ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"26" січня 2026 р. Справа №914/1603/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючий – суддя О.В. Зварич
судді Н.А. Галушко
Г.В. Орищин,
секретар судового засідання Р.А. Пишна, 
розглянув у судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «Львівська фармацевтична компанія» б/н від 10.11.2025 року (вх. № 01-05/3272/25 від 10.11.2025 року) 
на рішення Господарського суду Львівської області від 20.10.2025 року (суддя У.І. Ділай; повне рішення складено 27.10.2025 року)
у справі № 914/1603/25
за позовом: Приватного підприємства «Вітафарма» (надалі ПП «Вітафарма»)
до відповідача: Приватного підприємства «Львівська фармацевтична компанія» (надалі ПП «Львівська фармацевтична компанія» )
про стягнення 92723,90 грн основної заборгованості та 288000,00 грн неустойки за договором оренди нежитлового приміщення №В-0087/2021 від 19.08.2021 року,
та за зустрічним позовом: Приватного підприємства «Львівська фармацевтична компанія» (надалі ПП «Львівська фармацевтична компанія» )
до відповідача: Приватного підприємства «Вітафарма» (надалі ПП «Вітафарма»)
про стягнення 121208,73 грн заборгованості (витрат на покращення об`єкту оренди) за договором оренди №В-0087/2021 від 19.08.2021 року,
за участю:
від позивача (за первісним позовом): в режимі відеоконференції Гришко І.І. – адвокат (ордер серії АР № 1289100 від 14.01.2026 року);
від відповідача (за первісним позовом): в режимі відеоконференції Кара Р.Т. – адвокат (ордер серії АР № 1275644 від 09.11.2025 року),
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог первісного позову та зустрічної позовної заяви
22.05.2025 року ПП «Вітафарма» звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до ПП «Львівська фармацевтична компанія» про стягнення 92723,90 грн основної заборгованості та 288000,00 грн неустойки за договором оренди нежитлового приміщення №В-0087/2021 від 19.08.2021 року.
Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням з боку відповідача умов договору оренди нежитлового приміщення, внаслідок чого у відповідача виникла заборгованість за несплату орендної плати. Також позивач на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України нарахував відповідачу неустойку за найм речі за час прострочення.
06.06.2025 року ПП «Львівська фармацевтична компанія» звернулося до Господарського суду Львівської області із зустрічним позовом до ПП «Вітафарма» про стягнення 121208,73 грн заборгованості (витрат на покращення об`єкту оренди) за договором оренди №В-0087/2021 від 19.08.2021 року.
Зустрічна позовна заява мотивована тим, що ПП «Львівська фармацевтична компанія» понесло витрати на поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення на загальну суму 121208,73 грн, яку ПП «Вітафарма» зобов`язалось відшкодувати.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 11.06.2025 року у цій справі прийнято зустрічну позовну заяву до спільного розгляду із первісним позовом.
Короткий зміст оскарженого рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Львівської області від 20.10.2025 року у справі №914/1603/25 частково задоволено первісний позов. Стягнуто з ПП «Львівська фармацевтична компанія» на користь ПП «Вітафарма» 92723,90 грн основного боргу, 285000,00 грн неустойки та 4532,69 грн судового збору. Відмовлено у стягненні 3000,00 грн неустойки. Відмовлено у задоволенні зустрічного позову.
В ході розгляду справи суд першої інстанції встановив, що 19.08.2021 року між ПП «Вітафарма» та ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» було укладено договір оренди нежитлового приміщення № В-0087/2021, відповідно до умов пункту 1.1. якого, орендодавець передає орендарю, а орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлове приміщення першого поверху під індексами 1-1, 1-2, 1-3, загальною площею 57,8 кв.м, що розташоване у будинку за адресою: м. Львів, вул. Бандери С., буд.47-а, для розміщення аптечного закладу та ведення іншої господарської діяльності орендаря.
Також судом встановлено, що під час дії договору орендарем здійснено оплату орендної плати несвоєчасно та не в повному обсязі, в результаті чого утворилась заборгованість в сумі 92723,90грн.
