КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

апеляційне провадження №22-ц/824/16287/2025
справа №761/24405/25

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2025 року м.Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Поліщук Н.В.
суддів Желепи О.В., Соколової В.В.
за участю секретаря судового засідання Крисіної В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою адвокатом Нескороженим Володимиром Івановичем, на ухвалу Шевченківського районного суду міста Києва від 10 вересня 2025 року, постановлену під головуванням судді Юзькової О.Л.,
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Файненс Компані» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Міністерства юстиції України, третя особа: ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору, скасування наказу, скасування рішень про державну реєстрацію, -

встановив:
1. Короткий виклад обставин справи.
У червні 2025 року року ТОВ "Файненс Компані" звернулось до суду із позовом про визнання недійсним договору, скасування наказу, скасування рішень про державну реєстрацію.
03 вересня 2025 року ТОВ «Файненс Компані» подано клопотання про призначення оціночно-будівельної експертизи.
Клопотання мотивовано тим, що позивач не визнає ОСОБА_1 добросовісним набувачем спірного майна.
Вказує, що Договором купівлі-продажу спірної чотирикімнатної квартир нерухомість оцінено в 5 336 000,00 грн, що еквівалентно 145 917,54 доларів США. Проте із інформації, розміщеної на сайті DIM.RIA, убачається, що середня вартість аналогічного об`єкту нерухомості у жовтні 2023 року становить 237 467 доларів США.
Уважає, що погоджена ОСОБА_2 та ОСОБА_1 вартість квартири у договорі купівлі-продажу від 24 серпня 2023 року є очевидно заниженою та не відповідає існуючим на момент укладення договору ринковим цінам.
Уважає, що для повного, всебічного розгляду справи та установлення природи оспорюваного правочину як фраудаторного існує необхідність з`ясування, чи дійсно квартиру відчужено за ринковою ціною.
Просить суд призначити у справі оціночно-будівельну експертизу. Проведення експертизи доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, на вирішення експертизи поставити наступне питання:
- Яка ринкова вартість об`єкта нерухомого майна - чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1725705280000 станом на 24.08.2023?
Просить зобов`язати ОСОБА_1 забезпечити безперешкодний доступ експерта до чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1725705280000, а також належні умови роботи.
Просить зобов`язати ОСОБА_1 надати до матеріалів справи №761/24405/25 належним чином засвідчену копію технічного паспорта чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1725705280000, протягом 10 днів з дня вирішення даного клопотання.
2. Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції.
Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 10 вересня 2025 року клопотання позивача про призначення оціночно-будівельної експертизи задоволено.
Призначено у справі за позовом судову оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої поставлено питання:
Яка ринкова вартість об`єкта нерухомого майна - чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 1725705280000 станом на 24.08.2023?
Проведення експертизи доручено фахівцям Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (03057, м. Київ, вул. Бродських Сім`ї,6).
В розпорядження експертів надано матеріали справи №761/24405/25.
Експертів попереджено про кримінальну відповідальність за статтями 384-385 КК України.
Оплату проведення експертизи покладено на позивача.
Провадження у справі на час проведення експертного дослідження зупинено.
Призначивши у справі проведення експертизи, суд першої інстанції із посиланням на постанову Верховного Суду від 05 лютого 2025 року у справі №757/52379/21-ц вказав, що встановлення ринкової вартості спірного нерухомого майна, яке було відчужено за оплатним правочином є суттєвою обставиною, яка має бути встановлена з огляду на предмет спору, та з урахуванням того, що учасники процесу не володіють спеціальними знаннями в сфері іншій ніж право, існують підстави для задоволення клопотання про призначення судової оціночно-будівельної експертизи. 
3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.
Не погодившись з постановленою ухвалою, адвокатом Нескороженим В.І., який діє в інтересах ОСОБА_1 , подано апеляційну скаргу.
В обґрунтування апеляційної скарги посилається на незаконність та необґрунтованість постановленої ухвали.
Вказує, що договором купівлі-продажу від 24 серпня 2023 року погоджено вартість спірного об`єкту нерухомості у розмірі 5 336 000,00 грн, яку в обов`язковому порядку визначено на підставі звіту про оцінку майна №VV230922-001 від 22 серпня 2023 року, який подавався нотаріусу перед укладенням договору. 
Зазначає про відсутність підстав для призначення експертизи відповідно до частини 1 статті 103 ЦПК України, оскільки наявні документи, якими підтверджено вартість майна.
Вказує, що позивач міг самостійно замовити проведення експертизи та надати суду відповідний висновок експерта.
