ПОСТАНОВА                                                            
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                                    
 
26 листопада 2025 року
м. Київ
 
справа № 760/34774/19
провадження № 61-14419св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М. (суддя-доповідач), 
Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Клішин Денис Андрійович, державний реєстратор комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Макаров Олег В`ячеславович, ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу представника  ОСОБА_2 - ОСОБА_5 на постанову Київського апеляційного суду від 23 жовтня 2024 року у складі колегії суддів: 
Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О., Яворського М. А.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
 
Короткий зміст позовних вимог
 
Угрудні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клішина Д. А., державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Макарова О. В., ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Капітал-Буд» (далі - ТОВ «Альфа-Капітал-Буд»), ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання правочинів недійсними, зобов`язання вчинити певні дії та скасування запису про право власності. 
 
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником квартири 
АДРЕСА_1 . Вказаний багатоквартирний будинок у цілому, як і секція 6 зокрема, мають приміщення технічного поверху, розташовані над квартирами, у тому числі і позивача. КП «Житлоінвестбуд-УКБ», яке організувало будівництво будинку відповідно до договору від 
17 січня 2012 року № 130/20, довідкою підтвердило, що приміщення технічного поверху 6-ї секції будинку належить до допоміжних, тобто є спільним майном багатоквартирного будинку. Спільна сумісна власність на вказане приміщення технічного поверху виникла з моменту прийняття будинку до експлуатації, 
а саме з 06 жовтня 2015 року.
 
У березні 2018 року з інформаційної довідки від 13 серпня 2018 року позивачу як співвласнику будинку стало відомо про набуття ОСОБА_2 права власності на нежитлове приміщення технічного поверху № НОМЕР_1, площею 
54,4 кв. м, яке розташоване саме над квартирою позивача. Підставами для цього стали: інвестиційний договір від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/2016 за яким ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», яке виконувало функції фінансування будівництва будинку АДРЕСА_2 згідно з договором від 
17 січня 2012 року, передало право власності на нежитлове приміщення технічного поверху № НОМЕР_1, площею 54,4 кв. м, на користь ОСОБА_3 , який у подальшому згідно з договором від 11 серпня 2017 року відступив право на це приміщення на користь ОСОБА_6 , а вона згідно з договором від 14 листопада 2017 року - на користь ОСОБА_2 .
 
Перший правочин укладений ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» без наявності для цього права (повноважень) від співвласників багатоквартирного будинку, тобто 
з порушенням чинного законодавства, у зв`язку з чим усі наступні правочини з відчуження спірного майна як похідні підлягають визнанню недійсними.
 
18 листопада 2017 року приватний нотаріус Клішин Д. А. прийняв рішення № 38210572 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення технічного поверху № НОМЕР_1, площею 54,4 кв. м, із відкриттям розділу в ДРРП та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна, присвоєно реєстраційний номер 1411788680000. В інформаційній довідці від 13 серпня 2018 року також вказано про реєстрацію прав на приміщення технічного поверху.
 
При цьому протокол загальних зборів співвласників або зборів ОСББ про надання згоди на відчуження їх спільного майна нотаріусу, як державному реєстратору, не подавався, що є, на думку позивача, порушенням вимог закону, що було встановлено Окружним адміністративним судом м. Києва 
в ухвалі від 09 липня 2019 року.
 
За відсутності вказаного документа державний реєстратор зобов`язаний був відмовити у державній реєстрації прав, у зв`язку з чим рішення приватного нотаріуса Клішина Д. А. від 18 листопада 2017 року № 38210572 
є протиправним, а запис про право власності таким, що підлягає скасуванню.
 
У подальшому під час розгляду справи № 826/12995/18 в Окружному адміністративному суді м. Києва позивачу стало відомо, що 15 лютого 
2019 року державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Макаров О. В. прийняв рішення № 45620679 про державну реєстрацію (із відкриттям розділу) права власності ОСОБА_2 на об`єкт житлової нерухомості - квартири 
АДРЕСА_3 загальною площею 72,1 кв. м, з реєстраційним номером 1411788680000. Підставою такого рішення була довідка-характеристика № 172 і технічний паспорт на квартиру від 11 січня 2019 року, видані Асоціацією «Авістор-Буд».
 
