ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                               
 
19 листопада 2025 року
м. Київ
 
справа № 638/3403/21
 
провадження № 61-15527св24
/
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач),                  Черняк Ю. В.,
 
учасники справи:
позивач -ОСОБА_1 , 
відповідачі: державний реєстратор Виконавчого комітету Мерефянської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмила Іванівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс», ОСОБА_2 ,
третя особа -Служба у справах дітей по Шевченківському району Департаменту служб у справах дітей Харківської міської ради,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2023 року у складі судді Латки І. П. та постанову Харківського апеляційного суду                 від 25 вересня 2024 року у складі колегії суддів: Яцини В. Б., Мальованого Ю. М.,             Маміної О. В.,

ВСТАНОВИВ:
 
1.    Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У березні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом (який згодом уточнила) до державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І., Товариства з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» (далі - ТОВ «Аналітик Фінанс»), ОСОБА_2 , третя особа - Служба у справах дітей по Шевченківському району Департаменту служб у справах дітей Харківської міської ради, про визнання протиправним, скасування рішення та витребування майна.
 
Позовна заява мотивована тим, що 31 серпня 2007 року між нею та Акціонерним товариством (далі - АТ) «Правекс Банк» було укладено договір про відкриття кредитної лінії № 12005-010/070, за яким їй було надано у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 28 000 Євро. 
З метою забезпечення виконання її зобов`язань за кредитним договором, того ж дня укладено договір іпотеки № 12005-010/07Ф, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Яновою О. С., за умовами якого в іпотеку АТ «Правекс Банк» було передано нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 .
12 лютого 2021 року до її житла навідалися невідомі особи, які повідомили про те, що право власності на належну їй квартиру перереєстровано на ТОВ «Аналітик Фінанс» та вигнали її разом з родиною з квартири. 
Пізніше їй стало відомо, що 30 липня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «ГЕФЕСТ» та ТОВ «Аналітик Фінанс» було укладено Договір купівлі-продажу права вимоги та договір про відступлення права вимог за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лапкевич Т. В., відповідно до яких ТОВ «Аналітик Фінанс» набуло право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки.
З матеріалів реєстраційної справи вона з`ясувала, що 16 грудня 2020 року право власності на спірну квартиру було зареєстровано державним реєстратором Виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. за ТОВ «Аналітик Фінанс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Згодом, на підставі договору купівлі-продажу                  від 18 лютого 2021 року ТОВ «Аналітик Фінанс» продало спірну квартиру                 ОСОБА_2 .
Вважала, що реєстрація права власності на квартиру за ТОВ «Аналітик Фінанс» була здійснена державним реєстратором без достатніх правових підстав, з порушенням норм Закону України «Про іпотеку», оскільки сторони погодили, що передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя у рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Водночас у неї відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Більше того, такий договір не укладався між сторонами. Крім того, підставою для виникнення права власності за ТОВ «Аналітик Фінанс» державний реєстратор зазначила договір іпотеки, серія та номер: 3308, тоді як між ними було укладено договір іпотеки, зареєстрований у реєстрі за № 3208. 
Також позивач звертає увагу, що відповідно до договору про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 13 липня 2020 року, право вимоги набуло                            ТОВ «Аналітик Фінанс», тоді як державним реєстратором зареєстровано право власності за ТОВ «Аналітік Фінанс».
Зазначає, що не було дотримано порядку здійснення звернення стягнення на майно та реєстрації права власності, передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), оскільки ТОВ «Аналітик Фінанс» не надало і не могло надати державному реєстратору документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання вимоги, оскільки вона не отримувала письмової вимоги про усунення порушень. Вказані обставини свідчать про недотримання порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності, що свідчить про неправомірність проведених державним реєстратором дій та прийнятих рішень щодо реєстрації права власності.
Крім того, перереєстрацію права власності на предмет іпотеки було здійснено без отримання дозволу на це від органів опіки та піклування, незважаючи на те, що право користування предметом іпотеки має малолітня дитина, оскільки на час державної реєстрації у квартирі проживали і були зареєстрованими її син -                    ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .
 
