ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 лютого 2026 року  Справа № 906/633/25 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Розізнана І.В., суддя Тимошенко О.М. ,  суддя Павлюк І.Ю. 

секретар судового засідання Дика А.І.

за участю представників сторін:
позивач - Заруднєв Є.О.
відповідач - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області, ухваленого 03.11.25р. суддею Сікорською Н.А. у м. Житомирі, повний текст складено 13.11.25р. у справі № 906/633/25
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" 
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
про внесення змін до договору купівлі-продажу ОНБ

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 03.11.2025 у справі №906/633/25 відмовлено у задоволенні позовних вимог.
Не погоджуючись із оскаржуваним судовим рішенням від Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга. Із підстав висвітлених у апеляційній скарзі скаржник просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 03.11.2025 р. по справі №906/633/25 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Листом суду апеляційної інстанції № 906/633/25/6322/25 від 03.12.2025 витребувано матеріали справи у місцевого господарського суду. 18.12.2025 від Господарського суду Житомирської області до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 18.12.26 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області від 03 листопада 2025 року у справі № 906/633/25. Розгляд апеляційної скарги призначено на "03" лютого 2026 р. об 15:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №1. Запропоновано відповідачу у строк до 07.01.2026 надіслати до Північно-західного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, в порядку передбаченому ст.263 ГПК України та докази надсилання копії відзиву та доданих до нього документів позивачу.
24.12.25 через підсистему "Електронний Суд" від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу. Відповідач просить відмовити в задоволені апеляційної скарги, а оскаржуване судове рішення залишити без змін.
24.12.25 через підсистему "Електронний Суд" від представника ТОВ "Алекс-М" Заруднєва Є.О. до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.01.26 клопотання представника ТОВ "Алекс-М" Заруднєва Є.О. про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду у справі № 906/633/25 задоволено.
03.02.26 у судове засідання в режимі відеоконференції з`явився представник ТОВ "Алекс-М" Заруднєв Є.О.. Представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях у судове засідання не з`явився. Про час та дату судового засідання відповідач належним чином повідомлений.
Відповідно до ст.ст. 269, 270 ГПК України, апеляційна інстанція переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Під час дослідження матеріалів справи апеляційним судом встановлено наступне.
21.03.2018 між ТОВ "Малинський ливарний завод" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області (правонаступник - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях) було укладено договір купівлі-продажу №870 (а.с. 17-19).
Згідно п.1.1 договору купівлі-продажу, продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкт незавершеного будівництва - резервуар дощових та стічних вод разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,0728 га, кадастровий номер земельної ділянки - 1810900000:01:006:0935, цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, категорія земель - землі житлової та громадської забудови за адресою: 11603, Житомирська область, м. Малин, вул. Огієнка, 55з, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в договорі умови.
Відповідно до п. 1.3 договору купівлі-продажу №870 об`єкт приватизації з урахуванням ПДВ продано за 39758,40 грн.
Пунктом 3.3. договору №870 визначено, що право власності на об`єкт приватизації переходить до покупця після державної реєстрації в установленому законом порядку переходу права власності на придбаний об`єкт приватизації, яка здійснюється після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації.
Згідно п.4.1 договору купівлі-продажу №870, кожна сторона зобов`язуються виконувати обов`язки, покладені на неї договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків, та має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язків.
Відповідно до п. 5.3.1. договору купівлі-продажу № 870 сторони погодили, що покупець зобов`язаний виконати умови продажу об`єкта, а саме:
- завершити будівництво об`єкта протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання-передачі із можливою зміною його первісного призначення.
Відповідно до п.5.4 договору купівлі-продажу № 870 у разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник об`єкта приватизації зобов`язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності.
Договори про подальше відчуження об`єкта приватизації, обтяженого зобов`язаннями, що визначені у договорі, підлягають нотаріальному посвідченню (п. 5.5 договору купівлі-продажу № 870).
Усі зміни та доповнення до договору оформлюються додатковими договорами, здійснюються в письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню. Зміни, що вносяться до договору здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань (п.11.2 договору).