В оскарженому рішенні суд виснував, що позивач за первісним позовом довів факт порушення відповідачем зобов`язань щодо оплати оренди за спірним договором, а відтак вимогу про стягнення з відповідача 92723,90грн заборгованості з орендної плати (за період з 31.08.2021 по 26.03.2024) слід задовольнити.
Судом першої інстанції також встановлено, що ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» свого обов`язку по своєчасному поверненню орендованого майна не виконало. 
Щодо покликань ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» про зменшення неустойки на суму сплачених комунальних платежів суд зазначив, що розмір орендної плати (12000,00 грн) включає в себе в тому числі суму комунальних послуг. Тобто незалежно від кількості спожитих комунальних послуг, які в різні періоди календарного року можуть мати більший або менший розмір, за весь час дії спірного договору від 19.08.2021 орендодавець мав отримувати сталу суму в розмірі 12000,00грн.
Зважаючи на зазначене, суд вказав, що сплачуючи за комунальні послуги після розірвання договору та ведучи перемовини з ПП «Вітафарма» про укладення нового договору оренди спірного приміщення, ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» не може претендувати на зменшення суми неустойки за рахунок оплачених комунальних послуг в період березень 2024 по березень 2025 року, виходячи з умови п.1 додатку № 2 до договору.
Суд першої інстанції виснував, що заявлена вимога про стягнення неустойки у первісному позові на підставі ч.2 ст. 785 ЦК України та розрахована за умовами п.1 додатку № 2 до договору відповідає правовим приписам. Проте, як встановлено судом та не заперечено сторонами, в листопаді 2024 року ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» сплатило 3000,00грн (в період відсутності договірних правовідносин між сторонами), відтак вказана сума має бути врахована в суму неустойки. Водночас, позивач за первісним позовом в своєму розрахунку не врахував зазначеної оплати.
Перевіривши поданий розрахунок, підстави та правильність нарахування суми неустойки з урахуванням сплати 3000,00грн в листопаді 2024 року, суд дійшов висновку, що вимога про стягнення з відповідача за первісним позовом неустойки підлягає частковому задоволенню на загальну суму 285000,00 грн за період березень 2024 року по березень 2025 року.
Щодо зустрічного позову про стягнення з ПП «Вітафарма» витрат на покращення об`єкту оренди за договором оренди №В-0087/2021 від 19.08.2021 у розмірі 121208,73 грн суд першої інстанції звернув увагу на умови п. 6.2. договору оренди нежитлового приміщення № В - 0087/2021 від 19.08.2021, згідно з яким орендар зобов`язується, зокрема, утримувати приміщення у повній справності та здійснювати поточний ремонт за власний рахунок.
В рішенні зазначено, що орендодавець заперечив проти надання згоди ПП «Вітафарма» на проведення поточного ремонту орендованого приміщення та направлення відповідного листа №В-0349/2021 від 14.09.2021, копію якого долучено до зустрічного позову; під час розгляду справи ПП «Львівська фармацевтична компанія» оригіналу вказаного листа для огляду суду не надано.
Враховуючи наведене, місцевий господарський суд виснував про відсутність підстав для задоволення вимоги про відшкодування ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» витрат на поточний ремонт спірного нежитлового приміщення.
