КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 
11 грудня 2025 року
м. Київ
провадження № 22-ц/824/16460/2025
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Євграфової Є. П. (суддя-доповідач), 
суддів: Шкоріної О. І., Саліхова В. В.,
при секретарі Мудрак Р. Р.,
за участі позивача за первісним позовом ФОП ОСОБА_1 та в його інтересах адвоката Рашкової В. В.
адвоката Вдовиченко А. В. в інтересах відповідача за первісним позовом,
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Рашкової Валентини Володимирівни, в інтересах фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 ,
на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області 
у складі судді Бондаренко О. В.
від 07 серпня 2025 року
у цивільній справі № 357/2322/25 Білоцерківського міськрайонного суду Київської області
за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 
до ОСОБА_2 ,
про стягнення грошових коштів за невиконання умов договору,
та зустрічним позовом ОСОБА_2 
до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 ,
про визнання недійсними пунктів договору, 
В С Т А Н О В И В:
20.02.2025 представник позивача, адвокат Рашкова В. В., звернулася в суд із позовом про стягнення коштів, мотивуючи вимоги тим, що 10.10.2024 позивач та відповідач уклали договір про пошук покупця на об`єкт нерухомого майна №05-02 від 10.05.2024, у відповідності з яким позивач має виключне право пошуку покупця на об`єкт нерухомого майна, що передбачено п. 1.1 Договору, а саме: квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 90,5 кв. м.
Зазначала, що згідно розділу 3 Договору позивач, виконуючи належним чином свої обов`язки за договором, здійснював продаж зазначеного об`єкту нерухомості всіма можливими шляхами, через застосунки інтернет - сайтів, шляхом розміщення реклами, та за допомогою інших інструментів, якими користуються ріелтори у своїй роботі. Про хід виконання договору позивач інформував відповідачку та довірену нею особу - ОСОБА_3 , що діяла від імені відповідачки на підставі довіреності № 2222 від 08.05.2024, виданої приватним нотаріусом Цвинтарною Іриною Олександрівною. Проте, відповідачка без відома, попередження чи погодження із позивачем самостійно здійснила продаж майна (квартири), уклавши договір купівлі-продажу із покупцем, якого знайшла сама, чим порушила умови Договору № 05-02 від 10.05.2024. 
Вказувала, що позивач звернувся до відповідачки та її довірительки за довіреністю щодо врегулювання даної ситуації, розірвання договору та відшкодування понесених ним витрат і винагороди, однак відповідачка відмовилась здійснювати оплату за послуги позивача та відшкодування коштів за порушення умов договору. 
У зв`язку із наведеним просила стягнути з відповідачки на користь позивача втрачену вигоду в розмірі 3 250 доларів США, що в національній валюті за курсом Нацбанку на день подачі до суду становить 3 250 x 41,30 грн = 134 225,00 грн, штраф у розмірі 100% винагороди - у сумі 134 225,00 грн, пеню у розмірі 1% від суми боргу, за кожен день простроченого виконання (починаючи з дня продажу квартири третій особі і до дня подачі даного позову до суду) у розмірі 1 999,84 грн та моральну шкоду у розмірі - 10 000,00 грн за невиконання п. 4.3, п. 5.2, п. 5.3. п. 5.4, п. 9.3. п. 9.4 Договору №05-02 від 10.05.2024 про пошук покупця на об`єкт нерухомого майна.
