СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2025 року                                     м. Харків                        Справа № 922/2509/24  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Медуниця О.Є., суддя  Попков Д.О.
секретар судового засідання Лутаєва К.В.
за участю представників сторін:
позивача - Ступін В.В. (в залі суду) - витяг з ЄДР від 08.09.2025,
відповідача - директор Назаров О.М. (в залі суду) паспорт №008924409 від 22.03.202, адвокат Суровцов А.Ю. (поза межами приміщення суду) ордер серія АІ№1718835 від 13.12.2024, свідоцтво №7775/10 від 05.06.2019

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області (вх.№2078Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 08.09.2025
у справі №922/2509/24 (суддя Присяжнюк О.О., повне рішення складено 09.09.2025)

за  позовом  Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків,
до ТОВ "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля", м. Харків
про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля", в якій просило стягнути з відповідача 527.694,63 грн орендної плати, 65.691,60 грн пені за договором оренди від 30.03.2000  № 434-ЦМК та розірвати договір оренди від 30.03.2000  № 434-ЦМК, укладений між РВ ФДМ та ТОВ "КОЦ "Дозвілля". Обґрунтовуючи позовні вимоги, РВ ФДМ зазначало, що відповідач всупереч вимогам частини 4 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не виконав зобов`язання зі сплати орендної плати, тому утворилася заборгованість з орендної плати перед Державним бюджетом України за період із жовтня  2022  року до 15.04.2024  в розмірі 527.694,63 грн. Оскільки відповідач істотно порушив умови укладеного договору, то позивач зазначав про наявність підстав для розірвання договору оренди від 30.03.2000  №434-ЦМК.
Рішенням Господарського суду Господарського суду Харківської області від 14.11.2024, залишеним постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.02.2025  у справі №922/2509/24, позов РВ ФДМ задоволено частково. Розірвано договір оренди від 30.03.2000  №434-ЦМК, укладений між РВ ФДМ та ТОВ "КОЦ "Дозвілля". Стягнут з ТОВ "КОЦ "Дозвілля" на користь Державного бюджету України 491.703,37 грн орендної плати та 27 106,38 грн пені. Стягнут з ТОВ "КОЦ "Дозвілля" на користь РВ ФДМ 10.810,15 грн судового збору.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 13.05.2025  постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.02.2025  та рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024  у справі №922/2509/24 скасовано, справу №922/2509/24 передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 08.09.2025  у задоволенні позову відмовлено.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області з   вказаним рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Харківської області від 08.09.2025  у справі № 922/2509/24 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-оздоровчий центр "ДОЗВІЛЛЯ":  527694,63 грн орендної плати, 65691,60 грн пені за договором оренди № 434-ЦМК від 30.03.2000  та розірвати зазначений договір оренди, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та ТОВ "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля", покласти на відповідача витрати зі сплати судового збору.
Доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:
- суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин ч.6 ст.762 ЦК України, оскільки, на думку апелянта, звільнення орендаря від орендної плати у разі неможливості користування державним майном регулюється виключно Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та Порядком, затвердженим постановою КМУ №483;
- апелянт стверджує, що відповідач не надав орендодавцю повного пакета документів, передбачених Порядком №483 та Методикою обстеження пошкоджених об`єктів, зокрема акту обстеження із визначенням категорії пошкоджень та висновком про необхідність капітального ремонту, у зв`язку з чим підстави для звільнення від орендної плати відсутні;
- Регіональне відділення вважає, що саме заява орендаря та рішення орендодавця є обов`язковою умовою для припинення нарахування орендної плати, а застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України без проходження цієї процедури є, на його думку, неправомірним;
- апелянт посилається на пояснення керівника відповідача про те, що підприємство "працює", а також на окремі платежі з орендної плати у  2023  році, вважаючи це доказом фактичної можливості та здійснення користування об`єктом оренди;
- суд першої інстанції неправильно застосував ст. 776 ЦК України та не врахував, що за умовами договору саме на наймача покладено обов`язок здійснювати капітальний і поточний ремонт об`єкта;
- апелянт також вказує на економічну недоцільність збереження орендних відносин та стверджує, що продовження договору порушує інтереси держави та є наслідком зловживання відповідачем своїми правами.
Відповідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.09.2025  сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Медуниця О.Є., суддя Попков Д.О.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.10.2025  відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, встановлено строки для подання відзивів, заяв та клопотань учасниками справи, а також призначено справу №922/2509/24 до розгляду на 05.11.2025. Явку учасників справи визнано не обов`язковою. Витребувано з Господарського суду Харківської області матеріали справи №922/2509/24, які надійшли 10.10.2025.
30.10.2025  через систему "Електронний суд" від ТОВ "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить залишити апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 08.09.2025  у справі №922/2509/24 - без змін.
Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, відповідач посилається на таке:
- суд першої інстанції надав належну оцінку всім доказам у їх сукупності та правильно встановив неможливість використання орендованого цілісного майнового комплексу з жовтня  2022  року по 15.04.2024  у зв`язку з його пошкодженням ракетним обстрілом;
- відповідні обставини підтверджуються актом фіксації пошкоджень від 05.04.2022, фотоматеріалами, листами орендаря про повідомлення орендодавця, сертифікатами ТПП про форс-мажор, листом СБУ, витягом з ЄРДР, двома висновками експертів ННЦ "Інститут судових експертиз ім. М.С. Бокаріуса", а також Звітом комплексного огляду, затвердженим самим позивачем, у якому Фонд прямо зазначив, що експлуатація приміщень можлива лише після усунення пошкоджень;
- відповідач наголошує на преюдиційних висновках, встановлених постановою Східного апеляційного господарського суду від 17.10.2023  у справі №922/308/23, яка набрала законної сили, зокрема щодо факту ракетного обстрілу, характеру пошкоджень та неможливості експлуатації приміщень
- твердження апелянта про "фактичне користування майном" спростовується змістом досліджених доказів, оскільки господарська діяльність товариства не передбачає використання зруйнованих приміщень, а окремі платежі  2023  року не доводять можливості реального користування;
- аргументи позивача про обов`язок орендаря здійснювати відновлювальний ремонт є безпідставними, оскільки за п.5.5 договору та ст.323 ЦК України ризик випадкового знищення чи пошкодження майна, спричиненого форс-мажором, несе власник, а орендар звільняється від відповідальності, що підтверджується сертифікатами ТПП;
- відповідач вважає помилковими доводи апелянта щодо незастосування ч. 6 ст. 762 ЦК України, посилаючись на практику Верховного Суду (зокрема, у справах №910/7495/16, №910/8040/20, №922/2574/23), яка прямо допускає застосування цієї норми у відносинах з оренди державного майна за наявності об`єктивної неможливості користування;
- відповідач посилається на те, що Порядок №483 є підзаконним актом і не може суперечити положенням Цивільного кодексу України, а тому не виключає застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України як норми вищої юридичної сили;
- додатково відповідач посилається на висновки ВС у справі №922/2574/23, у якій за аналогічних фактичних обставин касаційний суд підтвердив можливість звільнення орендаря від орендної плати через неможливість користування об`єктом, зумовлену його пошкодженням внаслідок воєнних дій;
- відповідач також наголошує, що нарахування орендної плати та пені за період фактичної непридатності майна до експлуатації є необґрунтованим, суперечить умовам договору та є результатом недобросовісної поведінки орендодавця.
04.11.2025  через систему «Електронний суд» від представника ТОВ «Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля"» надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, на яку того ж дня (04.11.2025) представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області подав заперечення.
05.11.2025  в судовому засіданні оголошено перерву до 25.11.2025  через необхідність додаткового часу судової колегії для дослідження наявних матеріалів справи в контексті наданих учасниками справи пояснень, що відображено у відповідній ухвалі Східного апеляційного господарського суду.
24.11.2025  через систему "Електронний суд" від ТОВ «Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля"» надійшли додаткові пояснення по справі, в яких відповідач вказує, що   доводи апелянта про  незастосування  ч.6 ст.762 ЦК України до оренди державного майна ґрунтуються на неправильному тлумаченні п.п.3 п.127 Порядку №483. Відповідач наголошує, що зазначений Порядок регулює інший фактичний склад - випадки істотного зменшення можливості користування майном, тоді як у спірних правовідносинах мала місце повна неможливість користування об`єктом, що прямо охоплюється ч.6 ст.762 ЦК України. Крім того, відповідач звертає увагу, що Цивільний кодекс України як закон має вищу юридичну силу порівняно з підзаконним актом і визначає матеріальне право орендаря на звільнення від орендної плати, тоді як Порядок №483 є адміністративною процедурою, яка не може звужувати зміст та обсяг прав, установлених законом. Відповідач також зазначає, що договір оренди від 30.03.2000  №434-ЦМК не містить жодної процедури, передбаченої Порядком №483, тому цей Порядок не може застосовуватися до договору, умови якого залишаються незмінними. Додатково вказується, що пп. 5.5, 5.5.1 договору передбачають звільнення сторін від відповідальності у разі форс-мажорних обставин, що підтверджені у справі, а ч.6 ст.762 ЦК України є імперативною нормою, застосування якої не залежить від волевиявлення орендодавця чи внесення змін до договору. У зв`язку з цим відповідач вважає посилання апелянта на Порядок №483 безпідставним і наполягає на правомірності звільнення від орендної плати за період об`єктивної неможливості користування майном.  
В судовому засіданні 25.11.2025  приймають участь представник позивача - Ступін В.В., який підтримав вимоги апеляційної скарги, просив рішення Господарського суду Харківської області від 08.09.2025  у справі №922/2509/24 скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити; представники відповідача - директор Назаров А.М. та адвокат Суровцов А.Ю., які підтримали відзив на апеляційну скаргу, просили залишити апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 08.09.2025  у справі №922/2509/24 - без змін.
Судова колегія зауважує, що в матеріалах справи наявні процесуальні документи сторін, в яких останні висловили свою правову позицію, а також інші документи, необхідні для прийняття обґрунтованого рішення зі спору.
У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5  ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч.1  ст.273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч.1  ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1  ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.
Заслухавши в судовому засіданні доповідь судді-доповідача та пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, доводи в обґрунтування апеляційної скарги, в межах вимог, передбачених  ст.269 ГПК України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області у даній справі діє в межах наданих йому повноважень як орендодавець державного майна, відповідно до Положення, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.04.2023  №711.
Згідно з пунктом 3 зазначеного Положення, на регіональне відділення покладено завдання щодо реалізації повноважень Фонду у сфері оренди, зокрема виконання державної політики у сфері передачі державного майна в оренду.
Відповідно до статті 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» та підпункту «в» пункту 1 частини першої статті 7 Закону України «Про управління об`єктами державної власності», Фонд державного майна України здійснює контроль за надходженням орендної плати до Державного бюджету та за належним виконанням договорів оренди державного майна.
Пунктами 4.4, 4.5 та 5.3 Положення передбачено, що регіональне відділення здійснює повноваження орендодавця, забезпечує контроль у сфері передачі державного майна в оренду, а також контролює надходження орендної плати та використання орендованого нерухомого майна.
Як вбачається з матеріалів справи, 30.03.2000  між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (Орендодавець, позивач по справі) та ТОВ «Культурно-оздоровчий центр "ДОЗВІЛЛЯ"» (Орендар, відповідач по справі) укладено Договір оренди №434-ЦМК, за яким Орендар прийняв у строкове платне користування цілісний майновий комплекс державного закладу "Станція юних техніків Південної залізниці", розташований за адресою: м.Харків, вул.Залізнична, 24-А, вартістю 371.277,00 грн (станом на 01.10.1999).