25.04.2018р. між сторонами складено та підписано акт приймання-передачі об`єкта державної власності групи Д - незавершеного будівництва резервуара дощових стічних вод разом із земельною ділянкою (а.с. 20).
27.07.2018 ТОВ "Малинський ливарний завод" укладено договір купівлі-продажу №3176 з Товариством з обмеженою відповідальністю "Алекс-СТ" (а.с. 20 на звороті - 21), відповідно до якого останній набув право власності на об`єкт незавершеного будівництва - резервуар дощових та стічних вод разом із земельною ділянкою загальною площею - 0,0728 га, кадастровий номер земельної ділянки - 1810900000:01:006:0935. Відсоток готовності об`єкта становив 42%.
Згідно з п. 6 договору №3176 ТОВ "Алекс-СТ" є правонаступником усіх прав та обов`язків продавця за договором купівлі-продажу №870 від 21.03.2018 р., а п. 7.1.1 передбачає обов`язок завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію до 25.04.2023.
Договір укладався з врахуванням вимог законодавства за погодженням Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях.
24.06.2021 між ТОВ "Алекс-СТ" та ТОВ "Алекс-М" за погодженням Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях укладено договір №1279 про перехід невиконаних зобов`язань за договором купівлі-продажу №3176 від 27.07.2018 (а.с. 22-24).
Відповідно до умов зазначеного договору ТОВ "Алекс - СТ" передало ТОВ "Алекс-М" права власника об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, а правонаступник прийняв на себе всі обов`язки попереднього власника, зокрема - завершити будівництво об`єкта та ввести його в експлуатацію до 25.04.2023 (п. 1.2 договору №1279).
28.09.2022 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях складено акт №18 за результатами перевірки виконання умов договорів №870, №3176 та №1279, за яким встановлено, що умови договорів станом на зазначену дату виконуються (а.с. 24 на звороті - 25).
23.03.2023 ТОВ "Алекс-М" направило Регіональному відділенню ФДМУ лист вих. №16, яким повідомило про завершення будівництва об`єкта та початок процедури його введення в експлуатацію; відповідні документи подані до органу державного архітектурно-будівельного контролю (а.с.28).
29.03.2023 Регіональним відділенням ФДМУ складено акт поточної перевірки №9, відповідно до якого станом на цю дату умови договорів виконуються (а.с. 26-27).
05.06.2024р. за результатами чергової перевірки складено акт №23, згідно з яким умови договору купівлі-продажу від 21.03.2018 р. №870 з урахуванням договорів №3176 та №1279:
- виконано в частинi п.п..5.3.2, 5.3.3, 5.3.4, 5.3.5;
- не виконано в частинi п.5.3.1. (а.с. 28 на звороті - 29).
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №381545685 від 05.06.2024р., власником незавершеного будівництва, резервуару дощових та стічних вод за адресою: Житомирська обл., м. Малин, вул. Огієнка, 55-з, загальною площею 150 кв. м, із відсотком готовності 42% являється ТОВ "Алекс-М" (а.с. 30).
ТОВ "Алекс-М" звернулось до місцевого господарського суду та просить внести зміни до договору №1279 від 24.06.2021р., п. 1.2 договору, а саме перенести термін введення об`єкта в експлуатацію на 2 роки з моменту скасування воєнного стану в Україні, або ж на інший термін, що узгоджений з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях оскільки виконати зазначений у договорі строк завершення процедури введення об`єкта в експлуатацію до 25.04.2023 товариство не змогло через об`єктивні перешкоди, пов`язані з дією форс-мажорних обставин у вигляді введення воєнного стану на всій території України, що спричинило мобілізацію працівників, ускладнення доступу до дозвільних та контролюючих органів, порушення логістичних процесів та фактичну неможливість своєчасного оформлення необхідної документації, попри фактичне завершення будівництва та належне утримання об`єкта.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 03.11.2025 у справі №906/633/25 відмовлено у задоволенні позовних вимог.
Місцевий господарський суд відмовив у задоволенні позову з огляду на таке: 
1. Спеціальне правове регулювання спірного договору. Договір №1279 від 24.06.2021 укладено у межах процедури приватизації, а відтак підпадає під спеціальне регулювання Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Внесення змін до таких договорів допускається виключно в порядку, визначеному Фондом державного майна України, та віднесене до компетенції органу приватизації. 