Зважаючи на вищевикладене, суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення первісного позову та відмову у задоволенні зустрічного позову.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Відповідач за первісним позовом подав апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Львівської області від 20.10.2025 року у справі №914/1603/25. Просить скасувати зазначене рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги ПП «Вітафарма» задовольнити частково та стягнути з відповідача за первісним позовом на користь позивача неустойку у розмірі 129788,15 грн та заборгованість у розмірі 92723,90 грн, в іншій частині відмовити, зустрічні позовні вимоги ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» задовольнити та стягнути з позивача за первісним позовом 121208,73 грн. Зазначає, що договором передбачена плата за місяць з урахуванням витрат за комунальні, експлуатаційні витрати та будь-які інші витрати, пов`язані з експлуатацією приміщення у розмірі 12 000 грн. Вважає, що неустойка відповідно до ч.2 ст. 785 ЦК України розрахована від розміру орендної плати, передбаченої договором оренди, в розмір якої включаються і комунальні платежі. За доводами апелянта, суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, не взяв до уваги, що в оскаржуваний період з березня 2024 року по березень 2025 року, незважаючи на розірвання договору оренди нежитлового приміщення №В -0087/2021 від 19.08.2021 року, відповідачем здійснювалась оплата щомісячних комунальних платежів на підставі договору №В-0087/2021 від 19.08.2021 року, що є складовою орендної плати. Вказує на те, що примусового виселення відповідача з орендованого приміщення позивачем не здійснювалось, оскільки велись домовленості по укладенню нового договору на нових умовах та на новий термін. Стверджує, що даний факт підтверджується актами надання послуг, підписаними сторонами та платіжними інструкціями, які додаються до відзиву на позовну заяву за спірний період. Вважає, що оскільки розмір неустойки розрахований відповідно до встановленого розміру місячної орендної плати, а за спірний період частково сплачувались певні суми орендної плати, то такі виплати мали б бути враховані при ухваленні рішення суду. Зазначає, що будь-яких додаткових угод до договору № В-0087/2021 від 19.08.2021 року про зміну розміру орендної плати чи зміну складової орендної плати сторони не укладали, тому в склад орендної плати слід врахувати і сплату за комунальні платежі. Апелянт заявляє, що стягнувши суму 12000,00 грн в подвійному розмірі, а також щомісячну суму комунальних платежів, суд таким чином подвійно стягнув неустойку, не відрахувавши сплачені відповідачем комунальні платежі. Вказує на те, що за період з березня 2024 року по березень 2025 року розмір заборгованості по неустойці складає 129788,15 грн, яка і підлягає стягненню. Також в апеляційній скарзі апелянт зазначає, що неустойка у вигляді подвійної орендної плати не є грошовим зобов`язанням в розумінні статей 524, 533 - 535, 625 ЦК України, а є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається, як подвійна плата за користування річчю за час прострочення, а відтак на неї не можуть нараховуватись індекс інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми. В своїх обґрунтування доводів по зустрічному позову апелянт окликається на те, що саме з письмової згоди орендодавця орендар здійснив ремонт приміщення, оплату якого орендодавець гарантував у своєму листі-погодженні на здійснення ремонтних робіт та компенсації оплати, копія якого долучена до справи.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
Позивач за первісним позовом подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а оскаржене рішення суду залишити без змін. Вказує на те, що договір оренди № В-0087/2021 від 19.08.2021 року є розірваним з 22.02.2024 року, що не заперечується відповідачем. Позивач зазначає, що договір оренди припинив свою дію, а отже відповідач не міг здійснювати платежі по відшкодуванню комунальних послуг у зв`язку з користуванням приміщенням. Стверджує, що виходячи з приписів ЦК України та умов договору оренди нежитлового приміщення, поточний ремонт нежитлового приміщення зобов`язаний здійснювати орендар за власний рахунок, а відтак відсутні підстави для відшкодування ПП «Вітафарма» витрат на поточний ремонт нежитлового приміщення. 
В судовому засіданні представник відповідача (за первісним позовом) підтримав доводи, наведені в апеляційній скарзі.
Представник позивача (за первісним позовом) заперечив проти доводів апелянта.
Обставини справи
Як видно із наявних у справі копій документів, 19.08.2021 року між ПП «Вітафарма» (орендодавець) та ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № В-0087/2021.
Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування на строк та на умовах цього договору нежитлове приміщення першого поверху під індексами 1-1, 1-2, 1-3, загальною площею 57,8 кв.м, що розташоване у будинку за адресою: м. Львів, вул. Бандери С., буд.47-а.
Згідно з пунктом 2.1 договору приміщення передається для розміщення аптечного закладу та ведення іншої господарської діяльності орендаря.
За умовами пункту 3.1 договору приміщення повинне бути передане орендодавцем і прийнятим орендарем за актом прийому-передачі приміщення в день підписання цього договору. Акт прийому-передачі приміщення підписується орендодавцем та орендарем, скріплюється печатками сторін (при наявності) та є невід`ємною частиною цього договору.
Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та скріплення печатками (за наявності) сторін (пункт 4.1. договору).
Відповідно до пункту 4.2 цей договір укладено строком з 19.08.2021 року по 19.07.2024 року включно.
Згідно з пунктом 5.1 договору розмір орендної плати визначено сторонами у додатку №2 до цього договору.
Пунктом 5.2 договору визначено, що орендна плата сплачується щомісячно до 25 числа поточного місяця за наступний місяць.
Відповідно до пункту 6.2 договору орендар зобов`язується, зокрема своєчасно сплачувати орендну плату та інші витрати відповідно до цього договору та утримувати приміщення у повній справності та здійснювати поточний ремонт за власний рахунок.
Пунктом 7.1 договору встановлено, що після закінчення строку дії цього договору або у випадку його дострокового розірвання приміщення повертається орендодавцю протягом 5 робочих днів за відповідним актом прийому-передачі (повернення) у стані не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального (природного) зносу та погоджених змін.
Як вбачається з копії акта прийому-передачі приміщення від 19.08.2021 року орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування на строк та на умовах договору нежитлове приміщення першого поверху під індексами 1-1, 1-2, 1-3, загальною площею 57,8 кв.м, що розташоване у будинку за адресою: м. Львів, вул. Бандери С., буд.47-а.
Згідно додатку №2 до договору розмір орендної плати за використання приміщення за один повний календарний місяць, з врахуванням комунальних послуг, складає 12000,00 грн.
14.02.2024 року ПП «Вітафарма» звернулося до ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» із претензією, в якій зазначило, що за період дії договору щомісячна орендна плата орендарем не сплачувалась своєчасно та в повному обсязі. В претензії вказано, що станом на 31.01.2024 року сума заборгованості за договором становить 135723,90 грн, тобто орендарем допущено істотне порушення умов договору. З врахуванням наведеного ПП «Вітафарма» просило перерахувати суму заборгованості з орендної плати.
Також 14.02.2024 року ПП «Вітафарма» звернулося до ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» з повідомленням про відмову та розірвання договору оренди нежитлового приміщення № В-0087/2021. У вказаному повідомленні зазначено, що заборгованість з орендної плати орендарем не погашена, що порушує права та інтереси орендодавця. Покликаючись на ч.2 ст. 782 ЦК України, ПП «Вітафарма» повідомило ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» про відмову від договору оренди та про його дострокове розірвання, починаючи з моменту одержання цього повідомлення. 
В переліку додатків до повідомлення про відмову та розірвання договору оренди значаться: Додаткова угода (у 2-х примірниках); Акт приймання-передачі нерухомого майна(у 2-х примірниках).
Позивачем до первісного позову додано копію опису вкладення у цінний лист з відтиском печатки АТ «Укрпошта» із зазначенням дати – 15.02.2024 і накладну №6900121316989, з якого вбачається, що на адресу ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» було надіслано вищевказані повідомлення про відмову та розірвання договору, претензію, додаткову угоди №1 та акт приймання-передачі нерухомого майна про повернення нежитлового приміщення.
Також як вбачається з копії трекінгу поштового відправлення №6900121316989, вказане поштове відправлення 22.02.2024 року вручено за довіреністю.
В матеріалах справи наявна копія Додаткової угоди №1 до договору оренди нежитлового приміщення № В-0087/2021 про розірвання договору на підставі ч.2 ст. 651 ЦК та ч.2 ст. 782 ЦК України, на якій відсутній підпис ПП «Львівська Фармацевтична Компанія».
Також матеріали справи містять копію Акта приймання-передачі нерухомого майна про повернення нежитлового приміщення першого поверху під індексами 1-1, 1-2, 1-3, загальною площею 57,8 кв.м, що розташоване у будинку за адресою: м. Львів, вул. Бандери С., буд.47-а, на якій відсутній підпис ПП «Львівська Фармацевтична Компанія».
