Справа №752/10413/25
Провадження №2/752/6259/25

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2025 року        м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді Кокошка О.Б.,
за участю секретаря Потапенко Д.І.,
представника відповідача Мовчана Д.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант Капітал») про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва.
Позов обґрунтований тим, що між нею та Публічним акціонерним товариством Акціонерним комерційним банком «Аркада» (далі - ПАТ АКБ «Аркада») укладений договір від 03 березня 2018 року № 85218 про участь у Фонді фінансування будівництва.
Предметом договору є квартира АДРЕСА_1 у житловому будинку № 2, кількість кімнат - 1, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 42,28 кв. м.
Загальна вартість об`єкта інвестування складає 788 430,22 грн.
Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва у експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 - квітень 2020 року.
Позивачкою у повному обсязі здійснено оплату вартості об`єкта будівництва у сумі 788 430,22 грн, що підтверджується платіжними документи.
03 березня 2018 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85218 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (Програма лояльності).
18 липня 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85218 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (внесення змін у зв`язку зі зміною типу акціонерного товариства та найменування Управителя).
18 липня 2019 року позивачці видано свідоцтво № 305184 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» (далі - ТОВ «Аркада-Будівництво») (договір від 03 березня 2018 року № 85218) на квартиру АДРЕСА_3 .
18 липня 2019 року між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладений договір № 85218 про уступку майнових прав, за яким банк уступає довірителю, а довіритель приймає від банку майнові права на зазначений у пункті 3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва (пункт 1). Банк підтверджує, що майнові права на об`єкт інвестування набуті ним відповідно до умов генерального договору від 01 липня 2015 року, укладеного між банком та ТОВ «Аркада-Будівництво», за програмою якого банк створив і є Управителем Фонду фінансування будівництва виду А у рамках Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (пункт 2).
Таким чином, майнові права передано, проте право власності на квартиру не отримано.
Також між ОСОБА_1 та ПАТ АКБ «Аркада» укладений договір від 03 березня 2018 року № 85217 про участь у Фонді фінансування будівництва.
Предметом договору є квартира АДРЕСА_4 у житловому будинку № 2, кількість кімнат - 1, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 42,28 кв. м.
Загальна вартість об`єкта інвестування складає 766 451,84 грн.
Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва у експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 - квітень 2020 року.
Позивачкою у повному обсязі здійснено оплату вартості об`єкта будівництва у сумі 766 451,84 грн, що підтверджується платіжними документи.
03 березня 2018 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85217 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (Програма лояльності).
03 березня 2018 року між ПАТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладений договір № 85217 про уступку майнових прав, за яким банк уступає довірителю, а довіритель приймає від банку майнові права на зазначений у пункті 3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва (пункт 1). Банк підтверджує, що майнові права на об`єкт інвестування набуті ним відповідно до умов генерального договору від 01 липня 2015 року, укладеного між банком та ТОВ «Аркада-Будівництво», за програмою якого банк створив і є Управителем Фонду фінансування будівництва виду А в рамках Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (пункт 2).
18 липня 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85217 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (внесення змін у зв`язку зі зміною типу акціонерного товариства та найменування Управителя).
18 липня 2019 року позивачці видано свідоцтво № НОМЕР_1 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (договір від 03 березня 2018 року № 85217) на квартиру АДРЕСА_5 .
Проте, станом на момент звернення з позовом, будівництво не відновлено, будинок не введено в експлуатацію, адреси також не присвоєно.
Позивачкою в повному обсязі виконані взяті зобов`язання за договорами, але відповідач не виконав зобов`язання в обумовлений строк.
Несвоєчасне виконання умов договору в частині дотримання строків здачі в експлуатацію, порушує права позивачки як добросовісного покупця.
Позивачка вчасно не отримала те, на що розраховувала укладаючи договори.
Крім того, немає впевненості у тому, що на об`єкти інвестування не претендує жодна інша особа, оскільки договори нотаріально не посвідчувалися.
Рішенням Правління Національного банку України від 25 серпня 2020 року № 541-рш/БТ АТ АКБ «Аркада» віднесено до категорії неплатоспроможних.
Із офіційного сайту Національного Банку України стало відомо «Про неврегульовані питання будівництва, зокрема, зазначено, що виведення АТ АКБ «Аркада» з ринку не пов`язане із затримкою введення забудовниками в експлуатацію будинків ЖК «Еврика» та ЖК «Патріотика».
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя - ТОВ «ФК «Гарант Капітал».
Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просила визнати за ОСОБА_1 майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_6 . Також просила визнати за ОСОБА_1 майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_7 .
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 08 травня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання. Сторонам роз`яснено їх процесуальні права подати заяви по суті справи та встановлено відповідні строки.
