Справа № 639/8619/24
Провадження № 2/643/2917/25 

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.01.2026   м. Харків 

Салтівський районний суд м. Харкова у складі головуючого судді Крівцова Д.А., за участю секретаря Ісоєва К.М., представника позивача Гур`єва А.А., представника відповідача Дзюба І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом адвоката Гур`єва Андрія Альбертовича, який діє в інтересах ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Авантаж капітал менеджмент»», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета споруу: Товариство з обмеженою відповідальністю «Арєс», про розірвання попереднього договору, стягнення грошових коштів

ВСТАНОВИВ

Зміст позовних вимог

Адвокат Гур`єв А.А. (представник позивача), який діє в інтересах ОСОБА_1 (позивач), просить: 
- розірвати попередній договір № 19/Б/К про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу квартири від 13.12.2019, укладений між ТОВ «Компанія з управління активами «Авантаж капітал менеджмент»» (відповідач) та позивачем;
- стягнути з відповідача на користь позивача суму гарантійного платежу за попереднім договором № 19/Б/К про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу квартири від 13.12.2019 в розмірі, еквівалентному 53462,00 доларів США за курсом НБУ на день виконання рішення суду; 
- стягнути з відповідача на користь позивача штраф в розмірі, еквівалентному 2673,00 доларів США за курсом НБУ на день виконання рішення суду;
- судові витрати покласти на відповідача.

Обставини, якими позивач обґрунтовує позовні вимоги 

13.12.2019 між позивачем та відповідачем укладений попередній договір № 19/Б/К (Попередній договір) про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу квартири. Замовником будівництва є ТОВ «Підприємство АРЄС» (третя особа). Згідно з умовами Попереднього договору, відповідач набуває право власності на квартиру після того, як третя особа здасть відповідний будинок в експлуатацію згідно вимог чинного законодавства. Позивач своєчасно і в повному обсязі сплатила суму, еквівалентну 53462,00 доларів США. Запланований строк завершення будівництва будинку, введення його в експлуатацію та присвоєння поштової адреси встановлено до 01.07.2021. Відповідач зобов`язаний був оформити право власності на квартиру шляхом державної реєстрації права власності та надіслати позивачу письмове повідомлення про реєстрацію права власності з пропозицією письмово узгодити дату, час і місце укладання основного договору до 01.09.2021. Жодного з повідомлень відповідачем на адресу позивача не направлялось. Строк укладання основного договору повинен бути не пізніше 01.07.2022. Письмових повідомлень про продовження строків вчинення відповідачем дій, встановлених п.п. 2.4 та п. 2.5 Попереднього договору, у порядку п. 2.7 Попереднього договору відповідачем на адресу позивача не надсилалось. Таким чином, основний договір повинен був бути укладений до 31.12.2021. Позивачем надсилались на адресу відповідача заяви із вимогою вчинити дії щодо передання у власність квартири або розірвати попередній договір, повернути грошові кошти та сплатити штрафні санкції, однак жодної належної та своєчасної відповіді від відповідача не надходило, грошові кошти не були повернуті, квартира не була передана у власність позивачу. Ураховуючи наведене, позивач просить розірвати Попередній договір, повернути сплачений нею гарантійний платіж та стягнути з відповідача передбачений Попереднім договором штраф у розмірі 5 % від фактично сплаченої суми гарантійного платежу. 

Основні процесуальні дії у справі

Ухвалою Жовтневого суду міста Харкова від 25.02.2025 справу направлено до Московського районного суду міста Харкова за підсудністю.
Ухвалою Московського районного суду міста Харкова від 24.03.2025 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження в справі. Розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Московського районного суду міста Харкова від 23.04.2025 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду.
Ураховуючи складність справи, суд, керуючись положеннями ч. 1 ст. 244 ЦПК України, відклав ухвалення та проголошення судового рішення. 

