ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.01.2026 року м. Дніпро Справа № 904/1938/22 (904/2893/24)

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Чередка А.Є. (доповідач) 
суддів: Мороза В.Ф., Паруснікова Ю.Б.,
при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області (суддя Первушин Ю.Ю.) від 19.05.2025р. у справі № 904/1938/22 (926/2893/24)

за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) 
до відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг" (49094, місто Дніпро, вулиця Набережна Перемоги 32, код ЄДРПОУ 38529727)
відповідача-2: Акціонерного товариства Комерційний банк "ПриватБанк" (01001, місто Київ, вулиця Грушевського, будинок 1Д, код ЄДРПОУ 14360570)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 ) 
про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення, - 

в межах справи №904/1938/22
за заявою Приватного акціонерного товариства "Страхова компанія "Інгосстрах" (49100, місто Дніпро, Узвіз Кодацький, будинок 2, код ЄДРПОУ 33248430) 
до боржника Товариства з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг" (49094, місто Дніпро, вулиця Набережна Перемоги, 32, код ЄДРПОУ 38529727) 
про визнання банкрутом , -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг"; Акціонерного товариства Комерційний банк "ПриватБанк"; за участю третьої особи: ОСОБА_2 , в якому просить суд визнати недійсним Договір купівлі - продажу нежилого приміщення від 25.06.2016, укладений між Публічним акціонерним товариством комерційний банк "ПриватБанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швецем Р.О., зареєстрований у реєстрі за №1370.
Позивач вказує, що договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним на підставі частин 1, 2 статті 203 Цивільного кодексу України, у взаємозв`язку із статтею 215 ЦК України, оскільки вчинений з порушенням вимог закону та за відсутності необхідного обсягу цивільної дієздатності. 
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 19.05.2025р. у справі № 904/1938/22 (926/2893/24) в задоволенні позову відмовлено повністю.
Рішення мотивоване обставинами, відсутності підстав для визнання недійсним правочину. Відмовляючи у позові судом зазначено наступне:
- відсутні підстави вважати, що права позивача, саме в якості власника нерухомого майна, могли бути порушені внаслідок укладання відповідачами оспорюваного правочину; на момент укладання спірного правочину позивач не була власником іпотечного майна, яке було предметом оспорюваного правочину; позивач прийняла в дар нерухоме майно від третьої особи яка не мала законних підстав розпоряджатися таким майном на час укладання договору дарування;
- вимоги Банку №605 та №606 від 09.11.2015 про усунення порушення основного зобов`язання містять повідомлення про необхідність повного погашення зобов`язань за кредитним договором в розумінні частини 1 статті 12, статей 33, 35 та 38 Закону України "Про іпотеку";
- обов`язок іпотекодержателя приймати рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки окремо від вимоги про погашення заборгованості та направляти його іпотекодавцю у вигляді окремого документу законом не передбачено;
- посилання позивача на порушення відповідачем-2 переважного права третьої особи ОСОБА_2 на придбання предмету іпотеки не пов`язано із порушенням прав та захистом інтересів позивача;
- іпотекодавець ( ОСОБА_2 ) на підставі договору іпотеки надала іпотекодержателю право самостійно визначити умови продажу, зокрема встановити ціну продажу;
- суд не вбачає підстав для визнання недійсним правочину з огляду на незгоду позивача із розрахунком Банку суми заборгованості за основним зобов`язанням;
- невиконання умов спірного договору однією із сторін вказує на порушення його умов, але не є підставою для визнання такого договору недійсним.
Не погодившись з вказаним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулася ОСОБА_1 , в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.05.2025р. у справі № 904/1938/22(926/2893/24) та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги позивача задовольнити. 
Апеляційна скарга мотивована тими обставинами, що ОСОБА_1 звернулася до суду на захист свого права власності та на захист своїх прав як позичальника за кредитним договором. В силу вимог ст. 204 ЦК України договір дарування від 18.09.2019, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. На час укладення вказаного договору дарування ОСОБА_2 була власником спірного майна згідно судового рішення.