В травні 2025 року представник відповідачки - адвокат Дульдієр О. П. подав до суду зустрічний позов ОСОБА_2 до ФОП ОСОБА_1 , у якому просив визнати недійсними пункти 1.1, 4.3, 5.3, 5.4, 9.4, 9.5 Договору № 05-02 від 10.05.2024 вважаючи їх несправедливими, оскільки позивачем встановлені жорсткі обов`язки споживача (відповідачки), тоді як надання послуг обумовлене лише власним розсудом виконавця (п. 1.1 договору); встановлено вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (штраф сто відсотків від розміру сум винагороди (п. 5.3, п. 5.4) у разі невиконання ним зобов`язань з договором; установлення обов`язкових для споживача (відповідачки) умов, якими вона не мала реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; встановлено обов`язок споживача виконати всі зобов`язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх зобов`язань (п. 5.4, п. 9.3, 9.4, 9.5), а розмір винагороди (п. 4.3) нічим не аргументований, розрахунку винагороди - 3 250 доларів США не надано. 
Зазначав, що відповідачка є особою похилого віку, станом на дату укладення договору їй виповнилося 82 роки, договір вона підписала не читаючи, а якби і читала, то зміст договору для неї був би не зрозумілий, та вона не мала можливості ознайомитися із договором перед його укладенням. Відповідачка вважає, що умови вказаного договору перешкоджають їй у виборі надавача послуг та порушують її права споживача таких послуг. Вважає, що дані умови є несправедливими та такими, що вносять дисбаланс між сторонами договору, зокрема обмежують право споживача на отримання послуг інших агентств, обмежують право вибору надавача послуг (п. 1.1 Договору виключне право позивача у пошуку покупця).
Вказував, що ФОП ОСОБА_1 покупця не знайшов, попередній договір на купівлю квартири ні з ким не уклав, а об`єкт проданий особі, з якою позивач жодних контактів не мав. Вирішуючи питання про розмір оплати, необхідно приймати до уваги об`єм виконаних робіт (пошук, домовленість з продавцем про огляд об`єкту, надання інформації, супровід до місця огляду, огляд і надання інформації, якщо вони мали місце), тому відповідачка вважала, що сума 2 000,00 грн, яку вона пропонувала виконавцю надання послуг (позивачу) при врегулюванні спору у добровільному порядку, була би достатньою та відповідала б принципу добросовісності, справедливості та дисбалансу договірних прав, однак позивач не погодився на вказану пропозицію. Також, при зверненні до суду з позовом, позивач не надав доказів про огляд квартири потенційними покупцями та будь-яких актів огляду квартири, а інформація щодо продажу квартири була доступна широкому колу осіб. 
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 серпня 2025 року в задоволенні позовної заяви фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів за невиконання умов договору, відмовлено.
Зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , про визнання недійсними пунктів договору, задоволено частково.
Визнано недійсними пункти 1.1, 5.3, 5.4, 9.4, 9.5 Договору № 05-02 від 10 травня 2024 року про надання послуг по пошуку покупця на об`єкт нерухомого майна, укладеного між ОСОБА_2 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 .
У задоволенні решти вимог зустрічного позову відмовлено.
Стягнуто з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на користь держави судовий збір у розмірі 605,60 грн.
В апеляційній скарзі адвокат Рашкова В. В., в інтересах фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити в повному обсязі, у задоволенні зустрічного позову відмовити.
Вважає рішення суду першої інстанції необґрунтованим і незаконним, оскільки воно суперечить нормам матеріального та процесуального права, а також не враховує доказів, які підтверджують його добросовісне виконання зобов`язань. Зазначає, що Договір про пошук покупця був укладений за взаємною згодою сторін та є ексклюзивним, що відповідає усталеній практиці рієлторської діяльності в Україні, а Відповідачка, будучи дієздатною та досвідченою особою, свідомо підписала всі його умови, що підтверджується також практикою Верховного Суду щодо обов`язку узгодження умов до підписання (справа № 904/2073/19). Апелянт вважає, що суд неправомірно визнав пункти Договору (1.1, 5.3, 5.4, 9.4, 9.5) недійсними як несправедливі, оскільки, відповідно до позиції Верховного Суду України (справа № 6-330цс16), для визнання умов несправедливими необхідна одночасна наявність усіх трьох ознак, включаючи завдання шкоди споживачеві, чого в даній справі не було встановлено; навпаки, шкода була завдана саме апелянту. Зазначає, що він виконав усі покладені на нього обов`язки, а продаж квартири не відбувся через перешкоджання з боку Відповідачки та її самовільний продаж об`єкта третій особі під час дії Договору, що є порушенням умов і дає йому право на стягнення втраченої вигоди відповідно до п. 5.4 Договору та ч. 2 ст. 903 ЦК України; відтак, зустрічний позов про визнання пунктів недійсними є лише способом уникнення відповідачкою відповідальності.
