ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 
8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022 
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41 
_______________________________________________________________________

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" січня 2026 р.	м. Харків	Справа № 922/490/22	

Господарський суд Харківської області у складі:
судді Жиляєва Є.М. 
при секретарі судового засідання Деркач П. О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу 
за позовом 	Керівника Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області, м. Харків 	
до 	1. Харківської міської ради, м. Харків 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради , м. Харків 	
про 	визнання недійcним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень 	
за участю представників:
прокурора - Сірик В.В., службове посвідчення №072943 від 01.03.2023,
відповідача 1 - не з`явився,
відповідача 2 - не з`явився, 

ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області, м. Харків звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою за вих. № 52-499-22 від 03.02.2022 до відповідачів: 1. Харківської міської ради, м. Харків, 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків, в якій просить суд:
- визнати незаконним та скасувати п.74 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 06.07.2016 №283/16;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 16.02.2017 №5454-В-С, укладений між територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, та ФО-П Осадьком О.О., посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Саутенко Н.В. (реєстровий №446).
Ухвалою господарського суду Харківської області від 22.02.2022 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та підготовче засідання призначено на 22.03.2022 о 12:30.
Втім призначене підготовче засідання не відбулось у зв`язку з введенням воєнного стану в Україні через військову агресію Російської Федерації проти України та веденням активних бойових дій на території Харківської області, з метою недопущення випадків загрози життю, здоров`ю та безпеці учасників справи.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.05.2022 у справі № 922/490/22 відкладено підготовче засідання без визначення дати наступного судового засідання, та запропоновано всім учасникам справи, виходячи з поточної ситуації, разом з заявами по суті справи направити в суд і іншим учасникам справи свої пропозиції щодо дати призначення судового засідання та можливості їх участі в розгляді справи в режимі відеоконференції.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 11.07.2022 у справі №922/490/22 призначено підготовче засідання на 26.07.2022 об 11:30.
20.07.2022 у системі документообігу суду зареєстровано клопотання про застосування строку позовної давності відповідача 1 (вх. №6951) з додатковими документами, які досліджено та приєднано до матеріалів справи.
20.07.2022 у системі документообігу суду зареєстровано заяву про застосування строку позовної давності відповідача 2 (вх. №6952) з додатковими документами, які досліджено та приєднано до матеріалів справи.
20.07.2022 у системі документообігу суду зареєстровано відзив на позовну заяву відповідача 2 (вх. №6953 від 20.07.22) з додатковими документами, які досліджено та приєднано до матеріалів справи.
20.07.2022 у системі документообігу суду зареєстровано відзив на позовну заяву відповідача 1 (вх. №6954 від 20.07.22) з додатковими документами, які досліджено та приєднано до матеріалів справи.
20.07.2022 у системі документообігу суду зареєстровано клопотання відповідача 2 про зупинення провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку содовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 925/1133/18 (вх. № 6955).
26.07.2022 у системі документообігу суду зареєстровано відповідь на відзив (вх. 7204) з додатковими документами, які досліджено та приєднано до матеріалів справи.
26.07.2022 у системі документообігу суду зареєстровано відповідь на відзив (вх. 7205) з додатковими документами, які досліджено та приєднано до матеріалів справи.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 26.07.2022 у справі №922/490/22 клопотання відповідача 2 про зупинення провадження у справі (вх. № 6955 від 20.07.22) задоволено, провадження у справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку содовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 925/1133/18 та оприлюднення повного тексту судового рішення ухваленого за результатами такого розгляду.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 29.09.2025 у справі №922/490/22 провадження у справі № 922/490/22 поновлено та підготовче засідання призначено на 21.10.2025 об 11:20.
Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 21.10.2025 у справі № 922/490/22 задоволено усне клопотання прокурора про відкладення підготовчого засідання та відкладено підготовче засідання на 18.11.2025 на 11:40.
17.11.2025 через загальний відділ діловодства суду через підсистему "Електронний суд" від прокуратури надійшли письмові пояснення (вх. №26678), які досліджено та приєднано до матеріалів справи.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.11.2025 у справі №922/490/22 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 09.12.2025 на 11:00.
