ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 610/2608/24                Головуючий суддя І інстанції Феленко Ю. А.
Провадження № 22-ц/818/456/25        Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 листопада 2025 року                                                                м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Мальованого Ю.М., Пилипчук Н.П.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,, 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія "БАЛІНВЕСТ"  на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 21 серпня 2024 року, по цивільній справі №610/2608/24, за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія "БАЛІНВЕСТ""  про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки,
в с т а н о в и в :
23 липня 2024 року представник позивача – адвокат Турка-Романюк Аліна Сергіївна звернулась в інтересах ОСОБА_1 до Балаклійського районного суду Харківської області із позовом до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“", у якому просить стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки площею 5,6853 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0431, укладеним між сторонами 08.02.2008, за 2022 та 2023 роки у загальному розмірі 22 904,61 гривні та розірвати вказаний вище договір оренди (з урахуванням додаткової угоди від 12.11.2014).
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД № 058381 від 28.01.2002 позивачу ОСОБА_1 належить земельна ділянка площею 5,6853 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0431, розташована на території Яковенківської сільської ради Ізюмського (кол. Балаклійського) району Харківської області. 
Право власності на зазначену земельну ділянку зареєстровано за позивачем 18.12.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Разом з тим під час державної реєстрації права власності за відповідачем визначено кадастровий номер земельної ділянки 6320288000:03:000:0431 замість визначеного помилково 6320288000:04:000:0431.
08 лютого 2008 року між ОСОБА_1 і ТОВ ""ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки, а 12.11.2014 укладено додаткову угоду до цього договору. 
18.12.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі договору оренди і додаткової угоди до цього договору. 
За умовами договору оренди відповідачу було надано у платне користування строком на 15 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну ділянку, площею 5,6853 га, кадастровий номер 6320288000:04:000:0431, розташованої на території Яковенківської сільської ради Ізюмського (кол. Балаклійського) району Харківської області; грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 58 903,92 грн; орендна плата вноситься орендарем до 01 березня наступного року у розмірі 1,5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить 883,56 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених цим договором. Додатковою угодою до договору оренди було збільшено строк дії договору на 20 років до 2034 року, встановлено орендну плату в розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку необхідно нараховувати з 01.01.2014. 
На виконання вищевикладених умов договору оренди і додаткової угоди до цього договору відповідач повинен був сплатити позивачу до 01 березня 2023 року орендну плату за 2022 рік – 11 971,94 грн, за 2023 рік до 01 березня 2024 року – 10 932,67 грн. 
Оскільки відповідачем у порушення умов договору оренди не сплачено позивачу орендну плату за 2022 та 2023 роки у визначені договором строки, договір оренди підлягає розірванню за рішенням суду.
16.08.2024 через особистий кабінет у системі "Електронний суд" представник відповідача подав письмові пояснення, у яких просив відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди, не заперечував проти часткового задоволення позовної вимоги позивача про стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 8 417,23 грн. 
На обґрунтування своїх пояснень зазначив, що розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим, відповідати тяжкості правопорушення й застосовується у випадках систематичного порушення договору. У період з 28.02.2022 до 11.09.2022 с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, на території якої розташована спірна земельна ділянка, перебувало під тимчасовою окупацією військами РФ. У зв`язку з цим відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду, а саме: проводити весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових та олійних культур, здійснювати догляд та обробку врожаю зимових культур з метою попередження їхньої загибелі, отже був позбавлений можливості отримувати доходи від використання земельної ділянки, які і є джерелом орендної плати. У своїх поясненнях відповідач посилається на ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, орендар як сторона спірного договору оренди не допустив порушення умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилася б у сфері його впливу або контролю. За вказаних обставин, при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає у даному випадку наявність умов для розірвання договору із заявленої позивачем підстави. До того ж зазначає, що з 11.09.2022 с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай. Так, відповідач добросовісно виконував свої зобов`язання за договором оренди, заінтересований у збереженні договору, має намір розрахуватися з орендодавцем, оскільки у 2024 році повернувся до цільового використання земель.