У червні 2025 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» подало до суду відзив на позовну заяву, в якому просило відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що з доданих позивачем доказів не вбачається, що її майнові права порушені або не визнані відповідачем. За змістом позовної заяви позивачка звертається фактично за захистом права на майбутнє, що не відповідає приписам статті 4 ЦПК України, статті 15 ЦК України, згідно з якими захисту підлягає порушене, невизнане, оспорюване право, свободи чи законні інтереси, а не право, яке ймовірно може бути порушеним, а може і не бути порушеним.
У червні 2025 року ОСОБА_1 подала до суду відповідь на відзив, в якому зазначила, що дійсно між АТ АКБ «Аркада» та позивачкою укладений договір про уступку майнових прав, за яким банк уступає довірителю, а довіритель приймає від банку майнові права, проте майнове право передано, а право власності позивачка не набула. Тож ці обставини дають підстави стверджувати, що існує необхідність у визнанні майнових прав через невиконання умов зобов`язання.
У липні 2025 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» подало до суду заперечення (на відповідь на відзив), в якому зазначило, що у цій справі відсутній предмет спору, оскільки права позивачки не порушені, тому позивачкою обраний неефективний спосіб судового захисту.
Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилася, надала до суду заяву про розгляд справи без її участі, в якій підтримала позов у повному обсязі.
Представник відповідача ОСОБА_2 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ПАТ АКБ «Аркада» укладений договір від 03 березня 2018 року № 85218 про участь у Фонді фінансування будівництва.
Предметом договору є квартира на АДРЕСА_8 у житловому будинку АДРЕСА_9 , кількість кімнат - 1, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 42,28 кв. м.
Загальна вартість об`єкта інвестування складає 788 430,22 грн.
Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва у експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 - квітень 2020 року.
Позивачкою у повному обсязі здійснено оплату вартості об`єкта будівництва 788 430,22 грн, що підтверджується платіжними документами (а. с. 38-39).
03 березня 2018 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85218 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (Програма лояльності).
18 липня 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85218 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (внесення змін у зв`язку зі зміною типу акціонерного товариства та найменування Управителя).
18 липня 2019 року позивачці видано свідоцтво № 305184 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (договір від 03 березня 2018 року № 85218) на квартиру АДРЕСА_3 .
18 липня 2019 року між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладений договір № 85218 про уступку майнових прав, за яким банк уступає довірителю, а довіритель приймає від банку майнові права на зазначений у пункті 3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва (пункт 1). Банк підтверджує, що майнові права на об`єкт інвестування набуті ним відповідно до умов генерального договору від 01 липня 2015 року, укладеного між банком та ТОВ «Аркада-Будівництво», за програмою якого банк створив і є Управителем Фонду фінансування будівництва виду А у рамках Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (пункт 2).
Між ОСОБА_1 та ПАТ АКБ «Аркада» укладений договір від 03 березня 2018 року № 85217 про участь у Фонді фінансування будівництва.
Предметом договору є квартира АДРЕСА_4 у житловому будинку № 2, кількість кімнат - 1, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 42,28 кв. м.
Загальна вартість об`єкта інвестування складає 766 451,84 грн.
Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва у експлуатацію складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 - квітень 2020 року.
Позивачкою у повному обсязі здійснено оплату вартості об`єкта будівництва 766 451,84 грн, що підтверджується платіжними документами (а. с. 40).
03 березня 2018 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85217 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (Програма лояльності).
03 березня 2018 року між ПАТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладений договір № 85217 про уступку майнових прав, за яким банк уступає довірителю, а довіритель приймає від банку майнові права на зазначений у пункті 3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва (пункт 1). Банк підтверджує, що майнові права на об`єкт інвестування набуті ним відповідно до умов генерального договору від 01 липня 2015 року, укладеного між банком та ТОВ «Аркада-Будівництво», за програмою якого банк створив і є Управителем Фонду фінансування будівництва виду А в рамках Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (пункт 2).
18 липня 2019 року позивачу видано свідоцтво № 267362 про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (договір від 03 березня 2018 року № 85217) на квартиру АДРЕСА_5 .
18 липня 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору № 85217 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03 березня 2018 року (внесення змін у зв`язку зі зміною типу акціонерного товариства та найменування Управителя).
Рішенням Правління Національного банку України від 25 серпня 2020 року № 541-рш/БТ АТ АКБ «Аркада» віднесено до категорії неплатоспроможних.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «БМК Тріада», Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Гранд-Агро», Українсько-американсько-швейцарського товариства з обмеженою відповідальністю «Канком» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Промспецкомлексез» - задоволено. Замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя - ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Зобов`язано АТ АКБ «Аркада» передати новому управителю Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» - ТОВ «ФК «Гарант Капітал» майно, що перебуває у довірчій власності управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», у тому числі кошти оперативного резерву Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», та документи, що регламентують функціонування Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво».