24.11.2025 через загальний відділ діловодства суду через підсистему "Електронний суд" від прокурора надійшла заява про зміну предмету позову (вх. №27325), в якій прокурор просить суд позовні вимоги по справі надалі вважати викладеними до відповідачів 1-2 в наступній редакції: визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 16.02.2017 № 5454-В-С, укладений між територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, та ФО-П Осадьком О.О., посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Саутенко Н.В. (реєстровий № 446).
Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.12.2025 у справі № 922/490/22 прийнято до розгляду заяву прокурора про зміну предмету позову (27325 від 24.11.2025) з метою належного повідомлення сторін в судовому засіданні оголошено перерву до 23.12.2025 на 11:40.
Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 23.12.2025 у справі № 922/490/22 в судовому засіданні оголошено перерву до 13.01.2026 на 11:20.
Протокольною ухвалою Господарського суду Харківської області від 13.01.2026 у справі № 922/490/22 в судовому засіданні оголошено перерву до 20.01.2026 на 12:00.
Прокурор у судове засідання 20.01.2026 з`явився, поданий позов підтримав повністю з підстав, викладених у позовній заяві з врахуванням прийнятої заяви про зміну предмета позову (27325 від 24.11.2025), яку просив суд задовольнити та визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 16.02.2017 № 5454-В-С, укладений між територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, та ФО-П Осадьком О.О., посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Саутенко Н.В. (реєстровий № 446).
Відповідач 1 у судове засідання 20.01.2026 не з`явився, про дату, час та місце проведення підготовчого засідання повідомлявся своєчасно та належним чином, про що свідчить наявна в матеріалах справи довідка про доставку електронного листа, а саме: "Ухвала-повідомлення" від 13.01.2026 до електронного кабінету відповідача 1 підсистеми "Електронний суд" єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи (ЄСІТС).
Відповідач 2 у підготовче засідання 20.01.2026 не з`явився, про дату, час та місце проведення підготовчого засідання повідомлявся своєчасно та належним чином, про що свідчить наявна в матеріалах справи довідка про доставку електронного листа, а саме: "Ухвала-повідомлення" від 13.01.2026 до електронного кабінету відповідача 2 підсистеми "Електронний суд" єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи (ЄСІТС).
Згідно з частиною 1, 3 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
Матеріали справи свідчать про те, що судом було створено всім учасникам судового процесу належні умови для доведення останніми своїх правових позицій, надання ними доказів, які, на їх думку, є достатніми для обґрунтування своїх вимог та заперечень та надано достатньо часу для підготовки до судового засідання тощо. Окрім того, судом було вжито всіх заходів, в межах визначених чинним законодавством повноважень, щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження всіх обставин справи.
Враховуючи вищенаведене, суд вважає можливим розглянути справу у відсутності представника відповідача-2 за наявними у ній матеріалами, що містять достатньо відомостей про права і взаємовідносини сторін.
Отже, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін, судом було встановлено наступне.
Щодо підстав представництва інтересів держави в суді прокурором.
Відповідно до ст. 131-1 Конституції України на органи прокуратури покладено функцію представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Організація і порядок діяльності органів прокуратури України визначаються законом.
Статтею 23 Закону України “Про прокуратуру” визначені підстави представництва прокурором інтересів держави в суді, а саме, у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної економічної інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.
Із врахуванням того, що “інтереси держави” є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Таким чином, “інтереси держави” охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не підлягають точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному конкретному випадку звернення прокурора з позовом.
Надмірна формалізація “інтересів держави” може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.04.2018 по справі № 806/1000/17).
Прокурор набуває право на реалізацію своїх функцій, визначених законом, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захист або здійснює його неналежно.
“Не здійснення захисту” виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.
“Здійснення захисту неналежним чином” виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є належною.
“Неналежність” захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який серед іншого включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.
Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захист або робить це неналежно. У кожному такому випадку прокурор повинен навести причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб`єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду.
У справах за позовами прокурорів, заявлених в інтересах держави в особі уповноважених органів, позивачами є відповідні уповноважені органи, а прокурор у таких справах здійснює представництво їх інтересів в суді. Статус позивача прокурор набуває лише у випадках, коли звертається з позовом в інтересах держави у разі відсутності уповноваженого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.06.20219 у справі № 587/430/16-ц).
Згідно із ст. 327 ЦК України та ч. 5 ст. 16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” матеріальною основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.