Мотивуючи наведеним, просить суд ухвалу Шевченківського районного суду міста Києва від 10 вересня 2025 року скасувати, відмовити у задоволенні клопотання про призначення експертизи. 
4. Доводи особи, яка подала відзив на апеляційну скаргу.
09 листопада 2025 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив адвоката Жовнерука А.М., який діє в інтересах ТОВ Файненс Компані", на апеляційну скаргу.
В обґрунтування відзиву вказує на необґрунтованість апеляційної скарги.
Зазначає, що звіт про оцінку майна №VV230922-001 від 22 серпня 2023 року, на який посилається представник Чичикало Н.В., не подано до суду у встановленому законом порядку, а саме разом із поданим відзивом на позовну заяву. Вказаний звіт також був відсутній на момент постановлення оскаржуваної ухвали, незважаючи на те, що позивачем одночасно із клопотанням про призначення експертизи примірник заяви надіслано учасникам справи.
Наведеним заперечує проти прийняття судом апеляційної інстанції до уваги звіту про оцінку майна №VV230922-001 від 22 серпня 2023 року, поданого разом із апеляційною скаргою. 
Критично ставиться до поданого звіту та уважає, що наявність звіту про оцінку майна не спростовує доводів клопотання про призначення експертизи.
Стверджує, що обставини, які будуть установленні під час проведення експертизи, входять до предмета доказування, і підлягають встановленню. 
Мотивуючи наведеним, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржувану ухвалу - без змін.
5. Позиція учасників справи.
В судовому засіданні представник ТОВ «Файненс Компані» ? адвокат Жовнерук А.М. заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив суд залишити оскаржувану ухвалу без змін. 
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись судом належним чином.
Відповідно до статті 372 ЦПК України суд ухвалив розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явились в судове засідання.
6. Позиція суду апеляційної інстанції.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ТОВ «Файненс Компані» ? адвоката Жовнерука А.М., розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого по справі судового рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
7. Фактичні обставини справи, установлені судом.
Установлено, що позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним договору, скасування наказу, скасування рішень про державну реєстрацію, у якому просить суд:
- визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири від 24 серпня 2023 року, що укладений ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Вікторією Юріївною, зареєстрований в реєстрі за № 741;
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 24 серпня 2023 року № 69009153, що прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Вікторією Юріївною та припинити державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна: чотирьохкімнатна квартира АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 1725705280000;
- визнати протиправним та скасувати наказ Міністерства юстиції України від 03 червня 2025 року № 1564/5, що прийнятий на підставі висновку центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 20 травня 2025 року за результатом розгляду скарги ОСОБА_1 від 16 квітня 2025 року, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 24 квітня 2025 року за № СК-1500-25;
- визнати протиправним та скасувати рішення про скасування від 04 червня 2025 року № 79256735, що прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Чекригіним Олександром Валерійовичем.
Позивач вказує, що є кредитором за Кредитним договором № 622 від 23 квітня 2008 року та іпотекодержателем за Іпотечним договором № 622/ІП-1 від 23 квітня 2008 року на підставі Договору № 1 про відступлення прав вимоги від 07 березня 2019 року, укладеного між ПАТ «Омега Банк» та ТОВ «Файненс Компані».
Відповідно до умов Іпотечного договору № 622/ІП-1 від 23 квітня 2008 року ОСОБА_2 на забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором № 622 від 23 квітня 2008 року передала в іпотеку об`єкт нерухомого майна чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
Позивач зазначає, що 05 травня 2008 року у Державному реєстрі іпотек зареєстровано запис № 7126344 про іпотеку на підставі зазначеного договору. Однак у подальшому внаслідок неправомірних дій ОСОБА_2 та інших осіб право іпотеки було припинено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
24 серпня 2023 року між ОСОБА_2 (продавець) і ОСОБА_1 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 .
На підставі даного правочину до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24 серпня 2023 року №69009153.
Договором від 24 серпня 2023 року відчужено спірну квартиру, яка є предметом іпотеки на підставі Іпотечного договору № 622/ІП-1 від 23.04.2008, від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 без згоди іпотекодержателя - ТОВ «Файненс Компані», що здійснено, на твердження позивача, з метою невиконання рішення суду та зобов`язань за кредитним договором.
03 вересня 2025 року позивачем подано клопотання про призначення експертизи, яке надіслано адвокату Нескороженому В.І. до його електронного кабінету (том 1 а.с.177-185).