Ураховуючи наведене, ОСОБА_1 просила суд: 
- визнати дії державного реєстратора Виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. щодо проведення                    16 грудня 2020 року державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Аналітик Фінанс» незаконними;
- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І., індексний номер: 55831996 від 21 грудня 2020 роу, згідно з яким 16 грудня 2020 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 39825404 про державну реєстрацію права власності на квартиру                   АДРЕСА_1 ,                                      за ТОВ «Аналітик Фінанс»;
- скасувати запис про право власності № 39825404 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2254773463101, за ТОВ «Аналітик Фінанс»;
- витребувати у ОСОБА_2 на її користь квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2254773463101.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2023 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 25 вересня 2024 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
 
Судові рішення мотивовано тим, що договір іпотеки від 31 серпня 2007 року                            № 12005-010/07Ф, який було укладено ОСОБА_1 з банком, містив застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, а саме звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом визнання за ним права власності, за умови виконання передбачених договором умов.
Банк надав державному реєстратору всі необхідні документи для здійснення реєстрації права власності на спірну квартиру, передбачені Порядком, а державний реєстратор діяв у межах закону, тому немає підстав для визнання його дій та рішення незаконними. При цьому, суди врахували, що іпотекодержатель двічі надсилав поштовим відправленням з оголошеною цінністю ОСОБА_1 вимоги про усунення заборгованості з повідомленням про наміри звернути стягнення на предмет іпотеки, проте такі листи повернулися з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання».
Права дитини спірними реєстраційними діями не порушено, оскільки на час укладення договору іпотеки у ОСОБА_1 не було дітей та вона незаконно, всупереч умовам договору, без згоди іпотекодержателя здійснила реєстрацію дитини у квартирі, діючи недобросовісно по відношенню до іпотекодержателя.
Суди послалися на релевантну судову практику Верховного Суду.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у листопаді 2024 року, ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким її позов задовольнити.

 

Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Аналітик Фінанс» не було дотримано вимог Порядку при зверненні до державного реєстратора для звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки не було надано всіх необхідних документів для здійснення реєстрації, а саме документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання нею письмової вимоги іпотекодержателя. Зазначає, що відповідних вимог від іпотекодержателя не отримувала, хоча постійно проживала за адресою, вказаною у договорі.
Вказує, що надані ТОВ «Аналітик Фінанс» державному реєстратору та суду докази направлення їй вимог не є належним документом, який дав би підставу для здійснення реєстрації права власності за товариством, оскільки двічі листи не були отримані нею, а відправлення поверталися з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання», що не є належним повідомленням. Посилається на відповідну практику Верховного Суду.
Зазначає, що не надавала згоди на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем, що може відбуватися тільки у добровільному порядку та на підставі окремого договору.
Звертає увагу на помилки при здійсненні державної реєстрації в номері запису про договір іпотеки в реєстрі та назви іпотекодержателя. 
Суди ухвалили судові рішення без урахування прав дитини, не звернули увагу на те, що перереєстрація права власності на предмет іпотеки відбулася без отримання дозволу органу опіки і піклування, незважаючи на те, що право користування предметом іпотеки має малолітня дитина.
 
Відзив на касаційну скаргу учасники справи до суду не подали.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Касаційна скарга подана до Верховного Суду у квітні 2024 року.
 
Ухвалою Верховного Суду від 21 травня 2024 року, після усунення недоліків касаційної скарги, відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції. 
 
07 червня 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 15 листопада 2024 року справу призначено до розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
31 серпня 2007 року між АК «Правекс Банк» (Банк) та ОСОБА_1 (Позичальник) було укладено договір про відкриття кредитної лінії № 12005-010/070.
 
