ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

10 грудня 2025 року
м. Київ

справа № 522/1939/24
провадження № 61-11367св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Калараша А. А.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,

учасники справи:

позивач - держава в особі Одеської міської ради, в інтересах якої до суду звернувся заступник керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси, 
відповідач - ОСОБА_1 , 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Управління архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, державний реєстратор Комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Вальков Дмитро Гаріальдович, 

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Одеського апеляційного суду від 05 вересня 2025 року, ухвалену колегією у складі суддів Кострицького В. В., Назарової М. В., Коновалової В. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У лютому 2024 року заступник керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду з позовом до  ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі - Управління ДАБК Одеської міської ради), державний реєстратор Комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» (далі - КП «Департамент державної реєстрації») Вальков Д. Г., про скасування реєстрації декларації, рішення реєстратора, припинення права, приведення приміщення у попередній стан. 

2. Позов мотивовано тим, що 18 вересня 2015 року між територіальною громадою міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою-підприємцем (далі - ФОП) ОСОБА_1 укладено два договори купівлі-продажу № 2765 та № 2766 1/2 частки нежилої окремо розташованої будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , площею по 31,3 кв. м кожна. 

3. 16 жовтня 2016 року Управління ДАБК Одеської міської ради зареєструвало декларацію № ОД 082163002595 про початок виконання будівельних робіт з реконструкції нежилої окремо розташованої будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані та цільового призначення. 

4. У зв`язку з тим, що ОСОБА_1 навела недостовірні відомості в зареєстрованій декларації про початок виконання будівельних робіт з реконструкції нежилої окремо розташованої будівлі без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані та цільового призначення від 16 жовтня 2016 року № ОД 082163002595 наказом Управління ДАБК Одеської міської ради від 12 червня 2018 року № 01-13/140ДАБК скасовано зазначену декларацію. 

5. Проте відповідач за відсутності документів, які надають право на виконання будівельних робіт, та відсутності документів, які посвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою, виконала будівельні роботи з будівництва ресторану «Княжа Втіха». 

6. 01 березня 2019 року Управлінням ДАБК Одеської міської ради зареєструвало декларацію № ОД 141190601296 про готовність до експлуатації реконструйованого об`єкта - нежитлового приміщення на АДРЕСА_1 , площею 220,9 кв. м.

7. Незважаючи на те, що зазначена реконструкція відбулася на земельній ділянці зі зміною зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, у пункті 13 декларації про готовність об`єкту до експлуатації не міститься відомостей щодо права власності (користування) земельною ділянкою. 

8. Згідно з відповіддю від 15 грудня 2023 року № 01-19/2241, наданою Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради на запит прокурора, рішення щодо оформлення правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , не приймалося. 

9. Незважаючи на відсутність дозвільних документів на будівництво та право забудови земельної ділянки, 12 березня 2019 року державний реєстратор КП «Департамент державної реєстрації» за заявою відповідача вніс зміни до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме збільшив площу нежилої будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , з 62,6 кв. м до 220,9 кв. м.

10. У межах кримінального провадження № 42023163030000132 від 29 листопада 2023 року за частиною четвертою статті 197-1 Кримінального кодексу України (далі - КК України) для проведення топографо-геодезичних вишукувань з метою встановлення площі самовільно зайнятої земельної ділянки та встановлення місця розташування вказаної земельної ділянки відносно меж парку-пам`ятки садово-паркового мистецтва місцевого значення «Парк ім. Т.Г. Шевченка» залучено спеціаліста інженера-геодезиста ФОП ОСОБА_2 , який 27 грудня 2023 року провів огляд земельної ділянки і будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , та встановив, що земельна ділянка, на якій розташована будівля ресторану « ІНФОРМАЦІЯ_1 » входить в межі парку-пам`ятки садово-паркового мистецтва місцевого значення «Парк ім. Т.Г. Шевченка».

11. Крім того встановлено, що площа земельної ділянки, на якій розташована будівля ресторану « ІНФОРМАЦІЯ_1 », становить 158 кв. м, що на графічному додатку позначено червоним кольором; площа земельної ділянки під бетонним помостом з огорожею становить 191 кв. м, що на графічному додатку позначено зеленим кольором; загальна площа земельної ділянки під будівлями і спорудами становить 349 кв. м. 

