ШОСТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД	
Справа № 320/50009/24                                                                       Суддя (судді) першої інстанції: Кушнова А.О.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2025 року                                                           м. Київ
          Шостий апеляційний адміністративний суд у складі колегії суддів:
Судді-доповідача: Ключковича В.Ю.
суддів: Беспалова О.О., Грибан І.О.,
за участю:
секретаря судового засідання Кузьмука Б.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління ДПС у м. Києві на рішення Київського окружного адміністративного суду від 09 травня 2025 року у справі за адміністративним позовом Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Мінкар» до Головного управління ДПС у м. Києві про скасування податкових повідомлень-рішень, 

В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2024 року Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «МІНКАР» (далі - позивач, ЗНВКІФ «МІНКАР») звернулось до Київського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Головного управління ДПС у м. Києві (далі - відповідач, апелянт), у якому просить суд:
- визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення-рішення: 
від 15 серпня 2024 року №09329124025, яким збільшено суму грошового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб у розмірі 34 685 571,96 грн, з яких 27 748 457,57 грн збільшення податкового зобов`язання, 6 937 114,39 грн нараховані штрафні (фінансові) санкції; 
від 15 серпня 2024 року №09329024025, яким збільшено суму грошового зобов`язання з військового збору у розмірі 2 370 204,45 грн, з яких 1 896 163,56 грн збільшення податкового зобов`язання, 474 040,87 грн нараховані штрафні (фінансові) санкції; 
- визнати протиправною та скасувати податкову вимогу від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615 на суму податкового боргу станом на 15 жовтня 2024 року в розмірі 37 055 776,41 грн, у тому числі податкове зобов`язання 29 644 621,13 грн, штрафні (фінансові) санкції 7 411 155,28 грн; 
- визнати протиправним та скасувати рішення про опис майна у податкову заставу від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що прийняті відповідачем податкові повідомлення-рішення є незаконними, необґрунтованими, суперечать чинному законодавству України, а тому підлягають скасуванню.
Позивач вказує, що ним укладено попередні договори в 2019-2020 роках з обов`язком укласти основні договори та відчужити квартири у майбутньому (в даному випадку у 2023-2024 роках). Ринкова вартість квартир була зафіксована на момент укладення саме попередніх договорів. Отже, позивач уклав у 2023-2024 роках основні договори купівлі-продажу квартир за цінами, які були визначені та зафіксовані сторонами у 2019-2020 роках за звичайними цінами станом на 2019-2020 роки. Тобто, вартість відчуження об`єктів нерухомості (квартир) встановлювалась в проміжок часу 2019-2020 років на етапі їх будівництва, коли об`єкти нерухомості ще не існували (не були створені). Ціна продажу зафіксована в попередніх договорах купівлі-продажу. В укладених договорах будь-яких знижок фізичним особам-покупцям не надавалось, а договірна ціна визначалась за домовленістю сторін, що відповідає вимогам статті 627 Цивільного кодексу України, відповідно до якої сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Ціна об`єктів нерухомості (квартир), що зазначена в нотаріально посвідчених попередніх договорах, була узгоджена сторонами та визнана ними як ринкова на момент укладення договору. При цьому в кожному нотаріально посвідченому основному договорі купівлі-продажу зазначена балансова вартість об`єкта нерухомості (квартири), що відчужується, згідно даних бухгалтерського обліку, оскільки продавцем виступає юридична особа, і така ціна є нижчою за ціну продажу за основними договорами купівлі-продажу квартир. Для підтвердження вартості об`єктів нерухомого майна продавцем, яким є юридична особа, нотаріусу надавались відповідні довідки про балансову вартість.
Позивач зазначає, що положення Податкового кодексу України не містили та не зобов`язували здійснювати оцінку нерухомого майна для цілей оподаткування та реєструвати його Єдиній базі звітів про оцінку у разі відчуження такого юридичною особою на користь фізичної особи.
Зазначене підтверджує і Фонд державного майна України (ФДМУ). На сайті ФДМУ https://www.spfu.gov.ua/userfiles/files/pytannia_vidpovidi_o(2).pdf надані відповіді на деякі питання щодо оцінки майна. Зокрема у відповіді ФДМУ вказано, що вимога щодо обов`язкової реєстрації звіту про оцінку майна у разі відчуження його юридичною особою в чинному законодавстві відсутня. Також відповідаючи на питання: Чи необхідно визначати оціночну вартість за допомогою Модуля визначення оціночної вартості або замовляти звіт про оцінку з подальшою його реєстрацією у Єдиній базі звітів у випадку оформлення спадщини, надано відповідь: Визначення оціночної вартості за допомогою Модуля необхідне для цілей обчислення доходу платника податку - фізичної особи від продажу (обміну) нерухомого майна, а також доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок майна (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого обчислюється за нульовою ставкою), доходу, отриманого за іншими правочинами, за якими здійснюється перехід права власності на нерухомість, дохід за якими підлягає оподаткуванню.