Також відповідач не погоджується з проведеним позивачем розрахунком розміру заборгованості відповідача зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки в частині застосування до нормативної грошової оцінки землі коефіцієнта 1,756 одночасно з використанням індексації нормативно грошової оцінки землі та індексації орендної плати, а також нарахування орендної плати за період з 28.02.2022 до 11.09.2022, коли відповідач не мав можливості використовувати земельну ділянку. Вказує, що під час укладання договору сторони дійшли згоди, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 58 903,92 грн. У додатковій угоді домовились, що розмір орендної плати становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки. Відповідач зазначає, що дія "Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", до якої постановою КМУ № 1185 від 31.10.2011 було внесено зміни, застосовується лише до визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Отже коефіцієнт 1,756 не є коефіцієнтом індексації нормативно грошової оцінки землі, на який вона уточняється позивачем під час розрахунку розміру орендної плати, тому відсутні підстави для його застосування без згоди на це орендаря.
Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від21 серпня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Стягнуто з ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 08 лютого 2008 року за 2022 та 2023 роки в загальній сумі 16 475 (шістнадцять тисяч чотириста сімдесят п`ять) гривень 84 копійки.
Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 5,6853 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0431, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" 08 лютого 2008 року (з урахуванням додаткової угоди від 12.11.2014 до договору оренди земельної ділянки від 08.02.2008).
Стягнуто з ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 2 082,42 гривень.
Стягнуто з ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в сумі 6 877,20 гривень.
В іншій частині позову відмовлено.
В апеляційній скарзі ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення скасувати, та відмовити позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що  спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. 
Так, не маючи об`єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної в 2023 році посівної компанії.
Вважає, що відповідач звільняється від сплати орендної плати не тільки за період тимчасової окупації, а за весь 2022 рік до наступної посівної компанії.
Вважає, що враховуючи неможливість використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням протягом 2022 року (у зв`язку з сезонним характером господарювання, періодом тимчасової окупації та відсутністю у відповідача безпечного доступу до об`єкту оренди за її наслідками), а також підтверджену рішенням Харківської обласної ради від 14 лютого 2023 року №502-VIII наявність обставин непереборної сили щодо ТОВ «ІАК «Балінвест» , не можна застосовувати розірвання договору як наслідок порушення зобов`язання при відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати.
Вказує, що без згоди орендаря відсутні підстави для застосування коефіцієнта 1,756 щодо орендної плати, який мав застосовуватися в обов`язковому порядку для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 – адвокат Турка-Романюк А.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін.
Вказує, що відповідач на те, що від не міг використовувати об`єкт оренди за договором оренди у період з 28.02.2022 по 11.09.2022, а також протягом всього 2022 року є безпідставними та не може бути прийнято з огляду на те, що відповідач будь-яких доказів, які б підтверджували зазначене не надавав.
Наданий відповідачем лист ГУ ДСНС України у Харківській області від 02.09.2024 року не підтверджує забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Наведені вище документи, які б могли це підтверджувати відповідачем не надавалися.
Відповідачем не надано доказів, які б підтверджували забруднення орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та неможливість відповідача користуватися цією земельною ділянкою.
Позивач вважає, що він відповідно до вимоги ЦПК, належним чином довів ті обставини на які він посилається, зокрема те, що відповідачем визначені договором оренди строки не сплачено на користь позивача орендну плату за 2022-2023 роки, а такі істотні порушення умов договору оренди є підставою для розірвання договору оренди.
Вказує, що додатковою угодою від 12.11.2014 року до договору оренди встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельно ділянки, таким чином обчислення розміру орендної плати за договором оренди повинно здійснюватися і з урахуванням індексів інфляції і з урахуванням коефіцієнтів індексації НГО земельної ділянки за договором оренди.
Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, розглянула справу за відсутності інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, які не з`явилися у судове засідання, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду скарги. 
Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції не в повній мірі відповідає.
Суд вказав наступні мотиви свого рішення.
ОСОБА_1 було передано в оренду ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" земельну ділянку площею 5,6853 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0431. Сторони не заперечують договірних відносин між ними. До того ж представник відповідача не заперечує факт несплати позивачу орендної плати за 2022 та 2023 роки. Мотивує це неможливістю використовувати земельну ділянку під час окупації с. Яковенкове, на території якого розташована земельна ділянка, з 28.02.2022 до 11.09.2022, а також неотриманням прибутку від користання земельною ділянкою після деокупації, оскільки село і дотепер відноситься до територій можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 № 309, с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області у період з 28.02.2022 по 11.09.2023 було включено до територій України тимчасово окупованих РФ.
