КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 лютого 2026 року м. Київ

Унікальний номер справи № 364/276/25
Апеляційне провадження № 22-ц/824/2920/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Левенця Б.Б.,
суддів - Євграфової Є.П., Саліхова В.В.,
за участю секретаря судового засідання - Марченка М.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на заочне рішення Володарського районного суду Київської області від 27 серпня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Ткаченко О.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, -

в с т а н о в и в :

У квітні 2025 року позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з вказаним позовом, в якому просила: витребувати у приватну власність ОСОБА_1 від ОСОБА_2 земельну ділянку, площею 0,25 га, кадастровий номер - 3221688701:01:002:0001, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будинку і господарських споруд, на якій знаходиться належний ОСОБА_1 на праві приватної власності житловий будинок під номером АДРЕСА_1 (а.с. 1-6).
На обґрунтування позову зазначала, що 22.09.2008 року її мати ОСОБА_3 подарувала їй житловий будинок з господарськими спорудами та будівлями, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Але, на момент укладення договору дарування, відповідно до пункту 5.4. Договору дарування, земельна ділянка, на якій розташований належний Дарувальнику житловий будинок, що передавався в дарунок Обдаровуваній, була не приватизована, оскільки Дарувальник розпочала процедуру приватизації, але на момент укладення договору дарування цей процес ще не був завершений. 
Так, на виконання заяви Дарувальника про надання їй у приватну власність земельної ділянки під належним їй будинком, сільська рада 22 січня 2008 року прийняла рішення № 125 про надання безкоштовно у приватну власність ОСОБА_3 2 (двох) земельних ділянок, загальним розміром 0,32 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: 0,25 га - для будівництва та обслуговування будинку та господарських споруд та 0,7 га - для ведення особистого селянського господарства.
Після чого Дарувальник звернулась до землевпорядної організації із заявою про виготовлення документації із землеустрою для належного оформлення та реєстрації за Дарувальником права приватної власності на ці ділянки. 
В подальшому, а саме 22 січня 2009 року, після того як документація на земельні ділянки були виготовлені, Зрайківська сільська рада своїм рішенням № 234 від 22 січня 2009 року затвердила таку документацію, в тому числі і щодо земельної ділянки площею, 0,25 га з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування будинку та господарських споруд та прийняла рішення про видачу державного акту на право приватної власності на цю земельну ділянку, що був виданий Дарувальнику аж 18 лютого 2010 року, серія: ЯК №698383 та був зареєстрований Відділом Держкомзему у Володарському районі Київської області в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за номером - 01.10.943.00096.
Відповідно до даного державного акту про право приватної власності на землю земельній ділянці площею 0,25 га з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування будинку та господарських споруд, на якій розташований вказаний вище житловий будинок, було присвоєно кадастровий номер 3221688701:01:002:0001.
Таким чином, склалась ситуація при якій позивачка набула у власність житловий будинок - 11.10.2008 року, а право власності на земельну ділянку, на якій розташований цей будинок оформила на себе її мати 18.02.2010 року, тобто уже після переходу права власності на цей житловий будинок від неї до її дочки. 
В подальшому і аж до дати смерті, мати не здійснила передачу цієї ділянки позивачці, в зв`язку з чим у позивачки була відсутня інформація щодо долі цієї земельної ділянки. 
Після смерті матері у 2024 році, позивачка звернулась до нотаріуса і тільки тоді дізналась про те, що земельна ділянка під її будинком була оформлена на її матір та в подальшому перейшла у власність до її брата - ОСОБА_2 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 05.09.2024 року, виданого державним нотаріусом Володарської державної нотаріальної контори Дубінською Л. І. та зареєстрованим в реєстрі за номером 1-772. 
Відповідач зареєстрував за собою право власності 05.09.2024 року, що підтверджується Інформаційною довідкою з реєстру речових прав на нерухоме майно.
Позивачка вказувала, що неодноразово зверталась до відповідача з пропозицією про вирішення питання щодо земельної ділянки в позасудовому порядку, а саме пропонувала, щоб відповідач подарував земельну ділянку позивачці, на що відповіді не отримувала.