Вказане рішення державного реєстратора не відповідає закону, оскільки 
є похідним від першого протиправного рішення державного реєстратора Клішина Д. А. від 18 листопада 2017 року, тому з огляду на безпідставність збільшення площі приміщення № НОМЕР_1 запис про право власності слід скасувати.
 
Посилаючись на викладене та на норми Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 203, 215, 317, 319, 331, 369, 376, 391 ЦК України, ОСОБА_1 просила: визнати недійсним інвестиційний договір від 30 вересня 2016 року 
№ 30-13/09/2016, укладений між ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» 
і ОСОБА_3 ; визнати недійсним договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором від 30 вересня 2016 року 
№ 30-13/09/2016, укладений 11 серпня 2019 року між ОСОБА_3 
і ОСОБА_6 ; визнати недійсним договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/2016, укладений 14 листопада 2017 року між ОСОБА_6 і ОСОБА_2 ; зобов`язати 
ОСОБА_2 привести квартиру АДРЕСА_4 у стан нежитлового приміщення технічного поверху шляхом знесення вхідних дверей, міжкімнатних ненесучих перегородок, інженерних мереж водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарних та інших вузлів житлового приміщення та звільнити це приміщення; скасувати запис про право власності № 23440792, вчинений приватним нотаріусом Клішиним Д. А. як державним реєстратором та запис про право власності № 30380875, вчинений державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О. В., здійснені щодо об`єкта нерухомого майна із реєстраційним номером 1411788680000, із закриттям реєстраційних справ та розділів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритих щодо об`єкта нерухомого майна із реєстраційним номером 1411788680000 
і скасування реєстраційного номера 1211788680000.
 
Суди розглядали справу неодноразово.

 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 23 квітня 2020 року 
в задоволенні позову відмовлено.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Рішення суду мотивоване тим, що укладений між відповідачами інвестиційний договір та наступні договори відступлення прав і обов`язків за цим договором відповідають вимогам статей 203, 215 ЦПК України та не порушують права позивача, а процедура державної реєстрації права власності на спірне приміщення була правомірною і відбулася з дотриманням норм чинного законодавства.
 
Додатковим рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 20 травня 2020 року стягнено з ОСОБА_1 на користь приватного нотаріуса Клішина Д. А. витрати на правничу допомогу в сумі 24 500,00 грн.
 
Додаткове рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що при ухваленні рішення суд не вирішив питання про судові витрати, зокрема витрати на правничу допомогу, які поніс приватний нотаріус Клішин Д. А. Відповідач на підтвердження надання йому правничої допомоги надав договір про надання правової допомоги від 11 лютого 2020 року, квитанцію від 12 лютого 2020 року, акт № ОУ-0605220 здачі-приймання робіт (надання послуг) від 06 травня 
2020 року. 
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 23 квітня 2020 року без змін.
 
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що відмовляючи 
в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції дійшов правильного висновку, оскільки зазначеними правочинами не були порушені права позивача як співвласника допоміжного приміщення загального користування 
у багатоквартирному будинку, і вони не потребують судового захисту. Нежитлове приміщення технічного поверху № НОМЕР_1 у секції 6 на 
АДРЕСА_2 ні за своїм розташуванням у житловому будинку (комплексі), ні за технічними характеристиками та властивостями, ні за порядком та способом функціонального використання не відноситься до категорії допоміжних, а отже, підстав вважати, що відповідачі розпорядилися майном, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам житлового будинку, немає.
 
Постановою Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишено без задоволення, а додаткове рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 20 травня 2020 року без змін.
 
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що відповідач довів понесення ним витрат за надання професійної правничої допомоги у цій справі у розмірі 24 500,00 грн в суді першої інстанції, які підлягають стягненню 
з позивача, оскільки в задоволенні позову відмовлено.
 
Додатковою постановою Київського апеляційного суду від 25 листопада 
2020 року заяву ОСОБА_2 про ухвалення додаткового судового рішення задоволено.
 
Ухвалено додаткове судове рішення, яким доповнено резолютивну частину постанови Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, яким апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 23 квітня 2020 року без змін, абзацом наступного змісту:
 
«Стягнено з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 26 930,00 грн у рахунок відшкодування судових витрат на професійну правничу допомогу, понесених 
у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції».
 
