ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

22 січня 2026 року 
м. Київ 

справа № 523/12936/20 
провадження № 61-5421св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Литвиненко І. В., 

учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Темп плюс +», 
треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Одеський ордена «Знак Пошани» Завод продовольчого машинобудування», Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, 

розглянув на стадії попереднього розгляду в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Хайнак Валерій Данилович, на рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 23 липня 2024 року у складі судді Мурманової І. М. та постанову Одеського апеляційного суду від 11 березня 2025 року у складі колегії суддів Погорєлової С. О., Таварткіладзе О. М., Сєвєрової Є. С. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Темп плюс +», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Одеський ордена «Знак Пошани» Завод продовольчого машинобудування», Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, про визнання порушеним права позивача у зв`язку з виконанням будівельних робіт та припинення дії декларації про початок будівельних робіт, 

ВСТАНОВИВ: 

Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог 

У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Темп плюс +» (далі - ТОВ «Темп плюс +»), треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Одеський ордена «Знак Пошани» Завод продовольчого машинобудування» (далі - ТОВ «Завод Продмаш»), Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі - Управління ДАБК Одеської міської ради), в якому просив визнати порушеним його право у зв`язку з виконанням будівельних робіт та припинити дію декларації про початок будівельних робіт. 

Свої вимоги ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що на підставі договору дарування від 29 грудня 2000 року він є співвласником квартири 

АДРЕСА_1 за вказаною адресою, призначена для обслуговування цього будинку та має використовуватися з урахуванням інтересів усіх співвласників багатоквартирного будинку. 

Однак 22 травня 2012 року на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД-08212080240 Завод «Продмаш», Товариство з обмеженою відповідальністю «Темп плюс сервіс» (далі - ТОВ «Темп плюс сервіс») та ТОВ «Темп плюс +», без отримання згоди співвласників будинку, розпочали будівництво готелю шляхом самовільного захоплення прибудинкової території та використання конструктивних елементів багатоквартирного будинку, зокрема його стіни, шляхом приєднання до неї самочинно збудованого об`єкта - готелю. 

Позивач також зазначав, що у декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 11 вересня 2014 року № ОД-142142600351 вказано, що відповідачем здійснено реконструкцію квартири АДРЕСА_2 . 

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій 

Суворовський районний суд міста Одеси рішенням від 23 липня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив. 

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що декларація про початок виконання будівельних робіт є чинною до моменту завершення будівництва. Факт завершення будівництва засвідчується реєстрацією декларації про прийняття об`єкта в експлуатацію. Водночас декларація про готовність об`єкта до експлуатації вичерпує свою дію з моменту державної реєстрації права власності на збудований об`єкт. 

Відповідно до свідоцтва про право власності від 16 грудня 2014 року, індексний номер 31065142, ТОВ «Темп плюс +» набуло право приватної власності на реконструйоване на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240 нежитлове приміщення (апартаменти), розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 252,6 кв. м. 

Верховний Суд у постанові від 18 травня 2023 року у справі № 815/2654/18 зобов`язав Державну архітектурно-будівельну інспекцію України (далі - ДАБІ України) поновити запис про реєстрацію декларації від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240 у Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, а також відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання таких документів. 

У цій же справі Верховний Суд дійшов висновку, що реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який породжує відповідні правові наслідки, зокрема надає особі право на виконання будівельних робіт. Разом із тим після державної реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації така декларація вичерпує свою дію фактом виконання. Отже, станом на момент прийняття відповідачем оскаржуваного наказу від 22 травня 2018 року № 01-13/123 декларація про початок виконання будівельних робіт уже вичерпала свою дію та не була чинною. 

З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач у цій справі не довів обставин, на які він посилався як на підставу своїх позовних вимог, у зв`язку з чим такі вимоги не підлягають задоволенню. 

Крім того, звертаючись до суду з вимогами про визнання порушеним права у зв`язку з виконанням будівельних робіт та припинення дії декларації про початок виконання будівельних робіт, позивач не зазначив і не обґрунтував, яким чином декларація від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240, яка вичерпала свою дію фактом виконання, може призвести до відновлення порушених прав позивача. 

Одеський апеляційний суд постановою від 11 березня 2025 року апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 23 липня 2024 року - без змін. 

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким надано належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків та не свідчать про порушення судом норм матеріального чи процесуального права. 

