Номер провадження: 22-ц/813/5949/25 
Справа № 522/16296/23
Головуючий у першій інстанції Косіцина В. В.
Доповідач Громік Р. Д.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.11.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого – Громіка Р.Д.,
суддів – Драгомерецького М.М., Комлевої О.С.,
за участю секретаря – Скрипченко Г.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні за відсутності учасників справи апеляційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 31 березня 2025 року у цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Граф» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Ханбер» про скасування рішення державного реєстратора та витребування майна із чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:
1. ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог.
18 серпня 2023 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява ОСББ «Граф» до ОСОБА_1 , ТОВ «Ханбер» про скасування рішення державного реєстратора та витребування майна із чужого незаконного володіння, у якій позивач просив:
- скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень за ТОВ «Ханбер» на нежитлове приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 , а саме рішення державного реєстратора – приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Косюк Олени Петрівни № 50457643 від 24.12.2019 року;
- витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 до володіння Об`єднання Співвласників багатоквартирного будинку «Граф» нежитлове приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 шляхом припинення (скасування) державної рєстрації права власності ОСОБА_1 , запис про право власності № 48327238, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1998273351101.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 31 березня 2025 року позовну заяву ОСББ «Граф» до ОСОБА_1 , ТОВ «Ханбер» про скасування рішення державного реєстратора та витребування майна із чужого незаконного володіння задоволено частково. Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСББ «ГРАФ» нежитлове приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 1998273351101.

Короткий зміст та доводи апеляційної скарги. 
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати оскаржуване рішення суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.
Апеляційна скарга вмотивована тим, що протоколом засідання правління ОСББ «Граф» від 10.08.2021 погодило ОСОБА_2 та Дубріцкасу Ернестасу демонтаж індивідуальних котлів, а ТОВ «Ханбер» зміну цільового призначення приміщення у звязку із встановленням того факту, що приміщення А7 за адресою: АДРЕСА_1 , використовувалось лише для опалення квартир АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 та не використовувалось для опалення місць загального користування. З наведеного також випливає, що подальша реалізація ТОВ «Ханбер» нежитлового приміщення загальною площею 25.7 кв.м. розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 не порушило право ОСББ «Граф». Твердження суду першої інстанції про відсутність оригіналів протоколу Правління ОСББ «Граф» від 10.08.2021 не відповідає дійсності, під час дослідження матеріалів справи представник відповідача надавав суду на огляд оригінал вказаного протоколу, проте суд залишив його поза своєю увагою.

Сповіщення сторін та заяви у справі.
Про судове засідання, призначене на 26 листопада 2025 року, сторони були належним чином сповіщені про дату, час та місце слухання справи, однак у судове засідання не з`явились.
26 листопада 2025 року від адвоката Борогана В.В., який діє в інтересах ОСББ «Граф», надійшла заява про розгляд справи за його відсутності.
26 листопада 2025 року від адвоката Кротов І.О., який діє в інтересах ОСОБА_1 , надійшла заява про відкладення розгляду справи, яка вмотивована тим, що у зв`язку із зайнятістю в іншому судовому засіданні у Приморському районному суді м. Одеси о 12:30 год 26 листопада 2025 року, та у зв`язку із тим, що судове засідання не розпочалось вчасно.
Розглянувши вказану заяву про відкладення розгляду справи, апеляційний суд дійшов висновку про відмову у її задоволенні з огляду на таке.
Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі №361/8331/18.
Колегія суддів звертає увагу, що у межах апеляційного провадження не приймалось рішення про виклик осіб, які беруть участь у справі, для надання пояснень у справі, і такої необхідності колегія суддів не вбачає, тому підстав для розгляду справи з обов`язковою участю сторін суд апеляційної інстанції не знаходить.
Додатково апеляційний суд зауважує, що адвокатом Кротовим І.О. не надано жодного належного та допустимого доказу про судове засідання у Приморському районному суді м. Одеси 26 листопада 2025 року о 12:30 год та представництва там сторін.
Таким чином, поважність причин відкладення судом апеляційної інстанції не встановлена, заявники реалізували своє право на викладення відповідних аргументів та, зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції (стаття 367 ЦПК України), судова колегія дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності сторони у справі.
Згідно із ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Відповідно до ч. 7 ст. 268 ЦПК України рішення суду (повне або скорочене) підписується всім складом суду у день його складення і додається до справи.
Також колегія суддів зазначає, що з врахуванням тривалої недостатньої кількості суддів в Одеському апеляційному суді (з 2013 року кількість суддів в цивільній палаті зменшилася з 48 до 13, які фактично здійснюють судочинство), щодо яких здійснюється автоматизований розподіл справ (без урахування суддів, які хворіють, перебувають у відрядженні, знаходяться у відпустці), що створює надмірне навантаження та виключає можливість виготовлення повного судового рішення у строки, передбачені національним законодавством, а також застосування стабілізаційних графіків відключення світла, судом апеляційної інстанції було здійснено виготовлення повного тексту судового рішення 24 грудня 2025 року.