Відповідно до пункту 1.1 договору Банк надає Позичальнику кредитну лінію в іноземній валюті для споживчих цілей, а саме оплати страхових платежів згідно договору страхування заставного майна, у розмірі 28 000 Євро згідно з графіком зменшення ліміту кредитування, який додається.
 
Кредит надається строком з 31 серпня 2007 року до 31 серпня 2017 року зі сплатою 12,49 відсотків річних (пункт 1.2 договору).
 
31 серпня 2007 року між ОСОБА_1 (Іпотекодавець) та АТ «Правекс Банк» (Іпотекодержатель) укладено договір іпотеки № 12005-010/07Ф, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Яновою О. Є., зареєстрований у реєстрі за № 3208.
 
Згідно з пунктом 1.1. договору іпотеки Іпотекодавець, для забезпечення виконання в повному обсязі своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за договором про відкриття кредитної лінії № 12005-010/07Ф від 31 серпня 2007 року та можливих змін та доповнень до нього (надалі «Кредитний договір») щодо сплати процентів, неустойки (штрафу, пені), вчасного та у повному обсязі погашення основної суми боргу за кредитом та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами Кредитного договору, відшкодування збитків, іншої заборгованості, надалі основне зобов`язання, передає в іпотеку Іпотекодержателю належне йому на праві власності нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 .
 
Відповідно до пункту 1.2. зміст та розмір основного зобов`язання, забезпеченого іпотекою, строк і порядок його виконання Іпотекодавцем полягає в наступному: Іпотекодавець зобов`язаний повернути кредит у розмірі 28 000 (двадцять вісім тисяч) Євро в строк до 31 серпня 2017 року шляхом перерахування грошових коштів на позичковий рахунок, згідно з графіком зменшення ліміту кредитування, встановленого у пункті 1.1. договору про відкриття кредитної лінії; Іпотекодавець зобов`язаний сплачувати щомісяця проценти за користування грошовими коштами в розмірі 12,49 (дванадцять цілих сорок дев`ять сотих) % річних; Іпотекодавець зобов`язаний використати грошові кошти на споживчі цілі; Іпотекодавець зобов`язаний сплатити неустойку, штраф, пеню у разі порушення умов кредитного договору; Інші права та обов`язки які випливають з кредитного договору, який є невід`ємною частиною даного договору.
 
Передане в іпотеку нерухоме майно є власністю Іпотекодавця на підставі: Договору купівлі-продажу, зареєстрованого 26 вересня 1997 року Харківською Товарною Біржею за реєстраційним № Н5-258. Право власності зареєстровано 26 вересня 1997 року Державним комунальним підприємством Харківським міським бюро технічної інвентаризації за реєстровим № В-12427 (пункт 1.3 договору).
 
Згідно з пунктом 1.7. Іпотекодавець не має права відчужувати предмет іпотеки або передавати у наступну іпотек (заставу) іншим особам, реєструвати інших осіб, передавати в спільну діяльність, лізинг, користування.
 
Пунктом 2.3.7. договору іпотеки передбачений обов`язок Іпотекодавця протягом тридцяти календарних днів задовольнити вимогу Іпотекодержателя про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору. Перебіг тридцятиденного строку починається від наступного дня після календарної дати здачі до установи зв`язку відповідного листа з вимогою Іпотекодержателя усунути порушення або виконати порушене основне зобов`язання та/або умови даного договору (факт здачі до установи зв`язку відповідного листа може бути, зокрема, підтверджено квитанцією установи зв`язку про направлення офіційного листа (вимоги) Іпотекодавцю.
У свою чергу Іпотекодержатель зобов`язаний при невиконанні або неналежному виконанні Іпотекодавцем основного зобов`язання та/або умов даного договору надіслати Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору. Вимога повинна бути оформлена письмово у вигляді офіційного листа на адресу Іпотекодавця, підписаного уповноваженою особою Іпотекодержателя, із зазначенням вимог, необхідних до виконання або усунення (пункт 2.4.1 договору іпотеки).
 
