номер провадження справи 22/157/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.01.2026 Справа № 908/2505/25
м. Запоріжжя Запорізької області 
Господарський суд Запорізької області у складі судді Ярешко О.В., 
При секретарі судового засідання Литвинюк А.О. 
за участю представників учасників справи:
від ОСББ "РУБАНА 21" - адвокат Слєсарь О.В., ордер АР № 1265916 від 02.10.2025, голова правління ОСОБА_5, виписка з ЄДРЮО
від ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" - адвокат Мормуль П.В., ордер АР № 1257947 від 29.08.2025
розглянувши у судовому засіданні матеріали справи № 908/2505/25
за первісним позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21" (АДРЕСА_3, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69124) 
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" (вул. Адмірала Нахімова, буд. 6, офіс 14, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69059) 
про розірвання договору та зобов`язання вчинити дії

за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" (вул. Адмірала Нахімова, буд. 6, офіс 14, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69059) 
до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21" (АДРЕСА_3, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69124) 
про визнання недійсним рішення

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог та заяви позивача за первісним позовом
18.08.2025 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява (вих. № б/н від 14.08.2025) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21" до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС", згідно якої просить:
1. Розірвати договір № 03/09/19 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01 вересня 2019 року, укладений співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_3, та Товариством з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС", з 01 лютого 2025.
2. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21":
- технічну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: АДРЕСА_3, перелік якої затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 17.06.18 № 176, а саме: технічний паспорт на багатоквартирний будинок; паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва; енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем; проектна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем; документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; технічна документація обладнання котелень; технічна документація на ліфти; план земельної ділянки; акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку та інформацію і документи щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань тощо;
- дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку протягом строку дії договору управління, але не більше ніж три останні роки.
3. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг у період з 01 вересня 2019 по 01 лютого 2025.
Позов обґрунтовано створенням ОСББ "РУБАНА 21" та прийняття рішення про діяльність із самозабезпечення, про що був повідомлений відповідач. 
29.09.2025 надійшла відповідь на відзив. Законодавство не встановлює додаткових умов дострокового розірвання договору з попереднім управителем, окрім повідомлення від співвласників про прийняття відповідного рішення, яке було надіслано відповідачу. Форма звернення або повідомлення законом не встановлена. Лист відповідача від 28.01.2025 доводить про отримання повідомлення та обізнаність про зміну форми управління багатоквартирним будинком. 
Інші заяви по суті справи до суду не надходили.
2. Позиція (аргументи) відповідача за первісним позовом. Заяви відповідача 
19.09.2025 через систему «Електронний суд» надійшов відзив. Позовні вимоги не визнав. Матеріали позову не містять повідомлення від співвласників багатоквартирного будинку про прийняте рішення про розірвання договору № 03/09/19. Таким чином, договір є діючим та достроково буде розірваний лише у разі отримання відповідачем повідомлення про рішення про його розірвання. Обов`язок відповідача щодо передачі документації настане лише через два місяці з дати отримання такого повідомлення. Крім того, у протоколі від 21.12.2024 зазначено про прийняття рішення про розірвання договору, проте не визначено уповноваженої особи, яка повідомить про прийняте рішення. 
07.10.2025 через систему «Електронний суд» надійшло заперечення на відповідь на відзив. Обізнаність відповідача про зміну форми управління ОСББ не свідчить про прийняте рішення співвласників багатоквартирного будинку про розірвання договору та не створює жодних правових наслідків для відповідача. 
Інші заяви по суті справи до суду не надходили.
3. Короткий зміст позовних вимог та заяви позивача за зустрічним позовом 
19.09.2025 через систему "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" надійшла зустрічна позовна заява (вих. № б/н від 18.09.2025) до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21", згідно якої просить визнати недійсними рішення Загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21", які відбулися 21.12.2024 та оформлені Протоколом Загальних зборів ОСББ "РУБАНА 21" по АДРЕСА_3 від 21.12.2024.
Вважає, що загальні збори ОСББ "РУБАНА 21", які відбулися 21.12.2024, та якими вирішено відмовитись від послуг ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" та розірвати договірні відносини, скликані та проведені з порушенням чинного законодавства. 
07.10.2025 через систему «Електронний суд» надійшла відповідь на відзив. У позивача є конкретний інтерес, пов`язаний із наданням послуг з управління багатоквартирним будинком відповідно до договору № 03/09/19 від 01.09.2019. 