З даних договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладеного між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 , (покупець), убачається, що продаж вказаної квартири здійснено за 5 336 000,00 грн (пункт 3 договору). Оціночна вартість відчужуваної квартири згідно Звіту про оцінку майна №VV230922-001 від 22 серпня 2023 року, що виконаний суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 станом на 22 серпня 2023 року становить 5 336 000,00 грн (пункт 7 договору). 10 вересня 2025 постановлено оскаржувану ухвалу.
Станом на дату постановлення оскаржуваної ухвали (10 вересня 2025 року) від ОСОБА_5 та / або її представника - адвоката Нескороженого В.І. заперечень щодо заявленого позивачем клопотання не надходило.
8. Мотиви, якими керується колегія суддів апеляційного суду, та застосовані норми права.
Згідно із положенням частини 3 статті 13 ЦПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд установлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показами свідків.
Судова експертиза ? це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду (стаття 1 Закону України «Про судову експертизу»).
Статтею 103 ЦПК України визначено наступне:
1. Суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:
1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;
2) сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності.
2. У разі необхідності суд може призначити декілька експертиз, додаткову чи повторну експертизу.
3. При призначенні експертизи судом експерт або експертна установа обирається сторонами за взаємною згодою, а якщо такої згоди не досягнуто у встановлений судом строк, експерта чи експертну установу визначає суд. Суд з урахуванням обставин справи має право визначити експерта чи експертну установу самостійно. У разі необхідності може бути призначено декілька експертів для підготовки одного висновку (комісійна або комплексна експертиза).
4. Питання, з яких має бути проведена експертиза, що призначається судом, визначаються судом.
5. Учасники справи мають право запропонувати суду питання, роз`яснення яких, на їхню думку, потребує висновку експерта. У разі відхилення або зміни питань, запропонованих учасниками справи, суд зобов`язаний мотивувати таке відхилення або зміну.
6. Питання, які ставляться експерту, і його висновок щодо них не можуть виходити за межі спеціальних знань експерта.
7. Призначений судом експерт невідкладно повинен повідомити суд про неможливість проведення ним експертизи через відсутність у нього необхідних знань або без залучення інших експертів.
Частиною 1 статті 104 ЦПК України визначено, що про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.
Необхідність у призначенні експертизи має бути обумовлена обставинами, викладеними у позовній заяві, запереченнях інших учасників справи чи поданими доказами з метою отримання докладного опису проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, що можуть бути використані для вирішення спору.
Частиною 2 статті 102 ЦПК України, встановлено, що предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права.
Відхиляючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів зазначає про таке.
Системне тлумачення положень статті 103, частини 1 статті 106 ЦПК України дає підстави дійти висновку, що суд призначає експертизу, якщо без проведення експертизи неможливо з`ясувати обставини, які мають значення у справі, і сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності.
Ненадання стороною відповідних висновків експертів із питань, щодо яких вона просить призначити експертизу і які потребують спеціальних знань, не може бути підставою відмови у призначенні експертизи. Крім того, відповідно до частини 1 статті 106 ЦПК України надання учасником справи суду висновку експерта є його правом, а не обов`язком.
При цьому, само по собі подання Звіту про оцінку майна не є підставою для відмови у призначенні відповідної судової експертизи, оскільки Звіт про оцінку майна як письмовий доказ, так і висновок експертизи оцінюються судом разом з іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 ЦПК України.
Ураховуючи підстави та предмет позову, суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про доцільність призначення судової оціночно-будівельної експертизи, ураховуючи, що учасники процесу не володіють спеціальними знаннями в сфері іншій ніж право.
Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та на їх правильність не впливають.
Порушень норм процесуального права, які давали б підстави для скасування судового рішення, колегією суддів не установлено.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись статтями 259, 268, 367, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , подану адвокатом Нескороженим Володимиром Івановичем, залишити без задоволення.

Ухвалу Шевченківського районного суду міста Києва від 10 вересня 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Повну постанову складено 23 грудня 2025 року.

Суддя-доповідач Н.В. Поліщук

Судді О.В. Желепа

В.В. Соколова