Такими чином, наразі існує ситуація, при якій право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , належить позивачці, а право власності на земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, належить відповідачу, що прямо порушує права позивачки, оскільки відповідно до законодавства України, при переході права власності на житловий будинок переходить і право власності на земельну ділянку, на якій він розташований (а.с. 1-6).
Заочним рішенням Володарського районного суду Київської області від 27 серпня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння - відмовлено (а.с. 97-101).

Не погодившись з заочним рішенням районного суду, 26 вересня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Перегон Ю.О. звернувся до суду з апеляційної скаргою, в якій просив скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове про задоволення позову (а.с. 106-109).
На обґрунтування скарги зазначав, що суддя не врахував особливостей правового регулювання переходу права на земельну ділянку за ч. 1 ст. 377 ЦК України та ч. 1 ст. 120 ЗК України в контексті моменту приватизації земельної ділянки. Зокрема, суддя не дослідив, чи мала ОСОБА_3 право на звернення до сільської ради у 2009 році із заявою про затвердження технічної документації на дану земельну ділянку та чи могла сільська рада затвердити технічну документацію на дану земельну ділянку за заявою ОСОБА_3 , яка на той момент уже не була заінтересованою особою в приватизації цієї земельної ділянки, оскільки право користування повністю перейшло до позивачки у 2008 році після отримання від ОСОБА_3 в дарунок житлового будинку, що розміщується на такій земельній ділянці. 
Таким чином, суддя не дослідив законність набуття ОСОБА_3 у свою власність даної земельної ділянки та не врахував, що незаконно отримана ОСОБА_3 земельна ділянка не могла ввійти до її спадкового майна та не могла бути отримана відповідачем у власність в порядку спадкування, а також суддя не дослідив чи було порушено права позивачки на дану земельну ділянку через порушення процедури приватизації даної земельної ділянки.
Даний спір виник через порушення процедури безоплатної приватизації земельної ділянки під приватним житловим будинком (ст. 118 ЗКУ), що пов`язано з переходом права на землю при відчуженні нерухомості (ст. 377 ЦКУ, ст. 120 ЗКУ) та в зв`язку з порушенням процедури здійснення землевпорядних робіт, а зокрема затвердження технічної документації із землеустрою.
У даній ситуації, у січні 2008 р. ОСОБА_3 отримала рішення сільради про надання ділянки у власність, тобто фактично - дозвіл на приватизацію за ст. 118 ЗКУ. Технічна документація була в стадії виготовлення на момент дарування будинку (серпень 2008 р.), та була затверджена лише в 2009 р. за заявою ОСОБА_3 , а державний акт про право власності на земельну ділянку був виданий ОСОБА_3 у 2010 р.
Позивачка вважає, що це порушило процедуру переходу права на земельну ділянку при отриманні позивачкою в дар будинку, що регулюється ст. 377 ЦКУ та ст. 120 ЗКУ.
Так, відповідно до частини 1 статті 377 ЦКУ (редакція 2003 р.) до особи, яка придбала житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в розмірі, що був визначений для попереднього власника (користувача).
Аналогічно, відповідно до частини 1 статті 120 ЗКУ: «У разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача переходить право власності (або користування) на земельну ділянку в розмірі, визначеному для попереднього власника.
Таким чином, перехід прав (або власності, або користування) на земельну ділянку відбувається автоматично з моменту набуття права на будинок (реєстрація договору дарування), незалежно від оформлення землі.
Якщо розмір ділянки не визначено договором дарування, до нового власника будинку переходить право на частину ділянки, зайняту будинком, та на частину для її обслуговування (ст. 377 ч. 1 ЦКУ).
Право (в даному випадку право користування) ОСОБА_3 на землю припинилось з моменту дарування позивачці будинку, що знаходиться на даній земельній ділянці (ст. 377 ЦКУ, ст. 120 ЗКУ). Навіть якщо земля не оформлена, факт переходу фіксується договором дарування та його реєстрацією. Це принцип єдності долі земельної ділянки та нерухомості на ній.