12.11.2025 через систему «Електронний суд» надійшли додаткові пояснення. Згідно інформації, викладеної у довідці № 19/86023-25-Вих від 30.10.2025, яку надав Головний центр обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України, до протоколу 21.12.2024 безпідставно внесена інформація про участь у загальних зборах співвласників квартир НОМЕР_1 загальною площею 204.22 м2, та згідно інформації, отриманої з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, до протоколу 21.12.2024 безпідставно внесена інформація про участь у голосуванні квартир НОМЕР_2 зальною площею 579,78 м2, що разом складає 784 м2. У протоколі 21.12.2024 зазначено, що у зборах взяли участь співвласники, яким належать квартири загальною площею 7751,67 м2, з яких до протоколу безпідставно внесені відомості про участь у голосуванні співвласників, яким належать квартири загальною площею 784 м2, тобто фактично у голосуванні на загальних зборах взяли участь співвласники, яким належать квартири загальною площею: 7751,67 - 784 = 6967,67 м2. Відповідно до інформації, зазначеної у протоколі, загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить - 14767,4 м2. Таким чином, для прийняття рішення загальними зборами у голосуванні мають прийняти участь співвласники, яким належать квартири загальною площею не менше 7383,7 м2. Враховуючи отриману інформацію про внесення недостовірних відомостей до протоколу про участь у голосуванні співвласників квартир зальною площею 784 м2, тобто фактичною участю у голосуванні співвласників квартир зальною площею 6967,67 м2, Загальні збори ОСББ "РУБАНА 21", які відбулися 21.12.2024, були не правомочні на прийняття будь-яких рішень, винесених на голосування.
Інші заяви по суті справи до суду не надходили.
4. Позиція (аргументи) відповідача за зустрічним позовом. Заяви відповідача
29.09.2025 надійшов відзив. ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" не є власником житлових або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 у м. Запоріжжі, а відтак, прийняті на загальних зборах ОСББ рішення жодним чином не впливають на права та законні інтереси позивача, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
12.11.2025 надійшли письмові пояснення. Позов ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" свідчить про втручання у діяльність ОСББ та порушення інтересів інших його співвласників, що є недопустимим. У частині повідомлення про скликання та проведення загальних зборів права позивача не можуть вважатися порушеними, оскільки співвласники не уповноважували позивача для захисту власних прав та законних інтересів. Навіть, якщо припустити, що співвласник знаходиться за кордоном, це не виключає його обізнаність про скликання загальних зборів, порядок денний. Співвласник не позбавлений можливості передати свої результати голосування через родичів або знайомих. 
05.01.2026 надійшли письмові пояснення. Позивачем не доведено обставин щодо наявності у нього відповідного права та факту його порушення з боку ОСББ. Прийняті на загальних зборах рішення жодним чином не впливають на права та законні інтереси позивача. ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" не надано доказів: на підтвердження надання після 01.02.2025 послуг за договором № 03/09/19, на підтвердження того, що співвласники, які перебувають за кордоном, не брали участі у голосуванні та не надіслали свої рішення з питань порядку денного ініціатору загальних зборів. 
Інші заяви по суті справи до суду не надходили.
5. Процесуальні питання, вирішені судом
Відповідно до протоколу розподілу судової справи між суддями від 18.08.2025 здійснено автоматизований розподіл позовної заяви між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 908/2505/25 та визначено до розгляду судді Ярешко О.В.
Ухвалою суду від 22.08.2025 позовну заяву було залишено без руху. Надано позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви, вказаних в ухвалі. 
29.08.2025 у встановлений судом строк від позивача надійшла заява про усунення недоліків.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 03.09.2025 суддею Ярешко О.В. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/2505/25 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 02.10.2025.
19.09.2025 через систему "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" надійшла зустрічна позовна заява (вих. № б/н від 18.09.2025) до відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21", згідно якої просить визнати недійсними рішення Загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21", які відбулися 21.12.2024 та оформлені Протоколом Загальних зборів ОСББ "РУБАНА 21" по АДРЕСА_3 від 21.12.2024.
Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 19.09.2025 зустрічну позовну заяву передано на розгляд судді Ярешко О.В.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 23.09.2025 суддею Ярешко О.В. прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву (вих. № б/н від 18.09.2025) Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" для спільного розгляду з первісним позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21". Розгляд зустрічної позовної заяви призначено разом із первісним позовом у підготовчому засіданні 02.10.2025. 
Ухвалою суду від 02.10.2025 підготовче засідання відкладено на 14.10.2025.
Ухвалою суду від 14.10.2025 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів - до 03.12.2025 включно. Підготовче засідання відкладено на 13.11.2025. Частково задоволено клопотання представника відповідача про витребування доказів. Витребувано від ОСББ "РУБАНА 21" завірені належним чином копії Повідомлень або докази направлення таких Повідомлень про проведення загальних зборів, призначених на 21.12.2024; завірені належним чином копії Листків опитування кожного співвласника багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 , який взяв участь у голосуванні на загальних зборах ОСББ "РУБАНА 21", що відбулися 21.12.2024; завірені належним чином копії Повідомлень співвласників про прийняті рішення на загальних зборах ОСББ "РУБАНА 21", які відбулися 21.12.2024, із зазначенням результатів голосування з кожного питання проведених загальних зборів. Витребувано від ОРІХІВСЬКОГО ВІДДІЛУ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ АКТІВ ЦИВІЛЬНОГО СТАНУ У ПОЛОГІВСЬКОМУ РАЙОНІ ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ ПІВДЕННОГО МІЖРЕГІОНАЛЬНОГО УПРАВЛІННЯ МІНІСТЕРСТВА ЮСТИЦІЇ (М. ОДЕСА) Витяг з Реєстру про державну реєстрацію смерті відносно: ОСОБА_1 . Витребувано від Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України інформацію про перетинання державного кордону України у період із 01.09.2019 по 21.12.2024 відносно Громадян України: ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_2 . 
