи (потерпілого); 3) обумовленість збільшення або збереження майна на стороні набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого; 4) відсутність правової підстави для вказаної зміни майнового стану цих осіб.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду від 28.11.2022 у справі № 127/13491/21-ц.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 та від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 зроблено висновок, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права. Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Ознаки, характерні для кондикції, свідчать про те, що пред`явлення кондикційної вимоги можна визнати належним самостійним способом захисту порушеного права власності, якщо: 1) річ є такою, що визначена родовими ознаками, в тому числі грошовими коштами; 2) потерпілий домагається повернення йому речі, визначеної родовими ознаками (грошових коштів) від тієї особи (набувача), з якою він не пов`язаний договірними правовідносинами щодо речі.
У особи виникає зобов`язання повернути отримане майно, зокрема, грошові кошти, згідно зі статтею 1212 ЦПК України, як безпідставно набуте, якщо особа отримала їх без правової підстави, за відсутності договірних правовідносин щодо цього майна.
Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 26.04.2023 року у справі № 439/1683/18.
Доказів того, що між сторонами існують договірні правовідносини завірені нотаріально, матеріали справи не містять.
За таких обставин до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 1212 ЦК України і сплачені кошти мають бути повернуті позивачеві, як безпідставно набуті відповідачем. Тому, існують усі підстави задля стягнення з відповідача на користь позивача грошових коштів у розмірі 875 660 гривень.
З урахуванням вищенаведеного, судом не приймаються доводи відповідача, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, зокрема що має застосовуватися реституція згідно ст. 216 ЦК України, а не повернення безпідставно одержаного майна за ст. 1212 ЦК України.
Суд наголошує, що Верховний Суд вже неодноразово висновував (постанови від 27.11.2019 у справі № 396/29/17, від 12.06.2020 у справі № 906/775/17, від 13.05.2021 у справі № 910/6360/20), що системне тлумачення абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України та пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що:
а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції;
б) правила абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція;
в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України.

Суд критично ставиться до посилань відповідача щодо не отримання ним від позивача вимоги щодо повернення коштів як відсутність підстави для задоволення позову. Так, факт направлення та вручення такої вимоги не має значення в контексті розгляду даної справи, оскільки відповідач набув від позивача грошові кошти за нікчемним правочином, а отже в силу законодавчих норм (ст. 1212 ЦК України), у нього виник обов`язок повернути позивачу таке майно з дати його отримання, незалежно від того, чи вживали сторони заходів досудового врегулювання спору (надсилання вимог, претензій тощо).
З урахуванням рішення Конституційного Суду України від 09 липня 2002 року № 15-рп/2002, обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує. Встановлення законом обов`язкового досудового врегулювання спору обмежує можливість реалізації права на судовий захист.
Стосовно вимог позивача про стягнення 3% річних та інфляційних втрат слід зазначити наступне.
Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 686/21962/15-ц (провадження № 14-16цс18) зроблено висновок, що «у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань».
Суд погоджується з доводами позивача, що правовідносини, які склалися між сторонами з приводу стягнення безпідставно отриманих коштів за нікчемним правочином, за своєю правовою природою є грошовим зобов`язанням, на яке поширюється дія частини другої статті 625 ЦК України, як спеціального виду цивільно-правової відповідальності.
Суд бере до уваги, що позивач сплатив відповідачу грошові кошти у розмірі 875 660 гривень з дати укладення попереднього договору – 05 серпня 2019 року. Враховуючи нікчемність такого правочину, відповідач був зобов?язаний повернути позивачу такі грошові кошти, однак не зробив цього. Таким чином, позивач має право на стягнення з відповідача 3% річних та інфляційних втрат.