Відчуження об`єктів нерухомості з комунальної власності з порушенням вимог законодавства підриває матеріальну і фінансову основу місцевого самоврядування, що в свою чергу завдає шкоду інтересам держави, яка згідно із ст. 7 Конституції України гарантує місцеве самоврядування.
Згідно з ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює: підтримання публічного обвинувачення в суді; організацію і процесуальне керівництво досудовим розслідуванням, вирішення відповідно до закону інших питань під час кримінального провадження, нагляд за негласними та іншими слідчими і розшуковими діями органів правопорядку; представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом (ч.1); організація та порядок діяльності прокуратури визначаються законом (ч.2).
Отже, Конституцією України встановлено вичерпний перелік повноважень прокуратури, визначено характер її діяльності і в такий спосіб передбачено її існування і стабільність функціонування. Наведене гарантує неможливість зміни основного цільового призначення вказаного органу, дублювання його повноважень/ функцій іншими державними органами, адже протилежне може призвести до зміни конституційно визначеного механізму здійснення державної влади її окремими органами або вплинути на обсяг їхніх конституційних повноважень.
Повноваження прокуратури, у тому числі щодо представництва інтересів держави в суді, встановлені Основним Законом України, не можуть бути передані законом будь-яким іншим державним органам.
Відповідно до ст. 5 Закону України "Про прокуратуру" функції прокуратури України здійснюються виключно прокурорами; делегування функцій прокуратури, а також привласнення цих функцій іншими органами чи посадовими особами не допускається.
Відповідно до вимог ч. 3 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Аналогічна позиція висловлена в рішенні Конституційного Суду України від 05.06.2019 у справі № 3-234/2018.
Чинним законодавством не допускається збіг в одній особі позивача і відповідача (правова позиція ВС України, наведена в ухвалі від 02.03.2011 у справі № 6-58303- св10).
З урахуванням того, що Харківська міська рада представляє інтереси Харківської міської територіальної громади, однак у даному випадку вона є відповідачем у справі, оскільки саме вона, на переконання прокурора, вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, так само як і Управління комунального майна, прокурор самостійно подає цей позов.
Аналогічної правової позиції дотримується і Верховний Суд (постанова від 15.01.2020 по справі № 698/119/18).
Процедура, передбачена абз. 3 і 4 ч. 4 ст. 23 Закону застосовується лише до встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист законних інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження з такого захисту (п. 70 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц, п. 7.18 постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).
Разом з цим, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 виснувала, що у разі, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. В цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.
Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб`єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. В процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача.
Так, на переконання прокурора, оскільки своїм рішенням міською радою неправомірно визначено долю спірного майна, тобто за відсутності на те правових підстав, постановлено рішення про його викуп без проведення аукціону, що прямо суперечило нормам чинного на той час законодавства, прокурор може звертатися з позовом про визнання незаконним і скасування такого рішення.
У такому випадку, коли прокурор стверджує не про неналежне виконання Харківської міської ради своїх обов`язків із захисту інтересів держави, а про порушення саме цим органом інтересів держави, вказаний орган місцевого самоврядування не може бути позивачем, в особі якого прокурор мав би звернутись до суду за захистом інтересів держави, отже, у даному разі у прокурора відсутній обов`язок щодо повідомлення міськради.
Таким чином, прокурор правомірно звернувся до суду, в якості самостійного позивача для захисту порушених інтересів держави.
Так, прокурором у позові зазначено про те, що в ході проведення СВ Новобаварського ВП ГУ НП в Харківській області досудового розслідування, а Харківською місцевою прокуратурою №2 - процесуального керівництва у кримінальному провадженні №42017221080000002 від 04.01.2017 за ч. 3 ст.365-2 КК України за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна службовими особами Харківської міської ради, на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 (справа №639/687/19, текст ухвали міститься у Єдиному державному реєстрі судових рішень) в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна) було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, у тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень 1-го поверху №XIV, XlVa, XIV6, XIVb, XV, XVI, які розташовані в житловому будинку літ.“А-9”, загальною площею 24,2 кв.м., за адресою: м. Харків, бульвар Профспілковий, 3. Зазначена справа вилучена в повному обсязі, при цьому вона прошита та пронумерована.
Під час вивчення вказаної справи встановлено, що на підставі договору оренди №5086 від 01.06.2016, укладеного між Управлінням комунального майна та ФО-П Осадько О.О. у останнього в оренді перебували нежитлові приміщення 1-го поверху №XIV, XIVa, XIV6, XIVb, XV, XVI в житловій будівлі літ.“А-9”, загальною площею 24,2 кв.м., по бульвару Профспілковому, З у м. Харкові.