Розділом 3 договору іпотеки передбачені підстави, порядок і способи звернення стягнення на предмет іпотеки з метою задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Згідно з пунктом 3.1.1. договору при порушенні Іпотекодавцем умов основного зобов`язання щодо строків погашення заборгованості за кредитом, сплати процентів за користування грошовими коштами, відшкодування збитків, неустойки, штрафів, пені та іншої заборгованості, а також при порушенні Іпотекодавцем умов даного договору та у випадках, установлених законом, у Іпотекодержателя виникає право задоволення в своїх вимог за основним зобов`язанням, шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, що передане в іпотеку.
 
Відповідно до пункту 3.1.2. Іпотекодержатель розпочинає звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо протягом тридцяти календарних днів Іпотекодавцем не буде виконано вимогу про усунення порушень або виконаних порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору, яка надсилається Іпотекодавцю відповідно до пункту 2.4.1. даного договору.
 
Згідно з пунктом 3.1.3. Іпотекодержатель має право на свій розсуд: застосувати механізм позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, у порядку, визначеному у застереженні про задоволення вимог Іпотекодержателя (пункт 3.2. даного договору), шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем або передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання; звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріуса; звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду.
 
Спосіб звернення стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно зазначається Іпотекодержателем у офіційному листі (вимозі), що надсилається Іпотекодавцю у відповідності до пункту 2.4.1. даного договору (пункт 3.1.4. договору).
 
Підрозділом 3.2. договору іпотеки сторони узгодили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, визначивши наступні способи задоволення вимог іпотекодержателя: 3.2.1. продаж предмета іпотеки іпотекодержателем,                                3.2.2. передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
 
Продаж предмета іпотеки іпотекодержателем здійснюється на підставі пунктів 3.2.1.1.-3.2.1.10, за якими Іпотекодержатель набуває право на продаж предмета іпотеки, якщо протягом тридцяти календарних днів Іпотекодавець не задовольнить вимогу Іпотекодержателя про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору. Іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять календарних днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити Іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти даний договір. Продаж здійснюється Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві, якщо протягом тридцяти календарних днів з моменту надіслання Іпотекодавцю вимоги (пункт 2.4.1. даного договору) не надійде повідомлення про придбання предмета іпотеки від осіб, які мають переважне право на придбаних предмета іпотеки. Умови договору купівлі-продажу предмета іпотеки визначаються Іпотекодержателем самостійно з урахуванням обмежень, установлених законом. Ціна договору купівлі-продажу визначається шляхом проведення незалежної експертної оцінки суб`єктом оціночної діяльності та зазначається у звіті про оцінку майна, що складається відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»                   від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ на рівні не нижче звичайної. У разі зниження вартості предмета іпотеки Іпотекодержатель має право здійснити переоцінку вартості предмета іпотеки, шляхом проведення додаткової незалежної експертної оцінки. Висновок суб`єкта оціночної діяльності є остаточним і оскарженню не підлягає. Про укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки Іпотекодержатель письмово повідомляє Іпотекодавця.
 
Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснюється на підставі пунктів 3.2.2.1-3.2.2.10.
 
Згідно з пунктом 3.2.2.1. право власності на передане в іпотеку нерухоме майно переходить від Іпотекодавця до Іпотекодержателя, якщо протягом тридцяти календарних днів Іпотекодавець не задовольнить вимогу Іпотекодержателя про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов даного договору, в якій зазначається про звернення стягнення шляхом передачі від Іпотекодавця до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.
 
Пунктом 3.2.2.2. встановлено, що право власності на передане в іпотеку нерухоме майно переходить від Іпотекодавця до Іпотекодержателя на наступний день після закінчення тридцятиденного строку відповіді на вимогу, шо надсилається Іпотекодержателем відповідно до пункту 2.4.1. даного договору. Виникнення права власності Іпотекодержателя підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку.
 
У разі переходу права власності на предмет іпотеки від Іпотекодавця до Іпотекодержателя застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в даному договорі, є правовстановлюючим документом та правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки (пункт 3.2.2.8. договору іпотеки).
 