Зі змісту копії банківської виписки ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» за період 0 01.03.2024 по 31.03.2024 вбачається, що 26.03.2024 було перераховано на рахунок контрагента ПП «Вітафарма» 35000,00 грн за оренду приміщення.
Відповідно до платіжної інструкції №2226 від 22.11.2024 року платником ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» перераховано позивачу (за первісним позовом) 3000,00 грн, в призначенні платежу вказано: «Оплата за оренду у м.Львів, вул. Бандери С., буд. 47а зг. дог. № В-0087/2021 від 19.09.2021».
Відповідачем (за первісним позовом) долучено до справи копії актів надання послуг (відшкодування вартості електричної енергії) та платіжних інструкцій за період з березня 2024 року по березень 2025 року, зі змісту яких вбачається, що ПП «Львівська фармацевтична фабрика» здійснило ПП «Вітафарма» відшкодування витрат на електроенергію, зокрема по вул.Бандери, 47а.
У справі наявна копія договору оренди нежитлового приміщення № В-0024/2025 від 01.04.2025 року між ПП «Вітафарм» та ПП «Львівська Фармацевтична Компанія», за умовами п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху під індексами 1-1, 1-2, 1-3, загальною площею 57,8 кв.м за адресою: м. Львів, вул. Бандери С., буд.47-а.
Відповідно до п.2.2 цей договір укладено строком з 01 квітня 2025 року по 31 січня 2026 року включно.
Також матеріали справи місять копію листа за вих.№ В-0349/2021 від 14.09.2021 року, надісланого позивачем відповідачу (за первісним позовом), за змістом якої ПП «Вітафарма» надає згоду на проведення поточного ремонту орендованого приміщення за адресою: м.Львів, вул. Бандери С., буд.47-а відповідно до умов договору оренди № В-0087/2021 від 19.08.2021.
Неналежне виконання умов договору оренди нежитлового приміщення з боку відповідача за первісним позовом стало підставою для звернення з даним позовом до суду.
Норми права та мотиви, якими керується суд апеляційної інстанції при ухваленні постанови та висновки суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно із частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
У цій справі суд встановив, що 19.08.2021 року між ПП «Вітафарма» (орендодавець) та ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № В-0087/2021, який став підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків між сторонами.
Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування на строк та на умовах цього договору нежитлове приміщення першого поверху під індексами 1-1, 1-2, 1-3, загальною площею 57,8 кв.м за адресою: м. Львів, вул. Бандери С., буд.47-а.
Актом прийому-передачі приміщення від 19.08.2021 року підтверджується, що орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування на строк та на умовах договору нежитлове приміщення першого поверху під індексами 1-1, 1-2, 1-3, загальною площею 57,8 кв.м, що розташоване у будинку за адресою: м. Львів, вул. Бандери С., буд.47-а.
Згідно із частиною 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
За приписами частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).
Згідно із частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Отже, викладені у договорі зобов`язання є обов`язковими до виконання сторонами вказаного договору. 
Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Згідно із частиною 1 статті 762 Цивільного кодексу України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
З аналізу змісту пункту 4.2 встановлено, що цей договір укладено строком з 19.08.2021 року по 19.07.2024 року включно. Згідно пункту 5.1 договору розмір орендної плати визначено сторонами у додатку №2 до цього договору. Пунктом 5.2 договору визначено, що орендна плата сплачується щомісячно до 25 числа поточного місяця за наступний місяць. Відповідно до пункту 6.2 договору орендар зобов`язується, зокрема своєчасно сплачувати орендну плату та інші витрати відповідно до цього договору та утримувати приміщення у повній справності та здійснювати поточний ремонт за власний рахунок. Пунктом 7.1 договору визначено, що після закінчення строку дії цього договору або у випадку його дострокового розірвання приміщення повертається орендодавцю протягом 5 робочих днів за відповідним актом прийому-передачі (повернення) у стані не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального (природного) зносу та погоджених змін.
Згідно додатку №2 до договору розмір орендної плати за використання приміщення за один повний календарний місяць, з врахуванням комунальних послуг, складає 12000,00 грн.
