ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

04 лютого 2026 року
м. Київ

справа № 638/7222/24
провадження № 61-9089св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І.Ю., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - Акціонерне товариство «Мегабанк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк»,
третя особа- Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Мегабанк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк» на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2024 року у складі судді Невеніцина Є. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 17 червня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміної О. В., Яцини В. Б.,

ВСТАНОВИВ: 

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Мегабанк» (далі - АТ «Мегабанк») про визнання права власності на нерухоме майно.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що11 березня 2021 року між нею та АТ «Мегабанк» укладений попередній договір, за умовами якого вона на забезпечення своїх обов`язків з купівлі квартири перераховує або вносить на рахунок відповідача, що відкритий в АТ «Мегабанк», грошові кошти (гарантійні платежі), за графіком платежів, які будуть перераховуватися або вноситися нею на рахунок відповідача у розмірі 71 833,00 грн до останнього числа кожного місяця, у рахунок належного від неї платежу за основним договором, а відповідач приймає їх як забезпечення виконання зобов`язань про укладання основного договору купівлі-продажу квартири, зазначеного у пункті 1 договору, а решту суми у розмірі 71 841,00 грн вона сплачує відповідачу в день підписання основного договору та його нотаріального посвідчення, але не пізніше 31 березня 2023 року.
Вказувала на те, що укладений між сторонами попередній договір вчинено для приховування договору купівлі-продажу квартири. Відповідно до змісту укладеного сторонами договору вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі-продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) предмет договору купівлі-продажу, узгодили ціну продажу предмета, узгодили порядок та строк здійснення оплати за предмет договору. У договорі встановлено, що сума грошових коштів, які будуть сплачені згідно з цим попереднім договором, входить в оплату квартири за основним договором та передбачено зобов`язання щодо сплати ціни основного договору до його укладення (не пізніше 31 березня 2023 року), тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами, є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу. Наявність у попередньому договорі узгоджених між сторонами зобов`язань вказує на те, що назва договору «Попередній договір» не відповідає змісту договору та дійсним правовідносинам, що склались між сторонами. Таким чином, з`ясування сутності зобов`язання, яке виникло внаслідок укладення правочину, має здійснюватися шляхом оцінки умов договору про права та обов`язки сторін у їх сукупності.
За таких обставин між нею та відповідачем укладений не попередній договір у межах передбаченої статтею 635 ЦК України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 ЦК України.
Вказувала на те, що на виконання умов договору вона здійснювала платежі шляхом внесення готівки у касу банку через відкритий для неї рахунок, виходячи з встановленого графіка. Станом на січень 2022 року вона здійснювала платежі з випередженням визначеного сторонами графіка, оскільки на той час вона мала сплатити 2 442 330,00 грн, а фактично сплатила 2 467 682,00 грн. 24 лютого 2022 року розпочалася повномасштабна збройна агресія рф проти України. Місто Харків і Харківська область з моменту вторгнення збройних сил рф в Україну потрапили у зону активних бойових дій, у зв`язку з чим перебування у місті стало небезпечним для життя, внаслідок чого вона, побоюючись за життя свого сина, 2017 року народження, виїхала разом із ним з місця свого постійного проживання і з березня 2022 року до теперішнього часу тимчасово проживає у м. Катовіце (Польща).
Зазначала, що після виїзду з України вона, яка вносила кошти за договором лише готівкою і не знала платіжних реквізитів банку для безготівкових розрахунків, не змогла з`ясувати їх, оскільки внаслідок обстрілів м. Харкова АТ «Мегабанк» тимчасово припинив свою діяльність, а згодом був віднесений до категорії неплатоспроможних. Оскільки зв`язок з банком був втрачений, вона, перебуваючи за кордоном і не маючи платіжних реквізитів, з початком збройної агресії рф, з поважних причин припинила здійснювати платежі за договором через незалежні від неї обставини.
Згідно з відповіддю банку від 26 грудня 2023 року № 3579 на її запит від 08 грудня 2022 року, в якому вона просила повідомити реквізити для сплати залишку суми оплати за квартиру, відповідач повідомив, що він в односторонньому порядку припиняє попередній договір та відмовився укладати основний договір. Частково сплачені за попереднім договором грошові кошти в сумі 2 467 682,00 грн у зв`язку з припиненням попереднього договору були перераховані банком на рахунок НОМЕР_1 в АТ «Мегабанк». Проте зазначений рахунок у АТ «Мегабанк» вона не відкривала і цей рахунок їй не належить, що унеможливлює для неї повернення сплачених нею за квартиру грошових коштів.