Позиція учасників справи

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги та доводи, викладені в позові, підтримав в повному обсязі. 
Представник відповідача у судовому засіданні заперечувала проти позову та просила відмовити в його задоволенні з підстав, викладених у заявах по суті справи. 
Представник третьої особи у судові засідання не з`явився, про дату, час і місце судових засідань повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не повідомив, письмових пояснень не надав.
У відзиві представник відповідача заперечувала проти позовних вимог з огляду на таке. Після 31.12.2021 відповідач мав намір реалізувати право на одностороннє продовження строку завершення будівництва будинку шляхом направлення відповідного повідомлення, проте не встиг цього зробити, оскільки 24.02.2022 невиконання відповідачем умов Попереднього договору викликано обставинами, пов`язаними з військовою агресією РФ проти України, через яку з 24.02.2022 в умовах воєнних дій, ракетних та артилерійських атак, та як наслідок загибелі людей та руйнування об`єктів різного призначення в місті Харкові, постійних довготривалих перервах у наданні послуг з електропостачання, здійснення господарської діяльності, зокрема з будівництва будинку у прифронтовому місті стало небезпечним, технологічно і організаційно неможливим. У зв`язку з цим існування з 24.02.2022 та на цей час наведених вище обставин об`єктивно унеможливлює завершення замовником будівництва будинку третьою особою, а також є причиною неможливості виконання відповідачем зобов`язання по укладенню основного договору, передбаченого умовами Попереднього договору. Про вказані обставини відповідач повідомив позивача листом від 04.04.2023. Отже, тимчасове припинення виконання відповідачем умов Попереднього договору з боку відповідача викликано об`єктивними обставинами, про які позивач був повідомлений, після завершення яких відповідач свої зобов`язання перед позивачем за Попереднім договором має намір виконати в повному обсязі та передати у власність позивача квартиру за основним договором. Попередній договір укладався сторонами на стадії будівництва будинку. Позивач знала та розуміла цю обставину, а отже сторони не могли точно визначити строк укладення основного договору купівлі - продажу квартири, який залежить від таких обставин, як строк завершення будівництва будинку, строк здачі будинку в експлуатацію, строк отримання поштової адреси будинку тощо. Зважаючи на те, що за умовами Попереднього договору не допускається одностороннє його розірвання, позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявності істотного порушення відповідачем умов Попереднього договору та позбавлення позивача того, на що вона розраховувала під час укладення Попереднього договору. З доданих до позову документів слідує, що позивачем на виконання умов Попереднього договору сплачені грошові кошти у якості гарантійного платежу у розмірі 1361330,07 грн., а отже договірна вартість квартири, яку мав отримати у власність позивач при укладенні основного договору купівлі - продажу, складається зі всіх платежів, сплачених в якості гарантійного платежу за попереднім договором в гривні і відповідно склала 1361330,07 грн. Заявлена позивачем вимога про стягнення штрафу у розмірі, еквівалентному 2673,10 доларів США на день виконання рішення суду, суперечить положенням п. 4.3.1 Попереднього договору, ст. 53 ЦК України, тому не підлягає задоволенню судом.
У відповіді на відзив представник позивача посилався на безпідставність твердження відповідача про те, що саме повномасштабне вторгнення РФ в Україну стало підставою для невиконання відповідачем своїх зобов`язань. Так, повномасштабна війна розпочалась 24.02.2022, в той час як обов`язок повідомити про продовження строків, встановлених п. 2.4 Попереднього договору, за наявності обставин та в порядку, визначеному п. 2.7 Попереднього договору, виник у відповідача з 01.07.2021. Однак відповідач не надав жодних доказів неможливості виконання зобов`язань за Попереднім договором за період з 01.07.2021 по 22.02.2022. Сторони визначили, що позивач сплачує відповідачу гарантійний платіж у розмірі, еквівалентному 54462,00 доларів США, що на дату укладання Попереднього договору становило 1259739,86 грн. У зв`язку з тим, що Попередній договір припиняє свою дію, відповідач зобов`язаний повернути позивачу суму гарантійного платежу, що була фактично сплачена, протягом 60 робочих днів з моменту припинення Попереднього договору. Так як гарантійний платіж був сплачений у розмірі, еквівалентному доларам США по курсу НБУ станом на день платежу, то штраф повинен бути стягнутий з відповідача в розмірі, еквівалентному 2673,10 доларів США за курсом НБУ на день виконання рішення суду.
У заперечення представник відповідача вказала, що сторони Попереднього договору при його вчиненні чітко розуміли та встановили, що до обов`язку відповідача віднесено укладання основного договору з позивачем. Такий обов`язок відповідач мав виконати після того, як отримає квартиру у свою власність від третьої особи, а завершення будівництва будинку, в якому розташована квартира, та передача квартири у власність відповідача, є обов`язком третьої особи. Договором не встановлено строку, в який відповідач мав письмово повідомити позивача про зміну строку завершення будівництва. Таким чином, оскільки будівництво будинку не було завершено третьою особою до 01.07.2021, відповідач не набув до 01.09.2021 права власності на квартиру. Відповідач не міг укласти основний договір до 31.12.2021, тому відповідач відповідно до вимог п. 2.7 Попереднього договору виходив з того, що має письмово повідомити про зміну строків позивача та укласти основний договір до 01.07.2022, як перебачено ч. 3 п. 2.7 Попереднього договору. Невиконання договірних зобов`язань відповідачем під час перебування міста Харкова з 24.02.2022 по 15.09.2022 в зоні активних бойових дій, а з 16.09.2022 в зоні можливих бойових дій, що прирівнюється до бойових дій, що є загальновідомим фактом, зумовлено виключно об`єктивними обставинами, а не його умисними чи недбалими діями.