20 червня 2008 року між АТ «Правекс Банк» та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін і доповнень до договору про відкриття кредитної лінії від 31 серпня 2007 року № 12005-010/070, яким у пункті 1.2 договору від 31 серпня 2007 року змінено розмір процентної ставки на «14,5 процентів річних».
 
30 липня 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «ГЕФЕСТ» (продавець) та                         ТОВ «Аналітик Фінанс» (покупець) укладено договір № 30072020 купівлі-продажу прав вимоги, відповідно до пункту 1.1 якого продавець зобов`язується передати покупцю право вимоги до боржника за кредитними договорами, а покупець зобов`язується прийняти зазначене право вимоги та сплатити продавцю грошові кошти у порядку та розмірі, передбачених статтею 4 цього договору.
 
Згідно з додатком № 1 до Договору № 30072020, реєстром прав вимоги, що відчужуються продавцем покупцю, до ТОВ «Аналітик Фінанс» предметом договору визначено право вимоги до ОСОБА_1 за договором про відкриття кредитної лінії від 31 серпня 2007 року № 12005-010/07Ф та за договором про внесення змін і доповнень до договору про відкриття кредитної лінії від 31 серпня 2007 року                          № 12005-010/070.
 
Також, 30 липня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лапкевич Т. В. посвідчено та зареєстровано у реєстрі за № 865 договір відступлення прав вимог за договором іпотеки між ТОВ «Фінансова компанія «ГЕФЕСТ» (Іпотекодержатель) та ТОВ «Аналітик Фінанс» (новий іпотекодержатель) щодо договору іпотеки, посвідченого Яновою О. Є., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 31 серпня 2007 року за реєстровим № 3308, з усіма змінами та доповненнями до нього, який укладено з метою забезпечення виконаних зобов`язань за кредитним договором                                         № 12005-010/07Ф.
 
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 30 липня 2020 року № 218465993, сформованим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лапкевич Т. В., до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки внесено відомості до запису про іпотеку № 22009759 (спеціальний розділ) щодо квартири АДРЕСА_1 , а саме зазначено іпотекодержателем ТОВ «Аналітик Фінанс», код ЄДРПОУ 43520972.
 
18 серпня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» на адресу ОСОБА_1 , зазначену у договорі іпотеки, а саме: АДРЕСА_2 , поштовим відправленням з оголошеною цінністю надіслано вимогу, якою іпотекодержатель повідомив ОСОБА_1 про перехід до нього прав іпотекодержателя за договором іпотеки                від 31 серпня 2007 року № 12005-010/07Ф, та вимагав у строк протягом                                      30 (тридцяти) календарних днів з дати отримання цієї вимоги сплатити заборгованість у сумі 68 365,3 Євро. Також ТОВ «Аналітик Фінанс» повідомило, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, ТОВ «Аналітик Фінанс», як іпотекодержатель, має право та намір відповідно до положень договору іпотеки та статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку» задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або шляхом продажу предмета іпотеки третім особам.
 
Вимога надіслана на адресу ОСОБА_1 поштовим відправленням з оголошеною цінністю за номером відправлення «6104504114653» від 19 серпня 2020 року. Відправлення повернулося відправнику неврученим 03 вересня 2020 року, причина невручення «за закінченням встановленого строку зберігання».
 
15 жовтня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» повторно надіслало на адресу                      ОСОБА_1 вимогу такого самого змісту поштовим відправленням з оголошеною цінністю за номером відправлення «6104504146369» від 15 жовтня 2020 року. Однак вимога повернулася неврученою отримувачу 12 листопада 2020 року, причина невручення «за закінченням встановленого строку зберігання».
 
15 грудня 2020 року за замовленням ТОВ «Аналітик Фінанс» ТОВ «ЦЕНТР ЕСПЕРТ ІІ» проведено незалежну оцінку майна, а саме двокімнатної квартири загальною площею 57,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до Звіту з незалежної оцінки майна ринкова вартість квартири становить 646 794,10 грн.
 