У судове засідання 08.01.2026 з`явилися представники сторін. 
Відповідно до ст. 222 Господарського процесуального кодексу України здійснювалося фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
У судовому засіданні 08.01.2026 справу розглянуто по суті, підписано та проголошено вступну та резолютивну частини рішення. 
6. Обставини справи, встановлені судом, та докази що їх підтверджують 
01.09.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" (управитель за договором) та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: 69124, м. Запоріжжя, АДРЕСА_3, в особі уповноважених осіб ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , був укладений договір № 03/09/19 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Відповідно пункту 1 цього договору, управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: 69124, м. Запоріжжя, АДРЕСА_3, а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Управитель зобов`язався не пізніше з дня припинення дії цього договору здійснити остаточні нарахування плати за послугу з управління, перерахунок плати у разі її ненадання, надання не у повному обсязі або неналежної якості, якщо такий перерахунок не було здійснено раніше відповідно до вимог, визначених законодавством (пункт 8 договору).
За умовами пункту 17 договору, повідомлення щодо рішень співвласників, прийнятих відповідно до законодавства, подаються особисто або надсилаються рекомендованим листом управителю уповноваженою особою співвласників, якщо інше не передбачено окремими положеннями цього договору або законодавством.
Як визначено умовами договору:
Пункт 28: цей договір набирає чинності з 01.09.2019 та укладається строком на один рік.
Пункт 29: якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік.
Пункт 31: якщо протягом строку дії цього договору співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення.
Пункт 33: у разі припинення дії договору не пізніше дня, що настає за днем припинення дії договору, управитель передає новому управителю багатоквартирного будинку чи особі, уповноваженій співвласниками або об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку: наявну технічну документацію на такий будинок; інформацію про виконані роботи, технічне обслуговування і ремонт конструктивних елементів багатоквартирного будинку та інженерних систем за строк дії договору, але не більше 3 останніх років; інформацію про виникнення аварійних ситуацій і технічних несправностей у розрізі конструктивних елементів та інженерних систем за строк дії договору, але не більше 3 останніх років; дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору, але не більше 3 останніх років; майно, передане управителю будинку за рішенням співвласників.
06 грудня 2024 року до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис за № 1011271020000006132 про державну реєстрацію Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «РУБАНА 21», місцезнаходження: м. Запоріжжя, АДРЕСА_3; керівник - ОСОБА_5 .
Загальними зборами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «РУБАНА 21», що оформлені протоколом від 21.12.2024, та проведені з ініціативи правління ОСББ «РУБАНА 21», були прийняті такі рішення: 
- обрано головою загальних зборів ОСОБА_5 та надано їй повноваження підписати цей протокол; 
- здійснювати управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_3 ОСББ через свої органи управління; господарче забезпечення діяльності об`єднання здійснюється власними силами (шляхом самозабезпечення); відмовитись від послуг управління будинком та розірвати договірні відносини співвласників житлових та нежитлових приміщень по АДРЕСА_3 з керуючою компанією ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" до 31.01.2025;
- уповноважити голову правління ОСОБА_5 від імені ОСББ «РУБАНА 21» повідомити УСЗН Хортицького району, ТОВ «ВЕЛЬМУТ», КП ВОДОКАНАЛ», Концерн «МТМ», «ОБЛЕНЕРГО» про те, що з 01.02.2025 будинок перейшов до самозабезпечення, зобов`язано ОСОБА_5 прийняти всю технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок від ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" строком до 01.02.2025.
На виконання ухвали суду від 14.10.2025, ОСББ «РУБАНА 21» надано до матеріалів справи копії: оголошення про проведення 21.12.2024 загальних зборів ОСББ із визначеним порядком денним; протоколу № 1/2024 від 04.12.2024 зборів засідання правління ОСББ «РУБАНА 21» щодо проведення 21.12.2024 загальних зборів ОСББ та затвердження порядку денного; листків опитування поіменного голосування на загальних зборах співвласників ОСББ «РУБАНА 21», які відбулися 21.12.2024; повідомлення про прийняті рішення на зборах 21.12.2024.
Як зазначено у листі від 26.09.2025 № 2480/01-37/01 Департаменту з управління житлово-комунальним господарством Запорізької міської ради, наданого на звернення представника Товариства - адвоката Мормуля П., Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" не встановлено вимоги до ОСББ надавати до органів місцевого самоврядування копій протоколів загальних зборів та Департамент не отримував на зберігання протокол загальних зборів ОСББ «РУБАНА 21» від 21.12.2024.