З урахуванням зазначеного, ОСОБА_1 просила суд визнати її власником квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 86,2 кв. м, житловою площею 50,4 кв. м 

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2024 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.
Визнано ОСОБА_1 власником квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Зобов`язано ТУ ДСА України у Харківській області перерахувати на користь АТ «Мегабанк» грошові кошти у розмірі 980 318,00 грн.
Стягнуто з АТ «Мегабанк» на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору у розмірі 6 056,00 грн.

Постановою Харківського апеляційного суду від 17 червня 2025 рокуапеляційну скаргу АТ «Мегабанк» залишено без задоволення. Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2024 року залишено без змін.

Судові рішення мотивовані тим, що укладений між сторонами попередній договір є удаваним, а сторони мали на меті укласти договір купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу, оскільки у договорі, окрім зобов`язання укласти основний договір, на ОСОБА_1 покладено непритаманні попередньому договору обов`язки у вигляді: оплати повної вартості квартири, прийняття квартири у фактичне володіння та користування, утримання квартири та покладення на неї ризику випадкової загибелі або пошкодження квартири, фактичного встановлення розстрочення платежу.

З огляду на умови вказаного договору та їх виконання суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що ОСОБА_1 набула право власності на спірне нерухоме майно, а визнання за позивачем права власності на квартиру буде підставою для його реєстрації у встановленому законом порядку.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів

У липня 2025 року АТ «Мегабанк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просило скасувати оскаржувані судові рішення в частині визнання позивачки власником спірної квартири та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 .

Касаційна скарга мотивована тим, що суди дійшли помилкових висновків про удаваність попереднього договору, оскільки сторони мали намір укласти саме попередній договір, який би спонукав їх укласти основний договір купівлі-продажу квартири у майбутньому.Для визнання договору удаваним потрібно було встановити внутрішню волю сторін на приховування іншого правочину, натомість сторони у справі уклали саме попередній договір.
Суди залишили поза увагою, що примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди другої сторони, законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору частиною другою статті 635 ЦК України передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. Водночас зобов`язання сторін за попереднім договором припинилися внаслідок бездіяльності саме позивачки, тому вона позбавлена можливості заявляти вимоги щодо цього договору.
Позивачкою обрано неналежний спосіб захисту прав, оскільки законодавством  не передбачено примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, а передбачені інші правові наслідки - відшкодування шкоди.
Крім того, спірна квартира включена до ліквідаційної маси неплатоспроможного банку та підлягає реалізації виключно у спосіб, визначений Законом України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», а саме порядок продажу майна (активів) банку, що ліквідовується, правові підставі для укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна банку (спірної квартири) відсутні, оскільки продаж активів банку, що ліквідується, відбувається виключно у системі «ProZorro.Продаж» у порядку та на умовах, визначених Фондом гарантування вкладів фізичних осіб .

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 905/345/18, від 13 серпня 2019 року у справі № 925/1090/18, від 20 листопада 2019 року у справі № 201/2355/16-ц (провадження № 61-23309св18), від 22 січня 2020 року у справі № 925/1199/18, від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18 (провадження № 61-319св20), від 03 листопада 2022 року у справі № 912/3747/20 та у постановах Верховного Суду України від 11 березня 2009 року у справі № 6-23141св08від 02 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14.

Доводи інших учасників справи

У вересні 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав відзив на касаційну скаргу, у якому просив відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити судові рішення без змін як такі, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.

