ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2025 року
м. Київ

cправа № 911/3282/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.   М. - головуючого, Краснова Є.   В., Рогач Л.   І.,
секретар судового засідання Зайченко   О.   Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Адванс Сервіс"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025 (колегія суддів: Сибіга О.   М. - головуючий, Гончаров С.   А., Тищенко О.   В.)
за позовом Фізичної особи-підприємця Гаврилюка Леоніда Карповича
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Адванс Сервіс",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: 1)   Товариство з обмеженою відповідальністю "Профімакс";
2) Фізична особа-підприємець Храновський Станіслав Володимирович,
про встановлення сервітуту,
за участю: позивача Донець Ю.   Б. (адвокат),
ВСТАНОВИВ:
1.          Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1          Фізична особа-підприємець Гаврилюк Леонід Карпович (далі - Гаврилюк Л. К. ) звернувся до господарського суду з позовом (в редакції заяви про зміну предмета позову) до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Адванс Сервіс" про встановлення сервітуту щодо приміщень загального користування (коридору), які належать на праві власності ТОВ "Адванс Сервіс" та знаходяться на першому поверсі будівлі Торгівельного центру "Буча Пасаж" за адресою: АДРЕСА_1 для задоволення потреб Гаврилюка Л. К. на умовах, викладених у вказаній заяві.
1.2          Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач не має змоги користуватися належним йому на праві власності приміщенням №   5 інакше, як шляхом встановлення сервітуту щодо приміщень загального користування №   2, №   23 (коридору), у зв`язку з тим, що об`єкт права власності позивача знаходиться у будівлі, яка належить відповідачу.
2.          Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1          Рішенням Господарського суду Київської області від 26.11.2024 у задоволенні позову відмовлено.
2.2          Суд мотивував рішення тим, що право на сервітут не перебуває у наслідковому зв`язку з правопорушеннями щодо належного сервітуарію майна, які підлягають дослідженню в межах інших способів судового захисту, відмінних від встановлення сервітуту. Судом визнано необґрунтованими і доводи позивача про те, що іншого способу потрапити до належного йому приміщення №5, аніж пройти через коридор (приміщення №№   2, 23), не існує, позаяк згідно наявного в матеріалах цієї справи висновку експерта №   1-22/12, складеного 22.12.2023 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, технічна можливість облаштування окремого виходу (входу) назовні з групи приміщень №   5, окрім наявного виходу (входу) через приміщення №   23, що належить на праві власності ТОВ "Адванс Сервіс" та знаходиться на першому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , існує.
2.3          Постановою Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025 рішення скасовано, а позов задоволено частково.
2.4          Встановлено сервітут щодо приміщень, які належать на праві власності ТОВ   "Адванс Сервіс" та знаходяться на першому поверсі будівлі торгівельного центру "Буча Пасаж" за адресою: Київська область, м. Буча, вул. Левка Лук`яненка (колишня - вул. Жовтнева), 66а для задоволення потреб Гаврилюка Л.   К. на умовах:
"1. Для Фізичної особи-підприємця Гаврилюка Леоніда Карповича (ідентифікаційний код НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ) встановлюється право користування нерухомим майном - нежитловими приміщеннями №   2, загальною площею 284,8 кв.   м та №   23, загальною площею 342,3 кв.   м (далі - нерухоме майно), що знаходяться на першому поверсі будівлі торгівельного центру "Буча Пасаж" за адресою: АДРЕСА_1 , та належать на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Адванс Сервіс" (ідентифікаційний код 38994678, адреса: 49010, м.   Дніпро, вул. Лабораторна, 45), що полягає у можливості проходу з двох входів до будівлі торгівельного центру "Буча Пасаж" через приміщення №   2, загальною площею 284,8 кв.   м та №   23, загальною площею 342,3 кв.   м до нежилого приміщення №   5, що належить Гаврилюку Леоніду Карповичу , яке знаходиться на першому поверсі будівлі торгівельного центру "Буча Пасаж" за адресою: АДРЕСА_1 , та у зворотному напрямку, з метою володіння, користування та розпорядження ним.
2. Сервітут діє безперервно та постійно до відчуження Фізичною особою-підприємцем Гаврилюком Леонідом Карповичем (ідентифікаційний код НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ) нежилого приміщення №   5, що належить Гаврилюку Леоніду Карповичу, яке знаходиться на першому поверсі будівлі торгівельного центру "Буча Пасаж" за адресою: АДРЕСА_1, але не більше ніж 5 (п`яти) років з моменту набрання рішенням суду у даній справі законної сили.
