Справа № 464/5028/25
пр.№ 2/464/246/26 
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02.02.2026 року м.Львів
Сихівський районний суд міста Львова
в складі: головуючого судді Борачка М.В.,
секретар судового засідання Бугера Р.Р.,
розглянувши в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про стягнення завдатку,

в с т а н о в и в :
ХІД РОГЛЯДУ СПРАВИ.
22 липня 2025 року ОСОБА_1 , через свого представника адвоката Зазуляка Й.М. звернувся до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про стягнення коштів за договором завдатку. Позивачем у позові було визначено як третіх осіб ОСОБА_4 та приватного нотаріуса Шапіро І.В. 
Ухвалою суду від 24 липня 2025 року позов залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.
25 липня 2025 року представником позивача подано заяву про усунення недоліків.
Ухвалою суду від 30 липня 2025 року відкрито провадження у даній справі за правилами загального позовного провадження та призначено справу до розгляду у підготовчому судовому засіданні.
Ухвалою від 01 жовтня 2025 року витребувано у приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Тимків Інеси Миколаївни засвідчену копію довіреності, зареєстрованої в реєстрі під №398 від 07.09.2021 виданої ОСОБА_3 на ім`я ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Ухвалою від 30 жовтня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.
В обґрунтування позовних вимог позивач покликається на те, що 23 жовтня 2023 року, між продавцем ОСОБА_3 , яка діє через представника ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 , укладено Договір завдатку №2. За умовами договору Продавець продає, а Покупець купує об`єкт нерухомості, а саме: чотирикімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (надалі Об`єкт продажу), і належить Продавцю на праві власності.
У подальшому між сторонами укладено додаток №1 до договору завдатку, за умовами якого договір продовжує свою дію до 30 серпня 2024 року. Також, сторонами складено додаток №2 до договору завдатку №2 від 23.10.2023 року, відповідно до якого: в підтвердження укладення договору купівлі - продажу об`єкту продажу та з метою забезпечення його виконання Покупець додатково передає Продавцю грошову суму у розмірі 120600 ( сто двадцять тисяч шістсот ) гривень, що еквівалентно 3000 ( три тисячі) доларів США, що має статус Завдатку. Завдаток передається Покупцем Продавцю в момент підписання цього договору. Станом на 10 червня 2024 року, Покупець передав Продавцю грошову суму у розмірі 241000 грн, що еквівалентно 6000 (шість тисяч) доларів США. У випадку відмови Продавця від нотаріального посвідчення Договору купівлі - продажу Об`єкта продажу на умовах цього договору чи невиконання інших пунктів цього договору з його вини, Продавець зобов`язаний повернути Покупцю подвійну суму завдатку, отриманого ними в момент підписання цього Договору, в одноденний термін з моменту відмови від укладання договору купівлі-продажу чи спливу терміну передбаченого в додатку № 1 до договору.
Однак, договір купівлі-продажу між Позивачем та Відповідачем укладений не був, оскільки нотаріусом було відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, про що надано постанову від 19.09.2024 року.
У заяві в порядку ст. 93 ЦПК України, позивач відповідаючи на питання зазначив: «Акт відмови», на який покликається представник, повинен був складатись саме у випадку відмови Продавця. У даному ж випадку, мало місце інше порушення умов договору – ОСОБА_3 приховала недоліки в оформленні правовстановлюючих документів на квартиру яку пропонувала придбати Позивачу. Факт не укладення основного договору купівлі-продажу підтверджується постановою приватного нотаріуса від 19.09.2024 року, в якій викладені причини не укладення такого договору, саме з вини Продавця (Власника). За умовами договору, (саме абз. 11, 12 п. 3.1.) Акт про відмову складається у випадку «відмови від продажу», тобто Продавець виявляє волю на відмову від продажу. Отже, у випадку неможливості укладення основного договору з інших причин, акт не складається і такого обов`язку не було покладено.