У січні 2026 року до Верховного Суду від Фонду гарантування вкладів фізичних осіб надійшли додаткові пояснення у справі, в яких третя особа у справі підтримує касаційну скаргу АТ «Мегабанк».Оскільки вказані пояснення є фактично заявою про приєднання до касаційної скарги і не відповідають положенням частини третьої статті 397 ЦПК України, тому залишаються без розгляду. 

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 16 липня 2025 року для розгляду справи визначено такий склад колегії: суддя-доповідач - Коломієць Г. В. та судді, які входять до складу колегії: ОСОБА_4 Луспеник Д. Д .

Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2025 року касаційну скаргу залишено без руху та надано строк для усунення недоліків касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 01 вересня 2025 року відкрито касаційне провадження, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

У вересні 2025 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи.

Розпорядженням заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2025 року, в зв`язку з відставкою судді ОСОБА_4 , призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.

Системою автоматизованого розподілу справ (протокол повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24 листопада 2025 року) визначено суддю-доповідача - Коломієць Г. В. та суддів, які входять до складу колегії: Луспеника Д. Д., Черняк Ю. В.

Ухвалою Верховного Суду від 16 січня 2026 року справу призначено до розгляду колегією у складі п`яти суддів.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

04 березня 2021 року між АТ «Мегабанк» та ОСОБА_1 укладений договір № 988/392П/2021 банківських рахунків фізичних осіб.

Згідно з пунктами 1.1, 1.2 вказаного договору, банк зобов`язується приймати та зараховувати на рахунки, відкриті клієнтові (володільцеві рахунків), грошові кошти, що йому надходять, виконувати розпорядження клієнта про перерахування і видачу відповідних сум з рахунків та проведення інших операцій за рахунками відповідно до законодавства України, нормативно-правових актів Національного банку України, згідно тарифів (додаток № 1) та правил обслуговування клієнтів в АТ «Мегабанк». Банк відкриває клієнту рахунок № НОМЕР_2 у гривнях.

11 березня 2021 року між АТ «Мегабанк» та ОСОБА_1 укладений попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С. І. 

Згідно з пунктом 1 попереднього договору сторони зобов`язуються у майбутньому, в строк обумовлений пунктом 2.3 цього договору, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

За умовами договору АТ «Мегабанк» передає у власність ОСОБА_1 квартиру, а позивач зобов`язується прийняти квартиру і сплатити відповідачу її вартість відповідно до пункту 2.2 цього договору. Загальна ціна основного договору складатиме 3 448 000,00 грн.

Пунктом 2.3 попереднього договору встановлено, що ОСОБА_1 на забезпечення своїх зобов`язань з купівлі квартири, перераховує або вносить на рахунок АТ «Мегабанк» № НОМЕР_3 , відкритий в АТ «Мегабанк», грошові кошти (гарантійні платежі), за таким графіком платежів, а саме: до 11 березня 2021 року - 1724000,00 грн, до 28 лютого 2023 року - 1 652 159,00 грн, які будуть перераховуватися або вноситися ОСОБА_1 на рахунок АТ «Мегабанк» грошові кошти (гарантійні платежі) у розмірі 71 833,00 грн до останнього числа кожного місяця, у рахунок належного від ОСОБА_1 платежу за основним договором, а АТ «Мегабанк» приймає їх як забезпечення виконання зобов`язань про укладення основного договору купівлі-продажу квартири, а решту суми у розмірі 71841,00 грн ОСОБА_1 сплачує відповідачу в день підписання основного договору та його нотаріального посвідчення, але не пізніше 31 березня 2023 року. Сума грошових коштів, яка буде сплачена згідно цього попереднього договору, входить в оплату квартири за основним договором.

Відповідно до пункту 4.1.3 попереднього договору квартира на час дії цього договору перебуває у відповідальному зберіганні ОСОБА_1 . На час перебування квартири на відповідальному зберіганні ОСОБА_1 здійснюються всі обов`язкові платежі, тощо пов`язані з утримуванням цієї квартири.