Відповідно до ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно ст. 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Оскільки на вимоги щодо стягнення 3% річних та інфляційних втрат поширюються вимоги щодо загальної позовної давності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.11.2019 у справі № 127/15672/16-ц), у контексті даної справи вони можуть бути заявлені з 01 березня 2021 року (позивач звернувся з позовною заявою до суду 01 березня 2024 року).
Отже, вимоги позивача щодо стягнення з відповідача 3% річних у сумі 78 953,34 гривень та інфляційних втрат у сумі 389 504,98 гривень підлягають задоволенню.
Суд не бере до уваги посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 № 2024/02.0-7.1., як на підставу звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання.
Відповідно до положень ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.
Згідно правової позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 25.01.2022 № 904/3886/21, елементами форс-мажорних обставин є наступні: вони не залежать від волі учасників цивільних (господарських) відносин; мають надзвичайний характер; є невідворотними; і унеможливлюють виконання зобов`язань за даних умов здійснення господарської діяльності.
Таким чином, форс-мажор розглядається як обставина непереборної сили, запобігти якій зобов`язана сторона не має змоги. Відповідно, неналежне виконання договору не є наслідком її неправомірних дій і виключає наявність вини, яка є обов`язковою умовою для настання відповідальності за порушення зобов`язання, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Повномасштабна агресія РФ проти України та введення на території України правового режиму воєнного стану не може вважатися форс-мажорною обставиною в контексті спірних правовідносин.
Сторони укладали та підписували документи (зокрема Договір про розірвання попереднього договору від 13 липня 2023 року) під час дії воєнного стану, а отже передбачали в яких обставинах вчиняються їх дії та які наслідки вони за собою можуть потягнути. Так, повномасштабна військова агресія рф проти України розпочалася 24 лютого 2022 року, того ж дня на всій території України введено правовий режим воєнного стану. Бойові дії та правовий режим воєнного стану, як станом на 13 липня 2023 року, так станом і на сьогодні, не припинилися і продовжуються.
Починаючи з 24 лютого 2022 року відповідач не направляв позивачу листів щодо неможливості виконання ним своїх зобов?язань через форс-мажорні обставини, зокрема через повномасштабну військову агресія рф проти України.
У постанові Верховного Суду від 07.06.2023 у справі №912/750/22 викладено висновок про те, що лист ТПП від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 не можна вважати сертифікатом у розумінні ст.14-1 Закону «Про торговопромислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Отже, лист ТПП від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 не є доказом настання форс-мажорних обставин для всіх без виключення суб`єктів господарювання України з початком військової агресії російської федерації. Кожен суб`єкт господарювання, який в силу певних обставин не може виконати свої зобов`язання за окремо визначеним договором, має доводити наявність в нього форс-мажорних обставин.
До того ж, слід зазначити, що передбачене частиною другою статті 625 ЦК України нарахування 3 % річних має компенсаційний, а не штрафний характер, оскільки є способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у отриманні компенсації від боржника. Такі висновки містяться, зокрема, у постанові Верховного Суду України від 06 червня 2012 року у справі № 6-49цс12, постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц.
Тобто, нарахування інфляційних втрат та 3% річних на суму боргу входять до складу грошового зобов?язання та є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов?язання як спосіб захисту грошового інтересу і полягає у відшкодуванні грошових втрат кредитора від знецінення грошових коштів у наслідок інфляції та отримані компенсації за неналежне виконання зобов`язань (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 703/2718/16).
Отже, відповідач не може бути звільнений від стягнення на користь позивача 3% річних та інфляційних втрат.