Додаткова постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що заявник довів понесення ОСОБА_2 витрат за надання професійної правничої допомоги в розмірі 26 930,00 грн у суді апеляційної інстанції, які підлягають стягненню з ОСОБА_1 на його користь, оскільки апеляційну скаргу позивача було залишено судом без задоволення, а рішення суду  без змін. 
 
Короткий зміст постанови суду касаційної інстанції
 
Постановою Верховного Суду від 29 вересня 2021 року касаційні скарги 
 ОСОБА_1 , які підписані представником ОСОБА_9., задоволено частково.
 
Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 23 квітня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, ухвалену за результатами перегляду рішення,вчастині позовних вимог  ОСОБА_1  до приватного нотаріуса Клішина Д. А., державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О. В.про визнання правочинів недійсними, зобов`язання вчинити певні дії та скасування запису про право власності змінено 
в мотивувальній частині, викладено їх в редакції постанови Верховного Суду.
 
В іншій частині рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 23 квітня 2020 року, постанову Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, ухвалену за результатами перегляду рішення, додаткове рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 20 травня 2020 року, постанову Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, додаткову постанову Київського апеляційного суду від 25 листопада 2020 року скасовано.
 
Справу № 760/34774/19 в частині вимог  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання правочинів недійсними, зобов`язання вчинити певні дії та скасування запису про право власності направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Змінюючи судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині вимог  ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Клішина Д. А., державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О. В., Верховний Суд виходив із того, що приватний нотаріус Клішин Д. А. і державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Макаров О. В. є неналежними відповідачами у цій справі, що є підставою для відмови у задоволенні вимог до них саме із цих підстав.
 
Передаючи справу в іншій частині на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд виходив із того, що суди не з`ясували належним чином, чи 
є спірне приміщення за своїми технічними і юридичними характеристиками допоміжним та чи у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки 
є нежитловим.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 03 серпня 2022 року 
в задоволенні позову відмовлено.
 
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що спірне приміщення не має ознак допоміжного приміщення та не містить спеціального обладнання, характерного для такого приміщення. 
 
Додатковим рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 12 жовтня 2022 року стягнено з ОСОБА_1 на користь приватного нотаріуса Клішина Д. А. 
24 500,00 грн витрат на правову допомогу.
 
Додаткове рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що при ухваленні рішення суд не вирішив питання про судові витрати, зокрема витрати на правничу допомогу, які поніс приватний нотаріус Клішин Д. А. Відповідач на підтвердження надання йому правничої допомоги надав договір про надання правової допомоги від 11 лютого 2020 року, квитанцію від 12 лютого 2020 року, акт № ОУ-0605220 здачі-приймання робіт (надання послуг) від 06 травня 
2020 року. 
 
Додатковим рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 14 червня 2023 року стягнено з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 20 000,00 грн витрат на правову допомогу.
 
Додаткове рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що при ухваленні рішення суд не вирішив питання про судові витрати, зокрема витрати на правничу допомогу, які поніс ОСОБА_2 . Урахувавши обставини справи, обсяг наданої правничої допомоги та заперечення позивача, суд вважав за можливе стягнути з позивача на користь ОСОБА_2 20 000,00 грн витрат на правову допомогу, які підтверджені належними і допустимими доказами.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 23 жовтня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_7 , на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 03 серпня 2022 року задоволено частково.
 
Апеляційні скарги ОСОБА_1 , подані представником ОСОБА_8 , на додаткове рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 12 жовтня 2022 року та на додаткове рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 14 червня 
2023 року задоволено.
 
Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 03 серпня 2022 року, додаткове рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 12 жовтня 
2022 року та додаткове рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 
14 червня 2023 року скасовано та прийнято нову постанову, якою позов задоволено частково.
 
Визнано недійсним інвестиційний договір від 30 вересня 2016 року 
№ 30-13/09/2016, укладений між ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» і ОСОБА_3 .
 
Визнано недійсним договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/2016, укладений 11 серпня 2017 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 .
 