Представник відповідача ОСОБА_3 , у відзиві на позовну заяву зазначив про те, що підставою для нарахування штрафної санкції у подвійному розмірі завдатку є факт відмови Продавця від укладення основного договору купівлі продажу. Факт відмови від укладення договору купівлі-продажу повинен бути підтверджений відповідним актом відмови, як це передбачає договір завдатку, складеним і підписаним агенцією, покупцем та свідками. У даному випадку Відповідач не відмовлявся від укладення договору, а підставою не укладення договору була відмова нотаріуса від вчинення нотаріальної дії, оформлена відповідною постановою. До Відповідача не може застосовуватись штрафна санкція у вигляді повернення подвійного розміру завдатку, оскільки: відповідач не відмовлявся від укладення договору купівлі-продажу; відсутній акт відмови від укладення; підставою не укладення договору купівлі-продажу була відповідна постанова нотаріуса, а не відмова Продавця (Відповідача). Що стосується нарахування штрафних санкцій в розумінні статті 625 ЦК України, 3 % річних, то на думку представника Відповідача їхній розмір є не обґрунтований, оскільки вони калькулювались із суми штрафу, підстава накладення якого відсутня, а отже не можуть бути такими, які підлягають стягненню.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ. 
Судом встановлено, що 23 жовтня 2023 року, між продавцем ОСОБА_3 , яка діяла через представника ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 укладено Договір завдатку №2. 
За умовами договору сторони домовилися, що Продавець продає, а Покупець купує об`єкт нерухомості, а саме: чотирикімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , надалі Об`єкт продажу, і належить Продавцю на праві власності: номер витягу : Реєстраційного посвідчення №2005953 від 04.07.2001р., записано в реєстрову книгу №61, за реєстровим №10280. Вартість об`єкту, за яку буде здійснено продаж, - 3534000 грн., що еквівалентно 93000 доларів США, по курсу 38 грн/1 долар.
Договір купівлі-продажу сторони повинні укласти до 01.07.2024 року. 
Покупець передав, як завдаток, продавцю, в якості забезпечення виконання обов`язку укладення Договору купівлі продажу, кошти в сумі 114000 грн., що еквівалентно 3000 доларів США, по курсу 38 грн/долар. 
Продавець підписанням договору гарантував згоду інших співвласників об`єкта продажу (в т.ч. подружжя) на укладення договору купівлі-продажу об`єкту продажу та виконання умов цього Договору і відсутність прихованих недоліків.
Окрім того, Відповідач ОСОБА_3 , за договором взяла на себе обов`язок: пред`явити всі оригінали обов`язкових документів (документів на об`єкт продажу) та інших документів (паспортів, свідоцтва про народження, ідентифікаційних кодів, свідоцтва про одруження, свідоцтва про розлучення (в разі відсутності потрібної інформації в паспорті) всіх учасників Договору купівлі-продажу) необхідних для здійснення відчуження об`єкту продажу, в тому числі пред`явити (або замовити вироблення) Витяг з Реєстру прав власності (довідка-характеристика БТІ), за вимогою - пред`явити (чи замовити вироблення) Рішення або Розпорядження опікунської ради (при наявності серед співвласників об`єкту-продажу малолітніх, неповнолітніх, обмежено- дієздатних або недієздатних осіб), надати їх ксерокопії; довести до відома Покупця про наявність обмежено-дієздатних або недієздатних осіб серед співвласників об`єкту продажу, про права третіх осіб на об`єкт продажу як в межах, так і за межами України на користування об`єктом.
З долучених до позову додатків також встановлено, що сторонами складено додаток №2 до договору завдатку №2 від 23.10.2023 року, відповідно до якого: на підтвердження укладення договору купівлі - продажу об`єкту продажу та з метою забезпечення його виконання ОСОБА_1  додатково передав ОСОБА_3 в особі її представника ОСОБА_2 грошову суму у розмірі 120600 ( сто двадцять тисяч шістсот ) гривень, що еквівалентно 3000 ( три тисячі) доларів США, що має статус Завдатку.
Цим же додатком, сторони зафіксували що завдаток передається ОСОБА_1 продавцю ОСОБА_3 , в особі її представника ОСОБА_2 в момент підписання цього договору.
Окрім того, сторони ствердили що станом на 10 червня 2024 року, ОСОБА_1 передав ОСОБА_3 , в особі її представника ОСОБА_2 , грошову суму у розмірі 241000 грн, що еквівалентно 6000 ( шість тисяч ) доларів США.