3. Сервітутом користується Фізична особа-підприємець Гаврилюк Леонід Карпович (ідентифікаційний код НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ), а також уповноважені ним особи, кожна з яких може діяти від його імені на підставі довіреності, яка повинна бути посвідчена нотаріально.
4. Сервітут є безоплатним.
5. Товариство з обмеженою відповідальністю "Адванс Сервіс" (ідентифікаційний код 38994678, адреса: 49010, м.   Дніпро, вул. Лабораторна, 45) зобов`язане не перешкоджати будь-яким чином Фізичній особі-підприємцю Гаврилюку Леоніду Карповичу (ідентифікаційний код НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ), а також уповноваженим ним особам, що діють від його імені на підставі довіреності, у можливості проходу до нежилого приміщення №   5, що належить Гаврилюку Леоніду Карповичу, яке знаходиться на першому поверсі будівлі торгівельного центру "Буча Пасаж" за адресою: Київська область, місто Буча, вулиця Левка Лук`яненка (колишня Жовтнева), 66а, через нерухоме майно - нежитлові приміщення №   2, загальною площею 284,8 кв.   м та №   23, загальною площею 342,3 кв.   м та у зворотному напрямку протягом дії сервітуту.".
2.5          Колегія суддів мотивувала постанову тим, що позивач вчиняв дії щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін шляхом направлення відповідачу листа-пропозиції про укладення договору, однак не досягнув такої домовленості, тому позивач має право вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
3.          Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1          У касаційній скарзі ТОВ "Адванс Сервіс" просить постанову скасувати, а рішення суду - залишити в силі.
3.2          Скаржник, посилаючись на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), вважає, що висновки суду апеляційної інстанції суперечать статтям 401, 402, 404 Цивільного кодексу (далі -ЦК) України, статті 41 Конституції України та статі 321 ЦК України, частині 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, щодо непорушності права власності, висновкам у постановах Верховного Суду, принципам правової передбачуваності та правової визначеності та сталій судовій практиці з цього питання, за якою:
- погодження інших умов договору про встановлення сервітуту, попередні умови користування та навіть існування в минулому договорів про встановлення сервітуту не є умовою для встановлення сервітуту та підставою для задоволення вимог при доведенні альтернативних способів користування майном позивача, якщо власник майна, заперечує проти встановлення сервітуту (постанови від 20.09.2018 у справі №   918/370/17, від 26.08.2020 у справі №   663/158/17, від 17.10.2019 у справі №   484/690/16-ц, від 19.06.2019у справі №   925/603/18);
- юридична конструкція сервітуту передбачає, що потреби, які можуть бути задоволені за рахунок користування чужим майном, повинні мати реальний, об`єктивний (не залежний від волі чи поведінки сторін), вимушений характер. І тільки встановлення сервітуту є єдиним можливим способом усунення такої об`єктивної перешкоди (постанови від 21.05.2025 у справі №   758/2776/21, від 17.10.2019 у справі №   484/690/16-ц, від 16.01.2019 у справі №   351/1146/16-ц, від 17.10.2019 у справі №   487/4106/14-ц).
3.3          Крім того, посилаючись на пункт 4 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі докази (пункт 1 частини 3 статті 310 ГПК України), а також, викладаючи резолютивну частину постанови, апеляційний суд з порушенням положень статті 14, частини 3 статті 46, частини 5 статті 269 ГПК України фактично з власної ініціативи змінив предмет позову та розглянув і задовольнив позовну вимогу у розмірі більшому, ніж було заявлено позивачем.
3.4          У відзиві на касаційну скаргу позивач просить залишити касаційну скаргу без задоволення та зазначає про те, що касаційне провадження необхідно закрити, оскільки постанова є законною та обґрунтованою, а правовідносини у справах №№   918/370/17 та 911/3282/23 не є подібними.
4.          Мотивувальна частина
4.1          Суди встановили, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.05.2023 №   331023296 Гаврилюк Л. К. є власником нерухомого майна - нежилого приміщення №   5 загальною площею 118,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
4.2          Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі договору купівлі-продажу від 11.04.2017 №   694.
4.3          Належне позивачу на праві власності нерухоме майно знаходиться у будівлі торгового центру, власником якої є ТОВ "Адванс Сервіс".
4.4          01.11.2021 між ФОП Гаврилюком Л.   К. та ТОВ "Адванс Сервіс" укладено договір №   34-21/К про спільні витрати на утримання торгівельного центру.