12. Таким чином, з урахуванням площі належної відповідачу нежилої будівлі, яка становить 62,6 кв. м, площа самовільно зайнятої земельної ділянки, на якій відповідачем здійснено самовільне будівництво будівель і споруд для організації діяльності ресторану « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 , орієнтовано становить 286,4 кв. м.

13. Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , входить в межі парку-пам`ятки садово-паркового мистецтва місцевого значення «Парк ім. Т.Г. Шевченка», що є об`єктом природо-заповідного фонду України та належить до особливо цінних земель. 

14. Враховуючи наведені обставини, позивач просив суд: 

- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою на АДРЕСА_1 шляхом скасування декларації № ОД 1411906001296 про готовність до експлуатації об`єкта - нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , площею 220,9 кв. м, яка зареєстрована Управлінням ДАБК Одеської міської ради 01 березня 2019 року; 
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою на АДРЕСА_1 шляхом визнання незаконним та скасування рішення держаного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Вальвакова Д. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 45916743), на підставі якого змінено загальну площу нежилої окремо розташованої будівлі на АДРЕСА_1 з 62,6 кв. м на 220,9 кв. м;
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою на АДРЕСА_1 шляхом припинення права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - нежилу окремо розташовану будівлю на АДРЕСА_1 , площею 220,9 кв. м; 
- усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою на АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку на АДРЕСА_1 шляхом приведення за власний рахунок самочинно реконструйованого на ній об`єкту нерухомого майна - нежилої окремо розташованої будівлі на АДРЕСА_1 , площею 220,9 кв. м, у первісний стан відповідно до технічного паспорту від 08 листопада 2006 року. 

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття

15. Приморський районний суд міста Одеси ухвалою від 07 жовтня 2024 року заяву ОСОБА_1 , подану представником - адвокатом Нікішевим О. В., про закриття провадження у справі задовольнив, провадження у справі № 522/1939/24 закрив.

16. Закриваючи провадження у справі, суд першої інстанції виходив з того, що  ОСОБА_1 є ФОП, основними видами діяльності якої є діяльність: 56.10 Діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування (основний); 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна. Беручи до уваги той факт, що право власності на спірний об`єкт нерухомого майна зареєстровано на підставі договорів купівлі-продажу, укладених між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП ОСОБА_1 та той факт, що зазначений об`єкт нерухомого майна використовується ОСОБА_1 для здійснення господарської діяльності, тому справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, а за суб`єктним складом та характером спірних правовідносин підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.

17. Одеський апеляційний суд постановою від 19 серпня 2025 року апеляційну скаргу керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради задовольнив. Ухвалу Приморського районного суду міста Одеси від 07 жовтня 2024 року скасував, направив справу до суду першої інстанції для продовження розгляду справи.

18. Скасовуючи ухвалу суду першої інстанції та направляючи справу для продовження розгляду, суд апеляційної інстанції виходив з того, що правовідносини у зазначеному спорі виникли між Одеською міською радою та фізичною особою ОСОБА_1 з приводу самовільного захоплення земельної ділянки, а отже спір не носить господарського характеру. Позовні вимоги прокурора спрямовані на захист порушеного права міської ради, що є спором про право цивільне та має приватноправовий характер, тому він не має господарського (підприємницького) характеру.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи 

19. 04 вересня 2025 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 , подана через підсистему «Електронний суд» представником - адвокатом Нікішевим О. В., на постанову Одеського апеляційного суду від 21 серпня 2025 року, в якій заявник просить скасувати оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі ухвалу суду першої інстанції. 

20. Касаційна скарга мотивована тим, щоапеляційний суд помилково не встановив, що спір у цій справі виник за участю суб`єкта господарювання ФОП ОСОБА_1 , яка здійснює підприємницьку діяльність у спірному нежитловому приміщенні. 

21. Суд апеляційної інстанції не надав оцінки таким доказам: договору оренди від 19 березня 2012 року № 14/5; рішенню ФОП ОСОБА_1 щодо викупу орендованої нежитлової одноповерхової будівлі за адресою:  АДРЕСА_1 ; відомостям з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно; договорам купівлі-продажу від 18 вересня 2015 року № 2766 та від 18 вересня 2015 року № 2765; витягу з Реєстру платників єдиного податку від 28 листопада 2018 року № 1815533405369; технічним умовам приєднання до електричних мереж електроустановок від 16 серпня 2017 року № 0139-2017-0110; дозволу на розміщення зовнішньої реклами № 7361-А2/П/Д-к; повідомленню про об`єкт оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність за формою 20-ОПП від 05 червня 2024 року; відомостям ЄДРПОУ щодо ФОП ОСОБА_1 ; роз`ясненням Міністерства юстиції України від 16 липня 2024 року № 101421/П1-П-4616/8.4.1; роз`ясненням Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України від 12 серпня 2024 року № 5351/30/3ВГ-24. 