2. Обмеженість судового втручання у приватизаційні договори. Умовами договору (п. 6.2) прямо передбачено єдиний механізм його зміни — шляхом погодження з органом приватизації, оформлення додаткової нотаріально посвідченої угоди та її затвердження Фондом державного майна України. Можливість зміни договору за рішенням суду самим договором не передбачена. 
3. Відсутність передбачених законом підстав для судової зміни договору. Суд не встановив ані істотного порушення договору іншою стороною, ані істотної зміни обставин у розумінні статей 651, 652 ЦК України, які могли б слугувати підставою для судового втручання у договірні зобов`язання. 
4. Невикористання позивачем договірного порядку зміни умов. Позивач не звертався до органу приватизації з ініціативою внесення змін до договору, не пропонував укласти додаткову угоду та не отримував відмови у продовженні строків виконання зобов`язань, що свідчить про недотримання передбаченого договором і законом порядку. 
5. Недоведеність форс-мажорних обставин як підстави для зміни договору. Сам факт запровадження воєнного стану не тягне автоматичної зміни умов приватизаційних договорів. Позивач не довів, що воєнний стан як обставина непереборної сили об`єктивно унеможливив виконання ним зобов`язань у встановлений строк саме щодо цього об`єкта та за конкретних умов договору.
6. Розмежування звільнення від відповідальності та зміни зобов`язання. Навіть у разі наявності форс-мажорних обставин вони можуть слугувати підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання (ст. 617 ЦК України), але не є самостійною підставою для судової зміни строків виконання приватизаційного договору.
Не погоджуючись із оскаржуваним судовим рішенням від Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга. Доводи апелянта зводяться до наступного:
1. Суд першої інстанції формально підійшов до тлумачення умов договору та норм законодавства про приватизацію, дійшовши помилкового висновку про неможливість змінити договорів у судовому порядку, попри наявність виняткових обставин та істотну зміну умов виконання зобов`язань.
2. Господарський суд Житомирської області безпідставно не врахував доведений апелянтом вплив карантинних обмежень COVID-19 та воєнного стану на можливість своєчасного введення об`єкта в експлуатацію, що унеможливило виконання єдиного невиконаного зобов`язання, а саме формальної процедури введення в експлуатацію.
3. Місцевий господарський суд не надав належної оцінки доказам фактичного завершення будівництва, актам перевірок ФДМУ, зокрема акту №9 від 29.03.2023 про належне виконання умов договору, та документам, що підтверджують подання матеріалів до органів. 
4. Рішення суду створює ризик несправедливого позбавлення апелянта права власності без компенсації витрат, понесених на добудову об`єкта, та надає державі необґрунтовану майнову вигоду у разі повторної приватизації. 
5. Суд помилково зазначив, що апелянт не звертався до відповідача із пропозицією змінити договір, тоді як відповідач як орган державної влади фактично пропонує здійснювати внесення змін до таких договорів виключно через суд.
6. Суд першої інстанції ухвалив рішення, яке може вплинути на права та обов`язки осіб, не залучених до участі у справі (ТОВ "Малинський ливарний завод", ТОВ "Алекс-СТ"), що позбавило їх можливості надати докази та порушило право на справедливий суд.
7. Місцевий господарський суд не врахував, що невиконаним залишився лише формально-бюрократичний етап введення об`єкта в експлуатацію, тоді як основна мета договору, а саме завершення будівництва фактично досягнута.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що апелянт не надав належних та допустимих доказів виконання завершальної стадії, яка є основною в підтвердження завершення будівництва об`єкта. Позивач починаючи з березня місяця 2023 року і по грудень місяць 2025 року, тобто більше 2,5 років не надав відповідачу жодних підтверджуючих документів щодо виконання обов`язку завершити будівництво та ввести його в експлуатацію або документів, що підтверджували б наявність у нього форс-мажорних обставин, що унеможливлює виконання даного обов`язку. Даних документів не було надано і під час судового розгляду в суді першої інстанції. Позивач не дотримався приписів, які визначені в наказі Фонду державного майна України № 1328 від 18.10.2018. Зазначене у своїй сукупності свідчить про безпідставність доводів та вимог апелянта.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частиною 2 статті 4 ГПК України визначено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно з ч. 1 та п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 1 статті 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 2 ст. 525 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Правочин щодо відчуження об`єкта незавершеного будівництва за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу та регулюється положеннями глави 54 Цивільного кодексу України.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною 1, 2 ст. 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Як зазначено у ч.3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Як правильно зазначив місцевий господарський суд спір у справі виник з приводу наявності чи відсутності правових підстав для внесення змін до договору №1279 від 24.06.2021р., укладеного в межах процедури приватизації. Ураховуючи умови договору колегія суддів апеляційної інстанції погоджується, що правовідносини між позивачем та відповідачем підпадають під спеціальне правове регулювання Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (надалі - Закон №2269-VIII) між органом приватизації та переможцем електронного аукціону укладається договір купівлі-продажу об`єкта приватизації після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.
Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації (ч.1 ст. 27 Закону №2269-VIII).
Порядок здійснення контролю за виконанням зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, затверджує Фонд державного майна України (ч.2 ст. 27 Закону № 2269-VIII).
Такий Порядок затверджено наказом Фонду державного майна України від 18 жовтня 2018 року № 1327 (далі - Порядок № 1327).
Згідно п.п. 2, 6 розділу І Порядку № 1327 контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації здійснюється шляхом проведення органами приватизації безпосередньо на об`єктах приватизації перевірок виконання власниками цих об`єктів зобов`язань, визначених у договорах купівлі-продажу. Контроль за виконанням умов договору здійснює орган приватизації, який уклав такий договір.
Відповідно до п. 2. розділу ІІ Порядку № 1327 проведення перевірки виконання умов договору купівлі-продажу здійснюється виключно на підставі рішення органу приватизації, в якому зазначаються договір купівлі-продажу, об`єкт приватизації, власник об`єкта приватизації, прізвища, імена, по батькові, посади уповноважених представників органу приватизації, період, за який проводиться перевірка.
За умовами п.п. 4, 6 розділу ІІ Порядку № 1327 у процесі проведення контролю за виконанням умов договору використовуються документи, які можуть підтверджувати стан їх виконання. Повноту поданих документів для підтвердження стану виконання умов договору визначає представник органу приватизації, що здійснює контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу. Таке визначення має бути обґрунтованим та базуватися на законних підставах.
За результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу, оформлюючи який, представник органу приватизації повинен забезпечити відображення підтвердних документів, на підставі яких було зроблено висновок про фактичний стан виконання договірних умов, щодо кожного пункту договору купівлі-продажу окремо. Якщо об`єктом приватизації за договором є об`єкт незавершеного будівництва, Акт складається у двох примірниках за формою, наведеною в додатку 3 до цього Порядку. Один примірник Акта залишається в органі приватизації, інший у власника об`єкта приватизації. Перевірку виконання умов договорів купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва здійснює орган приватизації на об`єкті приватизації, при цьому виїзний контроль має здійснюватися не рідше одного разу на два роки. ( п.п. 7,8,16 розділу ІІ Порядку № 1327).

Щодо незгоди ТОВ "Алекс-М" із оскаржуваним судовим рішенням, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає про наступне.
Апелянт наголошує, що ним було вчинено ряд дій із метою виконання договірних зобов`язань, а отримання кінцевої документації про введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва - резервуару дощових та стічних вод наразі є неможливим через бюрократичні перипетії, котрі пов`язані з введенням воєнного стану та запровадженням карантинних обмежень через пандемію коронавірусної хвороби COVID-2019.
Суд апеляційної інстанції наголошує, що в позовній заяві, зокрема, зазначено, що станом на дату написання позовної вимоги готовність об`єкта становить 100 %. 
Водночас матеріали справи містять акт № 23 від 05.06.2024 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - резервуару дощових та стічних вод разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, що за адресою: АДРЕСА_1 з від 21.03.2018 № 870, з врахуванням договору купівлі-продажу від 27.07.2018 № 3176 та договору від 24.06.2021 № 1279 . За результатами складеного акта умови договору № 870 від 21.03.2018 з врахуванням договорів № 3176 від 27.07.2018 та № 1279 від 24.06.2021 станом на 05.06.2024 виконано в частині п.п. 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4, 5,3.5 та не виконано в частині п. 5.3.1 (том 1, а.с. 28 на звороті - 29 на звороті).
