КОЗЯТИНСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ
Іменем України
Справа №133/2024/25
14.01.2026 м. Козятин
Козятинський міськрайонний суд Вінницької області у складі головуючого судді Гуменюка О.О., за участю секретаря судових засідань Штепи В.С., а також:
позивача ОСОБА_1 ,
предстника позивача адвоката Сімчука І.А.,
відповідача ОСОБА_2 ,
представника відповідача адвоката Цєпляєва С.В.,
третьої особи, що не заявляє самростійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - приватного нотаріуса Свідерської О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , жительки АДРЕСА_1 , до ОСОБА_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 , жительки АДРЕСА_2 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача, приватний нотаріус Хмільницького районного нотаріального округу Свідерська Олеся Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, -
В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулася до суду із позовом, в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 20.02.2025, укладений між  ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , та ОСОБА_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Хмільницького районного нотаріального округу Вінницької області Свідерською О.В., зареєстрований у реєстрі за №549. 
Позов мотивовано тим, що 20.02.2025 між нею, ОСОБА_1 (продавець), та відповідачем, ОСОБА_2 (покупець), укладено договір купівлі-продажу квартири під номером АДРЕСА_3 . Цей договір посвідчено Свідерською О.В., приватним нотаріусом Хмільницького районного нотаріального округу, зареєстрований в ресстрі № 549.
На момент укладання договору і станом на день звернення з даним позовом до суду в спірній квартирі була і є зареєстрована лише вона, позивач у справі.
Відчужувана квартира належить їй на підставі рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 19.01.2021 у справі № 133/3200/20.
Згідно з п. 4 договору за домовленістю сторін продаж цей вчинено за 200000,00 грн, які повністю сплачені продавцю до підписання та нотаріального посвідчення цього договору. З вимогами до організації готівкових розрахунків, встановлених Постановою Національного Банку України № 148 від 29 грудня 2017 року зі змінами «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті Україні» та правовими наслідками приховування дійсної продажної вартості відчужуваної нерухомості сторони ознайомлені.
Пунктом 5 договору визначено, що вона продавець, своїм підписом під цим договором підтверджує факт повного розрахунку за продану квартиру, одержання від покупця грошей в сумі 200000,00 грн та відсутність по відношенню до нього будь-яких претензій фінансового характеру.
Пунктом 7 договору передбачено, що у відповідності до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості з Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду державного майна України від 20.02.2025, унікальний реєстраційний номер 201-20250220-0009176447, оціночна вартість відчужуваної квартири становить 1043921,54 грн.
На підставі вказаного договору 20.02.2025 приватним нотаріусом Свідерською О.В. проведено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем ОСОБА_2 .
Вважає, що даний договір купівлі-продажу квартири повинен бути визнаний судом недійсним, оскільки він нею був укладений внаслідок помилки. Так як вона є людиною похилого віку, на день укладання спірного договору їй виповнилося майже 82 роки, важко хворіє, за порадою лікаря приймає ліки, які впливають на її пам`ять. Вона дружила з відповідачем. За декілька місяців до укладення спірного договору до неї звернулася відповідач та запропонувала здійснювати за нею догляд, надавати матеріальну допомогу в обмін на отримання у власність її квартири за вище вказаною адресою за договором довічного утримання. В подальшому відповідач запропонувала їй укласти договір, який в повній мірі захистив би інтереси сторін, а саме договір довічного утримання. Вона погодилася на таку пропозицію, тим більше, що деякий час до дня укладання договору купівлі-продажу квартири відповідач дійсно допомагала їй з перебуванням в лікарні, часто спілкувалася з нею, входила в довіру тощо. Організацією укладання договору у нотаріуса займалася відповідач, вона лише підготувала всі необхідні документи, щоб у нотаріуса укласти з відповідачем та посвідчити договір довічного утримання, відповідно до якого квартира перейшла б у власність відповідача, а взамін вона б отримала відповідний догляд та матеріальне забезпечення від неї, з правом постійного проживання в її квартирі допоки вона буде жива. Однак в подальшому відповідач, діючи недобросовісно, усвідомлюючи, що вона є особою похилого віку, одинока, а вказана квартира є її єдиним житлом, замість договору довічного утримання вирішила укласти договір купівлі-продажу цієї квартири. В нотаріуса в день укладання оспорюваного нею договору все так швидко проходило, що вона не розуміла, що діється і який саме договір вона укладає з відповідачем. При цьому відповідач її запевнювала, що все робиться так, як з нею попередньо домовлялася і все буде добре. Після укладання оспорюваного договору відповідач припинила із нею спілкування, а вона продовжує проживати у спірній квартирі сама.
