КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження: Доповідач - Кафідова О.В.
22-ц/824/3478/2026 

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 756/16645/18

05 лютого 2026 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Кафідової О.В.
суддів - Оніщука М.І.
- Шебуєвої В.А.
при секретарі - Можарівській М.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - Правдивого Віталія Івановича на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року, ухвалене під головуванням судді Шевчука А.В., повний текст рішення складено 07 березня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», Комунального підприємства «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей та за об`єднаним позовом Акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 , третя особа: Служба у справах дітей Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації про виселення, зняття з реєстраційного обліку та зобов`язання вчинити дії, -

в с т а н о в и в:
У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), Комунального підприємства «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей.
Позов обґрунтований тим, що 17 травні 2007 року між ним та Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є Акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк») укладено договір споживчого кредиту
№ 10-29/3417, для придбання останнім квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
На забезпечення виконання зобов`язань позичальника за вказаним споживчим кредитом 17 травня 2007 року між кредитором та позичальником укладено іпотечний договір № 02-10/1600, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в іпотеку АТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору, згідно з якою змінено порядок погашення кредиту зі звичайного на ануїтетний, а також змінено розмір процентів за користування кредитом та продовжено загальний строк користування кредитом до 16 травня 2037 року.
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником було укладено договір про внесення змін до іпотечного договору згідно з яким внесено зміни до пунктів 1.4.1 та 1.4.2 іпотечного договору, а саме змінено строк забезпечення зобов`язання позичальника за споживчим кредитом до 16 травня 2037 року.
З метою звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, державним реєстратором КП «Світоч» Алієвим Г. А. Огли 15 листопада 2018 року право власності на вказану вище квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» (запис про право власності від 13 листопада 2018 року № 28930360).
Реєстрація права власності за АТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки відбулась неправомірно, оскільки жодних вимог про усунення порушення основного зобов`язання, зазначених державним реєстратором як підставу для реєстрації права власності на спірну квартиру, він, як законний власник нерухомого майна, від АТ «Укрсоцбанк» не отримував.
Сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», однак такий договір між ним та AT «Укрсоцбанк» укладено не було, тому він згоди на відчуження спірної квартири не надавав.
За наслідками прийнятого державним реєстратором рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, не зважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
З огляду на вище викладене ОСОБА_1 просив скасувати рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г. А. Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 листопада 2018 року, індексний номер 44057576, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ПАТ «Укрсоцбанк»; скасувати реєстраційний запис про право власності на вказану квартиру за ПАТ «Укрсоцбанк» № 28930360 від 13 листопада 2018 року внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г.А. Огли; поновити відомості в державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що передували скасованим записам.
У квітні 2019 року АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), яке змінило назву на АТ «Сенс Банк», звернулося до суду із позовом до ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Служба у справах дітей Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації, про виселення, зняття з реєстраційного обліку та зобов`язання вчинити дії.
Позов обґрунтований тим, що за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», було зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 у правомірний спосіб згідно зі статтями 37, 38 Закону України «Про іпотеку».
ОСОБА_2 та його законний представник втратили право власності на вказану квартиру, а тому відповідно до статті 317 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) втратили і право користування квартирою.
АТ «Сенс Банк» зверталося до відповідача із вимогою звільнити житлове приміщення, намагалося врегулювати питання в досудовому порядку, однак колишній власник продовжує користуватися майном та відмовляється добровільно виселятися.
Такі дії ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 створюють перешкоди у здійснені законних прав власника, який не може вільно користуватись та розпоряджатися нерухомим майном.
З огляду на вище викладене АТ «Укрсоцбанк» просило примусово виселити ОСОБА_2 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 ; зняти ОСОБА_2 з реєстраційного обліку в примусовому порядку; зобов`язати відповідача звільнити житлове приміщення, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 від особистих речей.
Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 26 лютого 2021 року справу № 756/4774/19 за позовом АТ «Альфа-Банк» та справу № 756/16645/18 за позовом ОСОБА_1 об`єднано в одне провадження та присвоєно єдиний унікальний номер судової справи № 756/16645/18.