26.12.2024 ОСББ «РУБАНА 21» було надіслано рекомендованим листом з описом вкладення (поштове відправлення № 6912400032930) на адресу місцезнаходження ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" (далі - Товариство) повідомлення вих. № б/н від 26.12.2024, в якому зазначено: про реєстрацію 06.12.2024 ОСББ «РУБАНА 21»; про початок із 01.02.2025 діяльності з самоуправління. Із посиланням на ч. 6 ст. 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" ОСББ просило передати документи на будинок голові правління. Було запрошено представників Товариства 31.01.2025 о 10.00 год. Для спільного зняття показів обліку електроенергії, теплової енергії, холодного водопостачання та фіксації у відповідних актах. Просило всі роботи у будинку закінчити до 31.01.2025, підписати всі акти виконаних робіт. Просило з 01.02.2-025 не підписувати акти виконаних робіт слюсарем, електриком, прибиральником/двірником. 
Повідомлення підписано головою правління ОСББ «РУБАНА 21» ОСОБА_5
Відповідь на це повідомлення у матеріалах справи відсутня.
У матеріалах справи наявний лист від 28.01.2025 № 05-01/25 ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС", адресований голові правління ОСББ «РУБАНА 21» ОСОБА_5, на повідомлення від 13.01.2025 щодо реєстрації 06.12.2024 ОСББ «РУБАНА 21» та передачі одного комплекту проєктної документації на будівництво та іншої технічної документації на багатоквартирний будинок.
Як зазначено у цьому листі, рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком не є підставою для розірвання договору і повернення документації на багатоквартирний будинок, так як договір № 03/09/19 від 01.09.2019 про надання послуг з управління було укладено співвласниками, та саме співвласники мають право повідомити про відмову від договору за один місяць до закінчення строку дії цього договору відповідно до п. 29 договору. Так як повідомлення про відмову від договору від співвласників багатоквартирного будинку не надходило, договір є діючим. Керівник ОСББ не має права представляти власників квартир та підміняти собою загальні збори співвласників. 
При цьому, повідомлення від 13.01.2025, на яке міститься посилання у листі від 28.01.2025 № 05-01/25, у матеріалах справи відсутнє.
Сторонами не було заявлено суду, що повідомлення від 13.01.2025, це фактично повідомлення від 26.12.2024.
Представник ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" у судовому засіданні 08.01.2026 зазначив, що не може надати пояснень щодо того, коли було отримано від ОСББ повідомлення від 26.12.2024.
21.06.2025 ОСББ «РУБАНА 21» було надіслано рекомендованим листом з описом вкладення на адресу місцезнаходження ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" досудову вимогу, згідно якої ОСББ вимагало у строк 10 робочих днів від дня отримання цієї вимоги передати ОСББ «РУБАНА 21» усю наявну проєктну та технічну документацію на будинок, інформацію та документи щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань, тощо. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, визначеної ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", рекомендувало протягом 6 місяців з дня направлення об`єднанням звернення відновити її за власний рахунок та передати об`єднанню. Також повторно повідомлено про реєстрацію юридичної особи - ОСББ «РУБАНА 21».
Досудова вимога підписана головою правління ОСББ «РУБАНА 21» ОСОБА_5
Відповідь на цю досудову вимогу у матеріалах справи відсутня.
7. Норми права та мотиви, з яких виходить господарський суд при прийнятті рішення
За приписами ст.ст. 316, 319, 322 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно ст. 385 ЦК України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Відповідно ч. 1 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", багатоквартирний будинок - це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири; управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - це фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Статтею 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку). 
Відповідно ч.ч. 1, 2 ст. 10 вказаного Закону, співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.
Відповідно ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Згідно ст. 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Частиною 28 статті 6 вказаного Закону визначено, що державна реєстрація об`єднання проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об`єднання вважається утвореним з дня його державної реєстрації.
Відповідно ст. 12 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання. 
Згідно ст. 22 цього Закону, для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, отримання послуги з управління побутовими відходами, об`єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг. Самостійне забезпечення об`єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об`єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.
Відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Згідно ч. 3 ст. 651 ЦК України, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У відповідності до ст. 907 ЦК України, договір про надання послуг може бути розірваний, у тому числі шляхом односторонньої відмови від договору, в порядку та на підставах, встановлених цим Кодексом, іншим законом або за домовленістю сторін. Порядок і наслідки розірвання договору про надання послуг визначаються домовленістю сторін або законом.
Як визначено у пункті 31 договору № 03/09/19 від 01.09.2019, якщо протягом строку дії цього договору співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення.
Цей пункт договору відповідає пункту 31 Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712.
Односторонню відмову від договору у тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків (постанова Верховного Суду від 08.09.2021 у справі № 727/898/19).
Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини поділяються на: суто односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особою. До них, зокрема, належить відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини; такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору (постанова Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 357/15284/18).
Отже, Верховний Суд констатував, що тлумачення ст. 651 ЦК з урахуванням принципу розумності свідчить, що: сторони у договорі можуть визначити момент, з якого договір вважатиметься розірваним внаслідок вчинення односторонньої відмови від нього; якщо сторони не встановили момент, з якого договір вважатиметься розірваним унаслідок вчинення односторонньої відмови, то з урахуванням, що такий односторонній правочин відноситься до таких, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, таким моментом має бути момент одержання іншою стороною повідомлення про відмову від договору.
Зокрема, Верховний Суд зауважив, що конструкція «розірвання договору» (ст.ст. 651- 654 ЦК) охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору.