У відзиві на апеляційну скаргу, строк на подання судом поновлено, представник відповідачки за первісним позовом - адвокат Вдовиченко А. В. просить залишити рішення суду без змін, а скаргу - без задоволення, вважаючи оскаржуване рішення законним та обґрунтованим. Зазначає, що посилання апелянта на постанову Верховного Суду у справі № 904/2073/19 є нерелевантним, оскільки у зазначеній справі розглядався господарський спір між юридичними особами щодо кредитного договору, тоді як у цій справі спір виник за участю споживача, права якого захищаються спеціальним законодавством. Вказує на те, що апелянт не довів наявність реальних збитків та упущеної вигоди, оскільки його вимоги мають абстрактний характер і не підтверджені належними розрахунками чи доказами реальної можливості отримання доходу за звичайних обставин. Сторона відповідача звертає увагу, що посилання апелянта на судову практику судів першої та апеляційної інстанцій (зокрема справу № 404/413/20) не є джерелом права та не може братися до уваги при перегляді рішення. Також у відзиві наголошується, що апеляційна скарга не містить конкретного обґрунтування порушень норм права судом першої інстанції, а зводиться лише до незгоди з висновками суду та переоцінки доказів. Представник відповідача стверджує, що рішення суду про відмову у стягненні коштів та визнання несправедливими умов договору ґрунтується на правильному застосуванні норм ЦК України та Закону України «Про захист прав споживачів».
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції позивач за первісним позовом - ФОП ОСОБА_1 та його представник підтримали апеляційну скаргу із наведених у ній підстав та доводів.
Представник відповідача за первісним позовом проти задоволення апеляційної скарги заперечив.
Заслухавши доповідь судді Євграфової Є. П., пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, колегія суддів виходить з наступного.
З копії Договору про пошук покупця на об`єкт нерухомого майна № 05-02 від 10.05.2024 (а.с. 14-15) вбачається, що ОСОБА_2 (замовник) та фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (виконавець) повністю розуміючи правові наслідки своїх дій, уклали даний договір, відповідно до якого: п. 1.1 - замовник надає виконавцю виключне право пошуку покупця на об`єкт нерухомого майна; п. 1.2 - об`єктом нерухомості є квартира загальною площею - 90,5 кв. м, житловою площею - 55,3 кв. м, кількістю кімнат - 3 житлові кімнати, місце розташування - АДРЕСА_1 ; п. 2.1 - початкова вартість об`єкта становить суму рівноцінну 65 000,00 доларів США за курсом гривні за встановленим Національним банком України на день укладення цієї угоди; п.2.2 та п.2.3 - вартість об`єкта може бути змінена за домовленістю сторін та шляхом прийняття замовником пропозиції від покупця; п. 7.1 - Договір набирає чинність з дня його підписання та діє до 01.09.2025; Договір підписаний сторонами.
Згідно із п. п. 3.2.3 Договору № 05-02 від 10.05.2024, виконавець зобов`язується розміщувати інформацію рекламного змісту на спеціалізованих електронних майданчиках з продажу нерухомості.