Згідно з п.3.1 договору, вартість об`єкту оренди складала 77 750 грн. без ПДВ.
Відповідно до п.5.2 договору орендар має право здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, улаштування окремих входів у встановленому порядку, при наявності письмової згоди Орендодавця, за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого згідно з діючим законодавством.
Згідно з п.5.3. договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.
Пунктом 5.6 договору передбачено право орендаря, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, на переважне право перед іншими особами на його викуп.
Відповідно до п.10.1. вказаного договору оренди, строк його дії з 01.06.2016 до 01.05.2019.
У подальшому ФО-П Осадько О.О. звернувся з заявою від 15.06.2016 до Управління комунального майна (вх. №9836), у якій просить дозволити приватизацію вказаних нежитлових приміщень. При цьому до вказаної заяви не було долучено жодних документів, які б надавали право на таку приватизацію.
На підставі вказаного звернення Харківською міською радою прийнято відповідне рішення (п.74 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання “Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова” від 06.07.2016 №283/16), яким міська рада включила спірні нежитлові приміщення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу.
У подальшому, на виконання вказаного рішення Фізична особа-підприємець Осадько О.О. звернувся до Управління комунального майна із заявою про приватизацію шляхом викупу від 08.07.2016 №3330.
Відповідно до наявного в матеріалах приватизаційної справи звіту про оцінку нежитлових приміщень 1-го поверху №XIV, XlVa, XIV6, XIVb, XV, XVI в житловій будівлі літ.“А-9”, загальною площею 24,2 кв.м., по бульвару Профспілковому, 3 у м. Харкові, складеного суб`єктом оціночної діяльності Фізичної особи-підприємця Бєлих Б.М. та затвердженого 05.09.2016 начальником Управління комунального майна, ринкова вартість згаданих приміщень станом на 31.07.2016 склала 78 630 грн. (без ПДВ).
При цьому, у вказаному звіті відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємні поліпшення.
У подальшому, 16.02.2017 між Фізичною особою-підприємцем Осадько О.О. та територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна, укладено договір купівлі-продажу №5454-В-С, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Саутенко Н.В. (реєстровий №446).
За умовами згаданого договору Фізична особа-підприємець Осадько О.О. приватизував нежитлові приміщення 1-го поверху №XIV, XlVa, XIVб, XIVв, XV, XVI в житловій будівлі літ.“А-9”, загальною площею 24,2 кв.м., по бульвару Профспілковому, 3 у м. Харкові, за 78 630 грн. без ПДВ (разом з ПДВ за 94 356 грн.).
Після цього, на підставі згаданого договору, а також акта прийому-передачі нерухомого майна від 13.03.2017, державним реєстратором 27.03.2017 проведено державну реєстрацію права власності на спірні нежитлові приміщення за Осадько О.О. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 813277563101. номер запису про право власності: 19716650).
Відповідно до відомостей Єдиного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань вбачається, що 28.07.2021 припинено підприємницьку діяльність фізичної особи-підприємця Осадька О.О. у зв`язку з його смертю (номер запису: 2004800070006033580). З`ясовано, що датою його смерті є ІНФОРМАЦІЯ_1 .
При цьому, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вказані нежитлові приміщення до цього часу зареєстроване за Осадько О.О., тобто не проведено державної реєстрації переходу вказаного права до можливих спадкоємців померлого.