Крім того, до 2013 р. (тобто на момент подій) технічна документація розроблялася за завданням заявника (ст. 118 ЗКУ, Постанова КМУ № 1060 від 23.07.2008 "Про затвердження Порядку розроблення документації із землеустрою"). Затвердження такої документації - прерогатива сільради, але лише за заявою особи, яка має право на приватизацію (тобто заінтересованої сторони з юридичними підставами). Тільки після затвердження такої документації виготовляється та видається державний акт.
Ключовим моментом в даному спорі, який не врахував суддя при розгляді даної справи та винесенні оскаржуваного рішення є те, що відповідно до статті 120 ЗКУ передбачається перехід як права власності, так і права користування залежно від того, яке право мав попередній власник будинку. 
У даній ситуації у ОСОБА_3 не було права власності на землю у 2008 році, але вона мала право користування ділянкою, оскільки земельна ділянка перебувала в її фактичному користуванні під будинком, що підтверджується рішенням сільської ради про дозвіл на приватизацію (січень 2008 року). 
Відповідно до ст. 120 ЗКУ, до Позивачки в серпні 2008 року автоматично перейшло право користування земельною ділянкою в обсязі, який мала ОСОБА_3 , з моменту реєстрації договору дарування будинку (серпень 2008 року).
Суддя також не врахував те, що принцип єдності, закріплений у ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ, означає, що право на земельну ділянку (власність або користування) слідує за правом на нерухомість, незалежно від того, чи оформлене право власності на землю. Якщо земля перебуває в користуванні (як у даному випадку, на підставі фактичного користування та рішення сільради про приватизацію, що підтверджує визнання сільрадою факту використання даної ділянки ОСОБА_3 ), право користування переходить до нового власника будинку автоматично з моменту набуття права на будинок, тобто з моменту реєстрації договору дарування. 
Виходячи з цього та, оскільки на момент подій (2008-2010 роки) ст. 118 ЗКУ регулювала безоплатну приватизацію земельної ділянки для громадян, які мають у власності будинок і фактично користуються ділянкою під ним. Дозвіл сільської ради (січень 2008 року) підтверджує, що ОСОБА_3 мала право на приватизацію ділянки як власник будинку на момент подання заяви. Однак, після дарування будинку (серпень 2008 року) ОСОБА_3 втратила право власності на будинок, а разом із ним - право користування ділянкою, яке автоматично перейшло до Позивачки (ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ). Відповідно, на момент затвердження технічної документації (2009 рік) ОСОБА_3 вже не була заінтересованою особою для приватизації, оскільки право на землю (а саме право користування) належало позивачці.
Згідно зі ст. 118 ЗКУ, заява на затвердження технічної документації та передачу ділянки у власність може подаватися лише заінтересованою особою, яка має право на приватизацію (тобто власником будинку або землекористувачем). На момент 2009 року такою особою була позивачка, а не ОСОБА_3 . Таким чином, затвердження сільрадою тех.документації за заявою ОСОБА_3 суперечить ст. 118 ЗКУ та ст. 120 ЗКУ. В зв`язку з цим, затвердження сільрадою технічної документації у 2009 році за заявою ОСОБА_3 було незаконним, оскільки право користування земельною ділянкою перейшло до позивачки в серпні 2008 року. Державний акт, виданий у 2010 році на ім`я ОСОБА_3 , є недійсним, оскільки виданий на підставі незаконного рішення сільради.
Недійсний акт не може створювати правові наслідки (ст. 215 ЦКУ), а тому перехід права власності до відповідача через спадкування є також незаконним.
Таким чином, з наведеного вище випливає той факт, що отримання відповідачем земельної ділянки у спадщину є незаконним, а отже і його поточне володіння також є незаконним, оскільки воно базується на недійсному праві ОСОБА_3 .
Спадкоємець не може набути більше прав, ніж мав спадкодавець, а якщо право спадкодавця було відсутнє або недійсне, спадкування не створює законного титулу.
Все наведене вище вказує на те, що спадкування братом спірної земельної ділянки базується на фіктивному праві, що було оформлено на ОСОБА_3 незаконно через порушення процедури приватизації. А відповідно до статті 387 ЦКУ, володіння незаконне, якщо відсутня правова підстава (в даному випадку - спадкування здійснене на підставі недійсного акту).