За доводами апелянта при укладанні оспорюваного правочину АТ КБ "Приватбанк" допустив такі порушення: 
- не надіслав вимоги про дострокове повернення кредиту як передумови реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки (недотримання вимог, передбачених частиною 1 статті 33 та частиною 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку"); 
- порушив вимоги частини 1 статті 35 та частини 1 статті 38 Закону України "Про іпотеку" (прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (про укладення договору купівлі-продажу) одночасно з вимогою Іпотекодавцю та Позичальнику про усунення порушень; відсутнє рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу визначеного законом строку;
- порушив переважне право ОСОБА_2 (Іпотекодавця) на придбання нежилого приміщення (порушення вимоги, передбаченої частиною 2 статті 38 Закону України "Про іпотеку"); 
- порушив вимогу закону щодо оцінки та ціни продажу предмета іпотеки (порушення частини 6 статті 38 Закону України "Про іпотеку", частина 1, 2 статті 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", пункти 50, 51, 56 Національного стандарту №1); банк істотно занизив ціну продажу предмета іпотеки (втричі); 
- наявна спірність суми заборгованості, у рахунок погашення якої звернено стягнення на іпотечне майно, та банк не надав можливості позичальнику реструктурувати заборгованість за Кредитним договором; 
- неналежність наданих відповідачами доказів, зокрема, щодо підтвердження розрахунків між відповідачами за оспорюваним правочином. 
Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 18.06.2025 року для розгляду апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі головуючого судді - Чередка А.Є., суддів - Мороза В.Ф., Коваль Л.А.
На підставі розпорядження керівника апарату суду щодо призначення повторного автоматизованого розподілу судової справи у зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді Коваль Л.А., протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.07.2025р., для вирішення питання про відкриття апеляційного провадження визначено колегію суддів у складі головуючого судді - Чередка А.Є., суддів - Мороза В.Ф., Верхогляд Т.А.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.07.2025р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою, її розгляд призначено в судове засідання на 04.11.2025р. 
У зв`язку з усуненням обставин, що зумовили проведення зміни складу колегії суддів та перебуванням у відпустці судді Коваль Л.А., протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.11.2025р., для розгляду апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі головуючого судді - Чередка А.Є., суддів - Мороза В.Ф., Паруснікова Ю.Б. 
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 11.10.2025р. вказаним складом суду прийнято апеляційну скагу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.05.2025р. у справі № 904/1938/22(926/2893/24) до свого провадження, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 28.01.2026р.
Відповідач-1: Товариство з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг" проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що саме лише наявність у Державному реєстрі прав на нерухоме майно запису про право особи на майно не презюмує правомірність набуття такого права. ТОВ "Естейт Селлінг" було і є власником спірного нерухомого майна на підставі договору від 26.05.2016 між АТ КБ "ПриватБанк" та ТОВ "Естейт Селлінг", а ОСОБА_2 не мала права відчужувати нерухомість поки вказаний договір не було визнано недійсним.
Позивач помилково зазначає, що банком не було надіслано вимогу про дострокове погашення заборгованості. Вимоги банку №605 та №606 від 09.11.2015 про усунення порушення основного зобов`язання містять повідомлення про необхідність повного погашення зобов`язань за кредитним договором, в розумінні частини 1 статті 12, статей 33, 35 та 38 Закону України "Про іпотеку".
Іпотекодавець ОСОБА_2 надала іпотекодержателю право самостійно визначити умови продажу, зокрема встановити ціну продажу. В даному випадку має місце і погодження ціни і проведення оцінки (вартість значно більша ніж в договорі іпотеки).
Посилання апелянта на неправомірне визначення ціни продажу іпотекодержателем нижче ринкової, як підставу для визнання правочину недійсним, не можна приймати до уваги, оскільки, таке порушення не є підставою для визнання правочину недійсним.
Як зазначається самим позивачем, на листи ОСОБА_2 про намір придбати предмет іпотеки, банк відповідав про змогу іпотекодавця прийняти участь у прилюдних торгах та вказував на всі необхідні джерела інформації. Натомість, жодних конкретних дій іпотекодатель для викупу нерухомого майна не вчинив.
Також, ТОВ "Естейт Селлінг" погоджується з висновками суду про те, що в даному випадку права позивача не зачіпаються порушенням переважних прав третьої особи.
Питання правомірності укладення договору купівлі- продажу між АТ КБ "ПриватБанк" та ТОВ "Естейт Селлінг" від 26.05.2016 та розмір заборгованості за кредитом, досліджувалась Святошинським районним судом міста Києва в рамках справи 759/17144/16-ц.
Після ухвалення оскаржуваного рішення, з метою приховування об`єктів нерухомості, позивач почав вчиняти дії щодо відчуження майна та приховування майна, що є предметом спору. Наразі спірне майно не належить позивачу.