Також вказала, що приватний нотаріус Свідерська О.В. при укладанні та посвідченні договору купівлі-продажу квартири договір вголос не зачитувала, а дала сторонам договору для самостійного прочитання, незважаючи на її вік. В подальшому приватний нотаріус з`ясувала лише питання, які необхідні для укладення договору купівлі-продажу, при цьому встановила її дієздатність, але не звернула увагу на те, чи розуміє вона як продавець за договором купівлі-продажу квартири, умови договору у зв`язку з її старечим віком.
Ніяких грошей за нібито продану нею квартиру вона від відповідача не отримувала взагалі. При цьому вказує, що законодавство України вимагає проводити усі угоди вартістю вище 50000 гривень в безготівковій формі шляхом перерахування коштів з одного поточного рахунку (оформленого на фізичну особу покупця) на інший (оформлений на фізичну особу продавця). Це регламентується постановою №148 Національного банку України «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні».
Позивач зазначає, що вона помилилася щодо правової природи правочину, укладаючи 20.02.2025 договір купівлі-продажу квартири, а її волевиявлення не відповідало її внутрішній волі та не було спрямоване на реальне настання правових наслідків, обумовлених договором купівлі-продажу квартири, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
Ухвалою суду від 25.06.2025 у справі відкрито загальне позовне провадження.
Ухвалою суду від 08.10.2025 закрито підготовче провадження у справі.
16.07.2025 представником відповідача - адвокатом Цепляєвим С.В. надано до суду відзив на позовну заяву, в якому просить у задоволенні позову відмовити, мотивуючи це тим, що під час укладення оспорюваного правочину нотаріусом було роз`яснено права та обов`язки сторін, перевірено їx дієздатність та волевиявлення, що підтверджується текстом договору від 20.02.2025, відповідно до якого сторони свідчать, що цей договір не носить характеру фіктивного, удаваного чи зловмисного правочину, а також свідчать, що у тексті договору зафіксовані усі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу квартири. Сторони підтверджують, що укладання договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим, відповідає їх внутрішній волі, умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір не приховує іншого правочину, спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому. Вказує, що п.19 Договору містить особисті підписи сторін та посилання на те, що ОСОБА_1 цей договір прочитаний, його зміст зрозумілий, підпис є особистим. Саме тому не тільки з факту прочитання сторонами тексту оспорюваного договору купівлі-продажу та роз`яснення нотаріусом суті договору, а й з інших обставин можна наполягати на дійсності правочину. Хоча стороною позивача й не спростовано того, що зміст правочину нотаріусом роз`яснено. Жодних скарг про порушення порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусом не було. Позивач стверджує, що оскільки не отримувала матеріальну допомогу від відповідача на яку вона очікувала, вона звернулась до нотаріуса з метою скасування учиненого правочину, де їй роз`яснено, що це договір купівлі-продажу. Як видається, письмового тексту договору про довічне утримання позивач і не мала, та й не могла мати, оскільки такий взагалі не існував. Як вона могла вважати протягом 4-х місяців (з липня 2025р, коли звернулась до суду), що це був договір довічного утримання не зрозуміло та не доведено об`єктивно. Позивач стверджує, що йшла до нотаріуса укладати договір довічного утримання, де вже обманним шляхом відповідач уклала з нею договір купівлі- продажу. Це свідчить про те, що позивач знала про те, що це був договір купівлі- продажу. Звідки у неї виникло розуміння, що вона укладала договір довічного утримання не пояснила. Посилання та те, що вона не отримувала матеріальної допомоги є безпідставними, вона не мала ні договору довічного утримання, щоб так думати, а мала письмовий договір купівлі-продажу, жила так і лише потім вирішила, що немає якогось матеріального утримання значить її обманули. Також вартим уваги є і те, що позивач в основу цього всього покладає поганий стан здоров`я, який, як вона стверджує, не дозволяв їй розуміти, що вона підписує та взагалі підписувати документи через поганий зір. Однак, як вбачається, з наданих документів жодних підтверджень хвороби, які б могли вплинути на її волевиявлення суду не надано. Також наявність проблем із зором у позивача не може бути підставою для висновку, що вона підписуючи цей договір, не була обізнана з його текстом, оскільки в такому випадку текст договору їй би був зачитаний нотаріусом. Позивач не ставить під сумнів дії нотаріуса під час посвідчення спірного договору, вказує лише на те, що відповідач вводив в оману. Доводи про те, що вона не отримувала кошти за спірним договором, спростовуються пунктом 4 та 5 договору, в якому зазначено, що продаж здійснено за 200000 грн, які продавець одержала від покупця повністю до підписання цього договору, жодних претензій стосовно оплати вартості квартири у сторін немає.