Таким чином, відповідач не є добросовісним набувачем, бо спадкування не виправдовує незаконність джерела отримання права (ст. 388 ЦКУ).
Також, суддею не було досліджено обставини користування позивачкою спірною земельною ділянкою з 2008 року і до моменту смерті ОСОБА_3 .
Так, позивачка користувалась спірною земельною ділянкою, на якій розміщується належний їй будинок без будь-яких обмежень з моменту отримання в дар будинку і користується такою ділянкою і по даний час.
При цьому, позивачка особисто сплачувала земельний податок за весь період користування земельною ділянкою і до смерті матері, тобто з 2008 року і по 2020 рік, що підтверджується копіями платіжних документів, що додаються до даної апеляційної скарги.
ОСОБА_3 ніяк не заперечувала та не виступала проти того, щоб саме позивачка сплачувала земельний податок за спірну земельну ділянку, оскільки ОСОБА_3 також вважала, що така ділянка є власністю позивачки.
ОСОБА_3 свідомо дозволяла позивачці сплачувати податок на спірну земельну ділянку як частину угоди про передачу земельної ділянки разом із будинком, це свідчить про нереалізований намір ОСОБА_3 передати право власності на спірну земельну ділянку після завершення процедури приватизації саме позивачці. Але цього за життя не було зроблено.
Сплата земельного податку позивачкою є доказом її фактичного землекористування та переконання у праві на ділянку, оскільки позивачка вважала себе правонаступницею прав ОСОБА_3 на земельну ділянку після дарування будинку в серпні 2008 року (а.с. 106-109).
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Особи, які берутьучасть у справідосуду неприбули, про частамісце розгляду справи були сповіщені повідомленнями на зазначені ними адреси, у т.ч. адреси електронної пошти із забезпеченням технічної фіксації таких повідомлень, тобто належним чином, про що у справі є докази. Так, повідомлення апелянта ОСОБА_1 та відповідача ОСОБА_2 про розгляд справи апеляційним судом 27 листопада 2025 року і 05 лютого 2026 року повернулись із відмітками працівників пошти про відсутність адресатів за зазначеними ними адресами, заяви про зміну адрес місця проживання (перебування) від вказаних осіб до суду не надходили. Поряд з цим, представник апелянта ОСОБА_1 - адвокат Перегон Ю.Ю. про розгляд справи апеляційним судом був сповіщений 17 жовтня 2025 року і 02 грудня 2025 року повідомленнями до Електронного кабінету в ЄСІТС із забезпеченням технічної фіксації таких повідомлень про що у справі є докази (а.с. 130-142).
05 лютого 2026 року представник ОСОБА_1 - адвокат Перегон Ю.Ю. подав до апеляційного суду клопотання про відкладення розгляду справи, пославшись на хворобу, проте будь-яких доказів на підтвердження зазначених ним поважних причин такої неявки в додатках до заяви про відкладення розгляду справи не зазначив і до суду не надав, не встановлено таких і судом (а.с. 143-147).
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. Явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою. 
Відповідно до частини 1 ст. 131 ЦПК України, учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місця проживання (перебування, знаходження) або місцезнаходження під час провадження справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають офіційної електронної адреси та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому судові адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться. 
Попри те, що конституційне право на суд є правом, його реалізація покладає на учасників справи певні обов`язки. Практика Європейського суду з прав людини визначає, що сторона, яка задіяна у ході судового розгляду справи, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитися провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки. Як зазначено у рішенні цього суду у справі «Пономарьов проти України» від 03 квітня 2008 року, сторони мають вживати заходи, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Аліментарія Сандерс С. А. проти Іспанії» від 07 липня 1989 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року у справі № 759/14068/19 (провадження № 61-8505св22).
Поряд з цим, Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04). При цьому запобігати неналежній і такій, що затягує справу, поведінці сторін у цивільному процесі - завдання саме державних органів (див. рішення ЄСПЛ від 20.01.2011 у справі «Мусієнко проти України», № 26976/06).