Тому суд погодився з доводами представника відповідача щодо неможливості використання ним земельної ділянки з 28.02.2022 до 11.09.2022 через окупацію с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, що у відповідності до ч. 6 ст. 762 УК України звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь час, протягом якого земельна ділянка не могла бути використана через обставини, за які він не відповідає. 
Разом з цим, суд вважав доведеним, що за період з 01.01.2022 до 28.02.2022 та з моменту деокупації с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області, тобто з 11.09.2022 до дати звернення позивача до суду із цим позовом відповідач користувався спірною земельною ділянкою.
Суд вважав необґрунтованими доводи представника відповідача щодо неотримання прибутку від користування земельною ділянкою, що є наслідком несплати орендної плати, оскільки неотримання орендарем доходу від використання майна, не звільняє його від обов`язку сплачувати орендну плату. Крім того, представником відповідача не було надано належних та допустимих доказів, що підтверджували б неотримання прибутку від користування спірною земельною ділянкою.
Представником позивача надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік – 11 971,94 грн, за 2023 рік – 10 932,67 грн, а всього 22 904,61 грн.
Суд не погодився із розрахунком заборгованості відповідача, наведеним ним у своїх письмових поясненнях, де зазначено, що загальний розмір заборгованості зі сплати орендної плати за 2022 рік становить 2 493,45 грн, за 2023 рік – 5 923,78 грн, а всього – 8 417,23 грн, виходячи з такого.
Згідно з договором оренди від 08.02.2008 нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 58 903,92 грн, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить – 883,56 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься до 01 березня наступного року.
Додатковою угодою від 12.11.2014 до договору оренди збільшено строк дії договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку слід нараховувати у зазначеному розмірі з 01.01.2014.
Отже при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюється також розмір орендної плати за договором оренди, яка повинна бути сплачена до 01 березня наступного року.
Відтак при зміні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у зв`язку з її індексацією, змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, оскільки він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За таких умов, у сторін за договором оренди відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у відповідача, як орендаря, з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
До такого висновку дійшла і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Договором оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом.
Проте повністю погодитись з такими висновками суду не можна. 
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що На підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯД № 058381, виданого 28.01.2008 Балаклійською районною державною адміністрацією Харківської області, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,6853 га, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району Харківської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 10-11).
08 лютого 2008 року між ОСОБА_1 і ТОВ ""ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 5,6853 га, розташованої на території Яковенківської сільської ради Ізюмського (кол. Балаклійського) району Харківської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 15 років. Згідно з договором грошова нормативна оцінка земельної ділянки становить 58 903,92 грн; орендна плата вноситься орендарем до 01 березня наступного року у розмірі 1,5% від грошової нормативної оцінки земельної ділянки і становить 883,56 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору; обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. За умовами договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати, орендар, в свою чергу, зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату. Договором передбачено припинення його дії шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених цим договором. Разом з цим, договором визначено відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору. При цьому сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що це порушення сталося не з її вини (а.с. 12-13). 
12 листопада 2014 року сторонами було підписано додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, якою було збільшено строк дії договору на 20 років до 2034 року, встановлено орендну плату в розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку слід нараховувати з 01.01.2014 (а.с. 14). 
З листа ВІДДІЛУ ДЕРЖГЕОКАДАСТРУ У БАЛАКЛІЙСЬКОМУ РАЙОНІ ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ встановлено, що земельній ділянці, площею 5,6853 га, виділеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Яковенківської сільської ради Балаклійського (натепер Ізюмського) району, власником якої на підставі державного акта серії ЯД № 058381 є гр.  ОСОБА_1 , визначено кадастровий номер 6320288000:03:000:0431, замість визначеного помилково 6320288000:04:000:0431 (а.с. 15).
23.12.2016 здійснено державну реєстрацію права власності земельної ділянки площею 5,6853 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0431 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 33112470 від 22.12.2016 приватного нотаріуса Балаклійського районного нотаріального округу Харківської області), а також права оренди земельної ділянки, виниклого на підставі договору оренди від 08.02.2008, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ“" (а.с. 11 зворот).