Згідно з довідкою про суму боргу за основним зобов`язанням від 15 грудня                     2020 року, виданою директором ТОВ «Аналітик Фінанс», станом на 15 грудня                   2020 року заборгованість за договором кредитної лінії від 31 серпня 2007 року                     № 12005-010/07Ф складає 73 757,64 Євро.
 
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21 грудня 2020 року № 238011552, державним реєстратором виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. за номером запису про право власності 39825404 зареєстровано за ТОВ «Аналітик Фінанс» право приватної власності на 1/1 частку квартири АДРЕСА_1 .
 
Підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 3308, виданий  31 серпня 2007 року, видавник: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Янова О. Є.; договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія та номер: 865, виданий 30 липня 2020 року, видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Лапкевич Т. В.; вимога, серія та номер: б/н, виданий 18 серпня 2020 року, видавник: ТОВ «АНАЛІТІК ФІНАНС»; вимога, серія та номер: б/н, виданий 15 жовтня 2020 року, видавник:                ТОВ «АНАЛІТІК ФІНАНС».
 
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 55831996 від 21 грудня 2020 року 14:30:39, Микитенко Л. І., Виконавчий комітет Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області.
 
2.    Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій              статті 389 ЦПК України. 
 
Підставою касаційного оскарження зазначених судових рішень заявник вказує неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування судами норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 26 липня 
2023 року у справі № 759/5454/19, від 14 лютого 2018 року у справі                                         № 127/8068/16-ц, від , що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України. 
 
Касаційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
 
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
 
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
 
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
 
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
 
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
 
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку»                     іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
 
Згідно із пунктом 6 Порядку державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
 
Пунктом 61 Порядку, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
 
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
 
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
 
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).
 
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
 
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про те, що іпотекодержатель надав державному виконавцю всі необхідні документи, передбачені Порядком для здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
 
Доводи касаційної скарги про протилежне, є безпідставними та спростовуються встановленими судами обставинами та наданими сторонами доказами.
 
Суди правильно врахували, що 18 серпня 2020 року та 15 жовтня 2020 року                         ТОВ «Аналітик Фінанс» надсилало на адресу ОСОБА_1 поштовими відправленнями з оголошеною цінністю вимоги про усунення порушень, а саме погашення заборгованості за кредитним договором, в яких попереджало останню про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі несплати заборгованості. Однак вимоги поверталися неврученими з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання».
 
Надання двох поштових відправлень з оголошеною цінністю з періодичністю не менше ніж один місяць, є належним виконанням підпункту 2 пункту 61 Порядку та, разом з іншими передбаченими документами, достатньою підставою для здійснення державним реєстратором відповідних реєстраційних дій.
 
Заявник у касаційній скарзі помилково посилається на нечинну на час виникнення спірних правовідносин редакцію пункту 61 Порядку, вказуючи про необхідність надання держаному реєстратору виключно документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання нею письмової вимоги іпотекодержателя. 
 
Посилання касаційної скарги на правові висновки Верховного Суду не спростовують висновків судів попередніх інстанцій та не впливають на правильність вирішення ними спору, оскільки у наведених заявником постановах були встановлені інші фактичні обставини, а правовідносини відбувалися під час дії іншої редакції Порядку, на яку саме й посилається заявник.
 
Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги ОСОБА_1 про те, що вона не надавала згоди на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем, що може відбуватися тільки у добровільному порядку та на підставі окремого договору, оскільки умовами договору іпотеки                  від 31 серпня 2007 року № 12005-010/07Ф, укладеним між нею та АТ «Правекс Банк», сторони узгодили таку можливість та врегулювали підстави звернення стягнення на предмет іпотеки з метою задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Суди попередніх інстанцій правильно врахували правові висновки Великої Палати Верховного Суду, вказавши, що згідно з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц, на яку посилалася ОСОБА_1 , згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.
 