В даному випадку, фізичні особи не отримували дохід, а фактично несли витрати на придбання нерухомого майна. Юридична особа при цьому підтверджує вартість нерухомого майна довідкою про його балансову вартість. Відповідно до ч. 1 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Згідно з ч. 2 статті 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Відповідно до п.п. 14.1.47 п. 14.1 статті 14 ПК України, додаткові блага - це кошти, матеріальні чи нематеріальні цінності, послуги, інші види доходу, що виплачуються (надаються) платнику податку податковим агентом, якщо такий дохід не є заробітною платою та не пов`язаний з виконанням обов`язків трудового найму або не є винагородою за цивільно-правовими договорами (угодами), укладеними з таким платником податку (крім випадків, прямо передбачених нормами розділу IV цього Кодексу).
Отже з системного аналізу вищевказаних норм вбачається, що якщо продаж рухомого та/або нерухомого майна здійснюється юридичною особою фізичній особі за звичайними цінами без надання індивідуальної знижки, то об`єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб у фізичної особи не виникає, оскільки фізична особа фактично несе витрати на придбання майна. Таким чином, оскільки квартири фізичними особами було придбано за звичайними цінами, не безоплатно та без надання індивідуальної знижки, у останніх не виник обов?язок сплати податку з доходів фізичних осіб з додаткового блага, а тому в Акті безпідставно зроблено висновок про заниження податковим агентом податкового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб.
Рішенням Київського окружного адміністративного суду від 09 травня 2025 року адміністративний позов задоволено у повному обсязі.
Визнано протиправними та скасовано податкові повідомлення-рішення Головного управління ДПС у місті Києві від 15 серпня 2024 року № 09329124025, від 15 серпня 2024 року № 09329024025.
Визнано протиправною та скасовано податкову вимогу Головного управління ДПС у місті Києві від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615.
Визнано протиправним та скасовано рішення Головного управління ДПС у місті Києві про опис майна у податкову заставу від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615.
Позиція суду мотивована тим, що відповідачем не доведено факту надання позивачем фізичним особам індивідуальних знижок при придбанні квартири на умовах попередніх та основних договорів купівлі-продажу квартир. 
Виходячи зі встановлених, документально підтверджених у справі обставин у взаємозв`язку з наведеними нормами податкового законодавства, суд дійшов висновку, що між позивачем та фізичними особами існували договірні відносини купівлі-продажу нерухомого майна (квартир), зобов`язання за якими виконані сторонами у повному обсязі, тож помилковими є висновки податкового органу щодо не нарахування та несплати позивачем податку на доходи фізичних осіб та військового збору, які покладені відповідачем в основу прийняття спірних рішень. 
З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку про протиправність прийнятих відповідачем податкових повідомлень-рішень від 15 серпня 2024 року № 09329124025, від 15 серпня 2024 року № 09329024025 та наявність правових підстав для їх скасування.
Враховуючи висновки суду про протиправність прийнятих відповідачем податкових повідомлень-рішень від 15 серпня 2024 року № 09329124025, від 15 серпня 2024 року № 09329024025 як наслідок підлягають задоволенню похідні позовні вимоги про визнання протиправною та скасування податкової вимоги від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615 на суму податкового боргу станом на 15 жовтня 2024 року в розмірі 37 055 776,41 грн, у тому числі: податкове зобов`язання 29 644 621,13 грн, штрафні (фінансові) санкції 7 411 155,28 грн та про визнання протиправним та скасування рішення про опис майна у податкову заставу від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Київського окружного адміністративного суду від 09 травня 2025 року у справі № 320/50009/24 та прийняти судове рішення про залишення позовної заяви Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Мінкар» (ідентифікаційний код 41842565) без розгляду; у разі відмови у прийнятті судового рішення про залишення позовної заяви Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Мінкар» (ідентифікаційний код 41842565) без розгляду, скасувати рішення Київського окружного адміністративного суду від 09 травня 2025 року у справі №320/50009/24 та постановити нове судове рішення про відмову у задоволені позовних вимог у повному обсязі.
Відповідач вважає, що суд першої інстанції аналізуючи спірні правовідносини помилково дійшов висновку про правомірність дій позивача та необхідності застосування положення податкового законодавства, що діяли на момент укладення попередніх договорів. Такі висновки суду першої інстанції є неправомірними, адже суперечать положенням національного законодавства, практиці Верховного Суду та фактичним обставинам справи.
Позивач та фізичні особи покупці, укладаючи у 2023-2024 роках договори купівлі-продажу, мали керуватися положеннями законодавства, що діяло на момент укладення таких договорів.
Перші договори купівлі-продажу квартир були укладені починаючи з вересня 2023 року, тобто на момент укладення всіх без виключення основних договорів, на підставі яких відбувся перехід права власності на квартири, положення податкового законодавства містило вимогу щодо визначення доходу від продажу нерухомого майна виходячи з вартості зазначеної в договорі купівлі-продажу, однак не нижче оціночної вартості розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку або оцінювачем більше ніж три роки. Ба більше на момент підписання деяких попередніх договорів така вимога вже існувала і позивач не міг про це не знати. При цьому позивачем ні під час проведення перевірки, ні до заперечень, ні під час судового розгляду не було надано звітів про оцінку вартості майна, що відчужувалося, складену суб`єктом оціночної діяльності відповідно до вимог нормативно-правових актів, які регулюють оціночну діяльність, договорів на проведення відповідної оцінки майна, а також будь-яких інших документів, що мають створюватися при проведенні оцінки нерухомого майна відповідним суб`єктом господарювання. Враховуючи все вищевикладене, контролюючий орган для визначення різниці між фактичною ціною продажу та оціночною вартістю квартир правомірно застосував довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості, що сформовані модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку. Проаналізувавши довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості, сформовані модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, контролюючий орган встановив значне заниження вартості відчуження квартир.