Надалі між сторонами у різні роки укладено низку додаткових угод (зокрема №3 від 30.03.2010, №6 від 09.04.2014, №7 і №8 від 03.07.2017, №9 від 03.10.2017  та №10 від 29.01.2019), якими строк дії первісного договору неодноразово продовжувався, зокрема до 28.02.2013; 28.01.2016; 28.12.2018  та до 28.12.2021.
Іншими умовами Договору оренди сторони визначили наступне:
- орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ №786 від 04.10.1995, і становить за базовий місяць перерахунку (березень  2016  року) 29.524,00 грн без ПДВ (пункт 3.1 Договору в редакції Додаткової угоди №7 від 03.07.2017);
- орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає стягненню до Державного бюджету з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення (пункт 3.5 Договору у редакції Додаткової угоди №5 від 09.04.2014);
- орендна плата перераховується щомісячно, до 15 числа місяця, наступного за звітним, у порядку, визначеному Методикою, із зарахуванням 100% платежу до державного бюджету на рахунки, визначені фінансовими органами (пункт 3.6 Договору в редакції Додаткової угоди №9 від 03.10.2017);
- обов`язок здійснення поточного та капітального ремонту об`єкта оренди покладено на орендаря (пункт 5.3 Договору);
- орендар відшкодовує збитки лише у разі загибелі або пошкодження майна, крім випадків, коли така загибель або пошкодження викликані форс-мажорними обставинами (пункт 5.5 Договору);
- сторони не несуть відповідальності за невиконання зобов`язань, якщо воно є наслідком військових дій, за умови підтвердження форс-мажорних обставин компетентними органами (пункт 5.5.1 Договору);
- зміна чи розірвання Договору допускається виключно за взаємною згодою сторін, а одностороння відмова від виконання його умов не допускається (пункт 10.3 Договору);
- Договір може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін у разі порушення іншою стороною умов договору - за рішенням суду (пункт 10.4 Договору);
- у разі відсутності заяви сторін про припинення чи зміну Договору протягом одного місяця після спливу строку його дії, Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах (пункт 10.6 Договору);
- дія Договору припиняється у випадку: закінчення строку, приватизації об`єкта, загибелі об`єкта оренди, дострокового розірвання за згодою сторін чи за рішенням суду, або банкрутства орендаря (пункт 10.8 Договору).
Отже, у відповідача виник обов`язок зі сплати орендної плати за Договором оренди №434-ЦМК від 30.03.2000.
Разом з тим із 24.02.2022  на всій території України введено воєнний стан відповідно до Указу Президента України №64/2022, затвердженого Законом України №2102-ІХ, термін дії якого продовжено.
У зв`язку з цим Кабінетом Міністрів України прийнято постанову №634 від 27.05.2022, якою визначено особливості справляння орендної плати за державне майно в період воєнного стану. Зокрема, підпунктом 2 пункту 1 Постанови №634 передбачено повне звільнення орендарів, що використовують майно на території Харківської області, від сплати орендної плати з 24.02.2022  та до 30.09.2022. Це звільнення застосовується автоматично, без прийняття окремого рішення орендодавця (підпункт 5 пункту 1 постанови).
Після 30.09.2022  орендна плата, згідно з абзацом четвертим підпункту 4 пункту 1 Постанови №634, підлягає нарахуванню у розмірі 50% від суми, встановленої договором (з урахуванням індексації).
Саме такий порядок відображений і в акті звіряння взаєморозрахунків сторін, долученому до матеріалів справи.
Як зазначає позивач, після закінчення періоду повного звільнення від орендної плати, визначеного Постановою КМУ №634, у відповідача виник обов`язок сплачувати орендну плату в розмірі 50% від суми, встановленої договором.
Проте, за твердженням позивача, відповідач такого обов`язку не виконав, унаслідок чого за період з жовтня  2022  року по 15.04.2024  утворилась заборгованість у розмірі 527.694,63 грн.
Посилаючись на пункт 3.5 Договору (в редакції Додаткової угоди №5 від 09.04.2014), позивач також нарахував пеню за прострочення оплати в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, визначивши її суму за період з 15.10.2023  по 15.04.2024  як 65.691,60 грн.
Крім того, позивач вказує на положення пунктів 10.3- 10.8 Договору, відповідно до яких зміна або розірвання Договору допускаються за згодою сторін або за рішенням суду у разі порушення його умов, а дія Договору припиняється, зокрема, у разі загибелі об`єкта оренди чи дострокового розірвання. Саме на підставі зазначених норм позивач вважає, що наявність заборгованості та невиконання відповідачем обов`язків орендаря є підставою для розірвання Договору оренди №434-ЦМ.
Листом від 18.04.2024  №17-03-01-01391 позивач надіслав відповідачу акт звіряння взаєморозрахунків станом на 15.04.2024  та повідомив про наявність заборгованості з орендної плати і пені, запропонувавши її погасити. На думку позивача, станом на день подання позову зазначена заборгованість залишалася непогашеною, що й стало підставою звернення до суду з даним позовом.
В свою чергу відповідач, заперечуючи проти позовних вимог, вказує на відсутність своєї вини у несплаті орендних платежів за Договором оренди №434-ЦМК, посилаючись на обставини, пов`язані з воєнною агресією та неможливістю фактичного використання об`єкта оренди.
У ході розгляду справи №922/2509/24 господарським судом було також враховано висновки, встановлені постановою Східного апеляційного господарського суду від 17.10.2023  у справі №922/308/23, яка має преюдиційне значення для даного спору.
У зазначеній справі судом було встановлено, що ТОВ «Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля"» неодноразово інформувало Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області про завдання орендованому цілісному майновому комплексу матеріальної шкоди внаслідок ракетного удару та просило надати роз`яснення щодо порядку визначення розміру збитків (листи від 28.03.2022, 17.05.2022, 13.06.2022, 23.12.2022).