Водночас, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) викладено наступну правову позицію: «Не спростовують обґрунтованості рішень судів попередніх інстанцій також доводи касаційної скарги про відсутність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб врегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки ТОВ «Каунт-про» набуло право власності на спірне майно на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» шляхом укладення іпотекодержателем договору                        купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем, норми якої не передбачають отримання додаткової згоди іпотекодавця на укладення такого договору. Позасудовий спосіб звернення стягнення передбачений іпотечним застереженням, яке міститься в розділі 6 договору іпотеки, укладеного 20 серпня 2008 року між ПАТ «Банк Форум» та іпотекодавцем ОСОБА_1 , який таким чином погодився на позасудовий спосіб врегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки».
 
Отже, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року визначила правомірність позасудового способу звернення стягнення, передбаченого іпотечним застереженням, яке міститься в іпотечному договорі, оскільки іпотекодавець так погодився на позасудовий спосіб врегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Відповідно частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
 
Доводи касаційної скарги про те, що судовими рішеннями порушено права малолітньої дитини, є необґрунтованими, оскільки на час укладення ОСОБА_1 договору іпотеки, у спірній квартирі не було зареєстровано дітей, остання зареєструвала у квартирі свою новонароджену дитину усупереч умов укладеного нею правочину, а саме згідно з пунктом 1.7 договору іпотеки від 31 серпня 2007 року іпотекодавець не має права відчужувати предмет іпотеки або передавати у наступну іпотеку (заставу) іншим особам, реєструвати інших осіб, передавати в спільну власність, лізинг, користування.
 
Суди попередніх інстанцій взяли до уваги відповідні доводи позивача, дослідили їх та надали належну правову оцінку, з якої погоджується й Верховний Суд. 
 
Судом першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, правильно вказано, що судам при вирішенні подібних справ у кожному конкретному випадку необхідно перевіряти: наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного проживання; враховувати добросовісність поведінки іпотекодавців щодо надання документів про право дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору, з`ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки.
На момент укладення іпотечного договору позивач не мала дитини, а отже її права ніяк не порушувались. За таких умов іпотекодавець при укладенні договору мав передбачати негативні наслідки для майбутніх дітей, проте погодився на умови договору.
Позивач, всупереч умовам іпотечного договору зареєстрував в квартирі (предмет іпотеки) малолітню дитину. Такі дії іпотекодавця правильно були розцінені судом як недобросовісні щодо іпотекодержателя.
За таких обставин, ТОВ «Аналітик Фінанс» мало право без отримання згоди органу опіки та піклування зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки.
 
Зазначені висновки узгоджуються з практикою Верховного Суду, зокрема, суди правильно врахували правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 24 червня 2020 роуу у справі № 760/20584/15-ц:
«Як було встановлено під час апеляційного розгляду, ОСОБА_1 не повідомляв ОСОБА_2 про те, що в липні 2014 року він зареєстрував в іпотечній квартирі свого сина, а також про те, що неповнолітня дитина фактично проживає в цій квартирі, тобто діяв недобросовісно по відношенню до іпотекодержателя. Враховуючи вищенаведене, те, що неповнолітні діти ніколи не були власниками іпотечної квартири, на спірну квартиру було звернуто стягнення з дотриманням вимог Закону в позасудовий спосіб, право користування квартирою неповнолітньої дитини є похідним від прав на неї її батька, новий власник ОСОБА 2 мав право на її відчуження без отримання згоди органу опіки та піклування».
 
Отже, вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального права. Наведені у касаційній скарзі заявника доводи були предметом дослідження у судах попередніх інстанцій з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах закону, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
 
Згідно із частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
Оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують, на законність та обґрунтованість їх судових рішень не впливають, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
 
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення..
 
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 25 вересня 2024 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий   Судді:	Д. Д. Луспеник   І. Ю. Гулейков   Г. В. Коломієць   Р. А. Лідовець   Ю. В. Черняк