Як встановлено судом та не заперечувалося сторонами, ОСББ «РУБАНА 21» було надіслано 26.12.2024 рекомендованим листом з описом вкладення на адресу місцезнаходження ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" повідомлення (вих. № б/н від 26.12.2024) за підписом голови правління ОСОБА_5, в якому зазначено про реєстрацію 06.12.2024 ОСББ «РУБАНА 21».
Згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ОСОБА_5 є керівником ОСББ «РУБАНА 21» та може вчиняти дії від імені юридичної особи.
Отже, повідомлення від 26.12.2024 підписано повноважною особою ОСББ «РУБАНА 21».
Доказів із зазначенням дати отримання цього повідомлення ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" матеріали справи не містять.
При цьому, представник ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" не заперечив обставини, що Товариству було відомо про створення ОСББ «РУБАНА 21». Вказане також вбачається з листа Товариства від 28.01.2025 № 05-01/25, в якому міститься посилання на повідомлення ОСББ від 13.01.2025, яке суду не надано, а отже суд не може дослідити його змісту.
Наказом Міністерства інфраструктури України від 28.11.2013 № 958 затверджено Нормативи і нормативні строки пересилання поштових відправлень, які поширюються на послуги, що належать до універсальних послуг поштового зв`язку.
Згідно п.п. 1, 2 розділу ІІ цих Нормативів, нормативні строки пересилання простої письмової кореспонденції операторами поштового зв`язку (без урахування вихідних днів об`єктів поштового зв`язку): 1) місцевої - Д+2, пріоритетної - Д+1, де Д - день подання поштового відправлення до пересилання в об`єкті поштового зв`язку або опускання простого листа чи поштової картки до поштової скриньки до початку останнього виймання;ь1, 2, 3, 4, 5 - кількість днів, протягом яких пересилається поштове відправлення. При пересиланні рекомендованої письмової кореспонденції зазначені в пункті 1 цього розділу нормативні строки пересилання збільшуються на один день.
Як слідує з накладної АТ «УКРПОШТА», рекомендоване поштове відправлення № 691240003293026 із вкладенням: повідомлення від 26.12.2024, було надіслано ОСББ «РУБАНА 21» (м. Запоріжжя) на адресу місцезнаходження ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" (м. Запоріжжя) 26.12.2024.
Таким чином, відповідно затверджених Нормативів вказане поштове відправлення мало бути доставлено ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" 31.12.2024 (без урахування вихідних днів 28 та 29 грудня 2024 (субота та неділя). Суд приймає до уваги, що сторонами не надано доказів того, що 28 та/чи 29 грудня 2024 були робочими днями у поштовому відділенні. 
Відтак, враховуючи положення пункту 31 договору № 03/09/19 від 01.09.2019, цей договір є припиненим із 28.02.2025 (через два місяці з дати отримання управителем повідомлення). 
Таким чином, з метою досягнення визначеності співвласниками, як членами ОСББ «РУБАНА 21», та недопущення можливості нарахування управителем співвласникам будинку плати за послуги поза межами строку дії договору, оскільки управління будинком здійснюється ОСББ «РУБАНА 21», суд зобов`язує ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" здійснити остаточне нарахування плати за послуги за договором від 01.09.2019 № 03/09/19 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за період із 01.09.2019 по 28.02.2025 включно.
Суд враховує права у ОСББ представляти інтереси усіх співвласників багатоквартирного будинку у даному випадку. 
Як неодноразово зазначав Верховний Суд та слідує з норм цивільного законодавства України, розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.
Отже, оскільки позивач за первісним позовом в односторонньому порядку відмовився від договору № 03/09/19 від 01.09.2019, то у нього відсутнє суб`єктивне цивільне право, яке б підлягало захисту у судовому порядку, шляхом розірвання цього договору. 
Таким чином, суд відмовляє у задоволенні позовної вимоги ОСББ «РУБАНА 21» про розірвання договору від 01.09.2019 № 03/09/19 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Згідно ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, протягом 30 календарних днів з дня направлення відповідного звернення особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку, забезпечує передачу співвласникам в особі їх об`єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку: одного комплекту проектної документації на будівництво та іншої технічної документації на багатоквартирний будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства; інформації та документів щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань тощо. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, визначеної абзацами другим і третім цієї частини, замовник будівництва, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання, протягом шести місяців з дня направлення відповідного звернення особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку, відновлює її за власний рахунок та передає особам, визначеним абзацом першим цієї частини. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку. У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.
У ч. 4 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено право співвласника на вільний доступ до технічної документації на багатоквартирний будинок.
ОСББ «РУБАНА 21» у повідомленні від 26.12.2024, що було надіслано ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС", із посиланням на ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", просило передати документи на будинок по вул. Рубана, 21 голові правління, а саме: один комплект проектної документації на будівництво та іншу технічну документацію на багатоквартирний будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства; інформацію та документи щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань. 