Відповідач-2 у відзиві на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційної скарги заперечував.
За його доводами, договір дарування укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є недійсним. На момент його укладання (18.09.2019) ОСОБА_2 не була власником майна. Нежиле приміщення, яке раніше їй належало було продано добросовісному набувачу, яким є ТОВ "Естейт Селлінг". Підставою набуття права власності є чинний на даний момент Договір купівлі-продажу від 26.05.2016, сторонами якого є ТОВ "Естейт Селлінг" та АТ КБ "ПриватБанк".
Твердження позивача щодо відсутності вимог Банку про дострокове повернення кредиту та посилання на лінгвістичну експертизу, яка за своєю суттю не є доцільною, є безпідставними. Банк не порушив вимог, які існували на той момент до процесу повідомлення іпотекодавця. Відповідно до ч. 1 ст. 35 та ч. 1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" Банк зобов`язаний надіслати лише письмову вимогу про усунення порушення. Даними та іншими статтями не регламентовано обов`язку щодо прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки окремо від вимоги про погашення заборгованості та направлення такого рішення у формі окремого документу іпотекодавцю.
Позивач ОСОБА_1 не є особою, чиї права були порушені. Вона не може звертатися до суду за захистом прав третьої особи - ОСОБА_2 . Право на судовий захист належить лише особі, чиї права порушені. У свою чергу, ОСОБА_2 , вже скористалася своїм правом на захист. Рішенням Святошинського районного суду міста Києва у справі № 759/17144/16-ц, яке набрало чинності 20.06.2019, у задоволенні позовних вимог щодо визнання правочину (звернення стягнення АТ КБ "ПриватБанк" на об`єкт нерухомого майна) недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - відмовлено повністю. Розмір заборгованості за кредитним договором також був предметом дослідження у справі № 759/17144/16-ц.
Сума продажу банком була попередньо погоджена та зазначена у Договорі іпотеки. Банк на підставі наданого ОСОБА_2 повноважень провів оцінку вартості нежилого приміщення, замовивши відповідну послугу у суб`єкта оціночної діяльності. Сума продажу повністю погасила заборгованість за кредитом.
Банк звертає увагу суду на те, що вимоги про визнання недійсним Договору купівлі- продажу також є необґрунтованими через пропуск строку позовної давності.
Відповідач-2 посилається на неефективність обраного позивачем способу захисту та зазначає, що після ухвалення рішення у даній справі, ОСОБА_1 здійснила відчуження спірного об`єкту нерухомого майна на користь інших осіб.
28.01.2026 позивач подала клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку зі складною ситуацією в енергетичній системі та введенням відключень електропостачання в місті Києві.
Колегія суддів не вбачає підстав для задоволення вказаного клопотання. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Враховуючи вищенаведене, а також те, що неявка представника позивача не перешкоджає розгляду апеляційної скарги, а апеляційним судом не визнавалася явка в судове засідання учасників справи обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу по суті у відсутності представника позивача.
Третя особа правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалась та не забезпечила явку у судове засідання. Про дату, час та місце судових засідань повідомлена належним чином, що підтверджується матеріалами справи. Її неявка не перешкоджає апеляційному перегляду.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача-1, судова колегія дійшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного. 
Як вбачається з матеріалів справи, 26.02.2008 ОСОБА_1 уклала кредитний договір № 70 мікр-ср (далі за текстом - Кредитний договір) із ЗАТ КБ "Приватбанк" (далі за текстом - Банк) та отримала від Банку кредитні кошти.
Того ж дня ОСОБА_2 , як іпотекодавець, уклала договір іпотеки (далі за тексом - Договір іпотеки) із ЗАТ КБ "Приватбанк" (іпотекодержателем) в забезпечення кредитного договору № 70 мікр-ср укладеного між ОСОБА_1 та банком. Таким чином, ОСОБА_2 виступила іпотекодавцем в забезпечення кредитних зобов`язань ОСОБА_1 . Предметом іпотеки стало нерухоме майно належне ОСОБА_2 - нежитлове приміщення площею 91,70 кв. м розташоване за адресою : АДРЕСА_2 .
Договір іпотеки містив застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (пункти 27-30) за умови якого звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено, зокрема, шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України "Про іпотеку", для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця. 
Сторони визначили, що вартість предмету іпотеки складає 1 330 558, 85 грн (п. 11 договору іпотеки).
