Справа № 761/6925/24
Провадження № 2/761/3002/2026

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 лютого 2026 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:
головуючої судді: Матвєєвої Ю.О.
за участі секретаря: Каніковського Б.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в приміщенні суду в загальному позовному провадженні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» третя особа фізична особа-підприємець ОСОБА_2 про стягнення коштів, - 

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Шевченківського районного суду міста Києва з позовом до ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» третя особа фізична особа-підприємець ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів у розмірі 343453,03 грн.
Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що 25 квітня 2018 р. між відповідачем та ОСОБА_1 було укладено договір № Н.б.10-113 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до п.2.1 ст. 2 якого «Продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.». 
Відповідно до п.1.1 Договору «Об`єктом капітального будівництва є багатоквартирний житловий будинок, що мав бути збудований на земельних ділянках, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0006),77 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0038), 77/3 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0034), 79 (кадастровий номер 3210900000:01:157:0043), за будівельною (проектною) адресою АДРЕСА_2 ». В силу вимог п. 2.2 ст. 2 цього договору Характеристика об`єкта нерухомості - Номер об`єкта нерухомості - 113, загальна площа - 69,2 кв.м., поверх 2. Так, запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва відповідно до п. 2.6 ст. 2 договору - ІІ-IV квартал 2019р. Разом з тим, відповідно до п. 4.1 ст. 4 договору «Вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 686850,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 114475,00 грн. На виконання умов договору позивач оплатив на рахунок відповідача 638771,68 грн за 65.23. кв.м.
Крім того, між позивачем та відповідачем було укладено договір № Н.б.10-113 від25.04.2018 року на виконання внутрішніх оздоблювальних робіт.
У подальшому відповідачем було висунуто вимогу про доплату грошових коштів у розмірі 554539,00 грн. у зв`язку зі збільшенням площі квартири, однак жодних змін чи доповнень до укладених договорів сторонами у письмовій формі не вносилося. Позивачем було сплачено відповідачу грошові кошти у сумі, що перевищує розмір його договірних зобов`язань, а саме 343 453,03 грн, які відповідачем отримані та утримуються без належної правової підстави. Враховуючи вищевикладене, позивач вимушений звернутися до суду за захистом свого порушеного права.
У лютому 2024 до Шевченківського районного суду м. Києва надійшов вказаний позов.
Ухвалою суду від 23.02.2024 року вищевказану цивільну справу направлено за підсудністю до Ірпінського міського суду Київської області.
03.04.2024 року постановою Київського апеляційного суду ухвалу суду від 23.02.2024 року скасовано, а справу направлено для продовження розгляду.
16 липня 2025 року протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду матеріали позову передані на розгляд судді Матвєєвій Ю.О.
Ухвалою суду від 21.07.2025 року вищевказану позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.
31.07.2025 року недоліки було усунуто.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 01 серпня 2025р. відкрито провадження по справі та призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження.
11.08.2025 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначив, щовиконання вимог Договору відбулось з обох сторін, позивач здійснив повний розрахунок, а відповідач передав ключі та оформив право власності на квартиру на ім`я позивача. Тобто сторонами Договору виконано його умови в повному обсязі, а тому повернення коштів є необґрунтованими та безпідставними, у зв`язку з чим, просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
Позивач до судового засідання не з`явився, але надав до суду заяву про розгляд справи без його участі, на задоволенні позовних вимогах наполягає.
Відповідач, про час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку, в судове засідання не з`явився, поважності причин неявки суду не повідомив.
Третя особа, про час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку за місцем своєї реєстрації, в судове засідання не з`явився, поважності причин неявки суду не повідомив.
Оскільки розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України.
Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею (ч.1 ст. 223 ЦПК України).
Суд, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, і це встановлено судом, що за умовами договору купівлі-продажу майнових прав № Н.б.10-113 від 25 квітня 2018 року, укладеного між сторонами (далі-Договір), ОСОБА_1 купив майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, а саме квартиру АДРЕСА_3 .
Плановий термін закінчення будівництва: II квартал 2019 року (пункт 2.5 Договору). Плановий термін прийняття в експлуатацію: IV квартал 2019 року (пункт 2.6 Договору). Відповідно до пункту 4.1 Договору вартість майнових прав на Об`єкт нерухомості встановлено у розмірі 686 850 грн, в т.ч. ПДВ 114 475,00 грн.