Різницю між фактичною вартістю продажу квартир та оціночною вартістю, розрахованою модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, контролюючий орган кваліфікував як додаткове благо.
Також відповідач наголошує на тому, що позивач не був обмежений у тому, щоб внести зміни до попереднього договору, зокрема, ціни відчуження квартир. Враховуючи те, що істотною умовою для договору купівлі-продажу є ціна та те, що ціни на нерухомість враховуючи значний проміжок часу між 2019-2020 та 2023- 2024 роками значно змінилися, то позивач з фізичними особами покупцями мали право на внесення змін до попередніх договорів, однак цього не було зроблено.
Таким чином апелянт висновує, що з огляду на положення податкового та цивільного законодавства, судову практику та конклюдентну поведінку позивача, він правомірно кваліфікував різницю між фактичною вартістю відчуження та оціночною вартістю розрахованою модулем як додаткове благо та здійснив донарахування податкових зобов`язань з податку на доходи фізичних осіб (з урахуванням положень пункту 164.5 статті 165 ПК України) та військового збору.
Відповідач не заперечує того, що вартість за яку було відчужено квартири може відповідати ринковим цінам станом на 2019-2020 роки. Натомість фактом залишається те, що відчуження фактично відбулося у 2023-2024 роки, ціни у 2023-2024 роках в порівнянні з 2019-2020 роками змінилися, що підтверджується довідками про оціночну вартість об`єкта нерухомості, сформовані модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку. Таким чином, висновок експерта не спростовує доводи контролюючого органу щодо значної різниці ціни відчуження об`єктів нерухомості та ринковим цінам на аналогічні об`єкти нерухомості у 2023-2024. Оплата за цивільними договорами купівлі-продажу відбулося у 2023- 2024 роках разом з укладанням основних договорів шляхом зарахування забезпечувальних платежів у якості оплати за квартиру.
Також апелянт зазначає про те, що уповноважена особа ТОВ «КУА «СІП» є Скоренко Ірина Вікторівна і саме вона або інша особа уповноважена відповідно внутрішніх документів ТОВ «КУА «СІП» мала підписати позовну заяву у справі №320/50009/24. Позовна заява у справі №320/50009/24 є такою, що підписана особою, яка не має повноважень підписувати відповідну позовну заяву.
04 листопада 2025 року позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, у якому вказує на те, що внаслідок реалізації забудовником нормального технологічного процесу будівництва не міг мати місця випадок, коли покупці квартири заплативши 100% її ринкової вартості під час укладення попереднього договору - після завершення будівництва повинні були б доплачувати ще 200% або 300% до раніше сплачених коштів. Тому суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку, що оскільки 100% оплати вартості квартир відбулася ще на етапі укладення попереднього договору, то на момент оформлення права власності у 2023- 2024 роках не виникло нового об`єкту оподаткування. Здійснення оцінки квартири не було обов`язковим для правочинів, укладених між юридичними та фізичними особами, в період укладення попередніх договорів. Положення Податкового кодексу України не містили зобов`язання здійснювати оцінку нерухомого майна для цілей оподаткування та реєструвати його Єдиній базі звітів про оцінку у разі відчуження такого юридичною особою на користь фізичної особи. Оціночна вартість нерухомого майна повинна була обов`язково визначатись тільки у випадку укладення договорів купівлі-продажу між фізичними особами, отже до спірного випадку в даній справі (юридична і фізична особи) положення вказаної статті ПКУ не застосовувались. Крім того, судом першої інстанції не було встановлено фактів надання позивачем індивідуальних знижок фізичним особам - покупцям квартир, що є обґрунтованим. Як свідчать матеріали справи, вартість квартир визначалась позивачем за фактичними ринковими цінами на момент укладення попередніх договорів купівлі-продажу квартир, відповідність встановлених цін на квартири ринковим цінам підтверджується наявними в справі висновками експертів. При цьому позивачем були встановлені однакові умови придбання квартир для всіх покупців, отже індивідуальних знижок позивач фізичним особам не надавав. Враховуючи викладене, висновки акту перевірки документально не підтверджуються. Вказаний висновок викладено у висновку судового експерта Світлани Перепелюк №11/25 за результатами проведення судово-економічної експертизи, наданому позивачем. Висновки суду підтверджуються правовою позицією Верховного Суду, зокрема викладеною в Постанові від 06.03.2025 року в справі № 460/6797/24.