З матеріалів справи (а.с. 24-28) вбачається, що ФОП ОСОБА_1 розмістив інформацію рекламного змісту на спеціалізованих електронних майданчиках з продажу нерухомості, а саме: трикімнатної квартири загальною площею 90 кв. м, житловою площею 55 кв. м, кухня 10 кв. м, що розміщена на 6 поверсі та знаходиться по АДРЕСА_2 за ціною 65 000,00 доларів США; реклама розміщена 07.07.2024, 23.12.2024, оновлена 09.02.2025.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 29.01.2025 за № 410321828 (а.с. 18-19) встановлено, що ОСОБА_2 , на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом № 2830, видного 25.09.2019 приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області, належала на праві власності квартира АДРЕСА_3 та 23.01.2025 речове право на вказане майно припинено.
Також встановлено, що 23.01.2025 між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , малолітніми: ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , в інтересах яких діють законні представники їх батьки, було укладено Договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_3 , який посвідчений приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Цвинтарною І. О., зареєстрований у реєстрі за № 287, за ціною 3 222 039,87 грн; ОСОБА_2 , як повний розрахунок за продану квартиру відповідно до Договору від 23.01.2025 за № 287, отримано грошові кошти у розмірі 3 222 039,87 грн (а.с. 20-23,76-103).
У суді першої інстанції свідок ОСОБА_3 підтвердила факт укладення договору у її присутності, зазначивши, що відповідачка ознайомилася з його змістом та підписала без заперечень. Свідок вказала, що позивач виконував умови договору та здійснював покази квартири, проте згодом відповідачка заборонила вчиняти дії щодо продажу знайденим позивачем покупцям, забрала ключі та вирішила займатися продажем самостійно, оскільки бажала отримати розрахунок у валюті.
Свідок ОСОБА_8 пояснив, що у січні 2025 року за його посередництва квартиру було продано третім особам за 75 000 доларів США. Він зазначив, що відповідачка повідомила йому про вирішення всіх питань із попереднім ріелтором. На думку свідка, умови спірного договору є несправедливими, а розмір винагороди завищеним, у зв`язку з чим він пропонував позивачу компенсацію за виконану роботу в розмірі 400 доларів США, від якої позивач відмовився.
Звертаючись із позовом, позивач з огляду на виключне право пошуку покупця та факт самовільного продажу квартири Відповідачкою всупереч умовам чинного договору вважав, що має право на стягнення втраченої вигоди у розмірі повної винагороди, штрафу та пені за невиконання Відповідачкою своїх зобов`язань. 
Звертаючись із зустрічним позовом, відповідачка з огляду на свій статус споживача та той факт, що пункти Договору встановлювали непропорційно жорсткі зобов`язання лише для неї і створювали істотний дисбаланс договірних прав на її шкоду, вважала, що ці умови є несправедливими згідно зі статтею 18 Закону України «Про захист прав споживачів» і, відповідно, підлягають визнанню недійсними.
Відмовляючи у задоволенні позову та частково задовольняючи зустрічний, суд виходив із того, що позивачем ОСОБА_1 не було надано належних доказів відмови покупця від укладення угоди з вини замовника, а угода купівлі-продажу взагалі не була укладена в порядку виконання Договору № 05-02, що усувало правові підстави для виплати позивачу винагороди, штрафу, пені та втраченої вигоди, які були предметом первісного позову. Встановивши, що пункти 1.1, 9.4 та 9.5 договору передбачають виключне право виконавця та обмежують право споживача на вільний вибір надавача послуг і відчуження майна, суд дійшов висновку про те, що ці умови є несправедливими та порушують принцип рівності сторін відповідно до Закону України «Про захист прав споживачів», а тому підлягають визнанню недійсними. Крім того, встановивши, що пункти 5.3 та 5.4 встановлюють штрафні санкції та втрачену вигоду у розмірі 100% від суми винагороди, суд дійшов висновку про те, що така сума компенсації є непропорційно великою, значно перевищує п`ятдесят відсотків вартості послуг, і тому також є несправедливою та підлягає визнанню недійсною. Суд також встановив, що оскільки підстави для виплати винагороди, штрафу та пені були відсутні, а положення про штраф та втрачену вигоду визнані недійсними, вимоги позивача щодо стягнення коштів за первісним позовом не підлягають задоволенню в заявленому обсязі.