У постанові Верховного Суду у складі суддів Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 29.07.2021 у справі № 908/2086/20 викладено такий правовий висновок: "Обставини фактичної наявності або відсутності такої документації у відповідача не мають істотного значення для вирішення даної категорії спорів, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" така документація повинна була бути передана замовником будівництва або попереднім власником будинку відповідачу, а у випадку відсутності документації на багатоквартирний будинок він, відповідно до вимог ч. 19 ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", зобов`язаний відновити її за власний рахунок".
Згідно ст.ст. 13, 14, 526 ЦК України, цивільні права і обов`язки здійснюються та виконуються у межах, наданих договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, не допускається зловживання правами. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
Тридцятиденний строк із дня направлення ОСББ «РУБАНА 21» управителю повідомлення від 26.12.2024 сплинув. 
21.06.2025 ОСББ «РУБАНА 21» було надіслано ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" досудову вимогу, згідно якої ОСББ вимагало у строк 10 робочих днів від дня отримання цієї вимоги передати ОСББ «РУБАНА 21» усю наявну проєктну та технічну документацію на будинок, інформацію та документи щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань, тощо. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, визначеної ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", рекомендувало протягом 6 місяців з дня направлення об`єднанням звернення відновити її за власний рахунок та передати об`єднанню. 
У цій вимозі ОСББ посилалося на наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 17.06.2018 № 176, яким затверджено перелік технічної документації на багатоквартирний будинок, навівши цей перелік. 
Згідно цього наказу позивач за первісним позовом просив витребувати у відповідача вказані документи на багатоквартирний будинок.
Обов`язок із передачі документації у встановлений законодавством строк відповідачем за первісним позовом не виконано. 
Наказом № 176 від 17.07.2018 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України (зареєстровано у Міністерстві юстиції України 16 серпня 2018 року за № 930/32382) затверджено Перелік технічної документації на багатоквартирний будинок. 
У Переліку визначені такі документи: 1. Технічний паспорт на багатоквартирний будинок. 2. Паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва. 3. Енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем. 4. Проектна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем. 5. Документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. 6. Технічна документація обладнання котелень. 7. Технічна документація на ліфти. 8. План земельної ділянки. 9. Акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок. 10. Паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Оскільки документи, які позивач за первісним позовом просив зобов`язати відповідача передати йому відповідають вказаному Переліку, суд задовольняє вимоги у цій частині та зобов`язує Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21" наступну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: місто Запоріжжя, вул. Рубана, будинок 21: технічний паспорт на багатоквартирний будинок; паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва; енергетичний сертифікат і звіт про обмеження інженерних систем; проєктну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем; документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; технічну документацію обладнання котелень; технічну документацію на ліфти; план земельної ділянки; акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку. 
У позовній вимозі про витребування від відповідача за первісним позовом інформації і документів щодо діючих гарантійних зобов`язань стосовно будівельних робіт, виконаних під час будівництва та експлуатації багатоквартирного будинку, включаючи термін дії гарантійних зобов`язань, відомості про виконавця робіт, обсяг гарантійних зобов`язань, тощо судом відмовляється, оскільки ці документи не визначені вказаним вище Переліком та по суті є частково дублюючими, оскільки суд витребував у відповідача паспорти, гарантійні документи, та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Як визначено у пункті 33 договору № 03/09/19 від 01.09.2019, у разі припинення дії договору не пізніше дня, що настає за днем припинення дії договору, управитель передає новому управителю багатоквартирного будинку чи особі, уповноваженій співвласниками або об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, зокрема дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору, але не більше 3 останніх років. 
Судом встановлено обставину припинення договору № 03/09/19 від 01.09.2019, а відтак у відповідача за первісним позовом виник обов`язок із передання ОСББ вказаних даних.
Доказів передання ОСББ "РУБАНА 21" цих даних матеріали справи не містять.
Таким чином, суд задовольняє вимогу про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21" дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору № 03/09/19 від 01.09.2019, але не більше ніж три останні роки. 
Відтак, первісний позов задовольняється судом частково.
Щодо зустрічного позову.
ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" просило визнати недійсними рішення Загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21", які відбулися 21.12.2024 та оформлені Протоколом Загальних зборів ОСББ "РУБАНА 21" по АДРЕСА_3 від 21.12.2024.
Позивач за зустрічним позовом вважає, що загальні збори скликані та проведені з порушенням чинного законодавства, оскільки на зборах проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом не перевищує 50% загальної площі всіх квартир та приміщень будинку, у протокол від 21.12.2024 внесена інформація, яка не відповідає дійсності. 
У матеріалах справи наявні копія оголошення про проведення 21.12.2024 загальних зборів ОСББ із визначеним порядком денним та копія протоколу № 1/2024 від 04.12.2024 зборів засідання правління ОСББ «РУБАНА 21» щодо проведення 21.12.2024 загальних зборів ОСББ та затвердження порядку денного.
Позивачем не зазначено у чому, на його думку, полягає порушення скликання загальних зборів ОСББ. 