ПАТ КБ "Приватбанк" на адреси ОСОБА_2 та ОСОБА_1 09.11.2015 направив дві вимоги вих. №605 та вих. №606 про усунення порушення основного зобов`язання (том-1 а.с. 92-96). Вимоги мали тотожній зміст. За тестом вимог банк зазначив про існування Кредитного договору та Договору Іпотеки, укладених банком із ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Вказав на існування загальної простроченої заборгованості позичальника станом на 09.11.2016 в сумі 16956,22 дол. США до якої враховано заборгованість безпосередньо за кредитом та заборгованість із платні за користування ним. Також банк вказав на заборгованість за кредитним договором в сумі 76524,53 дол. США. Посилаючись на умови Кредитного договору та договору іпотеки, статті 33, 35, 38 Закону України "Про іпотеку" банк вимагав від позичальника усунути порушення умов Кредитного договору шляхом погашення в повному обсязі заборгованості за кредитним договором протягом 30 днів з дати отримання вимоги. 
В подальшому, з огляду на наявність заборгованості з кредиту, ПАТ КБ "Приватбанк" скористався правом іпотекодержателя та звернув стягнення на предмет іпотеки. 
Керуючись приписами статті 38 Закону України "Про іпотеку" 26.05.2016 ПАТ КБ "Приватбанк", як продавець, уклав договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, належного ОСОБА_2 , із покупцем - ТОВ "Естейт Селлінг" (том-1, арк.с. 49, 50). 
В наслідок наведеного 26.05.2016 приватним нотаріусом КМНО Швецем Р.О. прийнято рішення №29770652 та здійснено державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - Нежиле приміщення за ТОВ "Естейт Селлінг".
15.12.2016 ОСОБА_2 звернулася до Святошинського районного суду м. Київ з позовом до ПАТ КБ "ПриватБанк", треті особи: Держаний реєстратор - приватний нотаріус Швець Р.О., ТОВ "Естейт-Селлінг" та ОСОБА_1 . Предметом даного позову були вимогами про визнання недійсним правочину (рішення) іпотекодержателя - ПАТ КБ "ПриватБанк" щодо звернення стягнення на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення № 4, що належить ОСОБА_2 та скасування рішення № 29770652 від 26.05.2016 р. про державну реєстрацію права власності за ТОВ "Естейт Селлінг" на дане нерухоме майно. 
Рішенням Святошинського районного суду м.Київ від 21.05.2019 справа №759/17144/16-ц (номер судового провадження: 2/759/271/19) в задоволенні позову ОСОБА_2 було відмовлено (том-1 арк.с. 180-183). Рішення суду набрало законної сили 20.06.2019.
ОСОБА_2 також звернулась зі позовом до Окружного адміністративного суду міста Києва.
Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 22.12.2018 у справі №826/18573/16, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 27.03.2019 у справі №826/18573/16, визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Швеця Р.О. №29770652 від 26.05.2016 щодо державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - нежиле приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .
На виконання рішення у справі №826/18573/16 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно поновлено відомості про право власності ОСОБА_2 на нежиле приміщення.
18.09.2019 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір дарування нежилого приміщення, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Затварницькою І.П., зареєстрований у реєстрі за №42, відповідно до якого ОСОБА_2 подарувала, а ОСОБА_1 прийняла в дар нежиле приміщення № 4, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
В подальшому нежитлове приміщення зазнало змін. На підставі висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 28.11.2019 №1384/2, складеного інженером з інвентаризації нерухомого майна ОСОБА_3 та суб`єктом господарювання ФОП Ананьєвим Є.О. нежиле приміщення було поділено на два приміщення: нежиле приміщення № 4, площею 59,7 кв.м, та нежиле приміщення № 4а, площею 32 кв.м, про що 13.12.2019 внесено відповідну інформацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (том-1 арк.с. 71, 72). 
Постановою Верховного Суду (Касаційного адміністративного суду) від 05.12.2019 у справі №826/18573/16 рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 22.12.2018 та постанову Шостого апеляційного адміністративного суду від 27.03.2019 скасовано, провадження у справі №826/18573/16 закрито.
Проте, на момент скасування рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 22.12.2018 у справі №826/18573/16 Верховним Судом, в Державному реєстрі була вчинена наступна дія - про реєстрацію права власності на підставі Договору дарування на користь ОСОБА_1 , що унеможливило поворот виконання судового рішення та стало причиною звернення ТОВ "Естейт Селлінг" до суду із позовом до ОСОБА_2 про витребування майна (справа №904/1938/22(904/6504/23)).