Додатково позивач звертає увагу апеляційного суду на те, що у даній справі факт надання продавцем індивідуальної знижки фізичним особам встановлений не був, відповідач в Акті перевірки навіть не обґрунтував чому він вважав знижку, надану всім покупцям, індивідуальною.
Закон України «Про інститути спільного інвестування» не містить положень, які забороняють закритим недиверсифікованим венчурним корпоративним інвестиційним фондам самостійно представляти свої інтереси, крім діяльності з управління активами. Положення вказаного Закону регулюють саме питання поточної діяльності фондів з управління активами і не стосуються інших питань функціонування фондів.
Позивач проаналізував практику Верховного суду з спірного питання і виявив відсутність правового висновку про неможливість фонду самостійно звертатись до суду, але в жодному судовому спорі й не ставилась під сумнів правосуб`єктність фондів як акціонерних товариств і взагалі як юридичних осіб. Умовами Договору від 01.07.2024 №КУА-18/24 про управління активами корпоративного інвестиційного фонду передбачено, що Компанія з управління активами має право діяти від імені Фонду, без доручення, представляти його інтереси перед третіми особами та вступати з ними в майнові та немайнові відносини в межах виконання умов цього договору. Разом з цим, договором про управління активами від 01.07.2024 №КУА-18/24 не передбачено право компанії з управління активами представляти інтереси позивача (без довіреності) в судах України. Крім того, ані Статут позивача, ані Договір про управління активами не містять положень про передання до компанії з управління активами виключного права здійснення представництва фонду в судах, а також не містять положень щодо здійснення представництва фонду в судах без довіреності. В той же час положення Статуту позивача надавали право Голові Наглядової ради підписати позовну заяву, а саме - пунктом 2.6. Статуту позивача встановлено, що товариство може виступати в суді, господарському суді та третейському суді від свого імені, а також вступати у зобов`язання, що відповідають цілям діяльності Товариства та не суперечать чинному законодавству України. Таким чином, від імені позивача позовну заяву було правомірно підписано Головою Наглядової ради, оскільки позивач є юридичною особою, що належним чином зареєстрована за законодавством України, набула цивільної право- і дієздатності і здійснює свої права та обов`язки через керівника - Голову Наглядової ради, який діє на підставі Статуту та рішення акціонера у відповідності до положень ст.ст.5,33 Закону України «Про інститути спільного інвестування», п.2.6. Статуту.
Перевіривши повноту встановлення окружним адміністративним судом фактичних обставин справи та правильність застосування ним норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Відповідно до фактичних обставин справи, Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «МІНКАР» зареєстроване як юридична особа, основний вид економічної діяльності 64.30 Трасти, фонди та подібні фінансові суб`єкти.
«ЗНВКІФ «МІНКАР» здійснює господарську діяльність, ціль якої отримання прибутку шляхом здійснення діяльності зі спільного інвестування. Протягом періоду, який перевірявся відповідачем, позивачем здійснювались операції з набуття та/або відчуження прав власності та/або майнових прав на об`єкти нерухомого майна (квартири).
З метою інвестування в будівництво об`єкта нерухомості за адресою: проспект Повітрофлотський 56, у Солом`янському районі міста Києва AT «ЗНВКІФ «МІНКАР» (інвестор) уклав інвестиційний договір від 12.11.2018 р. № 02-12/11-18/ІД з замовником будівництва ТОВ «Київметбудінвест». Інвестор (позивач) зобов`язався здійснити інвестування відповідно до розділу 2 цього Договору та прийняти за актом прийому-передачі свою частку у об`єкті у власність на умовах п. 1.3 цього договору.
В додатку від 12.11.2018 р. № 1 до інвестиційного договору сторони визначили, що частку інвестора в об`єкті нерухомості за адресою: проспект Повітрофлотський 56, у Солом`янському районі міста Києва, складають 115 квартир.
У зв`язку з введенням вказаного об?єкта в експлуатацію замовник ТОВ «Київметбудінвест» за актом прийому-передачі приміщень від 02.08.2023 р. передав інвестору AT «ЗНВКІФ «МІНКАР», а інвестор в свою чергу, прийняв 115 квартир згідно з наказом Департаменту містобудування та архітектури від 19.10.2022 р. № 723.
З метою залучення коштів для інвестування в будівництво об?єкта AT «ЗНВКІФ «МІНКАР» протягом 2019-2020 років були укладені 115 попередніх договорів купівлі-продажу квартир, зокрема серед них 70 попередніх договорів купівлі-продажу квартир, щодо яких відповідачем за наслідками податкової перевірки були донараховані податкові зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
Головне управління ДПС у м. Києві провело позапланову виїзну документальну перевірку АТ ЗНВКІФ «МІНКАР» з питань дотримання вимог податкового законодавства за період з 29.12.2017 р. по 31.03.2024 р., валютного - за період з 29.12.2017 р. по 31.03.2024 р., єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування - за період з 29.12.2017 р. по 31.03.2024 р. та іншого законодавства за відповідний період, за результатами перевірки складений акт від 20.06.2024 р. № 69533/Ж5/26-15-07-08-02/41842565.