Згідно з пунктом 5.1.5 попереднього договору з моменту підписання цього договору, ОСОБА_1 зобов`язується нести відповідальність з утримання квартири, а також відповідати за належний стан квартири. Ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири несе ОСОБА_1 з моменту підписання попереднього договору. З моменту підписання цього попереднього договору АТ «Мегабанк» не несе відповідальність за технічний стан квартири.

Відповідно до пункту 6 договору АТ «Мегабанк» має право розірвати цей попередній договір в односторонньому порядку в разі невиконання або неналежного виконання ОСОБА_1 зобов`язань за цим попереднім договором, зокрема порушення строків сплати грошових сум відповідно до пункту 2.3 цього договору більш ніж на 30 календарних днів за будь-яким із платежів, частково або повністю або відповідач впродовж одного місяця після закінчення строку, зазначеного у пункті 2.3 цього договору, не звернувся до АТ «Мегабанк» для укладання основного договору купівлі-продажу квартири, то АТ «Мегабанк» приймає це як відмову від укладання основного договору. Датою розірвання згідно цього пункту попереднього договору сторони вважатимуть дату направлення відповідного письмового повідомлення АТ «Мегабанк» на адресу ОСОБА_1 . При цьому АТ «Мегабанк» повертає ОСОБА_1 сплачену суму грошових коштів, а ОСОБА_1 зобов`язується сплатити штраф у розмірі 25 % від коштів, сплачених за цим попереднім договором на дату його розірвання.

На виконання договору ОСОБА_1 користувалась квартирою та сплачувала комунальні послуги.

03 лютого 2022 року Правління Національного банку України, керуючись статтею 75 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ухвалило рішення віднести АТ «Мегабанк» до категорії проблемних.

02 червня 2022 року рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб № 383 від 02 червня 2022 року «Про запровадження тимчасової адміністрації в АТ «Мегабанк» та делегування повноважень тимчасового адміністратора банку»:
- розпочато процедуру виведення АТ «Мегабанк» з ринку та запроваджено в ньому тимчасову адміністрацію строком на один місяць, з 03 червня 2022 року до 02 липня 2022 року (включно);
- призначено уповноваженою особою Фонду та делеговано всі повноваження тимчасового адміністратора АТ «Мегабанк», визначені законом, зокрема, статтями 37-39, начальнику відділу запровадження тимчасової адміністрації управління раннього реагування департаменту дистанційного та інспекційного моніторингу діяльності банків Штогріній І. В. строком на один місяць, з 03 червня 2022 року до 02 липня 2022 року (включно).

21 липня 2022 року рішенням Правління Національного банку України № 362-рш від 21 липня 2022 року «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк»» відкликано банківську ліцензію та ліквідовано АТ «Мегабанк».

21 липня 2022 року рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб № 506 «Про початок процедури ліквідації АТ «Мегабанк» та делегування повноважень ліквідатора банку»:
- припинено тимчасову адміністрацію АТ «Мегабанк»;
- відкликано повноваження тимчасового адміністратора;
- розпочато процедуру ліквідації АТ «Мегабанк» строком на три роки з 22 липня 2022 року до 21 липня 2025 року;
- призначено уповноваженою особою Фонду та делеговано всі повноваження ліквідатора АТ «Мегабанк» провідному професіоналу з управління активами та ліквідації відділу організації процедур ліквідації банків департаменту ліквідації банків Білій І. В. строком на три роки з 22 липня 2022 року до 21 липня 2025 року включно.

Виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення від 06 жовтня 2022 року № 801 про затвердження реєстру акцептованих вимог кредиторів АТ «Мегабанк».

Залишки коштів за рахунком № НОМЕР_2 ОСОБА_1 у розмірі 1,10 грн включено до 7 черги реєстру акцептованих вимог кредиторів АТ «Мегабанк» та перенесено для обліку на балансовому рахунку вимог кредиторів № НОМЕР_6, а рахунок № НОМЕР_2 закрито, що підтверджується даними виписки за рахунком № НОМЕР_2 .

За наслідками припинення попереднього договору на підставі рішення Інвентаризаційної комісії АТ «Мегабанк» 31 серпня 2022 року відкрито окремий транзитний рахунок № НОМЕР_4 на ім`я ОСОБА_1 , на який перенесено кошти у розмірі 2 467 682,00 грн, сплачені за попереднім договором. 