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
Позов АТ«Сенс Банк» задоволено частково.
Виселено ОСОБА_1 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
В задоволенні решти вимог позову АТ «Сенс Банк» відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 , як законного представника ОСОБА_2 на користь АТ «Сенс Банк» 1921 грн. в рахунок пропорційної до розміру задоволених позовних вимог компенсації суми сплаченого судового збору.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - Правдивий В.І. подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування матеріального та порушення процесуальних норм права, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позов ОСОБА_1 задовольнити, у задоволенні позову АТ «Сенс Банк» відмовити.
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що рішення суду першої інстанції постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Зазначає, що суд першої інстанції безпідставно вказує, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося шляхом позасудового врегулювання, начебто на підставі договору, проте суд не зазначив - на підставі якого саме договору відбулось звернення стягнення на предмет іпотеки.
Вказував, що реєстратор КП «Світоч» не мав права звертати стягнення на предмет іпотеки у такий позасудовий спосіб, оскільки позичальник не надавав згоди на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Зазначав, що суд першої інстанції в оспорюваному рішенні безпідставно зазначає, що начебто ОСОБА_1 змінював підстави позову на стадії дебатів. Але, жодних заяв чи клопотань про зміну чи доповнення підстав позову ОСОБА_1 не надавав суду, а напроти наголошував про незаконність здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки.
Посилався на те, що банк не надав суду доказу отримання іпотекодавцем - ОСОБА_1 вимоги, а також не надав жодних доказів про повернення банку повідомлення з відділення поштового зв`язку: - з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення; - або повідомлення яке повернулося відправнику у зв`язку із відсутністю адресата; - або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.
Вказував, що ОСОБА_1 з 17 травня 2007 року використовує спірну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , як місце постійного проживання його та його сім`ї. Іншого нерухомого майна ОСОБА_1 не має і про це неодноразово наголошував в суді першої інстанції.
Зазначав, що в матеріалах справи відсутні докази про надання органом опіки та піклування попереднього дозволу щодо гарантування забезпечення за малолітньою дитиною права на житло та користування житловим приміщенням у разі примусового виселення дитини зі спірної квартири.
Вважає, що рішення суду порушує всі закони щодо захисту прав дитини та може призвести до негативних наслідків щодо подальшого розвитку дитини та вплине на його психічний стан, оскільки така дитина буде без визначеного місця проживання, з усіма наслідками що випливають.
Постановою Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - Правдивий В.І. - задоволено частково.
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року змінено, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року залишено без змін.
Зупинено виконання рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року в частині виселення ОСОБА_2 з квартири за адресою: АДРЕСА_1 на період дії в Україні воєнного стану та на тридцятиденний строк після його припинення або скасування.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 12 вересня 2023 року виправлено описку у резолютивній частині повного тексту постанови Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року, виключивши з неї третій абзац наступного змісту: «В іншій частині рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року залишити без змін».
Не погоджуючись з постановою Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Правдивий В.І. подав касаційну скаргу.
Постановою Верховного Суду від 20 серпня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Правдивий В.І., задоволено частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 05 вересня 2023 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей та позовної вимоги АТ «Сенс Банк» про виселення, а також в частині вирішення питання про стягнення судових витрат скасовано, справу в цих частинах направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
16 жовтня 2025 року цивільна справа за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», Комунального підприємства «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей та за об`єднаним позовом Акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 , третя особа: Служба у справах дітей Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації про виселення, зняття з реєстраційного обліку та зобов`язання вчинити дії надійшла до Київського апеляційного суду.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Київського апеляційного суду від 16 жовтня 2025 року визначено склад колегії суддів: головуючий суддя: Кафідова О.В., судді Оніщук М.І., Шебуєва В.А.
В судове засідання з`явився представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - Правдивий Віталій Іванович, який підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити. 