Відповідно до пункту 4.2 Договору Покупець перераховує на розрахунковий рахунок Продавця гарантійний внесок у розмірі 100 000 грн, що становить вартість 20,7 кв. м. проектної площі Об`єкта нерухомості.
Відповідно до пункту 4.3 Договору визначено, що решта вартості майнових прав у розмірі 586 580 грн, що становить 48,5 кв. м проектної площі Об`єкта нерухомості, оплачуються до 30 серпня 2018 року.
У пункту 4.4 Договору визначено порядок кінцевих розрахунків по Договору. Зокрема, встановлено, що в разі якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа Об`єкта нерухомості виявиться більшою, ніж проектна, Покупець зобов`язаний оплатити вартість майнових прав на площу, яка збільшилась по вартості 14 500 грн. за 1 кв. м, в тому числі ПДВ 2 416,67 грн. Відповідно до пункту 4.6 Договору визначено, що в разі збільшення офіційного курсу НБУ долара США по відношенню до гривні більш як на 6%, неоплачена вартість майнових прав підлягає перегляду.
На виконання умов Договору ОСОБА_1 було внесено грошові кошти 638 771,68 грн., що підтверджується Актами приймання-передачі грошових коштів (08.05.2018р - 200200,00 грн.; 27.06.2018р. - 20200,00 грн.; 04.09.2018 р. - 238371,67 грн.). 
Крім того, 25 квітня 2018 року між Позивачем та ФОП ОСОБА_2 було укладено Договір № Н.б.10-113 (далі - Договір на виконання оздоблювальних робіт), за умовами ФОП ОСОБА_2 прийняв на себе зобов`язання виконати загальнобудівельні внутрішні оздоблювальні роботи у квартирі АДРЕСА_4 . Відповідно до пункту 2.1 Договору на виконання оздоблювальних робіт визначено вартість робіт у розмірі 150 470 грн.
Відповідно до п. 2.2 Договору на виконання оздоблювальних робіт, їх вартість сплачується у наступному порядку: 50 470 грн в момент підписання Договору на виконання оздоблювальних робіт; 100 000 грн до 05 травня 2018 року. За даним Договором на виконання оздоблювальних робіт позивачем було сплачено 50 470,00 грн. (25 квітня 2018 року). Борг станом на 2018 рік становив 100 000 грн.
Фактично будівництво було завершене в кінці 2021 року. Квартира Позивача отримала адресу АДРЕСА_5 . У грудні 2021 року Позивач отримав від Відповідача повідомлення про те, що у будинку проведено технічну інвентаризацію та за її результатами встановлено, що фактична площа квартири Позивача становить 71,8 кв. м. 
У січні 2023 року Позивачу було повідомлено про необхідність доплатити на користь Відповідача грошові кошти у розмірі 579 355 грн, із яких: Позивач недоплатив за 13,953 кв. м, плюс додаткові 2,6 кв. м, визначені за результатами технічної інвентаризації, а всього 16,533 кв.м., які було запропоновано Позивачу викупити за 35 000 грн (вартість 1-го кв.м). 
20 лютого 2023 року Позивач отримав від Відповідача повідомлення про розірвання Договору купівлі-продажу майнових прав з 15 березня 2023 року. Після цього, в ході переговорів було зменшено вартість 1 кв. м. з 35 000 грн до 33 000 грн. Позивачем було здійснено повну оплату на загальну суму 554 539 грн. 22 вересня 2023 року Позивачу були передані ключі від квартири, а 27 вересня 2023 року на ім`я Позивача було оформлено право власності на квартиру.
Відповідно до ч.1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно з положеннями ч.1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ч.1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно зі ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно ч.1 ст. 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За ч.1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 669 ЦК України кількість товару, що продається, встановлюється у договорі купівлі-продажу у відповідних одиницях виміру або грошовому вираженні.
Умова щодо кількості товару може бути погоджена шляхом встановлення у договорі купівлі-продажу порядку визначення цієї кількості.
Відповідно до ст. 670 ЦК України якщо продавець передав покупцеві меншу кількість товару, ніж це встановлено договором купівлі-продажу, покупець має право вимагати передання кількості товару, якої не вистачає, або відмовитися від переданого товару та його оплати, а якщо він оплачений, - вимагати повернення сплаченої за нього грошової суми.