08 грудня 2022 року ОСОБА_1 зверталася до відповідача з проханням повідомити реквізити для сплати залишку заборгованості за попереднім договором, проте в матеріалах справи відсутні дані стосовно того, якого саме числа відповідачем розірвано з позивачем попередній договір.

Листом АТ «Мегабанк» від 26 грудня 2022 року № 3759 ОСОБА_1 повідомлено, що нею порушено встановлений попереднім договором графік платежів, загальна сума несплачених гарантійних платежів становить 980 318,00 грн та про повернення частково сплачених нею за договором грошових сум у розмірі 2 467 682,00 грн на її рахунок НОМЕР_5 .

19 листопада 2024 року та 20 листопада 2024 року ОСОБА_1 внесла залишок платежів згідно з попереднім договором у розмірі 980 0318,00 грн на депозитний рахунок суду.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга АТ «Мегабанк» підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам судові рішення відповідають не у повній мірі.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (стаття 638 ЦК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Згідно зі статтею 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За змістом частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16-ц вказала, що за удаваним правочином (стаття 235 ЦК України) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на спірну квартиру, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, з посиланням на статтю 235 ЦК України, виходив з того, що, укладаючи 11 березня 2021 року попередній договір, сторони фактично уклали основний договір купівлі-продажу квартири з відстрочкою (стаття 695 ЦК України), оскільки він містить ознаки удаваного.

Верховний Суд не погоджується з таким висновком судів.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Згідно із частиною першою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно із статтею 213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).
На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.
Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.
Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Відповідно до пункту 3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що при розгляді спору суд може ухвалити рішення про тлумачення змісту правочину лише на вимогу однієї або обох сторін правочину чи їх правонаступників (стаття 213 ЦК України, стаття 37 ЦПК України) в порядку позовного провадження

У цій справі виник спір щодо розуміння змісту попереднього договору.

З огляду на зміст попереднього договору: 
- сторони зобов`язалися у майбутньому, у строк, обумовлений пунктом 2.3 договору - не пізніше 31 березня 2023 року, укласти і належно оформити договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв. м, житловою площею 38,8 кв. м, на умовах і в порядку визначених цим договором (пункт 1); 
- АТ «Мегабанк» передає у власність ОСОБА_1 квартиру, а ОСОБА_1 зобов`язується її прийняти та сплатити АТ «Мегабанк» її вартість відповідно до пункту 2.2 цього договору (пункт 2.1);
- ОСОБА_1 на забезпечення своїх зобов`язань з купівлі квартири, перераховує або вносить на рахунок АТ «Мегабанк» № НОМЕР_3 , відкритий в АТ «Мегабанк», грошові кошти (гарантійні платежі), за графіком платежів. Сума грошових коштів, які будуть сплачені, згідно цього попереднього договору входять в оплату квартири за основним договором (пункт 2.3); 
- квартира на час дії цього договору перебуває у відповідальному зберіганні ОСОБА_1 . На час перебування квартири на відповідальному зберіганні ОСОБА_1 здійснюються всі обов`язкові платежі, що пов`язані з утримуванням цієї квартири (пункт 4.1.3); 
- з моменту підписання цього договору ОСОБА_1 зобов`язується нести відповідальність з утримання квартири (оплаті належних комунальних платежів), а також відповідати за належний стан квартири. Ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири несе ОСОБА_1 з моменту підписання цього договору. З моменту підписання цього договору АТ «Мегабанк» не несе відповідальності за технічний стан квартири (пункт 5.1.5).

Ураховуючи зміст попереднього договору, системний аналіз наведених пунктів попереднього договору, Верховний Суд уважає, що суди дійшли правильного висновку, що вказаний правочин за своїм змістом є договором купівлі-продажу з розстроченням платежів, але не через його удаваність.

Відповідно до частини першої статті 695 ЦК України договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу.