Отже, прокурор просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 16.02.2017 № 5454-В-С, укладений між територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, та ФО-П Осадьком О.О., посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Саутенко Н.В. (реєстровий № 446)
Харківська міська рада (відповідач 1) та Управлінням комунального манна та приватизації Харківської міської ради (відповідач 2) проти позову заперечили повністю, в обґрунтування своїх заперечень, у відзиві на позовну заяву зазначили, зокрема про те, що Харківською міською радою та Управлінням комунального манна та приватизації Харківської міської ради було повністю дотримано спосіб та порядок проведення процедури приватизації нежитлових приміщень. Також, у відзиві зазначено, що у позовній заяві не наведено правових підстав визнання договору купівлі-продажу недійсним. У відзиві відповідачами також зауважено про те, що чинне законодавство України не передбачало заборони щодо переважного права орендаря на придбання комунального майна, а отже на такі правовідносини поширюється дія норм, закріплених у ч. 1 ст. 289 ГК України та ч. 2 ст. 777 ЦК України, чим доводиться безпідставність аргументів прокурора, викладених у позовній заяві. На обґрунтування своїх заперечень Харківська міська рада (відповідач-1) у відзиві на позовну заяву також зазначила зокрема про те, що у позовній заяві не наведено правових підстав визнання договору купівлі-продажу недійсним. Крім того, міськрада посилалась на науково-консультативний Науково-дослідного інституту державного будівництва та місцевого самоврядування НАПрН України від 12.10.2020 № 157 щодо окремих питань приватизації комунального майна. Також, у відзиві зазначено, що прокурором було пропущено строк позовної давності та не надано доказів, що вказаний строк пропущено з поважних причин.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд виходить з наступного.
Як зазначалося судом вже вище, на підставі договору оренди №5086 від 01.06.2016, укладеного між Управлінням комунального майна та ФО-П Осадько О.О. у останнього в оренді перебували нежитлові приміщення 1-го поверху №XIV, XIVa, XIV6, XIVb, XV, XVI в житловій будівлі літ.“А-9”, загальною площею 24,2 кв.м., по бульвару Профспілковому, З у м. Харкові.
Згідно з п.3.1 договору, вартість об`єкту оренди складала 77 750 грн. без ПДВ.
Відповідно до п.5.2 договору орендар має право здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, улаштування окремих входів у встановленому порядку, при наявності письмової згоди Орендодавця, за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого згідно з діючим законодавством.
Згідно з п.5.3. договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.
Пунктом 5.6 договору передбачено право орендаря, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, на переважне право перед іншими особами на його викуп.
Відповідно до п.10.1. вказаного договору оренди, строк його дії з 01.06.2016 до 01.05.2019.
У подальшому ФО-П Осадько О.О. звернувся з заявою від 15.06.2016 до Управління комунального майна (вх. №9836), у якій просить дозволити приватизацію вказаних нежитлових приміщень. При цьому до вказаної заяви не було долучено жодних документів, які б надавали право на таку приватизацію.
На підставі вказаного звернення Харківською міською радою прийнято відповідне рішення (п.74 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання “Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова” від 06.07.2016 №283/16), яким міська рада включила спірні нежитлові приміщення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу.
У подальшому, на виконання вказаного рішення ФО-П Осадько О.О. звернувся до Управління комунального майна із заявою про приватизацію шляхом викупу від 08.07.2016 №3330.
Відповідно до наявного в матеріалах приватизаційної справи звіту про оцінку нежитлових приміщень 1-го поверху №XIV, XlVa, XIV6, XIVb, XV, XVI в житловій будівлі літ.“А-9”, загальною площею 24,2 кв.м., по бульвару Профспілковому, 3 у м. Харкові, складеного суб`єктом оціночної діяльності Фізичної особи-підприємця Бєлих Б.М. та затвердженого 05.09.2016 начальником Управління комунального майна, ринкова вартість згаданих приміщень станом на 31.07.2016 склала 78 630 грн. (без ПДВ).
При цьому, у вказаному звіті відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємні поліпшення.
У подальшому, 16.02.2017 між Фізичною особою-підприємцем Осадько О.О. та територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна, укладено договір купівлі-продажу №5454-В-С, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Саутенко Н.В. (реєстровий №446).
За умовами згаданого договору Фізична особа-підприємець Осадько О.О. приватизував нежитлові приміщення 1-го поверху №XIV, XlVa, XIVб, XIVв, XV, XVI в житловій будівлі літ.“А-9”, загальною площею 24,2 кв.м., по бульвару Профспілковому, 3 у м. Харкові, за 78 630 грн. без ПДВ (разом з ПДВ за 94 356 грн.).
Після цього, на підставі згаданого договору, а також акта прийому-передачі нерухомого майна від 13.03.2017, державним реєстратором 27.03.2017 проведено державну реєстрацію права власності на спірні нежитлові приміщення за Осадько О.О. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 813277563101. номер запису про право власності: 19716650).
Відповідно до відомостей Єдиного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань вбачається, що 28.07.2021 припинено підприємницьку діяльність фізичної особи-підприємця Осадька О.О. у зв`язку з його смертю (номер запису: НОМЕР_1 ). З`ясовано, що датою його смерті є ІНФОРМАЦІЯ_1 .