28.07.2025 представником позивача - адвокатом Сімчуком І.А. надано до суду відповідь на відзив, в якій просить позов задовольнити, з мотивів того, що згідно Положення про ведення касових операцій у національній валюті в України, затвердженого постановою Правління Національного банку України 29.12.2017 №148, факт отримання позивачем від відповідача 200000,00 грн за договором купівлі-продажу квартири повинен бути підтверджений платіжним дорученням, акредитивом, розрахунковим чеком, або іншими розрахунками, передбаченими законом, банківськими правилами та звичаями ділового обороту. Однак на особовий рахунок ОСОБА_1 за період 01.01.2025 по 01.07.2025 кошти в сумі 200000,00 грн. від ОСОБА_2 не надходили, що підтверджується випискою по особовому рахунку ОСОБА_1 . Таким чином, позивач не отримувала коштів від відповідача за договором купівлі-продажу квартири. Визначення вартості спірної квартири у договорі купівлі-продажу за ціною 18% від ринкової вартості свідчить про те, що позивач не мала на меті продаж квартири, а сприймала всі дії як укладення договору довічного утримання. Також просить звернути увагу на ту обставину, що позивач є особою похилого віку, одинока, в неї відсутнє інше житло, куди б вона могла переїхати після продажу квартири. Вважає, що її дії не були направлені на відчуження належного їй майна.
У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник - адвокат Сімчук І.А. позов підтримали, просили його задовольнити, з підстав наведених у позові.
У судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 та її представник - адвокат Цепляєв С.В. позовні вимог не визнали, просили відмовити у позові, з підстав наведених у відзиві.
У судовому засіданні третя особа Свідерська О.В. позов підтримала. Також суду пояснила, що сторони у справі приходили до неї неодноразово до укладення договору купівлі-продажу. Вона звернула увагу, що Договір дарування на спірну квартиру був розірваний в судовому порядку. Вона дізналася, що за вказаним договором позивач дарувала квартиру сину. Вона зрозуміла, що бабушка є примхливою, тому що тут вона договір розірвала, тут вона з внучкою посварилася. Тому вона зробила для себе певні висновки. Вказує, що попереджала позивача, щоб та не поспішала з продажем квартири, однак з нею були "консультанти", які поспішали заключити даний договір, тому що ціна дуже приваблива. Вона пропонувала позивачу скласти заповіт, але та відмовилася, тому що заповіт був складено на ім?я внучки. ОСОБА_1 жалілася їй, що за неї ніхто не дивиться, ніхто не доглядає, тому вона знайшла ОСОБА_2 , яка є її кумою. Тоді вона відправила сторін у справі в лікарню за довідкою чи ОСОБА_1 розуміє значення своїх дій. Через певний час вони принесли довідку, що на обліку у лікаря психіатра не перебуває. Позивач сказала, що ОСОБА_2 це її рідна людина, тому вона хоче їй все віддати. Про продаж квартири мова не йшлашся. Проте якщо дарувати або укладати договір довічного утримання особа, яка не є членом сім`ї 1-го та 2-го ступеня споріднення, має сплатити податок, який складає 10 відсотків від державної оцінки нерухомого майна. Вона порахувала, що ОСОБА_2 потрібно буде сплатити податку в державу 100000 грн. Зазначила, що договір купівлі-продажу оформлявся з мотивів скорочення витрат на податки. Вказала, що самого факту розрахунку не бачила. Питань щодо ціни договору в неї не виникало, так як її визначення є виключним правом сторін. 