2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція апеляційного суду
Заслухавши доповідача, розглянувши матеріали справи і доводи, викладені в апеляційній скарзі, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню за таких підстав.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до припису ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Згідно із ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом першої інстанції правильно встановлено, що 28 грудня 2018 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту, а саме, Будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими приміщенням за адресою: АДРЕСА_4 , що підтверджується копією сертифікату від 28.12.2018 року серії ОД №162183622574 (т.1, а.с.8).
Зі змісту копії довідки ТОВ «ХАНБЕР» від 11.12.2019 вбачається, що ТОВ «ХАНБЕР» було збудовано та введено в експлуатацію в порядку, встановленому чинним законодавством багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . У довідці також зазначено, що під час будівництва вказаного житлового будинку ТОВ «ХАНБЕР» було збудовано за власний рахунок без залучення коштів інвесторів – юридичних або фізичних осіб котельню №А7, загальною площею 25,7 кв.м. (т.1, а.с.10).
Згідно з копії технічного паспорту від 11.12.2019 року, що виготовлений ТОВ «АРХЕКСПЕРТБУД», приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 за своїм призначенням є приміщенням котельні, яке розташовано на першому поверсі (т.1, а.с.11).
20 грудня 2019 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк Оленою Петрівною на підставі технічного паспорту від 11.12.2019 року, що виготовлений ТОВ «АРХЕКСПЕРТБУД» та довідки ТОВ «ХАНБЕР» від 11.12.2019 року було зареєстровано право власності на приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24.12.2019 року №194812234 (т.1, а.с.14).
09 липня 2021 року ОСОБА_3 звернувся до ОСББ «ГРАФ» та ТОВ «ХАНБЕР» із заявою, у якій просив надати дозвіл на демонтаж індивідуального котла з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 (т.1, а.с.130).
Також, 09 липня 2021 року ОСОБА_2 звернулася до ОСББ «ГРАФ» із заявою, у якій просила надати дозвіл на демонтаж індивідуального котла з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 (т.1, а.с.131).
12 липня 2021 року ТОВ «ХАНБЕР» звернулося до ОСББ «ГРАФ» із заявою, у якій просило надати дозвіл на демонтаж індивідуальних котлів з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 та подальшої зміни цільового призначення приміщення з «котельня» на «нежитлове приміщення» (т.1, а.с.132).
Протоколом засідання ОСББ «ГРАФ» від 10.08.2021 року, у якому взяли участь голова правління – Мумжу Олександр Вікторович, члени правління – Макєєнко Валентин Валерійович та Голиця Валерій Віталійович, директор ТОВ «ХАНБЕР» - Чернохатій Д.А., прийнято рішення надати дозвіл ОСОБА_2 та Дубріцкас Ернестасу дозвіл на демонтаж індивідуальних котлів з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 , а також, рішення про зміну цільового призначення приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 з «котельні» на «нежитлове приміщення» (т.1, а.с.133).
03 листопада 2022 року між ТОВ «ХАНБЕР» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу №1378, за яким ТОВ «ХАНБЕР» передало у власність, а ОСОБА_1 прийняла у власність приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 (т.1, а.с.160).
03 листопада 2022 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Медведенко Галиною Валеріївною на підставі договору купівлі-продажу від 03.11.2022 року №1378 за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 16.08.2023 року №343136767 (т.1, а.с.25).
Зі змісту копії витягу з протоколу засідання Правління ОСББ «ГРАФ» від 23.08.2024 вбачається, що оригінал протоколу правління ОСББ «ГРАФ» від 10.08.2021, яким надано дозвіл на демонтаж індивідуальних котлів з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 , а також, дозвіл на зміну цільового призначення приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 з «котельні» на «нежитлове приміщення» - відсутній. Також, зазначено, що приміщення котельні А7 у будинку АДРЕСА_1 є допоміжним спільним майном усіх співвласників Будинку, яке забезпечує теплом офісні приміщення, які розташовані на першому поверсі, а також весь перший поверх.
Згідно з копії додатку до експертного звіту від 02.04.2018 №3-369-17-ЕП/КО щодо розгляду проектної документації за корегуванням проекту «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими громадськими приміщенням (корегуванням) за адресою: АДРЕСА_4 » вбачається, що джерелом теплопостачання житлового будинку є індивідуальні газові котли, а для громадських та офісних приміщень, дворівневого паркінгу є вбудована котельня згідно з ТУ Управління по експлуатації газового господарства м Одеси ПАТ «ОДЕСАГАЗ» від 11.10.2016 року №1088. У додатку вказано, що вбудована котельня обладнується двома газовими вононагрівними котлами. Вбудована котельня розташовується на відмітці +0,000 в осябз 3-4/В-Д. Вбудована котельня передбачена для системи опалення громадських приміщень (приміщень для роботи з дітьми, ОСМД), офісних приміщень, дворівневого паркінгу та теплопостачання повітрянагрвачів припливних систем.
Також, відповідно до копії Статуту ОСББ «ГРАФ», вирішення питання про використання спільного майна віднесено до виключної компетенції загальних зборів ОСББ» (т.1, а.с.16).