Визнано недійсним договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/2016, укладений 14 листопада 2017 року між ОСОБА_4 і ОСОБА_2 .
 
Зобов`язано ОСОБА_2 привести квартиру 
АДРЕСА_4 у стан нежитлового приміщення технічного поверху шляхом знесення вхідних дверей, міжкімнатних ненесучих перегородок, інженерних мереж водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарних та інших вузлів житлового приміщення та звільнити це приміщення.
 
Скасовано державну реєстрацію прав на нерухоме майно, здійснену приватним нотаріусом Клішиним Д. А. як державним реєстратором 18 листопада 
2017 року, рішення № 38210572.
 
Скасовано державну реєстрацію прав на нерухоме майно, здійснену державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О. В. 15 лютого 2019 року, рішення № 45620679.
 
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
 
Заяви приватного нотаріуса Клішина Д. А. і ОСОБА_2 про ухвалення додаткового рішення залишено без задоволення.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Постанова апеляційного суд мотивована тим, що висновки суду першої інстанції є помилковими, та без належного виконання вказівок постанови Верховного Суду від 29 вересня 2021 року у цій справі, оскільки зроблені без повного з`ясування обставин, що мають значення для справи, в результаті аналізу лише зовнішніх ознак приміщення, без урахування правових висновків Верховного Суду щодо наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, за винятком приміщень, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення.
 
Суд першої інстанції залишив поза увагою, що докази, надані відповідачем - технічні паспорти на приміщення від 14 вересня 2016 року та від 11 січня 
2019 року, відповідно до яких спірне приміщення не має ознак допоміжного приміщення та не містить спеціального обладнання, характерного для такого приміщення, а також Декларація про готовність до експлуатації об`єкта, зареєстрована ДАБК м. Києва 02 листопада 2016 року, згідно з якою спірне приміщення за своїм функціональним призначенням нежитлового приміщення (для житлових будинків) є творчою майстернею, - не підтверджують тієї обставини, що з самого початку це приміщення будувалося як таке, використання якого мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо).
 
Також апеляційний суд відхилив доводи відзиву на апеляційну скаргу, що технічні паспорти підтверджують правову природу спірного приміщення, і ними підтверджується, що це приміщення ніколи не належало до категорії допоміжних, а отже, ніколи не було й спільною сумісною власністю співмешканців багатоквартирного будинку з огляду на те, що згідно з пунктом 1 Загальних положень Інструкції проведення технічної інвентаризації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2003 року № 488, технічна інвентаризація проводиться з метою визначення складу, фактичної площі, об`єму, технічного стану та/або змін зазначених характеристик за певний період часу з виготовленням відповідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта), з використанням Реєстру будівельної діяльності, тобто технічна інвентаризація констатує фактичний стан і характеристики об`єкта нерухомого майна на час інвентаризації, однак не є доказом запланованого функціонального призначення приміщення і не підтверджує законність змін та переобладнань.
 
Апеляційний суд зазначив, що спірне приміщення є допоміжним та належить на праві спільної сумісної власності співвласникам багатоквартирного будинку, 
а розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, може бути здійснене лише за їх власним рішенням на загальних зборах співвласників, проте таке не ухвалювалось.
 
ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» у встановленому законом порядку майнових прав на спірне приміщення не набуло, не було уповноважене власниками цього майна на його відчуження. Унаслідок відчуження спірного приміщення ОСОБА_1 позбавлена можливості реалізувати право спільної сумісної власності на таке майно, відповідно, порушені майнові права ОСОБА_1 як співвласника багатоквартирного будинку на АДРЕСА_2 підлягають відновленню шляхом визнання недійсним інвестиційного договору від 
30 вересня 2016 року № 30-13/09/16, договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором від 11 серпня 
2017 року № 30-13/09/16 та договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором від 14 листопада 2017 року 
№ 30-13/09/16.
 