Зважаючи на вимоги п. 2 ч. 8 ст. 128, ч. 5 ст. 130, ст. 131, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, колегія суддів дійшла висновку, що скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Так, звертаючись до суду з позовними вимогами, ОСОБА_4 посилалась на те, що вона набула права власності на житловий будинок з господарськими спорудами за адресою АДРЕСА_1 , на підставі договору дарування житлового будинку від 22.08.2008, посвідченого державним нотаріусом Володарської державної нотаріальної контори Київської області Дяченко Л.Є., зареєстровано в системі № 2012, а відтак, вважала, що земельна ділянка, на якій розташоване таке майно, автоматично перейшла у власність позивачки з огляду цілісність такого майна відповідно до положень ст. 120, 377 ЦПК України, тому, просила витребувати спірну земельну ділянку у відповідача на її користь, оскільки відповідач незаконно отримав у власність та володіння спірну земельну ділянку.
Перевіривши вказані доводи позивач, колегія суддів виходить із наступного.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, 22.08.2008 року ОСОБА_3 подарувала житловий будинок з господарськими спорудами та будівлями, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , своїй дочці ОСОБА_1 , що підтверджується договором дарування житлового будинку від 22.08.2008, посвідченого державним нотаріусом Володарської державної нотаріальної контори Київської області Дяченко Л.Є., зареєстровано в системі № 2012 (а.с. 8). 
Згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 на підставі вказаного договору дарування (а.с. 7).
Факт родинних відносин позивачки та спадкодавця стверджується наявними доказами, які містяться в матеріалах справи.
Відповідно до рішення Зрайківської сільської ради Володарського району Київської області від 22.01.2008 року № 125, передано безкоштовно у приватну власність громадянці ОСОБА_3 земельної ділянки розміром 0,32 га, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , в тому числі для будівництва і обслуговування будинку та господарських споруд 0,25 га., для ведення особистого селянського господарства 0,07 га (а.с. 13).
Згідно рішення Зрайківської сільської ради Володарського району Київської області від 22.01.2009 року № 234 вирішено затвердити матеріали технічної документації по складанню державних актів на право приватної власності на землю громадянам с. Зрайки згідно додатком № 1; враховуючи відсутність спірних питань при встановленні та узгодженні меж земельних ділянок затвердити їх остаточні розміри згідно додатку № 1; видати державні акти громадянам та зареєструвати їх у книзі реєстрації державних актів; землевпорядній службі внести відповідні зміни в земельно-облікову документацію (а.с. 14).
ОСОБА_3 видано державний акт серії АК № 698383 на право на земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,2500 га, з цільовим призначенням - будівництво та обслуговування будинку, кадастровий номер 3221688701:01:002:0001, на підставі рішення № 234 17 сесії 5 скликання Зрайківської сільської ради (а.с. 9).
Згідно свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 , виданого виконавчим комітетом Зрайківської сільської ради Володарського району Київської області, ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 16).
05 вересня 2024 року державним нотаріусом Володарської районної державної нотаріальної контори Дубінською Л.І. видано свідоцтво про право на спадщину за законом, зареєстрованого в реєстрі за № 1-772, на ім`я ОСОБА_2 після смерті ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , на земельну ділянку площею 0,2500 га розташованої на території АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3221688701:01:002:0001, що належала спадкодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 698383 (а.с. 17).
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обкатів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 05.09.2024 року за ОСОБА_2 зареєстровано права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3000117932216, площею 0,25 га, на підставі свідоцтва про право на спадщину серія та номер 1-772 (а.с. 10).

Статтями 15, 16 ЦК України передбачено право особи на звернення до суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Відповідно до частини першої статті 120 ЗК України (тут і далі - у редакції, чинній на час відкриття спадщини) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
За відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомості, як і у справі, яка переглядається, слід застосовувати частину четверту статті 120 ЗК України з огляду на таке.
Аналіз норм статті 120 ЗК України у їх сукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. Згідно із цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду, і передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість.
Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині четвертій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на частину будівлі чи споруди, стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.