Колегія частково погоджується з такими висновками суду виходячи з наступного.
Спірні правовідносини виникли між сторонами у зв`язку з виконанням договору про надання послуг. Загальні положення про договори з надання послуг регулюються главою 63 ЦК України, положення якої можуть застосовуватись до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язань (частина 2 статті 901 ЦК України). Відповідно до статті 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.
За змістом статей 526, 530, 610, частини першої статті 612 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, у встановлений термін, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Відповідно до статті 610 ЦК порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У розумінні наведеної норми, яка надає визначення порушення зобов`язання, останнє може бути двох видів. По-перше, це невиконання зобов`язання, яке виникає якщо його сторони взагалі не виконують дій, що становить зміст зобов`язання (не передають річ, не виконують роботи, не надають послуги, не сплачують гроші тощо), або продовжують виконувати дії, від яких вони відповідно до зобов`язання мають утримуватися. По-друге, це неналежне виконання зобов`язання, тобто порушення умов, визначених змістом зобов`язання. У разі невідповідності виконання зобов`язання критеріям належності можна говорити про неналежне виконання, а отже, порушення зобов`язання.
Отже, під виконанням зобов`язання розуміється вчинення боржником та кредитором взаємних дій, спрямованих на виконання прав та обов`язків, що є змістом зобов`язання. Натомість невиконання зобов`язання має місце тоді, коли сторони взагалі не вчиняють дій, які становлять зміст зобов`язання, а неналежним виконанням є виконання зобов`язання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (виконання зобов`язання з певними недоліками, дефектами). У разі неналежного виконання боржник виконує обов`язок, але з порушенням певних умов, які становлять зміст договору або визначені законом.
Правові наслідки порушення зобов`язання визначено у статті 611 ЦК України. Відповідно до частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
У статті 906 ЦК України передбачено, що збитки, завдані замовнику невиконанням або неналежним виконанням договору про надання послуг за плату, підлягають відшкодуванню виконавцем, у разі наявності його вини, у повному обсязі, якщо інше не встановлено договором. Відшкодування збитків - це відновлення майнового стану учасника правовідносин за рахунок іншого суб`єкта - правопорушника. Водночас потерпіла особа має довести наявність та розмір збитків.
Для застосування такої міри відповідальності, як стягнення збитків, необхідною є наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: протиправної поведінки, збитків, причинного зв`язку між протиправною поведінкою боржника та збитками, вини. Відсутність хоча б одного із перелічених елементів, що утворюють склад цивільного правопорушення, звільняє боржника від відповідальності, оскільки його поведінка не може бути кваліфікована як правопорушення.
На позивача покладається обов`язок довести наявність збитків, протиправність поведінки заподіювача збитків та причинний зв`язок такої поведінки із заподіяними збитками. У свою чергу, відповідач повинен довести, що в його діях відсутня вина у заподіянні збитків.
Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода) (частина друга статті 22 ЦК України).
Неодержаний дохід (упущена вигода) - це рахункова величина втрат очікуваного приросту в майні, що базується на документах, які беззастережно підтверджують реальну можливість отримання потерпілим суб`єктом господарювання грошових сум (чи інших цінностей), якби учасник відносин у сфері господарювання не допустив правопорушення. Якщо ж кредитор не вжив достатніх заходів, щоб запобігти виникненню збитків чи зменшити їх, шкода з боржника не стягується.
При цьому пред`явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов`язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані в разі належного виконання боржником своїх обов`язків. При визначенні реальності неодержаних доходів мають враховуватися заходи, вжиті кредитором для їх одержання. У вигляді упущеної вигоди відшкодовуються ті збитки, які могли б бути реально отримані при належному виконанні зобов`язання. Наявність теоретичного обґрунтування можливості отримання доходу ще не є підставою для його стягнення (постанови Верховного Суду України від 14.06.2017 у справі № 923/2075/15, від 09.12.2014 у справі № 5023/4983/12).