Оскільки документи, на підставі яких було здійснено державну реєстрацію права ОСОБА_2 на спірне приміщення, а саме інвестиційний договір від 
30 вересня 2016 року і укладені на його підставі договори про відступлення прав та обов`язків, визнано недійсними, апеляційний суд вважав, що це 
є підставою для скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, передбаченою частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 
Оскільки спірна квартира утворилась унаслідок переобладнання майна без дозволу його власника, що є протиправним та порушує норми статей 317, 319 ЦК України, суд дійшов висновку про зобов`язання ОСОБА_2 привести спірне приміщення у стан нежитлового приміщення технічного поверху шляхом знесення вхідних дверей, міжкімнатних ненесучих перегородок, інженерних мереж водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарних та інших вузлів житлового приміщення та звільнити це приміщення.
 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
 
29 жовтня 2024 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_5 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 23 жовтня 2024 року та залишити в силі рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 03 серпня 2022 року.
 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що позивач не надала доказів того, що спірне приміщення з початку проєктування будинку передбачалось саме як допоміжне, тобто призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а не як частина нежитлових приміщень, що розташовані на технічному поверсі. Позивач не надала доказів на підтвердження того, що у спірному приміщенні розташоване технічне обладнання будинку, без доступу до якого експлуатація житлового будинку 
є неможливою. Звертає увагу на те, що апеляційний суд неправильно розтлумачив норми законів, які підлягали застосуванню, а також порушив норми процесуального права під час розгляду справи щодо оцінки доказів.
 
Підставою касаційного оскарження вказаного судового рішення представник заявника зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 24 квітня 
2024 року у справі № 755/37016/21, від 19 лютого 2024 року у справі 
№ 127/2775/22, від 23 липня 2024 року у справі № 638/5304/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Аргументи інших учасників справи
 
15 березня 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_8 подала до Верховного Суду відзив, у якому просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, а постанову Київського апеляційного суду від 23 жовтня 2024 року залишити без змін.
 
Відзив мотивовано тим, що апеляційний суд справедливо дотримався принципу змагальності сторін та врахував, що відповідач не довів режим спірного приміщення як ізольованого приміщення в багатоквартирному будинку, що належить до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна з моменту здачі будинку в експлуатацію.
 
Рух касаційної скарги та матеріалів справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 07 листопада 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із Солом`янського районного суду м. Києва.
 
Зупинено дію постанови Київського апеляційного суду від 23 жовтня 2024 року в частині зобов`язання привести квартиру у стан нежитлового приміщення технічного поверху, визнання недійсними інвестиційного договору, договорів про відступлення прав та обов`язків та скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
 
30 січня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 29 жовтня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
 
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ 
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, 
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Перевіривши доводи касаційної скарги, урахувавши аргументи, наведені 
у відзивах на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
 
Короткий зміст фактичних обставин справи
 
ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_5 на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2014 року з додатковими угодами до неї від 20 листопада 2015 року та від 29 березня 2016 року, рішення про державну реєстрацію прийнято 29 червня 2016 року.
 
Сертифікатом ДАБК серії ІV № 165152791091 від 06 жовтня 2015 року засвідчено відповідність проектній документації та готовність до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлового будинку 
з вбудованими адміністративними приміщеннями на 
АДРЕСА_2 , черги 8, 7, 6 (секції 8, 7, 6)». Зазначено кількість поверхів - 25 та площу вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень (офісів) - 584,2 кв. м.
 
14 вересня 2016 року ТОВ «Оксі-К Консалтинг» на замовлення ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» виготовило технічний паспорт на нежитлові приміщення на 
АДРЕСА_6 , приміщення № НОМЕР_1, згідно з яким, приміщення № НОМЕР_1 у секції 6 на АДРЕСА_2 , загальною площею 54,4 кв. м є нежитловим приміщенням.
 
