ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
20 листопада 2025 року
м. Київ
справа № 484/2516/24
провадження № 61-1713св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Тітова М. Ю.
учасники справи:
позивач - Первомайська міська рада Миколаївської області,
відповідач -  ОСОБА_1 ,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження  без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Первомайської міської ради Миколаївської області до ОСОБА_1 про усунення перешкод                       у користуванні нерухомим майном шляхом виселення
 
за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 30 серпня 2024 року у складі судді: Максютенко О. А. та постанову Миколаївського апеляційного суду від 09 січня 2025 року у складі колегії суддів: Серебрякової Т. В., Коломієць В. В., Самчишиної Н. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.  Описова частина
Короткий зміст позовних вимог 
У травні 2024 року Первомайська міська рада Миколаївської області звернулась до суду з позовом, у якому просила усунути їй перешкоди у користуванні власністю шляхом виселення ОСОБА_1 з незаконно зайнятого житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 .
 
Як на обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 07 березня                         2023 року задоволено заяву Первомайської міської ради Миколаївської області про визнання відумерлою спадщини, що відкрилась після смерті ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , яка складається                      з квартири АДРЕСА_1 .
 
29 червня 2023 року Первомайська міська рада прийняла рішення № 28 «Про прийняття у комунальну власність Первомайської міської територіальної громади майна відумерлої спадщини», яким вирішено прийняти вказану квартиру                                          у комунальну власність та зобов`язано управління комунальної власності                                    і земельних відносин міської ради звернутися до суб`єкта державної реєстрації прав для реєстрації права власності на  майно.
 
Для реєстрації права власності на майно необхідно виготовити технічний паспорт квартири. Для цього потрібно провести технічну інвентаризацію - обміряти об`єкт, визначити його склад, площу, об`єм і технічний стан, оформити відповідні документи та внести дані до Реєстру об`єктів нерухомого майна. У зв`язку з цим потрібен доступ до квартири.
 
Водночас квартиру на підставі договору найму (оренди) житлового приміщення, укладеного 01 вересня 2015 року з попереднім її власником ОСОБА_2 , займає наймач ОСОБА_1 . Відповідач був повідомлений про час проведення робіт з технічної інвентаризації квартири, однак не надав доступу до неї, мотивуючи це тим, що міська рада не є власником квартири, поки не буде здійснено державну реєстрацію права власності на неї, і не є стороною договору найму.
 
Позивач зазначає, що відумерла спадщина належить територіальніqгромаді                            з моменту відкриття спадщини та, у разі якщо до такої спадщини входить нерухоме майно, до його державної реєстрації громада обмежена лише у праві розпорядження майном, тобто у визначенні юридичної (відчуження) чи фактичної долі майна.
 
Договір найму (оренди) житлового приміщення був укладений 01 вересня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 строком на два роки одинадцять місяців, тобто до 01 серпня 2018 року. Відповідно до пункту 4.2 цього договору встановлено, що в разі відсутності письмової вимоги за один місяць до закінчення строку дії договору від наймодавця з проханням розірвати цей договір, то такий договір вважається пролонгованим (продовженим) на такий самий строк. 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, а отже, за місяць до закінчення строку дії договору найму квартири був відсутній наймодавець за договором, який прийняв би рішення щодо можливої пролонгації дії договору, та направив або утримався від направлення відповідної вимоги про розірвання договору, як це передбачено умовами договору.
 
У зв`язку з цим договір як домовленість двох сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, припинив свою чинність                          01 серпня 2018 року, тому квартира, яка належить Первомайській міській територіальній громаді, перебуває у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області рішенням від 30 серпня 2024 року позов задовольнив. Усунув перешкоди Первомайській міській раді Миколаївської області у користуванні власністю шляхом виселення ОСОБА_1 із незаконно зайнятого житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 . Вирішив питання щодо розподілу судових витрат.
 
Рішення суду першої  інстанції мотивоване тим, що квартира, яка належить Первомайській міській територіальній громаді, яку представляє Первомайська міська рада, перебуває у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав.
 
Короткий зміст рішення апеляційного суду
Миколаївський апеляційний суд постановою від 09 січня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 30 серпня 2024 року - без змін.
 
Постанова апеляційного суду мотивована законністю й обґрунтованістю рішення суду першої інстанції.  
 
Договір найму як домовленість двох сторін припинив свою чинність 01 серпня               2018 року, а тому квартира, яка належить Первомайській міські територіальній громаді, знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав.
 
Втручання у право на житло є пропорційним, оскільки виселення відповідача ґрунтується на наведених нормах закону, є проявом принципу свободи договору, не суперечить цілям, визначеним у пункті 2 статті 8 Конвенції прав людини і основоположних свобод, є передбачуваним для відповідача та необхідним у демократичному суспільстві.
  
Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи 
У касаційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 30 серпня 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 09 січня 2025 року й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
 
Підставою касаційного оскарження вказує те, що суд апеляційної інстанції                               в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 30 січня 2020 року у справі № 904/1207/19,                       від 28 травня 2019 року у справі № 911/2980/17, від 12 червня 2018 року у справі № 910/15387/17, від 05 червня 2018 року у справі № 904/7825/17, від 29 травня 2018 року у справі № 923/854/17.
 
Касаційна скарга мотивована порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.  
 
Договір оренди квартири не містить застереження про його припинення у зв`язку із смертю орендодавця, тому такий договір продовжує діяти. Позивач набуває прав                        і обов`язків орендодавця за договором найму квартири у зв`язку з прийняттям ним спадщини. 
 
Відповідач вважає, що 01 серпня 2018 року договір був автоматично продовжений на такий же строк (два роки одинадцять місяців).
 
У березні 2025 року до Верховного Суду надійшов відзив Первомайської міської ради, мотивований законністю й обґрунтованістю судових рішень.
 
Пролонгація дії договору відбувається через волевиявлення сторін договору шляхом здійснення або утримання від здійснення певних дій. Однак власник квартири ОСОБА_2 помер, а син і онук у встановлений законом строк спадщину не прийняли.  За таких обставин за один місяць до закінчення дії договору (01 серпня 2018 року) був відсутній наймодавець, який прийняв би рішення щодо можливої пролонгації дії договору або його розірвання. 
 
Крім того, ОСОБА_2 не мав іншого житла, крім спірної квартири, якою він користувався до дня смерті, а тому передача майна на виконання умов договору найму протягом двох днів з моменту укладення договору не відбулась. Акта про передачу майна наймачу немає. 
 
Відповідач, зазначаючи, що міська рада мала право звернутися до нього                                 до 01 травня 2024 року з вимогою про розірвання договору, визнає належність квартири позивачу. Крім того, позивач надав відповідачу лист від 22 січня 2024 року, в якому повідомлено, що договір після 01 червня 2024 року пролонговано не буде. 
 
Рух справи в суді касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 25 лютого 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
 
24 березня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами 
01 вересня 2015 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір найму (оренди) житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 .
 
Договір укладений строком на два роки одинадцять місяців та набрав чинності                  з моменту його укладення (пункт 4.1  договору).
 
У пункті 4.2 договору передбачено, що в разі відсутності письмової вимоги за один місяць до закінчення строку дії договору від наймодавця з проханням розірвати  договір цей договір вважається пролонгованим (продовженим) на такий самий строк.
 
Відповідно до пункту 4.3 договору перехід права власності не є підставою для розірвання цього договору. В разі переходу права власності на квартиру права наймодавця переходять до нового власника.
 
Пунктом 4.4 договору передбачено, що смерть наймодавця не є підставою для розірвання даного договору найму (оренди) квартири. Всі права наймодавця переходять до правонаступників (спадкоємців) квартири.
 
Миколаївський апеляційний суд постановою від 06 грудня 2022 року скасував рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 13 вересня 2022 року і ухвалив нове рішення, яким відмовив ОСОБА_3 у задоволенні позову до Первомайської міської ради про визначення додаткового строку для подання заяви про прийняття спадщини після смерті ОСОБА_2 .
Верховний Суд постановою від 05 квітня 2023 року залишив без змін постанову Миколаївського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року.
 
Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області рішенням від 07 березня 2023 року задовольнив заяву Первомайської міської ради. Визнав спадщину, яка відкрилася після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 : квартиру АДРЕСА_1 відумерлою.
 
Рішенням Первомайської міської ради Миколаївської області від 29 червня                                 2023 року № 28 «Про прийняття у комунальну власність Первомайської територіальної громади майна відумерлої спадщини» прийнято у комунальну власність Первомайської територіальної громади майно, яке визнано судом відумерлою спадщиною, а саме спірну квартиру.
 
ОСОБА_1 листом від 19 вересня 2023 року повідомив міського голову міста Первомайська про те, що на підставі пункту 4. 3 договору найму квартири                                  від 01 вересня 2015 року перехід права власності не є підставою для розірвання зазначеного договору і всі права наймодавця переходять до правонаступника квартири, та просив сповістити його про дату реєстрації права власності на квартиру за Первомайською міською радою для внесення відповідних змін                              у договір найму (оренди) житлового приміщення, пов`язаних з переходом права власності, а також надати платіжні реквізити для перерахування орендної плати.
 