Наявні в матеріалах справи докази свідчать про те, що позивачкою доведено виконання зобов`язання за укладеними договорами.
Разом з тим відповідач не виконав своїх зобов`язань перед позивачкою, право власності на квартири остання не отримала, на цей час будівництво не відновлено, будинок не введено в експлуатацію.
Наведені обставини відповідач не спростував, а також під час розгляду справи не надав суду доказів належного виконання своїх зобов`язань за укладеними між сторонами договорами.
Звертаючись до суду із цим позовом, позивачка вказувала, що нею повністю сплачена вартість квартир до завершення будівництва об`єкта нерухомого майна, в якому вони знаходяться, та прийняття його до експлуатації, а отже, її зобов`язання за договорами виконані та їй належать майнові права на квартири.
Стаття 15 ЦК України встановлює право кожної особи на захист свого цивільного права, а стаття 16 ЦК України передбачає, що одним зі способів захисту є визнання права.
Відповідно до статті 190 ЦК України майнові права як неспоживну річ, що є об`єктом цивільних прав. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, як «право очікування», надають їх власнику можливість отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому після завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію.
Згідно зі статтею 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, не заборонених законом, зокрема із правочинів.
Статтею 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Згідно з статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Позивачка просить визнати її майнові права на квартири, оскільки відповідач не виконує своїх зобов`язань, чим порушує її права як інвестора.
Судова практика підтверджує можливість визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва як ефективного способу захисту прав інвесторів. Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року (справа № 761/32696/13), від 20 березня 2019 року (справа № 761/20612/15) та від 16 жовтня 2019 року (справа № 761/5156/13) зазначила, що у разі невиконання забудовником зобов`язань щодо завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, визнання майнових прав на об`єкт інвестування є належним способом захисту прав інвестора, який виконав свої фінансові зобов`язання у повному обсязі.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2018 року (справа № 14-178цс18) вказала, що у разі порушення забудовником умов договору, інвестор має право вимагати судового захисту своїх майнових прав, зокрема шляхом їх визнання, якщо це необхідно для запобігання подальшим порушенням.
Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях, зокрема у справах «Федоренко проти України» (заява № 25921/02), «Стретч проти Сполученого Королівства» (заява № 44277/98) та «Н.К.М. проти Угорщини» (заява № 66529/11), неодноразово наголошував, що «правомірні очікування» особи щодо набуття права власності на майно, яке ґрунтується на укладених договорах і виконаних зобов`язаннях, є майновими правами, що підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Судом встановлено, що позивачка надала достатні докази виконання своїх зобов`язань за договором, зокрема платіжні документи, які підтверджують сплату 100 % вартості майнових прав. Відповідач, у свою чергу, не надав жодних доказів виконання своїх зобов`язань щодо завершення будівництва чи введення будинку в експлуатацію.
Відсутність державного реєстру майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва створює додаткові ризики для позивачки, оскільки її права можуть бути порушені через можливі дії відповідача чи третіх осіб. У таких обставинах визнання майнових прав позивачки на квартири є необхідним і ефективним способом захисту її прав, що відповідає статті 16 ЦК України.
Оцінивши всі обставини справи, дослідивши надані докази та врахувавши положення чинного законодавства, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та підлягають задоволенню. Визнання майнових прав на квартири АДРЕСА_10 та АДРЕСА_11 , є належним способом захисту прав позивачки.
Оскільки, позивачку звільнено від сплати судового збору, а суд дійшов висновку про задоволення позову, то судовий збір відповідно до положень статті 141 ЦПК України у розмірі 15140,00 грн підлягає стягненню з відповідача на користь держави.
Керуючись статтями 12, 13, 76-81, 259, 263-265, 268, 274, 279, 352, 354 ЦПК України, суд,
УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва - задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 майнові (речові) права на об`єкт незавершеного будівництва на однокімнатну квартиру, загальною площею 42,28 кв.м на АДРЕСА_12 .
Визнати за ОСОБА_1 майнові (речові) права на об`єкт незавершеного будівництва на однокімнатну квартиру, загальною площею 42,28 кв.м на АДРЕСА_13 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на користь держави судовий збір у розмірі 15140 (п`ятнадцять тисяч) грн 00 коп.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_14 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал», місцезнаходження: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, буд. 9-а, код ЄДРПОУ 42093595.

Повний текст судового рішення складено 17.11.2025.

Суддя         О. Б. Кокошко