На Загальних зборах ОСББ "РУБАНА 21", які відбулися 21.12.2024, прийняті рішення, зокрема щодо:
- здійснення ОСББ управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_3 через свої органи управління; здійснення господарчого забезпечення діяльності об`єднання власними силами (шляхом самозабезпечення); 
- відмови від послуг управління будинком та розірвання договірних відносин співвласників житлових та нежитлових приміщень по АДРЕСА_3 з керуючою компанією ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" до 31.01.2025;
- зобов`язання голови правління ОСОБА_5 від імені ОСББ «РУБАНА 21» прийняти всю технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок від ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" строком до 01.02.2025.
Як зазначено у протоколі від 21.12.2024, загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку: 445 співвласників; загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку: 14767,40 кв.м; у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники будинку у кількості 234 співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 7751,67 кв.м. У протоколі зазначені дані щодо співвласників, які взяли участь у зборах 21.12.2024.
Як визначено у статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об`єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. До виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься, зокрема обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації. Статутом об`єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах, ніж передбачено частинами чотирнадцятою та п`ятнадцятою статті 6 цього Закону. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об`єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Статутом об`єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення з окремих питань. Забороняється встановлювати у статуті об`єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об`єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису - більше ніж 67 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом. До компетенції правління відноситься, зокрема скликання та організація проведення загальних зборів об`єднання або зборів представників.
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою і п`ятнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток. Кожний співвласник (його представник), який взяв участь у голосуванні під час проведення установчих зборів або письмового опитування, заповнює листок опитування та підписує його власноруч або шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, із зазначенням результату голосування ("за" або "проти"). Голосування представником співвласника здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства (ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
У матеріалах справи відсутній статут ОСББ «РУБАНА 21».
Позивач за зустрічним позовом копії статуту суду не надав, клопотання щодо його витребування не заявляв.
Відповідно ч. 4 ст. 74 ГПК України, суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.
Згідно ч. 1 ст. 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Як вбачається з протоколу від 24.12.2024, за усіма питаннями порядку денного співвласники проголосували «за», а саме: 234 співвласника (52,5%), загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 7751,67 кв.м (52,5%). Жоден із співвласників не проголосував «проти».
Тобто, співвласники будинку та члени ОСББ «РУБАНА 21» скористалися своїм правом на задоволення своїх потреб самостійно (без управителя) шляхом самозабезпечення, відмовившись від послуг ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" за договором. 
Вказання у протоколі від 21.12.2024 співвласників ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 та ОСОБА_9 , які на 21.12.2024, згідно листа Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України від 30.10.2025 № 19/86023-25вих, перебували за межами державного кордону України, не доводять неможливості голосування вказаних осіб за рішення, що були ухвалені на загальних зборах.
Зокрема, у матеріалах справи наявні копії листків опитування цих осіб.
Посилання на відсутність ОСОБА_2 судом до уваги не приймається, оскільки у протоколі від 21.12.2024 співвласником вказано ОСОБА_2 , а у згаданому листі № 19/86023-25вих вказано ОСОБА_2 .
Щодо неправильності визначення кількості голосів. Як зазначив представник ОСББ «РУБАНА 21», батьки (усиновлювачі) є законними представниками малолітніх та неповнолітніх дітей, які мали право голосувати на загальних зборах ОСББ. 
ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" не доведено відсутності законного права у осіб, про які зазначено у додаткових поясненнях від 11.11.2025, голосувати від імені інших співвласників конкретної квартири. 
Згідно ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об`єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об`єднання визначається цим Законом та іншими законами України. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Господарче забезпечення діяльності об`єднання може здійснюватися власними силами об`єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб`єктів господарювання.
У відповідності до ст. 6 цього Закону, об`єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Саме співвласник має право брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання (ст. 14 Закону).
ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" не є співвласником багатоквартирного будинку по АДРЕСА_3 та, відповідно, не є членом ОСББ «РУБАНА 21».
Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. 
Відповідно до частин першої, другої статті 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу закріплено статтею 16 цього Кодексу. 
Наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а лише однією з необхідних умов реалізації права, встановленого вищевказаними нормами.
Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.
Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог (аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 у справі № 525/505/16-ц).
Так, Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає об`єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
У постанові Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 910/8311/20 зазначено, що інтереси окремого власника можуть не збігатися з інтересами інших співвласників багатоквартирного будинку. Тому, вирішуючи питання щодо ефективності обраного позивачем способу захисту, суди мають враховувати баланс інтересів усіх співвласників та самого об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, уникати зайвого втручання в питання створення і діяльності об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, які вирішуються виключно установчими або загальними зборами співвласників.
Збори учасників є найвищим органом ОСББ, а їхні рішення мають важливе правове значення та є актами ненормативного характеру.
Верховний Суд у постанові від 16 серпня 2023 року у справі № 904/1711/22 звернув увагу на те, що ОСББ - неприбуткова організація, яка, на відміну від господарських товариств, при проведенні зборів, у тому числі й шляхом письмового опитування, як правило, не користується кваліфікованою правовою допомогою, через що можливими є незначні процедурні помилки в організації та проведенні зборів, які не повинні слугувати підставою для скасування рішень ОСББ з питань спільного управління майном.
Як встановлено судом, ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" станом на дату прийняття вказаних рішень від 26.12.2024, так само як і на дату розгляду справи по суті не був та не є членом ОСББ, у зв`язку з чим суд не вбачає порушених прав позивача. 