Факт пошкодження об`єкта оренди та наявність обставин непереборної сили були підтверджені:
- листом Управління СБУ в Харківській області від 21.11.2022;
- витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань;
- сертифікатом ТПП України №6300-22-1311 від 09.11.2022  про форс-мажорні обставини щодо неможливості використання об`єкта оренди з 24.02.2022;
- актом фіксації пошкоджень від 05.04.2022;
- наказом ТОВ «Дозвілля» від тієї ж дати №04.
Крім того, висновком експерта №12742 від 18.04.2023, складеним ННЦ "Інститут судових експертиз ім. М.С. Бокаріуса", встановлено, що адміністративно-виробнича будівля за адресою: м.Харків, вул.Залізнична, 24-А була зруйнована/пошкоджена внаслідок збройної агресії, а вартість відновлювальних робіт становить 8.609.948,00 грн.
У вказаній справі апеляційний суд визнав незаконними та скасував накази Регіонального відділення Фонду державного майна України, якими позивач намагався припинити договір оренди та оголосити аукціон щодо цього ж майнового комплексу, встановивши, що такі дії були вчинені без належного врахування наслідків форс-мажору та факту пошкодження об`єкта.
Матеріали справи містять два висновки експертів ННЦ «Інститут судових експертиз ім.М.С. Бокаріуса», які підтверджують факт значного пошкодження орендованого цілісного майнового комплексу внаслідок ракетного удару 05.03.2022.
Так, у висновку №12742 від 18.04.2023  за результатами оціночно-будівельного дослідження встановлено, що згідно з актом фіксації пошкоджень від 05.04.2022  обстріл за адресою: м.Харків, вул.Залізнична, 24 і 24-А призвів до істотних руйнувань головної адміністративної двоповерхової будівлі комплексу (літ. «А-2»). Зокрема, пошкоджено всі 97 віконних блоків, окремі ділянки покрівлі, внутрішні перегородки, дверні полотна, значний обсяг меблів, а також елементи інженерних мереж - освітлення, опалення, водопостачання. У ході огляду експертами встановлено, що будівля перебуває у частково зруйнованому стані: пошкоджені стіни, зруйновані прорізи та перегородки, пошкоджена покрівля.
Другий висновок - №18970 від 02.06.2023  - підтверджує, що стан пошкоджень, зафіксований під час натурного обстеження 26.05.2023, відповідає руйнуванням, зазначеним в акті від 05.04.2022, що свідчить про відсутність відновлювальних робіт та збереження наслідків руйнування.
Аналогічні обставини встановлені і у Звіті з комплексного контрольного огляду ЦМК "Станція юних техніків Південної залізниці", затвердженому начальником Регіонального відділення Фонду державного майна України. Комісією Фонду за результатами огляду встановлено, що найбільш суттєвих пошкоджень зазнала саме адміністративно-виробнича будівля літ. "А-22 площею  1346  кв.м, і експлуатація приміщень можлива лише після проведення значного комплексу ремонтно-відновлювальних робіт.
Відповідач стверджує, що зазначені руйнування виникли внаслідок ракетного обстрілу військами Російської Федерації 05.03.2022, що призвело до неможливості використовувати об`єкт оренди за призначенням. На думку відповідача, пошкодження є наслідком обставин непереборної сили, які не залежать від волі орендаря та унеможливлюють виконання ним своїх зобов`язань щодо використання майна.
Дана справа вже була предметом судового перегляду судами декількох інстанцій. Рішення Господарського суду Харківської області від 12.09.2023  у справі №922/2509/24 та постанова Східного апеляційного господарського суду від 12.12.2023  були скасовані постановою Верховного Суду від 27.03.2024  у цій же справі, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Верховний Суд, скасовуючи попередні судові акти, звернув увагу на те, що під час первісного розгляду судами не було належним чином досліджено ключові обставини, які мають істотне значення для правильного вирішення спору. Зокрема, ВС зазначив, що суди не з`ясували: фактичний стан орендованого цілісного майнового комплексу після ракетного удару та обсяг завданих йому пошкоджень; реальну можливість (або неможливість) використання відповідачем об`єкта за призначенням у період, за який позивач заявляє вимоги про стягнення орендної плати; співвідношення встановлених обставин з правовою нормою ч.6 ст.762 ЦК України, яка передбачає звільнення орендаря від сплати орендної плати у разі неможливості користування майном не з його вини; ефективність і повноту дій орендодавця щодо реагування на повідомлення орендаря про пошкодження майна та необхідність визначення збитків; чи здійснювалися сторонами дії для врегулювання ситуації відповідно до умов Договору, зокрема з урахуванням пунктів щодо форс-мажору та порядку зміни/продовження договору; чи відповідають надані докази характеру заявленого спору та чи дають вони можливість встановити фактичну можливість користування майном у заявлений період.
Верховний Суд наголосив, що саме встановлення фактичної можливості або неможливості використання орендованого майна є визначальним для застосування правил про нарахування орендної плати у період воєнного стану та дії обставин непереборної сили. Попередні судові інстанції належним чином цього не дослідили, чим порушили вимоги всебічності та повноти з`ясування обставин справи. З огляду на зазначене, Верховний Суд направив справу на новий розгляд із обов`язком суду першої інстанції дослідити всі фактичні дані щодо стану об`єкта оренди, наслідків ракетного удару, можливості його подальшої експлуатації, а також належним чином оцінити докази сторін та застосувати відповідні норми матеріального права.
Господарський суд Харківської області, приймаючи оскаржуване рішення від 08.09.2025  у справі №922/2509/24, виходив із того, що у зв`язку з пошкодженням орендованого цілісного майнового комплексу «Станція юних техніків Південної залізниці» за адресою: м.Харків, вул.Залізнична, 24-А внаслідок ракетного обстрілу 05.03.2022, підтвердженим актом фіксації пошкоджень, сертифікатом ТПП про форс-мажорні обставини, висновками експертів ННЦ "Інститут судових експертиз ім. М.С. Бокаріуса" та Звітом комплексного контрольного огляду Фонду держмайна, відповідач був об`єктивно позбавлений можливості використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням у спірний період, що є обставинами, за які він не відповідає. За таких умов суд застосував ч.6 ст.762 ЦК України, дійшовши висновку про звільнення ТОВ "Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля" від внесення орендної плати та, як наслідок, відмовив у задоволенні позовних вимог РВ ФДМ про стягнення заборгованості з орендної плати та пені, а також у вимозі про розірвання договору оренди №434-ЦМК як такій, що не ґрунтується на встановленому судом істотному порушенні відповідачем умов договору.
Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги виходячи з наступного.
Колегія суддів виходить із того, що в апеляційному провадженні перевіряється законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та заперечень на неї, з урахуванням вимог ст. 269, 270 ГПК України. Предметом перевірки є правильність установлення судом попередньої інстанції фактичних обставин справи, належність та допустимість покладених в основу рішення доказів, а також правильність застосування норм матеріального і процесуального права. Вихід за межі апеляційних доводів не допускається, за винятком випадків, прямо передбачених процесуальним законом.
Відповідно до засад господарського судочинства (ст.13 ГПК України) процес побудовано на змагальності сторін: кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень (ст.74 ГПК України). Докази мають бути належними та допустимими (ст.77 ГПК України) і забезпечувати достатність та вірогідність установлених обставин (ст.79 ГПК України). Оцінка доказів здійснюється судом за внутрішнім переконанням на підставі всебічного, повного й об`єктивного дослідження їх сукупності, жодні докази не мають наперед установленої сили (ст. 86 ГПК України).
Предметом даного спору є вимоги Регіонального відділення ФДМ України про стягнення з ТОВ «Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля"» заборгованості з орендної плати та пені за Договором оренди №434-ЦМК, а також розірвання цього договору у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань.
У межах апеляційного перегляду суду належить перевірити правильність установлення судом першої інстанції фактичних обставин щодо стану орендованого майна після його пошкодження внаслідок ракетного удару, можливості чи неможливості його використання за цільовим призначенням у спірний період, правових наслідків дії форс-мажорних обставин, а також відповідність висновків суду застосованим нормам матеріального права, зокрема положенням ч. 6 ст. 762 ЦК України та умовам договору оренди.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини. Згідно з вимогами статті 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Зобов`язанням є правовідношення, у якому одна сторона повинна вчинити на користь другої сторони певну дію або утриматися від її вчинення (стаття 509 ЦК України), а виникають такі зобов`язання, зокрема, з договорів (статті 11, 626 ЦК України). Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та приписів закону, а за статтею 530 ЦК України - у строк, визначений зобов`язанням.
За змістом частини першої статті 759 ЦК України наймодавець зобов`язується передати майно наймачеві у користування за плату на певний строк, а за користування майном справляється плата, розмір якої встановлюється договором (стаття 762 ЦК України).
Разом із тим частина шоста статті 762 ЦК України передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним  через обставини, за які він не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018  у справі №910/7495/16 зазначила, що визначальною підставою звільнення від орендної плати є  об`єктивна неможливість користування майном,  зумовлена незалежними від орендаря обставинами. Дія частини шостої статті 762 ЦК України не зводиться виключно до форс-мажорних обставин: вона охоплює також випадок, а інколи й дії орендодавця, якщо вони створили перешкоди для використання майна. Закон не встановлює вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють користування майном, і не визначає спеціального способу їх підтвердження - тому вони встановлюються судом на загальних процесуальних підставах.
Аналогічні правові висновки містяться в постановах Верховного Суду у справах №914/1248/18, №914/2264/17, №910/13158/20, №911/3067/20, №911/654/21, відповідно до яких наймач повинен довести:
- що майно фактично не використовувалося або не могло бути використане;
- що така неможливість виникла з причин, за які він не відповідає;
- що обставини, які призвели до неможливості користування, є об`єктивними та не залежать від волі орендаря.
У постанові Верховного Суду від 12.04.2023  у справі №910/14244/20 підкреслено, що при оцінці наявності підстав для застосування ч.6 ст.762 ЦК України презюмується незмінність умов господарювання та стану об`єкта оренди, а саме орендар має довести факт настання незалежних від нього перешкод. Якщо ж унаслідок таких обставин орендар був повністю позбавлений можливості користуватися майном протягом певного періоду, він має право на повне звільнення від внесення орендної плати.
У контексті наведеного суд зазначає, що 30.03.2000  між сторонами укладено Договір оренди №434-ЦМК, предметом якого є цілісний майновий комплекс державного закладу "Станція юних техніків Південної залізниці". Отже, правові відносини сторін щодо користування державним майном є договірними, а порядок виконання зобов`язань, підстави їх зміни, припинення або звільнення від виконання підлягають оцінці саме з урахуванням вимог статей 526, 530, 759, 762 ЦК України та умов договору.
Відповідно до частини 3 статті 2 та статті 13 Господарського процесуального кодексу України господарське судочинство ґрунтується на принципі змагальності сторін, який передбачає покладення тягаря доказування на кожну сторону у межах її вимог та заперечень, а також ризик настання наслідків невчинення процесуальних дій.
За змістом статті 79 ГПК України обставина вважається доведеною тоді, коли подані на її підтвердження докази є більш вірогідними, ніж докази, подані на її спростування. Такий стандарт як "переваги більш переконливих доказів" неодноразово застосовувався Верховним Судом (постанови від 02.10.2018  у справі №910/18036/17, від 23.10.2019  у справі №917/1307/18, від 04.12.2019  у справі №917/2101/17), а також Великою Палатою Верховного Суду (постанова від 18.03.2020  у справі №129/1033/13-ц).
Європейський суд з прав людини у рішенні у справі «J.K. та інші проти Швеції» також наголошує, що в цивільних спорах рішення ухвалюється виходячи з балансу вірогідностей, коли суд має встановити, чи є твердження сторони більш переконливими порівняно з альтернативними.