ОСОБА_1 також звернулася до суду з даним позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 26.05.2016, укладеного між Публічним акціонерним товариством комерційний банк "Приватбанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швецем Р.О., зареєстрований у реєстрі за №1370.
Після прийняття рішення судом першої інстанції спірне майно було відчужено ОСОБА_1 на користь ТОВ "Мольфа", ТОВ "Бабине Веретено" та ТОВ "НА-ВА-ХІЛЗ ГРУП".
Відповідно до частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Положення частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права як визнання недійсним правочину.
Цивільний кодекс України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.
За змістом статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до частин 1, 3, 5 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 
Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. 
Відповідно до частини 3 статті 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). 
З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення. 
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 Цивільного кодексу України).
У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.
Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.
Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Як уже зазначалося, позивач, вважаючи порушеними свої права, звернулась з позовом у цій справі про визнання недійсним договору, стороною якого вона не є, проте є заінтересованою особою – вважає себе власником майна згідно договору дарування, тоді як спірний договір порушує її право власності. Втім на момент укладання спірного правочину позивач не була власником іпотечного майна, яке було предметом оспорюваного правочину.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України). Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частини перша та друга статті 328 ЦК України).
Пункт 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).
Нерухоме майно, яке ОСОБА_2 подарувала 18.09.2019 позивачу за договором дарування, вибуло з володіння ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі продажу від 26.05.2016.
Отже, на час укладання договору дарування на користь ОСОБА_1 - 18.09.2019 титульним володільцем нерухомого майна, що було предметом дарування, була не ОСОБА_2 а ТОВ "Естейт Селлінг", оскільки, Договір купівлі - продажу від 26.05.2016 між ПАТ КБ "Приватбанк" та ТОВ "Естейт-Селлінг", який укладено значно раніше, не було визнано недійсним або розірвано. 
Ті обставини, що у державному реєстрі містяться дані щодо позивача як власника спірного майна, не наділяють її автоматично таким правом. Оскільки як вказано вище, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право.
З огляду на наведене суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позивач прийняла в дар нерухоме майно від особи яка не мала законних підстав розпоряджатися таким майном на час укладання договору дарування. Тобто права позивача, як власника спірного нерухомого майна, не могли бути порушені внаслідок укладання відповідачами оспорюваного правочину.
Також позивач зазначала, що при зверненні стягнення банком на предмет іпотеки було порушено її права як сторони у кредитному зобов`язанні - боржника.
Боржник за кредитом може оскаржити звернення стягнення на іпотечне майно, що належить іншій особі (іпотекодавцю), якщо це порушує його права, наприклад, при неправильному розрахунку суми боргу, недійсності кредитного договору або іпотеки, або якщо процедура позасудового врегулювання не відповідає вимогам закону (недотримання строків, процедури). Попри те, що майно належить третій особі, боржник є стороною основного зобов`язання і має право захищати свої інтереси, якщо стягнення проводиться з порушеннями, що впливають на обсяг його боргу (його залишок), або якщо зобов`язання було припинено.
Як встановлено вище, внаслідок укладання оспорюваного правочину Банком було стягнуто заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором за рахунок майна ОСОБА_2 . На момент розгляду судом першої інстанції позову, встановлено, що така кредитна заборгованість відсутня.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом
За змістом статті 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки може бути нерухоме майно за умови, зокрема, якщо воно належить іпотекодавцю.
У відповідності до вимог частини 3 статті 42 Закону України "Про іпотеку" майновий поручитель, який виконав основне зобов`язання повністю або в частині, має право вимагати від боржника відшкодування сплаченої майновим поручителем суми.
Порушення під час звернення стягнення на майно, на які посилається позивач, не усі стосуються безпосередньо її прав.
Так, посилання позивача на порушення відповідачем переважного права третьої особи - ОСОБА_2 на придбання предмету іпотеки не пов`язано із порушенням прав та захистом інтересів ОСОБА_1 . Тоді як позивач не може діяти в інтересах третьої особи.