Звертаючись до суду з вимогами про визнання порушеним права у зв`язку з виконанням будівельних робіт та припинення дії декларації про початок виконання будівельних робіт, позивач не зазначив і не обґрунтував, яким чином декларація від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240, яка вичерпала свою дію фактом виконання, може призвести до відновлення порушених прав позивача. 

Крім того, позивач не є особою, якій законом надано право звертатися до суду з позовними вимогами про припинення дії декларації про початок виконання будівельних робіт, оскільки таке право належить виключно Управлінню ДАБК Одеської міської ради та не може бути делеговане фізичній особі. 

Відсутність у позивача права на позов у матеріально-правовому розумінні тягне за собою відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки саме наявність суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу зумовлює виникнення в інших осіб відповідного обов`язку та надає можливість вимагати його виконання. 

Отже, лише встановивши наявність у особи, яка звернулася до суду, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення, невизнання або оспорення та, залежно від установленого, ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє у задоволенні позову у зв`язку з безпідставністю заявлених вимог. 

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, а також характеру його порушення, невизнання або оспорення. 

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що обраний позивачем спосіб захисту - шляхом визнання порушеним права у зв`язку з виконанням будівельних робіт та припинення дії декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240, яка вичерпала свою дію фактом виконання, - не є ефективним і не призводить до відновлення порушених прав позивача. У зв`язку з цим суд першої інстанції обґрунтовано не вбачав правових підстав для задоволення позовних вимог. 

Доводи апеляційної скарги про те, що самочинним будівництвом, здійсненим ТОВ «Темп плюс +», порушуються права Одеської міської ради як власника земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , не заслуговують на увагу, оскільки позивач не є законним представником прав та інтересів Одеської міської ради і, відповідно, не наділений повноваженнями звертатися до суду від її імені та вирішувати питання щодо наявності чи відсутності порушеного права цієї ради. 

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги 

У квітні 2025 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 23 липня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 11 березня 2025 року і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі. 

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 3 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначив, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15, від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 та у постановах Верховного Суду від 15 березня 2018 року у справі № 616/137/16, від 13 вересня 2019 року у справі № 344/4760/15-а (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, відсутні висновки Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, зокрема щодо неправомірного позбавлення права на справедливий суд, гарантованого статтею 129-1 Конституції України, частина друга якої передбачає обов`язок держави забезпечити виконання судового рішення у визначеному законом порядку (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України). 

Касаційну скаргу  ОСОБА_1 мотивував тим, що у багатоквартирних будинках, у яких не всі квартири приватизовані або приватизовані повністю, власники (власник) неприватизованих квартир (їх правонаступники) та власники приватизованих квартир є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень такого будинку. Вони мають рівні права володіння, користування та розпорядження цими приміщеннями. Жоден із власників квартир не наділений пріоритетним правом користування чи розпорядження допоміжними приміщеннями, у тому числі щодо їх переобладнання, влаштування мансард, надбудови поверхів тощо. 

Чинним законодавством України не передбачено можливості визнання права приватної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку. 

За таких обставин апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що позивач у цій справі не є особою, якій законом надано право звертатися до суду з позовними вимогами про припинення дії декларації про початок виконання будівельних робіт, оскільки таке право, на думку суду, належить виключно Управлінню ДАБК Одеської міської ради та не може бути делеговане фізичній особі. 

Для отримання містобудівних умов та обмежень на реконструкцію об`єкта, крім свідоцтва про право власності на квартиру, має бути подано нотаріально засвідчену згоду власників суміжних приміщень, а за відсутності такої згоди співвласників приміщень загального користування містобудівні умови та обмеження є такими, що видані з порушенням встановленого законом порядку. 

Крім того, для проведення власником житлового приміщення приватного житлового фонду переобладнання чи перепланування, зокрема такого, що передбачає втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідною є згода співвласників. На підставі отриманої згоди співвласників власник звертається до виконавчого комітету відповідної місцевої ради для отримання дозволу на проведення таких робіт. 

Відзиви на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходили. 

Рух справи в суді касаційної інстанції 

Верховний Суд ухвалою від 30 квітня 2025 рокувідкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Суворовського районного суду міста Одеси. 

20 травня 2025 року матеріали справи № 523/12936/20 надійшли до Верховного Суду. 