Статті  73- 77  ГПК України визначають, що доказами є будь-які дані, які дають змогу встановити обставини, що мають значення для справи, а питання їх належності, допустимості та вірогідності оцінюються судом за внутрішнім переконанням. Належними є лише ті докази, які прямо стосуються предмета доказування, визначеного статтею 76 ГПК України.
Таким чином, суд апеляційної інстанції зобов`язаний перевірити, чи подала кожна сторона докази на підтвердження своїх тверджень, чи є такі докази вірогіднішими за докази протилежного змісту, та чи відповідають вони вимогам належності й допустимості. Лише дотримання цих стандартів забезпечує реальну змагальність і справедливий судовий розгляд у розумінні статті 129 Конституції України та статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Щодо позовної вимоги про стягнення з Товариства відповідача суми заборгованості за орендну плату та пені, колегія суддів зазначає наступне.
З матеріалів справи та встановлених раніше судовими актами обставин вбачається, що факт значного пошкодження об`єкта оренди підтверджується сукупністю доказів, які відповідають критерію більшої переконливості, передбаченому ст. 79 ГПК України.
Так, постановою Східного апеляційного господарського суду від 17.10.2023  у справі №922/308/23 встановлено, що ТОВ «Культурно-оздоровчий центр "Дозвілля"» впродовж  2022  року неодноразово повідомляло позивача про завдані об`єкту оренди пошкодження та про неможливість його експлуатації (листи від 28.03.2022  №04, від 17.05.2022  №05, від 13.06.2022  №06, від 23.12.2022  №13).
Факт руйнувань об`єкта оренди підтверджується: листом Управління СБ України від 21.11.2022  №70/6-10976, витягом з ЄРДР від 21.11.2022, сертифікатом ТПП України №6300-22-1311 від 09.11.2022  про наявність форс-мажорних обставин, актом фіксації пошкоджень від 05.04.2022  та наказом відповідача №04 від 05.04.2022.
Висновок експерта №12742 від 18.04.2023, підготовлений ННЦ «Інститут судових експертиз ім. Бокаріуса», підтверджує, що 05.03.2022  внаслідок ракетного обстрілу будівля літ.А-2 зазнала масштабних руйнувань: знищені всі 97 віконних блоків, пошкоджена покрівля, частина комунікацій та внутрішніх конструкцій, меблі та перегородки. Висновок експерта №18970 від 02.06.2023  додатково підтвердив відповідність фактичних пошкоджень даним акта від 05.04.2022.
Комплексний контрольний огляд цілісного майнового комплексу, затверджений начальником РВ ФДМУ, також підтвердив, що будівля літ. А-2, площею  1346  м.кв., є непридатною до експлуатації до проведення масштабних відновлювальних робіт.
Усі ці обставини були предметом дослідження та оцінки судів у межах іншого спору між тими самими сторонами щодо того самого об`єкта оренди, і позивач не довів жодної зміни фактичних обставин. Відтак, вони є преюдиційними та не підлягають повторному доказуванню у цій справі.
Крім того, колегія суддів бере до уваги правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 04.04.2024  у справі №922/2574/23, яка за своїми фактичними та правовими обставинами є близькою до цього спору. У зазначеній справі також розглядалося питання щодо можливості звільнення орендаря від сплати орендної плати у зв`язку з тим, що державне нерухоме майно, передане в оренду Регіональним відділенням ФДМ України, було пошкоджене внаслідок збройної агресії, що унеможливило його подальше використання за призначенням. Подібність полягає у тому, що в обох справах: орендодавцем виступає Фонд державного майна України; предметом спору є державне нерухоме майно, яке зазнало пошкоджень унаслідок воєнних дій; орендар доводить неможливість фактичного користування майном, підтверджену актами фіксації пошкоджень, експертними висновками та офіційними документами компетентних органів; суди оцінюють застосовність ч.6 ст.762 ЦК України як підстави звільнення від орендної плати. Правові висновки Верховного Суду у справі №922/2574/23 мають значення для забезпечення єдності судової практики (ст.236 ГПК України) й узгоджуються з встановленими у цьому провадженні фактичними обставинами, зокрема щодо критеріїв "неможливості використання майна" та доказових стандартів, необхідних для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України.
Верховний Суд наголошує, що: не використання майна через його фізичний стан є самостійною підставою для звільнення від плати (ч. 6 ст. 762 ЦК України); тягар доказування неможливості використання покладається на орендаря, а не на орендодавця; для застосування ч.6 ст.762 ЦК не вимагається окремого рішення орендодавця чи погодження розміру плати; не має значення, чи просив орендар про внесення змін до договору -  достатньо встановити факт фізичної неможливості користування.
Преюдиційні факти у сукупності з доказами, поданими у цьому провадженні (акт звіряння, контрольний огляд ФДМУ, повторні експертні висновки), підтверджують тривалу неможливість використання цілісного майнового комплексу за призначенням.
Верховний Суд у справах №910/14244/20, №910/7495/16, №914/1248/18 чітко встановив, що: підставою звільнення є саме неможливість використання, а не доведення певного обсягу шкоди чи причинно-наслідкового зв`язку між обставинами та неплатежем; перелік таких обставин не є вичерпним, і він не тотожний форс-мажору - це окрема підстава; у таких спорах застосовується стандарт доказування переваги більш вагомих доказів (ст. 79 ГПК України).
Колегія суддів відзначає, що за таких умов відповідач довів наявність обставин, які об`єктивно унеможливлювали використання об`єкта оренди, а отже, підпадають під дію ч. 6 ст. 762 ЦК України. Правовий висновок про зміст цієї норми викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018  у справі №910/7495/16 та Верховного Суду від 12.04.2023  у справі №910/14244/20: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним з причин, за які він не відповідає. Використання майна передбачає можливість фізичного допуску до приміщення, зберігання в ньому речей, доступу до інженерних мереж, безпечного перебування тощо.