При цьому, Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вказані нежитлові приміщення до цього часу зареєстроване за Осадько О.О., тобто не проведено державної реєстрації переходу вказаного права до можливих спадкоємців померлого.
Отже, рішення Харківської міської ради про включення спірних нежитлових приміщень до переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу є незаконним та підлягає скасуванню, а укладений приватизаційний договір - визнанню недійсним, оскільки це впливає на можливість подальшого (після державної реєстрації права власності за спадкоємцями померлого) захисту порушених інтересів держави, пов`язаного зі скасуванням права власності з одночасним його припиненням та зобов`язанням повернення відповідного майна.
Так, у вказаному рішенні зазначено, що його прийнято на підставі Законів України “Про приватизацію державного майна”, “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 №565/11 (далі-Програма2012-2016).
Відповідно до п.1.1. Програми 2012-2016, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України “Про місцеве самоврядування в Україні”, “Про приватизацію державного майна”, “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.
Згідно з п.п.1.2., 2.2. Програми, у ній визначено цілі, пріоритети, завдання, способи приватизації комунального майна, групи об`єктів, що підлягають приватизації, орієнтовні завдання щодо обсягів приватизації та надходження коштів від приватизації до бюджету міста Харкова, завдання щодо реалізації стратегії відносин власності в 2012-2016 рр. та відповідні заходи щодо виконання цієї Програми, а також її принципи.
Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету.
До пріоритетів проведення приватизації у 2012-2016 роках належать досягнення максимальної ефективності приватизації об`єктів, що підлягають приватизації відповідно до Програми.
До основних принципів індивідуальної приватизації відноситься досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта приватизації; вибір способу приватизації об`єкта.
Відповідно до п.п.5.1., 5.23. Програми продаж об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою для кожної групи об`єктів. Продаж об`єктів комунальної власності на конкурентних засадах здійснюється відповідно до розділу IV Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”.
Згідно з ч.2 ст.345 ЦК України та ч.4 ст.25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Відповідно до ст.1 Закону України “Про приватизацію державного майна” (чинний на час прийняття оскаржуваного рішення Харківської міської ради) (далі - Закон) приватизація проводиться з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.
Згідно з ч.4 ст.З Закону відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Відповідно до ч.6 ст.29 Закону порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України.
Відповідно до ч. 1 ст.5-1 Закону з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано.
У відповідності з ч.2 ст.5-1 Закону об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.
Частиною 2 ст.16-2 Закону передбачено, що викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до ст. 3 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).
Статтею 4 цього Закону передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно органи приватизації, створені місцевими Радами.
Згідно з ч. 1 ст.8 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до ст.9 зазначеного Закону за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.
Згідно з ч.ч. 1, 3 ст.11 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Відповідно до абз.1 ч.І ст.18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Аналогічні вимоги до приватизації орендованого майна шляхом викупу містять норми Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна” (ст.ст.2, 18), чинного на час видачі наказу начальника Управління комунального майна від 24.07.2018 та укладення спірного договору купівлі-продажу.
Зокрема, ч.2 ст.18 вказаного Закону передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.
Частиною 3 вказаної статті Закону визначено, що орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.
При цьому п.2 розділу V “Прикінцеві та перехідні положення” вказаного Закону встановлено, що, за загальним правилом, приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону.
Як зазначалось судом вже вище, порядок викупу встановлений ФДМУ, а саме Порядком продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 №439 (чинний на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно доп.п.3.3., 7.15. Порядку, у разі коли на участь в аукціоні з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, зазначений об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу, а у разі коли на конкурс з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, такий об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта.
Також, відповідно до п.8.1. Порядку, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Згідно з п.8.2. Порядку, ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.
Як зазначено вище, оцінка майна, яке підлягає приватизації, проводиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ №1891 від 10.12.2003.
Відповідно до п.69 Методики, вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства.
Згідно з п.70 Методики, для визначення вартості об`єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахуванням вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок.
Відповідно до п.71 Методики, вибір виду вартості об`єктів малої приватизації регулюється вимогами національних стандартів оцінки з урахуванням особливостей, визначених цією Методикою. При цьому враховуються способи їх продажу, строк корисного використання таких об`єктів, належність їх до спеціалізованого або неспеціалізованого майна. У разі викупу об`єктів малої приватизації може визначатися їх ринкова вартість або спеціальна вартість залежно від наявності передумов їх застосування, визначених Національним стандартом №1.