30 вересня 2016 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» (зазначений в договорі як забудовник) і ОСОБА_3 уклали інвестиційний договір № 30-13/09/16, за умовами якого об`єктом інвестування визначено нежитлове приміщення 
№ НОМЕР_1 загальною проектною площею 54,4 кв. м, розташоване в секції 6 на технічному поверсі житлового комплексу за будівельною адресою АДРЕСА_7 , поштова адреса 
АДРЕСА_2 . Сторони домовилися, що забудовник зобов`язується збудувати та передати інвестору об`єкт інвестування, а інвестор зобов`язується на умовах, встановлених цим договором, забезпечити фінансування цього будівництва та прийняти у замовника об`єкт інвестування. Після введення 
в експлуатацію об`єкта інвестування інвестор отримує у власність 100 % права власності на об`єкт інвестування. Забудовник приймає на себе зобов`язання забезпечити оформлення дозвільної документації на будівництво об`єкта інвестування та введення його в експлуатацію, виконувати функції забудовника, забезпечити введення об`єкта інвестування в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, а також оформлення права власності інвестора на об`єкт інвестування. Фінансування будівництва об`єкта інвестування здійснюється інвестором шляхом перерахування інвестором на рахунок забудовника грошових коштів у розмірі, що встановлено в пункті 3.2 договору, протягом 10 днів, що слідують за днем підписання договору. Забудовник зобов`язується завершити будівництво та ввести об`єкт інвестування в експлуатацію в строк до 01 листопада 2016 року.
 
Згідно з декларацією ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» про готовність до експлуатації об`єкта, зареєстрованою Департаментом з питань ДАБК м. Києва виконавчого органу Київської міської ради 02 листопада 2016 року, нежитлове приміщення 
№ НОМЕР_1, загальною проектною площею 54,4 кв. м, розташоване у секції будинку АДРЕСА_2 , як і інші чотири нежитлові приміщення на технічному поверсі будинку, загальною площею 274,9 кв. м, було розподілено під творчу майстерню та за своїм функціональним призначенням нежитлового приміщення (для житлових будинків) є творчою майстернею і введено в експлуатацію, тобто є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин з окремими конструктивними елементами.
 
11 серпня 2017 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_3 і новий покупець ОСОБА_4 уклали договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16, згідно якого в порядку та на умовах, визначених цим договором первісний покупець оплатно здійснює відступлення прав та обов`язків новому покупцю, а новий покупець приймає права та обов`язки за інвестиційним договором щодо передачі у власність майнових прав на приміщення в об`єкті будівництва.
 
14 листопада 2017 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_4 і новий покупець ОСОБА_2 уклали договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16, згідно якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, первісний покупець оплатно здійснює відступлення прав та обов`язків новому покупцю, а новий покупець приймає права та обов`язки за інвестиційним договором щодо передачі у власність майнових прав на приміщення в об`єкті будівництва, а також первісний покупець ОСОБА_4 і новий покупець ОСОБА_2 уклали акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування до інвестиційного договору.
 
18 листопада 2017 року приватний нотаріус Клішин Д. О. прийняв рішення про державну реєстрацію прав № 38210572 на нежитлове приміщення технічного поверху № НОМЕР_1 у секції 6 будинку АДРЕСА_2 за 
ОСОБА_2 , який набув право власності на спірне приміщення на підставі інвестиційного договору від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/2016, договору від 11 серпня 2017 року про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/2016 та договору від 
14 листопада 2017 року про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/2016.
 
11 січня 2019 року ОСОБА_2 виготовив у Асоціації «Авістор-Буд» технічний паспорт на квартиру 
АДРЕСА_8 , згідно якого квартира знаходиться на 26 поверсі 
26-поверхового будинку, складається з 3 кімнат житловою площею 48,80 кв. м, 
в тому числі житлові кімнати площею 22,30 кв. м, 15,20 кв. м, 11,30 кв. м, кухня площею 10,20 кв. м, вбиральня площею 3,20 кв. м, ванна кімната площею 
4,70 кв. м, коридор площею 4,10 кв. м. Квартира обладнана балконом 
1,10 кв. м, загальна площа 72,10 кв. м.
 
15 лютого 2019 року державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» 
Макаров О. В. прийняв рішення № 45620679 про державну реєстрацію (із відкриттям розділу) прав власності ОСОБА_2 на об`єкт нежитлової нерухомості з реєстраційним номером 1411788680000 - трикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_9 , загальною площею 
72,1 кв. м, житловою 48,8 кв. м, на підставі довідки-характеристики, серія та номер 172, виданий 11 січня 2019 року, видавник Асоціація «Авістор-Буд», технічний паспорт на квартиру, серія та номер б/н, виданий 11 січня 2019 року, видавник Асоціація «Авістор-Буд».
 
Довідкою від 12 лютого 2018 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» повідомило, що приміщення, які розташовані на технічних поверхах у секції 
АДРЕСА_10 , відносяться до категорії допоміжних (а. с. 11, т. 1).
 