Основні фактичні обставини та докази, на підставі яких вони встановлені 

13.12.2019 між позивачем (Покупець) та відповідачем (Продавець) укладений Попередній договір № 19/Б/К про укладання у майбутньому договору купівлі - продажу квартири. Попередній договір посвідчений 13.12.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Десятніченко І.В., зареєстрований в реєстрі за № 1545. 
Пунктом 2.1 Попереднього договору передбачено, що сторони зобов`язуються у майбутньому укласти і нотаріально посвідчити окремий договір купівлі - продажу квартири (Основний договір), у відповідності до умов якого Продавець буде зобов`язаний передати у власність покупця квартиру, характеристика якої визначена у специфікації квартири та планувальному плані квартири, а також у плані розміщення розеток у квартирі, плані розміщення вимикачів у квартирі, а Покупець буде зобов`язаний прийняти у свою власність квартиру та сплатити продавцю її договірну вартість, вказану у п. 2.1.1 попереднього договору.
Відповідно до п. 2.1.1 Попереднього договору сторони домовились, що договірна вартість квартири за основним договором дорівнюватиме сумі передбаченого пунктом 3.2.1 Попереднього договору гарантійного платежу, визначеній та сплаченій покупцем в порядку п. 3.2.1, п.п. 3.2.1.1 - 3.2.1.2 Попереднього договору та буде складати загальну суму всіх платежів в гривні, сплачених покупцем в рахунок повної оплати гарантійного платежу за Попереднім договором в порядку і розмірі, що визначені п. 3.2.1, п.п. 3.2.1.1-3.2.1.3 попереднього договору, та зарахованих на поточний рахунок продавця.
Пунктом 2.2. Попереднього договору передбачено, що на момент укладання цього попереднього договору Продавцю належать майнові права на квартиру на підставі Договору купівлі - продажу майнових прав № 20/П від 12.06.2019, укладеного між третьою особою та Продавцем. Право власності Продавця на квартиру виникає після здачі будинку в експлуатацію в порядку, визначеному чинним законодавством України.
Відповідно до п. 2.4 Попереднього договору, запланований строк завершення будівництва будинку, введення будинку в експлуатацію та присвоєння будинку поштової адреси - до 01.07.2021. 
Пунктом 2.5 Попереднього договору передбачено, що Продавець зобов`язується оформити право власності на квартиру шляхом державної реєстрації права власності на квартиру та надіслати Покупцю письмове повідомлення про реєстрацію права власності на квартиру з пропозицією письмово узгодити дату, час та місце укладання основного договору у строк - до 01.09.2021.
Згідно з п. 2.6.1 Попереднього договору, орієнтовний строк укладання основного договору - до 31.12.2021.
Пунктом 2.7 Попереднього договору визначено, що строк завершення будівництва будинку, введення будинку в експлуатацію та присвоєння будинку поштової адреси, вказаний в абз. 1 п. 2.4 Попереднього договору, може бути змінений (продовжений) Продавцем в односторонньому порядку, але не більше, ніж на 6 календарних місяців, у випадку настання обставин, за які Продавець не відповідає, а також інших обставин, у тому числі, але не виключно: затримка будівництва будинку, обумовлена технологічною необхідністю та іншими поважними обставинами тощо. При цьому строк укладання основного договору у будь-якому випадку повинен бути не пізніше 01.07.2022.
Згідно з п. 3.2.1 Попереднього договору Покупець зобов`язаний сплатити Продавцю гарантійний платіж у розмірі, еквівалентному 53462,00 доларів США, що на дату укладання цього Попереднього договору (13.12.2019) становить 1259739,86 грн. Оплата гарантійного платежу здійснюється Покупцем за курсом гривні до долару США, встановленому НБУ на дату оплати (на дату здійснення покупцем відповідного платежу в рахунок оплати гарантійного платежу) шляхом внесення чи перерахування коштів в національній валюті України (в гривні) на поточний рахунок Продавця. 
Частиною 4 Попереднього договору визначено відповідальність сторін за невиконання чи неналежне виконання сторонами умов попереднього договору.
Відповідно до п. 4.3 Попереднього договору, у випадку, якщо Основний договір не буде укладений в строк, вказаний в п. 2.6.1 цього Попереднього договору (тобто до 31.12.2021), з причини не направлення Продавцем Покупцю письмового повідомлення про реєстрацію права власності на Квартиру з пропозицією письмово узгодити дату, час та місце укладання Основного договору, що передбачене п. 2.5 Попереднього договору: 