Перевіркою встановлено порушення позивачем вимог:
- пп. 168.1.1. п. 168.1 ст. 168 з урахуванням пп. «е» пп. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164, п. 164.5 ст. 164. пп. 168.4.4 п. 168.4 ст. 168, пп. 168.4.7 п. 168.4 ст. 168. п. 171.2 «а» ст. 171 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VI зі змінами та доповненнями, в результаті чого встановлено заниження суми податку на доходи фізичних осіб, в періоді що перевірявся, на загальну суму 27 748 457,57 грн у зв`язку з неутриманням податку на доходи фізичних осіб із суми доходу (додаткового блага - суми знижки), утвореного при продажу АТ «ЗНВКІФ «МІНКАР» житлових приміщень фізичним особам нижче ринкової вартості такого об`єкта;
- пп. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 з урахуванням пп. 1.5 п. 161 підрозділу 10 розділу XX. пп. 1.6. п. 161 підрозділу 10 розділу XX, пп. 164.2.17 «е» п. 164.2 ст. 164. пп. 168.4.4 п. 168.4 ст. 168, пп. 168.4.7 п. 168.4 ст. 168. п. 171.2 «а» ст. 171 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VІ зі змінами та доповненнями, в результаті чого встановлено заниження суми військового збору, в періоді що перевірявся, на загальну суму 1 896 163,56 грн у зв`язку з неутримання та неперерахуванням військового збору із суми знижки фізичним особам.
За результатами перевірки та на підставі складеного акту, відповідач прийняв:
- податкове повідомлення - рішення ГУ ДПС у м. Києві від 15 серпня 2024 року №09329124025, згідно з яким визначено суму грошового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб - 27 748 457,57 грн та нараховано суму штрафних (фінансових) санкцій - 6 937 114,39 грн. Загальна сума визначеного грошового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб становить - 34 685 571,96 грн;
- податкове повідомлення-рішення ГУ ДПС у м. Києві від 15 серпня 2024 року №09329024025, згідно з яким визначено суму грошового зобов`язання з військового збору - 1 896 163,56 грн та нараховано суму штрафних (фінансових) санкцій - 474 040,87 грн. Загальна сума визначеного грошового зобов`язання з військового збору становить - 2 370 204,45 грн.
Податкові повідомлення - рішення ГУ ДПС у м. Києві від 15 серпня 2024 року №09329124025 та від 15 серпня 2024 року № 09329024025 були отримані позивачем 26 серпня 2024 року.
Податкові повідомлення - рішення ГУ ДПС у м. Києві від 15 серпня 2024 року №09329124025 та від 15 серпня 2024 року № 09329024025 не були оскаржені в порядку адміністративного оскарження до ДПС України.
16 жовтня 2024 року відповідачем складено податкову вимогу №0021358-1302-2615, якою повідомлено керівника АТ ЗНВКІФ «МІНКАР» про те, що станом на 15 жовтня 2024 року сума його податкового боргу становить 37 055 776,41 грн.
Згідно детального розрахунку податкового боргу до податкової вимоги сума податкового боргу позивача складається з податкового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб, що сплачується податковими агентами із доходів платника податку у вигляді з/п на суму 27 748 457,57 грн та штрафних (фінансових санкцій) на суму 6 937 114,39 грн, усього 34 685 571,96 грн та з військового збору на суму 1 896 163,56 грн та штрафних (фінансових санкцій) на суму 474 040,89 грн, усього 2 370 204,45 грн.     
16 жовтня 2024 року відповідачем винесено рішення про опис майна у податкову заставу від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615.
Не погодившись із винесеними податковими повідомленнями-рішеннями, податковою вимогою та рішенням про опис майна у податкову заставу, позивач звернувся до суду із даним позовом.
Переглядаючи справу в межах доводів апеляційної скарги на предмет законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення, колегія суддів виходить з наступного.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов`язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства регулює ПК України.
Розділом IV Податкового кодексу України регламентовано порядок оподаткування податком з доходів фізичних осіб, визначено хто є платниками такого податку, що є об`єктами оподаткування.
Згідно з пунктом 162.1 статті 162 Податкового кодексу України платниками податку є фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи; фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні; податковий агент.
Об`єктами оподаткування резидента, згідно з статтею 163 ПК України, є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід; доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання); іноземні доходи - доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України.
Пунктом 164.1 статті 164 ПК України визначено, що базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.
Загальний оподатковуваний дохід - будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.
За правилами підпункту «е» підпункту 164.2.17 пункту 164.2 статті 164 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених статтею 165 цього Кодексу) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у підпункті     165.1.53 пункту 165.1 статті 165     цього     Кодексу.
Згідно з пунктом 164.5 статті 164 Податкового кодексу України під час нарахування (надання) доходів у будь-якій негрошовій формі базою оподаткування є вартість такого доходу, розрахована за звичайними цінами, правила визначення яких встановлені згідно з цим Кодексом, помножена на коефіцієнт, який обчислюється за такою формулою: К = 100 : (100 - Сп), де К - коефіцієнт; Сп - ставка податку, встановлена для таких доходів на момент їх нарахування.
Підпунктом 168.1.1 пункту 168.1 статті 168 Податкового кодексу України передбачено, що податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов`язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу.