Отже, умовами укладеного договору оренди було передбачено обов`язок орендаря зі сплати орендної плати в розмірі, зазначеному в додатку №2 до договору.
Суд першої інстанції вірно зазначив у рішенні, що орендар, користуючись майном орендодавця на підставі укладеного сторонами договору оренди, не міг не знати про таку особливість орендних відносин як їх оплатність, що прямо визначено умовами договору, строк та порядок оплати.
Як встановлено судом та не заперечено сторонами під час дії договору орендарем здійснено оплату орендної плати несвоєчасно та не в повному обсязі, в результаті чого утворилась заборгованість в сумі 92723,90грн.
Згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За приписами статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Вище зазначено, що 14.02.2024 року ПП «Вітафарма» звернулося до ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» із претензією, в якій вказувалось, що за період дії договору щомісячна орендна плата орендарем не сплачувалась своєчасно та в повному обсязі, станом на 31.01.2024 року сума заборгованості за договором становить 135723,90 грн, тобто орендарем допущено істотне порушення умов договору. З врахуванням наведеного, ПП «Вітафарма» просило перерахувати суму заборгованості з орендної плати.
Суд першої інстанції, приймаючи рішення, відхилив покликання відповідача (за первісним позовом) про сплату заборгованості в розмірі 35000,00грн в березні 2024 року та відповідне зменшення суми заборгованості на вказаний розмір, з огляду на те, що при поданні позову позивач (за первісним позовом) врахував зазначену оплату. 
Як встановлено у цій справі, відповідач (за первісним позовом) неналежним чином виконував зобов`язання по оплаті орендних платежів, внаслідок чого утворилася заборгованість за договором № В-0087/2021, про що зокрема зазначено у надісланій відповідачу претензії та протилежного не спростовано належними і допустимими доказами.
Судом встановлено, що позивач (за первісним позовом) довів факт порушення відповідачем (за первісним позовом) зобов`язань щодо оплати орендної плати за спірним договором оренди, відтак суд першої інстанції правомірно стягнув з відповідача (за первісним позовом) 92723,90 грн заборгованості по орендній платі.
Щодо стягнення неустойки колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 Цивільного кодексу України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором оренди у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.
Після спливу строку дії договору оренди невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.
Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 27.05.2025 року у справі № 904/8325/21.
Користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України.
Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України ("Плата за користування майном") і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України ("Обов`язки наймача у разі припинення договору найму") не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.
Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 03.04.2024 року у cправі №925/1445/22.
14.02.2024 року ПП «Вітафарма» звернулося до ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» з повідомленням про відмову та розірвання договору оренди нежитлового приміщення № В-0087/2021. У вказаному повідомленні зазначено, що заборгованість з орендної плати орендарем не погашена, що порушує права та інтереси орендодавця. Покликаючись на ч.2 ст. 782 ЦК України, ПП «Вітафарма» повідомило ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» про відмову від договору оренди та про його дострокове розірвання, починаючи з моменту одержання цього повідомлення.
Позивачем до первісного позову додано копію опису вкладення у цінний лист з відтиском печатки АТ «Укрпошта» із зазначенням дати – 15.02.2024 і накладну №6900121316989, з якого вбачається, що на адресу ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» було надіслано вищевказані повідомлення про відмову та розірвання договору, претензію, додаткову угоди №1 та акт приймання-передачі нерухомого майна про повернення нежитлового приміщення.
Відповідно до трекінгу поштового відправлення №6900121316989, вказане поштове відправлення 22.02.2024 року вручено за довіреністю.
У цій справі судом встановлено, що після отримання вказаного повідомлення орендар нежитлове приміщення не звільнив, між сторонами велися перемовини щодо можливості оренди в подальшому. ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» свого обов`язку по своєчасному поверненню орендованого майна не виконало.
Неустойка, стягнення якої передбачено ч. 2 ст. 785 ЦК України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору - якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним. Неустойка за ч. 2 ст. 785 ЦК України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.
Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.07.2025 рокуу cправі №916/4559/24.