22. Спірний об`єкт нерухомості орендувався, придбавався ФОП ОСОБА_1 для здійснення підприємницької діяльності, яку остання там здійснювала, і будь-які дії щодо зміни техніко-економічних параметрів спірного об`єкта, у тому числі його реконструкція, спрямовані на поліпшення його експлуатаційних характеристик як предмета підприємницької діяльності. 

23. Суд першої інстанції правильно виснував, що позивач не надав жодного доказу на підтвердження того, що відповідач спірне нерухоме майно використовує в особистих цілях. 

24. Водночас висновок апеляційного суду про те, що правовідносини у цьому спорі виникли між Одеською міською радою та фізичною особою ОСОБА_1 щодо самовільного захоплення земельної ділянки, а отже спір не є господарським, призвів до помилкового визначення цивільної юрисдикції спору. 

25. Від інших учасників справи не надходило відзиву на касаційну скаргу. 

Провадження у суді касаційної інстанції

26. Верховний Суд ухвалою від 01 жовтня 2025 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Одеського апеляційного суду від 19 серпня 2025 року, витребував матеріали справи з суду першої інстанції.

27. У листопаді 2025 року матеріали цивільної справи № 522/1939/24 надійшли до Верховного Суду. 

28. Верховний Суд ухвалою від 04 грудня 2025 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів. 

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

29. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 19 березня 2012 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №14/5, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлову одноповерхову будівлю, загальною площею 62,6 кв. м, яка розташована за адресою:  АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 183 зв. - 185).

30. Рішенням ФОП про викуп індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 нежитлової окремо розташованої будівлі: АДРЕСА_1 , що скріплене підписом та печаткою ФОП ОСОБА_1 , прийнято рішення про викуп у територіальної громади міста Одеси 1/2 нежитлової площі окремо розташованої будівлі: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 186).

31. Рішенням ФОП про викуп індивідуально визначеного майна комунальної власності у вигляді 1/2 нежитлової окремо розташованої будівлі: АДРЕСА_1 , що скріплене підписом та печаткою ФОП ОСОБА_1 , прийнято рішення про викуп у територіальної громади міста Одеси 1/2 нежитлової площі окремо розташованої будівлі: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 186).

32. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 12 січня 2024 року № 361662569 об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу від 18 вересня 2015 року № 2765 та № 2766, укладених між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та ФОП ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 33-37, 45-54).

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

33. Відповідно до частини першої статті 24 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) людина як учасник цивільних відносин вважається фізичною особою.

34. Фізична особа здатна мати обов`язки як учасник цивільних відносин (частина п`ята статті 26 ЦК України).

35. Згідно з частиною другою статті 4 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК України) юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

36. Відповідно до частини першої статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

37. Частиною першою статті 20 ГПК України визначено, що господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках.

38. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 916/1261/18 викладено такі правові висновки.

39. Критеріями належності справи до господарського судочинства за загальними правилами є одночасно суб`єктний склад учасників спору та характер спірних правовідносин. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, в якому розглядається визначена категорія справ.

40. Ознаками господарського спору, зокрема є: участь у спорі суб`єкта господарювання; наявність між сторонами господарських відносин, врегульованих ЦК України, Господарським кодексом України (далі - ГК України), іншими актами господарського і цивільного законодавства, і спору про право, що виникає з відповідних відносин; наявність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення спору господарським судом; відсутність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення такого спору судом іншої юрисдикції.

41. Кожна фізична особа має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом (стаття 42 Конституції України). Це право закріплено й у статті 50 ЦК України, якою передбачено, що право на здійснення підприємницької діяльності, яку не заборонено законом, має фізична особа з повною цивільною дієздатністю.

42. Відповідно до частини другої статті 50 ЦК України фізична особа здійснює своє право на підприємницьку діяльність за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом.