Податковим органом встановлено порушення позивачем пп. 168.1.1. п. 168.1 ст. 168 з урахуванням пп. «е» пп. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164, п. 164.5 ст. 164. пп. 168.4.4 п. 168.4 ст. 168, пп. 168.4.7 п. 168.4 ст. 168. п. 171.2 «а» ст. 171 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VI зі змінами та доповненнями, пп. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 з урахуванням пп. 1.5 п. 161 підрозділу 10 розділу XX. пп. 1.6. п. 161 підрозділу 10 розділу XX, пп. 164.2.17 «е» п. 164.2 ст. 164. пп. 168.4.4 п. 168.4 ст. 168, пп. 168.4.7 п. 168.4 ст. 168. п. 171.2 «а» ст. 171 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VІ зі змінами та доповненнями, внаслідок чого Актом перевірки позивачу донараховано грошові зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
У зв`язку з відсутністю звітів про оцінку вартості нерухомого майна, складені суб`єктом оціночної діяльності, що внесений у відповідний реєстр та отримав відповідну ліцензію, контролюючий орган вираховував середньоринкову вартість відчужуваних квартир модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку. Порівнявши дані з Модуля та договори купівлі-продажу, що були надані позивачем до перевірки, контролюючим органом встановлено різницю між оціночною вартістю майно та сумою, за яку фактично продано нерухоме майно на загальну суму 126 410 904,14 грн.
Різницю між ринковою вартістю та фактичною вартістю продажу нерухомого майна, за переконанням відповідача, слід кваліфікувати як додаткове благо. 
Відповідач дійшов висновку про те, що АТ «ЗНВКІФ «Мінкар» виконувало функції податкового агента у договорах купівлі-продажу квартир та мало сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір у відповідних операціях з продажу нерухомого майна. 
Для цілей оподаткування у разі відчуження нерухомого майна важливою є ринкова ціна на момент укладення основного договору. 
Фактичний перехід права власності на квартири відбувся в період з 2023 по 2024 роки, відтак має застосовуватися ринкова ціна, що актуальна на момент переходу права власності. 
Перехід права власності на квартиру (нерухоме майно) здійснювався не на підставі попередніх договорів, які були укладені в період з 2020 по 2021 роки, а на підставі основних договорів, що були укладені з 2023 по 2024 роки, відтак контролюючим застосовано ринкові ціни станом на 2023 та 2024 роки.
Для визначення оціночної вартості квартир на момент укладення основних договорів відповідачем використано довідки, сформовані електронним модулем визначення оціночної вартості на підставі положень п. 3 ст.172 ПК України та наказу Фонду державного майна №24 від 12.01.2021.
Відповідно до фактичних обставин справи, позивачем укладено попередні договори в 2019-2020 роках з обов`язком укласти основні договори та відчужити квартири у майбутньому (у 2023 - 2024 роках). 
Ринкова вартість квартир була зафіксована на момент укладення попередніх договорів. 
Надалі, позивач уклав у 2023-2024 роках основні договори купівлі-продажу квартир за цінами, які були визначені та зафіксовані сторонами у 2019-2020 роках за звичайними цінами станом на 2019-2020 роки. 
Позивач зазначає про те, що вартість відчуження об`єктів нерухомості (квартир) встановлювалась в проміжок часу 2019-2020 років на етапі їх будівництва, коли об`єкти нерухомості ще не існували (не були створені). Ціна продажу зафіксована в попередніх договорах купівлі-продажу.
В апеляційній скарзі апелянт зазначає, що різницю між фактичною вартістю продажу квартир та оціночною вартістю, розрахованою модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, він кваліфікував як додаткове благо. Також вказує на те, що за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, оскільки укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмета продажу, а покупець не набуває права власності на це майно.
З цього приводу колегія суддів зазначає, що як вбачається із матеріалів справи, при визначенні податкових зобов`язань зі сплати податку з доходів фізичних осіб та військового збору контролюючим органом використано оціночну вартість квартир за допомогою модуля електронного визначення оціночної діяльності.
Водночас слід зазначити, що положення пункту 3 статті 172 Податкового кодексу України, які введені в дію згідно із Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо електронної ідентифікації та електронних довірчих послуг» №2918-IX від 07.02.2023, який набрав чинності з 31.12.2023, встановлено, що під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) чи іншого відчуження об`єктів нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості на достовірність даних про об`єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб`єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об`єкта нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.
Однак, застосування відповідачем вказаних положень до спірних відносин є необґрунтованим, оскільки попередні договори, відповідно до яких фізичними особами здійснено оплату вартості квартир, укладені між позивачем та фізичними особами до набрання чинності цими положеннями.
Положення пункту 172.4 Податкового кодексу України (в редакції, на момент укладення інвестиційних договорів та проведення фізичними особами повної оплати за квартири) передбачали, що під час проведення операцій з продажу (обміну) об`єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до пункту 172.3 цієї статті) та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку..
Отже, вимоги законодавства щодо обов?'язкового визначення оціночної вартості нерухомого майна при посвідченні договорів купівлі-продажу поширювались тільки на угоди, що укладались між фізичними особами.