Фактичні обставини, з`ясовані судами 

ОСОБА_1 є власником 449/1000 частин двокімнатної квартири АДРЕСА_5 , які становлять 25,0 кв. м загальної площі (том 1, а. с. 15). 

На підтвердження позовних вимог ОСОБА_1 надав декларацію про початок виконання будівельних робіт від 21 травня 2012 року щодо реконструкції нежитлових приміщень першого поверху та квартири АДРЕСА_6 під апартаменти, а також декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 11 вересня 2014 року № ОД-142142600351 (том 1, а. с. 20-30). 

Наказом Управління ДАБК Одеської міської ради від 07 травня 2018 року № 01-13/102 «Про проведення позапланової перевірки» вирішено провести позапланову перевірку на об`єкті «Нежитлові приміщення - апартаменти» за адресою: АДРЕСА_4 , щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт, замовником яких є ТОВ «Темп плюс +» (том 1, а. с. 41). 

За результатами перевірки Управлінням ДАБК Одеської міської ради складено акт від 11 серпня 2018 року № 000540, відповідно до якого за вказаною адресою будівельні роботи не ведуться та фактично завершені, об`єкт експлуатується за призначенням. Водночас встановлено, що замовником наведено недостовірні відомості щодо земельної ділянки у декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240, чим порушено підпункт 5 пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності» (том 1, а. с. 42-51). 

Наказом Управління ДАБК Одеської міської ради від 22 травня 2018 року № 01-13/123 «Про скасування декларації про початок виконання будівельних робіт» скасовано декларацію від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240 та вирішено невідкладно направити цей наказ до ДАБІ України для виключення запису про реєстрацію декларації (том 1, а. с. 148). 

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 08 вересня 2022 року у справі № 815/2654/18, залишеним без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 30 листопада 2022 року, адміністративний позов ТОВ «Темп плюс +» до Управління ДАБК Одеської міської ради, ДАБІ України, Державної інспекції архітектури та містобудування України, треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , про визнання протиправним та скасування наказу від 22 травня 2018 року № 01-13/123, зобов`язання поновити запис про реєстрацію декларації задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано наказ Управління ДАБК Одеської міської ради від 22 травня 2018 року № 01-13/123 про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено (том 2, а. с. 31-37, 51-54). 

У справі № 815/2654/18 суди встановили такі обставини: 
- ТОВ «Темп плюс +», зареєстроване як юридична особа 25 вересня 2007 року, 21 травня 2012 року подало декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень першого поверху та квартири, категорія складності ІІ, код об`єкта 1110. Зазначена декларація була зареєстрована Інспекцією ДАБК у Одеській області 22 травня 2012 року за № ОД-08212080240; 
- на підставі звернень фізичних осіб про порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 22 квітня 2018 року № 01-6/272-ПР та листа Одеської місцевої прокуратури № 4, Управління ДАБК Одеської міської ради видало наказ від 07 травня 2018 року № 01-13/102 «Про проведення позапланової перевірки» щодо об`єкта «Нежитлові приміщення - апартаменти», розташованого за адресою: АДРЕСА_4 ; 
- за результатами проведення позапланового заходу складено акт від 11 серпня 2018 року № 000540, відповідно до якого за зазначеною адресою будівельні роботи не ведуться та фактично завершені, об`єкт експлуатується за призначенням. Водночас встановлено, що ТОВ «Темп плюс +» не надало документів, які підтверджують право власності або користування земельною ділянкою. У декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240 у розділі щодо документів, які посвідчують право замовника на земельну ділянку, були зазначені договори купівлі-продажу нерухомого майна (квартири АДРЕСА_6 від 30 грудня 2010 року, нежитлового приміщення першого поверху - колишньої котельні - від 30 грудня 2003 року, свідоцтво про право власності на магазин-кафетерій від 01 жовтня 2001 року), при цьому фактичні документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою (договір оренди землі або державний акт із зазначенням кадастрового номера), відсутні; 
- 22 травня 2018 року за результатами перевірки та на підставі доповідної записки від 14 травня 2018 року № 01-6/272-ПР Управлінням ДАБК Одеської міської ради прийнято наказ № 01-13/123 «Про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240»; 
- відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 грудня 2003 року № 6193 ТОВ «Завод Продмаш» відчужило, а Колективна фірма «Темп-Люкс» ЛТД придбала нежитлове приміщення першого поверху (колишню котельню), розташоване за адресою: АДРЕСА_4 , яке складається з котельні під № 1, 2, загальною площею 51,7 кв. м; 
- відповідно до договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_6 від 30 грудня 2010 року № 1352 ОСОБА_5 та ОСОБА_6 продали, а ОСОБА_7 придбала ізольовану квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 38,2 кв. м, житловою площею 22,3 кв. м, яку в подальшому було передано до статутного капіталу ТОВ «Темп плюс +»; 
- згідно зі свідоцтвом про право власності на нежитлову будівлю (магазин-кафетерій) від 30 серпня 2001 року № 979-р Колективній фірмі «Темп-Люкс» ЛТД на праві колективної власності належить магазин-кафетерій загальною площею 90,2 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_4 .
- у матеріалах справи також містяться містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 78 від 28 лютого 2012 року, рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 04 квітня 2012 року «Про затвердження договору пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Одеси та договору участі замовника у соціально-економічному розвитку міста Одеси», укладені між виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ «Темп плюс +» при реконструкції нежитлових приміщень першого поверху та квартири АДРЕСА_2 для розміщення апартаментів. 