Мотиви, якими керується Верховний Суд
 
У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Оскаржуване судове рішення зазначеним вимогам закону відповідає.
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
 
Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників (частина друга статті 369 ЦК України).
 
Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у разі спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
 
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
 
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти 
і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення 
в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду 
і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункти 2, 3 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності 
у багатоквартирному будинку»).
 
У частині другій статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї 
і та інше) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
 
У рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4рп-2004 зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку 
є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні 
з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард 
у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
 
Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 09 листопада 
2011 року № 14-рп-2011 із змісту пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» вбачається, що в ньому не встановлено обмежень щодо набуття права власності на допоміжні приміщення будинку залежно від підстав набуття права власності на житло. Наведене відповідає Конституції України та узгоджується з правовою позицією Конституційного Суду України, викладеною в Рішенні від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, згідно з якою у багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися 
і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями (абзац перший підпункту 4.3 пункту 4 мотивувальної частини).
 
Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження. При цьому 
в законодавчому порядку не виокремлюються суб`єкти права спільної власності залежно від підстав набуття права власності на квартиру.
 
У постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року 
у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від 
06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17 зроблено висновок, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту 
і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
 
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
 
Порівняльний аналіз технічного паспорта на спірне приміщення від 14 вересня 2016 року і технічного паспорта від 11 січня 2019 року свідчить про те, що квартира АДРЕСА_3 , належна ОСОБА_2 , була утворена шляхом переобладнання приміщення № НОМЕР_1, площа якого була збільшена, враховуючи, що квартира повністю розташована на технічному поверсі, оскільки є однорівневою, а також у квартирі були облаштовані інженерні мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарні та інші вузли, необхідні для переведення приміщення до об`єкта житлової нерухомості.
 
Крім того, згідно з довідкою від 12 лютого 2018 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» приміщення, які розташовані на технічних поверхах у секції 6 будинку 
АДРЕСА_2 , відносяться до категорії допоміжних.
 
За таких обставин, частково задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд правильно виходив з того, що ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» 30 вересня 2016 року, після введення будинку в експлуатацію 06 жовтня 2015 року, уклало інвестиційний договір, за умовами якого без згоди співвласників багатоквартирного будинку відчужило майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 площею 54,4 кв. м. в 6 секції на технічному поверсі житлового комплексу за будівельною адресою 
АДРЕСА_7 , поштова адреса АДРЕСА_2 , яке фактично за своїми юридичними характеристиками є допоміжним. Переобладнання спірного приміщення без дозволу його власника 
є протиправним та порушує вимоги статей 317, 319 ЦК України. Що, в свою чергу, призвело до позбавлення ОСОБА_1 як співвласника будинку реалізувати право спільної сумісної власності на спірне майно.
 
Відповідач не надав доказів того, що спірне приміщення вибуло із спільної власності співвласників багатоквартирного будинку за їх згодою, а також того, що спірне приміщення не відноситься до допоміжних.
 
Аргументи заявника про неврахування висновків Верховного Суду, наведених 
у касаційній скарзі, є безпідставними, оскільки висновки, зроблені судом у цій справі, не суперечать висновкам Верховного Суду у справах, зазначених заявником у касаційній скарзі.
 
Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з висновками апеляційного суду щодо встановлених обставин справи та необхідності переоцінки доказів. При цьому згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
У статті 410 ЦПК України визначено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено 
з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
 
Переглянувши оскаржуване судове рішення в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а постанови Київського апеляційного суду від 23 жовтня 
2024 року - без змін, оскільки підстав для її скасування немає.
 
З огляду на те що Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, розподіл судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України не здійснюється.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
УХВАЛИВ:
 
Касаційну скаргу представника  ОСОБА_2 - ОСОБА_5 залишити без задоволення.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 23 жовтня 2024 року залишити без змін.
 
Поновити дію постанови Київського апеляційного суду від 23 жовтня 2024 року.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська      	
Судді: 	А. Ю. Зайцев      	
 	Є. В. Коротенко      	
 	В. М. Коротун    	
 	М. Ю. Тітов