Справа № 202/1942/25
Провадження № 2/202/417/2026

РІШЕННЯ
Іменем України

09 січня 2026 року м. Дніпро
Індустріальний районний суд м. Дніпра у складі:
головуючого судді Дребот І.Я.,
за участі секретаря судового засідання Ворон Д.В.,
учасників справи:
представника відповідача Новицького Д.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Дніпра цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агропромислова фірма "Ставки" про розірвання договору найму (оренди) та стягнення заборгованості по орендній платі,

ВСТАНОВИВ:

У провадженні Індустріального районного суду м. Дніпра перебуває цивільна справа за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агропромислова фірма "Ставки" про розірвання договору найму (оренди) та стягнення заборгованості по орендній платі.
В обгрунтування зазначено, що Позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 1413300000:06:000:0966 площею 4,3600 гп з цільовим призначенням доля ведення товарного сільськогосподарського виробництва та власником земельної ділянки з кадастровим номером 1413300000:06:000:0181 площею 3,9926 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва які розташовані в межах території Краснолиманської міської ради Донецької області.
Вказані земельні ділянки були передані позивачем в оренду ТОВ "Агропромислова фірма "Ставки"
Щодо ділянки з кадастровим номером 1413300000:06:000:0966, із договору оренди землі від 02.01.2015 року з внесеними змінами додатковою угодою від 01.12.2017 року вбачається, що орендодавець передав орендарю в строкове платне користування, земельну ділянку площею 4,3600 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З п. 2 Додаткової угоди до Договору оренди землі, орендна плата по договору складає 7450,00 грн, тобто заборгованість за період з 2022 року по 2024 рік включно складає 22500,00 грн.
Щодо ділянки з кадастровим номером 1413300000:06:000:0181, із договору оренди землі від 02.01.2015 року з внесеними змінами додатковою угодою від 01.12.2017 року вбачається, що орендодавець передав орендарю в строкове платне користування, земельну ділянку площею 3,9926 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З п. 2 Додаткової угоди до Договору оренди землі, орендна плата по договору складає 7450,00 грн, тобто заборгованість за період з 2022 року по 2024 рік включно складає 22500,00 грн.
Зазначає, що відповідач не здійснює свої договірні зобов`язання та не виплатив позивачу орендну плату за землю з 2022 по 2024 рік включно, а тому змушена звернутись до суду за захистом своїх прав.
Ухвалою судді Індустріального районного суду м. Дніпра від 26.02.2025 року дану позовну заяву було залишено без руху та надано позивачу строк на усунення недоліків.
06.03.2025 року позивачем було усунуті недоліки та ухвалою судді Індустріального районного суду м. Дніпра від 10.03.2025 року відкрито провадження у справі та призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.
Позивач та її представник у судове засідання не з`явились, були повідомлені належним чином, у позовній заяві просили розглянути дану справу у їх відсутність.
Представник відповідача у судовому засідання заперечував щодо задоволення позовних вимог, просив відмовити у їх задоволенні.
25.04.2025 року від представника відповідача через підсистему "Електронний суд" надійшов відзив у якому зазначив, що на території Донецької області включно з с. Ставки Лиманського району з червня по жовтень 2022 року перебувала в окупації та досі ведуться активні бойові дії. У зв`язку з об`єктивною неможливістю використання земельної ділянки, відповідач правомірно не сплачував орендну плату протягом відповідного періоду, а наведені у позовній заяві обставини не можуть бути підставою для дострокового розірвання договорів оренди, оскільки порушення істотних умов договору з боку відповідача не відбулись. У зв`язку з чим просить відмовити у задоволенні позовних вимог.
Позивач та її представник правом на подачу відповіді на відзив не скористалися.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, заслухавши учасників справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Судом встановлено, що відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 13.02.2025 року на підставі Державного акту на право власності серії ЯИ № 435732 від 01.09.2010 року та Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯМ № 469986 від 16.10.2012 року позивачу ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами 1413300000:06:000:0181 площею 3,9926 га та 1413300000:06:000:0966 площею 4,3600 га.
02.01.2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Агропромислова фірма "Ставки" було укладено договори оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами 1413300000:06:000:0181 площею 3,9926 га та 1413300000:06:000:0966 площею 4,3600 га. Також, укладання вказаних договорів підтверджується Актами прийому-передачі земельних ділянок, підписаних ОСОБА_2 , яка діє в інтересах малолітньої ОСОБА_1 та керівником ТОВ "Агропромислова фірма "Ставки" Нестеренком О.Л. 
Відповідно до Договорів оренди від 02.01.2015 року, строк дії укладених договорів 7 років, починаючи з дати реєстрації з можливістю пролонгації. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 3% нормативної грошової оцінки, орендна плата вноситься один раз на рік до 30-го числа останнього у звітному році місяця.
Додатковими угодами від 01.12.2017 року до Договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 1413300000:06:000:0181 площею 3,9926 га та 1413300000:06:000:0966 площею 4,3600 га, було викладено в новій редакції пункти договору, зокрема п. 9 розділу "Орендна плата", а саме орендна плата за домовленістю сторін вноситься Орендарем у наступних формах та розмірі:
- або у грошовій формі у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки, яка складає 7450,00 грн раз на рік, з яких відраховується податок з доходів фізичних осіб та інші обов`язкові платежі та збори;
- або у формі частки продукції одержаної із земельної ділянки або надання відробіткових послуг, з урахуванням податку з доходів фізичних осіб та інших обов`язкових платежів та зборів.