Апелянт в поданій апеляційній скарзі зазначає, що стягнувши суму 12000,00 грн в подвійному розмірі, а також щомісячну суму комунальних платежів, суд таким чином подвійно стягнув неустойку, не відрахувавши сплачену відповідачем щомісячну суму; вказує на те, що за період з березня 2024 року по березень 2025 року розмір заборгованості по неустойці складає 129788,15 грн, яка і підлягає стягненню.
На вказані доводи апеляційний господарський суд зазначає, що як було вказано вище, згідно додатку №2 до договору розмір орендної плати за використання приміщення за один повний календарний місяць, з врахуванням комунальних послуг, складає 12000,00 грн.
Отже, сторонами було визначено розмір орендної плати з врахуванням комунальних послуг.
Зважаючи на положення ч.2 ст. 782 ЦК України, позивач (за первісним позовом) нарахував відповідачу неустойку після припинення договору № В-0087/2021, на підставі якого відповідачу було надано в оренду нежитлове приміщення.
З урахуванням приписів ч.2 ст. 782 ЦК України суд першої інстанції правильно вказав, що розмір орендної плати (12000,00 грн) включає в себе в тому числі суму комунальних послуг. Тобто, незалежно від кількості спожитих комунальних послуг, які в різні періоди календарного року можуть мати більший або менший розмір, за весь час дії спірного договору від 19.08.2021 орендодавець мав отримувати сталу суму в розмірі 12000,00грн.
Зважаючи на зазначене, сплачуючи за комунальні послуги після розірвання договору та ведучи перемовини з ПП «Вітафарма» про укладення нового договору оренди спірного приміщення, ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» не може претендувати на зменшення суми неустойки за рахунок оплачених комунальних послуг в період березень 2024 по березень 2025 року, виходячи з умови п.1 додатку № 2 до договору.
Суд першої інстанції прийшов до висновку, що заявлена вимога про стягнення неустойки у первісному позові на підставі ч.2 ст. 785 ЦК України та розрахована за умовами п.1 додатку № 2 до договору відповідає правовим приписам.
Проаналізувавши умови договору та норму ч.2 ст. 785 ЦК України, колегія суддів погоджується із вказаним висновком суду першої інстанції.
В матеріалах справи наявна копія платіжної інструкції №2226 від 22.11.2024 року про сплату ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» 3000,00 грн, в призначенні платежу зазначено: «Оплата за оренду у м.Львів, вул. Бандери С. буд. 47а зг. дог. № В-0087/2021 від 19.09.2021».
Отже, суд першої інстанції правомірно вказав у рішенні, що в листопаді 2024 року ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» сплатило 3000,00грн (в період відсутності укладених правовідносин між сторонами), відтак вказана сума має бути врахована в суму неустойки; водночас позивач за первісним позовом в своєму розрахунку не врахував зазначеної оплати.
Перевіривши поданий розрахунок, підстави та правильність нарахування суми неустойки з урахуванням сплати 3000,00грн в листопаді 2024 року, суд першої інстанції виснував, що вимога про стягнення з відповідача за первісним позовом неустойки підлягає частковому задоволенню на загальну суму 285000,00 грн за період березень 2024 року по березень 2025 року.
Проаналізувавши матеріали справи, а також враховуючи вищенаведені мотиви, колегія суддів вважає вказаний висновок законним та обґрунтованим, а відтак суд першої інстанції обґрунтовано стягнув з відповідача (за первісним позовом) на користь позивача (за первісним позовом) 285000,00 грн неустойки.
Скаржник в апеляційній скарзі заявляє, що саме з письмової згоди орендодавця орендар здійснив ремонт приміщення, оплату якого орендодавець гарантував у своєму листі-погодженні на здійснення ремонтних робіт та компенсації оплати, копія якого долучена до справи.
На вказані доводи суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Згідно із частиною 1 статті 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до пункту 6.2 договору орендар зобов`язується, зокрема утримувати приміщення у повній справності та здійснювати поточний ремонт за власний рахунок.
Отже, вказаною нормою та умовами договору визначено, що поточний ремонт об`єкта оренди за загальним правилом проводиться саме орендарем.