З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб – платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 21.05.2024 вбачається, що ОСОБА_1 отримувала від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" орендну плату у 4 кварталі 2020 року у сумі 11 347,81 грн, у грудні 2021 року – у сумі 13 239,11 грн. У 2022 та 2023 роках орендної плати чи будь-яких виплаті від ТОВ "ІАК "БАЛІНВЕСТ" ОСОБА_1 не отримувала (а.с. 16-17). Факт невиплати ОСОБА_1 орендної плати за 2022 та 2023 року також не заперечував в судовому засіданні представник відповідача.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Як було встановлено судом, ОСОБА_1 було передано в оренду ТОВ "ІНВЕСТИЦІЙНА АГРАРНА КОМПАНІЯ „БАЛІНВЕСТ" земельну ділянку, площею 5,6853 га, кадастровий номер 6320288000:03:000:0431. Сторони не заперечують договірних відносин між ними. 
До того ж представник відповідача не заперечує факт несплати позивачу орендної плати за 2022 та 2023 роки. Мотивує це неможливістю використовувати земельну ділянку під час окупації с.Яковенкове, на території якого розташована земельна ділянка, з 28.02.2022 до 11.09.2022, а також неотриманням прибутку від використання земельною ділянкою після деокупації, оскільки село і дотепер відноситься до територій можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість відповідача використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 №309, с. Яковенкове Ізюмського району Харківської області у період з 28.02.2022 по 11.09.2022 було включено до територій України тимчасово окупованих РФ.
Так, статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року № 309, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.
Отже, колегія суддів дійшла висновку, що за встановлених обставин прострочення сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року, що виключає у даному випадку наявність підстав для розірвання договору. 
Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 08.02.2008 року з передбачених ст. 651 ЦК України підстав, відсутні. 
Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 08 січня 2008 року, колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01 липня 1995 року (з урахуванням індексації), почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.
В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова КМУ від 16 листопада 2016 року № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01 липня 1995 року.
Таким чином, починаючи з 01 березня 2017 року коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується та жодний нормативно-правовий акт не вимагає застосування до нормативної грошової оцінки ріллі, яка проведена станом на 01 липня 1995 року, коефіцієнта 1,756.
У зв`язку з чим врахування ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим.
Так, колегія суддів враховує, що у постанові Палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).
Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення  (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
За умовами договору оренди землі від 08.02.2008 року, нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 58903,92 грн, а орендна плата з урахування додаткової угоди становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Додатковою угодою від 12.11.2014 до договору оренди збільшено строк дії договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно, встановлено орендну плату в розмірі п`ять відсотків від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку слід нараховувати у зазначеному розмірі з 01.01.2014.
Оскільки сторони в своїх розрахунках здійснювали нарахування коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки, колегія суддів зазначає, що розмір орендної плати за 169 днів у 2022 року, за які відповідач не заперечує сплатити орендну плату, складається з щорічної орендної плати в розмірі 2493,45грн, а за 2023 рік – 5923,78 грн, всього до сплати становить 8417,23 грн, що підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 . 
Статтею 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріально права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.
За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню із частковим задоволенням позовних вимог, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 36,75% та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому витрати на правничу допомогу в розмірі 2940,00 грн понесені в суді першої інстанції підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 . 
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 36,75% та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 890,23 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 . 
Оскільки апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено, зокрема відмовлено у задоволенні немайнової вимоги та в частині майнової вимоги на 63,25%, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 1838,60 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».
Шляхом взаємозаліку зазначених сум з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 948,37 грн (1838,60 грн – 890,23 грн).
Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія "БАЛІНВЕСТ" задовольнити частково.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 21 серпня 2024 року – скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія "БАЛІНВЕСТ""  про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки – задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 08 лютого 2008 року, зі сплати орендної плати у розмірі 8417,23 грн.
В іншій частині позову – відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» судовий збір в розмірі 948,37 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу в розмірі 2940,00 грн понесені в суді першої інстанції.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Повний текст постанови складений 25 листопада 2025 року.
Головуючий                                                                 В.Б.Яцина.

Судді                                                                                                                                                                                                        Ю.М.Мальований.

       Н.П.Пилипчук.