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За змістом статей 316, 317 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно з частинами першою, другою, п`ятою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Статтею 386 ЦК України передбачено, що держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Право власності особи може бути захищено лише у випадку його існування та у разі його порушення, оспорювання чи невизнання.
Згідно з положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Зазначена норма матеріального права визначає право власника, у тому числі житлового приміщення або будинку, вимагати усунення будь-яких порушень свого права від будь-яких осіб у спосіб, який власник вважає прийнятним та ефективним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Згідно з частинами першою-другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Наведеним вище законодавством унормовано, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками (у даному випадку - в особі відповідача-2) будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.
Верховний Суд у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 січня 2020 року у справі № 461/4181/18 (провадження № 61-15919св19) зазначив, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
У відзиві на позовну заяву представник ОСОБА_1 вказав, що відповідно до довідки ТОВ «ХАНБЕР» від 11.12.2019 вбачається, що під час будівництва вказаного житлового будинку ТОВ «ХАНБЕР» було збудовано за власний рахунок без залучення коштів інвесторів – юридичних або фізичних осіб нежитлове приміщення №А7, загальною площею 25,7 кв.м..
Проте, зі змісту копії довідки ТОВ «ХАНБЕР» від 11.12.2019 вбачається, що під час будівництва вказаного житлового будинку ТОВ «ХАНБЕР» за власний рахунок без залучення коштів інвесторів – юридичних або фізичних осіб було збудовано саме котельню №А7, загальною площею 25,7 кв.м.
Суд першої інстанції правильно звернув увагу на те, що відповідачами не надано будь-яких доказів на підтвердження того, що котельня №А7, загальною площею 25,7 кв.м. була збудована саме за кошти ТОВ «ХАНБЕР» без залучення коштів інвесторів (наприклад, копії платіжних доручень та інструкцій, виписки по рахунку тощо).
Також, згідно з копії технічного паспорту від 11.12.2019, що виготовлений ТОВ «АРХЕКСПЕРТБУД», приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 за своїм призначенням є приміщенням котельні, яке розташовано на першому поверсі.
Зазначене свідчить про те, що нежитлове приміщення-котельня №А7 з самого початку самого початку будувалася як котельня.
Згідно з копії висновку експерта судової будівельно-технічної експертизи для подання до Приморського районного суду м. Одеси по справі №522/16296/23 від 27 серпня 2024 року, станом на дату проведення обстеження, в приміщенні №А7 у будинку АДРЕСА_1 індивідуальні котли демонтовані, а дане приміщення не використовується для забезпечення експлуатації будинку та побутового обладнання його мешканців і не відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку.
Зі змісту додатків до висновку вбачається, що хоча у ньому відбувся демонтаж котлів, у ньому залишилося інше обладнання.
У підготовчому засіданні, що призначене на 04 липня 2024 року, що відбулося поза межами приміщення суду було здійснено огляд спірного об`єкта нерухомого майна та встановлено, що хоча і у ньому були відсутні котли, проте було присутнє інше обладнання.
Також, у підготовчому засіданні, призначеному у суді першої інстанції на 13 лютого 2025 року було допитано експерта – ОСОБА_4 , який пояснив, що у разі, якщо відновити демонтовані котли, приміщення буде вважатися допоміжним. Також пояснив, що хоча котли дійсно були демонтовані, інше обладнання котельні на момент проведення огляду демонтовано не було та залишалося у приміщенні.
Відповідно до статті 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.
У постанові Верховного Суду від 29 вересня 2021 року у справі №760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі №922/1406/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі №904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі №906/1169/17).
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)».
Оскільки, нежитлове приміщення – котельня А7 у будинку АДРЕСА_1 з самого початку будувалося як допоміжне, та у ньому наявне обладнання характерне для котельні (окрім котлів), суд першої інстанції правильно вважав, що відповідачами не спростовано презумпцію того, що дане нежитлове приміщення належить до допоміжних приміщень житлового будинку АДРЕСА_1 .
У відзиві на позовну заяву, ТОВ «ХАНБЕР» посилається на те, що оскільки протоколом правління ОСББ «ГРАФ» було погоджено зміну цільового призначення приміщення, подальша реалізація ТОВ «ХАНБЕР» нежитлового приміщення ОСОБА_1 не порушила права ОСББ «ГРАФ.
Як вже було встановлено судом 09 липня 2021 року ОСОБА_3 звернувся до ОСББ «ГРАФ» та ТОВ «ХАНБЕР» із заявою, у якій просив надати дозвіл на демонтаж індивідуального котла з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 (т.1, а.с.130).
Також, 09 липня 2021 року ОСОБА_2 звернулася до ОСББ «ГРАФ» із заявою, у якій просила надати дозвіл на демонтаж індивідуального котла з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 (т.1, а.с.131).