Положення Податкового кодексу України не містили зобов`язання здійснювати оцінку нерухомого майна для цілей оподаткування та реєструвати його в Єдиній базі звітів про оцінку у разі відчуження такого майна юридичною особою на користь фізичної особи.
В такому випадку є обґрунтованим застосування до спірних правовідносин положень статті 172 Податкового кодексу України, які діяли на момент укладення попередніх договорів і дозволяли здійснювати сплату податків без визначення оціночної вартості за допомогою електронного модуля на підставі ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу квартир.
Відповідно, зазначення сторонами в основних договорах купівлі-продажу вартості квартир за звичайними цінами, що існували на момент укладення попередніх договорів, було правомірним і обґрунтованим.
Відповідно до положень статті 635 Цивільного кодексу України основний договір повинен укладатись в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, отже договірна ціна за квадратний метр площі квартири, погоджена сторонами, не могла бути збільшена в односторонньому порядку позивачем.
Судова колегія відхиляє висновки відповідача щодо внесення змін до попередніх договорів, оскільки приписами статті 652 ЦК України передбачено відповідне право, а не обов`язок сторони договору.
Враховуючи викладене, колегія суддів не вбачає порушень при укладенні позивачем основних договорів купівлі-продажу квартир за звичайними цінами, що існували станом на момент укладення попередніх договорів.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку, що оскільки 100% оплати вартості квартир відбулася ще на етапі укладення попереднього договору, то на момент оформлення права власності у 2023- 2024 роках не виникло нового об`єкту оподаткування.
В частині доводів апелянта щодо конклюдентної поведінки позивача, яка свідчить про надання фізичним особам покупцям індивідуально призначених знижок, які слід кваліфікувати як додаткове благо, судова колегія враховує наступне.
Відповідно до підпункту «е» пп. 164.2.17 Податкового кодексу України до складу загального місячного (річного) оподаткованого доходу платника податку на доходи фізичних осіб включається дохід, отриманий як додаткове благо у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості)товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у пп. 165.1.53 Податкового кодексу України.
Отже, у разі отримання товару зі знижкою звичайної ціни (вартості) сума знижки включається до загального місячного (річного) оподаткованого доходу платника податку виключно у випадку, якщо ця   знижка має індивідуальний (персональний) характер.
Однак, якщо знижка поширюється на будь-якого платника податку та не є індивідуальною, то сума такої знижки не включається до загального місячного (річного) оподаткованого доходу платника податку.
Як свідчать матеріали справи, вартість квартир визначалась позивачем за фактичними ринковими цінами на момент укладення попередніх договорів купівлі-продажу квартир. 
При цьому, позивачем були встановлені однакові умови придбання квартир для всіх покупців, отже надання індивідуальних знижок фізичним особам не підтверджено документально. 
Відповідно до висновку судового експерта Шкребтія В.Г. за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 10 березня 2025 року №9/25, наданому позивачем, середня ринкова ціна пропозиції продажу 1 кв.м. площі в квартирах аналогічних об?єктів, визначена на момент укладення попереднього договору в рамках порівняльного методичного підходу, відповідала ринковим цінам на подібні об?єкти.
У довідці №332 спеціаліста Блажинської Т.О. за результатами проведення економічного дослідження по матеріалам справи №320/50009/24, наданої позивачем, вказано, що під час реалізації товару (житлової площі) AT "ЗНВКІФ "МІНКАР" знижки на вартість квартир не надавалось, оскільки було навпаки застосовано торгівельну націнку; застосування AT "ЗНВКІФ "МІНКАР" до покупців «знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку» документально не підтверджується.
Судова колегія звертає увагу, що контролюючим органом   на підтвердження вищевказаних доводів про надання позивачем індивідуальних знижок фізичним особам в апеляційній скарзі зазначає лише про ненадходження податків до бюджету. Тобто, апелянтом не обґрунтовано своїх доводів, чому контролюючий орган вважає, що покупці отримали індивідуальну знижку.
Відповідно до п.6 частини другої статті 296 Кодексу адміністративного судочинства України в апеляційній скарзі зазначаються обґрунтування вимог особи, яка подала апеляційну скаргу, із зазначенням того, у чому полягає неправильність чи неповнота дослідження доказів і встановлення обставин у справі та (або) застосування норм права..
Згідно із частиною першою статті 77 Кодексу адміністративного судочинства України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу.
В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.
Таким чином, особливістю адміністративного судочинства є те, що обов`язок доказування в спорі покладається на відповідача - орган публічної влади, який повинен надати суду всі матеріали, які свідчать про його правомірні дії. Отже, вирішення даної справи залежить від доведеності відповідачем правомірності прийняття спірних рішень.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції погоджується із висновком суду першої інстанції, що Головним управлінням ДПС у м. Києві не доведено факту надання позивачем фізичним особам індивідуальних знижок при придбанні квартири на умовах попередніх договорів та основних договорів купівлі-продажу квартир.