При цьому в разі застосування статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17 (провадження № 14-47цс20), серед іншого, дійшла висновку про те, що, укладаючи договір, спрямований на відчуження будинку, сторони не могли не розуміти, що користування будинком неможливе без використання земельної ділянки, достатньої для розміщення й обслуговування будинку. Для цього необхідно встановити, який розмір земельної ділянки, призначений для розміщення і обслуговування будинку, є нормативно визначеним у місцевості, де він знаходиться, а також для визначення тієї частини земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування будинку позивачки, слід з`ясувати, чи використовує відповідач відповідну земельну ділянку, яку саме її частину та для якої мети. Також Велика Палата Верховного Суду у зазначеній постанові дійшла висновку, що враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства. Стаття 30 ЗК Української РСР в імперативній формі передбачала автоматичний перехід права власності на земельну ділянку в разі переходу права власності на будівлю і споруду. Стаття 120 ЗК України (у чинній редакції), стаття 377 ЦК України (у чинній редакції) також передбачають припинення права власності чи користування земельною ділянкою та перехід такого права до особи, що набуває право власності на нерухоме майно. Щодо застосування приписів вказаних статей у відповідних редакціях Велика Палата Верховного Суду неодноразово висловлювалася про те, що особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанови від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.17), від 05 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц (пункт 61), від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).
Суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси (частина перша статті 21 ЦК України).
Відповідно до частини третьої статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.
У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним (частина перша статті 155 ЗК України).
У спорах, пов`язаних із правом власності на земельні ділянки, недійсними можуть визнаватися, зокрема рішення на підставі яких набуто право власності на землю. Визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування вважається законним, належним та окремим способом поновлення порушених прав у судовому порядку.
Частинами першою, другою статті 116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Статтею 118 ЗК України визначено порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами.
Отже визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування щодо передачі у власність земельної ділянки іншій особі, за позовом особи, яка раніше набула право власності на об`єкт нерухомості (житловий будинок) на вказаній земельній ділянці, вважається законним, належним та окремим способом поновлення порушених прав у судовому порядку.
Відповідна правова позиція містить в постанові Верховного Суду від 26 листопада 2025 року у справі № 752/18476/13-ц (провадження № 61-8421св24).
У постанові Верховного Суду від 30 липня 2025 рокуу справі № 201/1895/23
(провадження № 61-13116св24), суд касаційної інстанції погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанції про визнання незаконним та скасування рішення міської ради про передачу земельної ділянки у власність, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення власності особи на земельну ділянку, зазначив про таке: «Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій правильно виходили з того, що набувши право на будинок на АДРЕСА_1, ОСОБА_1 набув право користування земельною ділянкою під цим будинком.
Таким чином, у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок у ОСОБА_1 виникло речове право щодо земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, які на ній розміщені.
Згідно із частиною п`ятою статті 116 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.
Ураховуючи викладене, суди, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, зокрема наявність у ОСОБА_1 речових прав на домоволодіння на АДРЕСА_1 та на земельну ділянку для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, які на ній розміщені, та здійснення державної реєстрації за ним права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна - будинок, правомірність якої не спростована, дійшли обґрунтованого висновку про відсутність у Дніпровської міської ради підстав для передачі земельної ділянки за вказаною адресою у власність ОСОБА_2 .
Отже, оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування, яким цю земельну ділянку надано відповідачці, без попереднього припинення речового права ОСОБА_1 на частину земельної ділянки на АДРЕСА_1 у порядку, визначеному законом, порушує права позивача як землекористувача, є незаконним та підлягає скасуванню.
Крім того, передача Дніпровською міською радою спірної земельної ділянки, на якій розташований належний ОСОБА_1 житловий будинок, у приватну власність ОСОБА_2, порушує його право мирно володіти майном у розумінні положень статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основних свобод. Верховний Суд погоджується з такими висновками судів про наявність підстав для задоволення первісного позову та відмову у задоволенні зустрічного позову». 
Звертаючись до суду з цим позовом, позивачка вказувала на те, що вона як власник вищевказаного будинку з 2008 року має право на відповідну частину земельної ділянки, необхідної для обслуговування будинку, однак мати позивачки після відчуження подарованого доньці будинку, на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування набула право власності на спірну земельну ділянку під належним позивачці будинком, та в подальшому відповідач в порядку спадкування набув у власність спірну земельну ділянку.
Судом встановлено, що станом на час укладення договору дарування від 22 серпня 2008 року та реєстрації права власності ОСОБА_1 на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на земельну ділянку не було оформлене і земельна ділянка перебувала у користуванні дарувальника матері позивачки - ОСОБА_3 .
Отже до ОСОБА_1 , як до нового власника житлового будинку, перейшло право на земельну ділянку, яке належало попередньому власнику житлового будинку, тобто користування вказаною земельною ділянкою. 
Вказаний висновок узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17 (провадження № 14-47цс20), зокрема, щостаття 120 ЗК України (у чинній редакції), стаття 377 ЦК України (у чинній редакції) також передбачають припинення права власності чи користування земельною ділянкою та перехід такого права до особи, що набуває право власності на нерухоме майно.
В подальшому, після укладення договору дарування від 22 серпня 2008 року, рішенням Зрайківської сільської ради № 234 від 22 січня 2009 року передано ОСОБА_3 (мати позивачки ОСОБА_1 ) у приватну власність вищевказану земельну ділянки і видано матері позивачці ОСОБА_3 державний акт серії АК № 698383 на право на вказану земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,2500 га, з цільовим призначенням - будівництво та обслуговування будинку, кадастровий номер 3221688701:01:002:0001 (а.с. 9). 
Відтак, рішення Зрайківської сільської ради № 234 від 22 січня 2009 року про передачу ОСОБА_3 у приватну власність вищевказаної земельної ділянки і видача ОСОБА_3 державного акту серії АК № 698383 на право на всю земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,2500 га, з цільовим призначенням - будівництво та обслуговування будинку, кадастровий номер 3221688701:01:002:0001, а в подальшому видача свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованого в реєстрі за № 1-772, на ім`я ОСОБА_2 на вказану земельну ділянку, площею 0,2500 га, розташованої на території АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3221688701:01:002:0001, унеможливлюють реалізацію позивачкою ОСОБА_1 права набуття у власність вказаної земельної ділянки.
Разом з тим, позивач заявила позовні вимоги про витребування у приватну власність ОСОБА_1 від ОСОБА_2 спірної земельної ділянки, площею 0,25 га, кадастровий номер - 3221688701:01:002:0001, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будинку і господарських споруд, на якій знаходиться належний ОСОБА_1 на праві приватної власності житловий будинок під номером АДРЕСА_1 . 
При цьому, позивачка ОСОБА_1 не заявляла вимог про визнання недійсними та скасування рішення Зрайківської сільської ради № 234 від 22 січня 2009 року про передачу ОСОБА_3 у приватну власність вищевказаної земельної ділянки і видачу ОСОБА_3 державного акту серії АК № 698383 на вказану земельну ділянку, як і видачу свідоцтва про право на спадщину за законом на спірну земельну ділянку, зареєстрованого в реєстрі за № 1-772, на ім`я ОСОБА_2 . 
Враховуючи, що зареєстрованим власником спірної земельної ділянки на даний час є відповідач ОСОБА_2 на підставі дійсного свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованого в реєстрі за № 1-772, який набув такого права від попереднього титульного власника вказаної земельної ділянки ОСОБА_3 , а вимог про визнання недійсними і скасування вищевказаних рішень органу місцевого самоврядування (сільської ради) про передачу у власність земельної ділянки особі, яка не є власником житлового будинку і видачу державного акта, та свідоцтва про право на спадщину позивач не заявляла, колегія суддів приходить до висновку, що позовні вимоги про витребування у ОСОБА_2 вказаної земельної ділянки є передчасними та не підлягають задоволенню.
Інші доводи скарги цих висновків не спростовують, тому колегія суддів їх відхилила.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Враховуючи викладене, оскаржуване рішення суду першої інстанції необхідно змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Керуючись ст. 367, ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384 ЦПК України, -
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Заочне рішення Володарського районного суду Київської області від 27 серпня 2025 року - змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення - 06 лютого 2026 року.

Судді Київського апеляційного суду: Б.Б. Левенець

Є.П. Євграфова

В.В. Саліхов