ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 грудня 2025 року
м. Київ
справа № 727/9256/23
провадження № 61-11335св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Тітова М. Ю. (суддя-доповідач), Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»,
відповідачі: Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 ,
провівши в порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» на постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 липня 2024 року в складі колегії суддів: Литвинюк І. М., Височанської Н. К., Половінкіної Н. Ю.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» (далі - ТОВ «Гіпербуд») звернулося до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (далі - ОК «ЖБК «Проспект»), ОСОБА_2 , у якому просило визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 загальною площею 39,4 кв.м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 15 вересня 2022 року між ОК ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макєєвою Н. В., та зареєстрований в реєстрі за № 5384.
Позовні вимоги мотивовані тим, що ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року є орендарем земельної ділянки на АДРЕСА_1 .
29 серпня 2012 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видала товариству дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво на цій земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом.
ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру та згідно зі звітом Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на нього станом на 30 вересня 2016 року склала 47 663 752,69 грн. 
ТОВ «Гіпербуд» право на будівництво об`єкта нікому не передавало та про такі зміни органами державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляло.
Разом з тим 15 вересня 2022 року між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_1 набув у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № НОМЕР_1 на АДРЕСА_1 .
Вказаний договір купівлі-продажу не відповідає вимогам статей 203, 658 ЦК України. 
ОК «ЖБК «Проспект» набув статус замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, у тому числі на спірне нежитлове приміщення, у незаконний спосіб, на підставі рішення міської ради та сертифіката готовності на закінчений будівництвом об`єкт, які скасовані судовими рішеннями, що набрали законної сили.
Внаслідок укладення оспорюваного договору купівлі-продажу порушено права ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, оскільки позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Шевченківського районного суду міста Чернівців від 26 квітня 2024 року в позові відмовлено.
Відмовляючи в позові, суд першої інстанції виходив з того, що позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав та інтересів, яким за обставинами цієї справи має бути віндикаційний позов.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Чернівецького апеляційного суду від 16 липня 2024 року рішення Шевченківського районного суду міста Чернівців від 26 квітня 2024 року скасовано й ухвалено нове рішення про задоволення позову.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (офісного приміщення) № НОМЕР_1 загальною площею 39,4 кв.м на АДРЕСА_1 , укладений 15 вересня 2022 року між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В., зареєстрований в реєстрі за № 5384.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що оспорюваний договір укладений з порушенням вимог статей 203, 658 ЦК України, оскільки ОК «ЖКБ «Проспект» незаконно набув статусу замовника будівництва, використовуючи який оформив право власності на торговий комплекс.
Внаслідок укладення цього договору порушено права ТОВ «Гіпербут» як замовника будівництва на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно, тому наявні підстави для визнання договору недійсним.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У серпні 2024 року ОК «ЖБК «Проспект» подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 липня 2024 року й залишити в силі рішення Шевченківського районного суду міста Чернівців від 26 квітня 2024 року.
Як на підставу касаційного оскарження посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд не врахуваввисновки, викладені в постановах Верховного Суду від 11 вересня 2018 року в справі № 909/968/16, від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17, від 26 січня 2021 року в справі № 522/1528/15, від 10 березня 2021 року в справі № 607/11746/17, від 29 серпня 2023 року в справі № 910/5958/20; підстави, передбачені частиною третьою статті 411 ЦПК України.
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.
ТОВ «Гіпербуд» не є стороною оспорюваного договору купівлі-продажу. Вказує на порушення його права на введення об`єкта будівництва в експлуатацію, однак не зазначає, у чому саме є труднощі у введенні його в експлуатацію.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 09 вересня 2024 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
25 вересня 2024 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
ТОВ «Гіпербуд» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду без змін.
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судами
04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди земельної ділянки № 7800, за умовами Чернівецька міська рада надала ТОВ «Гіпербуд» в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,3000 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться на АДРЕСА_1 . Договір укладено строком на 10 років до 04 травня 2022 року.
29 березня 2012 року межі зазначеної земельної ділянки встановлено в натурі.
29 серпня 2012 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видала ТОВ «Гіпербуд» дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга: будівництво торгового центру).
Згідно зі звітом приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкта на АДРЕСА_1 складає 47 663 752,69 грн.