Свідок ОСОБА_8 суду пояснила, що домовилися придбати квартиру у ОСОБА_1 за 200000,00 грн. Гроші передавала її мати ОСОБА_2 , у її присутності в автомобілі, коли вийшли від нотаріуса.
Свідок ОСОБА_9 суду пояснила, що ОСОБА_1 є її сусідкою. Позивач часто говорила, що їй треба когось знайти хто буде її опікувати. Згодом ОСОБА_2 , яка є її кумою, стала за нею доглядати. ОСОБА_1 жила у неї. Це тривало декілька днів. Вона дізналася від ОСОБА_1 про договір купівлі-продажу квартири, який, за її словами, оформили без неї, що й стало підставою для звернення до суду з даним позовом. Особисто вона водила ОСОБА_1 в суд. 
Свідок ОСОБА_12 суду пояснила, що ОСОБА_1 є її знайомою. ОСОБА_1 та ОСОБА_2 часто спілкувалися. Потім ОСОБА_1 стала жити у своєї куми ОСОБА_2 , від якої втікла. ОСОБА_1 нічого ніколи не розповідала про квартиру. Про укладення спірного договору щодо квартири їй нічого не відомо. 
Суд, заслухавши пояснення сторін, їх представників, третьої особи, свідків, дослідивши письмові матеріали справи, приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що 20.02.2025 між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири від номером 32, що знаходиться в житловому будинку під номером АДРЕСА_4 , який посвідчено приватним нотаріусом Хмільницького районного нотаріального округу Свідерською О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 549. 
Згідно з копією витягу з Державного реєстру речових прав №415163409 від 25.02.2025, право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано 20.02.2025 за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 20.02.2025 № 549, посвідченого приватним нотаріусом Хмільницького районного нотаріального округу Вінницької області Свідерської О.В.
Відповідно до копії виписки із медичної карти амбулаторного (стаціонарного) хворого №6505 від 19.06.2025 ОСОБА_1 встановлено повний діагноз: діагноз по ІСРС-2: Основний К86-Гіпертонія неускладнена; діагноз МКХ-10: Основний І11.9Гіпертензивна (гіпертонічна) хвороба серця без (застійної) серцевої недостатності Гіпертонічнв хвороба ІІ, ст.2, РССУ-4. Дисциркуляторна енцефалопатія ІІ ст. З помірним вестибуло-атактичним синдромом, помірно конгнітивними розладами. Діагноз по ІСРС-2: Супутній К76-ІХС без стенокардії. Діагноз МКХ-10: Супутній І25.0 Атеросклеротична серцево-судинна хвороба як така.
Згідно копії консультаційного висновку спеціаліста від 19.06.2025 ОСОБА_1 встановлено діагноз І67.8 Інші уточнені цереброваскулярні хвороби ХПМК ІІ ст. змішаного генезу, ВБН, церебрастенічний синдром, конгнітивні розлади.
Відповідно до копії довідки про доходи №0223902468895208 від 05.06.2025 ОСОБА_1 перебуває на обліку в Козятинському об`єднаному управлінні ПФУ в Вінницькій області і отримує пенсію за віком, зокрема за травень розмір пенсії становить 4819,41 грн.
На виконання ухвали суду від 25.06.2025 приватним нотаріусом Свідерською О.В. надано до суду завірені копії документів, що стали підставою для укладення договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 20.02.2025 за реєстром №549.
Зі змісту даних документів судом встановлено наступне.
Рішенням Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 19.01.2021 у справі №133/3200/20 за ОСОБА_1 визнано право власності на квартиру за номером АДРЕСА_3 (колишня адреса: АДРЕСА_5 ).
З копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №246856569 від 04.03.2021 вбачається, що ОСОБА_1 є власником квартири, загальною площею 50,9 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м, що за адресою: АДРЕСА_1 . 