- 4.3.1. Продавець буде зобов`язаний за письмовою вимогою Покупця сплатити Покупцю штраф у розмірі 5 % від фактично сплаченої Покупцем суми Гарантійного платежу (у випадку сплати Покупцем Гарантійного платежу у повному обсязі);
- 4.3.2. Цей Попередній договір припиняє свою дію. У випадку припинення цього Попереднього договору в порядку, передбаченому цим пунктом Попереднього договору, Продавець буде зобов`язаний повернути Покупцю суму Гарантійного платежу, що була фактично сплачена Покупцем за цим Попереднім договором, протягом 60 робочих днів з моменту припинення Попереднього договору.
Відповідно до п. 4.5.2 Попереднього договору Продавець повертає Покупцю суму фактично сплаченого покупцем гарантійного платежу за цим Попереднім договором, протягом 60 робочих днів з моменту розірвання Попереднього договору. При цьому Продавець має право утримати суму штрафу, передбаченого п. 4.5.1 Попереднього договору (5 % від суми гарантійного платежу), із суми фактично сплаченого Покупцем гарантійного платежу за Попереднім договором.
Відповідно до п. 5.1 Попереднього договору сторони не несуть відповідальність за повне чи часткове невиконання умов цього попереднього договору, якщо це невиконання буде наслідком обставин непереборної сили (повінь, пожежа, землетрус, інші стихійні лиха, дії уряду, військові дії, прийняття нормативних документів, інші обставини), якщо одна із таких обставин безпосередньо вплинула на виконання цього попереднього договору.
Пунктом 5.3 Попереднього договору передбачено, що сторона, для якої створилася неможливість виконання зобов`язань за цим договором внаслідок дії форс-мажорних обставин, зобов`язана у письмовій формі повідомити про це сторону не пізніше 10 календарних днів з моменту настання таких обставин. Сторона, яка не надішле таке повідомлення іншій стороні у вказаний строк, позбавляється у майбутньому права посилатися на дію форс-мажорних обставин як на підставу звільнення від відповідальності за цим Попереднім договором.
Позивачем здійснено перекази відповідачу в якості оплати за Попереднім договором, що підтверджується квитанціями № 1-2281К від 13.12.2019 на суму 630000,00 грн., № 1-224К від 17.01.2020 на суму 35777,07 грн., № 1-106К від 14.02.2020 на суму 36353,00 грн., № 1-74К від 27.03.2020 на суму 41800,00 грн., № 1-1195К від 27.04.2020 на суму 13165,00 грн., № 1-1446К від 25.05.2020 на суму 39740,00 грн., № 1-80К від 25.06.2020, № 1-169К на суму 47575,00 грн., № 1-169К від 24.07.2020 на суму 44200,00 грн., № 1-2308К від 25.08.2020 на суму 51650,00 грн., № 1-58К від 25.09.2020 на суму 47600,00 грн., № 1-1994К від 25.11.2020 на суму 42150,00 грн., № 1-36К від 21.05.2021 на суму 40800,00 грн., № 1-2926К від 23.10.2020 на суму 42000,00 грн., № 1-121К від 23.12.2020 на суму 41960,00 грн., № 1-57К від 21.01.2021 на суму 41890,00 грн., № № 1-49К від 25.02.2021 на суму 41510,00 грн., № № 1-89К від 24.03.2021 на суму 41180,00 грн., № 1-69К від 23.04.2021 на суму 41680,00 грн., № 1-1-108К від 23.06.2021 на суму 40300,00 грн., всього на загальну суму 1361330,07 грн.
Відповідач листом від 04.04.2023, адресованим позивачу, повідомив, що термін виконання зобов`язань за Попереднім договором відповідно до абз. 3 п. 5.1 переноситься на час дії відповідних форс-мажорних обставин та їх наслідків (повномасштабного вторгнення РФ в Україну) та відповідач не несе відповідальності за невиконання обов`язків протягом дії обставин непереборної сили.
Відповідно до листа Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 засвідчено форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію РФ проти України. Торгово - промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини є невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс - мажорних обставин.
Листами від 25.09.2024 та 15.10.2024 позивач зверталась до відповідача з приводу невиконання останнім умов Попереднього договору, у зв`язку з чим просила розірвати Попередній договір, повернути суму гарантійного платежу в розмірі, еквівалентному 53462,00 доларів США, та на підставі п. 4.3.1. Попереднього договору сплатити штраф у розмірі 5 % гарантійного платежу, що складає еквівалент 2673,00 доларів США. 