Колегія суддів апеляційної інстанції звертає увагу, що згідно ч.ч. 1-4 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Суд апеляційної інстанції наголошує, що матеріали справи не містять належних да допустимих доказів вчинення позивачем активних дій задля виконання умов договору. Матеріали справи не містять доказів, які підтверджують, що стан будівництва об`єкта становить 100 % (фотофіксацію або відеофіксацію, висновок експерта тощо). Додатково суд апеляційної наголошує, що відповідно до положень порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 461 для введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва замовник готує заяву та документи про готовність об`єкта до експлуатації (декларацію або акт готовності залежно від класу наслідків), документи на право користування земельною ділянкою та на виконання будівельних робіт і подає їх за вибором - в електронній формі через Портал Дія або через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а у передбачених законом випадках - у паперовій формі через Центр надання адміністративних послуг, до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДІАМ). Однак матеріали судової справи не містять доказів, які б підтверджували про вчинення відповідних дій позивачем.
До того ж у відзиві на позовну заяву відповідачем було звернуто увагу, що у разі подання до суду доказів, які доводять, що покупцем розпочато процедуру введення об`єкта в експлуатацію та вживаються для цього всі необхідні заходи, після приведення позовних вимог в частині визначення терміну завершення зобов`язань у відповідність до вимог чинного законодавства, Регіональне відділення не заперечуватиме щодо внесення змін до договору купівлі-продажу на підставі судового рішення (том 1, а.с. 36 на звороті).
Натомість матеріали справи містять докази уповноваження ОСОБА_1 бути представником ТОВ "Алекс-М" (накази, генеральна довіреність тощо), які не входять в предмет доказування щодо спірних правовідносин та ніяким чином не доводять вчинення дій позивачем із метою виконання договору. На питання колегії суддів апеляційної інстанції до представника позивача Заруднєва Є.О. чому позивач не надав жодних доказів до суду першої інстанції, котрі входять в предмет доказування та підтверджують добросовісні/активні дії позивача та наміри щодо реального виконання договору, а також пропозиції щодо внесення змін до договору, останній повідомив, що його було залучено в якості представника позивача вже наприкінці розгляду справи (колегія суддів апеляційної інстанції зауважує, що заява про вступ у справу представника позивача датована 23.09.25, а оскаржуване судове рішення ухвалено 03.11.25). На переконання колегії суддів апеляційної інстанції зазначена обставина ніяким чином не є підставою для надання можливості позивачу подати нові докази до суду апеляційної інстанції аби останній зміг підтвердити його усні пояснення з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 43 ГПК України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.
Статтею 80 ГПК України унормовано, що учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; у випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк, суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів.
Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Отже, докази, що підтверджують заявлені вимоги, мають бути подані учасниками справи одночасно з заявами по суті справи у суді першої інстанції, а неможливість подання доказів у цей строк повинна бути письмово доведена учасником справи та належним чином обґрунтована. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом доказів з порушенням встановленого строку, - наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії (наприклад, якщо стороні не було відомо про існування доказів), тягар доведення яких також покладений на учасника справи.
Відповідні висновки щодо розподілу тягаря доказування та добросовісності поведінки сторони/учасника при вчиненні процесуальної дії з надання доказів у господарському процесі, викладені, зокрема в постановах Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 913/317/18, від 22.05.2019 у справі № 5011-15/10488-2012 та від 16.07.2020 у справі № 908/2828/19, від 28.07.2020 у справі № 904/2104/19 та від 12.01.2021 у справі № 924/1103/19.
Відповідно до частини третьої статті 269 ГПК України, якою встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
При поданні учасником справи доказів, які не були подані до суду першої інстанції, такий учасник справи повинен письмово обґрунтувати, в чому полягає винятковість випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції у встановлений строк, а також надати відповідні докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від особи, яка їх подає (постанова Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 918/237/20).