Щодо доводів апелянта про те, що під час проведення контролюючим органом перевірки позивача оціночна вартість усіх реалізованих об`єктів перевищує зазначену в договорах купівлі-продажу вартість, за якою квартири були фактично продані фізичним особам, колегія суддів зазначає таке.
Так, положеннями підпункту 14.1.47 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України визначено, що додаткові блага - це кошти, матеріальні чи нематеріальні цінності, послуги, інші види доходу, що виплачуються (надаються) платнику податку податковим агентом, якщо такий дохід не є заробітною платою та не пов`язаний з виконанням обов`язків трудового найму або не є винагородою за цивільно-правовими договорами (угодами), укладеними з таким платником податку (крім випадків, прямо передбачених нормами розділу IV цього Кодексу).
Таким чином, визначальною ознакою доходу платника податку, як об`єкта та бази оподаткування податком з доходу фізичних осіб, в тому числі у вигляді додаткового блага, є фактичне отримання такого доходу платником податку в грошовій, матеріальній або нематеріальній формі.
В даному випадку фізичні особи не отримували дохід, а фактично несли витрати на придбання нерухомого майна.
Враховуючи наведене, висновок про заниження суми податку на доходи фізичних осіб, в період, що перевірявся у зв`язку з неутриманням податку на доходи фізичних осіб із суми доходу, утвореного при продажі нерухомого майна фізичним особам є безпідставним та помилковим.
Отже, під час розгляду справи в суді першої та апеляційної інстанції не знайшли свого підтвердження висновки контролюючого органу про отримання фізичними особами нерухомого майна за нижчою ціною від визначеної в договорах купівлі-продажу, що можна вважати додатковим благом, наданим фізичним особам позивачем.
Оскільки військовий збір нараховується і сплачується із об`єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб, беручи до уваги помилковість висновків контролюючого органу про заниження суми податку на доходи фізичних осіб, додаткове нарахування Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Мінкар» суми військового збору, в періоді, що перевірявся, з додаткового блага є безпідставним та протиправним.
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що оскільки в апеляційній скарзі відсутні будь-які заперечення, доводи та не наведено підстав щодо прийняття судом першої інстанції під час розгляду справи висновку експерта в якості доказу та дослідження його разом із іншими доказами, колегія суддів не вважає за потрібне надавати оцінку висновкам суду першої інстанції в цій частині.
Судова колегія враховує відсутність доводів апелянта щодо податкової вимоги від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615 та рішення про опис майна у податкову заставу від 16 жовтня 2024 року №0021358-1302-2615.
Надаючи оцінку доводам апелянта щодо належного підписанта позовної заяви Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Мінкар» у справі №320/50009/24, судова колегія враховує таке.
Умовами Договору від 01 липня 2024 року №КУА-18/24 про управління активами корпоративного інвестиційного фонду передбачено, що компанія з управління активами має право діяти від імені Фонду, без доручення, представляти його інтереси перед третіми особами та вступати з ними в майнові та немайнові відносини в межах виконання умов цього договору. Разом з цим, договором про управління активами від 01 липня 2024 року №КУА-18/24 не передбачено право компанії з управління активами представляти інтереси позивача (без довіреності) в судах України. Крім того, ані Статут позивача, ані договір про управління активами не містять положень про передання до компанії з управління активами виключного права здійснення представництва фонду в судах, а також не містять положень щодо здійснення представництва фонду в судах без довіреності. В той же час положення Статуту позивача надають право голові Наглядової ради підписати позовну заяву, а саме пунктом 2.6. Статуту позивача встановлено, що товариство може виступати в суді, господарському суді та третейському суді від свого імені, а також вступати у зобов`язання, що відповідають цілям діяльності Товариства та не суперечать чинному законодавству України. 
Таким чином, від імені позивача позовну заяву було правомірно підписано Головою Наглядової ради, що спростовує висновки апелянта в даній частині.
Враховуючи наведене колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи, надав належну оцінку дослідженим доказам та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. У зв`язку з цим колегія суддів вважає необхідним апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Суд звертає увагу, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити суду, та відмінності, які існують у державах-учасницях з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд обов`язок щодо обґрунтування, який випливає зі статті 6 Конвенції, може бути вирішене тільки у світлі конкретних обставин справи (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», заява № 63566/00, пункт 23). Тому за наведених вище підстав, якими Суд обґрунтував своє рішення, не вбачається необхідності давати докладну відповідь на інші аргументи, оскільки вони не є визначальними для прийняття рішення у справі.
Згідно статті 242 Кодексу адміністративного судочинства України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин в адміністративній справі, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до статті 316 Кодексу адміністративного судочинства України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення або ухвалу суду - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись статтями 242-245, 308, 311, 315, 316, 321-322, 325, 328-329 Кодексу адміністративного судочинства України, суд-

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Головного управління ДПС у м. Києві залишити без задоволення.
Рішення  Київського окружного адміністративного суду від 09 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дати її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку і строки, визначені статтями 328, 329 Кодексу адміністративного судочинства України.
Повний текст постанови виготовлено 03 грудня 2025 року

Суддя доповідач:              В.Ю. Ключкович

Судді:                                О.О. Беспалов

                                              І.О. Грибан