Позивач посилається на факт ненадсилання банком вимоги про дострокове повернення кредиту, як обов`язкової передумови звернення стягнення на предмет іпотеки. При цьому, позивач не заперечував факту надсилання вимог №605 та №606 від 09.11.2015 на адреси ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , але позивач має своє тлумачення змісту даних листів. На думку позивача вимоги банку не містять вимоги про дострокове погашення кредиту в повному обсязі, не містять дати, з якої вважається таким, що настали, терміни по зобов`язаннях позичальника. 
Проте дослідивши зміст вимоги банку №605 та №606 від 09.11.2015 про усунення порушення основного зобов`язання, суд дійшов висновків, що вони містять повідомлення про необхідність повного погашення зобов`язань за кредитним договором, в розумінні частини 1 статті 12, статей 33, 35 та 38 Закону України "Про іпотеку".
Так, вимоги банку містять вказівку на основне зобов`язання - кредитний договір, договір іпотеки, предмет іпотеки, поточну заборгованість станом на 09.11.2015, відсилання до умов Кредитного договору, вимогу про погашення заборгованості протягом 30 днів з дня отримання вимоги та посилання на положення статей 33, 35, 38 Закону України "Про іпотеку". У вимозі вказано, що у разі її невиконання, стосовно повного погашення зобов`язань за кредитним договором Банк, як Іпотекодержатель відповідно до вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" та з урахуванням тридцатиденного строку розпочне звернення стягнення на Предмет іпотеки в один із способів звернення стягнення, передбачених договором іпотеки та/або чинним на момент такого звернення стягнення законодавством України.
Обов`язок іпотекодержателя приймати рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки окремо від вимоги про погашення заборгованості та направляти його іпотекодавцю у вигляді окремого документу законом, в редакції чинній на момент виникнення спірних відносин, не передбачено.
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 по справі №757/13243/17, зазначено, що невиконання вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою для визнання такого договору недійсним (за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину) у разі дотримання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків. Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 по справі № 645/1979/15-ц.
У клопотанні позивача про долучення висновку лінгвістичної експертизи, як доказу, суд першої інстанції вірно відмовив з огляду на пропущення строку для його долучення без поважних причин.
Станом на 26.05.2016 залишок заборгованості ОСОБА_1 складав 2 261 618,69 грн. (том-2, арк.с. 65-78). Протилежних розрахунків позивач та третя особа не надали.
Згідно умов пункту 27 договору іпотеки від 26.02.2008 сторони визначили, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку, зокрема, шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 Закону України "Про іпотеку", для чого Іпотекодавець надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах визначених на власний розсуд Іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені Іпотекодавця. 
Продаж предмету іпотеки, згідно умов договору купівлі-продажу нежитлового приміщення 26.05.2016, вчинено за 2 284 500,00 грн. (пункт 4 оспорюваного договору).
Згідно пункту 5 договору іпотеки вартість нерухомого майна згідно Звіту про оцінку майна, виконаного 28.04.2016 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ "ВІКОНТ-КОНСАЛТІНГ" складає 2 238 948,00 грн. (том-2 , арк.с. 43, 44).
Кошти отримані від продажу предмету іпотеки у повному обсязі погасили заборгованість за кредитним договором, а отже позивач, як боржник, не може посилатись на порушення її прав внаслідок реалізації предмета іпотеки за вищевказаною ціною. 
Доводи позивача в частині посилання на неправильне визначення вартості продажу предмету іпотеки у даному випадку направлені на захист прав третьої особи, а не позивача.
Не є підставою для визнання недійсним правочину незгода позивача із розрахунком Банку суми заборгованості за основним зобов`язанням. Окрім того, вказані доводи позивачем не підтверджені належними доказами.
Так само не є підставою для визнання недійсним оспорюваного договору обставини пов`язані зі здійсненням чи нездійсненням розрахунків за ним між сторонами.
За викладеного, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки підстави для недійсності спірного договору не встановлені. 
Суд відхиляє посилання відповідачів на необхідність застосування наслідків спливу строків позовної давності. Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, пред`явлених позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач.
Отже, апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване судове рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 264, 269, 270, 275-284, 287 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.05.2025р. у справі № 904/1938/22 (926/2893/24) – залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.05.2025р. у справі № 904/1938/22 (926/2893/24) – залишити без змін.
Витрати з оплати судового збору, понесені у суді апеляційної інстанції, віднести на ОСОБА_1 .
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повна постанова складена та підписана 04.02.2026 року.

Головуючий суддя А.Є. Чередко  

Суддя В.Ф. Мороз

Суддя  Ю.Б. Парусніков