Разом із тим надання судом апеляційної інстанції оцінки доказам, які були подані стороною у справі лише до суду апеляційної інстанції (додані до апеляційної скарги) без дослідження причин неподання цих доказів до суду першої інстанції є порушенням вимог статей 80 та 269 ГПК України.
Наведені положення ГПК України пов`язують вирішення питання про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів з одночасним виконанням критеріїв: "винятковість випадку" та "причини, що об`єктивно не залежать від особи". При цьому тягар доведення зазначених обставин покладений на учасника справи, який звертається з відповідним клопотанням (заявою) про долучення доказів. Подібні висновки викладено, зокрема, в постановах Верховного Суду від 13.04.2021 у справі № 909/722/14, від 01.07.2021 у справі № 46/603 (на які послався скаржник у касаційній скарзі).
Верховний Суд сформулював усталений правовий висновок про те, що єдиний винятковий випадок, коли можливе прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 05.10.2023 у справі №873/228/23, від 05.07.2023 у справі №910/19369/15, від 18.07.2023 у справі №914/3143/21, від 11.05.2023 у справі №910/17285/21.
Прийняття судом апеляційної інстанції додатково поданих доказів без урахування наведених вище критеріїв у вирішенні питання про прийняття судом апеляційної інстанції таких доказів матиме наслідком порушення приписів статті 269 ГПК України, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність (постанова Верховного Суду від 16.12.2021 у справі № 910/18264/20).
Ураховуючи вищезазначене на переконання колегії суддів апеляційної інстанції позивач не навів достатніх аргументів, котрі б підтвердили об`єктивну неможливість подати докази, які входять в предмет доказування до суду першої інстанції. 
До того ж відповідач у відзиві на позовну заяву конкретно вказував свою позицію, що у разі надання відповідних доказів він не заперечуватиме щодо задоволення позовних вимог та внесення змін до договору. 
Однак апелянт самостійно, на власний розсуд не вчинив відповідні дії та як наслідок не надавав належні та допустимі докази, які входять до предмету доказування в даній справі. Суд апеляційної інстанції вважає, що прийняття нових доказів в суді апеляційної інстанції порушуватиме вищенаведені приписи Господарського процесуального кодексу України та сталу практику Верховного Суду.
Додатково колегія суддів апеляційної інстанції звертає увагу, що наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27.11.2018 р. за № 1341/32793 затверджено порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна (надалі - Порядок № 1328).
Згідно п. 1-3 розділу IV Порядку № 1328 проект договору про внесення змін готується з урахуванням вимог чинного на час його укладання законодавства. Проект договору про внесення змін має також ураховувати чинність вимог законодавства щодо інших умов договору купівлі-продажу, до якого вносяться зміни. Якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням. Орган приватизації у двотижневий строк з дати надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності необхідних документів для прийняття остаточного рішення повідомляє про це заявника листом. Для прийняття рішення про внесення змін до договору купівлі-продажу Фонд може затребувати такі документи:
- техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу;
- уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов`язань;
- звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та підтвердні документи;
- проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу;
- письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об`єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів);
- інші документи.
Колегія суддів апеляційної інстанції звертає увагу, що матеріали справи не містять жодних доказів щодо виконання позивачем приписів п. 1-3 Порядку № 1328, що додатково унеможливлює суд апеляційної інстанції встановити у повній мірі обставини, на які покликається апелянт, а тому доводи позивача є необґрунтованими та такими, що не підтверджуються належними та допустимими доказами.
Частиною 3 ст. 13 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона покликається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
У відповідності до ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст. 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно ч. 1 ст. 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів № 2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 № 3477-IV (3477-15) "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Статтею 276 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З врахуванням вищезазначеного підстав для скасування чи зміни оскаржуваного судового рішення колегією суддів апеляційної інстанції не встановлено, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 271, 272, 273, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс-М" на рішення Господарського суду Житомирської області від 03.11.25 у справі № 906/633/25 залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст.ст. 287-291 ГПК України.
3. Справу № 906/633/25 повернути до Господарського суду Житомирської області.

Повний текст постанови складений "06" лютого 2026 р.

Головуючий суддя Розізнана І.В. 

Суддя   Тимошенко О.М. 

Суддя   Павлюк І.Ю.