Отже, сторони у додатках до договору завдатку ствердили що ОСОБА_2 , як представник за ОСОБА_3 , отримав завдаток в розмірі 241000 грн, що еквівалентно 6000 ( шість тисяч ) доларів США.
Представник відповідача ОСОБА_3 , у відзиві не заперечив даної обставини.
У цьому ж додатку, сторони повторно підтвердили, що у випадку відмови продавця від нотаріального посвідчення Договору купівлі - продажу Об`єкта продажу на умовах цього договору чи невиконання інших пунктів цього договору з його вини, продавець зобов`язаний повернути покупцю подвійну суму завдатку, отриманого ними в момент підписання цього Договору, в одноденний термін з моменту відмови від укладання договору купівлі-продажу чи спливу терміну передбаченого в додатку № 1 до договору.
Таким чином, сторони передбачили дві умови, за яких повертається подвійна сума завдатку: 1) відмова продавця від укладення; 2) невиконання інших умов договору завдатку з вини продавця.
Допитаний в якості свідка ОСОБА_1 підтвердив суду, що дійсно укладав з ОСОБА_3 договір завдатку, усі додатки до нього. Договір та додатки підписував він та ОСОБА_2 , як представник ОСОБА_3 ; кошти в сумі 6000 доларів США передавались двома частинами особисто ОСОБА_2 . Продовження строку дії договору завдатку було обумовлено як проханням його самого так і проханням продавця, оскільки ОСОБА_3 мала особисто підписати договір, та у червні 2024 року приїхала у м. Львів, була присутня при отриманні другої частини завдатку. Підтвердив, що про неможливість укладення договору стало відомо від нотаріуса, яка пояснила це недоліком в документах, зокрема не оформленням права на спадщину малолітньою дитиною.
Допитана в якості свідка ОСОБА_5 , підтвердила що вона разом з своїм сином ОСОБА_1 здійснювала пошук нерухомості, була присутня при переговорах з представником продавця ОСОБА_2 , при укладенні договору завдатку та його підписанні. Також була присутня під час передачі кожної із частин завдатку. Про неможливість укладення договору стало відомо від нотаріуса, яка пояснила, що є неоформлена частка спадщини малолітньої, а тому договір купівлі-продажу не може бути укладений. 

ОЦІНКА СУДУ.
Щодо права власності на об`єкт продажу.
Відповідно до поданих письмових доказів, 4 липня 2001 року, на ім`я ОСОБА_3 , видано реєстраційне посвідчення, відповідно до якого вона являється власником квартири АДРЕСА_2 .
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом №175, від 29.02.2024 року, Спадкоємцями зазначеного у цьому свідоцтві майна ОСОБА_6 , 1969 року народження, який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , є: його дружина ОСОБА_3 на 1/2 (одну другу) частку майна, у тому числі з урахуванням 1/6 (однієї шостої) частки, від якої відмовилась донька спадкоємця – ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , у тому числі з урахуванням 1/6 (однієї шостої) частки, від якої відмовився син спадкодавця ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 ; донька ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_4 на 1/3 (одну третю) частку майна, у тому числі з урахуванням 1/6 (однієї шостої) частки, від якої відмовився батько спадкодавця ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_5 ; мати ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , проживала в/м Ільїнскоє, Московська область, Домодєдовський район, Російська Федерація на 1/6 частку майна.
ОСОБА_3 та ОСОБА_6 були чоловіком та дружиною. Відповідно, набуття ОСОБА_3 у власність квартири у 2001 році, вказує на те, що вона є об`єктом спільної сумісної власності. 
Отже, після смерті ОСОБА_2 , його частку у праві власності на оспорювану квартиру мали спадкувати спадкоємці, які зазначені у свідоцтві №172 та № НОМЕР_2 .