Представник Акціонерного товариства «Сенс Банк» Півторак Тарас Олегович про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, що підтверджується розпискою, яка міститься в матеріалах справи. 
КП «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про дату, час ті місце розгляду справи повідомлялись засобами електронного зв`язку. Відповідно до звітів про доставку вихідної кореспонденції Київського апеляційного суду, поштова кореспонденція була доставлена 22 грудня 2025 року. 
04 лютого 2026 до Київського апеляційного суду від представника Акціонерного товариства «Сенс Банк» Півторака Т.О. вдруге надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з зайнятістю представника у розгляді іншої справи, підтверджуючі документи суду не надано. 
В судовому засіданні колегією суддів поставлено на обговорення зазначене вище клопотання та після з`ясування думки учасників справи, колегія суддів на місці ухвалила у задоволенні клопотання представника Акціонерного товариства «Сенс Банк» Півторака Т.О. відмовити, визнати причини неявки представника неповажними у зв`язку з чим продовжити розгляд справи. 
Заслухавши доповідь судді Кафідової О.В., обговоривши доводи апеляційної скарги, вивчивши наявні у справі докази, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 17 травня 2007 року між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір кредиту №10-29/3417, згідно умов якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у розмірі 127 500 доларів США, зі сплатою 11,95% річних, з кінцевим терміном повернення до 16 травня 2032 року, для придбання квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
В забезпечення зобов`язань позичальника за вищевказаним кредитним договором, 17 травня 2007 року між АКБ соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір №02-10/1600, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в іпотеку АТ «Укрсоцбанк» нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником було укладено додаткову угоду №1 до кредитного договору, згідно якої змінено порядок погашення кредиту зі звичайного на ануїтетний, а також змінено розмір процентів за користування кредитом та продовжено загальний термін користування кредитом до 16 травня 2037 року.
17 березня 2010 року між кредитором та позичальником було укладено договір про внесення змін до іпотечного договору згідно якого внесено зміні до пунктів 1.4.1. та 1.4.2. іпотечного договору, а саме змінено строк забезпечення зобов`язання позичальника за споживчим кредитом до 16 травня 2037 року.
Положеннями статті 4 іпотечного договору передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація.
Згідно з пунктом 4.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до п.п.4.5.3 п.4.5 іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку».
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11 грудня 2018 року, на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» м. Києва Алієва Г.А. огли від 15 листопада 2018 року (з відкриттям розділу) індексний номер: 44057576 11:30:17, було здійснено державну реєстрацію права власності квартири АДРЕСА_2 за АТ «Укрсоцбанк», про що вчинено запис про право власності за останнім №28930360.
Підставою виникнення права власності вказано: довіреність на представника серія та номер 1802 від 21 серпня 2018 року; доказ поштового відправлення, серія та номер: б/н, виданий 17 вересня 2018 року видавник: ТОВ «Темапол»; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулюванняґ залишку заборгованості за основними зобов`язаннями, серія та номер: ІВ1405-507, виданий 11 квітня 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк»; адміністративний збір за реєстраційні дії; іпотечний договір серія та номер 02-10/1600, виданий 17 травня 2007 року АКБ «Укрсоцбанк»; договір кредиту серія та номер 10-29/3417, виданий 17 травня 2007 року АКБ «Укрсоцбанк».
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк», Комунального підприємства «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей, суд першої інстанції посилався на те, що 12 квітня 2018 року на адресу місцезнаходження іпотечного майна: АДРЕСА_1 направлялось повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 11 квітня 2018 № IB1405-507, в якому поряд з вимогою про усунення порушень кредитного договору зазначено, що у випадку невиконання вказаної вимоги банк застосує своє право на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмету іпотеки. 