Матеріали справи місять копію листа за вих.№ В-0349/2021 від 14.09.2021 року, надісланого позивачем відповідачу за первісним позовом, де вказується, що ПП «Вітафарма» надає згоду на проведення поточного ремонту орендованого приміщення за адресою: : м.Львів, вул. Бандери С., буд.47-а відповідно до умов договору оренди № В-0087/2021 від 19.08.2021.
В оскарженому рішенні суд першої інстанції звернув увагу на те, що орендодавець заперечив проти надання згоди ПП «Вітафарма» на проведення поточного ремонту орендованого приміщення та направлення відповідного листа №В-0349/2021 від 14.09.2021, копію якого долучено до зустрічного позову; під час розгляду справи ПП «Львівська фармацевтична компанія» оригіналу вказаного листа для огляду суду не надало.
Згідно із частиною 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За положеннями частини 1 статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
За змістом статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Отже, учасники справи зобов`язані подати докази на підтвердження своїх вимог чи заперечень, а суд оцінює надані учасниками справи докази під час розгляду справи.
Судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях, натомість висновки суду мають бути підтверджені належними та допустимими доказами.
Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що оцінка доказів - це визначення їх об`єктивної дійсності, правдивості та достовірності. Способи перевірки і дослідження доказів залежать від конкретного виду засобів доказування, що використовуються. Метою оцінки доказів з огляду на їх належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємозв`язок доказів у їх сукупності - є усунення суперечностей між доказами, сумнівів у достовірності висновків, що випливають з отримуваної доказової інформації. Від повноти встановлення відповідних обставин справи та правильної оцінки доказів залежить обґрунтованість висновків суду при ухваленні судом рішення по суті спору. При цьому суд у кожному випадку повинен навести мотиви, з яких він приймає одні докази та відхиляє інші.
Європейський суд з прав людини притримується у своїх рішеннях позиції того, що суд вправі обґрунтовувати свої висновки лише доказами, що випливають зі співіснування достатньо переконливих, чітких і узгоджених між собою висновків чи схожих неспростовних презумпції факту (рішення Європейського суду з прав людини, справа «Коробов проти України» № 39598/03 від 21.07.2011), тобто таких, що не залишать місце сумнівам, оскільки наявність останніх не узгоджується із стандартом доказування «поза розумним сумнівом» (рішення від 18 січня 1978 року у справі «Ірландія проти Сполученого Королівства» (Ireland v. the United Kingdom), п. 161, Series A заява № 25).
Отже, зважаючи на обґрунтування зустрічного позову та враховуючи обов`язок сторін подавати належні докази на підтримку своїх доводів, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що у суду відсутні підстави для задоволення вимоги про відшкодування ПП «Львівська Фармацевтична Компанія» витрат на поточний ремонт спірного нежитлового приміщення.
З урахуванням вищеописаних норм, правових позицій Верховного Суду, встановлених обставин справи та наведених у цій постанові мотивів колегія суддів приходить до висновку про те, що оскаржене рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права із з`ясуванням усіх обставин, що мають значення для справи.
За наслідками апеляційного перегляду суд апеляційної інстанції констатує, що доводи апелянта не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують висновків, наведених в рішенні Господарського суду Львівської області від 20.10.2025 року у справі №914/1603/25.
Відповідно до частин 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Відповідно статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Підсумовуючи вищенаведене, апеляційний господарський суд вважає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, ухвалив законне, обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржене рішення – без змін.
Судові витрати
З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на апелянта відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України. 
Керуючись, ст. ст. 86, 197, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд –
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Львівська фармацевтична компанія» б/н від 10.11.2025 року (вх. № 01-05/3272/25 від 10.11.2025 року) залишити без задоволення, рішення Господарського суду Львівської області від 20.10.2025 року у справі №914/1603/25 – без змін.
Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.
Справу повернути в Господарський суд Львівської області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.
Строки та порядок оскарження постанов (ухвал) апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.
Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.

Головуючий суддя О.В. Зварич

Суддя Н.А. Галушко

Суддя Г.В. Орищин