Постановою Верховного Суду від 18 травня 2023 року у справі № 815/2654/18 рішення Одеського окружного адміністративного суду від 08 вересня 2022 року та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 30 листопада 2022 року скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог та ухвалено в цій частині нове рішення про задоволення позову. Зобов`язано ДАБІ України поновити запис про реєстрацію декларації від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240 у Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, а також відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання таких документів. В іншій частині зазначені судові рішення залишено без змін. 

У справі № 815/2654/18 Верховний Суд дійшов висновку, що реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який породжує відповідні правові наслідки, зокрема надає особі право на виконання будівельних робіт. Водночас після державної реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації така декларація вичерпує свою дію фактом виконання. Отже, станом на момент прийняття відповідачем оскаржуваного наказу від 22 травня 2018 року № 01-13/123 декларація про початок виконання будівельних робіт уже вичерпала свою дію та не була чинною.

Мотивувальна частина 

Позиція Верховного Суду 

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті. 

Відповідно до пунктів 1, 3 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. 

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. 

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). 

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. 

За змістом частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. 

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України). 

Відповідно до частин першої та другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. 

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. 

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. 

У частинах першій та другій статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. 

Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (пункт 1 частини першої та частина друга статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). 

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц зазначила, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку. Отже, щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників. Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради. 

Відповідно до частин першої та другої статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на час видачі декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240) право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що належать до I-III категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт. Реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт проводять відповідні інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом п`яти робочих днів з дня надходження декларації. Виконувати будівельні роботи, підключати об`єкт будівництва до інженерних мереж та споруд без реєстрації зазначеної декларації забороняється. За наявності зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається. 

У пункті 14 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 (тут і далі - Порядок у редакції, чинній на час виконання будівельних робіт), у разі виявлення Інспекцією недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такої декларації підлягає скасуванню Інспекцією. Інспекція скасовує реєстрацію декларації шляхом видачі відповідного наказу та виключає запис про її реєстрацію з єдиного реєстру протягом п`яти робочих днів з дня виявлення факту подання недостовірних даних, наведених у декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом. Інспекція скасовує реєстрацію декларації за рішенням суду про скасування реєстрації декларації, що набрало законної сили. Про скасування реєстрації декларації замовник письмово повідомляється протягом трьох робочих днів з дня її скасування. Після скасування реєстрації декларації замовник має право повторно подати її згідно з вимогами, встановленими законодавством. 

Згідно з абзацом десятим пункту 5 у разі виявлення Інспекцією недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації повідомлення інформація, яка зазначалася в ньому, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у повідомленні), наведених у повідомленні, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такого повідомлення підлягає скасуванню Інспекцією. 

Отже, скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт можливо лише, якщо буде встановлено наявність у декларації недостовірних даних або розбіжностей, які дають підставу вважати об`єкт самочинним будівництвом. 

Системний аналіз наведених правових норм дає підстави дійти висновку про те, що об`єкт необхідно вважати самочинним будівництвом, зокрема, за наявності хоча б однієї з таких обставин: 1) об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об`єкт будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; 3) об`єкт будується без належно затвердженого проєкту з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 

Під виявленням недостовірних даних у зареєстрованій декларації розуміється встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації. 