Крім того, з матеріалів справи вбачається, що зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_1 є АДРЕСА_3 , при цьому за вказаною адресою банком також направлялись повідомлення про усунення порушень кредитного договору і можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 11 квітня 2018 року № IB1405-507. Таким чином, неотримане ОСОБА_1 письмове повідомлення банка про усунення порушень кредитного договору не є підтвердженням того, що банк не вжив заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість. Посилання в позовній заяві на те, що квартира, яка є предметом іпотеки, є єдиним житлом ОСОБА_1 є необґрунтованими, оскільки зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_1 є АДРЕСА_3 .
З такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погодитись не може з огляду на наступне.
Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 вказував на те, що перехід права власності на спірну квартиру відбувся з порушенням порядку здійснення звернення стягнення на майно та здійснення реєстрації права власності передбаченого законодавством про іпотеку, оскільки він не отримував від іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушень та відповідачами порушено Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», так як спірна квартира є єдиним місцем проживання його та його сім`ї.
Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
У частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно із частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду
від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23).
Судом встановлено, що у статті 4 іпотечного договору передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація. Згідно з пунктом 4.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до підпункту 4.5.3 пункту 4.5 іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) виклала висновок про те, що «обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому».
Позивач вказував, що в матеріалах справи відсутні докази особистого вручення позичальнику повідомлення банку, а також відсутні докази надходження повідомлення до відділення поштового зв`язку одержувача, оскільки на описі вкладення, списку від 12 квітня 2018 року № 1401 та квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року відсутній штемпель відділення зв`язку одержувача. 
Суди не звернули уваги на те, що на вказаних документах в наявності тільки штемпель відправника «м. Чернігів». На квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року також вказана адреса відправлення: АДРЕСА_4 .
Будь-яких інших доказів на підтвердження направлення та фактичного отримання позичальником та іпотекодавцем ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на іпотечне майно за порушення зобов`язання за кредитним договором, матеріали справи не містять.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року справа № 757/13243/17, провадження № 14-719цс19).
Верховний Суд у постанові від 15 травня 2024 року у справі № 523/5600/22 (провадження № 61-17379св23) погодився з висновками суду першої інстанції про те, що за відсутності підпису на зворотному повідомленні іпотекодавця не можна вважати його таким, що отримав вимогу іпотекодержателя щодо погашення заборгованості та наміру звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання на нього права власності, що є обов`язковим необхідним документом для здійснення державним реєстратором реєстраційної дії відповідно до пункту 61 Порядку № 1127.
Згідно з пунктом 6.2 договору іпотеки усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за вказаними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Наданий банком опис вкладення до рекомендованого листа, містить лише відбиток штемпеля відправника у відділенні «Укрпошти» у місті Чернігові, однак додані до матеріалів справи банком: опис вкладення до рекомендованого листа на ім`я ОСОБА_1 , список відправлення листів, штемпеля відділення зв`язку одержувача (місто Київ), як це передбачено умовами договору про іпотеку, не містять.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що на вказаних документах в наявності тільки штемпель відправника «м. Чернігів», на квитанції ПАТ «Укрпошта» від 12 квітня 2018 року також вказана адреса відправлення: АДРЕСА_4 . Таким чином, суд першої інстанції належним чином не дослідив цей доказ, оскільки в своєму рішенні не вказав, що датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
За таких обставин, оскільки Іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком №1127 щодо надіслання відповідачу повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за банком проведена всупереч норм чинного законодавства.
З вище наведеного вбачається, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого якЗаконом України «Про іпотеку», так і Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо належного сповіщення відповідача щодо зобов`язання із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності.
Зазначене узгоджується зправовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі№ 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) та постановах Верховного Суду від 12 квітня 2021 року у справі № 642/1989/19 (провадження № 61-5477св20), 04 лютого 2021 року у справі № 207/3897/18-ц (провадження № 61-17518св20), від 31 липня 2020 року у справі № 607/11516/18 (провадження № 61-8704св19).
З урахуванням наведеного колегія суддів прийшла до, що рішення про перехід права власності на належне позивачу майно у власність ПАТ «Укрсоцбанк», було прийняте реєстратором всупереч вимог законодавства.