Застосовне законодавство та релевантна судова практика

Суд зобов`язаний керуватися завданням справедливого розгляду і вирішення цивільних справ, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ч. 2 ст. 2 ЦПК України). 
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ст. 12 ЦПК України). 
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст. 13 ЦПК України).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ст. 81 ЦПК України).
Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії. Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів. Результат тлумачення приватно-правових норм, тобто діяльності зі з`ясування їхнього змісту (сенсу), має бути розумним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20, постанови Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.09.2022 у справі № 385/321/20, від 18.04.2022 у справі № 520/1185/16-ц, постанови Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 661/2532/17, від 11.08.2021 у справі № 723/826/19, від 13.08.2021 року в справі № 638/20102/16, від 16.06.2021 у справі № 554/4741/19). 
Згідно з ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. 
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 
Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо в зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню в цей строк. 
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання зобов`язання).
Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
Частиною другою статті 651 ЦК України визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (постанова Верховного Суду від 17.01.2025 у справі № 761/38032/21). 
У постанові Верховного Суду у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 травня 2019 року у справі № 450/563/17 вказано, що припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно (постанова Верховного Суду від 17.01.2025 у справі № 761/38032/21). 
Як вбачається з висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові Верховного Суду від 16.08.2023 у справі № 910/17639/21, надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості. Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (п.38 постанови Верховного Суду від 21.07.2021 у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним. Такі правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 31.08.2022 у справі №910/15264/21. Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин.
У постанові Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 753/11000/14-ц розкрито зміст доктрини тлумачення умов договору contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), згідно з якою особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party). 
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 11.09.2024 у справі № 500/5194/16 виснувала, що «якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, що у випадку наявності спору між сторонами та його вирішення судом відповідає дню виконання судового рішення. Водночас при стягненні судом заборгованості в еквіваленті іноземної валюти за курсом Національного банку України на день виконання рішення в судовому рішенні зазначається лише одна сума боргу (в іноземній валюті), а сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається державним / приватним виконавцем на момент здійснення боржником платежу в ході виконання судового рішення».
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11.10.2023 у справі № 756/8056/19). 
Хоча п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень (рішення Європейського суду з прав людини від 09.12.1994 у справі "Руїз Торія проти Іспанії", від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України»). 