За змістом постанови приватного нотаріуса Шапіро І.В. від 19.09.2024 року, на вимогу щодо отримання згоди другого з подружжя представник продавця – ОСОБА_2 , який діє на підставі довіреності, повідомив, що чоловік Продавця - ОСОБА_6 помер ІНФОРМАЦІЯ_7 ; спадкова справа після його смерті заведена 24.03.2015 року за № 7/2015, частка померлого у відчужуваній квартирі в межах спадкової справи не виділялась та не оформлялась, при цьому до складу спадкоємців, що прийняли спадщину належним чином, входить дружина померлого, його малолітня донька та мати померлого. Відповідно до даних Державного реєстру актів цивільного стану громадян встановлено, що станом на день смерті ОСОБА_6 до складу спадкоємців входила його донька ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_8 , яка на момент відкриття спадщини була малолітньою дитиною. Відповідно до статті 1268 Цивільного кодексу «малолітня, неповнолітня вважаються такими, що прийняли спадщину». За змістом поданих нотаріусу документів та даних державних реєстрів встановлено, що квартира АДРЕСА_2 набута ОСОБА_3 під час перебування в зареєстрованому шлюбі з ОСОБА_6 та є спільною сумісною власністю подружжя. За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно частка померлого чоловіка не виділялась; при цьому право на спадщину ОСОБА_6 (в тому числі на частку вищезазначеної квартири) має його неповнолітня дитина ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_8 , права якої не оформлені належним чином шляхом спадкування в межах відкритої спадкової справи та шляхом видачі відповідного свідоцтва про право на спадщину на відповідну частку спадкового майна зазначеного спадкоємця.
На підставі цих даних, нотаріус прийшов до висновку, що укладення такого договору купівлі-продажу порушує права малолітньої дитини, так як право на частку зазначеної квартири має малолітня ОСОБА_8 , та відчуження квартири ОСОБА_3 без належного оформлення частки дитини суперечить статті 12 «Захист прав та інтересів дітей під час вчинення правочинів щодо житлових приміщень та іншого нерухомого майна» Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей». 
За таких обставин, суд приходить до висновку, що укладення договору купівлі-продажу квартири, яка належить на праві власності ОСОБА_3 , призвело б до порушення прав іншого спадкоємця ОСОБА_7 , про що вірно було зазначено у постанові нотаріуса. 
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину від 29.02.2024 року, №172, спадщина на яку видано свідоцтво складається з садового будинку , що розташований за адресою: АДРЕСА_3 . Свідоцтво про право на спадщину на 1/2 (одну другу) частку садового будинку видано ОСОБА_3 . Свідоцтво про право на спадщину на 1/6 (одну шосту) частку ще не видано. Право власності на 1/2 (одну другу) частку садового будинку підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину від 29.02.2024 року, №175, Свідоцтво про право на спадщину на 1/3 (одну третю) частку садового будинку видано ОСОБА_8 . Свідоцтво про право на спадщину на 1/6 (одну шосту) частку ще не видано. Право власності на 1/3 (одну третю) частку садового будинку підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка № 435166333) садовий будинок за адресою АДРЕСА_3 , належить на праві власності: ОСОБА_8 , розмір частки – 1/3 та ОСОБА_3 , розмір частки, - . Датою реєстрації права власності зазначено 19.02.2024 року.
Досліджуючи подані позивачем письмові докази, зокрема договір завдатку з додатками до нього у сукупності з постановою нотаріуса, правовстановлюючими документами на об`єкт продажу, документи щодо прийняття спадщини самою ОСОБА_3 та ОСОБА_7 , іншими спадкоємцями і оформлення спадкових прав щодо іншого нерухомого майна, суд звертає увагу на факт набуття у власність спадкового майна саме у період коли діяв договір завдатку ( з 23.10.2023 року по 30.08.2024 року) та вже згадані обов`язки та гарантії надані продавцем.
Продавець не вчинив будь-яких дій щодо оформлення спадкових прав малолітньої ОСОБА_7 на частку у спадковому майні (квартирі яка є об`єктом продажу), після смерті її батька. Дана інформація не була доведена до покупця. 
Тобто, слід констатувати невиконання продавцем, ОСОБА_3 обов`язків викладених у п. 3.1. договору завдатку, а саме: пред`явити всі оригінали обов`язкових документів (свідоцтва про народження, ідентифікаційних кодів, свідоцтва про одруження, всіх учасників Договору купівлі-продажу) які необхідні для здійснення відчуження об`єкту продажу. Також продавець не виконала обов`язку щодо доведення до відома Покупця про наявність прав третіх осіб на об`єкт продажу.