З огляду на вище викладене, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 в частині скасування рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г. А. Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 листопада 2018 року, індексний номер 44057576, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ПАТ «Укрсоцбанк» та скасування реєстраційний запис про право власності на вказану квартиру за ПАТ «Укрсоцбанк» № 28930360 від 13 листопада 2018 року внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г.А. Огли
Щодо позовних вимог про поновлення відомостей в державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що передували скасованим записам, колегія суддів зазначає наступне.
Згідно частини 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено: Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав)».
У відповідності до п. 39 Постанови КМУ від 6 червня 2018 р. № 484 «Деякі питання функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», запис про речові права та їх обтяження, про суб`єктів таких прав, який існував до набуття, зміни чи припинення речових прав на нерухоме майно або їх обтяжень, зберігається у Державному реєстрі прав.
У відповідності до ч. 3 ст. 26 вказаного Закону, державна реєстрація набуття, зміни чи припинення речових прав у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, проводиться без подання відповідної заяви заявником та справляння адміністративного збору на підставі відомостей про речові права, що містилися в Державному реєстрі прав. У разі відсутності таких відомостей про речові права в Державному реєстрі прав заявник подає оригінали документів, необхідних для проведення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав.
У відповідності до ч. 1 ст. 27 Закону, державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
У відповідності п. 51 Постанови КМУ від 6 червня 2018 р. № 484 «Деякі питання функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», внесення записів про скасування державної реєстрації прав здійснюється за заявою особи, заінтересованої у внесенні відповідних записів, а також у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У Державному реєстрі прав під час внесення записів про скасування державної реєстрації прав за допомогою програмних засобів його ведення автоматично поновлюються записи про речові права, їх обтяження, що існували до проведення державної реєстрації прав, що скасована, у разі їх наявності в Державному реєстрі прав.
У зв`язку з викладеним, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 в частині поновлення відомостей в державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що передували скасованим записам.
Щодо позовних вимог АТ «Сенс Банк» до ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 , третя особа: Служба у справах дітей Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації про виселення, зняття з реєстраційного обліку та зобов`язання вчинити дії, колегія суддів не вбачає підстав для їх задоволення з урахуванням наявності підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 в частині скасування рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г. А. Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 листопада 2018 року, індексний номер 44057576, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ПАТ «Укрсоцбанк» та скасування реєстраційний запис про право власності на вказану квартиру за ПАТ «Укрсоцбанк» № 28930360 від 13 листопада 2018 року внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г.А. Огли.
Згідно з частиною першою статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зважаючи на наведене, оскільки суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, зокрема, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову  ОСОБА_1 та про відмову у задоволенні позовних вимог Акціонерного товариства «Сенс Банк». 
Керуючись статтями 374, 376, 381-384, 389 ЦПК України, суд
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - Правдивого Віталія Івановича задовольнити частково. 
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 02 лютого 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення. 
Позов  ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», Комунального підприємства «Світоч» міста Києва в особі державного реєстратора Алієва Гусейн Азіз Огли про скасування рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування реєстраційного запису і поновлення відомостей задовольнити частково.
Скасувати рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г. А. Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 листопада 2018 року, індексний номер 44057576, згідно з яким здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ПАТ «Укрсоцбанк».
Скасувати реєстраційний запис про право власності на вказану квартиру за ПАТ «Укрсоцбанк» № 28930360 від 13 листопада 2018 року внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Світоч» Алієва Г.А. Огли.
В іншій частині у задоволенні позовних вимог відмовити. 
Стягнути з Акціонерного товариства «Сенс Банк» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1921,00 грн. 
Стягнути з Комунального підприємства «Світоч» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1921,00 грн. 
У задоволенні позовних вимог Акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_2 в інтересах якого діє законний представник ОСОБА_1 , третя особа: Служба у справах дітей Оболонської районної в місті Києві державної адміністрації про виселення, зняття з реєстраційного обліку та зобов`язання вчинити дії відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена
в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 09 лютого 2026 року.

Головуючий Судді