Згідно копії заяви від 20.02.2025 ОСОБА_1 підтвердила, що протягом 2025 року відчуження нерухомості нею здійснюється вперше; на момент придбання квартири під номером АДРЕСА_3 у шлюбі не перебуває, а відчужувана квартира є її особистою приватною власністю; внаслідок відчуження цієї нерухомості не буде порушено прав та законних інтересів неповнолітніх та малолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб.
Згідно копії заяви від 20.02.2025 ОСОБА_2 підтвердила, що з 16.10.2020 є вдовою, у шлюбі не перебуває; гроші, за які вона купує квартиру під номером АДРЕСА_3 , не є об`єктом спільної сумісної власності подружжя та є її особистою приватною власністю.
Згідно копії довідки №376-24 від 18.02.2025 ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є власником квартири відповідно до Витягу реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.03.2021, за адресою: АДРЕСА_1 . За цією адресою зареєстрована лише ОСОБА_1 . Малолітніх та неповнолітніх дітей, а також недієздатних та обмежено дієздатних осіб, які б мали право користуватися цим житлом немає.
Відповідно до копії довідки №15 від 14.02.2025 ОСОБА_1 за медичною допомогою в психіатричний кабінет КП "Козятинська ЦРЛ" не зверталася.
Як вбачається з копії Витягу із єдиної бази даних звітів про оцінку про реєстрацію електронної довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості №201-20250220-0009176447 від 20.02.2025 оціночна вартість відчужуваної квартири становить 1043921,54 грн, фактична ціна продажу квартири 200000,00 грн.
З копії інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна та суб`єкта №№414356847, 414357498 від 20.02.2025 вбачається, що квартира, загальною площею 50,9 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м, що за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві приватної власності ОСОБА_1 . Відомості щодо вказаного нерухомого майна та його власника з реєстру прав власності на нерухоме майно, з єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, з державного реєстру іпотек відсутні.
Відповідно до копії витягу з Державного реєстру обтяжень рухомого майна (податкової застави) №95848987 від 20.02.2025 та копії інформації з Єдиного реєстру боржників від 20.02.2025 за параметрами запиту ОСОБА_1 інформація відсутня.
Технічний паспорт на квартиру, що за адресою: АДРЕСА_1 , виготовлено на замовлення ОСОБА_1 .
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
З укладенням договору купівлі-продажу у кожної зі сторін виникають права та обовязки, які становлять його зміст. Обов`язком продавця є передача майна у власність (у господарське відання або оперативне управління) покупця, а покупець набуває право вимагати передачі йому цього майна. У свою чергу, покупець зобов`язаний прийняти від продавця придбане майно і сплатити за нього обумовлену ціну, а продавець, відповідно, має право вимагати від покупця прийняти продане майно (якщо він у цьому заінтересований) і сплатити за нього належну грошову суму.
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов`язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (стаття 744 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до частин першої, третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Частиною першою статті 216 ЦПК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Згідно зі статтею 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.
Під помилкою слід розуміти неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений. Для визнання правочину недійсним, як такого, що укладений під впливом помилки, необхідно, щоб помилка мала істотне значення. Під помилкою, що має істотне значення, ЦК України розуміє, в тому числі і помилку в характері (природі) правочину, прав та обов`язків сторін.
У пункті 19 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що відповідно до статей 229-233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов`язань, які виникли з правочину, і не пов`язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.
У постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 759/17065/14-ц (провадження № 61-2779св18) зроблено висновок щодо застосування статті 229 ЦК України та вказано, що «під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення. Під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу)».
У постанові Верховного Суду від 01 грудня 2022 року у справі № 335/15805/17 (провадження № 61-7595св22) зазначено, що «тлумачення статті 229 ЦК України дозволяє стверджувати, що: під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення; під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу); помилка, яка істотним чином впливає на формування волі сторони правочину, повинна існувати на момент його вчинення. Схематично вплив обставин, які мають істотне значення можливо відобразити таким чином: «немає істотної помилки - відсутнє вчинення правочину». Незнання закону не включено до переліку помилок, яким надається істотне значення. Це по суті є відображенням ще римського принципу ignorantia juris nocet (з лат. - незнання закону шкодить); поза віднесенням до обставин, які можуть бути розцінені як такі, що мають істотне значення, знаходиться мотив правочину. Мотив правочину - це стимул його вчинення і дозволяє встановити, чому саме особа вчинює правочин. Тому мотив, за яким вчинено правочин, правового значення не має. Хоча й законодавець і вказує на допустимість надання мотиву правочину значення істотної помилки у випадках, встановлених у законі. Проте таких випадків на рівні норми закону законодавець не передбачив».