Позиція суду

Судом встановлено, що між сторонами укладений Попередній договір, згідно з умовами якого позивач перерахував відповідачу грошові кошти в розмірі, еквівалентному 53462,00 доларів США, а відповідач зобов`язався передати у власність позивача квартиру, обумовлену умовами Попереднього договору. 
Представник відповідача в судовому засіданні не заперечувала, що позивач свої зобов`язання за Попереднім договором щодо оплати вартості Квартири виконав у повному обсязі, сплативши обумовлену Попереднім договором суму. Також представник відповідача не заперечувала, що відповідач зобов`язання передати Квартиру у власність позивача не виконав. 
Оцінюючи доводи представника відповідача відносно того, що невиконання відповідачем зобов`язання з передачі квартири у власність позивача обумовлене повномасштабними воєнними діями, які розпочались 24.02.2022, суд керується таким. 
Відповідно до п. 2.4 Попереднього договору запланований строк завершення будівництва будинку, введення будинку в експлуатацію та присвоєння будинку поштової адреси - до 01.07.2021. 
Пунктом 2.7 Попереднього договору визначено, що строк завершення будівництва будинку, введення будинку в експлуатацію та присвоєння будинку поштової адреси, вказаний в абз. 1 п. 2.4 Попереднього договору, може бути змінений (продовжений) Продавцем в односторонньому порядку, але не більше, ніж на 6 календарних місяців, у випадку настання обставин, за які Продавець не відповідає, а також інших обставин, у тому числі, але не виключно: затримка будівництва будинку, обумовлена технологічною необхідністю та іншими поважними обставинами тощо. 
З наведених положень Попереднього договору вбачається, що будинок повинен був бути збудований та введений в експлуатацію до 01.07.2021, а у випадку наявності поважних причин - не пізніше 01.01.2022 (01.07.2021 + 6 календарних місяців).
Ураховуючи наведене, суд відхиляє доводи представника відповідача відносно того, що затримка виконання зобов`язань з будівництва будинку та введення його в експлуатацію пов`язана з початком повномасштабних бойових дій - адже визначений Попереднім договором строк будівництва, навіть з урахуванням можливих затримок, пов`язаних з поважними причинами, закінчився 01.01.2022, тобто майже за 2 місяці до початку повномасштабних бойових дій на території Харківщини, які розпочались 24.02.2022.
Всупереч вимог ст. 12, 13, 81 ЦПК України представник відповідача не надала суду доказів виконання зобов`язання щодо завершення будівництва будинку, введення будинку в експлуатацію та присвоєння будинку поштової адреси в строки, визначені Попереднім договором - а саме не пізніше 01.01.2022. 
Ба більше, представник відповідача не заперечувала ту обставину, що станом на час розгляду справи будівництво не завершено. 
Посилання представника відповідача на умови п. 2.7. Попереднього договору, згідно з якими строк укладання основного договору у будь-якому випадку повинен бути не пізніше 01.07.2022, суд не приймає до уваги з огляду на таке. 
Як вбачається з положень п. 2.7. Попереднього договору, до 01.07.2022 повинен був бути укладений основний договір в разі, якщо будівництво та введення будинку в експлуатацію не буде закінчено в строк до 01.07.2021 та буде продовжено до 01.01.2022. 
Як виснував Верховний Суд у вказаній вище постанові, між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок.
Представник відповідача, посилаючись на наявність такої форс-мажорної обставини, як початок повномасштабних воєнних дій, не надала суду будь-яких доказів наявності причинно-наслідкового зв`язку між вказаною обставиною та невиконанням зобов`язань за Попереднім договором. 
Також представник відповідача всупереч вимог ст. 12, 13, 81 ЦПК України не надала суду докази виконання відповідачем обов`язку, передбаченого Попереднім договором, щодо направлення позивачу письмового повідомлення про реєстрацію права власності на квартиру з пропозицією письмово узгодити дату, час та місце укладання основного договору.
Ба більше, представник відповідача не надала суду докази письмового повідомлення позивача про продовження строку завершення будівництва будинку, введення його в експлуатацію та присвоєння поштової адреси з обов`язковою вказівкою на об`єктивні причини продовження строку, яке є невід`ємною частиною Попереднього договору (п. 2.7.). Між тим саме з таким письмовим повідомленням згідно з п. 2.7. Попереднього договору пов`язується продовження вказаного вище строку. 