У цій справі матеріали, надані відповідачем, свідчать про відсутність такої можливості протягом усього спірного періоду. Натомість позивач не подав будь-яких доказів, які б спростовували встановлені пошкодження та їх вплив на можливість господарського використання державного майна.
Доводи апеляційної скарги про те, що наявність форс-мажору не звільняє від сплати оренди автоматично, не можуть бути прийняті судом, оскільки відповідач посилається не лише на форс-мажор, а саме на об`єктивну неможливість використання майна у розумінні ч. 6 ст. 762 ЦК України - підставу, яка є самостійною та не зводиться до форс-мажорних обставин. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у справах №910/14244/20, №911/654/21, №914/1248/18.
Посилання апелянта на те, що відповідач не звертався з вимогою про звільнення від орендної плати або не погоджував розмір орендної плати, правового значення не має, оскільки норма ч.6 ст.762 ЦК не встановлює жодних процедурних умов для її застосування -   достатнім є встановлення факту відсутності можливості використання майна.
Доводи апеляційної скарги про те, що відповідач мав продовжувати сплачувати орендну плату за "інші, непошкоджені споруди" цілісного майнового комплексу, колегія суддів вважає необґрунтованими та такими, що суперечать змісту договору, законодавству та правовій природі цілісного майнового комплексу.
Відповідно до умов Договору №434-ЦМК та Закону України «Про оренду державного та комунального майна», предметом оренди є цілісний майновий комплекс, який включає будівлю літ. А-2 як основний об`єкт, а також інші споруди, інженерні мережі, інфраструктуру та майновий комплекс у цілому.
Отже, колегія суддів окремо наголошує, що об`єкт оренди за спірним Договором є не сукупністю розрізнених будівель, а цілісним майновим комплексом, переданим в користування  як єдине функціональне ціле. Зміст пунктів 1.1, 3.1 та 3.6 Договору підтверджує, що мета оренди полягає саме у забезпеченні діяльності ЦМК як організаційно й технологічно пов`язаного комплексу, а не у використанні окремих споруд чи приміщень у відірваному вигляді. Пошкодження основної адміністративної будівлі літ.А-2 - центру управління, розміщення персоналу, забезпечення доступу до комунікацій та здійснення основних функцій комплексу - об`єктивно унеможливлює функціонування усього ЦМК в цілому. Тому посилання апелянта на неушкоджені господарські споруди або можливість їх умовного відокремлення не ґрунтуються на умовах договору, суперечать природі цілісного майнового комплексу та фактично передбачають переукладення договору й зміну предмету оренди, що виходить за межі прав та обов`язків суду.
З контрольного огляду ФДМУ та експертиз очевидно, що: літ. А-2 - це адміністративно-виробнича двоповерхова будівля, її площа становить  1346  м.кв., у ній розміщувалися всі основні приміщення, інженерні вузли, комунікації, офіси та виробничі площі, саме вона забезпечує функціонування всього комплексу. Без будівлі А-2 інші дрібні споруди не можуть виконувати жодної самостійної господарської функції - вони не є самодостатніми об`єктами нерухомості, не мають інженерних вузлів, не забезпечені комунікаціями і не можуть існувати як окремий об`єкт оренди.
Пошкодження основної будівлі означає фактичну втрату функціональності всього ЦМК, що підтверджено цілою низкою документів: експертизами №12742 та №18970, актом від 05.04.2022, довідками СБУ й витягом з ЄРДР, листами ТОВ «Дозвілля», контрольним оглядом ФДМУ. Усі ці документи однозначно вказують: без ремонту будівлі літ. А-2 експлуатувати ЦМК неможливо фізично. Отже, довід про те, що відповідач мав би користуватися іншими спорудами - є юридично некоректним, фактично неможливим і суперечить доказам у справі.
Суд не має права перераховувати орендну плату виходячи з умовно "неушкодженої частини" комплексу, такі повноваження заборонені: ст. 13, 263, 269 ГПК України (межі позовних вимог); ст. 651, 652 ЦК України (одностороння зміна умов договору); п.10.3 договору (зміни договору - лише за згодою сторін).
Апеляційна інстанція не може замінювати сторони у визначенні предмета та способу виконання зобов`язання, також не може ухвалити рішення в іншому предметі, ніж заявлено: в даному ж випадку позивач просив стягнути орендну плату за ЦМК у повному обсязі, а не вчинити умовний розрахунок за частину комплексу.
Доводи апелянта суперечать правовій позиції Верховного Суду ВС у справах №910/14244/20, №911/654/21, №914/1248/18 та у релевантній справі №922/2574/23 наголосив: оцінюється фактична можливість використання всього об`єкта оренди, а не його окремих теоретично можливих для користування елементів; суд не має права конструювати новий предмет оренди або новий спосіб користування майном; критерієм застосування ч. 6 ст. 762 ЦК є фактична можливість доступу, перебування та використання майна як єдиного об`єкта. У даному випадку ця можливість була відсутня.
Жодного доказу можливості користування "іншими спорудами" позивач не надав, не довів, що інші споруди могли функціонувати автономно; не довів, що вони були придатні до експлуатації; не надав жодного технічного документа щодо можливості їх самостійного господарського використання; не спростував висновків експертів та ФДМУ про неможливість використання всього комплексу.
Таким чином, доводи апеляційної скарги є припущеннями, не підтвердженими жодними доказами, і не відповідають нормам права та змісту договору.
З огляду на встановлені преюдиційні обставини, результати експертних досліджень, акти фіксації пошкоджень, матеріали контрольного огляду ФДМУ та численні письмові повідомлення відповідача, колегія суддів приходить до висновку, що відповідач з достатнім ступенем вірогідності довів повну неможливість використання цілісного майнового комплексу за адресою: м. Харків, вул. Залізнична, 24-А, у період з жовтня  2022  року по 15.04.2024. Пошкодження основної функціональної будівлі ЦМК унеможливило експлуатацію всього комплексу як єдиного об`єкта оренди, а суд не вправі штучно розділяти предмет договору чи визначати альтернативні варіанти його часткового використання. У таких умовах до спірних правовідносин підлягає застосуванню ч. 6 ст. 762 ЦК України, що звільняє наймача від внесення орендної плати за весь час неможливості користування майном з незалежних від нього причин.