22 січня 2024 року виконавчий комітет Первомайської міської ради листом                                      № 426/3.1-26 повідомив ОСОБА_1 про прийняття у комунальну власність квартири, надання доступу до квартири для обмірювання техніком КП «Первомайська МБТІ» об`єкта з визначенням його складу, фактичної площі та об`єму на підставі вказаних вище рішень. Також у листі зазначено, що з моменту прийняття відумерлої спадщини у комунальну власність Первомайська міська рада відповідно до статті 770 ЦК України є правонаступником колишнього власника (наймодавця) за договором найму квартири від 01 вересня 2015 року ОСОБА_2 , та повідомлено відповідача, що договір не буде пролонговано після його завершення 01 червня 2024 року.
 
З акта обстеження квартири АДРЕСА_1 , від 31 січня 2024 року відомо, що обстеження квартири не було проведено, у зв`язку з ненаданням доступу до неї орендарем (наймачем)                             ОСОБА_1 , який був попереджений про здійснення огляду квартири відповідно до листа від 22 січня 2024 року № 426/3.1-26. В квартирі на момент обстеження перебувала жінка, яка не надала доступу до приміщення незважаючи на пояснення, що квартира є власністю Первомайської міської територіальної громади,                                    і обґрунтувала свою відмову тим, що їй не дозволяє хазяїн квартири, яким                                    є ОСОБА_1 
 
ОСОБА_1 надіслав виконавчому комітету Первомайської міської ради відповідь від 08 лютого 2024 року, в якій зазначив про незаконність вимоги  щодо надання доступу до квартири, оскільки Первомайська міська рада не є власником спірного майна.
 
Позиція Верховного Суду 
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,                             є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Верховний Суд, перевіривши правильність застосування судом норм права                               в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
 
Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права
У статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається                             в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
 
Згідно з положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
 
Згідно з частиною першою статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
 
Відповідно до частини першої статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. 
 
За обставинами цієї справи, 01 вересня 2015 року між ОСОБА_2                                          і ОСОБА_1 укладено договір оренди квартири строком на 2 роки 11 місяців. 
 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер. 
 
Встановлено, що спірна квартира рішенням суду від 07 березня 2023 року визнана відумерлою спадщиною та рішенням Первомайської міської ради Миколаївської області від 29 червня 2023 рокуприйнята у комунальну власність.
 
У постанові Верховного Суду від 31 травня 2023 року у справі № 335/12292/19  зазначено, що незважаючи на те що набуття суб`єктивного права у територіального громади на відумерлу спадщину пов`язується з відповідним висновком суду про відумерлість такої спадщини, для територіальної громади такою самою мірою діятиме принцип, що відумерла спадщина належить територіальній громаді                            з моменту відкриття спадщини.
 
У спадкових відносинах територіальна громада завжди має правомірні очікування щодо отримання у комунальну власність відумерлого майна, тому, має речові права на майно, які підлягають захисту як і право власності у класичному розумінні, яке у випадку нерухомого майна виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частин першої та другої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
 
Згідно з частиною першою, частиною другою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
 
Відповідно до частини першої та другої статті 321 ЦК України право власності                                є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
 
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. 
 
Загальною нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного жилого приміщення, є стаття 109 ЖК України. Частина перша цієї статті передбачає, що виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно (в позасудовому порядку) або примусово (в судовому порядку).
 
За обставинами цієї справи, виконавчий комітет Первомайської міської ради Миколаївської області в січні 2024 року повідомив ОСОБА_1 , що Первомайська міська рада є правонаступником колишнього власника (наймодавця) за договором найму квартири від 01 вересня 2015 року, і цей договір не буде пролонговано після його завершення 01 червня 2024 року.
 
Оскільки квартира після смерті власника (  ОСОБА_2 ) була визнана відумерлою спадщиною і перейшла у комунальну власність Первомайської міської територіальної громади, яка  повідомила ОСОБА_1 , що договір найму (оренди),  від 15 вересня 2015 року не буде пролонгований після його завершення 01 червня 2024 року, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову, адже після 01 червня 2024 року орендар не мав правових підстав для подальшого користування квартирою.
 
Доводи касаційної скарги щодо помилковості висновків судів про те, що договір оренди припинив свою чинність 01 серпня 2018 року та твердження відповідача про автоматичну пролонгацію договору після цієї дати не впливають на правильність вирішення спору по суті, оскільки Міська рада повідомила орендаря про непролонгацію договору після закінчення строку його дії 01 червня 2024 року і на момент ухвалення рішення суду першої інстанції строк дії договору завершився.
 
Інші аргументи касаційної скарги висновків судів не спростовують, зводяться до незгоди з ними, необхідності здійснення переоцінки фактичних обставин справи, що перебуває поза межами повноважень Верховного Суду (стаття 400 ЦПК України).
 
Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.
 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 
 
Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної  скарги без задоволення, а оскаржені рішення - без змін. 
 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
УХВАЛИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
 
Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 30 серпня  2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 09 січня 2025 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення,  є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                        А. Ю. Зайцев  
 
Є. В. Коротенко  
 
М. Ю. Тітов