Суд враховує, що станом на даний час в м. Харкові працюють підприємства, установи, організації, транспорт, нотаріуси, державні реєстратори тощо. Ураховуючи наведене, суд відхиляє доводи представника відповідача відносно того, що воєнний стан сам по собі перешкоджає можливості укладення основного договору щодо передачі квартири у власність позивача. 
За таких обставин суд дійшов висновку, що невиконання відповідачем зобов`язання щодо передачі квартири у власність позивача обумовлене саме незавершенням будівництва у передбачений Попереднім договором строк - до 01.07.2021 (у разі продовження вказаного строку - не пізніше 01.01.2022), а не початком повномасштабних бойових дій 24.02.2022 та неможливістю в зв`язку з цим укласти основний договір щодо передачі квартири у власність позивача. 
Зазначене порушення відповідачем Попереднього договору є істотним в розумінні положень ч. 2 ст. 651 ЦК України, оскільки внаслідок вказаного порушення позивач позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні Попереднього договору - а саме отримання квартири у власність в передбачені Попереднім договором строки. 
Ураховуючи наведене, суд дійшов висновку щодо наявності підстав для розірвання Попереднього договору та стягнення з відповідача на користь позивача суми гарантійного платежу (п. 4.3.2. Попереднього договору) та штрафу в розмірі 5 % від фактично сплаченої позивачем суми гарантійного платежу (п. 4.3.1. Попереднього договору). 
Оцінюючи доводи представника відповідача відносно того, що у разі розірвання Попереднього договору відповідач повинен повернути гарантійний платіж у розмірі фактично сплачених грошових коштів у національній валюті України (гривні), тобто в сумі 1361330,07 грн., а не в еквіваленті 53462,00 доларів США станом на час виконання рішення суду, як просила позивач, суд керується таким. 
Як зазначено у вказаній вище постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2024, Велика Палата Верховного Суду вже неодноразово висновувала, що у цивільному законодавстві відсутня заборона на укладення правочинів, предметом яких є іноземна валюта, крім використання іноземної валюти на території України як засобу платежу або як застави, за винятком оплати в іноземній валюті за товари, роботи, послуги. Такий підхід до розуміння правової природи іноземної валюти як валюти зобов`язання є усталеним і послідовним у практиці Великої Палати Верховного Суду (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 723/304/16, від 09 листопада 2021 року у справі № 320/5115/17), а підстав для відступу від нього відсутні.
У цій же постанові Великої Палати Верховного Суду зазначено, що якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, що у випадку наявності спору між сторонами та його вирішення судом відповідає дню виконання судового рішення. При стягненні судом заборгованості в еквіваленті іноземної валюти за курсом Національного банку України на день виконання рішення в судовому рішенні зазначається лише одна сума боргу (в іноземній валюті), а сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається державним / приватним виконавцем на момент здійснення боржником платежу в ході виконання судового рішення».
Згідно з п. 3.2.1 Попереднього договору позивач був зобов`язаний сплатити відповідачу гарантійний платіж у розмірі, еквівалентному 53462,00 доларів США, що на дату укладання цього договору становить 1259739,86 грн.
Як вбачається з п. 3.2.1, п.п. 3.2.1.1., 3.2.1.2., 3.2.1.3. Попереднього договору, сума гарантійного платежу була виражена в доларах США, а гривневий еквівалент вказаної суми визначався за курсом НБУ на дату кожного перерахування відповідної частини гарантійного платежу. 
У п. 4.3.2. Попереднього договору вказано, що у випадку припинення цього Попереднього договору в порядку, передбаченому цим пунктом Попереднього договору, Продавець буде зобов`язаний повернути Покупцю суму Гарантійного платежу, що була фактично сплачена Покупцем за цим Попереднім договором, протягом 60 робочих днів з моменту припинення Попереднього договору.