Подібний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 18 жовтня 2018 року у справі № 695/3442/17, від 15 жовтня 2019 року у справі № 826/16382/15, від 17 жовтня 2019 року у справі № 826/6988/16, від 15 липня 2020 року у справі № 826/1419/18, від 05 липня 2023 року у справі № 727/5738/21. 

Верховний Суд у постанові від 04 березня 2021 року у справі № 824/2290/15-а про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт зазначив, що спірні правовідносини між учасниками справи виникли внаслідок реєстрації третьої особою декларації про початок будівельних робіт та здійснення нею відповідних робіт, які, на думку позивачів, спричиняють шкоду їх майну, а тому у позивачів виникла необхідність захисту їх цивільних (майнових) прав, у зв`язку із чим вони звернулися до органів архітектурно-будівельного контролю, а в подальшому до суду. Вимоги щодо неправомірності реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт є похідними і можуть бути розглянуті при вирішенні цивільним судом питання щодо законності проведення третьою особою будівельних робіт. 

Верховний Суд у постанові від 15 липня 2020 року у справі № 826/1419/18 зазначив, що за змістом зазначених вище норм матеріального права скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт можливе, якщо буде встановлено наявність у декларації про початок виконання будівельних робіт недостовірних даних або розбіжностей, які дають підставу вважати об`єкт самочинним будівництвом. 

У частині другій статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. 

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації. 

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Згідно з частиною другою статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку. 

Статтею 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено порядок прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об`єктів. 

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката (частина п`ята статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). 

Відповідно до частини дев`ятої статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою, зокрема, для оформлення права власності на нього. 

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (частина десята статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). 

Відповідно до частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень реєстрація такої декларації, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, підлягають скасуванню відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. 

За правилами статті 26 цього Закону завершальним етапом будівництва об`єкта містобудування є реєстрація права власності на такий об`єкт. 

Аналіз положень чинного законодавства свідчить про те, що реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт є обов`язковою умовою для початку виконання таких робіт. Відповідальність за повноту та достовірність відомостей, зазначених у декларації, покладається на замовника будівництва - особу, яка подає відповідну декларацію. Орган державного архітектурно-будівельного контролю здійснює перевірку повноти поданої інформації та вносить її до Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, а також відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання таких документів. 

З моменту реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, з якою закон пов`язує завершення будівництва об`єкта містобудування, реєстрація повідомлення (декларації) про початок виконання будівельних робіт вважається такою, що вичерпала свою дію. При цьому державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт є підставою вважати, що декларація про введення об`єкта в експлуатацію також вичерпала свою дію. 

Отже, скасування реєстрації декларації про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта не тягне за собою будь-яких правових наслідків. 

Аналогічні за змістом правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16, від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16, від 22 січня 2021 року у справі № 640/11869/19, від 23 лютого 2022 року у справі № 712/12338/18, від 22 травня 2024 року у справі № 591/5429/18. 

Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. 

Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц. 

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20) зазначила, що позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову. 

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється під час розгляду справи по суті та є підставою для ухвалення судом рішення про відмову в позові (постанова Верховного Суду від 15 серпня 2019 року у справі № 1340/4630/18). 

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5)). Інакше кажучи, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15 (пункт 14)). 

З огляду на викладене, відмовляючи у задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про те, що обраний позивачем спосіб захисту - шляхом визнання порушеним права у зв`язку з виконанням будівельних робіт та припинення дії декларації про початок виконання будівельних робіт від 22 травня 2012 року № ОД-08212080240, яка вичерпала свою дію фактом виконання, - не є ефективним та не призводить до відновлення порушених прав позивача, оскільки не впливає на права й обов`язки сторін спірних правовідносин. 

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) виклала правовий висновок про те, що з урахуванням застереження, наведеного у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо таке будівництво порушує права інших осіб, нерухоме майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). Водночас за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України). 

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суди першої та апеляційної інстанцій правильно визначили характер спірних правовідносин і норми матеріального права, що підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази та надали їм належну оцінку відповідно до статей 76-78, 81, 89, 367, 368 ЦПК України, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, що відповідають вимогам матеріального та процесуального права. 