12 липня 2021 року ТОВ «ХАНБЕР» звернулося до ОСББ «ГРАФ» із заявою, у якій просило надати дозвіл на демонтаж індивідуальних котлів з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 та подальшої зміни цільового призначення приміщення з «котельня» на «нежитлове приміщення» (т.1, а.с.132).
Протоколом засідання ОСББ «ГРАФ» від 10.08.2021, у якому взяли участь голова правління – Мумжу Олександр Вікторович, члени правління – Макєєнко Валентин Валерійович та Голиця Валерій Віталійович, директор ТОВ «ХАНБЕР» - Чернохатій Д.А., прийнято рішення надати дозвіл ОСОБА_2 та Дубріцкас Ернестасу дозвіл на демонтаж індивідуальних котлів з приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 , а також, рішення про зміну цільового призначення приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 з «котельні» на «нежитлове приміщення» (т.1, а.с.133).
У ч.1 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» вказано, що органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання.
Зазначена стаття також визначає повноваження загальних зборів ОСББ та повноваження зборів правління ОСББ.
У частині 9 ст.10 Закону казано, що до виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься питання про використання спільного майна.
Зазначене свідчить про те, що вирішення питання про зміну цільового призначення спільного майна, в тому числі допоміжного приміщення №А7 у будинку АДРЕСА_1 належить виключно до повноважень загальних зборів ОСББ, але аж ніяк не до повноважень зборів правління ОСББ.
За таких обставин, посилання ТОВ «ХАНБЕР» у відзиві на те, що факт погодження протоколом правління ОСББ «ГРАФ» зміни цільового призначення приміщення свідчить про те, що реалізація ТОВ «ХАНБЕР» нежитлового приміщення ОСОБА_1 не порушила права ОСББ «ГРАФ» - не заслуговує на увагу.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц). Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)).
Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).
За загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20), від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), та багатьох інших.
Пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19), від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).
Тому, беручи до уваги факт того, що спірне нежитлове приміщення з самого початку будувалося як допоміжне та у ньому у такому приміщенні розташовувалось обладнання характерне для котельні (окрім котлів, які було демонтовано), враховуючи те, що відповідачами не надано будь-яких доказів, які б спростовували презумпцію того, що дане нежитлове приміщення належить до допоміжних приміщень та те, що пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно не є необхідним для ефективного відновлення його права з огляду на те, що рішення про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для реєстрації за позивачем права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову та витребування спірного об`єкта нерухомого майна із чужого незаконного володіння.
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Скаржник не довела обставини, на які посилалась як на підставу своєї апеляційної скарги, жодного належного та допустимого доказу на спростування висновків суду першої інстанції не надала.
Щодо доводів апеляційної скарги, то колегія суддів зазначає таке.
У постанові Верховного Суду від 29 вересня 2021 року у справі №760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».
З матеріалів справи вбачається, що спірне приміщення за своїми початковими технічними та юридичними характеристика є котельною, сам по собі демонтаж котлів не змінює початкове технічне призначення приміщення як допоміжного.
Також колегія суддів звертає увагу, що відповідно до статті 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.
Апеляційний суд зазначає, що котельна є спільним майном багатоквартирного будинку як допоміжне приміщення, а тому право на розпорядження даним об`єктом нерухомості належить до компетенції загальних зборів ОСББ.
Водночас протокол засідання ОСББ «ГРАФ» від 10.08.2021 є протоколом засідання правління, яке згідно із законодавством не уповноважене розпоряджатись спірним майном та передавати його у власність іншим особам.
Наведені в апеляційній скарзі інші доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.
Одночасно апеляційний суд зазначає, що доводи апеляційної скарги щодо порушення судом норм матеріального та процесуального права зводяться до незгоди з висновками суду, особистого тлумачення норм матеріального і процесуального права та не впливають на фактичні обставини справи, які встановлені судом відповідно до законодавства та на законність судового рішення.
Крім того судова колегія вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року. Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Справа розглянута по суті правильно, законних підстав для скасування чи зміни рішення суду першої інстанції немає.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду залишити без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд,

УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 31 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду набирає законної сили з моменту її ухвалення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 24 грудня 2025 року.

Головуючий Р.Д. Громік

Судді: М.М. Драгомерецький

О.С. Комлева