Згідно з абз.6 п.73 Методики, порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).
Зазначений порядок встановлений ФДМУ, а саме Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ від 27.02.2004 №377.
Відповідно до п.1.1. Порядку, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.
Згідно з п.2.1. Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.
Відповідно до п.2.2. Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:
- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;
- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо:
- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи:
- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень:
- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку. Відповідно до системного аналізу вищевказаних правових норм вбачається, що Харківська міська рада дійсно має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу.
При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
У даному випадку матеріали справи не містять доказів та відповідачами під час розгляду даної справи не надано доказів того, що Фізична особа-підприємець Осадько О.О. жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснила.
У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також у всій приватизаційній справі, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні.
Фізична особа-підприємець Осадько 0.0. до органу приватизації, тобто до Управління комунального майна, не подавала документів, передбачених п.2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, які б містили відомості про невід`ємні поліпшення, здійснені за час оренди, під час приватизації.
Крім того, станом на момент укладення договору оренди - 01.06.2016 ринкова вартість орендованого об`єкта нерухомого майна без ПДВ складала 77 750 грн., а станом на момент приватизації - 78 630 грн. без ПДВ. Вказане свідчить про те, що ніяких поліпшень, тим більше на 25 відсотків, не проводилось.
Таким чином, вищенаведене переконливо свідчить про те, що Харківська міська рада та орган приватизації незаконно обрали спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем.
Відповідно до приписів ч.5 ст.16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Частиною п`ятою ст.60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.
Отже, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Харківська міська рада.
При цьому ст.19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Територіальна громада міста Харкова, як власник спірного об`єкта нерухомості, делегує Харківській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.
Тобто воля територіальної громади, як власника, може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.
Таким чином, здійснення Харківською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.
Близька за змістом правова позиція викладена у постанові судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 15.03.2017 у справі №916/2130/15.
Слід наголосити, що обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади, в зв`язку з тим, що він фактично є умисним шляхом уникнення проведення конкурсного продажу цих об`єктів (аукціон або конкурс), що виключає можливість отримати за об`єкт приватизації більше ринкової вартості, адже на аукціон або конкурс такий об`єкт виставляється з початковою вартістю, що дорівнює ринковій та в ході їх проведення ціна продажу може збільшитись.
Отже, не проведення конкурсного продажу об`єктів суперечить меті, принципам та завданням приватизації щодо максимального наповнення бюджету, зазначеним у законодавстві, зокрема ст.1 Закону України “Про приватизацію державного майна”, ст.2 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна” та Програмі.
При цьому, уповноважені особи Управління комунального майна і фізична особа-підприємцеь Осадько О.О. були обізнані про порушення процедури приватизації шляхом викупу орендарем, а не шляхом аукціону чи конкурсу, адже в договорі купівлі-продажу наявні посилання на відповідні закони, у яких зазначено, що таке право набувається лише за умови проведення невід`ємних поліпшень вартістю понад 25 відсотків вартості об`єктів приватизації, а ФОП Осадько О.О. таких поліпшень не проводив, відповідні документи не оформлював, до Управління комунального майна не надавав.
Доказів зворотного відповідачами під час розгляду справи не надано. 
Відповідно до ст.228 Цивіільного кодексу України (далі - ЦК України), правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.
Також, відповідно до вимог ч. 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності спірного правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, встановлених ч.ч.1-2 ст.203 цього Кодексу, а саме:
- невідповідність змісту договору вимогам законодавства, а саме: ч.2 ст.345 ЦК України, ст.ст.2, 18 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна”, Програмі
- невідповідність змісту договорів інтересам держави, а саме порушенні визначених ст.2 Закону України “Про приватизацію державного і комунального майна” принципів приватизації (в т.ч. законності, рівності та змагальності, державного регулювання та контролю, захисту економічної конкуренції, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентних умов приватизації);
- відсутність у сторін правочинів необхідного обсягу цивільної дієздатності на вчинення правочину не у спосіб, визначений законом (за відсутності передбачених законом конкурсних процедур).
Відповідно до ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
У зв`язку з вищенаведеним, спірний договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним.
Щодо застосування строків позовної давності, судом враховано наступне.
Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно з ст. 257 ЦК України встановлено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
З вищевказаних правових приписів убачається, що позовна давність є строком пред`явлення позову як безпосередньо особою, право якої порушено, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатись до суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права.
У даному разі, прокурором при формулюванні позовних вимог висловлено клопотання про визнання поважними причин пропуску строку позовної давності та його поновлення.
При цьому, норма ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України містить презумпцію обізнаності особи про стан своїх суб`єктивних прав, відтак обов`язок доведення терміну, з якого особі стало (могло стати) відомо про порушення права, покладається на позивача.
За змістом вказаної норми початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення в заінтересованої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.
При цьому початок перебігу строку позовної давності для звернення до суду пов`язується як з об`єктивним моментом - наявністю порушення прав особи, так і з суб`єктивним, коли особа, яка звертається до суду, дізналась або повинна була дізнатися про порушення своїх прав.
Відповідно до ч.4 ст.267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Разом з тим якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту (ч.5 вказаної статті).
У даному конкретному випадку із обставин справи убачається, що прокурор не є учасником спірних правовідносин, а з документів, на підставі яких було укладено спірний правочин, зазначені вище порушення законодавства не вбачаються.
Такі порушення, що свідчать про незаконність набуття відповідачем-3 спірних нежитлових приміщень, прокурором виявлено лише за результатами опрацювання отриманих у ході досудового розслідування кримінального провадження №42017221080000002 доказів, а саме вилучених в Управлінні комунального майна приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації вищевказаних нежитлових приміщень.
Також судом враховано те, що з огляду на принцип презумпції невинуватості, викладений у ст. 62 Конституції України, до моменту того, як прокурор буде належним чином обізнаний про певні конкретні порушення, дані щодо наявність чи відсутність яких містяться виключно у приватизаційній справі, він не може достеменно знати, чи допущено органом місцевого самоврядування та суб`єктом господарської діяльності порушення передбаченої законодавством процедури щодо вибуття комунального майна.
Отже, вищенаведене переконливо свідчить про те, що саме після отримання доступу до приватизаційних справ, сформованих на підставі, у т.ч. спірного договору, та їх вивчення прокурор звернувся до господарського суду Харківської області з відповідним позовом.
Крім того, судом враховано й те, що 30 січня 2024 року набув чинності Закон “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо вдосконалення порядку відкриття та оформлення спадщини”, яким п. 19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України викладено у наступній редакції:
“У період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України “Про введення воєнного стану в Україні” від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України “Про затвердження Указу Президента України “Про введення воєнного стану в Україні” від 24.02.2022 № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану”.
За ч. 1 ст. 261 згаданого Кодексу перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
З огляду на зазначене, за висновками суду, у даному конкретному випадку, встановлену ст. 257 ЦК України позовну давність прокурором пропущено з поважних причин, тому підлягає його поновленню.
Отже, враховуючи наведене, з`ясувавши повно і всебічно обставини, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, надавши оцінку всім аргументам учасників справи та наявним у матеріалах справи доказам, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для повного задоволення позову.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" (№4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується положеннями ст. 129 ГПК України, та враховуючи висновки суду про повне задоволення позову, покладає витрати зі сплати судового збору на відповідачів.
На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 1, 4, 12, 20, 46, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -   

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 16.02.2017 № 5454-В-С, укладений між територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, та ФО-П Осадьком О.О., посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Саутенко Н.В. (реєстровий № 446).
3. Стягнути з Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243; майдан Конституції, 7 м. Харків, 61003) на користь Харківської обласної прокуратури (код ЄДРПОУ 02910108, банк отримувача: Державна казначейська служба України, код 820172, рахунок UA178201720343160001000007171, код класифікації видатків бюджету - 2800) - 1240,50грн. судового збору.
4. Стягнути з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 14095412; майдан Конституції, 16, м. Харків, 61003) на користь Харківської обласної прокуратури (код ЄДРПОУ 02910108, банк отримувача: Державна казначейська служба України, код 820172, рахунок UA178201720343160001000007171, код класифікації видатків бюджету - 2800) - 1240,50 грн. судового збору.
5. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення Господарського суду Харківської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги в порядку, встановленому статтями 254, 256-259 Господарського процесуального кодексу України. 
Повне рішення складено "29" січня 2026 р. 

Суддя		Є.М. Жиляєв