43. Тобто, фізична особа, яка бажає реалізувати своє конституційне право на підприємницьку діяльність, після проходження відповідних реєстраційних та інших передбачених законодавством процедур за жодних умов не втрачає і не змінює свого статусу фізичної особи, якого вона набула з моменту народження, а лише набуває до нього нової ознаки - підприємця. При цьому правовий статус ФОП сам по собі не впливає на будь-які правомочності фізичної особи, зумовлені її цивільною право- і дієздатністю, та не обмежує їх.

44. Вирішення питання про юрисдикційність спору залежить від того, чи виступає фізична особа - сторона у відповідних правовідносинах - як суб`єкт господарювання, та від визначення цих правовідносин як господарських.

45. Крім того, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 686/19389/17 сформульовано правовий висновок про те, що для встановлення факту користування відповідачем земельною ділянкою з метою здійснення господарської, зокрема підприємницької, діяльності потрібно встановити факт ведення діяльності нею як ФОП на цій земельній ділянці, спрямованої на виготовлення та реалізацію, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру.

46. У цій справі встановлено, що відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, ОСОБА_1 з 30 березня 2006 року є ФОП, основними видами діяльності якої є діяльність: 56.10 Діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування (основний); 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (т. 1 а.с. 183).

47. Спірне нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу, укладених нею як ФОП, та використовується як ресторан (кафе). 

48. На підтвердження того, що спірний об`єкт нерухомого майна використовується в процесі здійснення господарської діяльності, відповідач надала такі докази:

- копію витягу з реєстру платників єдиного податку від 28 листопада 2018 року № 1815533405369, згідно з яким ОСОБА_1 здійснює господарську діяльність, зокрема за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 194);
- копію технічних умов приєднання до електричних мереж електроустановок від 16 серпня 2017 року № 0139-2017-0110, згідно з якими ФОП ОСОБА_1 приєдналася до електричних мереж електроустановок за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 194 зв. - 195);
- копію дозволу на розміщення зовнішньої реклами від 29 листопада 2018 року № 7361-А2/П/Д-К, згідно з яким ФОП ОСОБА_1 отримала дозвіл на розміщення реклами за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 195 зв. -197);
- копію повідомлення про об`єкти оподаткування або об`єкти, пов`язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність від 05 червня 2024 року, згідно з яким ОСОБА_1 проводить господарську діяльність за адресою: АДРЕСА_1 , (найменування об`єкта оподаткування - кафе) (т. 1 а.с. 198).

49. За таких обставин, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про доведення відповідачем факту використання нею як ФОП об`єкта нерухомого майна, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , для ведення господарської діяльності.

50. Отже, спір у цій справі виник за участю суб`єкта господарювання з метою здійснення підприємницької діяльності у спірному нежитловому приміщенні та належить до спорів, які підлягають розгляду в порядку господарського судочинства. 

51. Враховуючи наведене, суд першої інстанції, встановивши, що на момент розгляду справи ОСОБА_1 є ФОП, основними видами діяльності якої є діяльність: 56.10 Діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування (основний); 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, право власності на спірний об`єкт нерухомого майна зареєстровано на підставі договорів купівлі-продажу, укладених ОСОБА_1 як ФОП, спірний об`єкт нерухомого майна використовується відповідачем для здійснення господарської діяльності, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що цей спір не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, а за суб`єктним складом та характером спірних правовідносин підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.

52. Водночас, суд апеляційної інстанції, скасовуючи ухвалу суду першої інстанції, наведеного не врахував та дійшов помилкового висновку про те, що позовні вимоги прокурора спрямовані на захист порушеного права міської ради, що є спором про право цивільне та має приватноправовий характер.

53. Отже, суд апеляційної інстанції помилково скасував законне та обґрунтоване судове рішення суду першої інстанції. Тому постанова Одеського апеляційного суду від 19 серпня 2025 року підлягає скасуванню із залишенням в силі ухвали Приморського районного суду міста Одеси від 07 жовтня 2024 року.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

54. Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

55. Колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції - скасуванню із залишенням в силі ухвали суду першої інстанції. 

Керуючись статтями 400, 406, 409, 413, 416, 419 ЦПК України,

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити. 

Постанову Одеського апеляційного суду від 05 вересня 2025 рокускасувати. 

Ухвалу Приморського районного суду міста Одеси від 07 жовтня 2024 року залишити в силі. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач А. А. Калараш

Судді: А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

Є. В. Петров

В. В. Пророк