05 січня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради відмовила ТОВ «Гіпербуд» у видачі сертифіката № ЧВ 170170050382 у зв`язку з тим, що в акті готовності об`єкта до експлуатації від 14 листопада 2016 року наведено недостовірні відомості в пункті 13 про документ, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року в справі № 926/4124/16, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04 квітня 2017 року та постановою Вищого господарського суду України від 23 серпня 2017 року, визнано недійсним та скасовано рішення Чернівецької міської ради 10 сесії VII скликання від 28 липня 2016 року № 317 «Про припинення договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд»; визнано недійсним договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року № 10303, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК «Проспект».
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року в справі № 926/1574/18, зокрема, визнано незаконним та скасовано сертифікат серії НОМЕР_2, виданий 22 лютого 2017 року. Постановою Верховного Суду від 07 липня 2021 року постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року в цій частині залишено без змін.
Судові рішення мотивовані тим, що рішення Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року №317 прийняте за відсутності передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі» підстав для припинення договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 та з порушенням приписів частини другої статті 20, статті 123, частини першої статті 124, статті 186 Земельного кодексу України та статті 50 Закону України «Про землеустрій», оскільки зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки з подальшою її передачею в оренду новому користувачу відбулася за відсутності проекту землеустрою.
15 вересня 2022 року ОК ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 загальною площею 39,4 кв.м на АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макєєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 5384.
Відповідно до умов пункту 2 договору, відчужуване приміщення належить ОК ЖБК «Проспект» на підставі сертифіката № НОМЕР_2, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року, технічного паспорту, виданого Чернівецьким міським комунальним бюро технічної інвентаризації 25 лютого 2017 року, довідки № 194, виданої Науково-виробничим товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-земельне бюро» 09 березня 2017 року, витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого Комунальним підприємством «Бюро реєстрації нерухомості та бізнесу» 25 лютого 2017 року № 81259676.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно зі статтею 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Недійсність правочину визначається статтями 203, 215 ЦК України.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, третьої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).
Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (стаття 658 ЦК України).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (частина четверта статті 82 ЦПК України).
За встановленими в справі обставинами, замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом на АДРЕСА_1 є ТОВ «Гіпербуд», якому 04 травня 2012 року була передана в оренду земельна ділянка за цією адресою, а 29 серпня 2012 року був наданий дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ 11412152339. Цей дозвіл не скасований, недійсним не визнаний та є чинним.
Судовими рішеннями в інших справах, що набрали законної сили, встановлено, що 28 липня 2016 року Чернівецька міська рада з порушенням вимог закону припинила договір оренди землі від 04 травня 2012 року, укладений з ТОВ «Гіпербуд», та 24 жовтня 2016 року незаконно передала земельну ділянку в оренду ОК ЖБК «Проспект», який не міг стати замовником будівництва торгового центу та відповідно не мав права здати цей об`єкт будівництва в експлуатацію і оформити право власності на нього.
Таким чином, установивши, що ОК «ЖКБ «Проспект» незаконно зареєстрував за собою право власності на спірне нежитлове приміщення, суд апеляційної інстанції обґрунтовано вважав, що оспорюваний договір купівлі-продажу укладений з порушенням вимог статей 203, 658 ЦК України, у зв`язку з чим дійшов до правильного висновку про визнання його недійсним, оскільки внаслідок укладення цього договору порушено права позивача, як замовника будівництва, на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене нерухоме майно.
Такі висновки узгоджуються з висновками, зробленими Верховним Судом, зокрема в постановах від 25 липня 2019 року в справі № 727/7137/17, від 23 липня 2024 року в справі № 727/11510/23, та не суперечать висновкам, зробленим Верховним Судом у наведених у касаційній скарзі постановах.
Доводи касаційної скарги про те, що належним способом захисту в спірних правовідносинах є вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння, за обставин цієї справи є необґрунтованими, оскільки оспорювати правочин має право особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її власність (володіння). Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої законні права.
Інші аргументи касаційної скарги не дають підстав для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції. 
Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.
Висновки за результатом розгляду касаційної скарги
Згідно з частиною третьою статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Переглянувши судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для його скасування.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду без змін.
Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат. 
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» залишити без задоволення.
Постанову Чернівецького апеляційного суду від 16 липня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: М. Ю. Тітов
А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко