Номер провадження: 22-ц/813/5363/25 
Справа № 495/6560/24
Головуючий у першій інстанції Анісімова Н. Д.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25.11.2025 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Вадовської Л.М., Таварткіладзе О.М.
за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності, на рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області, постановлене під головуванням судді Анісімової Н.Д. 25 липня 2024 року у м. Білгород-Дністровський Одеської області, -

встановила:

У липні 2024 року до Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області надійшла позовна заява ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності, у якому позивач просив суд:
- Визнати дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка № НОМЕР_1 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7555 га, розташована на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, належна відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЯЛ № 277147 від 30.06.2011 року.
- Визнати за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку № НОМЕР_3 б, масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7555 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, належну відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЯЛ № 277147 від 30.06.2011 року.
- Визнати дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка № НОМЕР_4 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7554 га, розташована на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0373, належна відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЕАК № 523143 від 11.09.2013 року.
- Визнати за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку № НОМЕР_4 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7554 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0373, належну відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЕАК № 523143 від 11.09.2013 року
- Визнати дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , договір купівлі-продажу земельної ділянки № НОМЕР_5 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 11,27 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належну відповідачці на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-ОД № 081879 від 21.01.2004 року.
- Визнати за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку № НОМЕР_5 масив № НОМЕР_2 , загальною площею 11,27 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належну відповідачці на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-ОД № 081879 від 21.01.2004 року.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_2 24.07.2023 року уклав у простій письмовій формі з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки АДРЕСА_1 , масив № НОМЕР_2 , кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, та договір купівлі-продажу земельної ділянки АДРЕСА_1 , масив № НОМЕР_2 , кадастровий номер 5120881600:01:003:0373.
Відповідно до п.п. 7 обох Договорів, після їх підписання сторони зобов`язалися у п`ятиденний строк звернутися до нотаріуса, для його посвідчення. Однак, через погане самопочуття та похилий вік ОСОБА_1 в обумовлений період, а саме з 24.07.2023 року по 28.07.2023 року для підписання та посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок до нотаріальної контори так і не з`явився. Між позивачем та ОСОБА_1 досягнуто згоди щодо всіх істотних умов даних договорів, були передані та сплачені грошові кошти в повному обсязі, договір був підписаний сторонами, спірні земельні ділянки передані у власність позивача з моменту укладання договору. Ухилення від вирішення питання про укладення у нотаріальному порядку договорів купівлі-продажу позбавляє позивача можливості належним чином укласти правочин. 
Крім того, ОСОБА_2 24.07.2023 року уклав у простій письмовій формі з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу земельної ділянки № 10 (десять), масив № НОМЕР_2 (шість), загальною площею 11,27 га, розташованої на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, наданої відповідачці для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належної останній на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-ОД № 081879 від 21.01.2004 року.
Між сторонами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов даного договору, були передані та сплачені грошові кошти в повному обсязі, договір був підписаний сторонами, спірна земельна ділянка передана у власність ОСОБА_2 з моменту укладання договору.
Ухилення від вирішення питання про укладення у нотаріальному порядку договору купівлі-продажу позбавляє позивача можливості належним чином укласти правочин.
Рішенням Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 25.07.2024 року позов ОСОБА_2 було задоволено.
Визнано дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка № НОМЕР_3 б, масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7555 га, розташована на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, належна відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЯЛ № 277147 від 30.06.2011 року.
Визнано за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку № НОМЕР_3 б, масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7555 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, належну відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЯЛ № 277147 від 30.06.2011 року.
Визнано дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка № НОМЕР_4 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7554 га, розташована на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0373, належна відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЕАК № 523143 від 11.09.2013 року.
Визнано за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку № НОМЕР_4 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7554 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0373, належну відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЕАК № 523143 від 11.09.2013 року
Визнано дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , договір купівлі-продажу земельної ділянки № НОМЕР_5 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 11,27 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належну відповідачці на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-ОД № 081879 від 21.01.2004 року.
Визнано за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку № НОМЕР_5 масив № НОМЕР_2 , загальною площею 11,27 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надану для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належну відповідачці на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-ОД № 081879 від 21.01.2004 року.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції, не повідомивши апелянта належним чином про час і місце розгляду заяви, фактично позбавив його права на участь в судовому засіданні, наданні доказів та заперечень проти поданої заяви.
Крім того, апелянт посилається на те, що суд першої інстанції визнав дійсним договір, який ОСОБА_1 ніколи не укладав, оскільки на момент нібито укладення такого договору - 24.07.2023 року, відповідач був відсутній на території України. Таким чином, вказаний правочин є нікчемним, оскільки він вчинений без волевиявлення учасника правочину — власника земельних ділянок ОСОБА_1 .
Також судом першої інстанції не було прийнято до уваги, що у даному випадку сторони не домовлялись щодо усіх істотних умов договорів купівлі-продажу, не відбулось їх повне або часткове виконання, а також відсутні достовірні та достатні докази того, що відповідач дійсно ухилявся від його нотаріального посвідчення.
Колегія суддів приймає до уваги, що оскільки рішення суду оскаржується лише ОСОБА_1 , то вказане судове рішення підлягає перегляду у апеляційному порядку виключно у частині позовних вимог про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності, пред`явлених ОСОБА_2 до ОСОБА_1 .
Сторони про розгляд справи на 25.11.2025 року були сповіщені належним чином, у судове засідання не з`явились. 
25.11.2025 року на адресу Одеського апеляційного суду від адвоката Каланжова В.І. надійшла заява в якій він просив відкласти розгляд справи, мотивуючи зайнятістю в інших процесах в суді першої інстанції, проте не надав ордер на підтвердження повноважень на представництво ОСОБА_2 в даному провадженні в суді апеляційної інстанції. 
Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Згідно п. 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України, порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції, якщо справу розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час та місце судового засідання суду, якщо такий учасник обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру (ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Європейський суд з прав людини зауважує, що процесуальні норми призначені забезпечити належне відправлення правосуддя та дотримання принципу правової визначеності, а також про те, що сторони повинні мати право очікувати, що ці норми застосовуються. Принцип правової визначеності застосовується не лише щодо сторін, але й щодо національних судів (DIYA 97 v. UKRAINE, №19164/04, § 47, ЄСПЛ, від 21.10.2010 року).
Гласність і відкритість судового процесу та його повне фіксування технічними засобами є однією із основних засад (принципів) цивільного судочинства (п. 3) ч. 3 ст. 2 ЦПК України).
Ніхто не може бути позбавлений права на інформацію про дату, час і місце розгляду своєї справи або обмежений у праві отримання в суді усної або письмової інформації про результати розгляду його судової справи. Будь-яка особа, яка не є учасником справи, має право на доступ до судових рішень у порядку, встановленому законом (ч. 1 ст. 8 ЦПК України).
Про місце, дату і час судового засідання суд повідомляє учасників справи (ч. 2 ст. 211 ЦПК України).
Судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, разом з копіями відповідних документів надсилається на офіційну електронну адресу відповідного учасника справи, у випадку наявності у нього офіційної електронної адреси або разом із розпискою рекомендованим листом з повідомленням про вручення у випадку, якщо така адреса відсутня, або через кур`єрів за адресою, зазначеною стороною чи іншим учасником справи. Стороні чи її представникові за їхньою згодою можуть бути видані судові повістки для вручення відповідним учасникам судового процесу. Судова повістка може бути вручена безпосередньо в суді, а у разі відкладення розгляду справи про дату, час і місце наступного засідання може бути повідомлено під розписку. У разі ненадання учасниками справи інформації щодо їх адреси судова повістка надсилається: 1) юридичним особам та фізичним особам - підприємцям - за адресою місцезнаходження (місця проживання), що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань; 2) фізичним особам, які не мають статусу підприємців, - за адресою їх місця проживання чи місця перебування, зареєстрованою у встановленому законом порядку (ч. 6, 7 ст. 128 ЦПК України).
Європейський суд з прав людини вказав, що принцип рівності сторін — один із складників ширшої концепції справедливого судового розгляду — передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом (GUREPKA v. UKRAINE (No. 2), № 38789/04, § 23, ЄСПЛ, від 08.04.2010 року).
Європейський суд з прав людини зауважив, що право на публічний розгляд, передбачене п. 1 ст. 6 Конвенції, має на увазі право на «усне слухання». Право на публічний судовий розгляд становить фундаментальний принцип. Право на публічний розгляд було б позбавлене смислу, якщо сторона в справі не була повідомлена про слухання таким чином, щоб мати можливість приймати участь в ньому, якщо вона вирішила здійснити своє право на явку до суду, встановлене національним законом. В інтересах здійснення правосуддя сторона спору повинна бути викликана в суд таким чином, щоб знати не тільки про дату і місце проведення засідання, але й мати достатньо часу, щоб встигнути підготуватися до справи (TRUDOV v. RUSSIA, № 43330/09, § 25, 27, ЄСПЛ, від 13.12.2011 року).
Колегія суддів зазначає, що аналіз постанов Верховного Суду підтверджує, що застосування п. 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України є однаковим, передбачуваним та послідовним.
Так, про це свідчить численна кількість постанов суду касаційної інстанції, в яких зазначається, що п. 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України передбачено обов`язкову підставу для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення (постанови Верховного Суду від 09.02.2022 року у справі № 344/11947/20 (провадження № 61-17632св21), від 18.04.2022 року у справі № 522/18010/18 (провадження № 61-13667сво21) та ін.).
Тлумачення частини першої ст. 8, ч. 2 ст. 211, п. 3) ч. 3 ст. 376 ЦПК України дозволяє зробити висновок, що:
- обов`язок суду повідомити учасників справи про місце, дату і час судового засідання є реалізацією однією із основних засад (принципів) цивільного судочинства – відкритості судового процесу;
- невиконання (неналежне виконання) судом цього обов`язку призводить до порушення не лише права учасника справи бути повідомленим про місце, дату і час судового засідання, але й основних засад (принципів) цивільного судочинства;
- розгляд справи в суді першої інстанції за відсутності учасника справи, якого не було повідомлено про місце, дату і час судового засідання, є обов`язковою та безумовною підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення судом апеляційної інстанції, якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять доказів вручення судової повістки ОСОБА_1 про розгляд справи за зареєстрованим місцем проживання, у відповідності до вимог ст. 128 ЦПК України.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги, що відповідач не був належним чином повідомлений про розгляд справи.
Таким чином, апеляційний суд приходить до висновку, що судом першої інстанції ухвалено рішення з порушенням норм процесуального права, а саме розглянуто справу за відсутності ОСОБА_1 , щодо якого відсутні відомості про належне його повідомлення.
За вказаних обставин, колегія суддів приходить до висновку про наявність правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення в частині, яка переглядається, на підставі положень п. 3 ч. 3 ст. 376 ЦПК України.
Вирішуючи спір, апеляційний суд виходить з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, у позовній заяві ОСОБА_2 стверджує, що 24.07.2023 року він уклав у простій письмовій формі з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки № 12 б, масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7555 га, розташованої на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, належної ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЯЛ № 277147 від 30.06.2011 року.
Вказану земельну ділянку позивач придбав у ОСОБА_1 за 25500 грн., які відповідач отримав після підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Згідно п. 7 Договору, після його підписання сторони зобов`язалися у п`ятиденний строк звернутися до нотаріуса для його посвідчення. Однак, через погане самопочуття та похилий вік ОСОБА_1 в обумовлений період, а саме з 24.07.2023 року по 28.07.2023 року, для підписання та посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки до нотаріальної контори так і не з`явився. 
Позивач вважає, що між ним та ОСОБА_1 було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов даного договору, були передані та сплачені грошові кошти в повному обсязі, договір був підписаний сторонами, спірна земельна ділянка передана у власність ОСОБА_2 з моменту укладання договору.
Крім того, у той же день, 24.07.2023 року, ОСОБА_2 уклав у простій письмовій формі з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки № 12 а, масив № НОМЕР_2 загальною площею 3,7554 га, розташованої на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0373, належної відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЕАК № 523143 від 11.09.2013 року.
Вказану земельну ділянку позивач придбав за 25500 грн., які ОСОБА_1 отримав після підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Ухилення від вирішення питання про укладення у нотаріальному порядку договору купівлі-продажу, на думку позивача, позбавило його можливості належним чином укласти правочин, незважаючи на те, що сторони домовились між собою щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу земельної ділянки, та повністю виконали всі умови, пов`язані з купівлею-продажем вказаного нерухомого майна.
Надаючи правову оцінку спірним відносинам, колегія суддів виходить з наступного.
Статтею 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав і інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України, ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання в порядку встановленому ЦПК України.
Частиною 1 ст. 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Положеннями ч. 1 ст. 4, ст. 12, 13 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів і на власний розсуд розпоряджається своїми правами щодо предмета спору. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють як закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, як вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів дається в ст. 16 ЦК України.
Положеннями ст. ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачено, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом, зокрема таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.
Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Згідно із ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Положеннями ст. 657 ЦК України, передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Таким чином, визнання дійсним договору на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність).
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Пленум Верховного Суду України у п. 13 Постанови від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив судам, що при розгляді подібних спорів суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв`язку із недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених ст. ст. 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
Крім того, за змістом, зокрема, ст. 3 ч. 1 п. 2-1, ст. 6 ч. 1 п. 1, ст. 10 ч. 1 п. 3, ч. 3, ст. ст. 18, 20, 22, 26, 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (N 1952-IV), п. п. 1, 6, 7, 10-1, 18, 24, 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМ України від 25.12.2015 року N 1127, п. п. 1, 2 глави 3, п. 1 глави 4, п. п. 3, 4 глави 7, п. п. 1, 4 глави 8 розділу І, п. п. 1, 2, 3 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін`юсту України від 22.02.2012 року N 296/5 (реєстрація в Мін`юсті України 22.02.2012 року за N 282/20595), за нотаріальним посвідченням правочину щодо відчуження земельної ділянки одразу слідує державна реєстрація переходу прав на відповідну земельну ділянку, ці дії відбуваються одночасно по суті, нотаріус, який посвідчує угоду, виступає також державним реєстратором прав на нерухоме майно, під час вчинення нотаріальних і реєстраційних дій нотаріус/державний реєстратор перевіряє встановленим порядком право- і дієздатність сторін угоди, правовий статус земельної ділянки як об`єкта нерухомості, наявність обтяжень, заборон щодо ділянки, обмежень її в цивільному обороті, отримує в належній формі необхідні для нотаріального посвідчення угоди та державної реєстрації прав документи, відомості з державних реєстрів, вказує необхідні дані в договорі і т.ін.
При посвідченні правочинів відчуження земельних ділянок у випадках, встановлених ст. 172 Податкового кодексу України, нотаріус вимагає надати йому документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки (п. п. 1.11. п. 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Стаття 172 ПК України передбачає, що:
- дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗК України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується (п. 172.1.);
- під час проведення операцій з продажу об`єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до п. 172.3. цієї статті) та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку (172.4.).
Тобто, укладення договору відчуження земельної ділянки вимагає дотримання спеціальних деталізованих правил і відповідної процедури, виконання яких поза таким спеціальним порядком, зокрема, судом, не передбачене і неможливе фактично.
Згідно зі ст. ст. 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, тобто обов`язок доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ст. 76, 77 ЦПК України).
Згідно ч. 1, 5-6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору є вимога ОСОБА_2 про визнання дійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок від 24.07.2023 року, укладених з ОСОБА_1 у простій письмовій формі.
Доводи позивача про те, що відповідач не виконав свого зобов`язання та не може з`явитися для нотаріального посвідчення договору з об`єктивних причин, а саме через погане самопочуття та похилий вік, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки матеріали справи не містять жодного доказу на підтвердження хвороби відповідача. Посилання позивача на похилий вік ОСОБА_1 колегія суддів відхиляє, оскільки відповідачу на момент 24.07.2023 року виповнилося 40 років, а відтак, його вік у жодному разі не може бути віднесений до похилого.
Крім того, колегія суддів приймає до уваги додані до апеляційної скарги ОСОБА_1 докази, з яких вбачається, що відповідач залишив територію України у 2021 році, та станом на день подачі апеляційної скарги на Україну не повертався, що об`єктивно підтверджує неможливість відповідача укласти договори купівлі-продажу нерухомого майна. 
Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що позивачем не надано жодного достовірного та достатнього доказу безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочинів та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Також позивачем ОСОБА_2 не представлено апеляційному суду належних і допустимих документальних доказів на підтвердження його наміру нотаріально посвідчити вказані договори, вжиття ним будь-яких заходів для такого посвідчення, а також не надано доказів на підтвердження відсутності можливості нотаріально посвідчити договори у строк, встановлений договором – 28.07.2023 року.
Встановивши, що спірні договори купівлі-продажу нерухомого майна були укладені без дотримання обов`язкових вимог законодавства щодо нотаріального їх посвідчення, при цьому відсутні докази ухилення відповідача від їх нотаріального посвідчення, колегія суддів доходить висновку про відсутність правових підстав для визнання таких договорів дійсними у судовому порядку та, відповідно, і для визнання права власності за позивачем на земельні ділянки, належні ОСОБА_1 .
Одночасно, колегія суддів вважає безпідставними вимоги апеляційної скарги ОСОБА_1 про скасування рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог, пред`явлених до ОСОБА_3 .
Колегія суддів звертає увагу апелянта на те, що він не є законним представником інтересів ОСОБА_3 , а відтак, позбавлений передбачених законом прав та повноважень на захист її прав та інтересів у суді.
У свою чергу ОСОБА_3 , яка є повнолітньою дієздатною особою, до суду апеляційної інстанції із приводу оскарження рішення суду першої інстанції не зверталась, що свідчить про відсутність правових підстав для вирішення питання про порушення її прав та обов`язків. 
На підставі викладеного колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції не з`ясував обставини справи, не визначився з характером спірних правовідносин, нормами матеріального та процесуального права, які підлягають застосуванню, що, відповідно, призвело до неправильного вирішення справи та є підставою для скасування рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 25.07.2024 року в частині, яка переглядається, та постановлення у цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності, з наведених вище підстав.
Крім того, в порядку ст. 141 ЦПК України, витрати ОСОБА_1 на сплату судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 3633,60 грн. підлягають покладенню на ОСОБА_2 .
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – задовольнити частково.
Рішення Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 25 липня 2024 року – скасувати в частині вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу дійсними та визнання права власності.
Ухвалити в цій частині нове судове рішення.
Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про:
Визнання дійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянки № НОМЕР_1 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7555 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, належна ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЯЛ № 277147 від 30.06.2011 року.
Визнання за ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право власності на земельну ділянку АДРЕСА_1 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7555 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0372, належну на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЯЛ № 277147 від 30.06.2011 року, яка раніше належала ОСОБА_1 .
Визнання дійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 24.07.2023 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка № НОМЕР_4 , масив № НОМЕР_2 , загальною площею 3,7554 га, розташована на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0373, належна ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЕАК № 523143 від 11.09.2013 року.
Визнання за ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право власності на земельну ділянку №12 а (дванадцять), масив № НОМЕР_2 (шість), загальною площею 3,7554 га, розташовану на території Великомар`янівської сільської ради, Білгород-Дністровського району, Одеської області, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5120881600:01:003:0373, належну на підставі державного акту на право приватної власності на землю ЕАК № 523143 від 11.09.2013 року, яка раніше належала ОСОБА_1 .
Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_6 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_7 ) судові витрати в сумі 3633,60 гривень.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 23 грудня 2025 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Л.М. Вадовська

О.М. Таварткіладзе