У постанові Верховного суду від 22 березня 2023 року у справі № 676/5578/19 (провадження № 61-8302св21) зазначено, що «Відповідно до частини першої статті 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, установлених законом.
Правочини, вчинені внаслідок помилки належать до категорії правочинів, в яких внутрішня воля співпадає з волевиявленням та дійсно спрямована на досягнення мети правочину, але формування такої волі відбулося під впливом обставин, які спотворили справжню волю особи. Помилка - це неправильне сприйняття особою фактичних обставин, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений. Для визнання правочину недійсним як укладеного під впливом помилки необхідно, щоб помилка мала істотне значення. Під помилкою, що має істотне значення, розуміється помилка щодо, зокрема, природи правочину, прав та обов`язків сторін.
Судом установлено, що ОСОБА_1 є людиною похилого віку, 1943 р.н., за станом здоров`я потребує стороннього догляду та матеріальної допомоги, спірне нерухоме майно є її єдиним житлом, у якому вона продовжує проживати після укладення договору купівлі-продажу.
Крім того, встановлено відсутність волевиявлення позивача під час укладення нею договору на передачу у власність квартири відповідачеві. Позивач погоджувалася на передачу нерухомого майна у власність ОСОБА_2 лише за умови довічного утримання її та укладаючи спірний договір, помилялася щодо правової природи правочину, прав та обов`язків, які виникнуть після його укладення між нею і відповідачем, а тому наявні правові підстави для визнання недійсним спірного договору.
Крім того, виходячи зі змісту статей 203, 655 ЦК України, договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони мають повну уяву не лише про предмет договору, а й досягли згоди про всі його істотні умови.
Договір, що встановлює обов`язок продавця вчинити на користь покупця будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором купівлі-продажу, правовою метою якого є передача власником свого майна у власність іншої особи без отримання сплати за договором, тобто взаємної винагороди.
Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_2 як до укладення, так і після укладення спірного договору не вчинила дій щодо сплати ціни за купівлю квартири та доказів цих обставин матеріали справи не містять.
Посилання відповідача на те, що перед укладенням договору купівлі-продажу спірної квартири вона розрахувалася із позивачем та про інші договори не домовлялися, суд вважає необгрунтованими, оскільки враховуючи похилий вік позивача та потребу у сторонній допомозі, що змусило її укласти спірний договір, є саме тією обставиною за якою позивач розраховувала у майбутньому на її догляд, а не позбавлення єдиного житла.
На підставі наведеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 1816,80 (1211,20+605,60) грн.
Керуючись ст.ст. 81, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд,- 

У Х В А Л И В:
Позов задоволени ти.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 20.02.2025, укладений між  ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , та ОСОБА_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Хмільницького районного нотаріального округу Вінницької області Свідерською О.В., зареєстрований у реєстрі за №549. 
Після набрання рішенням суду законної сили скасувати забезпечення позову, застосоване ухвалою Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 06.06.2025 у справі №133/2024/25, у виді арешту на квартиру номер АДРЕСА_3 , загальною площею 50,9 кв.м., житловою площею 30,6 кв.м., право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 .
Стягнути з  ОСОБА_2  на користь  ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1816 (одна тисяча вісімсот шістнадцять) грн 80 коп.
Рішення суду може бути оскаржене до Вінницького апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне найменування сторін:
позивач:  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , жителька АДРЕСА_1 , 
відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 , жителька АДРЕСА_2 , 
третя особа: приватний нотаріус Хмільницького районного нотаріального округу Свідерська Олеся Володимирівна, РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: м. Козятин, вул. Г. Майдану, 20/1.
Судове рішення складено 14.01.2026.

Суддя          Олександр ГУМЕНЮК

14.01.2026