Суд відхиляє доводи представника Відповідача про те, що не було складено акт про відмову й те що ОСОБА_3 не відмовлялась від укладення договору. 
У даному випадку правове значення має сам факт не доведення до відома позивача інформації щодо прав третіх осіб на об`єкт продажу. При цьому, права третіх осіб ними самими не могли бути реалізовані, через їх вік. Водночас, малолітня ОСОБА_7 набула у власність 1/3 частку садового будинку в період коли діяв договір завдатку. Про даний факт ОСОБА_3 не могла не знати, оскільки також прийняла та оформила свої спадкові права на цей же будинок.

Щодо довіреності яку видала ОСОБА_3 на ім`я ОСОБА_2 .
Витребувана судом довіреність була дійсна на момент укладення договору завдатку. Позивач та Відповідачі не заперечували факт видачі такої довіреності. Представник ОСОБА_3 також не заперечував щодо обсягу прав ОСОБА_2 .. Отже, суд вважає, що Відповідач ОСОБА_2 мав достатній обсяг повноважень для підписання договору та вчинення інших юридично значимих дій від імені продавця ОСОБА_3 .
Разом з тим, зважаючи на правову природу довіреності, та обв`язки які покладаються на повіреного, ОСОБА_2 отримавши від ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 6000 доларів США зобов`язаний був передати їх довірителю ОСОБА_3 . У цій справі не має правового значення чи виконав ОСОБА_2 даний обов`язок, у тому числі з огляду на те, що дана обставина не заперечується представником ОСОБА_3 .. Разом з тим, суд звертає увагу, що саме ОСОБА_3 є власником об`єкту продажу, а ОСОБА_2 лише виконував її розпорядження на підставі довіреності. 
Тому, відповідач ОСОБА_2 не може нести відповідальності за свого довірителя. Окрім цього, договором завдатку чи довіреністю на ім`я ОСОБА_2 не було передбачено солідарної відповідальності повіреного та довірителя.

Щодо розміру суми заборгованості. 
Як встановлено судом ОСОБА_1 передав представнику ОСОБА_3 – ОСОБА_2 грошові кошти, а саме: 23 жовтня 2023 року, - кошти в сумі 114000 грн., що еквівалентно 3000 доларів США; 10 червня 2024 року, - кошти в сумі 120600 грн., що еквівалентно 3000 доларів США. Усього Відповідач ОСОБА_2 отримав від Позивача, кошти в сумі 6000 доларів США, що на день передачі, за умовами договору, еквівалентно 241200 грн.
Сторони договору погодили, що у випадку невиконання продавцем інших умов договору завдатку, кошти повинні бути повернуті у подвійному розмірі, що складає 12000 доларів США = 6000*2, що на 18.07.2025 року, еквівалентно 498000 грн..
Проведеним розрахунком, встановлено, що обов`язок Відповідача повернути отримані від Позивача кошти виник та завершився 31.08.2024 року, як передбачено додатком №1 до договору завдатку. 
Отже, Відповідач прострочив обов`язок з повернення коштів з 01.09.2024 року по 18.07.2025 року, а кількість днів прострочення складає 320.
Відповідно до ст. 625 ЦК України, нараховуються 3% річних. 
Судом проведено перерахунок 3% відсотків річних, та встановлено що розмір таких складає 315,62 доларів США = 12000*3%*320/365.
За таких обставин підлягає стягненню 12000 доларів США основного зобов`язання, та 315,62 доларів США відсотків річних, а усього 12315,62 доларів США.

Норми матеріального права.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦПК України).
Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. (ст. 6 ЦК України)
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. (ч. 1 ст. 546 ЦК України)
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. (ч. 1, 2 ст. 549 ЦК України)
Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. (ст. 570 ЦК України)
Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.
Згідно вимог статті 629 ЦК України,- договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із ч.1, ч. 3 ст.635 ЦК попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Аналіз положень статей 6, 627, 546 ЦК України, дає підстави дійти висновку, що у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, сторонами також може бути передбачена відповідальність сторін на випадок невиконання тієї або іншої його умови, зокрема за неналежне виконання зобов`язання у виді штрафних санкцій.
За договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки довірителя. (ст. 1000 ЦК України)
Повірений зобов`язаний: 1) повідомляти довірителеві на його вимогу всі відомості про хід виконання його доручення; 2) після виконання доручення або в разі припинення договору доручення до його виконання негайно повернути довірителеві довіреність, строк якої не закінчився, і надати звіт про виконання доручення та виправдні документи, якщо це вимагається за умовами договору та характером доручення; 3) негайно передати довірителеві все одержане у зв`язку з виконанням доручення. (ст. 1006 ЦК України)

Порушення Відповідачем ОСОБА_3 умов договору є цивільним правопорушенням, оскільки ст. 629 ЦК України встановлюється принцип безумовності та обов`язковості виконання договору.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_1 виконав взяті на себе зобов`язання в повному обсязі, передавши ОСОБА_3 завдаток, а саме грошові кошти, відповідно до умов укладеного договору.
Суд приходить до висновку, що дії відповідача ОСОБА_3 в особі її представника ОСОБА_2 , не відповідали принципу добросовісності, оскільки в укладеному договорі містились гарантії щодо згоди інших співвласників об`єкта продажу та зобов`язання повідомити покупця щодо прав третіх осіб на даний об`єкт. Отже, укладення основного договору купівлі-продажу призвело б до порушення прав інших осіб. Відповідно, заяви та гарантії ОСОБА_3 не відповідали фактичним обставинам і приховувались нею. 
Згідно з висновком Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, сформульованим у постанові від 16 лютого 2022 року у справі № 914/1954/20, суди мають враховувати принцип добросовісності - стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, в основі якої лежить принцип добросовісності, базується на римській максимі: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці однієї сторони, за умови, що інша розумно на них покладається. За змістом частини другої статті 13 ЦК України недобросовісна поведінка однієї особи, яка полягає у вчиненні дій, що можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом. Сутність зловживання правом полягає у недобросовісному вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, зокрема всупереч меті останнього. Заборона зловживання правом по суті випливає з властивості рівнозваженості, закладеної у принципі юридичної рівності учасників цивільних правовідносин. За змістом приписів ЦК України поняття «добросовісність» ототожнюється з поняттям «безвинність», а «недобросовісність» - з виною. За діяння, якими завдана шкода внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, на підставі частини третьої статті 39 ЦК України). Оскільки настання відповідальності за загальним правилом пов`язується з виною, то такі діяння є винними(див. висновок, сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 4 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19). (постанова Верховного Суду від 16 лютого 2022 року у справі № 914/1954/20).
Оскільки, відповідач ОСОБА_2 був повіреним, що покладало на нього обов`язки і надавало йому права лише ті які передбачені у виданій довіреності, то суд зважаючи на норми матеріального права не погоджується з доводами позивача про необхідність застосування солідарної відповідальності. 
Позивач, виконавши повністю свої зобов`язання, передавши кошти як завдаток Відповідачеві, правомірно очікував на укладення договору купівлі-продажу. 
У цій справі продавцем була лише ОСОБА_3 , а отже виключно вона може нести відповідальність за свої дії та дії її представника.
Враховуючи наведене, позов підлягає до частково задоволення, а саме в частині стягнення суми заборгованості та відсотків річних лише з ОСОБА_3 .

Щодо судових витрат.
У відповідності до частини 1 статті 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Відповідно до частини 3 статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи.
Пункт 12 частини 3 статті 2 ЦПК України однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства визначає відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.
Під час розгляду цивільної справи №753/15687/15-ц (постанова від 14.11.2018) Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зазначив, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує ЄСПЛ, присуджуючи судові витрат на підставі ст. 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у рішеннях від 12.10.2006 у справі «Двойних проти України» (п. 80), від 10.12.2009 у справі «Гімайдуліна і інших проти України» (п.п.34-36), від 23.01.2014 у справі «East/West Alliance Limited» проти України», від 26.02.2015 у справі «Баришевський проти України» (п. 95) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим.
Крім того, у рішенні ЄСПЛ від 28.11.2002 у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
При цьому, з огляду на положення ч. ст.137 ЦПК України, розмір витрат на правничу допомогу встановлюється судом на підставі оцінки доказів щодо детального опису робіт, здійснених адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Тобто, питання розподілу судових витрат пов`язане із суддівським розсудом (дискреційні повноваження).
Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правничої допомоги - домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.
Статтею 19 цього ж Закону визначено такі види адвокатської діяльності як надання правової інформації, консультацій і роз`яснень з правових питань, правовий супровід діяльності юридичних і фізичних осіб, органів державної влади, органів місцевого самоврядування, держави; складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру; представництво інтересів фізичних і юридичних осіб у судах під час здійснення цивільного, господарського, адміністративного та конституційного судочинства, а також в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами.
Отже, правнича допомога є багатоаспектною, різною за змістом, обсягом та формами і може включати консультації, роз`яснення, складення позовів і звернень, довідок, заяв, скарг, здійснення представництва, зокрема в судах та інших державних органах, захист від обвинувачення тощо, а договір про надання правової допомоги укладається на такі види адвокатської діяльності як захист, представництво та інші види адвокатської діяльності.
Представництво - вид адвокатської діяльності, що полягає в забезпеченні реалізації прав і обов`язків клієнта в цивільному, господарському, адміністративному та конституційному судочинстві, в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами, прав і обов`язків потерпілого під час розгляду справ про адміністративні правопорушення, а також прав і обов`язків потерпілого, цивільного позивача, цивільного відповідача у кримінальному провадженні (п. 9 ч. 1 ст.1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).
Інші види правової допомоги - види адвокатської діяльності з надання правової інформації, консультацій і роз`яснень з правових питань, правового супроводу діяльності клієнта, складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру, спрямованих на забезпечення реалізації прав, свобод і законних інтересів клієнта, недопущення їх порушень, а також на сприяння їх відновленню в разі порушення (п.6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).
Відповідно до ст. 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.
Враховуючи положення ст. 28 Правил адвокатської етики (затверджені Звітно-виборним з`їздом адвокатів України 09.06.2017) необхідно дотримуватись принципу «розумного обґрунтування» розміру оплати юридичної допомоги. Цей принцип набуває конкретних рис через перелік певних факторів, що мають братись до уваги при визначенні розміру оплати: обсяг часу і роботи, що вимагається для адвоката, його кваліфікацію та адвокатський досвід, науково-теоретична підготовка.
За своєю юридичною природою, договір про надання правничої допомоги є договором про надання послуг, зміст якого розкривається главою 63 ЦК України і за загальним правилом, перед його укладенням сторони користуються свободою розсуду щодо визначенні його умов, однак з врахуванням, серед іншого, вимог розумності та справедливості (ст.ст.6, 627 ЦК України).
У даній справі правнича допомога надавалась позивачу на підставі договору про надання правничої допомоги №25/17 від 28.02.2025, укладеного між Адвокатським бюро «Йосипа Зазуляка» та ОСОБА_1 .
Окрім того, у матеріалах справи наявний ордер виданий Адвокатським бюро «Йосипа Зазуляка» на адвоката Зазуляка Йосипа Михайловича, а також акт погодження вартості послуг згідно договору від 28.02.2025.
Згідно акту приймання-передачі виконаної роботи та наданих послуг, загальна вартість наданих послуг становить 41000 грн.
Здійснивши аналіз та оцінку наданих позивачем доказів понесення ним витрат на професійну правничу допомогу у справі, суд дійшов висновку, що факт надання їй професійної правничої допомоги підтверджується матеріалами справи.
Розподіляючи судові витрати у даній справі, суд також зазначає, що відповідно до частини 4 статті 137 ЦПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:
1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);
2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);
3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;
4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
На підставі критеріїв, які визначені в частині 4 статті 137 ЦПК України суд має право зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката. При цьому обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, що підлягають розподілу між сторонами (частини 5, 6 статті 137 ЦПК України).
Відповідачі не висловили жодних заперечень з приводу заявленого позивачем до стягнення розміру витрат на професійну правничу допомогу, що унеможливлює застосування критеріїв, встановлених частиною 4 статті 137 ЦПК України.