Колегія суддів, застосовуючи наведені норми до обставин даної справи, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо недоведеності позовних вимог ФОП ОСОБА_1 з огляду на наступне.
Апелянт не довів реальності упущеної вигоди (винагороди за п. 5.4 Договору) у розмірі 3 250 доларів США, оскільки стягнення упущеної вигоди вимагає наявності документів, які беззастережно підтверджують реальну можливість отримання доходу. У даній справі, відсутність попереднього договору або фінальної оферти з підписом клієнта, якого знайшов саме апелянт, робить його вимогу абстрактною. Суд слушно вважав, що апелянт не довів, що саме його зусилля, а не лише порушення Замовника, неминуче призвели б до отримання винагороди.
Квартира була продана особі, знайденій іншим агентом. Таким чином, не доведено, що неправомірні дії відповідачки були єдиною та достатньою причиною втрати доходу апелянтом, що є необхідним елементом доведення упущеної вигоди.
Висновки суду про відмову у стягненні штрафу та пені (за п. п. 5.2, 5.3) також є правильними, оскільки ці санкції нараховуються за невиконання грошового зобов`язання. Оскільки апелянт не довів виникнення основного грошового зобов`язання (права на винагороду), суд правомірно відмовив у стягненні похідних санкцій.
Таким чином, суд першої інстанції правильно вирішив заявлені апелянтом вимоги, оскільки, з огляду на обраний ним спосіб захисту (стягнення упущеної вигоди та похідних санкцій), він не виконав процесуальний обов`язок довести: 1) наявність беззастережного причинно-наслідкового зв`язку між порушенням відповідачки та втратою саме цього доходу, та 2) виникнення основного грошового боргу, що було необхідною умовою для застосування саме заявлених штрафних санкцій.
Доводи апеляційної скарги про право на оплату виконаної роботи за договором відповідно до частини 2 статті 903 ЦК України (у разі вини замовника) колегія суддів відхиляє, оскільки це є спробою змінити правову підставу позову, що прямо заборонено частиною 6 статті 367 ЦПК України, яка встановлює, що в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Позивач у суді першої інстанції заявив вимоги про стягнення упущеної вигоди (збитків) та неустойки (штрафу/пені), а не плати в повному обсязі на підставі статті 903 ЦК України, і суд першої інстанції правомірно вказав на недоведеність заявлених вимог та неможливість вийти за їхні межі згідно зі статтею 13 ЦПК України, що унеможливлює використання апелянтом цієї норми як підстави для скасування рішення.
Водночас, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову та вважає їх такими, що ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права.
Визнаючи недійсними пункти 1.1, 5.3, 5.4, 9.4, 9.5 Договору № 05-02 від 10.05.2024, суд першої інстанції виходив з того, що вони є несправедливими, оскільки встановлюють жорсткі обов`язки для споживача та непропорційно велику суму компенсації, що створює істотний дисбаланс прав сторін.
Однак, такий висновок суду є передчасним та зробленим без урахування системного тлумачення статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» у взаємозв`язку з усталеною практикою Верховного Суду.
Відповідно до частин 1, 2 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Верховний Суд та Верховний Суд України у своїх постановах (зокрема, від 28.04.2022 у справі № 333/7121/18, провадження № 61-9581св21, від 08.06.2016 у справі № 6-330цс16) сформулював чітку правову позицію, згідно з якою для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна одночасна (кумулятивна) наявність трьох ознак: умови договору порушують принцип добросовісності (п. 6 ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 509 ЦК України); умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; умови договору завдають шкоди споживачеві.
Відсутність хоча б однієї з цих ознак виключає можливість визнання умов договору несправедливими в розумінні статті 18 Закону.