ОСББ «РУБАНА 21» існує тривалий час і за період свого існування набуло відповідних прав і обов`язків. Як наголошував представник ОСББ, у період із лютого 2025 управління майном, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території здійснюється шляхом самозабезпечення (власними силами ОСББ), ніяких послуг по договору № 03/09/19 управителем не надається. 
Визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ не призведе до поновлення прав і законних інтересів позивача за зустрічним позовом, втім буде свідчити про втручання суду у діяльність ОСББ та його внутрішнє управління, стосунки з іншими особами. Суд враховує, що співвласники багатоквартирного будинку, які приймали участь та голосували на загальних зборах 21.12.2024, реалізували свої права на участь в управлінні справами об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, з метою досягнення основної мети діяльності об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
А отже, задоволення зустрічного позову порушить інтереси як ОСББ, так і його співвласників, що є недопустимим. 
Крім того, як слідує з листа ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" від 28.01.2025 № 05-05/25 та відзиву на первісний позов, Товариству було відомо про створення ОСББ, однак Товариство не бажало розривати договір № 03/09/19 фактично з формальних підстав, оскільки, на його думку, повідомлення ОСББ не було повідомленням саме співвласників будинку про рішення про розірвання договору, підписано не уповноваженою особою та у протоколі від 21.12.2024 не визначено таку уповноважену особу. Тобто, по суті, подання зустрічного позову зумовлено небажанням ТОВ "КК "ПАРТНЕР ХАУС" розривати договір № 03/09/19 від 01.09.2019 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 
Таким чином, суд відмовляє у задоволенні зустрічного позову повністю з підстав недоведеності позивачем порушення його прав та охоронюваних законом інтересів з боку ОСББ. Інші доводи позивача за зустрічним позовом не спростовують висновків суду. 
Суд вважає за необхідне зазначити, що під час роздрукування скороченого рішення, у резолютивній частині суд допустився помилки технічного характеру. Так, внаслідок редактування тексту та його форматування не було роздруковано частину речення: «дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору № 03/09/19 від 01.09.2019, але не більше ніж три останні роки».
Тобто, за встановлених судом фактичних обставин вказана позовна вимога була вирішена судом по суті, однак внаслідок технічної помилки не була зазначена у скороченому рішенні (у резолютивній частині). 
Суд вважає за необхідне з власної ініціативи виправити вказану помилку, зазначивши у скороченому рішенні (у резолютивній частині) після слів: «устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку» слова: «дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору № 03/09/19 від 01.09.2019, але не більше ніж три останні роки».
8. Судові витрати
Відповідно п. 2 ч. 1, п.п. 2, 3 ч. 4 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог; інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Таким чином, судовий збір у сумі 6056,00 грн. стягується з ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" на користь ОСББ "РУБАНА 21" пропорційно розміру задоволених первісних позовних вимог.
Судові витрати за зустрічним позовом покладаються на позивача за зустрічним позовом - ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС".
Представник ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" у судовому засіданні 08.01.2026 заявив, що ним буде подано заяву щодо судових витрат. 
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 238, 240, 241, 243 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Первісний позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку задовольнити частково.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" (вул. Адмірала Нахімова, буд. 6, офіс 14, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69059, код ЄДРПОУ 42907607) передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21" (АДРЕСА_3, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69124, код ЄДРПОУ 45892845) наступну документацію на багатоквартирний будинок за адресою: місто Запоріжжя, вул. Рубана, будинок 21: технічний паспорт на багатоквартирний будинок; паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва; енергетичний сертифікат і звіт про обмеження інженерних систем; проєктну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем; документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; технічну документацію обладнання котелень; технічну документацію на ліфти; план земельної ділянки; акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку; дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору № 03/09/19 від 01.09.2019, але не більше ніж три останні роки.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" (вул. Адмірала Нахімова, буд. 6, офіс 14, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69059, код ЄДРПОУ 42907607) здійснити остаточне нарахування плати за послуги за договором від 01.09.2019 № 03/09/19 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за період із 01.09.2019 по 28.02.2025 включно.
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" (вул. Адмірала Нахімова, буд. 6, офіс 14, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69059, код ЄДРПОУ 42907607) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РУБАНА 21" (АДРЕСА_3, м. Запоріжжя, Запорізька область, 69124, код ЄДРПОУ 45892845) 6056 (шість тисяч п`ятдесят шість) грн. 00 коп. судового збору.

У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС" відмовити повністю
Судові витрати за зустрічним позовом покласти на позивача за зустрічним позовом - Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ПАРТНЕР ХАУС".

З власної ініціативи виправити допущену помилку, зазначивши у скороченому рішенні (у резолютивній частині) після слів: «устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку» слова: «дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання багатоквартирного будинку за строк дії договору № 03/09/19 від 01.09.2019, але не більше ніж три останні роки».

Відповідно ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його (її) проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено згідно з вимогами ст. 238 ГПК України та підписано - 19 січня 2026.
Рішення розміщується в Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою у мережі Інтернет за посиланням: http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя О.В. Ярешко