Згідно зі статтею 697 ЦК України договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.
Якщо покупець прострочив оплату товару, продавець має право вимагати від нього повернення товару.
Продавець має право вимагати від покупця повернення товару також у разі ненастання обставин, за яких право власності на товар мало перейти до покупця.

Всі істотні умови договору купівлі-продажу з розстроченням платежів сторони погодили у договорі, які вони назвали попереднім, і саме у цьому контексті Верховний Суд погоджується з висновком судів, які також по суті розтлумачили попередній договір, проте помилково послалися на статтю 235 ЦК України. До подібних висновків щодо права суду тлумачити зміст правочину згідно зі статтею 213 ЦК України для встановлення його змісту відповідно до вилевиявлення сторін та усунення суперечностей у трактуванні положень договору дійшов Верховний Суд у постановах від 28 серпня 2020 року у справі № 922/2081/19 та від 18 вересня 2025 року у справі № 903/866/24.

Щодо обраного позивачем способу захисту, Верховний Суд в аспекті доводів касаційної скарги зазначає таке.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) суд, з урахування «mutatis mutandis» (урахування особливостей конкретної справи), дійшов висновків про те, що позивачем здійснено всі заходи щодо поновлення своїх прав у зобов`язальному правовідношенні, водночас такого захисту він не отримав.
Позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивачки.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що суди попередніх інстанцій зробили законні й обґрунтовані висновки про те, що позивач правомірно набула право власності на квартиру як новостворене майно у зв`язку з повним та належним виконанням умов договору, тому невизнане відповідачами право позивача на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України шляхом визнання права власності за позивачем на спірне нерухоме майно.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги про те, що позивачем обрано неналежний спосіб судового захисту.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування у особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 925/1121/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/675/15, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18.

Згідно із частиною першою статті 334 ЦК України визначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. 

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України).

Статтею 182 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до пункту 9 частини першої статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.

Разом з тим, у абзаці 6) пункту 1 частини другої статті 9 вказаного закону (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що державний реєстратор встановлює наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Отже, вказаною нормою передбачена можливість проведення державної реєстрації права власності тільки після виконання умов правочину, зокрема, після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, що також передбачено у пункті 2.4 договору.
Суди встановили, що відповідно до пункту 2.4 попереднього договору сторони домовилися визначити відповідно до умов основного договору, що право власності на квартиру підлягає державній реєстрації тільки після повної сплати позивачкою банку ціни квартири основного договору, що зазначена у пункті 2.2 цього попереднього договору.

З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій, врахувавши умови попереднього договору та виконання їх у повному обсязі, дійшли правильного висновку про те, що позивачка набула право власності на спірне нерухоме майно у законний спосіб, а визнання за нею права власності на квартиру буде підставою для його реєстрації у встановленому законом порядку.

Верховний Суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції по суті спору, вважає їх судові рішення загалом законними та справедливими, оскільки суди, виходячи з обставин справи, в ефективний спосіб захистили права позивачки на придбану та оплачену нею квартиру.

Помилкові висновки судів щодо визнання попереднього договору удаваним, з вказівкою на те, що по суті цей договір є договором купівлі-продажу квартири у розстрочку (стаття 695 ЦК України), не вплинули на правильність вирішення спору по суті.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд (пункт 3 частини першої статті 409 ЦПК України).

Згідно з частиною четвертою статті 412 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає за необхідне змінити судові рішення, виклавши їх мотивувальні частини з урахуванням висновків, наведених у редакції цієї постанови, а в іншій частині - залишити без змін.

Незважаючи на часткове задоволення касаційної скарги, зміни оскаржуваних судових рішень, Верховний Суд не змінює розподіл судових витрат та залишає за заявником витрати за подання касаційної скарги, оскільки на вирішення спору по суті вказані зміни не вплинули.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Мегабанк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк» задовольнити частково.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 17 червня 2025 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини з урахуванням висновків, наведених у редакції цієї постанови.

У решті рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 17 червня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник 

Судді: І. Ю. Гулейков

Г. В. Коломієць

Р. А. Лідовець

Ю. В. Черняк