Разом з цим, слід зауважити, що при здійсненні розподілу судових витрат (в тому числі і витрат на правову допомогу) суд може керуватися положеннями статті 141 ЦПК України, зокрема критеріями, що визначені частинами третьою шостою та дев`ятою статті 141 ЦПК України (а саме: пов`язаність витрат з розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність розміру витрат до предмета спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; поведінка сторони під час розгляду справи щодо затягування розгляду справ; дії сторін щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом; істотне перевищення чи заявлення неспівмірно нижчої суми судових витрат, порівняно з попереднім (орієнтовним) розрахунком; зловживання процесуальними правами).
У постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 19.03.2024 року у cправі №922/4078/23 висловлено правову позицію, згідно із якою під час вирішення питання про розподіл витрат на професійну правничу допомогу суд з власної ініціативи або за наявності заперечення сторони може відмовити стороні, на користь якої ухвалено рішення, у відшкодуванні понесених нею на правову допомогу повністю або частково, керуючись критеріями, що визначені частинами п`ятою сьомою, дев`ятою статті 129 ГПК України.
Викладена вище правова позиція підтримана Верховним Судом у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 20.05.2024 у справі №463/641/17 із посиланням на те, що положення частин четвертої-сьомої, дев`ятої статті 129 ГПК України ідентичні нормам частин третьої-шостої, дев`ятої статті 141 ЦПК України.
Визначаючи суму відшкодування, суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, зважаючи на конкретні обставини справи та фінансовий стан обох сторін. Ті самі критерії застосовує ЄСПЛ (рішення у справі «East/West Alliance Limited» проти України»), присуджуючи судові витрати на підставі ст. 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, згідно з його практикою заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір обґрунтованим (постанова ВПВС від 19.02.2020 у справі №755/9215/15-ц).
З урахуванням викладеного вище, вирішуючи питання щодо стягнення витрат на правову допомогу, суд, керуючись положеннями частини 3 статті 141 ЦПК України, вважає за доцільне з власної ініціативи зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу.
Згідно із правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 07.11.2019 у справі №905/1795/18 та від 08.04.2020 у справі №922/2685/19, зменшуючи розмір витрат на професійну правничу допомогу суд також виходить із того, що він не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості, пропорційності та верховенством права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи на складність справи, витрачений адвокатом час, та неспіврозмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг.
Стягнення витрат на професійну правничу допомогу з боржника не може бути способом надмірного збагачення сторони, на користь якої такі витрати стягуються і не може становити для неї по суті додатковий спосіб отримання доходу (постанова Верховного Суду від 24.01.2022 у справі №911/2737/17).
За таких умов, суд вважає, що загальна вартість наданих послуг є неспівмірною зі складністю наданих послуг.
Таким чином, враховуючи принципи справедливості, пропорційності та верховенства права, а також виходячи з того, що судом задоволено позовні вимоги лише до одного відповідача, суд вважає, що стягненню підлягає від заявленої суми наданої правничої допомоги. Відтак, з відповідача ОСОБА_3 підлягає стягненню 20500 грн витрат на професійну правничу допомогу (41000,00 грн *50%).

У відповідності до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Позивачем при поданні позову до суду сплачено судовий збір у сумі 5117,55 грн., що підтверджено квитанціями, які містяться у матеріалах справи. 
Таким чином, з відповідача ОСОБА_3 на користь позивача необхідно стягнути судовий збір у сумі 5117,55 грн.
Керуючись ст.ст.2, 10, 12, 141, 247, 258, 259, 263-265, 274-279, 280-282 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

у х в а л и в :

позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , про стягнення коштів за договором завдатку задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_3 , на користь ОСОБА_1 , заборгованість в сумі 12315,62 доларів США, з яких: 6000 доларів США - основна сума боргу; 6000 доларів США - штрафні санкції за договором; 315,62 доларів США - 3% річних.
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати, а саме: судовий збір в розмірі 5117,55 грн. та витрати на правничу допомогу в розмірі 20500 грн.
В решті позовних вимог відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. 
Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , АДРЕСА_4 .
Відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП  НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 .
Відповідач: ОСОБА_3 , РНОКПП  НОМЕР_4 , АДРЕСА_1 .
Повне судове рішення складено 02 лютого 2026 року, що є датою його ухвалення за відсутності учасників справи, як це передбачено ч.5 ст.268 ЦПК України.

Головуючий        Борачок М.В.