Розглядаючи питання щодо строків позовної давності слід зазначити наступне.
Відповідно до статті 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно з частиною першою статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
У статті 264 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку.
Позивач звернулася до суду з позовною заявою 01 березня 2024 року.
Відповідач, у свою чергу, вважає що позивач пропустила позовну давність щодо стягнення грошових коштів, оскільки строк сплив через три роки після дати укладення нікчемного правочину – 05 серпня 2022 року.
Суд не вбачає пропущення позивачем строку позовної давності з огляду на наступне.
Як свідчать обставини справи, між позивачем як покупцем та відповідачем як продавцем було укладено попередній договір від 05 серпня 2019 року без нотаріального посвідчення.
Згодом, 11 червня 2020 року сторони уклали Додаткову угоду до Попереднього договору від 05 серпня 2019 року, за якою погодили внести зміни до п. 1.2. Попереднього договору від 05.08.2019, виклавши його в наступній редакції: «Продавець зобов?язується ввести будинок в експлуатацію в ІІІ кварталі 2021 року. Основний договір повинен бути укладений сторонами не пізніше 6 місяців з дня введення Будинку в експлуатацію».
Виходячи з вищенаведеного, будинок мав бути введений в експлуатацію відповідачем у проміжку з 01 липня 2021 року по 30 вересня 2021 року. У свою чергу, договір купівлі-продажу мав бути укладений не пізніше 31 березня 2022 року (6 місяців з останнього можливого дня введення будинку в експлуатацію).
Таким чином, позивач могла довідатися про порушення своїх прав 01 квітня 2022 року, а тому строк позовної давності закінчується 01 квітня 2025 року.
Крім того, у червні 2023 року позивач отримав від відповідача лист від 22.06.2023, в якому останній повідомив про порушення позивачем п. 4.4. та 4.6. Договору, а саме прострочення оплати платежів, і заявив про припинення дії Попереднього договору від 05 серпня 2019 року.
Згодом, 13 липня 2023 року позивач та відповідач уклали Договір про розірвання попереднього договору від 05 серпня 2019 року, за яким сторони засвідчили, що за взаємною згодою та без будь-якого примусу вони вирішили розірвати Попередній договір від 05 серпня 2019 року, відмовитись від його подальшого виконання з моменту повернення Продавцем останнього платежу згідно з п. 2 цієї Додаткової угоди.
За п. 2 Договору про розірвання попереднього договору, сторони погодили, що продавець повертає покупцю сплачений забезпечувальний платіж в повному обсязі, в сумі що становить 875 660 грн (вісімсот сімдесят п?ять тисяч шістсот шістдесят) який був отриманий продавцем від покупця за Договором щодо кв. АДРЕСА_2 та сплачує на користь покупця штраф у розмірі 43 783 (сорок три тисячі сімсот вісімдесят три) грн.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 264 ЦК України, перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку.
Після переривання перебіг позовної давності починається заново.
Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.
Отже, оскільки відповідач визнав, що він має повернути позивачу грошові кошти у сумі 875 660 грн, строк давності перервався і почався заново. У зв?язку з цим, строк позовної давності мав би закінчитися 13 липня 2026 року.
Крім того, у період з 11 березня 2020 року по 27 червня 2023 року строки позовної давності були продовжені, а тому позивачем за жодних обставин не було би допущено пропуску такого строку.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» установлено з 12 березня 2020 р. на всій території України карантин.
Постановою Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 р. № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» скасовано з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 р. на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30 березня 2020 року № 540-IX) було визначено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 Цивільним Кодексом України та строки визначені Господарським кодексом України, а саме ст. 232, 269, 322, 324 продовжуються на строк дії такого карантину.
Таким чином, позивач звернулася до суду у межах строків позовної давності, а тому не можуть бути застосовані наслідки, передбачені ст. 267 ЦК України.
Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову у повному обсязі.
Керуючись ст. ст. 141, 258-259, 263-265, 268 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів задоволити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 875 660 грн. (вісімсот сімдесят п`ять тисяч шістсот шістдесят грн.), три відсотки річних у сумі 78 953,34 грн. (сімдесят вісім тисяч дев`ятсот п`ятдесят три гривні 34 коп.) та інфляційні втрати у сумі 389 504,98 грн. (триста вісімдесят дев`ять тисяч п`ятсот чотири грн. 98 коп.).

Інформація про позивача: ОСОБА_1 , АДРЕСА_3 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 .
Інформація про відповідача: ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_4 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 .

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду. 
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення виготовлений 09 лютого 2026 року.

Суддя       Наталія ПІНКЕВИЧ