Суд першої інстанції, констатувавши наявність дисбалансу (через розмір штрафних санкцій та обмеження права вибору), залишив поза увагою третій, імперативний критерій - наявність реальної шкоди, завданої споживачеві внаслідок дії цих умов.
У справі, що розглядається, суд першої інстанції відмовив ФОП ОСОБА_1 у задоволенні первісного позову про стягнення з ОСОБА_2 грошових коштів (упущеної вигоди, штрафу у розмірі 100% вартості послуг, пені). Колегія суддів погодилась із такими висновками. Таким чином, фактичні обставини справи свідчать про те, що спірні умови Договору (щодо штрафів та ексклюзивності) не були реалізовані на шкоду майновим інтересам відповідачки. Споживач не сплатила жодних коштів на виконання цих пунктів, а її майнове становище не погіршилося.
Оскільки у стягненні коштів за «несправедливими» пунктами було відмовлено, відповідачці не було завдано шкоди. За відсутності факту реального завдання шкоди, сама лише наявність у тексті договору умов, які встановлюють потенційну відповідальність, не є достатньою підставою для визнання їх недійсними в судовому порядку.
Колегія суддів наголошує, що захист цивільних прав має бути ефективним. У даному випадку права споживача повною мірою захищені фактом відмови у задоволенні позову виконавця про стягнення коштів. 
Колегія суддів критично оцінює та відхиляє доводи відзиву на апеляційну скаргу про те, що практика Верховного Суду (зокрема у справах про лізинг або банківські послуги) є нерелевантною до рієлторських договорів. Тлумачення змісту статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» щодо визначення поняття «несправедливі умови» є універсальним для всіх видів споживчих договорів, незалежно від їхнього предмету. Вимога про наявність шкоди як обов`язкового елементу складу «несправедливості» стосується будь-яких договірних відносин за участю споживача.
Стосовно пунктів 1.1, 9.4, 9.5 Договору (щодо ексклюзивного права): підписуючи договір, відповідачка погодилася на надання виконавцю виключного права на пошук покупця. Така умова є поширеною практикою на ринку рієлторських послуг і сама по собі не є несправедливою, оскільки спрямована на захист інтересів виконавця, який інвестує ресурси в рекламу об`єкта. Оскільки суд відмовив у стягненні штрафу за порушення цієї умови, визнання її недійсною є безпідставним втручанням у свободу договору.
Стосовно пунктів 5.3, 5.4 Договору (щодо штрафу 100%): хоча встановлення штрафу у розмірі 100% вартості послуг формально може містити ознаки диспропорційності (п. 5 ч. 3 ст. 18 Закону), однак, враховуючи відмову у його стягненні, цей пункт залишився декларативним і не завдав шкоди споживачеві.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що у справі відсутня необхідна сукупність юридичних фактів для визнання умов договору недійсними на підставі ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів». Тому рішення суду в частині задоволення зустрічного позову підлягає скасуванню з підстав визначених ст. 376 ЦПК України з ухваленням нового рішення про відмову у його задоволенні.
Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, він відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, а саме - про скасування рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 та ухвалення в цій частині нового рішення про відмову в позові, понесені апелянтом (ФОП ОСОБА_1 ) витрати на сплату судового збору за подання апеляційної скарги на цю частину рішення підлягають відшкодуванню за рахунок держави, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України у розмірі 1 453,44 грн (1 211,20 грн х 150% х 0,8).
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу адвоката Рашкової Валентини Володимирівни, в інтересах фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , задовольнити частково.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 серпня 2025 року у частині задоволених позовних вимог за зустрічним позовом скасувати, ухвалити у цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
В іншій частині рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 07 серпня 2025 року залишити без змін.
Компенсувати фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 за рахунок держави, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги щодо зустрічного позову в сумі 1 453 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 25 грудня 2025 року. 

Судді Є. П. Євграфова

О. І. Шкоріна

В. В. Саліхов