Доводи касаційної скарги про те, що чинним законодавством не передбачено визнання права приватної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, не мають правового значення для вирішення цього спору, оскільки предметом позову не було ані визнання, ані оспорювання права власності на такі приміщення. Отже, наведені твердження не перебувають у причинно-наслідковому зв`язку з обраним позивачем способом захисту. 

Посилання заявника на необхідність нотаріально посвідченої згоди співвласників для отримання містобудівних умов та обмежень, а також на обов`язковість згоди співвласників для проведення переобладнання чи перепланування житлових приміщень не спростовують висновків судів щодо неефективності обраного способу захисту. Навіть у разі встановлення порушень порядку отримання містобудівних умов чи проведення будівельних робіт, припинення дії декларації, яка вичерпала свою дію фактом виконання, не призводить до відновлення порушених прав позивача і не впливає на його правове становище. 

Крім того, суди обґрунтовано врахували, що реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який після завершення будівництва та державної реєстрації права власності на збудований об`єкт вичерпує свою дію. За таких обставин вимога про припинення дії декларації не може вважатися належним і ефективним способом захисту права у розумінні статей 16 ЦК України та 5 ЦПК України. 

Посилання касаційної скарги на відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах також є необґрунтованими, оскільки правова позиція щодо правової природи декларації про початок виконання будівельних робіт як акта одноразового застосування та щодо критерію ефективності способу захисту є усталеною та неодноразово висловлювалася Верховним Судом. Наведені у скарзі міркування щодо порушення права на справедливий суд зводяться до незгоди з оцінкою судами обставин справи та не свідчать про порушення норм процесуального права. 

Отже, доводи касаційної скарги фактично спрямовані на переоцінку встановлених судами фактичних обставин і не містять правових аргументів, які б свідчили про неправильне застосування судами норм матеріального чи процесуального права. У зв`язку з цим підстав для скасування оскаржуваних судових рішень немає. 

Таким чином, проаналізувавши зміст оскаржуваних судових рішень з точки зору застосування норм права, які стали підставою для вирішення справи по суті, колегія суддів дійшла висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили судові рішення відповідно до встановлених ними обставин на підставі поданих сторонами доказів, які мають індивідуальний характер. Висновки судів у цій справі не суперечать правовим висновкам, викладеним у постановах суду касаційної інстанції, на які послався заявник у касаційній скарзі. 

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів, а за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції. 

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги 

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України. 

Щодо клопотання про розгляд справи за участю сторони 

У касаційній скарзі  ОСОБА_1 також просив суд здійснювати розгляд касаційної скарги за його участю у судовому засіданні. 

Відповідно до частини тринадцятої статті 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. 

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу. 

Абзац другий частини першої вказаної статті визначає, що у разі необхідності учасники справи можуть бути викликані для надання пояснень у справі. 

Таким чином, питання виклику учасників справи для надання пояснень у справі вирішується Верховним Судом з огляду на встановлену необхідність таких пояснень. 

Положення частин п`ятої та шостої статті 279 ЦПК України, якою врегульовано порядок розгляду справи у порядку спрощеного позовного провадження в суді першої інстанції, не застосовуються при касаційному розгляді, оскільки суд касаційної інстанції перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права та не вирішує питань доказування у справі і не встановлює обставин справи. 

Верховний Суд створив учасникам процесу у цій справі належні умови для ознайомлення з рухом справи шляхом надсилання процесуальних документів, у яких такий рух описаний. Крім того, кожен з учасників справи мав право безпосередньо знайомитися з її матеріалами, зокрема з аргументами іншої сторони та реагувати на ці аргументи відповідно до вимог ЦПК України. 

З огляду на вказане, а також ураховуючи те, що сторони у справі вже надали свої аргументи, суд касаційної інстанції не приймав рішення про виклик осіб, які беруть участь у справі, для надання пояснень, і такої необхідності колегія суддів не знайшла, то у задоволенні клопотання  ОСОБА_1 про розгляд справи за участю сторін слід відмовити. 

Щодо судових витрат 

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом цієї справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявника. 

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду 

ПОСТАНОВИВ: 

У задоволенні клопотання ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Хайнак Валерій Данилович, про розгляд справи за участі сторін у справі відмовити. 

Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Хайнак Валерій Данилович, залишити без задоволення. 

Рішення Суворовського районного суду міста Одеси від 23 липня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 11 березня 2025 року залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Судді:	Є. В. Петров	
		
	А. І. Грушицький	
		
	І. В. Литвиненко