Якщо продавець передав покупцеві більшу кількість товару, ніж це встановлено договором купівлі-продажу, покупець зобов`язаний повідомити про це продавця. Якщо в розумний строк після одержання такого повідомлення продавець не розпорядиться товаром, покупець має право прийняти весь товар, якщо інше не встановлено договором.
Якщо покупець прийняв більшу кількість товару, ніж це встановлено договором купівлі-продажу, він зобов`язаний оплатити додатково прийнятий товар за ціною, встановленою для товару, прийнятого відповідно до договору, якщо інша ціна не встановлена за домовленістю сторін.
Частиною першою статті 691 ЦК України передбачено, що покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
При цьому судом встановлено, що жодних письмових змін чи доповнень до договору купівлі-продажу майнових прав або договору на виконання оздоблювальних робіт сторонами укладено не було, що прямо суперечить умовам договорів та вимогам статті 651 Цивільного кодексу України.
Суд звертає увагу, що відповідно до умов укладених між сторонами договорів, будь-які зміни їх умов можливі виключно у письмовій формі шляхом підписання сторонами відповідних додаткових угод. Доказів укладення таких додаткових угод матеріали справи не містять.
Незважаючи на відсутність договірних підстав для збільшення ціни об`єкта нерухомості, Позивач був вимушений сплатити Відповідачу грошові кошти з метою оформлення права власності на квартиру, що підтверджується платіжними документами. Загальний розмір таких коштів становить 343 453,03 грн.
Водночас судом встановлено, що зобов`язання сторін за договорами фактично виконані, право власності на квартиру зареєстровано за Позивачем, а правових підстав для утримання Відповідачем спірної суми грошових коштів судом не встановлено.
Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула або зберегла майно за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави, зобов`язана повернути потерпілому це майно. Зазначена норма підлягає застосуванню у разі відсутності договірних або інших передбачених законом підстав для набуття майна.
Суд виходить з того, що хоча між сторонами існували договірні правовідносини, отримання Відповідачем спірних грошових коштів відбулося поза межами погоджених сторонами договірних умов, без внесення відповідних змін до договорів, а отже - без достатньої правової підстави.
Суд зазначає, що сам по собі факт існування між сторонами договірних правовідносин не виключає застосування положень глави 83 Цивільного кодексу України, якщо майно набуте однією зі сторін поза межами або не відповідно до умов договору.
Такий правовий висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною, зокрема, у постанові від 03 червня 2015 року у справі № 6-100цс15, а також у постановах Верховного Суду від 25 лютого 2015 року у справі № 3-11гс15 та від 24 вересня 2014 року у справі № 6-122цс14, відповідно до яких положення статті 1212 ЦК України застосовуються у разі, коли майно набуте однією стороною у зв`язку з виконанням зобов`язання, але не на умовах, передбачених договором.
Суд також враховує, що вимога Позивача про добровільне повернення спірних грошових коштів від 06 лютого 2024 року залишена Відповідачем без відповіді та задоволення, що свідчить про відмову Відповідача відновити порушене право Позивача у досудовому порядку.
Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд доходить висновку, що грошові кошти у розмірі 343 453,03 грн були набуті Відповідачем без достатньої правової підстави та підлягають поверненню Позивачу.
Наведені представником відповідача у відзиві на позов, підстави для відмови у задоволенні позовних вимог спростовуються матеріалами справи та наданими позивачем доказами в їх сукупності.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Тому, з урахуванням положень ст. 141 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3434,53 грн.
Керуючись ст.ст. 11, 526, 530, 610, 611, 651, 1212 ЦК України, ст. ст. 4, 5, 12, 13, 17-19, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-266, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ТОВ «Смарт Сіті Ірпінь» третя особа фізична особа-підприємець ОСОБА_2 про стягнення коштів - задовольнити у повному обсязі.
Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «СМАРТ СІТІ ІРПІНЬ» (код ЄДРПОУ 41141113) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) грошові кошти у розмірі 343453,03 грн.
Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «СМАРТ СІТІ ІРПІНЬ» (код ЄДРПОУ 41141113) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 3434,53 грн.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Ю.О. Матвєєва
04 лютого 2026 року