4.5          Позивач здійснив внутрішнє перепланування, поділив на чотири незалежні одна від одної частини: приміщення №   1 площею 24,6 кв.   м, приміщення №   2 площею 23,3 кв.   м, приміщення №   3 площею 44,2 кв.   м, приміщення №   4 площею 28,4 кв.   м, а також облаштував додаткові три входи так, щоб до кожної із вказаних частин був окремий вхід, при цьому межі приміщення не змінилися.
4.6          12.12.2022 КП "Бучанський сервіс-центр документ" виготовлено технічний паспорт на групу нежитлових приміщень №   5.
4.7          Стверджуючи про порушення прав на користування приміщенням №   5, позивач зазначив про одностороннє розірвання відповідачем договору від 01.11.2021 №   34-21/К з 31.10.2023 відповідно до листа від 25.08.2023 №   1/07 та одночасну пропозицію відповідача узгодити користування належним йому приміщенням №   23 (коридором) шляхом укладення договору сервітуту.
4.8          У відповідь на вказаний лист позивач направив відповідачу лист-пропозицію від 26.09.2023 №   27 з проектом договору сервітуту, умови якого передбачали вільний, безумовний та безкоштовний прохід до належного позивачу приміщення та, відповідно, узгоджувалися із належним іншим орендарям/власникам/користувачам/відвідувачам торгового центру правом безкоштовного проходу по такому коридору.
4.9          У відповідь на вказану пропозицію відповідач у листі від 16.10.2023 №   1/16 погодився встановити сервітут лише на платній основі з урахуванням протоколу розбіжностей до договору про встановлення сервітуту.
4.10          Як зазначає позивач, потрапити до належного йому приміщення можливо лише через належні відповідачу та розташовані на першому поверсі торгівельного центру приміщення загального користування №   2, №   23 (коридор), а вхід до цих приміщень та торгівельного центру може здійснюватися виключно з двох входів з різних боків будівель, тому задовольнити власні інтереси на користування майном не можливо іншим шляхом, аніж встановити сервітут щодо приміщень №   2, №   23.
4.11          Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що позивач не довів неможливість використання майна без обтяження сервітутом належного ТОВ "Адванс Сервіс" майна. Відповідач зазначив, що встановлення сервітуту на запропонованих позивачем умовах порушить баланс інтересів сторін та право відповідача на мирне володіння та розпорядження належним йому майном.
4.12          Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.13          Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції визнав доказово необґрунтованими доводи позивача про те, що іншого способу потрапити до належного йому приміщення не існує, позаяк згідно з наявним в матеріалах цієї справи висновку експерта №   1-22/12, складеного 22.12.2023 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, існує технічна можливість облаштування окремого виходу (входу) назовні з групи приміщень №   5, що належить на праві власності Гаврилюку Л. К. та знаходиться на першому поверсі будівлі, окрім наявного виходу (входу) через приміщення №   23, що належить на праві власності ТОВ "Адванс Сервіс" та знаходиться на першому поверсі будівлі.
4.14          Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду, зазначив про те, що відповіддю на пропозицію позивача встановити сервітут, однак на інших умовах, ніж запропоновані позивачем, відповідач фактично підтвердив можливість та необхідність встановлення сервітуту, тобто погодився на певне обтяження своїх прав як власника майна, а також на те, що втручання у його право власності з боку позивача не буде надмірним.
4.15          Суд касаційної інстанції зазначає, згідно із частиною 1 статті 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.
4.16          Статтею 403 цього Кодексу передбачено, що сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном (частина 1). Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку (частина 2). Особа, яка користується сервітутом, зобов`язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду (частина 3). Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном (частина 5).
4.17          Відповідно до частини 3 статті 402 ЦК України у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
4.18          При цьому однією з основних ознак сервітуту, який підлягає встановленню за рішенням суду, є неможливість задоволення такої потреби у будь-який інший спосіб у ситуації, коли власник і потенційний сервітуарій не можуть досягнути згоди щодо встановлення сервітуту або способу його здійснення, плати тощо.
4.19          Як встановили суди попередніх інстанцій, сторони перед зверненням до суду намагалися досудового врегулювати цей спір. Так, позивач звернувся до відповідача про встановлення сервітут, на що відповідач був згоден, однак не з його безоплатністю.
4.20          У касаційній скарзі скаржник, серед іншого, посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норм права, які регулюють сервітут, викладені у постанові від 20.09.2018 у справі №   918/370/17. Відповідач зазначає, що у наведеній справі у встановленні сервітуту на нежитлові приміщення було відмовлено, зокрема, через недоведення позивачем неможливості іншого доступу до своїх приміщень, окрім як шляхом встановлення сервітуту, незважаючи на те, що під час досудового врегулювання відповідач також погоджувався укласти договір про встановлення сервітут на умовах, визначених ним у протоколі розбіжностей.