Окремо колегія суддів підкреслює, що позивач не подав жодного доказу, який би спростовував встановлені пошкодження об`єкта оренди, їх характер, масштаб чи вплив на можливість його використання. Згідно зі ст.13 та ст 79 ГПК України, саме сторона, яка заперечує проти відповідних обставин, несе ризик ненадання доказів на їх спростування. В умовах, коли відповідач подав комплекс взаємопов`язаних та узгоджених між собою доказів (акти, експертизи, листи державних органів, сертифікат ТПП, контрольний огляд ФДМУ), а позивач не надав жодного контрдоказу, перевага більш вагомих і переконливих доказів відповідача є очевидною. Тому висновок місцевого суду про встановленість факту неможливості використання об`єкта оренди відповідає стандарту переваги доказів і є обґрунтованим .
Враховуючи наведене, а також відсутність з боку позивача будь-яких доказів, що спростовують встановлені руйнування та їх вплив на можливість господарського використання об`єкта оренди, доводи апеляційної скарги визнаються юридично необґрунтованими та такими, що суперечать матеріалам справи й усталеній судовій практиці. У задоволенні позовних вимог про стягнення 527.694,63 грн орендної плати та 65.691,60 грн пені правомірно відмовлено.
Щодо позовної вимоги про розірвання Договору оренди від 30.03.2000  №434-ЦМК колегія суддів зазначає таке.
Оцінюючи вимогу позивача про розірвання Договору оренди №434-ЦМК від 30.03.2000, колегія суддів виходить із того, що відповідно до ст.651 ЦК України договір може бути розірваний судом  лише у разі істотного порушення договору іншою стороною, тобто такого, яке значною мірою позбавляє сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Умови самого Договору (пункти 10.3, 10.4, 10.6, 10.8) також передбачають можливість дострокового розірвання виключно у випадках порушення умов договору або в інших випадках, встановлених законом.
Позивач пов`язує підстави для розірвання договору виключно з несплатою орендної плати у спірний період. Однак у цій справі встановлено, що відповідач у порядку ч. 6 ст. 762 ЦК України довів неможливість використання об`єкта оренди через обставини, за які він не відповідає (масштабне пошкодження будівлі літ. А-2 внаслідок ракетного удару 05.03.2022, руйнування вікон, покрівлі, комунікацій, несучих та внутрішніх конструкцій, підтверджене актами, експертними висновками №12742 від 18.04.2023  та №18970 від 02.06.2023, матеріалами огляду ФДМУ та документами УСБУ і ЄРДР). З огляду на це відповідач правомірно звільнений від сплати орендної плати у відповідний період, а несплата не має характеру порушення договору.
  Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024  у справі №918/391/23 наголосила, що: не будь-яке, а лише істотне порушення може бути підставою для розірвання договору (п. 88- 93); розірвання договору є крайнім заходом, який застосовується за наявності дисбалансу інтересів та реального позбавлення сторони очікуваного результату; систематичність несплати має місце тоді, коли це є саме порушенням, а не наслідком відсутності відповідальності наймача у силу закону.
У цій справі встановлено протилежне: відповідач був фактично позбавлений можливості доступу та користування майном, що цілком вкладається у підставу звільнення від плати, передбачену ч.6 ст.762 ЦК України та практикою Верховного Суду (постанови у справах №910/7495/16, №910/14244/20). Тому несплата орендної плати у період повної непридатності об`єкта не може кваліфікуватися як прострочення і, тим більше, як істотне порушення, що створює підстави для розірвання договору.
Посилання апелянта на те, що сам факт несплати орендної плати свідчить про порушення договору, є помилковими та не враховують обов`язкових умов застосування ст. 651 та ст. 782 ЦК України:
ст. 782 ЦК застосовується виключно у разі вини наймача, тоді як у справі встановлена протилежна обставина - відсутність можливості користування майном з незалежних від відповідача причин;
апелянт не довів жодного факту, який би спростовував руйнування об`єкта чи можливість його реального використання протягом спірного періоду;
позивач не навів жодних доказів, що розірвання договору є пропорційним заходом або що відповідач вчинив дії, які свідчать про ненадійність виконання зобов`язань у майбутньому.
Відтак, підстави для розірвання договору у розумінні ст. 651, 782 ЦК України, ст. 24 Закону "Про оренду державного та комунального майна" та пунктів 10.3- 10.8 Договору -   відсутні.
Враховуючи встановлений судом першої інстанції факт об`єктивної неможливості використання об`єкта оренди з незалежних від відповідача причин та, як наслідок, правомірне застосування звільнення від сплати орендної плати за ч. 6 ст. 762 ЦК України, місцевий суд обґрунтовано дійшов висновку про відсутність у діях відповідача істотного порушення умов договору. Колегія суддів погоджується з таким висновком, оскільки він ґрунтується на належно досліджених доказах та відповідає вимогам законодавства. Підстави для дострокового розірвання Договору оренди №434-ЦМК відсутні, а відмова у задоволенні цієї частини позовних вимог є законною та обґрунтованою.
Таким чином, суд апеляційної інстанції вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а висновки суду першої інстанції - законними та такими, що відповідають фактичним обставинам справи і вимогам законодавства, в зв`язку з чим рішення підлягає залишенню без змін.
Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до ст.276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів  статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями  129,  240,  269, п.1 ч.1 ст.  275,  276,  282,  284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 08.09.2025 у справі №922/2509/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, встановлені статтями 286-289 ГПК України

Повна постанова складена 01.12.2025.

Головуючий суддя                                                                    О.А. Істоміна

Суддя                                                                                          О.Є. Медуниця  

Суддя                                                                                          Д.О. Попков