Також, продовжено строк договорів на 2 роки до 10.04.2024 року.
Окрім цього, з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 13.02.2025 року вбачається, що між сторонами були укладені додаткові угоди до договорів оренди від 20.01.2020 року, якими строк дії договорів продовжено до 10.04.2027 року з правом пролонгації.
Вирішуючи спір, суд виходить з такого.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» зазначено наступне.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
За змістом пункту (в) частини 1 статті 96 Земельного Кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату, що кореспондується з приписами статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до пункту (д) частини 1 статті 141 Земельного Кодексу підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно з частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
За змістом абзацу 5 частини 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.
Абзацом 7 частини 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.
Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Згідно частин 1, 2 статті 762 ЦК за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. У частині 5 цієї статті вказано, що плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Частиною 6 статті 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає.
Відповідач ТОВ "Агропромислова фірма "Ставки" на підтвердження того факту, що товариство, яке є орендарем/наймачем майна, протягом 2022 - 2024 року не могло користуватися орендованими у ОСОБА_1 нерухомим майном - земельними ділянками з кадастровими номерами 1413300000:06:000:0181 площею 3,9926 га та 1413300000:06:000:0966 площею 4,3600 га, через обставини, за які ТОВ "Агропромислова фірма "Ставки" не відповідає, надав наступні письмові докази:
- витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань від 11.05.2022 року № 22022050000000622, відповідно до якого орган досудового розслідування кваліфікую подію як порушення законів війни, фіксуючи обстріл рф території с. Ставки з 16.04.2022 року з пошкодженням майна Відповідача, який підтверджує воєнний характер руйнувань та статус товариства як потерпілого;
- постанова СБУ від 16.06.2022 року якою Відповідача визнано потерпілим від воєнних злочинів, вчинених збройною агресією рф, із встановленням причинно-наслідкового зв`язку між збройною агресією та неможливістю виконання договірних зобов`язань;
- протокол огляду від 04.11.2022 року який фіксує руйнування об`єктів території Відповідача (ангари, будівлі, техніка, поля) від обстрілів, з схемою та фотофіксацією;
- наказ Відповідача № 27/2 від 16.04.2022 року про зупинення експлуатації об`єкту через військові дії, знищення будівель та врожаю;
- акт огляду від 21.10.2022 року який описує руйнування від бойових дій, а саме пошкодження будівель, техніки, воронки від снарядів на полях;
- акт списання незавершеного виробництва від 30.11.2022 року який фіксує повне знищення посівів озимої пшениці та озимого ріпаку через бойові дії, з висновком про списання з балансу та відображенням у бухгалтерському обліку;
- звіт про площі та валові збори сільськогосподарських культур у 2022 році, який свідчить про відсутність сільськогосподарської діяльності через неможливість її проведення;
- лист Департаменту агропромислового розвитку Донецької ОДА від 31.01.2024 року № 143/0/151-24/03.02, яким надано завірені копії розпоряджень голови ОВА № 29/5-23 від 23.01.2023 та № 66/5-23 від 16.02.2023 про визнання воєнного стану як обставин непереборної сили для сільгоспвиробників Донецької області станом на 2022 рік;
- перелік територіальних громад, затверджений Наказом Мінреінтеграції № 75 від 25.04.2022 в редакції № 206 від 23.09.2022, який включає Лиманську міську територіальну громаду Краматорського району Донецької області як територію бойових дій та окупації, в тому числі с. Ставки як зони активних бойових дій;
- сертифікат Дніпропетровської ТПП № 1759 від 23.09.2024 року який засвідчує форс-мажорні обставини для Відповідача з 16.04.2022 року та які тривають станом на 23.09.2024 рік.
- сертифікат Дніпропетровської ТПП № 1200-25-0285 від 18.02.2025 року який засвідчує форс-мажорні обставини для Відповідача з 16.04.2022 року та які тривають станом на 18.02.2025 рік.
Як зазначалося вище, згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Таким чином судом встановлено, що з квітня 2022 року по теперішній час земельні ділянки розташовані на території активних бойових дій, Відповідач не може нею користуватися з обставин, за які він не відповідає, а тому в силу ч. 6 ст. 762 ЦК України відповідач звільнений від обов`язку сплати орендної плати за період з 16.04.2022 року по теперішній час включно.
Як вже згадувалося вище, статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до пункту (д) частини 1 статті 141 Земельного Кодексу підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Пунктом 42 Договорів оренди земельної ділянки передбачено, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Суд, виходячи з обставин цієї справи не вбачає систематичності несплати орендної плати саме з вини відповідача, оскільки починаючи з квітня 2022 року та по теперішній час настали та тривають обставини непереборної сили, які виникли не з вини Відповідача, а тому позовні вимоги ОСОБА_1 щодо розірвання договору оренди земельних ділянок та стягнення заборгованості по оренді задоволенню не підлягають.
Судові витрати в силу положень статті 141 ЦПК України покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 759, 762 ЦК України, ст.ст. 96, 141 Земельного Кодексу України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 12, 13, 81, 82, 89, 141, 263-265, 352, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агропромислова фірма "Ставки" про розірвання договору найму (оренди) та стягнення заборгованості по орендній платі - відмовити.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Дніпровського апеляційного суду шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя          І.Я. Дребот