4.21          Верховний Суд у постанові від 20.09.2018 у справі №   918/370/17 зазначив, що саме позивач має довести: що інший доступ до своїх приміщень, окрім як шляхом встановлення сервітуту, є неможливим. За певних обставин для вирішення спірних питань може бути призначена відповідна експертиза.
4.22          Проте суд апеляційної інстанції, частково задовольняючи позов, виходив з того, що:
- дослідивши наявні у матеріалах справи докази, виходячи з позиції відповідача, позивач обґрунтовано звернувся з пропозицією про встановлення сервітуту, тому колегія суддів розцінює її як таку, що не передбачає для позивача інших способів подальшого користування своїм майном;
- відповіддю на пропозицію позивача встановити сервітут, однак на інших умовах, відповідач фактично підтвердив можливість та необхідність встановлення сервітуту, тобто погодився на певне обтяження своїх прав як власника майна, а також на те, що втручання у його право власності з боку позивача не буде надмірним;
- спроба врегулювати спір у позасудовому порядку шляхом направлення відповідачу листа-пропозиції з проєктом договору про встановлення сервітуту від 01.11.2023 свідчить про його добросовісність, натомість пропозиція відповідача встановити платний сервітут на власних умовах не доводить наявність альтернативного доступу, а лише підтверджує наявність перешкод у доступі до належного позивачу майна;
- відмовляючись від договору від 01.11.2021 № 34-21/К про спільні витрати на утримання торгівельного центру та розуміючи наслідки такої відмови, відповідач самостійно позбавив себе можливості отримувати плату на утримання торгівельного центру та компенсацію понесених на таке утримання витрат;
- отже, позивач вчиняв дії щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін шляхом направлення відповідачу листа-пропозиції про укладення договору про встановлення сервітуту, тому позивач має право вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
4.23          Верховний Суд зазначає, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (частини 1, 3 статті 13 ГПК України).
4.24          За положенням статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
4.25          Суд першої інстанції встановив, що наявним у матеріалах справи висновком експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи підтверджено технічну можливість облаштування окремого виходу (входу) назовні з групи приміщень №   5, що належить на праві власності позивачу та знаходиться на першому поверсі будівлі, окрім наявного виходу (входу) через приміщення №   23, що належить на праві власності відповідачу. Так, зі змісту ж дослідницької частини висновку слідує, що влаштування означеного виходу технічно можливо шляхом демонтажу частини віконного отвору приміщення №   3 та прилеглої до нього стіни.
4.26          Отже, як встановив суд першої інстанції, а суд апеляційної інстанції цих висновків не спростував, позивач, маючи можливість користуватися своїм майном в інший спосіб, небажаючи фінансово себе обтяжувати щодо влаштування іншого виходу з будівлі, намагається без доведення неможливості повноцінного використання своєї нерухомості (без обтяження сервітутом чужої нерухомості), домогтися безоплатного користування чужим майном, що не свідчить про дотримання балансу інтересів обох сторін.
4.27          З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з доводами скаржника про те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків Верховного Суду, викладених у вищенаведеній постанові щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
4.28          При цьому колегія суддів зазначає, що формальне посилання скаржника на недослідження судом апеляційної інстанції доказів у справі без наведення таких у касаційній скарзі не може бути правовою підставою для скасування оскарженої постанови, оскільки згідно частин 1, 3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
4.29          Відповідно до частини 1 статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
4.30          Тому враховуючи те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував наведені скаржником норми права та не врахував висновки щодо їх застосування, викладені у постанові Верховного Суду від 20.09.2018 у справі №   918/370/17, що є підставою для скасування цієї постанови та залишення в силі рішення суду у незалежності від інших посилань скаржника на неправильне застосування інших норм права.
4.31          З огляду на викладене, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
4.32          Відповідно до приписів статті 129 ГПК України судові витрати відповідача зі сплати судового збору за подання касаційної скарги належить покласти на позивача.
4.33          Згідно із положеннями статті 327 ГПК України видачу наказу має здійснити Господарський суд Київської області.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 312, 315, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Адванс Сервіс" у справі №   911/3282/23 задовольнити частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025 скасувати, а рішення Господарського суду Київської області від 26.11.2024 залишити в силі.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Гаврилюка Леоніда Карповича (код РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Адванс Сервіс" (код ЄДРПОУ 38994678) 4294   (чотири тисячі двісті дев`яносто чотири) грн 40 коп. витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                          Г. М. Мачульський
Судді                                                                                                    Є. В. Краснов
                                                                                                    Л. І. Рогач