Ураховуючи, що сторони у Попередньому договорі узгодили, що валютою зобов`язання зі сплати гарантійного платежу фактично є долар США, в прив`язці до якого визначені як загальний розмір гарантійного платежу, так і його частини, а засобом виконання вказаного зобов`язання (засобом платежу) є відповідний еквівалент в гривні за курсом НБУ, суд дійшов висновку, що сума гарантійного платежу, який підлягає поверненню відповідачем, також повинна виражатись у доларах США, а саме у гривневому еквіваленті відповідної суми. 
Протилежний підхід, а саме повернення відповідачем не гривневого еквіваленту 53462,00 доларів США, а фактично сплачених позивачем у 2019 році грошових коштів у національній валюті в сумі 1361330,07 грн., з урахуванням девальвації курсу гривні відносно долара США з 2019 по 2026 рік, суперечила би фундаментальним засадам справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства. 
При цьому суд враховує, що Попередній договір не містить положень, які б прямо визначали, що повертаються саме сплачені грошові кошти, тобто відповідна сума в національній валюті України. Так, згідно з умовами Попереднього договору повертається сума гарантійного платежу, розмір якого, як вже зазначалось судом, визначений у прив`язці до долару США, тобто у гривневому еквіваленті доларів США. 
Оскільки розмір штрафу згідно з умовами Попереднього договору прив`язаний до розміру гарантійного платежу, суд з вказаних вище мотивів стягує штраф у розмірі, еквівалентному відповідній сумі гарантійного платежу, вираженого в доларах США. 
Ураховуючи наведене та вказані вище висновки щодо застосування норм права Великої Палати Верховного Суду, згідно з якими в судовому рішенні зазначається лише одна сума боргу (в іноземній валюті), а сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається державним / приватним виконавцем на момент здійснення боржником платежу в ході виконання судового рішення, суд у повному обсязі задовольняє позовні вимоги та стягує з відповідача на користь позивача грошові кошти в загальному розмірі, еквівалентному 56135,10 доларів США за курсом НБУ на день виконання рішення (гарантійний платіж в розмірі 53462,00 долара США + штраф у розмірі 2673,10 долара США). 
Представник позивача в позові зазначив, що докази розміру судових витрат у відповідності до ч. 8 ст. 141 ЦПК України будуть подані протягом 5 днів після ухвалення рішення суду. Ураховуючи наведене, суд в даному рішенні не розподіляє судові витрати. Вказане питання буде вирішено шляхом ухвалення додаткового рішення. 
Керуючись ст. 2, 4, 10-13, 76-81, 89, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України

УХВАЛИВ

Позов адвоката Гур`єва Андрія Альбертовича, який діє в інтересах ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Авантаж капітал менеджмент»», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Арєс», про розірвання попереднього договору, стягнення грошових коштів - задовольнити.
Розірвати попередній договір № 19/Б/К про укладання у майбутньому договору купівлі-продажу квартири від 13.12.2019, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Авантаж капітал менеджмент»» та ОСОБА_1 , посвідчений 13.12.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Десятніченко І.В., зареєстрований в реєстрі за № 1545. 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Авантаж капітал менеджмент»» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в національній валюті України (гривні) в розмірі, еквівалентному 56135,10 доларів США за офіційним курсом гривні до долара США Національного банку України на день здійснення Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Авантаж капітал менеджмент»» платежу в ході виконання судового рішення. 
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 Цивільного процесуального кодексу України.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:
Позивач - ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_1 ).
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Авантаж капітал менеджмент»» ( код ЄДРПОУ 35971087, адреса: м. Харків, пр. Любові Малої, буд. 93).
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Арєс» (код ЄДРПОУ 34445921, м. Харків, вул. Культури, буд. 20-В).

Суддя Д.А. Крівцов